Сделка в недвижимости: Ошибка

Содержание

Какие риски несут сделки с недвижимостью, составленные в простой письменной форме

В любые кризисные периоды активизируются всякого рода мошенники. Сейчас в средствах массовой информации появляется шокирующе большое количество сообщений о том, как граждане теряют свою недвижимость по вине аферистов. Подавляющее большинство пострадавших подписывали договоры купли-продажи квартиры без участия нотариуса, в так называемой простой письменной форме.

Так, например, в Липецке мошенники продали квартиру от имени уже умершей владелицы, в Пензенской области пожилого человека лишили жилья, когда он подписал договор о его продаже, думая, что ставит подпись под договором аренды, а в Кемеровской области риелтор продавал квартиры граждан по поддельным документам.

Так как жилье является для многих россиян самым ценным активом, важно знать, как не потерять свою квартиру из-за преступных действий третьих лиц.

adv.rbc.ru

Например, я бы не рекомендовала заключать сделки купли-продажи квартиры или дома в простой письменной форме (без участия нотариуса), так как в этом случае вся ответственность за правовые последствия сделки ложится на стороны сделки. И если одна из них имеет преступные намерения, велик риск потерять свое жилье.

Дело в том, что сотрудники МФЦ и регистраторы не обязаны проводить детальную правовую экспертизу сделки, разъяснять ее правовые последствия. Они только принимают документы и регистрируют переход права собственности.

Однако тут существует много подводных камней. Ведь одна из сторон сделки может согласиться на нее под давлением третьих лиц либо будучи введенной в заблуждение.

Если же сделка удостоверяется в нотариальной конторе, ответственность за ее чистоту несет нотариус. Он проводит правовую экспертизу документов еще до заключения сделки, при необходимости запрашивая недостающие бумаги в государственных ведомствах, идентифицирует личность сторон сделки. Так, например, история, которая произошла в Липецке, когда квартира была продана от имени уже умершей женщины, была бы просто невозможна, если бы сделка удостоверялась в нотариальной конторе.

Затем нотариус обязательно проводит беседу со сторонами сделки — это важнейшая часть работы, позволяющая установить, действительно ли стороны готовы заключить сделку на тех условиях, которые заявлены, действуют ли они осознанно и добровольно. До подписания договора сторонам сделки зачитываются и разъясняются его условия и правовые последствия сделки. И только потом стороны подписывают договор, а нотариус в тот же день отправляет его на регистрацию права собственности в Росреестр.

Кроме того, нотариус — единственный участник рынка недвижимости, который несет имущественную ответственность за свои действия, и если по его вине одна из сторон понесла ущерб, возместит его в полной мере.

Также гражданам следует знать о том, в каком случае и при каких условиях закон допускает возможность заключения сделок с недвижимым имуществом с использованием электронно-цифровых подписей сторон, то есть в дистанционном порядке. Ведь все мы помним, как мошенники продали несколько чужих квартир по поддельным ЭЦП, что вынудило законодателя допускать сделки с электронными подписями только после специального заявления, поданного собственником.

Прежде всего, при продаже квартиры таким образом собственник недвижимого имущества, то есть продавец, заблаговременно должен обратиться в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о том, что он дает согласие на регистрацию перехода права собственности в отношении принадлежащей ему квартиры с использованием его электронно-цифровой подписи. В противном случае в регистрации права собственности на имя покупателя на основании такой сделки будет отказано.

Однако закон устанавливает некоторые исключения. В частности, при заключении договора в нотариальной форме нотариус сам обращается в регистрирующий орган с целью регистрации соответствующих прав участников договора, а также возможно заключение договора с использованием информационного взаимодействия кредитных организаций и регистрирующего органа.

Одновременно собственник может обратиться в Росреестр с заявлением о том, что он в любом случае возражает, чтобы сделки проводились с использованием его электронно-цифровой подписи.

Покупатели недвижимого имущества также должны знать, что, заплатив денежные средства за приобретаемую квартиру и заключив сделку в электронном формате, они рискуют так и не стать собственниками. В настоящее время такая ситуация не редкость.

Очень важно также не стать участником недействительной сделки, которая впоследствии будет оспариваться. Для этого я бы рекомендовала также обратиться к нотариусу. Так как помимо работы непосредственно с человеком и разъяснения всех правовых последствий, при проведении нотариусом правовой экспертизы представленных документов могут возникнуть сложные вопросы юридической практики, которые также решает нотариус.

Например, нотариус устанавливает, чтобы заключаемый договор купли-продажи жилого помещения не нарушал прав и законных интересов лиц, не являющихся участниками сделки, но имеющих определенные права на жилое помещение. Такими лицами могут быть супруги участников сделки, члены семьи собственника жилого помещения, сохраняющие право проживания в нем, в том числе и в случае его отчуждения, несовершеннолетние дети собственника квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала и т. д.

Не случайно сегодня обязательная нотариальная форма сделок предусмотрена в том случае, когда участниками такого договора являются несовершеннолетние или недееспособные граждане или же если речь идет о продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество. То есть сегодня нотариус удостоверяет наиболее сложные сделки с недвижимым имуществом.

С учетом развития информационных технологий и увеличения количества мошеннических действий, в том числе и в сфере оборота недвижимости, сегодня, как никогда ранее, наиболее остро стоят вопросы соблюдения и защиты гарантированных Конституцией Российской Федерации прав граждан, в том числе и права гражданина на жилье. Поэтому формирование законного и стабильного рынка недвижимого имущества — это одна из основных задач государства. И эта задача, на мой взгляд, будет решена путем введения обязательной нотариальной формы сделок с жилыми помещениями.

Об авторе

Ольга Фрик
член комиссии ФНП по взаимодействию со СМИ и общественными организациями, нотариус г. Омска

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

о чем нужно помнить и как избежать ошибок

Аренда, покупка и продажа

02.03.23

Сделки с недвижимостью нередко срываются в самый последний момент: даже аванс или задаток не гарантируют, что сделка состоится. Такое происходит по разным причинам — рассказываем о самых распространенных.

📑 Вскрылись проблемы с документами

Например, выяснилось, что при приватизации один из членов семьи отказался от участия. Такой человек сохраняет право регистрации и проживания в квартире независимо от смены собственника. Связываться с подобными вариантами рискованно

Как избежать. Чем раньше вы запросите все документы по квартире, тем лучше: у вас будет достаточно времени, чтобы выявить все подводные камни и принять решение

Как проверить квартиру при покупке

❌ Банк не одобрил объект

Банк дает кредит под залог недвижимости, проверяет ее, а также просит сделать оценку. Старый дом, незаконная перепланировка или проблемы в документах повышают риск отказа в ипотеке

Как избежать. Подбирать объекты, риски отказа по которым минимальны. Еще можно договориться с менеджером банка, который ведет вашу сделку, и показать ему документы заранее. Специалист знает требования банка и сможет оценить вероятность отказа

Как узнать, законна ли перепланировка

🙋‍♀️ Продавец нашел другого покупателя

Продавец может передумать и продать недвижимость человеку, который предложит более выгодные условия

Как избежать. Договориться о задатке на такую сумму, которая в случае отказа одной из сторон компенсирует другой потраченное время и сопутствующий моральный ущерб. А в предварительном договоре купли-продажи прописать штраф на случай, если одна из сторон отказывается от сделки без серьезных причин

Как внести задаток

🤫 Продавец утаил информацию

Например, у продаваемой квартиры есть «неблагополучные» соседи, рядом собираются устроить мусорный полигон, на квартире висит какой-нибудь долг или же недалеко от дома планируют выделить землю под кладбище

Как избежать. Покупателю стоит подробнее изучить историю квартиры по документам, расспросить соседей и ознакомиться с местной инфраструктурой. Можно прямо задать продавцу неудобные вопросы и перепроверить его ответы

Как бороться с пьющими соседями

💍 Бывший супруг заявил свои права на имущество

По закону, если права одного из бывших супругов на общее имущество нарушены, он может добиваться их восстановления через суд. Причем это можно сделать в течение трех лет после развода. На время суда имущество, скорее всего, арестуют, и продажа сорвется. В некоторых случаях сделку могут признать недействительной

Как избежать. Предварительно выяснить у продавца, не расторгал ли он брак в последние несколько лет и, если развод был, разделили ли они имущество с бывшим супругом

Пример такой истории

🌪 Возникла форс-мажорная ситуация

Иногда сделка может не состояться из-за форс-мажора — стихийного бедствия, смерти одной из сторон или другого события. Например, вода размыла фундамент и продавец не сможет передать дом покупателю в надлежащем состоянии

Как избежать. К сожалению, никак. Но, если предварительный договор подписывается задолго до основного, лучше указать, что пострадавшая от форс-мажора сторона должна своевременно уведомить об этом вторую сторону

🧸 Органы опеки не дали разрешение на сделку

Если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетнему ребенку, органы опеки и попечительства должны дать согласие на сделку. Если при продаже будут ущемлены права ребенка, сделку могут не разрешить

Как избежать. Покупатель или его представитель должен заранее запросить выписку из ЕГРН, самостоятельно изучить требования закона либо обратиться за консультацией к юристу

Как получить разрешение опеки

💸 На квартиру потратили материнский капитал

Если в квартиру вложили материнский капитал, но ребенку не выделили долю, то сделку купли-продажи могут признать недействительной по иску прокуратуры. Тогда придется вернуть маткапитал в Социальный фонд России. С 2023 года в него объединились Пенсионный фонд и Фонд социального страхования

Как избежать. Запросить у продавца справку об остатке маткапитала — ее можно получить в СФР

Предостережения о маткапитале

🛋 Все, что нужно знать о недвижимости

Рассказываем в нашей бесплатной рассылке «Свой угол» по вторникам дважды в месяц. Это письма о том, как продавать, снимать и обустраивать жилье

Что еще почитать про недвижимость:

1. Как купить квартиру.
2. Как продать квартиру по переуступке.
3. Как купить недвижимость на торгах по сниженной цене.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Стандарты сделок с недвижимостью (RETS)

Библиотека и архивы NAR уже провели исследование для вас. Справочники (ранее Полевые руководства) содержат ссылки на статьи, электронные книги, веб-сайты, статистику и многое другое, чтобы обеспечить всесторонний обзор точек зрения. Статьи EBSCO ( E ) доступны только членам NAR и требуют входа в систему nar.realtor.

Что такое RETS?

Спецификации RETS (устаревшие) ( РЕСО , 2021)

«Стандарт сделок с недвижимостью (RETS) — это технология, используемая для обмена стандартизированными данными о недвижимости между всеми различными типами программных систем, обрабатывающих информацию о недвижимости. RETS — это не программа и не язык. Это структура, которая может быть принята любой компьютерной системой для получения данных от службы множественных списков (MLS).

Протокол RETS служит отрасли недвижимости уже 20 лет. Миллионы (если не миллиарды) сделок с недвижимостью использовали этот протокол, и с этой целью он хорошо послужил отрасли. Как и следовало ожидать, RETS находится в конце своего жизненного цикла и заменяется более новым стандартом (RESO Web API) с использованием современных технологий».

Веб-API РЕСО ( РЕСО , 2021)

«Веб-API РЕСО — это современный способ передачи данных в сфере недвижимости. Он основан на хорошо известных открытых технологических стандартах, поэтому любая организация может использовать его для быстрой и эффективной доставки или получения данных».

Стандарты сделок с недвижимостью (RETS) Веб-API ( Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® )

«Организации MLS, принадлежащие и управляемые ассоциациями РИЭЛТОРОВ®, должны принять и внедрить Стандарты организации по стандартам недвижимости (RESO), включая :

Словарь данных РЕСО до 1 января 2016 г.;
веб-API РЕСО до 30 июня 2016 г.; и
будет обновляться путем внедрения новых выпусков стандартов РЕСО в течение одного (1) года после ратификации».

Почему RETS?

RETS IDX — Часто задаваемые вопросы ( MLS Technology, Inc. )

«RETS, как и многие компьютерные стандарты, — это язык, созданный для определенной цели, но цель та же: иметь все компьютеры, иметь дело с информацией о недвижимости, «говорить» на одном языке, так что вы можете использовать одну и ту же программу для настольных компьютеров с любой MLS, которая приняла RETS.

Для разработчиков программного обеспечения и поставщиков услуг, таких как сайты IDX, RETS означает необходимость писать программы для использования только одного языка, общего языка RETS, для работы со многими различными системами MLS. Это означает более низкие затраты, больше продуктов, большую конкуренцию среди поставщиков и более быстрое внедрение новых систем, и все это приносит непосредственную пользу людям, которые работают с информацией о недвижимости в качестве заработка».

Почему открытые стандарты жизненно важны для отрасли недвижимости ( RESO , 2019)

«Единый набор повсеместных открытых стандартов для недвижимости создает:

Крупнейший и наиболее привлекательный рынок для новаторов.
Высокая техническая эффективность; позволяя новаторам сосредоточиться на программном обеспечении, которое мы видим, вместо того, чтобы тратить усилия на перемещение данных».

Новости RETS

Обновление РЕСО 2022 на конец года ( РЕСО , 1 декабря 2022 г. )

Этот обзор за прошедший год включает обновления о переходе с RETS на веб-API РЕСО, новые стандарты и функции, курсы и переводы.

T-RETS Обратный отсчет вымирания: The Cometh Cometh for Dinosaur MLS Tech ( RESO , 2 декабря 2021 г.)

Поскольку веб-API RESO заменяет RETS, RESO публикует трекер нескольких служб листинга, которые уже совершили переход к новому стандарту. Включает в себя причины, по которым важно осуществить переход раньше, чем позже.

Не за горами ли «родной» словарь данных для MLS? Предложение, планирование и вопросы NAR (организованное RE , 14 октября 2021 г.)

Обсуждение технологии NAR MLS и возникающих проблем Рекомендация Консультативного совета о передовом опыте, заключающемся в том, что несколько служб листинга создают собственный MLS, совместимый со словарем данных RESO, для всего содержимого листинга, доступного для участников и подписчиков MLS.

Есть идея на тему недвижимости? Присылайте нам свои предложения.

Размещение ссылок на этой странице не означает одобрения Национальной ассоциации риэлторов®. NAR не делает заявлений о том, соответствует ли содержимое любых внешних сайтов, на которые могут быть ссылки на этой странице, государственным или федеральным законам или постановлениям или применимым политикам NAR. Эти ссылки предоставляются только для вашего удобства, и вы полагаетесь на них на свой страх и риск.

Частные сделки с недвижимостью в Калифорнии

Нужен ли мне брокер, если у меня уже есть покупатель? Как подарить или продать дом ребенку? Как продать коммерческое здание или квартиру арендатору или другой компании? Есть ли юристы для сложных сделок с недвижимостью с известным покупателем? Есть ли в Калифорнии юристы для простых сделок с недвижимостью? Полный комплекс услуг по передаче недвижимости в CunninghamLegal.

Джеймс Л. Каннингем-младший, эсквайр

Что делать, если вы хотите передать собственность, но не выставить ее «на рынок»?

Предположим, вы хотите продать свой дом брату, сестре или ребенку. Или подарить. Предположим, арендатор в вашей офисной башне хочет купить у вас все здание.

Очевидно, что для проведения дня открытых дверей никто не нужен. И вы не платите фирме за поиск покупателя. Так есть ли смысл нанимать традиционного брокера для того, что мы назовем «частной транзакцией»? Вам действительно нужно платить эти большие комиссионные в размере 5% или 6%?

Не менее важно, разбирается ли средний брокер в сложных налоговых и имущественных вопросах, которые могут возникнуть?

Часто нет смысла платить комиссию в размере 5-6% за ненужные услуги от традиционного брокера, чье понимание таких вещей, как трасты, закон о налоге на имущество и биржи 1031, может быть в лучшем случае несовершенным.

Вопросы, связанные с недвижимостью и налогами в частных сделках, часто требуют специальной юридической экспертизы

Здесь, в Калифорнии, вы часто можете «переоформить» собственность на другого человека с помощью простого Акта об отказе от прав и нескольких других шагов. Но на этом простота заканчивается, потому что во многих случаях частная продажа, дарение или передача вызывают сложные вопросы, о которых вы не знаете и которые вполне могут потребовать опытного юриста.

Возможно, потребуется передать собственность из одного фонда в другой, что требует точного набора шагов. Несколько братьев и сестер, возможно, должны быть «восстановлены» в их правах наследования. Возможно, потребуется обсудить и согласовать несколько независимых оценок. Переоценки налога на имущество следует избегать, когда это возможно в соответствии с законом, но в других случаях может иметь смысл провести переоценку имущества по другим причинам.

В качестве простого примера: подарок или продажа имущества ребенку по цене ниже рыночной может непреднамеренно обременить его огромными и ненужными налогами на прирост капитала, когда он пойдет на продажу; потому что вы, возможно, отрицали повышение базовой стоимости, которое они получили бы, если бы вы все дождались своей смерти, чтобы передать собственность. В качестве другого примера, продажа брату или сестре может вызвать переоценку с огромным повышением налога на недвижимость.

Неправильно структурированные частные сделки с недвижимостью могут привести к катастрофическим последствиям в виде налогов, трастов и наследства для всех — возможно, через много лет. Правильно структурированные, они могут сохранить ценные верхние пределы налога на имущество в соответствии с Предложением 13, избежать или отсрочить налоги на прирост капитала, обеспечить справедливость при передаче имущества, избежать налогов на имущество и предотвратить ненужную ответственность как для покупателя, так и для продавца.

Несмотря на это, часто нет смысла платить комиссию в размере 5%-6% за ненужные услуги от традиционного брокера, чье понимание таких вещей, как отзывные и безотзывные трасты, закон о налоге на имущество Калифорнии и биржи 1031, может быть в лучшем случае несовершенным. .

Как мы проводим частные сделки с недвижимостью в CunninghamLegal

Если вы рассматриваете такую сделку, я настоятельно рекомендую вам изучить варианты, отличные от обычных брокеров, и обязательно получить совет опытного адвоката, если вы вообще не уверены в непредвиденные последствия переноса.

В CunninghamLegal мы создали комплексную практику частных сделок с недвижимостью, которая включает в себя посредничество в сделке с недвижимостью при решении всех связанных с этим вопросов налогообложения, доверительного управления и наследования — с юристами, специально обученными в этой области.

У нас работают лицензированные брокеры, а наши брокерские сборы за простые сделки обычно составляют всего 1,5%, что является огромной экономией по сравнению с традиционными сборами. Между тем, наша юридическая команда обрабатывает даже самые сложные коммерческие и внутрисемейные переводы таким образом, что наши клиенты экономят многие тысячи или даже миллионы долларов на налогах, предотвращая при этом юридические и имущественные проблемы для всех заинтересованных сторон.

Важно отметить, что поскольку наши клиенты работают напрямую с нашими адвокатами, они одновременно представлены как финансово, так и юридически, и пользуются конфиденциальной, адвокатско-клиентской тайной, что зачастую является принципиальным отличием от работы с простым брокером.

CunninghamLegal также поддерживает тесные отношения с крупной национальной брокерской компанией по недвижимости и может использовать их ресурсы, например, для продажи недвижимости в другом округе или штате.

Сохранить заглавные буквы Предложения 13 в частной сделке сложно, но часто возможно

В Калифорнии основной проблемой при передаче любого имущества является вопрос переоценки налога на имущество в соответствии с Предложением 13.

Предложение 13, который прошел подавляющим большинством в 1978, была поправка к Конституции Калифорнии, которая снизила налоги на жилую недвижимость и ограничила их на уровне 1% от оценочной стоимости (плюс некоторые местные дополнения по округам). Оценкам разрешалось повышаться максимум на 2% в год, даже несмотря на то, что цены на недвижимость в Калифорнии продолжали стремительно расти.

Стоимость имущества переоценивается, когда происходит смена владельца в результате смерти, дарения или продажи. Другими словами, когда имущество «передается» или то, что Совет по урегулированию штата Калифорния называет «смена владельца».

Предложение 13 много раз изменялось на протяжении многих лет вместе с определением «перехода в собственность» — последний раз это было чрезвычайно важным Предложением 19, которое было принято в ноябре 2020 года и получило слишком мало внимания. Предложение 19 создало как разрушительные последствия, так и новые возможности в отношении налогов на недвижимость в Калифорнии, и CunninghamLegal зарекомендовала себя как главный эксперт в передаче Предложения 19, сохраняя при этом налоговые пределы Предложения 13.

Неправильное получение переводов может привести к катастрофическим налогам на недвижимость

Вопросы и стратегии, связанные с Предложением 13 и Предложением 19, сложны, но на самом базовом уровне каждый в Калифорнии должен знать , что последствия передачи имущества от члена семьи к члену семьи, от разведенного супруга к разведенному супругу, от траста к человеку или от человека к трасту без надлежащей, текущей юридической консультации в этой сфере может быть поистине катастрофическим.

Возможно, ваш брат платит 5 000 долларов в год в виде налога на недвижимость за дом, максимальная оценка которого составляет 500 000 долларов. Когда он продаст его вам за, как кажется, внушительную сумму в 1 000 000 долларов, окружной заседатель проведет переоценку имущества и, возможно, решит, что оно стоит 2 000 000 долларов.0012, и вы внезапно обнаружите, что платите более 20 000 долларов в год в виде налогов на недвижимость — навсегда.

В этой статье я не буду вдаваться в подробности того, как избежать подобных переоценок, но знайте, что при надлежащем правовом планировании такой катастрофы вполне можно избежать или значительно смягчить.

Обмен 1031 при передаче инвестиционного имущества

Многие инвесторы в коммерческую недвижимость не знают об огромных преимуществах «обмена 1031» в соответствии с налоговым кодексом, который позволяет владельцу инвестиционного имущества обменять его на другое имущество более высокой стоимости при отсрочке налога на прирост капитала. На момент написания этой статьи закон разрешает использовать биржу 1031 более одного раза, что позволяет последовательно откладывать отсрочку уплаты налогов и накапливать богатство, которое можно передать наследникам. состоятельные семьи.

В качестве адвокатов мы можем консультировать и оказывать помощь по всем аспектам обмена 1031, включая возможные сложные вопросы, связанные с недвижимостью. Мы также отслеживаем текущие изменения в этих динамических законах, а также соответствующие юридические заключения.

Возьмем, к примеру, Энн и Майка. Этой паре за шестьдесят, у них четверо детей. Они мудро купили 20-квартирное многоквартирное здание с контролируемой арендной платой десять лет назад в качестве инвестиции. Это было прибыльно, и капитал резко вырос, но через 10 лет им надоели арендаторы, жалующиеся на протекающие туалеты, разбитые окна и шумных соседей. Энн и Майк по-прежнему хотят владеть арендованной недвижимостью, чтобы финансировать свою пенсию и создать наследство для своих детей, но на данном этапе жизни они просто хотят инвестировать в недвижимость, где они просто получают чек каждый месяц. Ни ремонта, ни нареканий — и даже покупать новостройку не хотят.

В то же время Энн и Майк не хотят платить огромный налог на прирост капитала, который может возникнуть при продаже старой собственности.

Благодаря нашему сотрудничеству с крупным брокерским агентством по недвижимости, CunninghamLegal может не только найти Энн и Майку недвижимость, где они могут просто собирать чеки, но мы также можем убедиться, что они отсрочат налоги на прирост капитала при продаже их старого здания, используя обмен 1031. План имущества пары и Доверительный фонд жизни будут скорректированы, и CunninghamLegal проведет пару через 1031 срок, который им необходимо соблюдать, чтобы воспользоваться преимуществами. Мы также можем предпринять такие действия, как создание семейного ООО, чтобы контролировать ответственность, защитить ценный новый актив и, возможно, ограничить налоги на недвижимость.

Являясь фирмой среднего размера, CunninghamLegal также предлагает долголетие, которого нет у индивидуальных адвокатов. Когда Энн и Майк уйдут, наша фирма может управлять их доверием, чтобы убедиться, что четверо детей понимают и в равной степени извлекают пользу из упорного труда и успеха своих родителей — без конфликтов и хлопот.

Экономия комиссионных на простой сделке с недвижимостью

Стандартная комиссия для агента по недвижимости в Калифорнии составляет около 5%-6%, плата, которая включает обязанности по поиску покупателя и последующему сопровождению продажи до ее завершения.

Но опять же, что, если у вас уже есть покупатель?

Грейс — успешная деловая женщина, которая хочет продать принадлежащее ей небольшое коммерческое здание стоимостью около 2 миллионов долларов. Один из арендаторов Грейс вырос, чтобы занять все здание, и теперь они хотели бы купить недвижимость целиком. Вместе обе стороны решают двигаться вперед. Все, что им нужно, — это кто-то, кто проведет сделку и посоветует, как свести к минимуму любые налоговые последствия от продажи.

Если Грейс пойдет к брокеру, ей, скорее всего, придется заплатить их обычную комиссию в размере 5%, даже если брокер на самом деле не выполняет основную часть работы. Это в основном то же самое, что платить кому-то за покраску всего вашего дома, когда все, что вам нужно, это немного подправить.

В CunninghamLegal, если сумма сделки превышает 1 миллион долларов, мы взимаем всего 1,5% за содействие в частных сделках с недвижимостью, когда у продавца уже есть покупатель. Учитывая разницу между комиссией в 1,5% и стандартными 5% на 2 миллиона долларов, мы можем сэкономить Грейс около 70 000 долларов на сделке! Мы также позаботимся о правильном обсуждении налоговых и имущественных вопросов.

Сложные сделки с недвижимостью с высокими ставками требуют специальной юридической экспертизы

Вот более сложный пример.

Допустим, Барбара и ее брат Бен унаследовали парк передвижных домов недалеко от Лос-Анджелеса. Бен владеет контрольным пакетом акций в размере 55% на сумму примерно 15 миллионов долларов; Барбаре принадлежит 45% акций на сумму около 12 миллионов долларов. Теперь Бен хочет выкупить Барбару, чтобы избежать неприятностей в будущем, и Барбара соглашается.

Проблема? И у Барбары, и у Бена есть дети, и бабушка и дедушка поместили парк передвижных домов в «траст без учета поколений», чтобы убедиться, что инвестиции должным образом принесут пользу их внукам. Это доверие может быть необходимым, а может и не быть, но оно делает обработку транзакции чрезвычайно сложной и, честно говоря, выше уровня оплаты — или уровня терпения — большинства агентов.

Также учтите, что парк был куплен родителями Барбары и Бена 30 лет назад всего за 1 миллион долларов. Это означает, что прибыль составила 29 миллионов долларов. Другими словами, высокие ставки с точки зрения прироста капитала и налога на имущество. Этой покупкой должен заниматься кто-то, кто действительно знает, что делает — не только в сфере недвижимости, но и в налоговом и имущественном планировании!

И помните — в этом случае покупатель уже есть, поэтому им не нужно нанимать агента с полным спектром услуг только для того, чтобы заключить сделку. Потенциально мы можем сэкономить этим клиентам более миллиона долларов только на брокерских комиссиях, не говоря уже о сохранении семейной гармонии и предотвращении юридических головных болей в далеком будущем.

Сложные сделки с недвижимостью за пределами своего региона

Даже при наличии современных технологий вести бизнес за пределами своего региона не всегда просто, особенно если это сложная задача, например, продажа дома после убытка.

Возьмем в качестве примера «Дорис, Хайди и Сол». Дорис умирает в возрасте 98 лет, оставив своей дочери Хайди квартиру в Лос-Анджелесе, а ранчо площадью 30 акров во Фресно оставил Хайди и ее брату Солу. Хайди — попечитель и исполнитель, но она провела мало времени во Фресно и ничего не знает о земле ранчо. Между всем, о чем нужно позаботиться после смерти, ее собственной занятой карьерой, братом, который хочет знать, когда его доля денег будет доступна, и коротким периодом времени, в течение которого ей нужно продать собственность, нет никакого способа Хайди может заняться продажей ранчо во Фресно! Благодаря нашей связи с крупной брокерской компанией мы можем легко найти кого-то, кто со знанием дела выставит на продажу ранчо и продаст его по хорошей цене с минимальными хлопотами для Хайди, одновременно решая все вопросы, связанные с имуществом и преемником, чтобы убедиться, что Сол также получает надлежащие выгоды. .

Вопросы долгосрочной преемственности в вопросах недвижимости

В одном из приведенных выше примеров я упомянул случай Энн и Майка и возможность нашей фирмы сохранить преемственность в сложных вопросах недвижимости их семьи после их смерти.

В области планировки земельных участков преемственность часто оказывается жизненно важной.

Возьмем, к примеру, Гроуэра Джонсона, который занимается выращиванием миндаля уже более 50 лет. Теперь, в возрасте 88 лет, он хочет заработать и передать ферму на 30% своей дочери Пенни, а управляющие 70% купила Кейша, которая работает на ферме уже 20 лет и (в отличие от Пенни) знает, что она делает. делает. Все договорились о цене и сроках, но есть много сложностей, которые нужно учитывать с Пенни, сыном Джонсона Карлом, который живет в городе, и другими.

Оказывается, Кейша сама обеспокоена предстоящим разводом и тем, как это может повлиять на ее собственность.

Гровер Джонсон чувствует себя подавленным. Когда-то у него было несколько хороших юристов, и они давным-давно помогли перевести миндальный сад в «Живой траст», но всем его бывшим советникам, включая его адвоката и бухгалтера, сейчас тоже за восемьдесят, и они давно на пенсии.

В Cunningham Legal мы можем продолжить с того, на чем несколько лет назад остановились советники Гровера Джонсона, и помочь Джону и Кейше успешно передать фруктовый сад, защищая при этом имущество и наследников. Не менее важно и то, что, поскольку мы являемся фирмой среднего размера с полной командой юристов, долгосрочным ведением документации и планами собственной преемственности, мы можем работать с семьей Кейши и Гроуэра Джонсона в течение многих десятилетий вперед, чтобы убедиться, что все идет своим чередом. гладко для обеих семей в будущем.

CunninghamLegal заставляет недвижимость работать на вас и вашу семью

Я дал лишь краткую выборку многих видов частных продаж, передачи и сделок с недвижимостью известных покупателей, которые мы сопровождаем здесь, в CunninghamLegal, спасая наших клиентов бесчисленное количество раз. миллионы налогов, штрафов и юридических хлопот каждый год.

Запишитесь на встречу с Cunningham Legal для планирования недвижимости в Калифорнии, налогового планирования, управления трастами и многого другого.