Судебная практика по гражданским делам жилищные споры: Мосгорсуд разъяснил особенности рассмотрения гражданских споров об улучшении жилищных условий

Разрешение споров, возникающих из жилищных отношений \ КонсультантПлюс

• Главная
• Документы
• Разрешение споров, возникающих из жилищных отношений

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)

Разрешение споров, возникающих из жилищных отношений

10. Гражданину, страдающему тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, соответствующее жилое помещение должно быть предоставлено незамедлительно после возникновения права на получение жилого помещения вне очереди.

Б. обратилась в суд с иском к органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации, местной администрации о возложении обязанности предоставить жилое помещение по договору социального найма во внеочередном порядке.

В обоснование заявленных требований истец указала на то, что является инвалидом I группы, постановлением местной администрации Б. включена в сводный список граждан, нуждающихся в жилой площади по категории «граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний». На обращение Б. к ответчику с заявлением о предоставлении ей жилого помещения во внеочередном порядке в соответствии со ст. 57 ЖК РФ ей сообщено, что рассмотреть данный вопрос не представляется возможным в связи с отсутствием жилого помещения из жилищного фонда субъекта Российской Федерации.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для предоставления Б. жилого помещения по договору социального найма во внеочередном порядке, указав в том числе на то, что необходимым условием реализации права Б. на обеспечение жилым помещением вне очереди является наступление обстоятельств, свидетельствующих о наличии жилого помещения из состава жилищного фонда субъекта Российской Федерации, которое может выступать в качестве предмета договора социального найма (например, введение жилых помещений в эксплуатацию, их приобретение или освобождение).

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся судебные постановления по следующим основаниям.

В силу ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

В целях реализации названных конституционных положений в ч. 2 ст. 49 ЖК РФ предусмотрено, что малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным кодексом Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном данным кодексом порядке предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда.

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных ч. 2 этой статьи случаев.

Между тем для отдельных категорий граждан законодатель предусмотрел возможность предоставления жилого помещения по договорам социального найма во внеочередном порядке.

В п. 3 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ установлено, что вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 данного кодекса перечне.

Согласно этой норме гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Такой перечень был утвержден действовавшим в момент возникновения спорных правоотношений постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. N 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» <1>.

———————————

<1> В связи с признанием утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. N 378 (постановление Правительства Российской Федерации от 21 июля 2017 г. N 859) с 1 января 2018 г. действует Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержденный приказом Министра здравоохранения Российской Федерации от 29 ноября 2012 г. N 987н в соответствии со ст. 51 ЖК РФ.

При этом каких-либо иных (дополнительных) требований для предоставления жилого помещения вне очереди, кроме наличия у гражданина, состоящего на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, п. 3 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ не предусмотрено. Для предоставления такому гражданину жилого помещения вне очереди исходя из данной нормы необходимы такие условия, как принятие гражданина на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений и наличие у него тяжелой формы хронического заболевания, указанного в перечне.

Таким образом, реализация прав граждан, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в перечне, на получение вне очереди жилых помещений по договорам социального найма по основаниям, предусмотренным п. 3 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, относится к компетенции органов местного самоуправления.

Действующим законодательством предусмотрена возможность реализации права инвалидов на предоставление жилых помещений в другом порядке не из муниципального, а из государственного жилищного фонда.

Статьей 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» определено, что инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие на учет после 1 января 2005 г., обеспечиваются жилым помещением в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

Жилые помещения предоставляются инвалидам, семьям, имеющим детей-инвалидов, с учетом состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Судом по делу установлено, что Б. состоит на учете граждан, имеющих право на получение жилого помещения из жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договору социального найма, и страдает заболеванием, указанным в перечне.

Постановление местной администрации от 9 ноября 2016 г. в части постановки Б. на учет нуждающихся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма и включении в список граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма из жилищного фонда субъекта Российской Федерации, как инвалида I группы, имеющего хроническое заболевание, незаконным не признано.

Отказывая в иске, суд не учел, что порядок обеспечения жилыми помещениями такой категории граждан, как граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно и которые указаны в перечне, утверждаемом уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, установлен Жилищным кодексом Российской Федерации.

При этом дополнительных условий реализации прав на предоставление жилья в установленном законом порядке указанной категории граждан, таких как фактическое финансирование и наличие в жилищном фонде субъекта Российской Федерации или в муниципальном жилищном фонде жилья, федеральное законодательство не содержит, соответственно, указанные граждане не могут быть лишены права на обеспечение жилыми помещениями в том порядке, который гарантирован им федеральным законом и законом субъекта Российской Федерации.

Кроме того, отказывая в иске, суды не учли, что действующее жилищное законодательство (п. 3 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ) не ставит право на внеочередное предоставление жилого помещения в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, имеющих право на получение жилого помещения вне очереди, от обеспечения жильем других очередников, от времени постановки на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилого помещения, от включения в список граждан, имеющих право на получение жилого помещения вне очереди (список внеочередников).

Отсутствие в законодательстве указания на срок, в течение которого жилье должно быть предоставлено гражданам, имеющим право на его внеочередное предоставление, свидетельствует о том, что жилое помещение гражданам указанной категории должно быть предоставлено незамедлительно после возникновения соответствующего субъективного права — права на получение жилого помещения вне очереди.

Определение N 20-КГ18-22

11. Реконструкция, переустройство, перепланировка балконных плит, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, отвечающие требованиям технических регламентов и санитарно-эпидемиологических норм, должны производиться с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

Местная администрация обратилась в суд с исковым заявлением к А. о продаже с публичных торгов жилого помещения. В обоснование заявленного требования указано, что А. произведены работы по реконструкции балкона в принадлежащей ей на праве собственности квартире без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами. Балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Собственнику жилого помещения А. направлено предписание о приведении балкона в прежнее состояние. В установленный срок данные требования собственником не выполнены.

А. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к местной администрации о сохранении указанной выше квартиры в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. В обоснование заявленного требования истец по встречному иску указала, что является собственником изолированного жилого помещения в многоквартирном доме. С сентября по ноябрь 2014 г. она самовольно произвела перепланировку спорной квартиры. Согласно экспертным заключениям перепланировка данного жилого помещения не противоречит требованиям СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», в состав которого входят требования СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Перепланировка указанной квартиры выполнена без нарушений действующих норм и правил пожарной безопасности в Российской Федерации.

С., Г., действующая в интересах несовершеннолетнего Г.Л., обратились с иском к А. о сносе всех строительных конструкций, возведенных на балконе квартиры, выходящих за границу балконной плиты перекрытия, восстановлении фасада дома в прежнем состоянии и демонтаже отопления на балконе.

В обоснование заявленного требования истцы указали на то, что являются собственниками по доли квартиры, расположенной над квартирой, принадлежащей А.

А. без их согласия и без согласия всех жильцов дома, самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными государственными органами, выполнила работы по увеличению размеров балкона в квартире, с облицовкой профнастила, над балконом смонтирован козырек, выходящий за границу балконной плиты перекрытия приблизительно на 1,5 м, который полностью перекрывает им обзор с балкона.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении исковых требований местной администрации, С. и Г. и удовлетворяя исковые требования А., суд первой инстанции исходил из того, что перепланировка и переустройство квартиры выполнены ответчиком с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, не нарушают права и интересы собственников других помещений, не создают угрозы их жизни и здоровью, целевое назначение помещения изменено не было. При этом суд первой инстанции указал на то, что местной администрацией, С. и Г. не представлено доказательств, подтверждающих, что действиями ответчиков нарушены их права.

С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 данного кодекса (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Из материалов дела видно, что А. не выполнила установленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства квартиры, произведенные работы выполнены самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами (организациями).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно п. 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В силу указанных норм права балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что суду не представлены сведения о наличии согласия всех жильцов многоквартирного дома, в то время как требуется согласие всех собственников многоквартирного дома, поскольку выполненные работы касаются общего имущества в многоквартирном доме.

Более того, в материалах дела содержится коллективное обращение жильцов многоквартирного дома (всего 57 подписей), категорически возражающих против расширения балкона и присоединения балкона к квартире А.

Определение N 18-КГ17-164

Разрешение споров, возникающих вследствие причинения вреда
Разрешение споров, связанных с осуществлением профессиональной деятельности

Судебная практика по гражданским делам. Жилищные споры по недвижимости

Жилищные споры в судебной практике по гражданским делам занимают первое место. Все иные имущественные и неимущественные споры занимают второе и последующие места.

Источник проблемы

Почему жилищные споры в судебной практике по гражданским делам занимают первенство? Причина в том, что жилье или недвижимость превратились в один из самых ценных активов в распоряжении граждан. И в наше время, лишившись его, можно попасть в катастрофическое положение. Покупают его единицы, аренда же с каждым годом дорожает.

Зная, каким образом рассматриваются дела, в которых затрагивается одно из базовых прав человека, гражданин увидит, что ждет его в суде.

Законодательное регулирование

На какую статью в судебной практике по гражданским спорам и жилищным делам опираются, подавая иски и разбирая их?

Пунктов немало, и разбросаны они по многим нормативным актам:

• ЖК РФ;
• ГК РФ;
• подзаконные нормативные акты, издаваемые правительством и центральными органами власти.

Региональные власти тоже вносят свою лепту в регулирование. Например, ими принимаются регламенты по приему документов на заключение социального найма или приватизацию. Отчасти они объединяют имеющиеся нормы, отчасти вводят новые.

Свою особенность имеет получение жилья или компенсационных выплат военными.

Какие споры рассматриваются?

Жилищные споры в судебной практике по гражданским делам можно условно разбить на ряд категорий. Систематизация строится на исках, которые передаются в суды. Чаще всего можно встретить следующие споры:

• о праве собственности;
• праве пользования помещением;
• конфликты, связанные с приватизацией;
• о праве получения жилой площади от муниципалитета или государства;
• выделении доли из общей собственности;
• жилищных правах военных.

Почему именно так?

Любое деление — это условная вещь, особенно если дело касается правовой реальности. Отрасли права, несмотря на деление норм, пересекаются. И одна и та же норма принадлежит нескольким из них. Никакой чистоты здесь нет. Наблюдается лишь специфика регулирования.

Доказательством этому факту служат иски. Их требования, нормы, на которые ссылаются истцы, относятся порой к нескольким отраслям права. Например, просьба о признании права собственности и определении порядка пользования объектом проживания.

Первая просьба регулируется гражданским правом, вторая и гражданским, и жилищным. Смешение правовых норм — это одна из черт жилищных споров в судебной практике по гражданским делам.

Право собственности

Распространенная проблема – продажа недвижимости лицом, не имеющим такого права и ее дальнейшая перепродажа третьему лицу. В результате кто-то останется и без жилья, и без денег, а взыскать их с виновника вряд ли получится. Нередко подобные споры осложнены уголовными расследованиями. Мошенничество с квартирами и домами — это не редкость.

Часть споров основана на отказе второй стороны от регистрации перехода права по сделке. Иногда иск в суд — единственный путь, чтобы оформить права на имущество, Например, подача заявления о признании права собственности в порядке наследования.

Право пользования

Все споры условно разбивают на два вида, это — пользование жилыми помещениями:

• предоставленными от государства;
• принадлежащими частному лицу.

Значительная часть жилищных споров из судебной практики по гражданским делам – о выселении.

Когда лишают прав на государственное жилье?

• нарушено законодательство в ходе оформления документов;
• нарушаются права граждан, проживающих в смежных или тех же помещениях (совершение семейного насилия, нарушение правил пользования помещениями).

К первым делам относят получение жилья людьми, не имеющими законного права на него. Нарушения прав других жильцов должны быть систематическими (как правило, достаточно нескольких административных постановлений в течение одного года).

Прав на чужое частное жилье лишиться проще – пользователь прекращает семейные отношения с собственником. Есть и исключения: благодаря детям, бывшие жены остаются с детьми в квартире или доме бывшего супруга.

Человек, добровольно поменявший место проживания, теряет все права на прежнее жилье.

Споры о приватизации жилья

Органы власти в процессы вступают редко. Возвращение квартир в государственную собственность производится через суд, если передача гражданам осуществлена с серьезными нарушениями. Такой причиной может служить предоставление неполного комплекта документов или передача их лицом, не имеющим прав на приватизацию.

Чаще встречаются споры о правах тех, кто отказался от нее. Еще иски подаются с просьбой перераспределить доли в общей собственности. Значительную роль в решении суда играет наличие детей.

Если имеется спор между частными лицами, то все равно проверяется законность приватизации, пусть такой вопрос изначально и не ставится.

На какой норме здесь строится судебная практика по гражданским и жилищным спорам? На статье 246 ГК и на аналогичных положениях ЖК.

Государственное или ведомственное жилье

Чиновники готовы предоставить жилье гражданам, которые попадают под ряд критериев (малоимущие, многодетные, семьи с детьми-инвалидами). Такие критерии описываются в федеральном и региональном законодательстве. Подается комплект документов согласно списку, и граждан зачисляют в очередь.

Предмет споров – незаконный отказ в постановке на учет. Еще граждане просят суды установить предельный срок, в течение которого местная администрация или иной орган-ответчик обязан предоставить жилье. Сегодня формируется практика выдачи средств на покупку вместо предоставления жилья.

Практикуется и выдача жилья на период работы в организации. Особенность служебного жилья в том, что право на него прекращается, как только человек уходит с соответствующей должности или выселяется. И служебное помещение нельзя приватизировать.

Споры о долевой недвижимости

С какими делами суды сталкиваются здесь:

• реализация права продажи доли;
• выдел доли из общей собственности.

Вокруг этого и строится судебная практика по гражданским делам в жилищных спорах. Ст. 246 ГК — это базовый элемент, на который должны опираться и истцы, и ответчики.

Если в суде доказывается, что совладельцу не сообщили о сделке, права покупателя переводятся на истца, и он выплачивает компенсацию покупателю. Вся сложность в том, как сообщить другим владельцам о будущей сделке при условии, что они не согласны с ней.

При выделении доли дом делится на два самостоятельных владения. В каждом помещении предполагается наличие собственного санузла, кухни. Минимальная площадь каждого из новых домов должна отвечать строительным и санитарным нормам. Существуют как общие федеральные нормы, так и региональные.

Суд решает спор о разделе, исходя из вариантов судебно-технической экспертизы.
Если разделить жилье нельзя, определяется порядок пользования. В основном раздел осуществляется в отдельных домах, в квартирах – намного реже из-за технических особенностей многоквартирного дома.

Споры с участием военных

Как формируется судебная практика по гражданским делам? Жилищные споры военослужащих несколько отличаются.

Существует постановление правительства, регулирующее порядок признания военнослужащих и приравненных лиц (пожарные, сотрудники полиции) нуждающимися в жилье.

Минимальный срок службы составляет 10 лет, если человек уволен из рядов соответствующей службы в силу достижения максимального возраста. Все иные обязаны отслужить 20 лет, а затем им дается выбор – оформить жилье в собственность или получить сертификат на выдачу денежных средств.

Споры возникают по поводу учета сроков службы, наличия оснований на оформление сертификата, получения служебного жилья. В последнее время добавились дела о выполнении программы субсидирования ипотеки. Иски подаются в военные суды.
Изрядная часть заявлений подается в связи с нежеланием органов власти выполнять свои обязательства.

Адвокат по жилищным делам | Адвокатское бюро «Филатьев, Уваров и партнеры»

Жилищные споры это одна из самых распространённых категорий гражданских дел в судах. Ведь для любого человека жилище является самым ценным имуществом, основным приютом, основной материальной ценностью для создания семьи и её развития.

Законодатель данному виду имущества уделяет особое внимание. Конституция Российской Федерации посвящает праву граждан на жилище отдельную статью, согласно которой каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Более того, существует специальная отрасль права, регулирующая правоотношения, связанные с жилищем, – жилищное право. С учётом этого жилищные споры также нужно выделить в отдельную категорию судебных споров.

Наши адвокаты, одной из главных специализаций для которых являются «жилищные споры», отслеживают все изменения федерального и регионального жилищного законодательства.

АДВОКАТЫ ОКАЗЫВАЮТ КВАЛИФИЦИРОВАННУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПОМОЩЬ ПО ЖИЛИЩНЫМ СПОРАМ:

о выселении или вселении граждан

с застройщиком (неисполнение обязательств, взыскание неустойки)

о признаниим права на жилое помещение

связанным с заливом и причинением иного вреда жилым и нежилым помещениям

об определении порядка пользования жилым помещением (иные споры, вытекающие из долевой собственности)

о выделе долей

о приватизации жилых помещений

по спорам с ТСЖ, управляющими компаниями

о признании сделок с недвижимым имуществом недействительными

по иным судебным спорам, связанным с недвижимостью

Как известно, жилищное законодательство является довольно запутанным и неоднозначным, как никакое иное из отраслей права, а сами жилищные споры можно назвать одними из самых острых гражданско-правовых конфликтов. Такие судебные споры ведут порой к самому ожесточенному противостоянию даже между самыми близкими родственниками. Причиной является, с одной стороны, высокая стоимость жилья (в нашей стране даже человек с довольно приличным средним заработком должен зарабатывать всю жизнь на квартиру или дом), а с другой — неутолимое желание иметь свой угол, как можно большей площади и, желательно, в престижном месте.

Увы, наши потребности не всегда совпадают с нашими возможностями, а значит — возникает конфликт интересов. В этой связи жилищные споры можно разделить на жилищные споры между гражданами, жилищные споры между гражданами и организациями, а также споры между гражданами и властными структурами.

Жилищные споры между гражданами, как правило, возникают между родственниками или бывшими супругами. Это одна из самых трудных, с эмоциональной точки зрения, споров. При возникновении такого спора с родственниками граждане руководствуются не законом и даже не здравым смыслом, а скорее эмоциями. У каждой стороны здесь свои представления о справедливости.

Поэтому адвокаты по жилищным делам нашего адвокатского бюро перед вступлением в судебный процесс разъясняют клиентам все перспективы дела со ссылками на судебную практику по аналогичным делам.

Одной из категории дел являются споры между участниками долевой собственности — по искам о нечинении препятствий в пользовании, вселении, определении порядка пользования и т.п.

Жилищные споры между гражданином и организацией возникают, как правило, из гражданско-правовых сделок с жильем: договоров найма коммерческого и служебного, договоров купли-продажи, договоров долевого участия и т.д. В этой связи при разрешении жилищного спора необходимы знания не только жилищного законодательства, но также и доскональное знание гражданско-правовых норм, регулирующих как общие положения о договоре, так и положения о конкретном виде договора, например, договора долевого участия.

Нашими адвокатами накоплен немалый опыт по ведению жилищных споров по защите прав граждан от неправомерных действий различных организаций.

Одной из самых сложных категорий дел является жилищные споры между гражданами и властными структурами. К сожалению, на практике наше государство пока очень далеко от реализации идеи разделения властей, а это значит, что в судебных спорах органы власти используют подчас административные методы, нежели на равных ведут состязательный процесс в суде. Однако по собственному опыту можем сказать, что судиться с органами власти можно и нужно. Особенность ведения жилищных споров с органами власти всегда учитываются адвокатами нашего бюро.

Несмотря на всю сложность ведения жилищных споров, связанную с обстоятельствами, описанными выше, адвокаты по жилищным делам адвокатского бюро более 15 лет успешно ведут дела по жилищным спорам, отстаивая в суде основные жилищные права и интересы граждан, помогая им добиваться справедливости.

Если у Вас возник жилищный спор и Вам нужен хороший адвокат по жилищным делам, обращайтесь к нам, и мы Вам поможем.

ПОЛУЧИТЕ БЕСПЛАТНУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Запишитесь на приём по телефону  8 (921) 710-32-52

Обратитесь за помощью адвоката!

Адвокат обеспечивает клиента необходимой юридической помощью, являясь независимым профессиональным советником по правовым вопросам, и он в своей деятельности не может иметь самостоятельных интересов

Жилищные споры — судебная практика решения жилищных вопросов

Как происходит решение вопросов по гражданским делам в судебной практике? Каков срок исковой давности жилищных споров? Какие бывают виды жилищных споров и как они решаются в суде?

Жилищный вопрос в России — в числе самых острых. Даже после того, как человек уже стал счастливым обладателем жилплощади, судьба иногда преподносит неприятный сюрприз, который порождает жилищные споры.

Из чего они рождаются и как в них преуспеть, расскажу вам я, Валерий Чемакин — консультант по правовым вопросам. Я объясню, какие виды жилищных споров бывают и дам советы, как их избежать или по-крайней мере не доводить до стадии судебного разбирательства.

Сотрудники юридических компаний, обзор которых я сделал в конце статьи, помогут решить вашу проблему максимально эффективно.

Содержание

• 1. Что такое жилищные споры
• 2. Когда возникают жилищные споры — обзор основных ситуаций
  • Ситуация 1. Раздел имущества при бракоразводном процессе
  • Ситуация 2. Оформление прав на недвижимость
  • Ситуация 3. Регистрация или выписка жильцов
  • Ситуация 4. Приватизация квартиры
  • Ситуация 5. Вступление в наследство
• 3. Как проходит разрешение жилищных споров — 5 основных этапов
  • Этап 1. Подготовка заявления об административном правонарушении
  • Этап 2. Проверка полученных данных и уведомление всех участников спора
  • Этап 3. Составление протокола об административном правонарушении
  • Этап 4. Проверка документов и рассмотрение дела по существу
  • Этап 5. Назначение админнаказания или передача дела в суд
• 4. Профессиональная помощь в разрешении жилищных споров — обзор ТОП-3 юридических компаний
  • 1) Правовед
  • 2) Центр судебной помощи
  • 3) Жилищный правовед
• 5. Как избежать жилищных споров — 3 полезных совета
  • Совет 1. Внимательно прописывайте людей на своей жилплощади
  • Совет 2. Правильно эксплуатируйте недвижимость
  • Совет 3. Делайте перепланировку только с согласия остальных членов семьи
• 6. Заключение
  • Вопрос читателям

1. Что такое жилищные споры

Для подавляющего большинства граждан России жильё — единственный дорогостоящим актив, за который они готовы сражаться до конца.

Право иметь крышу над головой есть у каждого человека. Конституция и законы призваны защищать его как одно из фундаментальных прав человека.

Жилищные споры — это конфликтные ситуации между людьми, вытекающие из нарушения жилищных прав какой-либо из сторон.

Споры по жилищным делам широко распространены, но невозможно найти две абсолютно одинаковых ситуации. Такие дела юристы относят к наиболее сложным и непредсказуемым.

Кроме того, жилищная тематика охватывает очень большой спектр взаимоотношений, начиная от права собственности и заканчивая вопросами оплаты коммунальных услуг.

Одни жилищные споры годами развиваются из вялотекущего конфликта, иные возникают внезапно и развиваются так стремительно, что это повергает в шок обе стороны. Особенно этим «грешат» наследственные споры, речь о которых идёт в нашей отдельной статье.

Судебные разбирательства тоже иногда длятся годами, но инициировать их можно только в строго установленные временные рамки.

Постановление пленума ВС РФ о жилищных спорах разъясняет, что при их разрешении используется общий для всех исков 3 летний срок давности, если иного нет в жилищном законодательстве по конкретному случаю.

Сегодня нет единого закона, который бы регулировал порядок разрешения жилищных споров, поэтому используется Гражданский и Жилищный кодексы, а также судебная практика.

Тем не менее есть три варианта урегулирования таких конфликтов:

1. Административный.
2. Внесудебный.
3. Судебный.

Решение об использовании того или иного варианта принимается в зависимости от конкретной ситуации. К примеру, вопросы о незаконной перепланировке или использовании квартиры не по назначению рассматриваются в административном порядке жилищной инспекцией, а споры по незаконному выселению — в судах.

Согласно судебной практике, решения по жилищным спорам принимаются чаще всего в вопросах выселения, при жилищно-коммунальных разбирательствах, а также взаимоотношениях между соседями и родственниками. Подробнее о том, какие бывают жилищные споры, читайте далее.

2. Когда возникают жилищные споры — обзор основных ситуаций

Так как вопросы жилья так или иначе присутствуют совершенно во многих направлениях человеческих взаимоотношений, то и ситуаций, приводящих к возникновению споров, несчётное количество.

Выделим несколько распространённых и рассмотрим их подробнее.

Ситуация 1. Раздел имущества при бракоразводном процессе

Нередко развод супругов сопровождается скандалами и взаимными обвинениями. Конфликт обостряется, когда благоверные успели нажить хоть немного совместного скарба.

Если штучное добро хоть как-то удаётся разделить, то делёж жилья без суда не обходится. Лица, участвующие в таких жилищных спорах: разводящиеся супруги, их родители и другие родственники.

Ситуация 2. Оформление прав на недвижимость

При оформлении прав на недвижимость после её приобретения могут появиться третьи лица, тоже претендующие на них. Это достаточно распространённая ситуация, особенно, когда юридическая чистота сделки не была проверена должным образом.

Пример

Сергей заключил сделку мены с пенсионером Владимиром Ивановичем. Обмен 1 комнатной квартиры на 3 комнатную с доплатой. Однако при регистрации выяснилось, что были нарушены права внучки-инвалида, находящейся на иждивении у деда.

Ситуация была сложная, а разрешить её получилось только в суде, в который были приглашены представители органа опеки.

Ситуация 3. Регистрация или выписка жильцов

Хотя сейчас такой атавизм как прописка отменён, существует понятие регистрация по месту жительства и месту пребывания. При этом многие процедуры без соответствующего штампа в паспорте затруднительны, а его полное отсутствие — это административное правонарушение.

Такая ситуация, по статистике, порождает множество злоупотреблений, ведущих впоследствии к жилищным спорам.

Пример

Мария Ивановна поддалась на уговоры своего сына Никиты и зарегистрировала его друга Сергея в своей квартире. Однако фокус в том, что собственник по своему желанию может только «прописать» человека, а «выписать» без его согласия уже не имеет права.

Когда женщина решила разменять жильё, молодой человек своё согласие не дал, хотя и не проживал по соответствующему адресу. Разрешить этот жилищный спор помогло только обращение с иском в суд.

Ситуация 4. Приватизация квартиры

Нередки случаи, когда органы местного самоуправления не спешат расставаться с муниципальным жильём и не позволяют его приватизировать, ссылаясь на различные причины. На этой почве возникают жилищные споры между жильцами и органами власти. Точку в них может поставить только суд.

Ситуация 5. Вступление в наследство

Смерть человека, имеющего жильё и много родственников, зачастую порождает жилищные споры. Их разрешение тесно связано с нормами наследственного права и требует участие специалистов, хорошо разбирающихся в таких запутанных делах. Особенно тяжелые случаи возникают, когда отсутствует завещание, а наследство делится по закону.

3. Как проходит разрешение жилищных споров — 5 основных этапов

Нельзя написать общий алгоритм, который бы гарантировал защиту прав при разрешении абсолютно любых жилищных споров. Последовательность действий и их механизм сильно отличаются в зависимости от ситуации.

Рассмотрим подробнее конкретный случай: ваши соседи снизу сдали квартиру в аренду под студию звукозаписи без соответствующих процедур перевода помещения в нежилое.

Этап 1. Подготовка заявления об административном правонарушении

Так как хозяин квартиры, по вашему мнению, нарушил некие правила административного характера (он не получил разрешение и не переоформил свою квартиру в нежилое помещение), разбирательством должна заниматься специальная государственная служба — жилищная инспекция.

Её сотрудники вправе и обязаны провести проверку по обращению граждан о выявленном правонарушении. Поэтому вам нужно написать соответствующее заявление и направить его в жилищную инспекцию. Хорошо, если к заявлению будут приобщены фотографии и контактные данные соседей, которые готовы подтвердить ваши показания.

Этап 2. Проверка полученных данных и уведомление всех участников спора

По вашему заявлению будет проведена проверка, по результатам которой принимают решение о привлечении к административной ответственности, если есть основания.

В ходе проверочных мероприятий проведут опрос жильцов дома, запросят документы из других государственных органов, осмотрят жилое помещение. О результатах уведомят всех участников спора.

Этап 3. Составление протокола об административном правонарушении

Сотрудники жилищной инспекции составят протокол об административном правонарушении на хозяина квартиры и с приложением других документов направят его на рассмотрение начальнику службы. В протоколе отразят все полученные сведения и диспозицию административного правонарушения. Там же распишутся свидетели и правонарушитель.

Этап 4. Проверка документов и рассмотрение дела по существу

Начальник территориальной жилищной инспекции проверяет весь пакет документов, вызывает правонарушителя и свидетелей, после чего рассматривает административное дело. При этом КоАП РФ позволяет привлекать защитника, эксперта, переводчика и других необходимых для разрешения дела лиц.

Особенности доказывания состава административного правонарушения по делам, вытекающим из жилищных споров, в том, что нужно установить и подтвердить факт нарушения норм жилищного законодательства.

Этап 5. Назначение админнаказания или передача дела в суд

Законодательство по административным делам по жилищным спорам позволяет должностному лицу самостоятельно принимать решение, а в некоторых случаях передавать дело в суд по подведомственности. Поэтому на виновное лицо будет наложено наказание в виде штрафа непосредственно в жилищной инспекции или в виде приостановления деятельности в суде.

Теперь самое время посмотреть тематический видеоролик, чтобы закрепить прочитанное.

4. Профессиональная помощь в разрешении жилищных споров — обзор ТОП-3 юридических компаний

Юридические услуги по разрешению жилищных споров оказывает большинство компаний, имеющих дело с недвижимостью.

Найти жилищного юриста несложно, а вот нанять хорошего адвоката по жилищным вопросам уже тяжелее. Я предлагаю обзор нескольких компаний, где к вашим услугам будут именно опытные и квалифицированные юристы.

1) Правовед

Неважно где вы живёте, в Москве или в глухой деревне, где нет ни одного юриста. Теперь получить консультацию о путях разрешения жилищного спора можно где угодно. Нужен только доступ к интернету, а он сегодня есть практически везде. Интернет-портал Правовед стал самой известной площадкой в Рунете, где все желающие получают грамотные консультации по любым юридическим вопросам.

С компанией сотрудничает более 18 тыс. юристов, каждый из которых готов прийти на помощь. Система построена так, что на ваш вопрос ответит тот юрист, который сделает это профессиональнее и дешевле других. Вам нужно только посетить сайт и описать свою ситуацию в специальной онлайн форме. Или просто позвоните по многоканальному телефону.

На страницах сайта есть множество уже разобранных примеров. Ознакомьтесь с ними. Возможно, вы найдёте ситуацию, аналогичную вашей, и все вопросы отпадут сами собой.

Юристы Правоведа способны не только оказать консультационные услуги, но и подготовить различные документы или даже организовать досудебное урегулирование жилищного спора.

2) Центр судебной помощи

Эта компания работает уже более 15 лет по различным правовым направлениям. Разрешение жилищных споров — один из множества успешно решаемых вопросов. Хороший опыт в этой сфере позволяет сотрудникам готовить документацию для работы за 1 — 2 дня, что очень быстро, учитывая сложность дел.

Услуги компании:

3) Жилищный правовед

Компания занимается всеми вопросами, связанными с вопросами жилья. Неважно какой суд по подсудности рассматривает жилищный спор, так как представительства компании есть во множестве крупных городов России. Особенно поднаторели юристы этой фирмы в наследственных делах, когда на кону стоит унаследованное жильё.

Им нет равных при разрешении не только жилищных, но и земельных споров. Ведь зачатую спор идёт о частном доме, расположенном на земельном участке, а эти объекты не могут отчуждаться раздельно. Сайт компании очень удобен и информативен, поэтому рекомендую посетить его и самим убедиться в серьёзности этой фирмы.

5. Как избежать жилищных споров — 3 полезных совета

Лучшая битва — та, которую удалось избежать. Как не банально это звучит, но огромная часть жилищных споров просто не возникнет, если не допускать очевидных ошибок.

Вот несколько советов, которые помогут вам сохранить деньги и нервы.

Совет 1. Внимательно прописывайте людей на своей жилплощади

Знайте, что, прописав на своей жилплощади человека, выписать сможете только с его согласия. Если он откажется или просто уедет, сделать это можно будет только через суд. Неважно, на каких основаниях вы пользуетесь квартирой, по праву собственности или по договору найма, придёт время, когда нужно будет её продать или приватизировать.

Постоянно зарегистрированные граждане могут стать серьёзной проблемой. Кроме того, если вы зарегистрируете постороннего человека, а он проживать в квартире не будет, сотрудники миграционных подразделений полиции могут привлечь вас к административной и даже уголовной ответственности — есть такое понятие «резиновая квартира».

Совет 2. Правильно эксплуатируйте недвижимость

Соблюдайте все правила эксплуатации жилого помещения, чтобы не навлечь на себя гнев соседей или жилищно-коммунальных служб.

Вовремя вносите все положенные платежи, а также исполняйте вступившие в силу решения суда по ранее разрешенным жилищным спорам. Это избавит вас от судебных санкций и административных штрафов.

Совет 3. Делайте перепланировку только с согласия остальных членов семьи

Помните, что перепланировка — дело ответственное и опасное. Неправильное решение повлечёт серьёзные последствия. Прежде чем начинать кардинально менять архитектуру жилья, возьмите разрешение у компетентных органов.

Даже при его наличии посоветуйтесь с другими членами своей семьи. Вдруг кто-то не согласен с вашей концепцией организации жилищного пространства квартиры и обратится в суд. Не исключено, что потом придётся всё переделывать как было.

6. Заключение

Жилищные споры возникают как по объективным, так и по субъективным причинам. Некоторые из них можно заведомо исключить, если хотя бы немного читать законодательство перед принятием решения. Если же конфликта избежать не удалось — наймите юриста, не усугубляйте проблему.

Вопрос читателям

Достаточно ли в статье информации, которая поможет вам избежать ненужных конфликтов на жилищной почве? Что вы ещё хотели бы узнать по этой теме?

Желаю вам всегда предотвращать конфликты на стадии зарождения или выигрывать в них. Предлагаю оценить статью, а также оставить комментарий к ней, в том числе в социальных сетях.

Автор статьи: Александр Бережнов

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.

Прокурор разъясняет — Прокуратура Республики Саха (Якутия)

Прокурор разъясняет

• 31 декабря 2019, 18:19

Права граждан в сфере переселения из аварийного жилья, их реализация и защита

Текст

Поделиться

Конституционное право граждан на жилище имеет ряд проявлений, одним из которых является гарантия защиты жилищных прав в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу. При этом особенности механизма защиты прав граждан зависят от формы собственности жилого помещения, находящегося в аварийном доме.

В чем заключаются эти отличия? На что имеют право наниматели и собственники при сносе их жилья? Как складывается правоприменительная и судебная практика по таким вопросам?

Об этом мы поговорим с прокурором отдела по надзору за исполнением законов в социальной сфере прокуратуры РС(Я) Сергеем Веревкиным

Какие права есть у граждан — нанимателей муниципального жилья при сносе их дома?

Согласно ст. 86, ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ граждане, проживающие в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, и являющиеся нанимателями находящегося в нем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, подлежат выселению с обязательным предоставлением другого, равнозначного по площади благоустроенного применительно к условиям соответствующего населённого пункта жилого помещения по договору социального найма. Предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах населённого пункта, в котором расположено аварийное жилье, за исключением случаев выраженного письменно согласия гражданина на предоставление ему жилья в другой местности.

Чем отличается ветхое жилье от аварийного? И влияет ли эта разница на права граждан.

Действующее законодательство не содержит понятия «ветхое жилье». Однако из общего смысла термина следует, что это жилье, которое вследствие физического износа полностью или частично утратило свои эксплуатационные свойства. При этом аварийным жилье признается на основании решения государственного органа или органа местного самоуправления, поэтому сама по себе ветхость жилья не влияет на права граждан.

А какие вопросы чаще всего возникают при расселении муниципального жилья?

Наиболее часто возникающие в правоприменительной практике вопросы связаны с понятием равнозначностии благоустроенности нового жилого помещения, его удаленности от ранее занимаемого жилья.

Что означает равнозначность?

Критерием равнозначности предоставляемого жилого помещения, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ, является его соответствие ранее занимаемому по площади. При этом, несмотря на фактическое ухудшение условий проживания, предоставление, например, вместо трехкомнатной квартиры хотя и равной по площади, но двухкомнатной или, скажем, вместо двух изолированных комнат двух смежных не является противоречащим закону (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.04.2017 № 81-КГ17-2, определение Верховного Суда РФ от 03.11. 2015 № 1-КГ15-10).

Не исключены случаи предоставления гражданам квартир большей площади по сравнению с ранее занимаемыми, что вынуждает нанимателей осуществлять бремя содержания жилых помещений в повышенном размере. Указанный вариант не противоречит правилу о предоставлении равнозначного жилья, поскольку не ухудшает положение гражданина (п. 59 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14. 11.2018).

Следует понимать, что предоставление нового жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома является мерой компенсационного характера, в связи с чем, например, предоставление однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м. взамен такой же, но находящейся в аварийном доме, семье из 4 и более человек является законным и обоснованным (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Вместе с тем, предоставление нового жилья в указанной ситуации не лишает права семьи состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и впоследствии претендовать на получение квартиры с большей площадью.

Какое жилье признается благоустроенным?

Степень благоустроенности определяется органами местного самоуправления применительно к условиям каждого конкретного населенного пункта и не всегда означает обязательное наличие центрального отопления или системы водоотведения.  Например, согласно постановлению Главы ГО «город Якутск» от 02.03.2009 № 14 жилое помещение должно быть обеспечено электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением, а в газифицированных домах также и газоснабжением.

А какие ограничения по удалённости предоставляемого жилья?

Судебной практикой разделяются понятия «населенный пункт» и «муниципальное образование». Так, под населенным пунктом понимается населенное место (поселение), первичная единица расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка (город, поселок, поселок городского типа, село) (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014). Из вышеизложенного следует, что, например, гражданину, проживающему в с. Сегян-Кюель Кировского эвенского национального наслега Кобяйского района, в связи со сносом дома не может быть предоставлено жилье, находящееся в с. Батамай, входящего в состав указанного наслега, поскольку в таком случае ему было бы предоставлено жилое помещение за пределами населенного пункта. Вместе с тем, переселение граждан из одного района города в другой, пусть это и повлечет для них неудобства, не является противоречащим закону.

Так, Верховным судом РС (Я) указано, что положения ст. ст. 86-89 Жилищного кодекса РФ о предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из аварийного дома, не содержат требований к инфраструктуре жилого района (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2017 года). Разрешая спор, суд апелляционной инстанции указал, что отказ ответчиков от переселения по мотиву отсутствия инфраструктуры и удаленности от школы не основан на законе, в связи с чем суд первой инстанции принял правильное решение об удовлетворении заявленных Окружной администрацией г. Якутска исковых требований, выселив ответчиков из жилого помещения, признанного аварийным и подлежащего сносу, в другое жилое помещение.

Законна ли отсрочка предоставления другого жилья?

Вероятно, под отсрочкой Вы подразумеваете случаи, когда дом признан аварийным в текущем году, а его расселение производится спустя несколько лет. Если мы говорим о муниципальном жилье, то жилищное законодательство не предусматривает каких-либо сроков переселения граждан из аварийного дома в другой, поэтому в таких случаях следует руководствоваться общеправовым принципом о разумном сроке. Но в любом случае представляется неправомерным проживание граждан в аварийном жилье на протяжении нескольких лет при условии, что органом местного самоуправления не принимается никаких мер по восстановлению прав данных граждан на надлежащие условия проживания. При указанных обстоятельствах возможна успешная защита прав в судебном порядке. Вместе с тем, следует учитывать, что один лишь факт непригодности жилого помещения для проживания не является достаточным основанием для внеочередного обеспечения жилым помещением по договору социального найма (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 2017 год).

Так, Нерюнгринский районный суд, отказывая в удовлетворении иска гр. К. о предоставлении ей другого жилья ввиду непригодности для проживания ныне занимаемого, исходил из того, что дом, в котором находится жилое помещение истца, хоть и признан аварийным и подлежащим сносу, физический износ составляет 82 %, однако он включен в муниципальную целевую программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда МО «Город Нерюнгри» PC (Я) на 2016-2022 годы», истец числится в списке граждан, подлежащих переселению в срок до 31.12.2019, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных требований во внеочередном порядке отсутствуют. С названной правовой позицией согласился и Верховный суд РС (Я).

Если же мы говорим о жилье, находящемся в собственности гражданина, то срок расселения аварийного дома устанавливается одновременно с его признанием аварийным. Данный срок законодательством также не определен. Вместе с тем, возложение на орган местного самоуправления обязанности по внеочередному предоставлению других жилых помещений до наступления установленных сроков сноса и расселения жильцов допустимо, если занимаемое жилое помещение создает непосредственную угрозу для проживающих и грозит обвалом на момент рассмотрения дела (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2018 года).

Вправе ли орган местного самоуправления делегировать застройщику свою обязанность по расселению нанимателей жилого дома, подпадающего под застройку?

Статьями 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена возможность заключения органами местного самоуправления договоров о развитии застроенной территории, согласно условиям которых застройщики обязуются уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В каком порядке происходит переселение граждан из жилья, находящегося в их собственности?

Вопросы переселения граждан, проживающих в находящихся в их собственности жилых помещениях имеют определенную специфику.

Так, ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривает два способа обеспечения прав собственников жилых помещений, расположенных в аварийных домах: изъятие земельного участка вместе с находящимся на нем жилым помещением для государственных или муниципальных нужд с предоставлением либо денежного возмещения исходя из стоимости изъятого, либо другого, равноценного жилого помещения.

При этом процедура изъятия жилья вместе с земельным участком включает в себя несколько этапов (направление собственникам требований о сносе аварийного дома, принятие решения об изъятии, заключение с собственниками соглашений о таком изъятии).

Возможно ли признание аварийными частных домов?

Жилищный кодекс РФ и Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, предусматривают возможность признания аварийным только многоквартирного дома, вследствие чего частные дома не могут быть включены в региональную программу переселения из аварийного жилья. Вместе с тем, признание частного дома непригодным к проживанию влечет обязанность органа местного самоуправления обеспечить жилищных прав проживающих в нем граждан.

Какие проблемы наиболее часто возникают при восстановлении прав собственников аварийного жилья?

Наиболее часто в правоприменительной практике возникают вопросы, связанные с размером возмещения за изъятое жилье и обязанностью переселенных в новые жилые помещения граждан осуществить доплату за предоставление жилья большей площади, чем ранее занимаемые.

Права граждан в сфере переселения из аварийного жилья, их реализация и защита

Конституционное право граждан на жилище имеет ряд проявлений, одним из которых является гарантия защиты жилищных прав в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу. При этом особенности механизма защиты прав граждан зависят от формы собственности жилого помещения, находящегося в аварийном доме.

В чем заключаются эти отличия? На что имеют право наниматели и собственники при сносе их жилья? Как складывается правоприменительная и судебная практика по таким вопросам?

Об этом мы поговорим с прокурором отдела по надзору за исполнением законов в социальной сфере прокуратуры РС(Я) Сергеем Веревкиным

Какие права есть у граждан — нанимателей муниципального жилья при сносе их дома?

Согласно ст. 86, ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ граждане, проживающие в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, и являющиеся нанимателями находящегося в нем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, подлежат выселению с обязательным предоставлением другого, равнозначного по площади благоустроенного применительно к условиям соответствующего населённого пункта жилого помещения по договору социального найма. Предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах населённого пункта, в котором расположено аварийное жилье, за исключением случаев выраженного письменно согласия гражданина на предоставление ему жилья в другой местности.

Чем отличается ветхое жилье от аварийного? И влияет ли эта разница на права граждан.

Действующее законодательство не содержит понятия «ветхое жилье». Однако из общего смысла термина следует, что это жилье, которое вследствие физического износа полностью или частично утратило свои эксплуатационные свойства. При этом аварийным жилье признается на основании решения государственного органа или органа местного самоуправления, поэтому сама по себе ветхость жилья не влияет на права граждан.

А какие вопросы чаще всего возникают при расселении муниципального жилья?

Наиболее часто возникающие в правоприменительной практике вопросы связаны с понятием равнозначностии благоустроенности нового жилого помещения, его удаленности от ранее занимаемого жилья.

Что означает равнозначность?

Критерием равнозначности предоставляемого жилого помещения, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ, является его соответствие ранее занимаемому по площади. При этом, несмотря на фактическое ухудшение условий проживания, предоставление, например, вместо трехкомнатной квартиры хотя и равной по площади, но двухкомнатной или, скажем, вместо двух изолированных комнат двух смежных не является противоречащим закону (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11. 04.2017 № 81-КГ17-2, определение Верховного Суда РФ от 03.11. 2015 № 1-КГ15-10).

Не исключены случаи предоставления гражданам квартир большей площади по сравнению с ранее занимаемыми, что вынуждает нанимателей осуществлять бремя содержания жилых помещений в повышенном размере. Указанный вариант не противоречит правилу о предоставлении равнозначного жилья, поскольку не ухудшает положение гражданина (п. 59 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Следует понимать, что предоставление нового жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома является мерой компенсационного характера, в связи с чем, например, предоставление однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м. взамен такой же, но находящейся в аварийном доме, семье из 4 и более человек является законным и обоснованным (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Вместе с тем, предоставление нового жилья в указанной ситуации не лишает права семьи состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и впоследствии претендовать на получение квартиры с большей площадью.

Какое жилье признается благоустроенным?

Степень благоустроенности определяется органами местного самоуправления применительно к условиям каждого конкретного населенного пункта и не всегда означает обязательное наличие центрального отопления или системы водоотведения.  Например, согласно постановлению Главы ГО «город Якутск» от 02.03.2009 № 14 жилое помещение должно быть обеспечено электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением, а в газифицированных домах также и газоснабжением.

А какие ограничения по удалённости предоставляемого жилья?

Судебной практикой разделяются понятия «населенный пункт» и «муниципальное образование». Так, под населенным пунктом понимается населенное место (поселение), первичная единица расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка (город, поселок, поселок городского типа, село) (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29. 04.2014). Из вышеизложенного следует, что, например, гражданину, проживающему в с. Сегян-Кюель Кировского эвенского национального наслега Кобяйского района, в связи со сносом дома не может быть предоставлено жилье, находящееся в с. Батамай, входящего в состав указанного наслега, поскольку в таком случае ему было бы предоставлено жилое помещение за пределами населенного пункта. Вместе с тем, переселение граждан из одного района города в другой, пусть это и повлечет для них неудобства, не является противоречащим закону.

Так, Верховным судом РС (Я) указано, что положения ст. ст. 86-89 Жилищного кодекса РФ о предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из аварийного дома, не содержат требований к инфраструктуре жилого района (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2017 года). Разрешая спор, суд апелляционной инстанции указал, что отказ ответчиков от переселения по мотиву отсутствия инфраструктуры и удаленности от школы не основан на законе, в связи с чем суд первой инстанции принял правильное решение об удовлетворении заявленных Окружной администрацией г. Якутска исковых требований, выселив ответчиков из жилого помещения, признанного аварийным и подлежащего сносу, в другое жилое помещение.

Законна ли отсрочка предоставления другого жилья?

Вероятно, под отсрочкой Вы подразумеваете случаи, когда дом признан аварийным в текущем году, а его расселение производится спустя несколько лет. Если мы говорим о муниципальном жилье, то жилищное законодательство не предусматривает каких-либо сроков переселения граждан из аварийного дома в другой, поэтому в таких случаях следует руководствоваться общеправовым принципом о разумном сроке. Но в любом случае представляется неправомерным проживание граждан в аварийном жилье на протяжении нескольких лет при условии, что органом местного самоуправления не принимается никаких мер по восстановлению прав данных граждан на надлежащие условия проживания. При указанных обстоятельствах возможна успешная защита прав в судебном порядке. Вместе с тем, следует учитывать, что один лишь факт непригодности жилого помещения для проживания не является достаточным основанием для внеочередного обеспечения жилым помещением по договору социального найма (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 2017 год).

Так, Нерюнгринский районный суд, отказывая в удовлетворении иска гр. К. о предоставлении ей другого жилья ввиду непригодности для проживания ныне занимаемого, исходил из того, что дом, в котором находится жилое помещение истца, хоть и признан аварийным и подлежащим сносу, физический износ составляет 82 %, однако он включен в муниципальную целевую программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда МО «Город Нерюнгри» PC (Я) на 2016-2022 годы», истец числится в списке граждан, подлежащих переселению в срок до 31.12.2019, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных требований во внеочередном порядке отсутствуют. С названной правовой позицией согласился и Верховный суд РС (Я).

Если же мы говорим о жилье, находящемся в собственности гражданина, то срок расселения аварийного дома устанавливается одновременно с его признанием аварийным. Данный срок законодательством также не определен. Вместе с тем, возложение на орган местного самоуправления обязанности по внеочередному предоставлению других жилых помещений до наступления установленных сроков сноса и расселения жильцов допустимо, если занимаемое жилое помещение создает непосредственную угрозу для проживающих и грозит обвалом на момент рассмотрения дела (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2018 года).

Вправе ли орган местного самоуправления делегировать застройщику свою обязанность по расселению нанимателей жилого дома, подпадающего под застройку?

Статьями 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена возможность заключения органами местного самоуправления договоров о развитии застроенной территории, согласно условиям которых застройщики обязуются уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В каком порядке происходит переселение граждан из жилья, находящегося в их собственности?

Вопросы переселения граждан, проживающих в находящихся в их собственности жилых помещениях имеют определенную специфику.

Так, ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривает два способа обеспечения прав собственников жилых помещений, расположенных в аварийных домах: изъятие земельного участка вместе с находящимся на нем жилым помещением для государственных или муниципальных нужд с предоставлением либо денежного возмещения исходя из стоимости изъятого, либо другого, равноценного жилого помещения.

При этом процедура изъятия жилья вместе с земельным участком включает в себя несколько этапов (направление собственникам требований о сносе аварийного дома, принятие решения об изъятии, заключение с собственниками соглашений о таком изъятии).

Возможно ли признание аварийными частных домов?

Жилищный кодекс РФ и Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, предусматривают возможность признания аварийным только многоквартирного дома, вследствие чего частные дома не могут быть включены в региональную программу переселения из аварийного жилья. Вместе с тем, признание частного дома непригодным к проживанию влечет обязанность органа местного самоуправления обеспечить жилищных прав проживающих в нем граждан.

Какие проблемы наиболее часто возникают при восстановлении прав собственников аварийного жилья?

Наиболее часто в правоприменительной практике возникают вопросы, связанные с размером возмещения за изъятое жилье и обязанностью переселенных в новые жилые помещения граждан осуществить доплату за предоставление жилья большей площади, чем ранее занимаемые.

Когда снятие с учета на получение жилья незаконно. Из практики Верховного Суда

Статья 40 Конституции РФ, устанавливая конституционное  право на жилище, развивается в конкретных правах граждан, в том числе в праве граждан требовать постановки на жилищный учет и защиты от произвольного снятия с жилищного учета.

В публикации рассмотрю один из наиболее частых случаев незаконного снятия граждан с жилищного учета. 

Снятие с жилищного учета лиц, принятых на учет до 01 марта 2005 года по общим основаниям, по причине изменения имущественного положения.

Как упоминалось выше, статьей 40 Конституции провозглашено, что право на получение жилья из государственных и муниципальных жилищных фондов имеется у тех, кто в нем нуждается.

Действующий с 01 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ, устанавливая право российских граждан на получение жилья,   вводит два критерия, при наличии которых можно быть принятым к жилищному учету:

• Критерий обеспеченности жилым помещением, т.е. правом на получение бесплатного жилья от государства, во-первых, имеют те граждане, кто имеет обеспеченность жильем менее установленной (учетной) нормы площади жилого помещения  (ст 52 ЖК РФ).
• Критерий имущественного положения — это второй критерий, предполагающий, что  получить жилье бесплатно могут те граждане, чье имущественное положение, не позволяет им приобрести жилое помещение за счет собственных средств – эта категория граждан называется малоимущими гражданами.

     Для принятия на жилищный учет и для дальнейшего обеспечения жильем граждане должны отвечать сразу двум вышеуказанным критериям: иметь обеспеченность жильем менее учетной нормы и быть малоимущими.

  Для применения имущественного критерия существуют случаи исключения: так отдельными законодательными актами для определенных категорий граждан установлено, что они имеют право встать на жилищный учет и без учета их имущественного положения. К таким категориям относятся, например, судьи, прокуроры, военнослужащие, ветераны Великой Отечественной Войны  и некоторые другие категории граждан, в отношении которых есть такой специальный законодательный акт. Однако, для любых категорий граждан, претендующих на жилье от государства, и это  без исключений, учитывается первый критерий —  обеспеченность жилыми помещениями. Поскольку при принятии на учет таких специальных категорий граждан, принимаемых без учета их имущественного положения, изменение их имущественного положения для обеспечения жильем не касается, рассмотрим  такое основание для снятие с жилищного учета в отношении тех, кто не является какой-то специальной категорией, или как называют этот порядок – «принятых на учет по общим основаниям».

     Известно, что в нашей стране ждать получения жилья по очереди можно не то что годами, а десятилетиями. За это время граждане, принятые на учет покупают и продают имущество, меняют место работы – т.е. имущественное положение граждан может значительно меняться, в т.ч. улучшаться, причем значительно.  

     Ст. 56 Жилищного кодекса РФ предполагает, что те граждане, имущественное положение которых улучшилось, т.е. граждане перестали отвечать критериям малоимущих граждан, с жилищного учета должны быть сняты.

     Поскольку законодательство о жилищном обеспечении предполагает постоянное обновление сведений об обеспеченности и нуждаемости граждан, состоящих на жилищном учете,  те граждане, в отношении которых было зафиксировано такое улучшение материального положения, с жилищного учета исключаются. Право на получение жилья от государства они утрачивают.  

     Однако, социальные обязательства по обеспечению нуждающихся в жилье граждан государство приняло на себя до вступления в силу ныне действующего Жилищного кодекса РФ от 01. 03.20005 г.     

   Ранее действовавшим Жилищным кодексом РСФСР (ст. 28 – 49  ЖК РСФСР утв. ВС РСФСР 24.06.1983 года) также было предусмотрена обязанность государства обеспечить тех, кто нуждается жилыми помещениями.    С принятием жилищного кодекса РФ от 01.03.2005 года законодатель, и  далее сохраняя право граждан получить жилье от государства для тех, кто ранее был принят на жилищный учет, в Законе о введении в действие Жилищного кодекса РФ установил следующее правило:

Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с такого учета по основаниям, предусмотренным пунктами 1,3,- 6 части 1 статьи 56 ЖК РФ, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма.

 Если внимательно прочитать и проанализировать указанную статью Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ и положения, перечисленных в этой статье пунктов ст. 56 Жилищного кодекса РФ оснований становится понятно, что такое основание как изменение имущественного положения тех, кто был принят ранее принятия Жилищного кодекса РФ, т.е. до 01.03.2015 г, не применяется.

Из этого Верховным судом Российской Федерации был сделан следующий вывод:

Граждане, принятые на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, не могут быть сняты с учета в связи с тем, что они не относятся к малоимущим гражданам.

Это в равной степени относится и к тем гражданам, имущественное положение которых изменилось, т.е. изменение имущественного положения граждан, вставших на жилищный учет до 01.03.2005 г., основанием для снятия с жилищного учета быть не может.  

Гражданские споры — Юридический блог Северной Каролины и Южной Каролины

Все
Споры о недвижимости
Специальное образование

Споры о недвижимости

Поздравляем! Вы владелец блестящей новой собственности; это хороший участок земли, который вы планируете построить в ближайшие годы. Вы заплатили за это, ваше имя указано в документе, и все…

Читать далее

Гражданские споры

Независимо от того, являетесь ли вы лицом, подающим иск, или кто-то другой предъявляет иск, вы заставляете думать, что единственный способ решить вопрос в судебном порядке. Однако посредничество является одной из альтернатив судебному разбирательству…

Читать далее

Одна вещь, которую люди часто упоминают при обсуждении вопросов собственности, — это понятие «права скваттеров». К счастью, «прав скваттеров», как часто говорят люди, технически не существует. Опасный сценарий, когда хиппи врываются в ваш дом, пока вы находитесь на…

Подробнее

Споры о недвижимости

Ассоциации домовладельцев (или ТСЖ) могут быть очень положительным преимуществом для жилищного строительства. Тем не менее, есть многочисленные и распространенные проблемы, которые могут возникнуть из-за ТСЖ. Большинство ТСЖ имеют разделы в соглашениях, подписанных с домовладельцами, в которых подробно описывается порядок разрешения споров…

Подробнее

Споры о недвижимом имуществе

Неправомерное владение – одна из самых противоречивых правовых доктрин, которые до сих пор существуют в современной практике. По сути, это механизм, посредством которого можно перейти на чужое недвижимое имущество (т.е. землю), занять, владеть и пользоваться им на длительный срок…

Подробнее

Гражданские споры

Если вы стали участником судебного процесса, либо в качестве истца, либо ответчика, вы, возможно, получали допросы и запрашивали документы. Если это так, ваше дело продвинулось вперед, пройдя первоначальную стадию состязательных бумаг, на которой стороны изложили…

Подробнее

Гражданские споры

Если вы получили постановление о представлении оснований, обычно это происходит потому, что другая сторона в вашем деле считает, что вы не выполняете постановление суда. Например, если ваша бывшая жена считает, что…

Подробнее

Хотя это и несколько необычно, но правда, что если кто-то живет на вашей земле достаточно долго, он может получить права на эту землю. Незаконное владение, более известное как права скваттеров, является законом в Южной Каролине. Однако есть некоторые…

Подробнее

Гражданские споры

Иногда в отношениях с другим лицом или другим бизнесом они делают что-то неправильное или несправедливое. Но не все кажущиеся несправедливыми действия подпадают под недобросовестную торговую практику. На самом деле, очень немногие. Согласно закону, люди не должны…

Подробнее

Гражданские споры

По данным Центра фактической невиновности Северной Каролины, многие люди признаются в преступлениях, которых они не совершали. Примерно 25% людей, реабилитированных на основании данных ДНК, ложно признались или признали себя виновными в преступлении, которого они не совершали. Это…

Подробнее

Аренда имеет свои преимущества, но что происходит, когда арендодатель не выполняет свою часть сделки? Ответ зависит от того, что указано в вашем договоре аренды, но есть несколько прав, которые арендатор имеет, когда его…

Подробнее

Возможно, у вашего соседа вода со двора стекает на вашу собственность, и вы задаетесь вопросом, могут ли они это сделать. это. Или, может быть, с другой стороны, вы сливаете воду со своего двора в соседей и удивляетесь, если…

Подробнее

Гражданские споры

Поучительная история Burger King В 1957 году Джин Хутс открыл двери своего ресторана Burger King в Маттуне, штат Иллинойс. Он подавал гамбургеры и мороженое жителям города и имел прибыльный бизнес. Однако это не…

Читать дальше

Гражданские споры

Представьте, что вы смотрели серию «Адской кухни» с веселой сценой, в которой Гордон Рэмси ругает участника за то, что сырого палтуса отправили обратно на кухню. Вы решаете, что это настолько смешно, что вы хотите поделиться этим…

Подробнее

Гражданские споры

Что такое авторское право? Авторское право — это форма интеллектуальной собственности, которая защищает творческие произведения. Владелец авторских прав обычно получает такие преимущества, как исключительные права на воспроизведение, адаптацию и распространение копий защищенной работы. Степень…

Подробнее

Гражданские споры

Что такое товарные знаки? Товарные знаки — это товарные знаки, слова, фразы, символы или рисунки, которые используются для указания источника или происхождения каких-либо товаров от товаров других компаний. Знаки обслуживания — это знаки, слова, фразы, символы или рисунки, которые используются для…

Подробнее

Споры в отношении недвижимости

Общество с общими интересами — это запланированная жилая застройка, в которой все объекты недвижимости подпадают под комплексное ограничение на использование частной земли, которое регулируется ассоциацией домовладельцев (ТСЖ). Ассоциации домовладельцев несут ответственность за соблюдение «плана и схемы…»

Подробнее

Гражданские споры

Вы готовите еду для своей семьи, и в дверь стучат. Вы отвечаете, а там стоит помощник шерифа с бумагами. Напуганный до смерти тем, что кто-то ранен или возникла чрезвычайная ситуация, вы взволнованно открываете…

Подробнее

Споры о недвижимости

Два распространенных способа, которыми люди приходят к совместному владению имуществом, это наследование или совместная покупка загородного дома. Когда все сособственники ладят, все отлично. Тем не менее, часто возникают споры из-за совместной собственности…

Подробнее

Гражданские споры

В Северной Каролине есть интересное правило, которое запрещает вам запрашивать свидетелей и судебные документы при обнаружении. Дело Кинг против Кукулиотес 425 SE2d 462 (1993), где судья Грин изложил четкое правило по вопросам во время обнаружения…

Подробнее

Специальное образование

Раздел 504 Закона о реабилитации 1973 года запрещает репрессалии.[1] Если вы, будучи учащимся, родителем, учителем или другим лицом, жизнь которого может быть затронута школой, подадите в школу жалобу о потенциальном нарушении гражданских прав,… школа сказала вам что-то, или вы просто подозреваете, что ваш ребенок может быть исключительным ребенком, вы нашли себя в Интернете, ища «план 504», и вы не знаете, что будет дальше. К сожалению, не может…

Подробнее

Споры о недвижимом имуществе

Вы делите имущество с соседом? Если это так, со временем и при смене владельца могут возникнуть проблемы с сервитутами. Итак, каковы ваши права и, возможно, что более важно, как вы их обеспечиваете? Сервитуты являются собственностью…

Подробнее

Специальное образование

Необычным детям, интересующимся спортом, может быть нелегко. Может быть, ребенок с инвалидностью может бегать, прыгать, плавать и т. д. так же хорошо, как и его сверстники без инвалидности, но что, если…

Подробнее

Споры о недвижимости

Возможно, вы слышали термин «право проезда», у вас может быть право проезда на вашу землю, или оно может проходить через вашу землю, но что именно право проезда? Право отвода — это тип сервитута, который…

Подробнее

Споры о недвижимости

Обычный соседский спор — это спор по поводу сервитута. Сервитут – это юридическое право, которое позволяет лицу использовать чужую землю для определенной цели. Сервитут чаще всего создается явным предоставлением в…

Подробнее

Специальное образование

Если вы столкнулись с борьбой с государственной школой вашего ребенка из-за его индивидуального плана обучения (IEP) и вы исключили (или собираетесь исключить) своего ребенка из этой школы и зарегистрировал его или ее…

Подробнее

Специальное образование

Мы слышим это все время. По той или иной причине есть много людей, которые действительно нуждаются в помощи юриста, но не могут позволить себе ее нанять. Такое обстоятельство, безусловно, справедливо для многих родителей детей с особыми…

Подробнее

Специальное образование

Если вы спорите со школой вашего ребенка по поводу какого-либо аспекта Индивидуального плана обучения (IEP) вашего ребенка, вам нужна помощь юриста. Ладно, возможно, вам «не нужен» адвокат, но вам гораздо лучше, если он вам поможет. …

Подробнее

Споры, связанные с недвижимостью

Конкретное исполнение является средством правовой защиты, которое суд может предоставить в случае нарушения контракта. Суд обязал нарушившую сторону исполнить договор. В споре о недвижимости это может потребовать от нарушившей стороны продажи…

Подробнее

Специальное образование

Когда дело доходит до разработки индивидуального плана обучения (IEP) для вашего ребенка, вы можете не согласиться со школой по поводу приспособлений, в которых нуждается ваш ребенок. Когда это произойдет, вам необходимо знать варианты разрешения спора и…

Подробнее

Споры о недвижимости

Выдающийся домен дает правительству право забирать частную собственность и использовать ее в общественных целях. Важнейшее ограничение этой власти состоит в том, что землевладелец должен получить справедливое вознаграждение за это изъятие. Если вы столкнулись с…

Подробнее

Гражданские споры

Злонамеренный судебный иск может быть предъявлен, когда кто-то злоупотребляет нашей системой правосудия, пытаясь причинить вам вред. Если они выдвинули против вас ложное уголовное обвинение или составили необоснованный иск, вы можете быть…

Подробнее

Гражданские споры

Кредиторы могут подать на вас в суд, если вы не выплатите задолженность по кредитной карте. Если они выиграют свое дело, суд вынесет решение против вас, которое дает кредитору возможность зарегистрировать залоговое удержание в публичных записях. …

Подробнее

Споры о недвижимости

Все больше и больше жителей, участвующих в застройке с общими интересами, обращаются с вопросами о своих правах и средствах правовой защиты, доступных им, когда ассоциация их домовладельцев вносит поправки в их декларацию. Ассоциации домовладельцев — это организации в районе, запланированном сообществе или кондоминиуме, которые делают…

Подробнее

Споры о недвижимом имуществе

Ассоциации домовладельцев предназначены для управления и содержания вашего района. Обычно правила и положения ТСЖ изложены в так называемой Декларации соглашений, условий и ограничений (CC&R). CC&R часто содержат методы для…

Подробнее

Споры о недвижимости

Вы арендодатель, которому необходимо выселить арендаторов из вашей собственности? В Северной Каролине закон защищает жильцов от внезапного и немедленного выселения их домовладельцем. У арендодателей есть определенные процедуры, которым необходимо следовать, и время…

Подробнее

Споры о недвижимости

Неправомерное владение позволяет владельцам доказывать право собственности посредством владения в течение определенного периода времени. Получение права собственности путем противоправного владения аналогично получению сервитута по давности. Нет обмена правоустанавливающими документами и нет…

Подробнее

5 Общие споры о собственности | Юридическая фирма Андерсона Хантера

22 февраля 2021 г. | Закон о недвижимости

Имущественные споры довольно распространены в Соединенных Штатах. Когда разные люди претендуют на владение одним и тем же имуществом, не могут договориться о границах между двумя объектами или имеют другие разногласия, связанные с имуществом, ситуация может быстро превратиться в сложную юридическую тяжбу.

Лучший способ разрешения имущественных споров часто состоит в том, чтобы попытаться не допустить их возникновения. Ниже мы обсудим распространенные виды имущественных споров, как их избежать и что делать, если вы уже находитесь в имущественном споре.

Что такое имущественный спор?

Имущественный спор – это вид юридического спора, связанного с недвижимостью. Имущественные споры часто возникают из-за разногласий по поводу границ собственности, ответственности за ремонт конструкции, заблокированных видов, законного владения, вопросов зонирования или того, кто виноват в повреждении имущества.

Имущественный спор может касаться любого типа недвижимости, от домов и квартир до пустующих участков и дорог. В имущественный спор могут быть вовлечены самые разные лица, в том числе:

• Homeowners
• Landlords
• Tenants
• Neighbors
• Property visitors and trespassers
• Family members
• Homeowners’ associations
• Government agencies

Common types of property disputes

Breach of contract property disputes

Whenever при покупке, продаже или аренде недвижимости заключается договор. Арендодатели соглашаются произвести ремонт и разрешить арендатору пользоваться имуществом; арендаторы соглашаются своевременно вносить арендную плату и следовать правилам, изложенным в договоре аренды; Покупатели жилья соглашаются заплатить продавцу определенную цену в обмен на права на недвижимость. Если кто-то не выполняет свои обязательства, он может быть признан нарушившим договор, и другая сторона может потребовать возмещения убытков за свои убытки.

Мошенничество с недвижимостью Споры о собственности

Мошенничество может произойти в любой отрасли, включая недвижимость. Когда одна из сторон в переговорах ложно представляет свое имущество и причиняет вред другой стороне, например, утаивая информацию о состоянии имущества, это считается мошенничеством с недвижимостью.

Пограничные споры

Споры часто возникают между соседями, когда возникают разногласия по поводу того, где проходит граница участка. Часто границы собственности никогда не были четко зарегистрированы, или практическая граница собственности заменяет юридическую границу.

Споры между совладельцами

Некоторое имущество принадлежит более чем одному лицу. Если соарендаторы, совместные арендаторы или партнеры не согласны с имущественным вопросом, может возникнуть спор между совладельцами. Например, совладелец, который платит больше, чем его доля в расходах на имущество, может иметь право требовать залога против интересов другого совладельца после продажи имущества.

Споры об имуществе с особыми требованиями

Споры об имуществе с особыми требованиями могут возникнуть, когда сторона договора недвижимости не совершает существенных действий, указанных в соглашении. В отличие от других видов споров о нарушении контракта, конкретное исполнение вынуждает нарушившую сторону делать то, что они обещали, а не просто пытаться решить проблему деньгами. Суды обычно предоставляют конкретное исполнение, когда предмет договора уникален или когда истинная сумма ущерба неясна.

Как избежать имущественных споров и сохранить мир в районе

Когда вы находитесь в процессе покупки или строительства недвижимости, вы можете предпринять несколько действий, чтобы избежать споров в будущем. Вот несколько шагов, которые мы рекомендуем добросовестным покупателям и владельцам недвижимости:

Проведите поиск по титулу перед покупкой недвижимости

Всегда полезно провести тщательный поиск по титулу перед покупкой недвижимости, чтобы убедиться, что он юридически чист. В идеале вы должны проверить и просмотреть все правоустанавливающие документы на недвижимость за последние 30 лет. Вы также можете проверить, была ли собственность одобрена ведущими банками, что обычно означает, что право собственности ясно. Большинство поисковых запросов по правовым титулам проводятся исследователями или адвокатами правового титула.

Перепроверьте договор купли-продажи

Документы купли-продажи являются жизненно важными документами и не должны содержать ошибок. Убедитесь, что даты на гербовых и переводных правоустанавливающих документах указаны правильно и совпадают друг с другом.

Получите все необходимые муниципальные разрешения и лицензии.

Если вы планируете строить новое здание, убедитесь, что ваш план получил все необходимые разрешения от вашего муниципалитета, прежде чем двигаться дальше. Возможно, вам потребуется получить лицензии на строительные работы и другие аспекты вашего проекта в соответствующем государственном ведомстве.

Убедитесь, что санкционированный план совпадает с застроенной территорией.

Это еще один важный шаг, который вы должны предпринять при строительстве на своем участке. Убедитесь, что санкционированный план совпадает с фактической площадью застройки. Если санкционированный план не соответствует площади застройки, ваше строительство может быть незаконным.

Будьте особенно осторожны с наследством

Многие имущественные споры возникают из-за наследства. Прежде чем инвестировать в унаследованное имущество, убедитесь, что имя бенефициара указано в соответствующих государственных или налоговых отчетах. В идеале имущество должно быть передано с доказательством наследования, таким как завещание, завещание, административное письмо или свидетельство о наследовании. В ситуациях, когда завещания нет, следует убедиться, что имущество было разделено в соответствии с законодательством о наследовании.

Заключение договора или письменного соглашения между любыми другими совладельцами

Между совладельцами часто возникают споры, когда они не могут договориться о том, как управлять своим имуществом, или когда один совладелец оплачивает больше расходов, чем другой. Чтобы избежать будущих юридических баталий, рекомендуется составить договор, в котором будет указано, как разрешать будущие споры, а также права и обязанности каждой стороны.

Что делать, если вы находитесь в имущественном споре

Если вы находитесь в сложной правовой ситуации, связанной с вашей собственностью, вы можете предпринять несколько шагов. Мы предлагаем вам начать с того, что сделать все возможное, чтобы понять проблему и поговорить с другой стороной; если вы не можете легко решить проблему, вы можете нанять адвоката.

Имущественные споры из-за небольших, менее дорогих участков земли часто могут быть разрешены вне суда. В идеале обе стороны могут вести себя вежливо по отношению друг к другу и прийти к решению без дорогостоящих судебных тяжб. Многие потенциальные юридические споры оказываются простыми недоразумениями.

Рекомендуется нанять адвоката, если ваш имущественный спор не может быть разрешен без судебного разбирательства. Адвокат по недвижимости может помочь вам отправить соответствующее письмо с требованием о действиях от другой стороны, подать жалобу и подготовиться к судебному разбирательству, если это необходимо. Вы можете решить свое дело либо через «тихое дело», в котором вы просите суд рассмотреть все ваши доказательства и аргументы, чтобы решить, кому принадлежит земля, либо через судебный процесс или посредничество.

Для получения дополнительной информации о разрешении имущественных споров ознакомьтесь с нашими последними сообщениями о том, когда следует нанимать юриста по недвижимости, покупке и продаже дома и судебных разбирательствах по недвижимости.

Свяжитесь с нами

Корпус | Штат Калифорния – Департамент юстиции

В: Как мне напрямую связаться с Housing Strike Force?
A: Housing Strike Force — это группа юристов, занимающихся жилищными вопросами от имени жителей Калифорнии. Хотя организация Housing Strike Force не может представлять интересы отдельных лиц или давать советы, вы можете подать жалобу или совет в наш офис, используя нашу онлайн-форму жалобы здесь.

В: Мне грозит выселение. Ваш офис может мне помочь?
A: Генеральный прокурор не может представлять интересы отдельных лиц в делах о выселении. Если вас выселяют, мы настоятельно рекомендуем вам немедленно поговорить с адвокатом. Вы можете претендовать на помощь бесплатного адвоката юридической помощи. Посетите сайт LawHelpCA, чтобы найти ближайший к вам офис юридической помощи. Калифорнийская коллегия адвокатов также располагает информацией о бесплатной или недорогой юридической помощи в вашем районе, а также каталогом справочных услуг сертифицированных юристов, если вы не имеете права на бесплатную юридическую помощь. Военнослужащие и их иждивенцы также могут получить юридическую помощь в местном отделении юридической помощи JAG.

В: Как подать жалобу на судью, занимающегося моим делом о выселении?
A: Жалобы на судей рассматриваются Комиссией по делам судей. Информация о том, как подать жалобу, доступна здесь.

В: Как мне подать жалобу на адвоката, участвующего в моем деле о выселении?
A: Жалобы на адвокатов рассматриваются Коллегией адвокатов штата. Информация о том, как подать жалобу, доступна здесь.

В: Как я могу подать жалобу на правоохранительные органы, занимающиеся моим делом о выселении?
A: Выселение без решения суда является незаконным. Если у вас есть жалоба на то, как правоохранительные органы отреагировали на то, что арендодатель выселил жильца без постановления суда, вы можете подать ее в наш офис здесь. Хотя генеральный прокурор не может представлять интересы отдельных лиц, жалобы и советы заинтересованных жителей, таких как вы, имеют решающее значение для получения информации о проблемах, с которыми сталкиваются арендаторы. Также следует подать жалобу в местный правоохранительный орган.

Если у вас есть жалоба на то, что правоохранительные органы выселили жильца по решению суда, это вопрос, который должен решить суд в деле о выселении. Мы рекомендуем вам поговорить с адвокатом в вашем районе, который может помочь вам в деле о выселении.

В: Насколько мой арендодатель может поднять мою арендную плату?
A: Если вы получили повышение арендной платы, которое вы не можете себе позволить или которое, по вашему мнению, может быть незаконным, важно, чтобы вы сразу же поговорили с адвокатом. Если у вас есть вопросы о законности повышения арендной платы, вам следует проконсультироваться с адвокатом. Вы можете претендовать на помощь бесплатного адвоката юридической помощи.

Посетите сайт LawHelpCA, чтобы найти ближайший к вам офис юридической помощи. Калифорнийская коллегия адвокатов также располагает информацией о бесплатной или недорогой юридической помощи в вашем районе, а также каталогом справочных услуг сертифицированных юристов, если вы не имеете права на бесплатную юридическую помощь. Военнослужащие и их иждивенцы также могут получить юридическую помощь в местном отделении юридической помощи JAG.

Начиная с 2020 года, на большинство объектов недвижимости в Калифорнии, которым более 15 лет, распространяется новый предельный размер арендной платы в масштабе штата, который ограничивает годовой рост арендной платы до 5% плюс инфляция, с предельным значением в 10%. Этот закон применяется к большинству многоквартирных домов, к домам на одну семью или кондоминиумам, если они принадлежат корпорации, и к дуплексам, если в них не живет домовладелец. Дополнительную информацию об этом законе и правах арендаторов можно найти на нашей веб-странице, посвященной спорам между арендодателями и арендаторами.

Кроме того, в вашем городе или округе могут действовать собственные законы о контроле за арендной платой, которые могут предусматривать дополнительные меры защиты. Посетите веб-страницы города и округа, где вы живете, для получения информации для арендаторов. Имейте в виду, что ваш арендодатель должен уведомить вас за 90 дней о любом повышении арендной платы более чем на 10%. Все увеличения арендной платы должны быть представлены в письменной форме.

Даже если в вашем доме обычно не регулируется арендная плата, некоторые чрезвычайные декларации, например, изданные губернатором, могут активировать дополнительные меры защиты в соответствии с разделом 39 Уголовного кодекса.6. Этот закон, за некоторыми исключениями, запрещает повышать стоимость арендного жилья более чем на 10% в течение периода времени после объявления чрезвычайной ситуации. Чрезвычайное заявление, изданное губернатором, обычно доступно на веб-сайте губернатора. Управление аварийно-спасательных служб также ведет список таких приказов, изданных губернатором.

Для получения информации о местных чрезвычайных ситуациях вы должны связаться с соответствующим городом или округом. В некоторых городах и округах действуют собственные постановления о взвинчивании цен.

В: Как мне подать жалобу на моего арендодателя?
A: Веб-страница самопомощи по жилищным вопросам Суда Калифорнии содержит важную информацию о выселении, залогах и часто задаваемые вопросы. Более подробную информацию о правах арендаторов можно найти на нашем сайте здесь.

Если ваша жалоба касается здоровья или безопасности, обратитесь в местный отдел здравоохранения, к инспектору по строительству и/или в отдел по обеспечению соблюдения норм. В вашем городе или округе также может быть свой собственный совет по аренде или программа контроля арендной платы, которая касается здоровья и безопасности зданий. Проверьте веб-страницы города и округа, где вы живете, чтобы узнать, есть ли на них полезная информация для арендаторов.

Проконсультируйтесь с адвокатом, если вы хотите подать в суд на своего арендодателя. Вы можете претендовать на помощь бесплатного адвоката юридической помощи. Посетите сайт LawHelpCA, чтобы найти ближайший к вам офис юридической помощи. Калифорнийская коллегия адвокатов также располагает информацией о бесплатной или недорогой юридической помощи в вашем районе, а также каталогом справочных услуг сертифицированных юристов, если вы не имеете права на бесплатную юридическую помощь. Военнослужащие и их иждивенцы также могут получить юридическую помощь в местном отделении юридической помощи JAG.

Если ваш спор касается менее 10 000 долларов США, вы можете воспользоваться системой суда мелких тяжб. Более подробную информацию об этом процессе можно найти здесь.

В: Как мне подать жалобу на дискриминацию в отношении жилья?
A: Вы можете подать жалобу в Департамент гражданских прав штата Калифорния здесь.

В: Как я могу решить вопрос или проблему, связанную с программой помощи в аренде жилья?
A: Позвоните в Калифорнию COVID-19Колл-центр Rent Relief по телефону 833-430-2122. Если вам нужна помощь на другом языке, позвоните по номеру 833-687-0967.

Вы также можете обратиться к своему представителю в Законодательном собрании Калифорнии. Чтобы найти своего члена, перейдите по ссылке: https://findyourrep.legislature.ca.gov.

Арендодатель и арендатор Основания для иска: «Когда что-то пойдет не так»

1. Хозяин арендатор
2. Аренда корта
3. Причины иска арендодателя и арендатора: «Когда что-то идет не так»

Подал ли на вас в суд ваш арендодатель или арендатор? Хотели бы вы потребовать, чтобы суд разрешил спор между вами и арендодателем/арендодателем? Ниже приведен список распространенных судебных исков между арендодателями и арендаторами. Под каждым из заголовков судебного процесса также есть список и описание общих средств защиты (аргументы ответчика, которые показывают, почему судебное решение не должно быть вынесено против него / нее). Пожалуйста, нажмите на ссылки для получения дополнительной информации.

Если вам вручили жалобу и повестку. Самое важное, что нужно сделать, это явиться в день, время и место суда, указанные в повестке. Невыполнение этого требования может привести к вынесению приговора против вас. Подробнее читайте в статье Арендный суд и дела о выселении.

Если у вас есть дополнительные вопросы, вы можете поговорить с юристом о любой проблеме, связанной со спором между вами и Арендодателем или Арендатором. Для получения дополнительной информации вы можете прочитать; Получение юридической помощи в Мэриленде.

Узнайте больше о делах о выселении и неуплате арендной платы в рамках плана поэтапного возобновления работы судебных органов

Общие судебные иски арендодателей и арендаторов

Арендодатель Причины иска

Неуплата арендной платы

Определение: Когда Арендатор не выплачивает арендатору арендную плату за ущерб, Арендодатель может потребовать от выселенцев денег за аренду штрафы за просрочку платежа и судебные издержки. Арендодатель может подать жалобу сразу же после того, как Арендатор не уплатит арендную плату.

Первые действия арендодателя:

1. Подать жалобу арендодателя на неуплату арендной платы (DC-CV-082).
   • Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, где находится недвижимость. После этого суд выпишет повестку.
      
2. Служба подачи жалоб и вызовов по почте и по почте, если действие направлено только на изъятие имущества. Для получения дополнительной информации об услуге, пожалуйста, прочитайте; Неуплата арендной платы.
   • Индивидуальное обслуживание требуется для вынесения денежного решения (получение причитающейся арендной платы).

Защита арендатора:

• Процедурный дефект в обслуживании/жалобе: Если Арендатор не был должным образом доставлен (например, повестка не была вывешена на видном месте) или если жалоба заполнена не полностью, суд может отклонить иск. .
   
• Оплата: Если Арендатор производит оплату до даты суда, то Арендатор может явиться в суд и потребовать отклонения судебного иска. Арендатор также имеет право на выкуп, что означает, что даже если против Арендатора вынесено судебное решение, он/она может произвести оплату в любое время до того, как произойдет выселение, за исключением случаев, когда Арендатор имеет определенное количество судебных решений, вынесенных против него/нее за неуплату арендной платы. в течение последних 12 месяцев (правила различаются в зависимости от округа).
   
• Непредоставление ведущей регистрации/сертификата: Если имущество является «затронутым имуществом», то арендодатель должен иметь действующую регистрацию в Департаменте окружающей среды штата Мэриленд (MDE) и свидетельство о проверке MDE или указать уважительную причину отказа от этого . Вы можете проверить жалобу, чтобы узнать, есть ли номер основного сертификата, и проверить поиск собственности в Ведущем реестре аренды, чтобы узнать, зарегистрировано ли имущество в настоящее время. Если Арендодатель не выполняет требования, суд не может вынести решение против Арендатора. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, прочитайте; Закон о свинцовой краске: права и обязанности арендаторов и владельцев собственности.
   
• Отсутствие лицензии/регистрации Арендодателя: Арендодатель должен соблюдать местные законы о лицензировании, чтобы суд мог вынести решение против Арендатора.
   
• Действие, не связанное с взиманием арендной платы: Арендодатель может потребовать только причитающиеся суммы, связанные с уплатой арендной платы, штрафов за просрочку платежа и судебных издержек.
   
• Арендатор участвует в программе ваучеров на выбор жилья: Арендодатель не может выселить Арендатора, если Жилищное управление не выплатило свою часть арендной платы. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, прочитайте; Специальные вопросы для арендаторов субсидируемого и государственного жилья.
   
• Нарушение соглашения о спокойном пользовании: Когда возникает нарушение, серьезно мешающее Пользователям пользоваться недвижимостью. Примеры включают; чрезмерный шум со стороны других Арендаторов, неспособность Арендодателя обеспечить тепло или электричество, а также незаконный локаут. Незаконная блокировка происходит, когда Арендодатель меняет замки или иным образом препятствует проникновению Арендатора в помещение без решения суда. Арендодатель не может использовать «самопомощь» для выселения.
   
• Нарушение гарантии пригодности для проживания: Арендодатели должны произвести ремонт и устранить условия, представляющие серьезную угрозу жизни, здоровью или безопасности жильцов. Примеры включают; нехватка тепла, воды, электричества и неадекватная канализация. Важно отметить, что проблема не может быть незначительной или неопасной. Вы должны немедленно уведомить своего арендодателя о любых серьезных опасностях на участке . Если Арендодатель не устраняет какие-либо серьезные опасности, Арендатор может использовать это в качестве защиты в судебном иске о неуплате арендной платы.

Средства правовой защиты:

• Выселение: Арендодатель должен подать «Ходатайство о выдаче ордера на реституцию» после вынесения решения против Арендатора. Для получения дополнительной информации о процессе выселения, пожалуйста, прочитайте; Арендный суд и дела о выселении.
   
• Лишение права выкупа: Если Арендатор имеет определенное количество судебных решений против него/нее за неуплату арендной платы, Арендодатель может выселить, даже если Арендатор хочет платить арендную плату (правила различаются в зависимости от округа).
   
• Денежный ущерб
   
• Возможна оплата услуг адвоката.

Нарушение договора аренды

Определение: Когда Арендатор нарушает договор аренды, Арендодатель может потребовать, чтобы суд выселил Арендатора. Этот процесс может быть использован только для поиска выселения. Для получения денежных убытков см.; Иски о возмещении денежного ущерба после выезда арендатора.

Начальные действия арендодателя:

1. Уведомить о нарушении договора аренды. Арендодатель должен направить Арендатору письменное уведомление за 30 дней до подачи Жалобы или письменное уведомление за 14 дней в случае нарушения условий аренды, которое создает явную и неминуемую опасность причинения серьезного вреда другим лицам или имуществу).
    
2. Если Арендатор не покидает помещение в течение 30 дней, Арендодатель может подать Жалобу и Повестку против Арендатора в связи с нарушением условий аренды (DC-CV-085). Копия уведомления должна быть приложена к жалобе.
   • Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в Окружной суд округа, где находится недвижимость. После этого суд выпишет повестку.
      
3. Служба подачи жалоб и вызовов Арендатору по почте и по почте. Для получения дополнительной информации об услуге, пожалуйста, прочитайте; Нарушение условий аренды.

Защита арендатора:

• Процедурный дефект в вручении/жалобе: Если Арендатор не был должным образом доставлен (например, повестка не была вывешена на видном месте) или если жалоба заполнена не полностью, суд может отклонить действие.
   
• Без уведомления: Если Арендодатель не предоставит письменное уведомление в течение указанного выше периода времени, суд не примет решение о выселении.
   
• Нарушение договора аренды незначительное: Нарушение договора аренды должно быть существенным, чтобы считаться выселением. Например, Арендатор может привести довод о том, что повреждение или утрата имущества были незначительными или что нарушение было первым нарушением, связанным с незначительной проблемой, чтобы доказать, что нарушение договора аренды не было существенным.
   
• Возмездие: Арендодатель угрожает подать в суд, выселить, увеличить арендную плату или сократить услуги (электричество, тепло и т. д.) Арендатора в результате жалобы Арендатора на нарушение, касающееся сдаваемого в аренду имущества. Жалоба может быть либо неофициальной жалобой (сообщение арендодателю о проблеме), либо жалобой и/или решением суда. Жалоба арендатора должна быть подана в течение последних 6 месяцев, чтобы считаться ответной мерой .

Средства правовой защиты:

• Выселение: Если суд установит нарушение договора аренды, он издаст Приказ о реституции, в соответствии с которым шериф приказывает выселить Арендатора из собственности.
   
• Возможна оплата услуг адвоката.

Неправомерно задержанный

Определение: Лицо, проживающее на территории арендодателя без разрешения («скваттер» или незваный гость). Арендодатель может подать иск против человека о денежном возмещении ущерба и выселении.

Начальные действия арендодателя:

1. Жалоба на неправомерное задержание (DC-CV-089).
   • Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в Окружной суд округа, где находится недвижимость. После этого суд выпишет повестку.
      
2. Если действие направлено только на возвращение владения имуществом, достаточно отправить письмо по почте Арендатору. Для получения дополнительной информации об услуге, пожалуйста, прочитайте; Неправомерный задержанный.
   • Индивидуальная услуга требуется для вынесения судебного решения (ущерб, причиненный лицом, проживающим в собственности, и/или причитающаяся разумная арендная плата).

Защита арендатора:

• Процедурный дефект в вручении/жалобе: Если Арендатор не был должным образом доставлен (например, повестка не была вывешена на видном месте) или если Жалоба заполнена не полностью, Суд может отклонить действие.
   
•  Право на владение имуществом: Если есть соглашение или письменный договор аренды, который дает право владения лицу, то иск о неправомерном задержании является неправомерным.

Средства правовой защиты:

• Выселение: Если суд установит, что человек проживает на территории без разрешения, он издаст Приказ о реституции, в котором шерифу предписывается выселить человека из собственности.
   
• Денежный ущерб
   
• Возможна оплата услуг адвоката.

Удерживание свыше

Определение: Если Арендатор остается в собственности после истечения срока аренды, Арендодатель может подать иск против Арендатора о возмещении денежного ущерба и выселении.

Обратите внимание, что если арендодатель получил право владения имуществом судом в рамках другого судебного разбирательства между арендодателем / арендатором (например, неуплата арендной платы или нарушение условий аренды), то жалоба и повестка против удержания арендатором не является надлежащий способ выселения Арендатора. Следует соблюдать процедуры выселения в этих конкретных судебных процессах.

Начальные действия арендодателя:

1. Арендодатель должен направить Арендатору письменное уведомление за 30 дней, если имелась аренда на определенный срок (дата указана в договоре аренды) или помесячная аренда. Арендодатель должен направить письменное уведомление за 3 месяца, если имелась годовая аренда.
    
2. Подача жалобы и повестка против удержания арендатора (DC-CV-080).
   • Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в Окружной суд округа, где находится недвижимость. После этого суд выпишет повестку.
3. Если действие направлено только на возвращение имущества во владение, надлежащим образом вручается арендатору жалоба и повестка по почте. Для получения дополнительной информации об услуге, пожалуйста, прочитайте; Проведение.
   • Персональная услуга необходима для вынесения судебного решения (получение причитающихся денег).

Защита арендатора:

• Процедурный дефект в вручении/жалобе: Если Арендатор не был должным образом доставлен (например, повестка не была вывешена на видном месте) или если Жалоба заполнена не полностью, Суд может отклонить действие.
   
• Неправильное уведомление: Если Арендодатель не отправит уведомление, суд отклонит иск о задержании.
   
• Наличие соглашения о проживании в собственности: Если есть доказательства того, что Арендодатель предоставил Арендатору разрешение оставаться в собственности после истечения срока аренды, то иск об отсрочке является неправомерным.

Средства правовой защиты:

• Выселение: Если суд установит, что человек проживает на территории без разрешения, он издаст Приказ о реституции, в котором шерифу предписывается выселить человека из собственности.
   
• Денежный ущерб
   
• Наличие договора аренды: Если существует договор аренды и Арендатор должен арендную плату, Арендодатель может подать в суд на Арендатора за неуплату арендной платы.
   
• Возможна оплата услуг адвоката.

Судебные иски о возмещении денежного ущерба после ухода Арендатора

Определение: Арендодатель может подать иск о возмещении денежного ущерба в результате повреждения имущества, причиненного Арендатором, которое выходит за рамки «обычного износа».

Арендодатель также может потребовать возмещения денежного ущерба за нарушение Арендатором условий договора аренды (например, Арендатор досрочно расторгает договор аренды; Арендатор несет ответственность за арендную плату, причитающуюся за оставшийся срок аренды).

Первые действия арендодателя:

1. Подайте жалобу, используя общую форму жалобы (DC-CV-001).
   • Если иск составляет менее 5000 долларов, он считается «небольшим иском», и правила суда носят более неформальный характер.
   • Если претензия составляет более 5000 долларов США, она считается «крупной претензией». Для получения дополнительной информации, пожалуйста, прочитайте; Разница между крупными исками и мелкими исками.
   • Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, где находится недвижимость. После этого суд выпишет повестку.
      
2. Требуется персональный сервис.

Начальные действия арендатора:

1. Арендатор должен подать «Уведомление о намерении защищаться», которое можно найти в нижней части повестки. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, прочитайте; Подготовьте свое дело и защитите себя.
    
2. Арендатор может подать встречный иск, если Арендатор считает, что Арендодатель должен деньги. Например, если Арендодатель утверждает, что Арендатор повредил имущество, и удерживает залог Арендатора, но Арендатор считает, что имуществу не причинен ущерб, Арендатор может подать встречный иск о неправомерном удержании залога. Для получения дополнительной информации о встречных исках, пожалуйста, прочитайте; Подать «встречный иск».

Защита арендатора:

• Ущерб имуществу
  • Процессуальный дефект в вручении/жалобе: Если Арендатор не был должным образом обслужен или Жалоба заполнена не полностью, суд может отклонить иск.
     
  • Гарантийный депозит для покрытия убытков: Если обеспечительный депозит, который Арендатор внес Арендодателю при подписании договора аренды, покрывает ущерб имуществу, тогда Арендодатель уже имеет средство правовой защиты, и иск должен быть отклонен.
     
  • Обычный износ: Арендодатель не может взимать с Арендатора плату за ущерб, возникший в результате «обычного износа». Это правило здравого смысла. Например, Арендодатель не может взимать с Арендатора плату за замену ковра, изношенного от использования с течением времени, или за перекраску стен из-за небольших отверстий в местах, где висели картины. Состояние имущества на момент его сдачи в аренду и продолжительность проживания арендатора также являются значимыми факторами.
     
• Нарушение условий аренды
  • Уменьшение убытков:  Если Арендатор разрывает договор аренды до его окончания, как правило, Арендатор несет ответственность в течение оставшегося срока аренды. Однако Арендодатель должен приложить разумные усилия для поиска нового Арендатора. Если Арендодатель этого не делает, то он не может взыскать причитающуюся арендную плату.
     
  • Выселение по конструктивным причинам: При нарушении порядка, которое серьезно мешает Арендаторам пользоваться Недвижимостью. Примеры включают чрезмерный шум со стороны других Арендаторов, неспособность Арендодателя обеспечить тепло или электричество и незаконный локаут. Незаконная блокировка происходит, когда Арендодатель меняет замки или иным образом препятствует проникновению Арендатора в помещение без решения суда. Арендодатель не может использовать «самопомощь» для выселения.
     
  • Гарантийный депозит покрывает причитающуюся арендную плату: Если гарантийный депозит покрывает причитающуюся арендную плату, то у Арендодателя уже есть средства правовой защиты, и иск должен быть отклонен.

Средства правовой защиты:

• Денежный ущерб
   
• Возможна оплата услуг адвоката.

Арендатор Причины действий

Аренда условного депонирования

Определение:

Арендодатель обязан отремонтировать и устранить условия, представляющие серьезную угрозу жизни, здоровью или безопасности жильцов (дополнительную информацию о конкретных статьях см. в разделе Аренда условного депонирования. При наличии опасного состояния Арендатор не должен удерживать арендную плату от арендодателя. Арендодатель может подать иск за неуплату арендной платы. Надлежащий способ заставить арендодателя исправить опасное состояние — подать жалобу на условное депонирование арендной платы. Арендатор будет платить арендную плату в счет», установленный судом, до тех пор, пока Арендодатель не устранит опасное состояние.0005

Начальные действия арендатора:

1. Уведомление арендодателя: Сообщите арендодателю о проблеме. Может быть неофициальным (письмо, лично, по телефону и т.д.…). Рекомендуется письменное уведомление.
    
2. Предоставьте Арендодателю разумное время для ремонта.
   • Если Арендатор зарегистрирован в Программе ваучеров на выбор жилья; потребовать от Жилищной инспекции провести осмотр имущества. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, прочитайте; Специальные вопросы для арендаторов субсидируемого и государственного жилья.
      
3. Подать жалобу на депонирование арендной платы (DC-CV-083).
   • Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в Окружной суд округа, где находится недвижимость. После этого суд выпишет повестку.

Защита арендодателя:

• Процедурный дефект в обслуживании/жалобе: Если арендодатель не был должным образом доставлен или жалоба заполнена не полностью, суд может отклонить иск.
   
• Без уведомления: Если Арендодатель никогда не получал уведомления о проблеме, суд может либо отложить, либо отклонить иск.
   
• Отсутствие разумного времени для ремонта: Арендатор должен предоставить Арендодателю разумное время для ремонта. Чем серьезнее проблема, тем дольше может потребоваться ремонт.
   
• Сделан ремонт: Арендодатель устранил серьезную проблему.
   
• Арендодатель не имеет права входить на территорию:  После того, как Арендатор уведомит Арендодателя о проблеме, Арендатор должен допустить Арендодателя или его/ее ремонтников на территорию объекта.
   
• Проблема с имуществом не является опасным состоянием: Проблема с имуществом должна представлять серьезную угрозу жизни, здоровью или безопасности жильцов. Проблема не может быть незначительной или косметической.
   
• Арендатор причинил имуществу серьезную проблему: Если Арендатор причинил ущерб имуществу, Арендодатель не несет ответственности за его ремонт.
   
• Суд вынес решение о неуплате арендной платы: Если суд вынес три или более судебных решения в отношении Арендатора за неуплату арендной платы за последние 12 месяцев, суд не вынесет постановление об условном депонировании арендной платы. Конкретные правила зависят от округа.

Средства правовой защиты:

• Серьезный дефект устранен: Арендодатель устранит серьезную проблему после того, как суд издаст распоряжение об условном депонировании арендной платы и откроет счет условного депонирования арендной платы. У арендодателя есть 90 дней на ремонт квартиры. В это время важно; (1) позволить арендодателю или ремонтникам произвести ремонт и (2) внести арендную плату на счет условного депонирования. Несоблюдение этого требования может привести к досрочной остановке действия условного депонирования арендной платы.
   
• Rent Escrow: Если арендодатель не сделает ремонт в течение 6 месяцев, вы можете потребовать, чтобы суд вернул вам деньги, внесенные на счет условного депонирования. Вы также можете запросить деньги с эскроу-счета, если вы потратили свои деньги на ремонт.
   
• Прекращение аренды (конструктивное выселение): Если суд установит, что дефекты представляют собой серьезную проблему, вы можете обратиться в суд с заявлением о расторжении договора аренды, при этом вы не будете нести ответственность за будущие платежи по арендной плате.
   
• Переселение, если ремонт занимает длительный период времени: Если ремонт займет много времени, вы можете обратиться в суд с требованием, чтобы Арендодатель оплатил временное переселение на время ремонта.
   
• Снижение арендной платы: Вы можете подать в суд на снижение арендной платы, если состояние имущества очень серьезное.
   
• Возможна оплата услуг адвоката.

Неправомерное удержание залога

Определение: Арендодатель может удержать любую часть залога в счет невыплаченной арендной платы, ущерба, причиненного нарушением договора аренды, или повреждения имущества, превышающего «нормальный износ».

«Обычный износ» — это правило здравого смысла. Например, Арендодатель не может взимать с Арендатора плату за замену ковра, изношенного от использования с течением времени, или за перекраску стен с небольшими отверстиями в стенах, где висели картины. Состояние имущества на момент его сдачи в аренду и продолжительность проживания арендатора также являются значимыми факторами.

Арендодатель должен направить Арендатору письменное заявление о возмещении убытков в течение 45 дней после окончания срока аренды. Если Арендатор не согласен с заявлением о возмещении ущерба или Арендодатель не направляет письменное заявление о возмещении ущерба, Арендатор может подать иск против Арендодателя.

Первые шаги арендатора:

1. Подайте жалобу, используя общую форму жалобы (DC-CV-001).
   • Если иск составляет менее 5000 долларов, он считается «небольшим иском», и правила суда носят более неформальный характер.
   • Если претензия составляет более 5000 долларов США, она считается «крупной претензией». Для получения дополнительной информации, пожалуйста, прочитайте; Разница между крупными исками и мелкими исками.
   • Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, где находится недвижимость. После этого суд выпишет повестку.
      
2. Требуется персональный сервис.

Начальные действия арендодателя:

1. Арендодатель должен подать «Уведомление о намерении защищаться», которое можно найти в нижней части повестки. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, прочитайте; Подготовьте свое дело и защитите себя.
    
2. Арендодатель может подать встречный иск, если Арендодатель считает, что Арендатор должен денег. Для получения дополнительной информации о встречных исках, пожалуйста, прочтите: Подать «встречный иск».

Защита арендодателя:

• Процедурный дефект в обслуживании/жалобе: Если арендодатель не был должным образом доставлен или жалоба заполнена не полностью, суд может отклонить иск.
   
• Соблюдены требования к уведомлению: Если Арендодатель отправил письменное заявление о возмещении ущерба в течение 45 дней после окончания аренды, Арендатор не может заявить, что уведомление было ненадлежащим.
   
• Удержание залогового депозита было разумным: Если залоговый депозит был удержан по уважительной причине, суд может разрешить Арендодателю удержать весь или часть залогового депозита (только некоторые заявленные убытки были разумными).

Средства правовой защиты:

• Возврат залога: Арендатор может иметь право на возврат всего или части залога плюс проценты.
   
• Тройной ущерб: Если суд установит, что не было разумных оснований для удержания залога, суд может присудить Арендатору тройную сумму залога.
   
• Возможна оплата услуг адвоката.

Нарушение Соглашения о спокойном наслаждении

Определение: Возникновение нарушений, которые серьезно мешают Арендаторам пользоваться Имуществом. Примеры включают чрезмерный шум со стороны других Арендаторов, неспособность Арендодателя обеспечить тепло или электричество и незаконный локаут. Незаконная блокировка происходит, когда Арендодатель меняет замки или иным образом препятствует проникновению Арендатора в помещение без решения суда. Арендодатель не может использовать «самопомощь» для выселения.

Начальные действия:

1. Уведомление арендодателю.
    
2. Разумная возможность для арендодателя исправить.
    
3. Ходатайство о судебном запрете (DC-CV-083).
   • Жалоба/ходатайство должна быть полностью заполнена и подана в Окружной суд округа, где находится недвижимость. После этого суд выпишет повестку.

Защита арендодателя:

• Процедурный дефект в обслуживании/жалобе: Если Арендодатель не был должным образом обслужен или если Жалоба заполнена не полностью, суд может отклонить иск.
   
• Без уведомления: Если Арендодатель никогда не получал уведомления о проблеме, суд может либо отложить, либо отклонить иск.
   
• Нет разумного времени для ремонта: Арендатор должен предоставить Арендодателю разумное время для устранения проблемы. Чем серьезнее проблема, тем дольше может потребоваться ремонт.
   
• Нарушение незначительное: Нарушение должно серьезно мешать отдыху Арендатора. Это не может быть просто раздражением.

Средства правовой защиты:

• Арендодатель решает проблему: Суд может приказать Арендодателю решить проблему. В случае незаконного локаута суд также может распорядиться о том, чтобы Арендатору снова разрешили въезд на территорию.
   
• Прекращение аренды (конструктивное выселение): Если суд установит, что проблема серьезная или Арендодатель не смог ее устранить, вы можете обратиться в суд с заявлением о расторжении аренды, и вы не будете нести ответственность за будущую оплату арендной платы. в связи. Вы также можете обратиться в суд с заявлением о возмещении расходов на переезд и попросить Арендодателя оплатить разницу между новой арендной платой и предыдущей арендной платой Арендатора.
   
• Возможна оплата услуг адвоката.

Возмездие

Определение:  Арендодатель угрожает подать иск в суд, выселить, увеличить арендную плату или сократить услуги (электричество, тепло и т. д.) Арендатора в результате жалобы Арендатора на нарушение, касающееся собственности. сдан в аренду. Жалоба может быть либо неофициальной жалобой (сообщение арендодателю о проблеме), либо жалобой и/или решением суда. Жалоба арендатора должна быть подана в течение последних 6 месяцев, чтобы считаться ответной мерой.

Начальные шаги:

1. Общая форма жалобы (DC-CV-001).
   • Если иск составляет менее 5000 долларов, он считается «небольшим иском», и правила суда носят более неформальный характер.
   • Если претензия составляет более 5000 долларов США, она считается «крупной претензией». Для получения дополнительной информации, пожалуйста, прочитайте; Разница между крупными исками и мелкими исками.
   • Жалоба должна быть полностью заполнена и подана в районный суд округа, где находится недвижимость. После этого суд выпишет повестку.
      
2. Требуется персональный сервис.

Начальные действия арендодателя:

1. Арендодатель должен подать «Уведомление о намерении защищаться», которое можно найти в нижней части повестки. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, прочитайте; Подготовьте свое дело и защитите себя.
    
2. Арендодатель может подать встречный иск, если Арендодатель считает, что Арендатор должен денег. Для получения дополнительной информации о встречных исках, пожалуйста, прочтите: Подать «Встречный иск» 9.0242

Защита арендодателя:

• Процедурный дефект в обслуживании/жалобе: Если арендодатель не был должным образом доставлен или жалоба заполнена не полностью, суд может отклонить иск.
   
• Отказ от возмездия:  Ответчик может заявить, что за последние шесть месяцев не было жалоб или что не было сокращения услуг. Выселение домовладельцем было основано на законных основаниях.

Средства правовой защиты:

• Денежный ущерб: Арендатор может запросить арендную плату на срок до 3 месяцев.
   
• Возможна оплата услуг адвоката.

Источник

Автор Коул Потоцки, научный сотрудник Народной юридической библиотеки.

Последнее обновление:

Вт, 08.03.2022 — 9:31

Это юридическая консультация?

Этот сайт предлагает юридическую информацию, а не юридические консультации. Мы прилагаем все усилия, чтобы обеспечить точность информации и четко объяснить ваши варианты. Однако мы не предоставляем юридические консультации — применение закона к вашим индивидуальным обстоятельствам. Для получения юридической консультации вам следует обратиться к юристу. Спонсором этого сайта является Государственная юридическая библиотека штата Мэриленд Тергуд Маршалл, связанное с судами учреждение судебной системы штата Мэриленд. При отсутствии указания авторства или авторского права на конкретный файл Государственная юридическая библиотека Мэриленда Тергуда Маршалла может владеть авторскими правами на части этого веб-сайта. Вы можете свободно копировать информацию для собственного использования или для других некоммерческих целей, используя следующую формулировку: «Источник: Народная юридическая библиотека Мэриленда — www. peoples-law.org. © Государственная юридическая библиотека Мэриленда Тергуда Маршалла, 2022 г.».

Гражданские судебные процессы — Baldwin, Briscoe & Steinmetz, P.C.

Споры между арендодателями и арендаторами

Споры между арендодателями и арендаторами, как жилые, так и коммерческие, часто должны решаться в суде после того, как стороны не могут прийти к соглашению в частном порядке. Судебное разбирательство является ключевым компонентом достижения справедливого разрешения вашего конкретного спора. В юридической конторе Baldwin, Briscoe & Steinmetz, P.C. мы можем представлять вас, когда вы нуждаетесь в юридической помощи.

Читать дальше

Десять советов для арендодателей и арендаторов

Автор: Richard Steinmetz

Я занимаюсь судебными разбирательствами, поэтому ежедневно решаю споры между отдельными лицами. Я занимаюсь судебными разбирательствами различных типов споров между арендодателями и арендаторами в Мэриленде уже более двенадцати лет. Вы делаете что-либо в течение этого времени, и вы начинаете видеть, как развиваются закономерности. Цель этой статьи — дать читателям общий обзор некоторых вопросов, которые неоднократно возникают в моей практике, когда речь идет об аренде жилья, а также несколько советов о том, как соблюдать закон, чтобы не оказаться не на той стороне спор. Если у вас есть более конкретные вопросы, на которые нет ответов в этой статье, отправьте нам электронное письмо или позвоните, чтобы поговорить с одним из наших опытных адвокатов по вопросам арендодателей и арендаторов сегодня. Обратите внимание, что данная статья предназначена только для решения вопросов, связанных с арендой жилья. Хотя может быть некоторое совпадение с коммерческой арендой, вам следует обратиться к юристу по конкретным вопросам. Пишите мне по адресу [email protected], если вы хотите обсудить конкретную проблему.

1. Ознакомьтесь с законом Мэриленда об обеспечительных депозитах

  Основное положение Закона штата Мэриленд, касающееся ответственности Арендодателя в отношении гарантийных депозитов, вытекает из Раздела 8-203 статьи о недвижимости Кодекса штата Мэриленд. В этом разделе залог определяется как «любая выплата денег, в том числе оплата арендной платы за последний месяц, до наступления срока, когда она должна быть предоставлена ​​арендодателю арендатором, чтобы защитить арендодателя от невыплаты арендной платы, ущерб в связи с нарушением договора аренды или повреждение арендуемых помещений, мест общего пользования, крупной бытовой техники и мебели».

Закон штата Мэриленд запрещает арендодателю взимать с арендатора или потенциального арендатора залог в размере, превышающем двухмесячную арендную плату. Более того, он предусматривает суровые штрафы, если арендодатель взимает залог сверх разрешенного законом. Закон позволяет арендатору подать в суд на арендодателя и взыскать втрое сумму, превышающую допустимую, плюс гонорары адвокатов.

Мэриленд также требует, чтобы арендодатель предоставил квитанцию ​​о залоге. Большинство договоров аренды жилья будут иметь право на получение гарантийного залога в договоре аренды. Это хорошая идея, потому что арендодатель практически не может забыть о соблюдении этого требования и упрощает доказательство соблюдения этого требования, если стороны в конечном итоге обратятся в суд.

Арендодатель должен хранить залог в финансовом учреждении, застрахованном FDIC. Арендодатель должен внести гарантийный залог в течение тридцати (30) дней с момента его получения и может вести один счет для нескольких объектов недвижимости. По желанию арендодателя он может инвестировать средства гарантийного депозита в застрахованные на федеральном уровне депозитные сертификаты (CD).

Если арендодатель продает недвижимость в течение срока аренды, арендодатель по-прежнему несет личную ответственность за возврат залога при прекращении аренды. Кроме того, кредиторам арендодателя не разрешается налагать арест на гарантийные депозиты, находящиеся у арендодателя.

По обеспечительным депозитам начисляются простые проценты по ставке три процента (3%) годовых. Арендодатель обязан вернуть арендатору гарантийный залог за вычетом любых убытков, правомерно удержанных, в течение сорока пяти (45) дней после прекращения аренды. Во многих случаях финансовое учреждение арендодателя может не выплачивать три процента, поэтому арендодателю придется компенсировать разницу из своего кармана. Независимо от того, вернет ли арендодатель какую-либо часть залога, арендодатель также обязан предоставить арендатору письменный список убытков вместе с отчетом о фактически понесенных расходах в течение сорока пяти (45) дней. Если арендодатель не подчиняется требованиям, арендодатель теряет право удерживать любую часть гарантийного депозита. Если письмо проштемпелевано до сорок пятого дня, арендодатель будет соблюдать требование об уведомлении.

Если арендодатель не возвращает залог или его часть, на которую имеет право арендатор, арендатор может обратиться в суд с иском о взыскании залога. Кроме того, закон позволяет арендатору взыскать тройной ущерб, гонорары адвокатов и судебные издержки. Присуждает суд или не присуждает все эти виды возмещения ущерба, полностью зависит от усмотрения судьи.

Арендодатель может удержать гарантийный депозит для покрытия будущей арендной платы, если арендатор нарушит договор и уйдет до окончания срока аренды. Однако в этом случае арендодатель должен вернуть арендатору любую будущую сумму, фактически полученную арендодателем в качестве арендной платы в течение первоначального срока аренды.

Требование о том, чтобы арендодатель представил письменный список убытков и вернул неиспользованную часть залогового депозита с процентами в течение сорока пяти дней, не применяется, если арендатор выселяется или отказывается от арендуемого имущества до прекращения действия договора. арендовать. В этих случаях арендатор может запросить возврат залога, направив письменный запрос первоклассной почтой арендодателю. Если арендатор использует этот вариант, арендодатель должен предоставить письменный список убытков, как описано выше.

Требование залога не может быть отменено по соглашению арендодателя и арендатора. Если стороны попытаются отказаться от этих положений, суды не приведут в действие положение об отказе.

2. Что разрешено и что не разрешено при аренде жилья

Выше мы узнали, что залоговые суммы, превышающие двухмесячную арендную плату, не допускаются при аренде жилья. В дополнение к этому требованию закон также предусматривает, что договор об аренде должен включать заявление о том, что аренда будет предоставляться в условиях, позволяющих заселиться, с разумной безопасностью, если это является соглашением, а если это не соглашение, заключение договора о состоянии помещения.

В письменном договоре об аренде также должно быть указано, будет ли арендодатель или арендатор нести ответственность за обеспечение теплом, газом, электричеством, водой и ремонт помещения.

Письменные договоры аренды не могут включать положение, в соответствии с которым арендатор соглашается на вынесение признанного решения в отношении причитающихся сумм. Признанное решение является процессуальным инструментом, который позволяет истцу добиться денежного решения в отношении ответчика без суда. Обычно они используются в векселях.

Письменный договор об аренде не может требовать от арендатора отказа от прав или средств правовой защиты, которые в противном случае доступны арендатору по закону. Некоторые из этих прав и средств правовой защиты описаны в этой статье.

Письменный договор аренды не может предусматривать штраф за просрочку платежа в размере более пяти процентов (5%) от суммы задолженности.

Письменный договор об аренде не может требовать от арендатора отказа от своего права на суд присяжных.

Письменный договор об аренде не может требовать от арендатора согласия на срок для уведомления арендодателя о расторжении договора, который короче, чем предусмотрено законом. Однако стороны могут договориться о более длительном сроке.

Письменный договор об аренде не может позволить арендодателю вступить во владение арендованным имуществом или имуществом арендатора без прохождения судебного процесса выселения, за исключением случаев, когда арендатор отказался от имущества.

Письменный договор об аренде не может включать пункт, который освобождает или требует от арендатора освободить арендодателя от ответственности перед арендатором или третьей стороной в связи с небрежным поведением арендодателя в помещении или повреждением части имущества который не контролируется исключительно арендатором.

Наконец, письменный договор об аренде не может разрешать арендодателю расторгать договор аренды только потому, что арендатор присоединился к организации арендаторов или сформировал ее с целью ведения коллективных переговоров с арендодателем. Если арендодатель включает какое-либо из запрещенных положений в договор аренды, само положение является недействительным и не имеющим исковой силы. В большинстве случаев оставшаяся часть договора аренды по-прежнему действительна и подлежит исполнению.

Устная или устная аренда разрешена в Мэриленде. Хотя устная аренда никоим образом не умаляет прав сторон, она может затруднить доказывание условий соглашения, когда это соглашение оспаривается. Если срок аренды составляет более года, договор аренды должен быть заключен в письменной форме в соответствии со Статутом штата Мэриленд о мошенничестве.

3. Техническое обслуживание и ремонт сдаваемого в аренду имущества

  Когда арендатор арендует недвижимость, определенные проблемы с обслуживанием и ремонтом почти всегда возникают в какой-то момент во время или по окончании срока аренды. Эти проблемы, как правило, включают перекраску, замену коврового покрытия, ремонт бытовой техники и многое другое, что необходимо будет сделать, чтобы восстановить имущество до состояния, в котором арендатор получил имущество, чтобы арендатор мог продолжать использовать имущество. , или подготовить недвижимость к сдаче в аренду новому арендатору.

Арендодатели и арендаторы часто обращаются к юристу с вопросами об их правах и обязанностях в отношении повреждения и ремонта имущества и, конечно же, они часто спрашивают, кто несет ответственность за возмещение ущерба. Ответ на этот вопрос зависит от того, является ли ущерб так называемым «обычным износом» или ущерб превышает этот уровень.

Обычный износ означает ухудшение состояния имущества, которое происходит без небрежности, неосторожности или неправильного обращения с помещением, мебелью или оборудованием в собственности со стороны арендатора, семьи арендатора или других лиц, находящихся в собственности с согласия арендатора. По сути, это то, что происходит, когда какая-то часть конструкции просто изнашивается с возрастом. Как вы понимаете, суду предоставляется значительная свобода действий в отношении того, подпадает ли ущерб под категорию обычного износа. По этой причине рекомендуется, чтобы и арендодатель, и арендатор делали фотографии имущества как в начале, так и в конце срока аренды, чтобы показать состояние имущества в оба раза.

При прекращении аренды арендодатель обязан вернуть арендатору залог плюс проценты, но может удержать из этого залога деньги для возмещения ущерба, причиненного помещению. Однако арендодатель не может удерживать деньги для оплаты ущерба, который представляет собой «обычный износ».

Арендатор имеет право присутствовать при осмотре имущества арендодателем по окончании срока аренды. Если арендатор желает воспользоваться этим правом, он должен отправить арендодателю уведомление заказным письмом, сообщая арендодателю, когда они переезжают, и сообщая арендодателю свой новый адрес. После получения этого уведомления арендодатель должен уведомить арендатора заказным письмом о дате и времени проверки. Арендодатель должен уведомить арендатора об этом праве при заключении договора аренды. Если арендодатель не делает этого, арендодатель теряет право удерживать любую часть залогового депозита.

4. Вступление во владение в начале аренды

  Договоры об аренде жилых помещений содержат подразумеваемый договор о спокойном наслаждении. Это означает, что арендатор имеет право мирно и спокойно войти в арендованное помещение в начале срока аренды. Хотя это может показаться очевидным, иногда возникают обстоятельства, при которых этого не происходит. Обычно проблема возникает, когда предыдущий арендатор не смог освободить помещение в соответствии с договоренностью, или возникла проблема с состоянием имущества, из-за которой въезд нового арендатора небезопасен. арендовать. Это означает, что арендатор защищен независимо от того, есть ли в договоре аренды такое письменное положение.

У арендатора есть два средства правовой защиты, если арендодатель не соблюдает соглашение о спокойном наслаждении. Во-первых, арендатор может снизить арендную плату до тех пор, пока не будет соблюдено. Во-вторых, арендатор может расторгнуть договор аренды на основании того, что арендодатель не сдает помещение в соответствии с договоренностью. После того, как арендодатель передаст помещение арендатору, арендатор не может воспользоваться ни одним из вариантов.

Если арендодатель не соблюдает соглашение о спокойном пользовании и арендатор расторгает договор аренды, арендодатель должен вернуть арендатору всю арендную плату и уплаченный залог. Кроме того, арендодатель несет ответственность за ущерб с даты уведомления арендатором о том, что он не может войти в арендованное помещение. Это может, например, включать в себя счета за проживание в гостинице и расходы на аренду складского помещения, а также дополнительные расходы на переезд, такие как необходимость аренды грузовика или найма транспортной компании во второй раз.

Арендодатель может быть не в состоянии соблюдать соглашение о спокойном пользовании, если предыдущий арендатор не освободил квартиру в соответствии с соглашением или в соответствии с действительным уведомлением. В этом случае арендодатель должен подать иск о задержании арендатором, как описано ниже, и может присоединиться к новому арендатору в качестве стороны этого иска.     

5. Процесс выселения

Арендатор может быть выселен, то есть принудительно выселен из арендованного имущества при определенных обстоятельствах. Когда арендодатель пытается выселить арендатора, процесс начинается с подачи соответствующих документов о выселении в Окружной суд. Суд предоставляет стандартные формы для каждого типа выселения, которые можно получить в канцелярии клерка. Какая форма вам нужна, зависит от причины выселения. В Мэриленде существует три типа выселения:

1. Неуплата арендной платы

Вероятно, наиболее распространенным из трех типов выселения является неуплата арендной платы. Арендодатель начинает процесс с подачи формы жалобы, предоставленной секретарем суда, в которой перечислены имя и адрес арендодателя и арендатора, сдаваемое в аренду имущество, сумма причитающейся арендной платы и другая основная информация. Арендодатель или его поверенный подписывает и датирует форму и подает ее клерку вместе с соответствующими сборами. Суд взимает плату, которая в настоящее время составляет 12 долларов США на момент подачи жалобы. Кроме того, суд взимает плату за услуги, которая идет шерифу. Плата за обслуживание составляет 5 долларов США за каждого зарегистрированного арендатора.

После подачи формы жалобы и оплаты пошлин суд назначит дату судебного разбирательства. Эта дата проставляется на бланке жалобы, а копии передаются арендодателю и арендатору. Арендатор обслуживается, доставляя копию жалобы в собственность и размещая ее на видном месте, а также отправляя копию жалобы арендатору по почте. Суд обрабатывает эти жалобы, поэтому арендодателю не нужно нанимать сервер обработки, как в обычном гражданском процессе.

В день судебного заседания суд рассматривает все дела между арендодателем и арендатором. Часто в одно и то же время и в зале суда назначаются другие типы судебных процессов, например, уголовные дела, гражданские дела и дела о домашнем насилии. Когда клерк или судья объявляет дело, домовладелец и арендатор выходят в колодец и излагают свою позицию. Арендодатель указывает сумму причитающейся и невыплаченной арендной платы, а арендатор указывает, согласны они с этим или нет. Если есть соглашение, суд вынесет решение в пользу арендодателя. Если есть разногласия, суд заслушает показания обеих сторон относительно суммы причитающейся арендной платы и вынесет решение, если арендодатель убедительно докажет, что арендная плата причитается и причитается. В большинстве случаев суд выносит решение только о владении помещением. Это означает, что арендодатель имеет право потребовать обратно имущество, если арендатор не заплатит, но не права, обычно связанные с денежным решением. Суд может, если есть личное вручение и по просьбе арендодателя, вынести решение о денежном взыскании с арендатора за причитающуюся арендную плату.

В деле о неуплате арендной платы имеется очень мало способов защиты. Как правило, единственными успешными аргументами защиты являются то, что арендная плата была ранее уплачена, что арендодатель неправильно рассчитал или неверно указал сумму причитающейся арендной платы, что ответчик не является стороной договора аренды или что существует проблема условного депонирования арендной платы. Вопросы условного депонирования арендной платы обсуждаются далее в этой статье. Если защита арендатора состоит в том, что арендная плата уже уплачена или была неправильно рассчитана, и арендодатель, и арендатор должны быть готовы представить свои доказательства судье для разрешения спора.

Обязательно прокрутите вниз, чтобы узнать, что происходит после вашего слушания!

1. Нарушение договора аренды

Нарушение договора аренды происходит, когда арендатор делает что-то, что запрещено договором аренды, или не делает что-то, что требуется по договору аренды. В большинстве случаев арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление за 30 дней об освобождении помещения и дать ему возможность устранить дефект, вызвавший нарушение, прежде чем можно будет предпринять юридические действия для выселения арендатора. Однако, если действие или бездействие арендатора создает явную и неминуемую опасность для него самого, арендодателя, других арендаторов или имущества, арендодатель должен направить письменное уведомление только за 14 дней для исправления ситуации.

По истечении срока уведомления, если арендатор не устраняет дефект или не освобождает помещение, арендодатель может подать письменную жалобу в Окружной суд с требованием владения помещением. Если арендодатель подаст жалобу слишком рано, то есть до истечения периода уведомления, арендодатель не сможет доказать, что он уведомил надлежащим образом, и проиграет в суде. Как и в случае с жалобой на неуплату арендной платы, суд организует вручение и уведомление арендатора и назначает дату слушания.

На слушании судья определит, действительно ли арендатор нарушил договор аренды и было ли нарушение существенным. Если суд установит, что нарушение имело место и оно было существенным, то суд вынесет решение арендодателю о владении помещением. Арендодатель может принять арендную плату, уплаченную после уведомления о нарушении условий аренды, но до выселения арендатора, что не повлияет на его дело.

1. Арендатор, владеющий более чем

Иск об удержании арендатора возбуждается, когда арендодатель желает выселить арендатора из собственности в конце срока аренды, а арендатор отказывается уходить. Когда арендодатель желает вступить во владение имуществом по истечении срока аренды, арендодатель должен письменно уведомить арендатора за один месяц о своем намерении. Если арендатор направляет арендодателю устное уведомление, арендодатель также может вернуть право владения, но обычно трудно доказать, что уведомление было направлено при таких обстоятельствах. Если арендатор дает устное уведомление, арендодателю рекомендуется предоставить письменное подтверждение.

При подаче жалобы шериф вручает арендатору повестку для явки в суд на слушание, чтобы указать причину, по которой арендодателю не следует возмещать ущерб. На слушании судья определит, существует ли действительный договор аренды, если да, то когда он истекает, и предоставил ли арендодатель надлежащее письменное уведомление о прекращении аренды. Если суд установит, что эти требования соблюдены, он вынесет решение в пользу арендодателя о владении имуществом.

В дополнение к получению судебного решения о владении имуществом арендодатель может также получить денежное решение в рамках иска Tenant Hold Over за фактический ущерб, причиненный в результате удержания арендатором. Чтобы получить денежное решение, арендодатель должен сначала лично обслужить арендатора. Личное вручение означает, что жильцу была вручена копия повестки, как правило, шерифом, или он расписался в повестке, если она была доставлена ​​заказным письмом с требованием о вручении. Повестка арендодателя-арендатора почти всегда вручается шерифом. Однако личное обслуживание не гарантируется, так как нет необходимости добиваться выселения. Выселение может быть произведено, хотя судебное решение не может быть вынесено, если арендодатель размещает повестку на собственности и отправляет копию повестки арендатору почтой первого класса. Хотя могут быть получены другие виды убытков, как минимум, арендодатель может получить пропорциональную арендную плату за период удержания по ставке, указанной в договоре аренды. В случаях, когда арендодатель не смог добиться личных услуг по отношению к арендатору, арендодатель может возбудить отдельное дело для получения денежного решения. Особые правила действуют для нанимателя нежилого помещения, которому вручается повестка. Арендатор нежилого помещения может выступать и защищаться в деле о выселении, не подвергаясь потенциальному судебному решению в отношении себя в иске, если арендатор утверждает, что явка предназначена для защиты вещного иска до того, как доказательства будут получены судом. корт.

Как и в случае нарушения договора аренды, арендодатель может принять арендную плату, уплаченную арендатором после уведомления об удержании, без неблагоприятного воздействия на их дело. Принятие арендной платы не действует как отказ от удержания или уведомления о выходе, если только стороны не договорились об этом в письменной форме. Если арендатор остается в собственности в качестве удержанного арендатора и арендодатель дает согласие, арендатор становится периодическим арендатором, либо еженедельно, либо ежемесячно, в зависимости от того, когда арендная плата подлежала уплате в соответствии с условия первоначальной аренды.

1. Неправомерно задержанный

Иск о неправомерном задержании предъявляется, если лицо, занимающее собственность, не имеет законного права находиться там. Это может произойти, когда кто-то отказывается оставить собственность после того, как собственность продана или передана новому лицу. Это также может произойти, когда кто-то входит в собственность без разрешения истинного владельца и въезжает. Однако это не применяется, когда кредитор или покупатель, лишивший права выкупа, пытается выселить владельца собственности. Существует отдельная процедура, применяемая в таких обстоятельствах, которая выходит за рамки настоящей статьи.

1. Что происходит после слушания ?

В любом из этих случаев, неуплате арендной платы, нарушении условий аренды, удерживании арендатором или незаконном задержании, суд принимает решение о том, имеет ли арендодатель или владелец собственности право на немедленное владение собственностью. Если арендодатель докажет, что это так, представив свидетельские показания и доказательства по соответствующим вопросам, суд вынесет решение о владении имуществом арендодателю или владельцу.

В делах между арендодателем и арендатором существует относительно короткий срок для подачи апелляции. Срок составляет четыре дня для случаев неуплаты арендной платы и десять дней для других типов случаев, описанных в этой статье. Арендодатель или владелец не может предпринимать никаких действий, пока не истечет период обжалования. По истечении срока подачи апелляции арендодатель может подать ходатайство о выдаче ордера на реституцию в окружной суд.

Когда петиция о выдаче ордера на реституцию подана, она рассматривается судьей, и судья подписывает приказ, предписывающий шерифу вернуть имущество его законному владельцу. Судья также определит, имеет ли арендатор право выкупа. Право выкупа определяется во время слушания. В штате Мэриленд арендатор, которому грозит выселение за неуплату арендной платы, имеет право выкупить имущество и избежать выселения, заплатив сумму арендной платы, которую суд причитает к уплате, вместе с любыми судебными издержками до дата и время выселения. Арендатор, которому грозит выселение за нарушение договора аренды или удержания, не имеет такого права.

Если в отношении арендатора в течение двенадцати месяцев, предшествовавших возбуждению рассматриваемого иска, против него было вынесено три предыдущих судебных решения о неуплате арендной платы, арендодатель может потребовать лишения права выкупа. Если арендодатель потребует этого, и суд решит, что арендодатель имеет право на лишение права выкупа, суд в рамках своего решения лишит права выкупа. Если это произойдет, арендатор больше не имеет права выкупить имущество, заплатив задолженность по арендной плате.

Арендодатель или арендатор может обжаловать судебное решение о владении недвижимостью. В случае неуплаты арендной платы апелляция должна быть подана в течение четырех дней после вынесения решения. В случае нарушения договора аренды, задержания арендатором или неправомерного задержания апелляция должна быть подана в течение десяти дней после вынесения решения. В большинстве случаев апелляция приводит к новому судебному разбирательству в Окружном суде. В этом деле «denovo» Окружной суд не рассматривает доказательства, представленные в Окружном суде. В некоторых случаях, например, когда сумма спора превышает 5000 долларов США, Окружной суд рассматривает апелляцию на основании доказательств, представленных Окружному суду.

Решение районного суда не обязательно будет приостановлено до рассмотрения апелляции. В этих случаях арендатор должен будет внести залог, чтобы отсрочить выселение до тех пор, пока не будет принято решение по апелляции. Если арендодатель является стороной, подающей апелляцию в окружной суд, скорее всего, решения о владении не будет, поэтому мораторий не имеет отношения к решению.

6. Аренда условного депонирования

  При аренде жилья арендатор имеет законное право занимать недвижимость, не имеющую серьезных и опасных дефектов. Эта защита распространяется как на отдельную единицу, занимаемую арендатором, так и на помещения общего пользования. Чтобы воспользоваться этим правом, арендатор должен показать суду, что предполагаемый дефект угрожает здоровью и безопасности арендатора, а не является просто эстетическим недостатком имущества. Статут предназначен для защиты от пожаров и других дефектов, которые угрожают жизни, здоровью или безопасности жильцов.

Некоторые дефекты, которые влекут за собой освобождение от уплаты арендной платы, включают отсутствие тепла, света, электричества или горячей или холодной воды. Однако, если арендатор не имеет этих услуг только потому, что арендатор не оплатил счет за коммунальные услуги, арендатору не будет предоставлена ​​​​никакая помощь. Другие основания для условного депонирования арендной платы включают отсутствие надлежащих канализационных сооружений, заражение грызунами, дефекты конструкции, представляющие угрозу безопасности жителей, или другие условия, представляющие угрозу здоровью и безопасности жильцов.

Депонирование арендной платы не предназначено для устранения эстетических недостатков или других дефектов, не влияющих на здоровье и безопасность жильцов. Проблемы, связанные с появлением краски, старых или рваных ковров, небольших трещин на полу, потолках и стенах, отсутствия линолеума на плитке или полу, при условии, что они структурно прочны, или отсутствия кондиционирования воздуха, не являются надлежащим основание для освобождения в соответствии с Законом об условном депонировании ренты. Однако, если есть краска на основе свинца, которая потрескалась, откололась или отслоилась, было бы уместно действие условного депонирования арендной платы.

Чтобы арендатор мог воспользоваться своими правами в соответствии с законом об условном депонировании арендной платы, он должен сначала уведомить арендодателя и предоставить ему возможность устранить дефект. Уведомление должно быть отправлено заказным письмом с указанием условий или дефектов. Уведомление также может быть доказано, если арендатор может показать, что арендодатель действительно был уведомлен об условиях или дефектах. Наконец, уведомление может быть подтверждено письменным осуждением или другим уведомлением от органа штата, округа или муниципалитета, утверждающего условия или дефекты.

После направления уведомления арендодателю предоставляется разумная возможность исправить состояние или дефект. Если арендодатель не устранит проблему в разумные сроки, арендатор может подать иск об условном депонировании арендной платы и потребовать выплаты арендной платы в суде до проведения ремонта имущества. Арендатор также может поднять вопрос об условном депонировании арендной платы в качестве защиты, если арендодатель предъявит арендатору иск об арендной плате.

Закон об условном депонировании арендной платы позволяет арендатору требовать судебного запрета, прося суд обязать арендодателя исправить состояние или дефект. Арендатор может быть обязан внести арендную плату, причитающуюся в судебный реестр, в качестве условия для судебной помощи в соответствии с законом. Суд имеет право изменить размер арендной платы и может сделать это в зависимости от состояния имущества. Арендатор не может получить помощь в соответствии с законом об условном депонировании арендной платы, если у него есть три предыдущих судебных решения в отношении причитающейся и невыплаченной арендной платы в течение двенадцати месяцев до подачи иска об условном депонировании арендной платы.

Арендодатель может выдвинуть в качестве защиты тот факт, что арендатор отказался разрешить арендодателю войти в собственность, чтобы исправить условие, послужившее основанием для иска. Арендодатель может также выдвинуть в качестве защиты то, что арендатор вызвал условие, послужившее основанием для иска.

В иске об условном депонировании арендной платы суд может расторгнуть договор аренды и вернуть помещение арендодателю с учетом права арендатора на выкуп. Он может распорядиться о прекращении условного депонирования арендной платы. Суд может изменить или уменьшить арендную плату в зависимости от состояния имущества. Он также может приказать арендодателю произвести ремонт имущества. По завершении дела суд распорядится о выплате любых денег, находящихся у него на условном депонировании. Распределение этих денег будет зависеть от того, выполнил ли арендодатель заказанный ремонт.

7. Прекращение или возобновление аренды  

Существуют определенные процедуры, в соответствии с которыми арендодатель или арендатор могут расторгнуть договор аренды. Эти процедуры применяются независимо от того, заключается ли аренда на определенный срок или по желанию, т. е. из месяца в месяц или из недели в неделю. Когда арендодатель желает вновь вступить во владение имуществом по окончании срока аренды, арендодатель должен уведомить арендатора в письменной форме за один месяц до окончания срока аренды или за один месяц до момента, когда арендодатель желает, чтобы арендатор съехал.

Почти каждый договор аренды жилья автоматически преобразуется в помесячную аренду в конце первоначального срока. По закону, если период автоматического продления превышает один месяц, в договоре аренды должно быть указано это в письменной форме, а арендатор должен инициализировать или иным образом подтвердить в письменной форме это конкретное положение договора аренды. Если договор аренды не содержит письменного подтверждения арендатором положения об автоматическом продлении, превышающем один месяц, он не имеет исковой силы.

Письменный договор об аренде не может требовать, чтобы арендатор уведомил арендодателя о прекращении аренды за более длительный срок, чем тот, который требуется от арендодателя арендатору для прекращения аренды.

Уведомление о прекращении должно быть конкретным. Сторона, направляющая уведомление, должна указать дату, конкретно указать, когда она намерена расторгнуть договор аренды, и, в случае арендатора, указать адрес для пересылки арендодателю. Желательно, хотя и не обязательно, чтобы уведомление об освобождении или уведомление о намерении расторгнуть договор как заказным письмом с уведомлением о вручении, так и почтой первого класса. Уведомление также может быть вручено лично. Однако, используя заказное письмо, сторона создает запись, подтверждающую, когда и как было направлено уведомление, которая может быть использована позже в суде, если это необходимо.

Существуют специальные правила, которые применяются к военнослужащим, желающим расторгнуть договор аренды, когда они получают постоянную смену места службы или временное изменение места службы, продолжительность которого превышает три месяца. Кроме того, арендодатель и арендатор могут договориться о дополнительных положениях, разрешающих досрочное расторжение договора аренды, например, когда арендатор получает работу, требующую переезда, или когда арендодатель желает продать имущество.

8. Специальные правила увольнения для жертв домашнего насилия

В штате Мэриленд есть закон, который позволяет арендатору расторгнуть договор аренды, если арендатор или другое лицо, проживающее в собственности, является жертвой домашнего насилия или сексуальных посягательств. Чтобы расторгнуть договор аренды, арендатор должен предоставить письменное уведомление о своем намерении освободить помещение и предоставить арендодателю копию применимого охранного приказа или судебного приказа. После предоставления уведомления у арендатора есть тридцать (30) дней, чтобы освободить помещение. Если арендатор уведомляет, но не освобождает, то арендодатель может, по своему усмотрению, использовать доступные средства правовой защиты от удержания арендатора. Эти средства описаны ранее в этой статье.

Если договор аренды расторгается в отношении жертвы домашнего насилия, договор аренды остается в силе в отношении любого арендатора, являющегося ответчиком по иску, который приводит к вынесению мирного или охранного судебного приказа в пользу пострадавшего арендатора или потерпевший законный жилец.

9. Субаренда и внесение изменений в договор аренды

Субаренда — это когда арендатор по договору аренды позволяет новому лицу занимать недвижимость либо в качестве соарендатора, либо в качестве единственного владельца недвижимости в течение срока аренды арендатора. В Мэриленде нет законов, запрещающих сдачу арендуемого имущества в субаренду, однако это часто запрещено условиями письменного договора аренды.

Если арендатор сдает имущество в субаренду без согласия арендодателя, а субаренда запрещена договором аренды, арендатор может быть выселен, а договор аренды может быть расторгнут за нарушение условий аренды. Если арендодатель не возражает против субаренды, арендодатель может разрешить субарендатору продолжать занимать недвижимость и даже может принимать арендную плату от субарендатора вместо получения арендной платы от первоначального арендатора.

При рассмотрении вопроса о субаренде важно помнить, что первоначальный арендатор не освобождается от своих обязательств по условиям первоначального договора аренды. Арендодатель может предъявить первоначальному арендатору иск о возмещении ущерба за любой ущерб имуществу или арендную плату, не уплаченную субарендатором. По сути, в случае субаренды первоначальный арендатор выступает в качестве гаранта исполнения обязательств субарендатором по договору аренды.

Поправка к договору аренды возникает, когда стороны соглашаются изменить условия договора аренды. Хотя поправки не обязательно должны быть в письменной форме, всегда рекомендуется подготовить письменную поправку, чтобы не было путаницы в отношении того, действительно ли поправка была согласована, и стороны имели ясность в отношении точных условий поправки. .

Почти любой срок аренды может быть изменен путем внесения поправок, включая, например, размер арендной платы, дату ее выплаты, личность арендаторов, личность арендодателя, поручителей, если применимо, описание имущества, которое сдается в аренду, условия оплаты коммунальных услуг, и этот список можно продолжать и продолжать. Когда стороны вносят поправки в условия аренды, но поправку подписывают не все первоначальные стороны, может иметь место новация аренды. В этом случае любая сторона первоначальной аренды, которая не согласилась с условиями поправки, больше не связана договором аренды. Это важно иметь в виду при рассмотрении поправки и оценке риска, связанного с будущими результатами аренды.

Арендодатель не может в одностороннем порядке изменить договор аренды в течение первоначального срока. Если арендодатель желает изменить договор аренды по истечении первоначального срока, он может сделать это, уведомив арендатора не менее чем за тридцать (30) дней.

10. Как получить причитающиеся мне деньги?

После окончания срока аренды, будь то в связи с естественным прекращением договора аренды, выселением или оставлением дома, арендодатель или арендатор часто предъявляют требование о том, что деньги должны быть причитаются другому лицу. партия. Эти деньги могут быть за невыплаченную арендную плату или ущерб, или, в случае арендатора, за залог, который не был возвращен. В любом случае арендодатель или арендатор могут потребовать возмещения денежного ущерба.

В Мэриленде, если заявленная сумма возмещения ущерба составляет менее тридцати тысяч долларов (30 000 долларов США), арендодатель или арендатор может подать иск в Окружной суд. Бланки жалоб доступны на веб-сайте судебной власти штата Мэриленд: https://www.courts.state.md.us/district/forms/civil/dccv001f.pdf. Форма не требует пояснений и может быть заполнена онлайн, распечатана и доставлена ​​в суд. При подаче формы взимается регистрационный сбор в размере 28,00 долларов США, если иск составляет менее 5000,00 долларов США, и 38,00 долларов США, если иск превышает 5000,00 долларов США. Суд подается в канцелярию канцелярии районного суда. Они составят повестку, которую затем необходимо лично вручить ответчику. В повестке будет дата суда.

При наличии письменного договора аренды между сторонами истец может подать жалобу под присягой. Если это сделано надлежащим образом, суд может вынести решение в пользу истца без проведения судебного разбирательства, если истец приложит к жалобе достаточные доказательства и представит письменные показания в поддержку решения. Если ответчик подает уведомление о намерении защищать, судебное решение под присягой недоступно.

Если подано уведомление о намерении защищаться или жалоба не подана под присягой, истец должен будет явиться и представить доказательства своего дела. Они истец будет давать показания относительно условий аренды и что произошло. Подсудимому также будет предоставлена ​​возможность представить доказательства. Любая из сторон может вызвать дополнительных свидетелей и представить документы, такие как контракты, переписка и фотографии, которые она сочтет необходимыми.

Если истец докажет свою правоту, суд вынесет решение о возмещении денежного ущерба в пользу истца, а также возместит истцу судебные издержки на подачу иска. Если иск не превышает 5 000 долларов США, применяются правила малых требований. В этих случаях суд не допускает досудебного расследования и не применяются формальные правила доказывания. Это означает, что судья может рассматривать такие вещи, как показания с чужих слов, и может не требовать аутентификации документов.

Если иск превышает 5000 долларов США, на стороны распространяются все формальные правила доказывания. В таких случаях рекомендуется нанять опытного адвоката по арендодателю-арендатору.

После вынесения приговора подсудимый, вероятно, передаст в зале суда чемодан, полный денег. Ладно, если этого не произойдет, истцу придется придумать, как получить взыскание по решению суда. Часто получение судебного решения является самой легкой частью процесса. Сбор на этом суждении может быть трудным.

После вынесения судебного решения и по прошествии тридцати дней истец может подать запрос на проведение устного экзамена. Районный суд предоставляет форму для этого запроса. Образец формы доступен по этой ссылке: https://www.courts.state.md.us/district/forms/civil/dccv032np.pdf

Однако, в отличие от формы для жалобы, форма для устного Экзамен нельзя распечатать с компьютера. Это копировальная форма, состоящая из нескольких частей, что означает, что вы должны пойти в здание суда, чтобы получить форму, заполнить ее и подать секретарю вместе с оплатой пошлины. Через несколько дней после того, как вы подадите запрос на проведение устного экзамена, суд назначит дату слушания, и судья подпишет постановление, предписывающее ответчику явиться в суд в этот день для устного экзамена. Вы можете запросить, и судья обычно приказывает, чтобы подсудимый принес документы с собой, когда придет в суд. К ним относятся платежные квитанции, банковские выписки, права собственности на транспортные средства и другие документы, отражающие информацию, относящуюся к активам или доходам ответчика.

Получив информацию об активах и доходах ответчика, вы можете подать запрос на наложение ареста или запрос на исполнительный лист/налог. Запрос на наложение ареста используется при попытке закрепить заработную плату или деньги на банковском счете. Исполнительный лист используется для ареста личного имущества, принадлежащего ответчику, для продажи с целью удовлетворения судебного решения. Исполнительный лист также может быть использован для взыскания и принудительной продажи недвижимого имущества.

По решению суда начисляются проценты по ставке 10% годовых. К суждениям об аренде жилой недвижимости применяется особое правило, согласно которому процентная ставка составляет всего 6% годовых. Проценты по решениям не начисляются. Выручка сначала применяется к затратам и процентам, а затем к основной сумме долга. Когда платежи производятся по судебному решению, истец обязан подавать ежемесячный отчет в суд и предоставлять копию ответчику. Когда судебное решение оплачено полностью, истец должен подать приказ о удовлетворении, уведомив суд о том, что судебное решение было оплачено, и предоставить копию ответчику.

Важно иметь в виду, что стороны договора обязаны уменьшить ущерб. Это означает, что арендодатель должен действовать своевременно и принимать разумные меры для повторной сдачи в аренду имущества после выселения или оставления. В случае, если арендодатель повторно арендует имущество, любые деньги, полученные от нового арендатора в течение срока первоначальной аренды, должны быть вычтены из требования арендодателя к первоначальному арендатору.

Адвокаты Baldwin & Briscoe имеют многолетний опыт работы во всех аспектах отношений между арендодателями и арендаторами. Эта статья содержит общую информацию о законе и не предназначена для замены юридической консультации. Чтобы узнать, как закон применим к вашей конкретной ситуации, вам следует поговорить с опытным адвокатом. Ваши права и обязанности будут зависеть от конкретных обстоятельств вашей ситуации. Позвоните или напишите нам сегодня, чтобы назначить конфиденциальную консультацию без обязательств.

Инкассо

Если вам причитаются сборы, взносы или долги, но вы обнаруживаете, что ваши заемщики или клиенты отказываются платить вам, нет необходимости списывать деньги, которые по праву принадлежат вам. Наши адвокаты на протяжении многих лет занимались взысканием долгов для различных лиц, агентств и ассоциаций, собирая долги для ассоциаций домовладельцев, похоронных бюро и многих других общественных организаций.

Читать далее

Мелкие претензии

Мелкие претензии — это дела на сумму не более 5000 долларов США. Закон штата Мэриленд позволяет вам иметь адвоката, представляющего ваши интересы. Опыт юриста и знание судебной системы могут быть неоценимы в курсе мелких тяжб, где существует множество правил, определяющих, какие доказательства могут быть представлены в суд и как они могут быть представлены.

Подробнее

Деликты  

Деликты – это гражданские правонарушения, средства правовой защиты от которых предусмотрены законом.

Пограничные споры

Адвокатское бюро Baldwin, Briscoe & Steinmetz, P.C. может помочь вам в любых спорах о законных границах между владениями. Каждый ресурс, который может помочь определить истинные границы собственности, будет изучен, и мы будем искать любые существующие исторические записи или физические индикаторы.

Клевета

Случаи диффамации возникают, когда кто-то ложно обвиняет другого в действии или правонарушении, тем самым нанося ущерб его репутации. Во многих случаях жертвы могут требовать финансовой компенсации от тех, кто клевещет на них, и дела решаются в гражданских судах.

Читать далее

Сервитуты

Существует множество сервитутов, которые могут существовать или быть размещены на земельном участке и определять, как он может использоваться, от сервитутов, предоставляющих право проезда транспортным средствам или энергетическим компаниям, до исторических сервитуты, установленные штатом Мэриленд. Наши адвокаты занимаются делами, в которых стороны пытаются получить или предотвратить сервитут, относящийся к их имуществу.

Читать далее

Ассоциации домовладельцев

Споры ТСЖ часто сложны для разрешения и несут налоги для вовлеченных сторон; не делай этого в одиночку. Адвокатское бюро Baldwin, Briscoe & Steinmetz, P.C. представлял как ассоциации домовладельцев, так и домовладельцев в прошлых спорах.

Рефинансирование ипотеки

Времена меняются, и в меняющейся экономике ипотека может стать финансово трудно выплачиваемой. Адвокатское бюро Baldwin, Briscoe & Steinmetz, P.C. будет работать с вами и вашим кредитором, чтобы попытаться пересмотреть условия вашей ипотеки таким образом, чтобы это отражало ваши и меняющиеся обстоятельства банка.

Имущественные споры и судебные разбирательства в отношении недвижимости

По любым другим имущественным спорам или вопросам, связанным с недвижимостью, вы можете обратиться в юридическую контору Baldwin, Briscoe & Steinmetz, P.C. будет представлять вас после первичной консультации.

Читать далее

Апелляционное судебное разбирательство

В рамках апелляционного процесса штата Мэриленд вы можете оспорить результаты любого гражданского дела и потребовать его повторного рассмотрения в суде более высокой инстанции. Высший суд имеет право изменить любую часть постановления, вынесенного нижестоящим судом. Важно иметь компетентного, опытного представителя в процессе апелляции.

Составление контракта

Если вам нужна помощь в подготовке или составлении контракта, мы будем рады вам помочь. Мы можем найти в вашем контракте любые детали, которые могут вызвать проблемы в будущем, или составить контракт с нуля и написать его по вашим спецификациям.

Судебные разбирательства по контракту

Когда положения и условия контракта не соблюдаются, иногда наилучшие результаты могут быть получены только через суд. Адвокатское бюро Baldwin, Briscoe & Steinmetz, P.C. будет представлять вас в случае нарушения контракта, который вы подписали с другим лицом, и будет работать над достижением справедливого и быстрого решения вашего вопроса в суде.

Споры по конкретным контрактам

В спорах, связанных с конкретными деталями данного контракта, мы будем рады представлять вас после первоначальной консультации.

Судебные разбирательства с потребителями

Если вы как потребитель были введены в заблуждение в связи с приобретением неисправного или опасного продукта или приобрели продукт, который был ложно рекламирован, мы можем помочь вам получить достаточную компенсацию от компании, у которой вы совершили покупку.

Читать далее

Конструктивные и итоговые судебные разбирательства о доверительном управлении

Адвокатское бюро Baldwin, Briscoe & Steinmetz, P. C. представляет клиентов в вопросах, связанных с нарушением конфиденциальных отношений, в том числе в тех случаях, когда клиенты стремятся установить конструктивное доверие или возникающее в результате доверие посредством судебного разбирательства.

Читать дальше

Деловые споры

Адвокатское бюро Baldwin, Briscoe & Stienmetz, P.C. годами представляет конкретные споры между компаниями, затрагивающие самые разные вопросы. Мы будем рады представлять вас и ваш бизнес в споре с торговым партнером или соседом.

Посредничество и арбитраж

Суд — не единственное место для разрешения спора. Посредничество и арбитраж являются альтернативными методами разрешения споров, при которых стороны встречаются неформально вне суда. Там они пытаются прийти к взаимоприемлемому решению, не неся больших судебных издержек. Адвокатское бюро Baldwin, Briscoe & Steinmetz, P.C. с радостью предлагает эти услуги всем, кто участвует в гражданском процессе и считает, что их юридические вопросы могут быть решены именно таким образом.

Чемоданы | Maryland Courts

ПРИМЕЧАНИЕ: DC-CV-082 — Неуплата арендной платы — Жалоба арендодателя была пересмотрена, и было добавлено новое Уведомление о намерении подать жалобу на выселение в судебном порядке (DC-CV-115) . создан в соответствии с законодательством. С 01.10.2021 требуется пересмотренная форма и новое уведомление. Дополнительную информацию см. в публичном уведомлении .

Аренда корта | Выселение | Выкупа

Бесплатные онлайн-классы

Видео помощи суда

Арендный суд для арендодателей Часть 1: Как начать рассмотрение дела в Арендном суде

Арендный суд для арендаторов Часть 1: Уведомление и судебное разбирательство

Депонирование арендной платы Часть 1: Что такое условное депонирование арендной платы?

Что такое жилищный суд?

Жилищные споры между арендодателями и арендаторами рассматриваются Окружным судом. В некоторых округах темп рассмотрения жилищных дел может быть быстрым. Ваше дело будет назначено на определенное время, например, на 9 утра, но вам нужно будет подождать в зале суда, пока ваше дело не будет вызвано.

Обычно судья просит истца/арендодателя (сторону, подавшую иск) выступить первым. Истец объяснит свою позицию по делу и представит соответствующие доказательства. Затем судья запрашивает ответ ответчика. В это время подсудимый может объяснить свою точку зрения, а также представить доказательства.

Суд может вынести решение в пользу одной из сторон или назначить другое слушание, если потребуется дополнительная информация.

Если одна из сторон не явится в суд, суд может закрыть дело, вынести решение или отложить судебное разбирательство. Чтобы запросить отсрочку, отправьте письмо в канцелярию суда, рассматривающего ваше дело, до даты судебного разбирательства. Вы должны отправить копию запроса противоположной стороне.

Проблемы для арендаторов

Домовладелец вручил мне документы. Что мне делать дальше?

• Что это за чемодан?
  Если арендодатель считает, что арендатор не заплатил арендную плату или нарушил договор аренды, арендодатель может предпринять ряд юридических действий.
  1. Неуплата арендной платы. Арендодатель подает это заявление, когда он или она считает, что вы должны заплатить арендную плату. Арендодатель может использовать это для ВЫСЕЛЕНИЯ и, возможно, ВОЗМЕЩЕНИЯ ДЕНЕЖНОГО УЩЕРБА за причитающуюся арендную плату.
     Присутствуйте на слушании , если вы хотите защищать свое дело.
  2. Жалоба и повестка против арендатора, задерживающего. Арендодатель подает это заявление, когда он или она утверждает, что арендатор отказывается покинуть помещение после истечения срока аренды. Арендодатель может использовать это действие для получения ВЫСЕЛЕНИЯ и ВОЗМЕЩЕНИЯ ДЕНЕЖНОГО УЩЕРБА.
     Присутствуйте на слушании , если вы хотите защищать дело.
  3. Жалоба и повестка против арендатора в связи с нарушением условий аренды. Арендодатель подает это, когда он или она считает, что арендатор нарушил договор аренды. Арендодатель может использовать это действие, чтобы добиваться ВЫСЕЛЕНИЯ.
     Присутствуйте на слушании , если вы хотите защищать свое дело.
  4. Жалоба на неправомерное задержание. Владелец собственности или другой законный владелец использует это действие, чтобы добиваться ВЫСЕЛЕНИЯ, когда кто-то, кто не является законным владельцем собственности, отказывается покинуть ее.
     Присутствовать на слушании , если вы хотите защищать свое дело
  5. Ходатайство о выдаче ордера на реституцию. Прежде чем выселение может иметь место, арендодатель должен получить РЕШЕНИЕ по одному из дел, описанных выше (№ 1–4), а затем подать это «ходатайство о выдаче ордера на реституцию», которое, в случае удовлетворения, позволяет арендодателю выселить человека из квартиры.
     Когда это будет подано, арендодатель должен отправить вам копию петиции по почте, но слушания не будет.
• Правильно ли меня обслужили?
  1. Если истец или арендодатель добивается только выселения, вам может быть «вручено» ПОЧТА и ОТПРАВКА на имущество. Оба необходимы.
  2. Шериф или констебль отправят уведомление по почте первого класса.
  3. Шериф или констебль могут обслужить вас, разместив форму на видном месте, обычно на двери арендуемого помещения.
  4. Если истец добивается выселения и денежного решения, жалоба ДОЛЖНА быть вручена вам лично.
• Что будет, если я не явлюсь в суд?
  Если вы не явитесь на слушание, суд может вынести РЕШЕНИЕ против вас, ОТЛОЖИТЬ судебное разбирательство или ЗАКРЕПИТЬ дело. Если судья вынесет решение против вас, вас могут выселить при определенных обстоятельствах.
• Как подготовиться?
  Принесите в суд все документы и доказательства в поддержку вашего иска или защиты. Примеры: договор аренды, бухгалтерские записи, аннулированные чеки, квитанции, фотографии и другие документы или предметы, которые показывают то, что вы пытаетесь доказать.
• Что происходит в суде?
  Судья выслушает обе стороны. Если суд вынесет решение в пользу истца/арендодателя, суд вынесет решение о владении. При определенных обстоятельствах, если вам вручили личное обслуживание, суд может вынести денежное решение в отношении суммы причитающейся арендной платы, судебных издержек и других убытков.
• Что произойдет, если меня выселят?
  Если суд вынесет решение о владении, вас могут выселить. Только в делах о неуплате арендной платы вы можете избежать выселения, если до выселения заплатите сумму, которую суд решил причитающейся, плюс судебные издержки. Если вы можете получить помощь от государственного учреждения или организации, распределяющей государственные средства, арендодатель должен принять чек или электронный платеж от этого учреждения для удовлетворения платежа. ИСКЛЮЧЕНИЕ: Если в отношении вас было вынесено три (3) судебных решения о владении (или четыре (4) в городе Балтимор) за последние 12 месяцев до подачи текущего иска, арендодатель может обратиться в суд с ходатайством об отказе в вашем праве на выкуп имущества. Если судья удовлетворит просьбу арендодателя, вас могут выселить, даже если вы оплатите причитающуюся арендную плату.

  Ваш платеж арендодателю должен быть произведен наличными, заверенным чеком или денежным переводом. Платеж от организации, распределяющей государственные средства, может осуществляться чеком или электронным платежом. Арендодатель не может выселить вас в воскресенье или праздник. Шериф или констебль должны присутствовать при выселении. Арендодатель не обязан уведомлять вас о выселении. После того, как ваше имущество вывезено из помещения, вы несете ответственность за его сохранность.

Я проживаю в доме с нарушениями жилищных условий, что мне делать?

• Какое действие?
  Если арендатор проживает в помещении с определенными дефектами или условиями (обычно с нарушением жилищного кодекса), он может подать иск об условном депонировании арендной платы в Окружной суд.
• Что мне нужно сделать в первую очередь?
  Уведомить арендодателя о дефектах или состоянии имущества и потребовать, чтобы арендодатель произвел необходимый ремонт или исправил условия.
• Что такое условное депонирование арендной платы?
  Депонирование арендной платы — это когда арендатор выплачивает арендную плату третьему лицу, которое держит арендную плату на условном депонированном счете. Арендодатель не будет иметь доступа к арендным платежам без выполнения постановления суда (обычно в отношении проведения ремонта).
• Как подать?
  Подайте ходатайство об условном депонировании арендной платы или судебном запрете (DC-CV-083) в Окружной суд вместе с любыми соответствующими документами, которые вы представите в качестве доказательства. Арендодатель должен будет быть вручен с бумагами. Арендодатель может подать ответ в защиту своих действий.

Что происходит в суде?

• Судья выслушает обе стороны и может вынести решение в пользу одной из сторон. Если суд принимает решение в пользу арендатора и постановляет открыть счет условного депонирования арендной платы, судья обычно сообщает сторонам, какие условия побудили судью установить условное депонирование арендной платы, приказывает, чтобы арендная плата, причитающаяся к выплате в суд, до тех пор, пока арендодатель устраняет проблемы и выносит дело на слушание в будущем. Судья может также распорядиться о выплате арендной платы суду, если этого требует ситуация.
• На будущем слушании, когда арендодатель выполнит необходимый ремонт, суд определит, какая часть денег, уплаченных на условное депонирование, принадлежит арендодателю, а какая, если таковая имеется, будет выплачена арендатору.
• В городе Балтимор действуют специальные законы об условном депонировании арендной платы.

Как мне вернуть залог?

• Какое действие?
  Чтобы ваш арендодатель удержал какую-либо часть вашего залога, в течение 45 дней после окончания срока аренды арендодатель должен отправить вам по почте письменный список заявленных убытков с указанием фактически понесенных арендодателем расходов. Если арендодатель неправомерно удерживает какую-либо часть вашего залога, вы можете подать гражданский иск в Окружной суд.
• Как подать?
  Заполните форму жалобы (DC-CV-001). Включите любые документы, которые вы собираетесь представить в качестве доказательства в суде.
• Как подать уведомление?
  Офис клерка может вручить домовладельцу заказным письмом или вы можете заплатить сбор, чтобы шериф или констебль вручили ответчику. Арендодатель также может обслуживаться в частном порядке, то есть вы договариваетесь об обслуживании с другим лицом или компанией.
• Что происходит в суде?
  Арендодатель может подать ответ на вашу жалобу в защиту своих действий. В суде судья выслушает обе стороны, рассмотрит любые доказательства и вынесет решение в пользу одной из сторон.

Вопросы для арендодателей

Мой арендатор перестал платить арендную плату, что мне делать?

Как выселить арендатора?

• Какое действие?
  По делам о неуплате арендной платы процесс выселения не может быть начат до истечения 4 рабочих дней с момента вынесения судом решения о выселении в пользу арендодателя.
  В случаях нарушения договора аренды или в случае удержания арендатором дел (отказ выселяться) арендодатель может потребовать немедленного выселения.
• Что мне нужно сделать в первую очередь?
  Получить судебное решение о владении против арендатора от районного суда. См. «Как подать файл» выше.
• Как подать?
  Арендодатель может подать ходатайство о выдаче ордера на реституцию (DC-CV-081). Суд примет решение о выдаче ордера на реституцию.
• Как подать уведомление?
  Арендодатель не несет ответственности за уведомление арендатора о времени выселения. Однако в этом есть смысл, поскольку это дает арендатору возможность вывезти личное имущество до выселения. В Балтиморе такого нет. Специальное уведомление о правилах даты выселения применяется к случаям неуплаты арендной платы.
• Как выселить жильца?
  Шериф или констебль должны присутствовать при выселении. Чтобы начать процесс выселения, арендодатель запрашивает ордер на реституцию. В случае неуплаты арендной платы Арендодатель должен подать запрос в течение 60 дней с момента вынесения решения или истечения срока отсрочки исполнения. Выселение не может происходить в воскресенье или праздничный день. После вывоза имущества из помещения арендатор несет ответственность за его сохранность. В городе Балтимор действуют особые ограничения на вывоз имущества.

   

Обращение взыскания

На что похож процесс обращения взыскания?

Если вы просрочили выплату по ипотечному кредиту и не можете прийти к соглашению со своим кредитором, ваш кредитор может попытаться лишить права выкупа ваш дом. Вы имеете право обратиться к своему кредитору с просьбой о посредничестве по обращению взыскания.

• Через 90 дней после того, как вы не выполнили свои обязательства по условиям кредита – Ваш кредитор может подать в суд иск о лишении права выкупа.
• За 45 дней до подачи иска о взыскании долга – Кредитор должен направить вам уведомление о намерении взыскания. В Уведомлении будет объяснено, почему происходит лишение права выкупа, и указана сумма, которую вы можете заплатить, чтобы остановить обращение взыскания.
• После подачи иска о лишении права выкупа – Кредитор подаст иск о лишении права выкупа в окружной суд округа, в котором находится ваша собственность. Кредитор должен вручить вам документы, которые он подал в суд.

Что я могу сделать, чтобы предотвратить потерю права выкупа?

Что делать, если я не могу оплатить регистрационный взнос в размере 50 долларов США?

Судья может отменить или уменьшить плату, если вы не можете ее оплатить. Чтобы запросить освобождение от пошлины, заполните форму «Запрос об отказе от платы за подачу заявки на посредничество в связи с обращением взыскания» и отправьте ее вместе с формой «Запрос на посредничество» секретарю окружного суда. Вы получите копию решения судьи по вашему запросу об освобождении от платы. Как указано в нижней части формы, если Суд не удовлетворит ваш запрос об освобождении от пошлины или снижении пошлины в полном объеме, Суд должен указать в своем постановлении сумму в долларах, которую вы должны заплатить, и количество времени, а не превышать десять (10) дней, в течение которых вы должны произвести платеж в суд. Если вы не произведете оплату в отведенное время, ваш запрос о посредничестве по обращению взыскания будет отклонен.

• Через 45 дней после того, как вам вручили – Если вы не выплатите сумму, причитающуюся кредитору, или не защитите себя от обращения взыскания, кредитор может продать ваш дом на публичных торгах.
• Перед продажей на аукционе — Кредитор должен публиковать объявление о продаже в местной газете не менее 3 недель подряд.
• Не менее чем за 10 дней до продажи на аукционе – Кредитор должен отправить вам уведомление о дате продажи. Если вы не получите или не подпишете это уведомление, это не остановит лишение права выкупа.
• Вплоть до 1 рабочего дня до продажи — Вы можете выплатить полную сумму, причитающуюся кредитору, чтобы предотвратить обращение взыскания.
• После продажи – Лицо, купившее дом на аукционе, получит право собственности на недвижимость. Суд вынесет решение о передаче права собственности покупателю. На данный момент вы больше не владеете домом и не имеете права жить в нем. Суд может приказать шерифу или констеблю выселить вас.

Есть шаги, которые вы можете предпринять, чтобы попытаться предотвратить или избежать потери права выкупа. Узнайте больше об инициативе HOPE в Мэриленде. Остерегайтесь мошенничества со стороны лиц, которые обращаются к вам по поводу потери права выкупа; Инициатива НАДЕЖДА может рассказать вам больше о таких мошенничествах.

Я снимаю дом, на который наложен арест. Что произойдет?

• За 45 дней до того, как заложенный дом будет продан на открытом аукционе , лицо, уполномоченное на продажу, должно отправить уведомление всем жильцам под названием «Важное уведомление», содержащее информацию о лишении права выкупа.
• В период от 10 до 30 дней до того, как лишенный права выкупа дом будет продан на открытом аукционе , лицо, уполномоченное на продажу, должно отправить всем жильцам еще одно уведомление, озаглавленное «Уведомление о предстоящей продаже отчуждения». В этом втором уведомлении будут объяснены детали продажи на открытом аукционе.
• Продажа заложенного имущества не приведет к прекращению аренды автоматически . Новый владелец должен вручить каждому арендатору уведомление о том, что вы должны отправить арендную плату покупателю или агенту покупателя. Уведомление также должно содержать имя, адрес и номер телефона покупателя или агента покупателя, который отвечает за управление и содержание имущества.