Управление недвижимым имуществом это: управление недвижимым имуществом | Перевод управление недвижимым имуществом?

Содержание

Управление недвижимым имуществом. Всё про доверительное управление недвижимостью

Содержание

  1. Введение
  2. Определение
  3. Функции
  4. Плюсы и минусы
  5. Способы
  6. Важно
  7. Уменьшение рисков
  8. Планирование работы
  9. Выбор компании
  10. С кем лучше заключать договор
  11. Заключение

Введение

Сейчас управление недвижимостью становится все более и более популярным на территории России. Это связано с тем, что несмотря на кризис и следующий за ним тяжелый выход, недвижимости становится все больше.

Ни для кого не секрет, что самым популярным вложением у физических лиц в России остается покупка недвижимости. В то время как бизнесмены вкладывают свои деньги в коммерческие здания, которые принесут арендаторам прибыль, то обычные граждане предпочитают жилье, с получением прибыли в виде роста стоимости и арендных платежей.
Если с жилой недвижимостью большинство граждан так или иначе могут справиться сами, но так их ждет меньшая стоимость и гораздо меньшая привлекательность объекта для потенциальных клиентов, то для управления коммерческой недвижимостью потребуется привлечение действительно знающих специалистов. Теперь о том, что же такое управление недвижимостью.

Сам термин управление недвижимостью можно трактовать в узком и широком смысле. Начнем с более узкого.

Управление недвижимостью в узком смысле – выполнение всех операций с недвижимостью в интересах собственника.

В эти операции входит:

  • Поддержание состояние здания;
  • Поиск арендаторов;
  • Взимание арендной платы;
  • Улаживание всех конфликтов.

При этом стоит учитывать, что сотрудничать с управляющей компанией может как физическое лицо, как собственник чаще всего жилой недвижимости, так и объединения людей, которые владеют коммерческой недвижимостью.

Подход в обоих случаях также будет совершенно разный. В первом случае от управляющей компании потребуется оценить недвижимость, согласовать с собственником все детали, выставить цену и найти клиентов на съем жилья. За такие операции предусмотрена разовая комиссия.

При работе с юридическими лицами или влиятельными бизнесменами, которые владеют коммерческой недвижимостью, на плечи управляющей компании может лечь и дополнительная задача в рамках приведения до готовности помещений. Это может быть как первоначальное обустройство какого-либо офиса или склада, так и полный ремонт по согласованию с арендатором.

Для того чтобы работать с коммерческой недвижимостью потребуется гораздо больше знаний и вложений, в сравнении с жилой. Как минимум потребуется клиентская база, а также хороший оценщик, которые помогут правильно определить ценность и найти клиента.

При этом на плечи управляющей компании также ложится и работа с обслуживающим персоналом зданий или сооружений. Чаще всего это бывают клиринговые компании, которые предоставляют свои услуги, а также другие вспомогательные сотрудники, осуществляющие техническую поддержку сооружений.

Управление недвижимостью в широком смысле – деятельность всех структур по управлению рынком недвижимости в целом и частными объектами в частности. Главный орган управления недвижимостью – государство, которое устанавливает нормативно-правовую базу, которая регулирует отношения в области купли-продажи недвижимости. Следующим субъектом управления недвижимости будет сам рынок недвижимости, а также фирмы и порталы, которые предоставляют к нему доступ. Они тоже формируют свой «порядок» регулирования всех сделок и последующих взаимоотношений.

Управление недвижимостью в широком плане – постепенно сужающая пирамида регуляторов, которые тем или иным образом воздействуют на рынок и последующее использование недвижимости, с целью соблюдения всех интересов, как продавца и покупателя, так и арендодателя и арендатора.

В рамках данной статьи мы будем рассматривать управление недвижимостью в узком смысле, ведь именно оно интересует собственников, а также людей, интересующихся работой в этом направлении.

Немного о том, почему управление недвижимостью отлично подходит для собственников:

  • Позволяет экономить время
  • Повышение спроса на недвижимость;
  • Решение всех проблем с юридической стороной вопроса;
  • Сохранение имущества.

Все эти плюсы – следствие работы профессионалов. Так как у них зачастую есть выход на большие базы потенциальных клиентов, а также налажены взаимодействия с большинством рекламных площадок, объявление о том, что есть новое предложение для аренды увидят многие заинтересованные клиенты.

Благодаря тому, что рекламное объявление грамотно подадут, представив все положительные стороны, повысится и конкурентоспособность вашего предложения.

Работа с компаниями управления недвижимости – отличная способность создать действительно пассивный доход. От собственника потребуется только указать компании о том, что он хочет получить и в какие сроки.

Она представит ему перечень расходов, которые будет необходимо понести во время приведения до готовности недвижимости, а также счет за свои услуги. За вычетом этих комиссионных, собственник будет получать свою прибыль по окончании каждого периода, не прилагая к этому ровным счетом никаких усилий.

Определение

Под управлением в сфере недвижимости мы понимаем внедрение детально разработанной стратегии управления недвижимостью, которая включает в себя такие мероприятия как:

  • Создание благоприятных и безопасных условий для клиентов;
  • Обеспечение конкурентоспособности объекта недвижимости на рынке и тем самым формирование устойчивого денежного потока;
  • Взаимодействие со страховыми компаниями и брокерами;
  • Разработка и внедрение мероприятий по энергосбережению;
  • Разработка и внедрение плана по оптимизации операционных расходов;
  • Привлечение и контроль работы специализированных организаций;
  • Проведение инспекций объекта для поддержания безупречных мировых стандартов качества оказываемых услуг;
  • Разработка и внедрение плана по периодическим плановым осмотрам и ремонтам инженерного оборудования;
  • Организация системы учёта заявок арендаторов, контроль их выполнения;
  • Недопущение аварийных ситуаций;
  • Разработка и внедрение плана по текущим и капитальным ремонтам;
  • Разработка и внедрение политики привлечения, удержания и ротации арендаторов;
  • Ведение договоров аренды, контроль выполнения договорных обязательств;
  • Формирование дополнительных доходов;
  • Взаимодействие с государственными структурами;
  • Формирование положительного имиджа объекта;
  • Создание условий прозрачности и доверительных финансовых отношений.

Функции

    Управление недвижимостью – это деятельность, происходящая в интересах и за счет потребителей, связанная с определенным циклом жизни объекта недвижимости:

1) маркетинг;

2) оценка объектов;

3) программа наилучшего использования земельного участка;

4) инвестирование;

5) обращения, залог, лизинг, дарение;

6) сервис;

7) техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт;

8) утилизация и т. д.

Управление недвижимостью – это осуществление ряда операций по эксплуатации зданий и сооружений для эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

  • Экономическое направление – это управление доходами и расходами в процессе использования объекта недвижимости.
  • Правовое направление связано с распределением и комбинированием прав на недвижимость.
  • Техническое направление заключается в содержании объекта недвижимого имущества в соответствии с его функциональным предназначением.

Управление недвижимым имуществом осуществляется способом развития объекта управления, который представляет собой комплекс функционально связанного имущества.

Деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на получение прибыли от использования и распоряжения объектами недвижимости, – это управление недвижимостью.

Управление недвижимостью бывает внешним и внутренним.

Деятельность государственных структур и профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, контроль над соблюдением субъектами рынка недвижимого имущества установленных правил и норм – это внешнее управление недвижимостью.

Деятельность субъекта рынка недвижимости, основанная на применении собственных нормативных документов (устав, кодекс, правила, договора, положения и др.) – это внутреннее управление недвижимостью.

Субъекты рынка могут осуществлять разнообразные виды воздействия на объект недвижимости.

1. Государственное регулирование недвижимости осуществляется путем прямого вмешательства (издание постановлений, законов и других инструкций, которые позволят регулировать функционирование объектов недвижимости) и косвенного воздействия (налогообложение объектов недвижимого имущества и предоставление льгот, проведение государственных целевых программ).

2. Общественное воздействие (основой нормативных актов и положений является реакция широких слоев населения, и профессиональных участников рынка недвижимости).

3. Управление определенными объектами недвижимости (управление операционной и инвестиционной недвижимостью).

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов федерации: управление земельными ресурсами, лесным фондом, муниципальной недвижимостью, недвижимостью в сфере жилья и нежилой недвижимостью.

Плюсы и минусы

Для собственника помещения можно выделить несколько преимуществ этой формы управления недвижимостью:

  • Имущество, находящееся в доверительном управлении, обособляется и учитывается на балансе управляющего, поэтому на него нельзя обратить взыскание по долгам собственника (ГК РФ ст. 1018), это снижает риски потери недвижимости в кризисных ситуациях.
  • Все вопросы, связанные с арендаторами, содержанием помещения, заключением сопутствующих договоров – берет на себя доверительный управляющий. Владельцу остается лишь вопрос контроля соблюдения одного договора.
  • При правильном подборе управляющей компании – прибыль владельца возрастает, несмотря на расходы по оплате ее услуг. Это достигается за счет отработанных схем управления — оптимальных ставок аренды, увеличения заполняемости, снижения накладных расходов за счет сетевого эффекта и др.

Но недостатки также имеются:

  • Основным недостатком доверительного управления является уязвимость с точки зрения налогообложения. Доверительный управляющий должен заплатить НДС из суммы доходов от использования имущества, в том числе и в случае использования упрощенной системы налогообложения (НК РФ ст. 174.1)
  • Неудачный выбор управляющего грозит снижением дохода, а ошибки в договоре, не позволяющие полноценно контролировать его деятельность — могут повлечь за собой и снижение рыночной стоимости объекта.

Требование закона об обязательной регистрации таких договоров можно отнести как к «плюсам», так и к «минусам». Помимо расходов на регистрацию, такой договор не получится провести «задним числом», но в то же время, копия договора у регистратора служит дополнительной защитой от возможных неправомерных действий.

Способы

На практике выделяют три варианта управления:

  • Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
  • Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
  • Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Важно

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

  • Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
  • Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
  • Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
  • Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
  • Знать налоговое и гражданское законодательство.
  • Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
  • Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
  • Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

  • Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
  • Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
  • Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
  • Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Уменьшение рисков

Управление недвижимостью с привлечением опытных специалистов автоматически означает уменьшение риска стать жертвой мошенников. И для этого есть целый ряд причин:

  • Риелтор, который далеко не первый год трудится на этом рынке, очень быстро распознаёт сомнительные схемы.
  • Такой специалист знает, как составить договор так, чтобы собственник недвижимости даже при худшем развитии событий не остался бы без недвижимости. А ведь этого боятся многие владельцы. Из-за такого страха они даже нередко отказываются от вполне выгодных предложений. Но с профессионалом можно не опасаться, потому что он знает, как вас защитить.
  • Мошенников нередко отпугивает сам факт участия в сделке агентов крупной компании. Многие просто сразу отказываются от участия в переговорах, как только видят перед собой риелтора.

Таким образом, собственнику не придётся тратить массу времени на то, чтобы изучать каждое предложение, собирать большое количество данных по арендаторам или же другим лицам. Вместо этого он может делегировать такую задачу агенту.

Планирование работы

Составление планов по оперативному управлению недвижимым имуществом и иным видам управления — это средство реализации идей. Планирование заключается в постановке задач и целей, а также определении средств, необходимых для их достижения.

При планировании руководство принимает решения, какими будут направления деятельности в области управления недвижимым имуществом и какие направления и действия будут приоритетными.

Планирование является самым сложным и важным этапом управления имуществом, поэтому в нем выделяются три подфункции:

  1. Прогнозирование.
  2. Моделирование.
  3. Программирование.

Прогнозирование является методом обоснованного с научной точки зрения предвидения различных вариантов выбора направлений развития данного объекта в будущем с учетом взаимодействия с окружающим миром. При качественном выполнении прогнозирования можно использовать полученные допустимые варианты в качестве основы планирования.

Прогнозирование вариантов управления собственным недвижимым имуществом осуществляется в виде моделирования или программирования.

Моделирование позволяет прогнозировать разные ситуации и системные состояния на протяжении установленного в планах периода. Экономическая форма моделирования приравнивается к методу экспериментирования. Программирование включает перевод в запланированное состояние на основе имеющихся на данный момент сведений. В него входит разработка алгоритмов, установление списка необходимых ресурсов и определение методологии.

Для успешного осуществления процесса оперативного управления недвижимым имуществом и других видов управления необходимо ставить цели и задачи на разные промежутки времени. В связи с этими выделяют долгосрочное, среднесрочное и краткосрочное планирование.

Долгосрочное охватывает период от пятнадцати до двадцати лет. На нем определяются общие задачи и цели, а также выбирается стратегия. Среднесрочное планирование включает пятилетний период. Главная цель такого типа – выбор эффективных средств для реализации поставленных целей.

Краткосрочное (текущее годовое) планирование с разбивкой по кварталам является более детализированным рассмотрением выводов среднесрочного периода.

Выбор компании

На рынке довольно много компаний заявляют о том, что они предоставляют услуги доверительного управления, например, практически каждое агентство недвижимости имеет такой пункт в своем описании. Но на практике, специализированных компаний не много.

Чтобы сузить круг поисков, необходимо определить компании, у которых уже есть опыт управления вашим типом недвижимости. На что стоит обратить внимание:

  • Существующий пул объектов в управлении — он должен быть. Обязательно учитывать размер и класс объектов, не стоит обращаться с помещением в 300 м.кв в компанию, которая управляет только торговыми центрами с площадью по 50 000 м.кв. – даже если они по каким-либо причинам согласятся, такое управление не будет эффективным.
  • Рекомендации, отзывы. Можно попробовать пообщаться, при наличии такой возможности, с собственниками объектов, уже находящихся в управлении.
  • Проверить есть ли судебные решения и не закрытые иски к этому управляющему и, если есть – внимательно с ними ознакомиться.
  • Срок жизни компании и юридического лица, от имени которого заключается договор. Недавно зарегистрированные организации должны вызывать подозрения.
  • Условия, которые компания предлагает в своем стандартном договоре и готовность идти на встречу.
  • Цена услуг.

С кем лучше заключать договор

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

Заключение

Резюмируя все вышесказанное, можно сделать простой вывод:

Управление недвижимостью один из инструментов, который может облегчить собственнику получение прибыли от объекта инвестиций. Управляющая компания занимается всеми вопросами, которые касаются получения прибыли, а владельцу перечисляются только денежные средства.

Сдавать недвижимость управляющим компаниям – идеальный способ создания пассивного дохода, который требует минимальных вложений времени и сил.

Источники

  • https://kakzarabativat.ru/investirovanie/upravlenie-nedvizhimostyu/
  • https://www.knightfrank.ru/management/management
  • https://students-library.com/library/read/91526-funkcii-sistemy-upravlenia-nedvizimostu
  • https://pravosudie.guru/nedvizhimost/nezhilaya/kommercheskaya/upravlenie.html
  • https://uprav.ru/blog/osobennosti-upravleniya-kommercheskoy-nedvizhimostyu/
  • https://zen. yandex.ru/media/id/5e9d5a910efcae26c2f496c7/vse-pro-doveritelnoe-upravlenie-nedvijimostiu-5ea5e7ab102eee24419d0d9f
  • https://FB.ru/article/399823/upravlenie-nedvijimyim-imuschestvom-organizatsiya-osobennosti-ponyatie-i-vidyi
  • https://journal.tinkoff.ru/ask/kvartira-na-doverii/

(Visited 3 191 times, 1 visits today)

Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных недвижимым имуществом // Администрация Мысковского городского округа

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы государства. Поэтому правильная организация оборота недвижимости является одной из важных задач в области правовой политики государства.

Правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом, играет ведущую роль в организации этого оборота.

От правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит развитие производства, инвестиционный климат и благосостояние населения.

С целью обеспечения большей защищенности совершения сделок с недвижимостью, законодателем предусмотрена возможность удостоверения сделки у нотариуса.

В соответствии со статьей 8.1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Частью 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) установлено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа также подлежат государственной регистрации.

Положения статьи 54 Закона о регистрации предусматривают особенности государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом.

В соответствии со статьей 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности.

Собственником имущества, переданного в управление, по-прежнему остается учредитель доверительного управления. Однако в силу договора, заключенного с учредителем доверительного управления, управляющий имуществом осуществляет правомочия по владению, пользованию и распоряжению вверенным ему имуществом.

К распоряжению относятся такие действия как переход права собственности, передача недвижимого имущества без утраты права собственности в залог, в аренду и др.

Но, распоряжаться недвижимым имуществом доверительный управляющий может только в случаях прямо предусмотренных договором доверительного управления (статья 1020 ГК РФ).

Договор доверительного управления недвижимым имуществом заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434, статья 550, пункт 2 статьи 1017 ГК РФ).

Сам договор доверительного управления не подлежит государственной регистрации. В Единый государственный реестр недвижимости вносится только запись об ограничении (обременении) права.

С заявлением о государственной регистрации данного ограничения может обратиться либо собственник объекта недвижимости, либо доверительный управляющий.

Доверительное управление может быть также учреждено вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного, управления наследственным имуществом и по иным основаниям, предусмотренным законом. В этих случаях права учредителя управления принадлежат органу опеки и попечительства, нотариусу или иному лицу, указанному в законе.

В соответствии со статьей 32 ГК РФ опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства.

Малолетними гражданами считаются лица, не достигшие возраста 14 лет. Они обладают частичной дееспособностью и не вправе совершать сделки без согласия законных представителей, к которым закон относит и опекунов. Над лицами, страдающими психическими расстройствами, также может быть установлена опека. Важно, чтобы данные лица были признаны недееспособными на основании решения суда.

Лицо назначается опекуном органом опеки и попечительства, в роли которых выступают органы местного самоуправления.

Опекун является законным представителем подопечного и полностью заменяет его в имущественных отношениях. Он вправе совершать от имени подопечного все сделки, в том числе и с недвижимым имуществом. Однако в целях защиты интересов подопечного некоторые действия опекун не вправе совершать без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Перечень таких действий установлен в гражданском законодательстве. Закон

относит к ним сделки по отчуждению, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог; сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей; а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного (пункт 2 статьи 37 ГК РФ).

Согласно статьи 54 Закона о регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации, могут представляться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, посредством личного обращения в орган регистрации прав через МФЦ; посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении; в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет; посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав.

В случае представления заявления и иных документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, посредством почтового отправления подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, а также в нотариальном порядке удостоверена доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя; к заявлению прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), и копия документа, удостоверяющего личность физического лица – представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).

По общему правилу запись в единый государственный реестр недвижимости вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку.

Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр недвижимости может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (статья 8. 1 ГК РФ).

В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 г. № 4462-1 (статья 86.2) нотариус, удостоверивший сделку, выдавший свидетельство или совершивший исполнительную надпись об оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, на основании которых подлежит государственной регистрации право на недвижимое имущество или сделка с ним, по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия, представляет заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество с приложением необходимых документов.

Следует отметить, что при подаче заявления нотариусом в случаях, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые документы могут быть также представлены работником нотариуса, имеющим письменное подтверждение его полномочий, выданное нотариусом и скрепленное его подписью и печатью.

На государственную регистрацию помимо документов, прилагаемых к заявлению о государственной регистрации прав, установленных статьей 18 Закона о регистрации, заявителями представляются документы, определяющие отношения, связанные с распоряжением имуществом на условиях доверительного управления или опеки, в том числе на основании актов государственных органов, органов местного самоуправления, договоров или решения суда (договор доверительного управления имуществом, решение о назначении гражданина опекуном, решение суда о признании лица недееспособным).

В соответствии cо статьей 17 Закона о регистрации за государственную регистрацию прав необходимо оплатить государственную пошлину в размере, предусмотренном статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.

Подводя итог вышеизложенному, стоит обратить внимание на то, что передача недвижимого имущества в доверительное управление другому лицу – это оптимальное решение проблемы эффективного использования объекта. Доверительное управление имуществом позволяет собственнику или назначенному им лицу извлекать выгоду от имущества, не неся бремени содержания указанного имущества. Все заботы по его содержанию и использованию перелагаются на доверительного управляющего, который получает за это вознаграждение. Целью доверительного управления и опеки является защита интересов собственника недвижимого имущества и сохранность его имущества.

Нотариальное удостоверение сделки является надежным способом её защиты. За недобросовестное выполнение обязанности по совершению нотариальных действий нотариус несет материальную ответственность.

Особенности доверительного управления недвижимостью


Комментарии-Методика


ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ, ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ


 


ОСОБЕННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ


 


В последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление. В результате они получают прибыль от использования своего имущества — правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждения доверительного управляющего. Следует отметить, что доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности, о которых мы поговорим в нижеприведенном материале.


 


Особенности доверительного управления имуществом установлены главой 53 ГК РФ.


   


Согласно статье 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление полученным по договору имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).


   


На основании статьи 1014 ГК РФ учредителем доверительного управления в общем случае является собственник имущества. Доверительным управляющим согласно статье 1015 ГК РФ может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Имущество не подлежит передаче в управление госоргану или органу местного самоуправления (пункт 2 статьи 1015 ГК РФ). Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления.


   


В соответствии с пунктом 1 статьи 1013 ГК РФ объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, в доверительное управление не может быть передано (пункт 3 статьи 1013 ГК РФ).


   


Статьей 1017 ГК РФ предусмотрено, что договор доверительного управления имуществом должен быть заключен только в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора (Постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2008 г. N Ф09-10967/07-С4 по делу N А50-7673/2007-Г27).


   


При этом договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (пункт 2 статьи 1017 ГК РФ).


 


На практике довольно часто возникает вопрос: с какого момента договор доверительного управления недвижимостью считается заключенным?


   


Согласно пункту 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ).


   


Пунктом 1 статьи 224 ГК РФ предусмотрено, что передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.


   


В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.


   


Как было отмечено выше, согласно пункту 2 статьи 1017 ГК РФ передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.


   


Статья 550 ГК РФ устанавливает форму договора продажи недвижимости: договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.


   


Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).


 


В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.


   


Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).


   


Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон № 122-ФЗ) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.


   


Исходя из анализа пункта 6 статьи 12 Федерального закона № 122-ФЗ Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и др. ).


   


Согласно позиции арбитров, изложенной в Постановлениях ФАС Уральского округа от 11.04.2007 г. по делу № Ф09-2494/07-С6, ФАС Поволжского округа от 24.01.2008 г. по делу № А49-2407/06-84/24 договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным не с момента его подписания сторонами, а после передачи имущества доверительному управляющему при условии, если такая передача удостоверяется государственной регистрацией.


   


Кроме того, В Постановлении ФАС Уральского округа от 23.01.2008 г. № Ф09-10967/07-С4 суд решил, что полномочия доверительного управляющего на распоряжение имуществом возникают только с момента государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление.


   


ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 10.07.2007 г. по делу № Ф04-4363/2007(35794-А03-13) передал дело на новое рассмотрение, при этом указав, что в соответствии со статьей 1012 ГК РФ договор доверительного управления имуществом относится к категории реальных договоров и считается заключенным с момента передачи имущества.


   


В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 26.06.2007 г., 19.06.2007 г. по делу № Ф03-А73/07-1/1656 суд указал, что государственной регистрации подлежит не сам договор доверительного управления, а передача имущества в доверительное управление. При этом действующее законодательство не содержит запрета на исполнение договора до государственной регистрации перехода имущества.


   


Таким образом, на сегодняшний день у арбитров нет единого мнения относительно момента, с которого договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным. В такой ситуации можно порекомендовать доверительному управляющему, все-таки осуществлять полномочия по распоряжению недвижимым имуществом после государственной регистрации передачи имущества.


 


Отметим, что для третьих лиц — арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, договор доверительного управления недвижимым имуществом вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Стороны должны обязательно учитывать данное положение, поскольку до регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.


   


В силу пункта 3 статьи 1017 ГК РФ несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 06.09.2011 г. № Ф03-4112/2011 по делу № А51-11667/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 29.06.2011 г. по делу № А15-1751/2010).


   


Договор заключается на срок, не превышающий пяти лет, хотя для отдельных видов имущества законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор доверительного управления. Если ни одна из сторон договора по окончании срока его действия не заявит о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.


   


Так, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 08.06.2009 г. № Ф03-2207/2009 по делу № А73-9612/2008 суд правомерно отказал управляющему в продлении договора на тех же условиях и на тот же срок, поскольку учредителем управления в положенный срок было направлено доверительному управляющему письмо о расторжении договора доверительного управления и об обязании возвратить имущество.


 


Согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. То есть, имущество, переданное в доверительное управление, продолжает оставаться собственностью учредителя управления.


   


При этом доверительный управляющий, осуществляя управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом (пункт 2 статьи 1012 ГК РФ).


   


Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего (пункт 3 статьи 1012 ГК РФ).


   


Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление ни каким образом не сказывается на арендаторах: договоры аренды недвижимого имущества, заключенные с собственником такого имущества, сохраняют свою силу. При этом собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов информацию о заключении договора доверительного управления. Это необходимо для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли доверительному управляющему. Кроме того, после заключения договора арендаторам следует обращаться к управляющему и за реализацией своих прав по договору аренды. Это обязательно потребует заключения дополнительных соглашений к договорам аренды о перемене лиц в обязательстве.


   


При этом необходимо учитывать, что на основании статьи 651 ГК РФ договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации. Следовательно, нужно регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды.


   


К договорам аренды, которые будут заключены доверительным управляющим в период действия договора доверительного управления, применяются обычные правила договора аренды. Единственной особенностью является тот факт, что они заключены не самим собственником имущества, а его доверительным управляющим.


 


Напомним, согласно пункту 3 статьи 1012 ГК РФ сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д. У.».


   


При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом (Постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2005 г. по делу № А55-6159/04-36).


   


На практике у сторон может возникнуть вопрос: на каких именно документах следует проставлять такую пометку (только при подписании договоров, дополнительных соглашений и т.п. или же во всех случаях, когда организация выступает в качестве доверительного управляющего)? Так, например, довольно часто пометка «Д.У.» делается не только в тех или иных документах, адресованных доверительному управляющему, но и в платежных поручениях на уплату его каких-либо платежей. Некоторые организации ставят пометку «Д.У.» рядом с наименованием управляющего даже в платежных поручениях на уплату арендной платы. Это неправильно, объясним почему.


   


В пункте 2. 10 Положения Центрального Банка Российской Федерации от 03.10.2002 г. № 2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации» (далее — Положение № 2-П) установлены реквизиты, обязательные для расчетных документов. В частности, наименование получателя средств, номер его счета и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Вместе с тем следует обратить внимание читателей на то, что пометка «Д.У.» не является частью наименования организации. Таким образом, в соответствии с Положения № 2-П нет необходимости указывать в платежном поручении пометку «Д.У.».


   


В графе же «Назначение платежа» платежного поручения необходимо сделать ссылку на документ, в соответствии с которым производится платеж.


   


Таким образом, использование пометки «Д.У.» не должно вступать в противоречие с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той или иной сфере.


 


Согласно пункту 1 статьи 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.


   


Если доходы от доверительного управления недвижимым имуществом поступают не на отдельный счет, доверительный управляющий считается действующим в своих интересах, а не учредителя. Это дает основания собственнику расторгнуть договор доверительного управления (Постановление ФАС Уральского округа от 09.01.2007 г. по делу № Ф09-11495/06-С6).


   


Доверительный управляющий представляет учредителю управления (и выгодоприобретателю) отчет о своей деятельности в сроки и порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (пункт 4 статьи 1020 ГК РФ).


 


Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества (статья 1023 ГК РФ).


   


При этом доверительный управляющий должен документально подтвердить факт несения расходов, обусловленных доверительным управлением недвижимым имуществом. В противном случае ему может быть отказано в возмещении необходимых расходов. Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 20.01.2011 г. по делу № А28-6975/2010 суд вынес решение об отказе в удовлетворении искового требования о взыскании задолженности по договору доверительного управления, поскольку отсутствовали достоверные и достаточные доказательства факта несения доверительным управляющим расходов, обусловленных доверительным управлением конкретным имуществом.


 


Беляева Н.А.


 


Источник: Правовая система «Референт»

Управление недвижимым имуществом — Образовательная платформа «Юрайт». Для вузов и ссузов.

  • Скопировать в буфер библиографическое описание

    Управление недвижимым имуществом : учебник и практикум для среднего профессионального образования / С.  Н. Максимов [и др.] ; под редакцией С. Н. Максимова. — 2-е изд., испр. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2020. — 416 с. — (Профессиональное образование). — ISBN 978-5-534-13225-0. — Текст : электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/449566 (дата обращения: 21.09.2022).

  • Добавить в избранное

2-е изд., испр. и доп. Учебник и практикум для СПО

  • Нравится

  • 18

    Посмотреть кому понравилось

  • Поделиться

    • Описание

    • Программа курса

    • Видео: 5

    • Тесты: 8

    • Задания: 8

    • Нет в мобильном приложении

    Ознакомиться

    • Аннотация

    • Программа курса

    • Медиаматериалы
      5

    • Тесты
      8

    Учебник содержит развернутое раскрытие деятельности по управлению недвижимостью: от выбора варианта использования недвижимости до разработки и реализации программы управления объектами жилой, коммерческой и корпоративной недвижимости. Изучив материалы учебника, вы узнаете: — как выбрать наилучший вариант использования объекта недвижимости; — какие функции выполняет управляющий объектами недвижимости; — какова последовательность действий управляющего объектом недвижимости; — как используется оценка в процессе управления недвижимостью; — что такое «управление развитием недвижимости»; — как обеспечить доходность использования недвижимости; — как оценить эффективность управления недвижимостью; — в чем состоят особенности управления жилой, коммерческой и корпоративной недвижимостью. Каждый из выделенных вопросов рассматривается в учебнике с использованием практических примеров, деловых ситуаций, контрольных заданий, что позволяет лучше усвоить материал и приобрести практические навыки в области управления недвижимостью. Изучение материалов учебника поможет вам профессионально разбираться в вопросах управления недвижимостью и быть готовым к практической деятельности в этой сфере. Соответствует актуальным требованиям Федерального государственного образовательного стандарта среднего профессионального образования и профессиональным требованиям. Книга будет полезна студентам образовательных учреждений среднего профессионального образования, обучающимся по экономическим направлениям.

    Менеджмент: управление объектами коммерческой и жилой недвижимости


    Содержание статьи

    1. Что такое управление недвижимостью
    2. Система управления недвижимостью
    3. Основные этапы концепции управления недвижимостью. Направления деятельности
    4. Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью
    5. Почему собственник обращается к услугам управляющей компании
    6. Виды управления
    7. Ведение юридических вопросов


    Для начала, как всегда, разберемся с понятиями и  формулировками.


    В российском законодательстве нет определения коммерческой  недвижимости. При этом вопрос отнесения (или не-отнесения) конкретного недвижимого имущества к коммерческому имеет важные правовые последствия, поскольку от этого зависит порядок совершения сделки, правовые последствия для сторон, вопросы налогообложения и др.


    Подробно о коммерческой недвижимости и ее видах мы писали в статье «Коммерческая недвижимость: виды, типы и классификация. Тренды 2019».


    Также будем считать формулировки «коммерческое управление недвижимостью» («объектами недвижимости») и «управление коммерческой недвижимостью» идентичными.


    В данной статье мы расскажем о том, что такое управление недвижимостью с точки зрения гостиничного бизнеса, а также рассмотрим ключевые вопросы и тренды в этой сфере.


    Что такое управление недвижимостью


    Это организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников. Можно сказать, это поиск оптимального сочетания управленческих решений на текущий момент и на перспективу.

    Инфраструктура управления недвижимостью


    Управление недвижимостью так или иначе затрагивает различных участников:

    • Собственники
    • Инвесторы
    • Арендаторы
    • Посредники (агенты, риэлторы, брокеры)
    • Госорганы


    Профессиональное управление коммерческой недвижимостью – выгодный бизнес, хотя для России он относительно новый. К примеру, с точки зрения наличия международных операторов, российскому гостиничному рынку нет еще и 30 лет: первые международные отели появились у нас в 1990 г. За это время в России зарекомендовали себя также свои профессиональные гостиничные УК. Это, к примеру, Cronwell Management,  АФК «Система», AZIMUT Hotels Group и др.


    Особенность гостиничной недвижимости – уникальность каждого проекта. Она складывается из множества факторов: направленность и расположение объекта, звездность, нахождение в сети или наличие «независимого» статуса и др. Следовательно, и методы подходы к управлению здесь будут разными. К примеру, если для торговой недвижимости ключевой фактор  при выборе места для «базирования» — расположение его рядом с транспортными и пешеходными потоками, то этот же фактор для гостиниц разной направленности может быть как плюсом, так и минусом. Другая особенность – функционирование в режиме 24/7, условно говоря, в режиме непрерывного производства гостиничных услуг. При этом все проблемные вопросы, в том числе производственные, должны решаться максимально быстро.


    Другое ключевое отличие гостиницы от других объектов недвижимости – многофункциональность объекта, что предполагает разные подходы к продвижению номерного фонда, ресторана, конференц-зала и др.


    Особенность управления гостиничным бизнесом в данном случае – активное взаимодействие отеля с турагентствами и системами бронирования. Однако далеко не для каждого отеля это необходимо и выгодно. К примеру, мини-отелям возможно и выгодно было бы работать с турфирмами, но для последних важно заполнять гостиницу большими группами туристов, а это мини-отель обеспечить не сможет. 


    Подробнее об особенностях маркетинговых мероприятий для успешного функционирования отеля можно прочесть в статье «Бизнес-план гостиницы с расчетами пример и образец – открытие с нуля».

    Система управления недвижимостью


    Это комплексная задача, взаимосвязь всех бизнес-процессов (экономических, технических, кадровых, организации сервиса и др) На каждом этапе «жизни» недвижимости (до сдачи объекта в эксплуатацию и в процессе функционирования) есть свои ключевые вопросы для управленческой деятельности. Рассмотрим их более детально


    Основные этапы концепции управления недвижимостью. Направления деятельности


    Любой объект недвижимости проходит свои закономерные этапы жизненного цикла. Процесс управления охватывает все стадии его реализации, в том числе и те, когда он еще  не существует физически либо не может использоваться по функциональному назначению (до введения в эксплуатацию). Для каждого этапа характерны свои «мероприятия».

    1. Предпроектная стадия


    Определяет целесообразность создания объекта недвижимости. В этот период следует обратить особое внимание на инвестиционный анализ, который является основополагающим документом при принятии управленческих решений о дальнейшем существовании проекта. Основные направления деятельности:

    • анализ рынка недвижимости;
    • выбор вида объекта;
    • формирование стратегии проекта;
    • инвестиционный анализ;
    • оформление исходно-разрешительной документации.

    2. Проектная стадия

    • разработка финансовой схемы;
    • организация финансирования;
    • выбор архитектурно-инженерной группы;
    • руководство проектированием.


    Понятно, что на первых двух стадиях  прибыль еще не образуется. Основные задачи управления в это время — сократить длительность этих стадий (не в ущерб качеству проведения исследований и др), повысить потребительские свойства объектов. Но  самая главная — минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях последующего жизненного цикла объекта.


    3. Строительство


    Ключевая цель этого периода – выбрать подрядчика,  координировать осуществление строительных работ (в том числе контролировать их качество), а также сверять смету затрат и расходов.


    Основные мероприятия:

    • эффективное использование инвестиций;
    • реализация требований проектной документации в процессе строительства;
    • контроль качества строительно-монтажных работ.

    4. Эксплуатация


    Если все идет по плану, то это самая продолжительная стадия в жизни объекта: он уже  существует физически, юридически и функционально. Управление на этом этапе включает в себя функциональную (извлечение полезности в соответствии с проектным назначением и целями владельца или инвестора) и техническую (поддержание  состояния недвижимости в необходимых параметрах) эксплуатацию.


    В это время происходит возврат инвестиций и должна быть получена прибыль (если предыдущие стадии выполнены корректно).

    4.1. Эффективная эксплуатация обеспечивает для собственника:

    • Экономию времени и финансов
    • Стабильный доход
    • Безупречное состояние здания.


    В частности, поддержание здания и всех инженерных систем в исправном состоянии, а также  постоянная модернизация оборудования сводят к минимуму появление проблем в эксплуатации. Эксплуатационная бригада обеспечивает бесперебойное функционирование объекта в рабочее время, в то время как аварийная  работает в режиме 24/7.


    Сфера ответственности эксплуатационной бригада:


    Техобслуживание и текущий ремонт инженерных систем энерго- и электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, кондиционирования, слаботочных систем; обеспечение бесперебойной работы лифтового оборудования; монтаж, настройка и техническое обслуживание систем охранно-пожарной сигнализации; поддержка программного обеспечения, обслуживание компьютерной и оргтехники; обеспечение работоспособности существующих и монтаж новых сетей связи; клининг; уборка и благоустройство прилегающей территории; обслуживание паркинга и др.


    5. Закрытие


    Это ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, предполагающая  снос либо реконструкцию.


    Разумеется, какие-то мероприятия проходят через разные стадии существования объекта. Обратимся для примера к сайту УК полного цикла AZIMUT Hotels:


    “В зависимости от статуса (проект или действующий отель) и состояния объекта, наши услуги могут включать в себя техническую поддержку проекта на стадии проектирования и строительства, финансовое планирование, услуги по запуску или ре-брендингу, обучение ключевого персонала, предоставление стандартов работы операционных департаментов и так далее.


    Техническое сопровождение на стадии:

    • Предпроектные работы
    • Проектные работы
    • Строительство и комплектация, подготовка к сдаче.


    Управление:

    1. Работы по пред-открытию, открытию и/или ребрендингу
    2. Полное операционное управление
    • Номерным фондом, ресторанной службой, конференц-направлением, всеми допуслугами объекта (включая возможность сдачи площадей в аренду), персоналом (в том числе регулярные тренинги для сотрудников основных подразделений)
    • Продажи/маркетинг/e-commerce
    • Поддержка информационных технологий и систем управления
    • Присоединение ко всем централизованным бизнес-процессам (единый финансовый центр, единый call-center, закупки, программа лояльности
    • Эксплуатация

    Предоставление франшизы

    • Первоначальное обучение/аттестация персонала и передача стандартов
    • Ежегодный аудит качества предоставляемых услуг по всем операционным департаментам (включая необходимые тренинги для соответствующих департаментов по результатам аудита)
    • Присоединение ко всем централизованным бизнес-процессам (единый финансовый центр, единый call-center, закупки, программа лояльности
    • Продажи/маркетинг/e-commerce.


    Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью


    В зависимости от целей деятельности и  функций в процессе управления, выделяют следующие модели управления:

    • Управление объектом недвижимости (Property management).

      • Цель — повышение общей доходности объекта  за счет увеличения его стоимости и прибыли, получаемой от эксплуатации

        • Управление проектами (Project management).

          • Цель — разработка концепции будущего объекта недвижимости на стадии проектных решений: планирование при строительстве, оптимизация функциональных схем здания, закладка современных технологий.  

    1. управление техническим состоянием здания
    2. управление техническим обслуживанием.
    • Санитарно-хозяйственное обслуживание объекта.
      • Почему собственник обращается к услугам управляющей компании


        Разумеется, мини-отелю привлекать внешнего управляющего вряд ли имеет смысл. Даже более крупная гостиница, если у нее есть команда, которая раньше уже занималась запуском отелей, может справиться самостоятельно. Однако, чем больше и сложнее объект, тем выше необходимость «стороннем» управлении.


        Нет ничего предосудительного в том, что инвестор, желающий приобрести отель, не обладает достаточным опытом и знаниями о специфике гостиничного бизнеса. Ни опыт ведения собственного бизнеса в других сферах, ни опыт проживания в различных отелях мира не являются сами по себе основанием для  формирования грамотного ТЗ для строительства гостиницы и ее последующей эксплуатации. Как правило, нет профильных «гостиничных» инвесторов, но есть инвесторы, которые вкладывают денежные средства в различную коммерческую недвижимость, в том числе в гостиницы.


        Логично, что для реализации успешного гостиничного проекта лучше обратиться к профессионалам. Как правило, собственника любой недвижимости интересует два крупных блока вопросов: «Как заработать?» и «Как не потерять?». Перечисленные ниже задачи, успешное решение которых возлагается на Управляющую компанию,  будут так или иначе связаны с этими ключевыми вопросами:

        • Получение максимального дохода с объекта
        • Снижение эксплуатационных расходов
        • Увеличение срока эксплуатации здания
        • Концентрация на собственном бизнесе
        • Повышение арендной платы
        • Возможность более выгодной реализации объекта
        • Повышение стоимости недвижимости
        • Работа с проверяющими и властными структурами



        Лучше, конечно, обращаться к профессионалам еще на этапе разработки проекта, чтобы на этапе строительства не допустить ошибок, «не совместимых» с гостиничным бизнесом. Классика «жанра» — отсутствие разделения сервисных и гостевых потоков. Как вариант – не достаточно сервисных лифтов или помещений для персонала. Либо отель спланирован так, что «шумные зоны» (рестораны, бары, банкетные залы) расположены рядом с номерным фондом. Это обязательно скажется на сервисе. Также необходимо соблюдать гостиничные нормы по звукоизоляции: между улицей и номером, между номером и коридором,  между ванной и спальной зоной и др. В гостиничном бизнесе есть множество технических требований, соблюдение которых необходимо. Подробный список нормативных документов размещен в конце статьи «Планы гостиниц. Планировка, чертежи типовых проектов».


        Также дополнительным доводом «в пользу» Управляющей компании является введение обязательной классификации гостиниц,  в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. N 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц».


        В соответствии с Постановлением, гостиничный объект должен теперь соответствовать всем заявленным требованиям к «звездности», в том числе по планировке и техническому оснащению помещения.


        Если до введения обязательной классификации небольшие отели могли себе позволить не соответствовать некоторым российским и международным гостиничным стандартам (по нормам эксплуатации, пожарным правилам,  требованиям к сервису и др), то теперь укрыться от соблюдения требований не получится.


        Виды управления


        Применительно к управлению гостиничным бизнесом на практике встречаются различные варианты взаимодействия собственников с управляющими, причем не всегда между этими вариантами  можно провести четкую грань. Причина – примерно одинаковые инструменты и единая конечная цель: повысить эффективность эксплуатации гостиничного объекта.


        Тем не менее, между этими видами управления существуют определенные различия.


        Какие бывают управляющие компании







        Виды управления


        Характеристика


        Примеры


        Независимая управляющая компания (УК)


        Как правило, управляет несхожим гостиничным продуктом (отели, апартаменты, коттеджи и др) разного уровня обслуживания и (или) разных брендов. Объекты размещения могут быть связаны (или нет) франчайзинговыми отношениями с другой компанией. В первом случае владелец объекта оплачивает услуги как УК, так и франчайзинговой компании (за использование ее торговой марки)


        УК Interstate Hotels & Resorts управляет отдельными отелями брендов


        Marriott, Hilton, Holiday Inn т др. При этом Marriott может предоставлять таким отелям только франшизу.


        Holiday Inn Архыз работает по франшизе InterContinental Hotels Group; при этом управляет гостиницей УК Cronwell Management.


        УК «Русские отели» управляет гостиницами «Сретенская» (Москва), «Волна» (Нижний Новгород), а также двумя санаториями в Московской обл.


        Компания, управляющая гостиничной цепью*


        Как правило, управляет объектами, объединенными единой торговой маркой. Собственник гостиницы выплачивает такой УК гонорары за услуги управления и за  использование ее торговой марки.

        «Бытует заблуждение, что если проект априори неприбыльный, то, когда туда придет бренд, то он станет прибыльным. Это не совсем так. Проект должен быть прибыльным сам по себе, а бренд может сделать его более прибыльным и более маржинальным» — директор по развитию Marriott International Алексей Коробкин.


        Ritz – Carlton Hotel Company (не предоставляет франшизу)


        Цепи независимых предприятий, объединенных для использования общей системы бронирования.


        Для примера возьмем описание проекта «Дивный Мир» (УК «Ателика»):


        «Все отели cети имеют независимых владельцев, что позволяет им сохранить свою аутентичность и самостоятельность, при этом получив плюсы вступления в сеть: повышение продаж, участие в единой систем лояльности, продвижение с помощью маркетинговых ресурсов сети, участие в выставках и мероприятиях, обучающие программы для персонала, сетевые стандарты, рекомендации по оптимизации расходов, маркетингу и рекламе, юриспруденции, ценообразованию, реконцепции, а также круглосуточную поддержку.


        Комфортная система выплаты вступительных взносов и низкий процент за бронирования обеспечат отельерам доступность вступления в сеть, повысят уровень продаж и качество сервиса».


        Новый бренд УК «Ателика» — «Дивный Мир» создан для объединения  независимых загородных и курортных отелей.



        * Гостиничная цепь – эта группа гостиничных предприятий, осуществляющих коллективный бизнес и находящихся под контролем руководства цепью. Цепь (или сеть) отелей имеет узнаваемую марку, единые стандарты в обслуживании, дизайне – вне зависимости от месторасположения отеля. Гостиничная цепь может быть как национальной, так и международной (отели расположены в разных странах). Как правило, цепь «начинается» с 6-10 гостиниц.


        Кстати, первым российским оператором, который вывел отечественный гостиничный бренд на европейский рынок, стала компания  AZIMUT Hotels.


        Факт: В США 90% всех гостиниц объединены в цепи, в Европе – 20%. На долю гостиничных цепей приходится  более 7 млн номеров из почти 13 млн. Причина проста: цепь – наиболее эффективный способ ведения хозяйства в гостиничном бизнесе. Ее главные преимущества – снижение издержек за счет общего управления, снабжения, маркетинга; общие стандарты качества; централизованное обучение персонала и, как следствие всего этого, повышение производительности труда. По статистике,  входящие в цепь отели имеют на 60% больше средний доход и на 8% больше загрузку, чем самостоятельные предприятия.


        Экономические и правовые условия, на которых гостиницы объединяются в цепи, а также взаимодействуют с управляющей компанией, могут быть различными, с различным уровнем самостоятельности гостиниц. Основные – это:

    1. Доверительное управление
    2. Франшиза
    3. Операционная аренда


    При этом в составе одной цепи могут быть отели, работающие с УК на разных условиях. Также в рамках одного объекта допустимы вариации этих ключевых форм сотрудничества. К примеру,  InterContinental Hotels Group, являясь больше франчайзинговой компанией, допускает договор франшизы с определенной поддержкой – если собственник объекта планирует самостоятельно заниматься своим бизнесом. Также возможен сначала договор управления, далее  переход на франшизу.



    Сравним эти два основных вида договора








    Доверительное Управление


    Франшиза


    Риски


    Риск оператора минимален, поскольку его деятельность не связана (или мало связана) с инвестиционной активностью. Расходы на строительство, а также риск несения убытков от основной деятельности лежит на собственнике гостиницы.


    Обычно подписывается договор не только на управление, но и на техническое сопровождение:  соответствие марке оператора архитектурных форм здания, кадровой политики и др.


    Пример: под управлением Rezidor SAS Hospitality находятся  «Radisson SAS Славянская» (Москва), «Radisson SAS Royal» (Санкт-Петербург) и др. УК Swissotel, Hotels & Resorts управляет  отелем «Swissotel Красные Холмы» в Москве и др.  



    Одна сторона предоставляет другой стороне право действовать от своего имени на основе договора или соглашения о приобретении лицензии.


    Пример:  гостиница «Националь» имеет франшизу оператора Le Meridien.


    Тем не менее, если не брать в расчет известные гостиницы,  иностранные операторы часто опасаются, что УК, с которым работает отель, не сможет поддержать качество на должном уровне. От этого может пострадать репутация всей сети.


    Также есть риск отношения к доходности: владельца отеля определенный уровень может устраивать, в отличие от франчайзера. Но возможен и обратный вариант, когда для отеля комиссии франчайзера кажутся слишком высокими по сравнению с доходностью.


    Из минусов для отелей: высокие начальные издержки на строительство (реконструкцию) в соответствии со стандартами оператора, а также расходы на набор и обучение персонала.


    Оплата


    Как правило, иностранная (УК) обходится владельцам в 4-8% от оборота плюс 8-12% с прибыли.  


    Рассчитывается по индивидуальным графикам и может составлять от 1,5 до 5% с оборота плюс $10-15 за каждое бронирование.


    Преимущества для УК


    Расширение гостиничных сетей без привлечения крупных инвестиций.


    Если собственник отеля не выполняет своих обязательств, то УК может стать совладельцем.


    А при невыполнении владельцем гостиницы своих обязательств оператор может стать совладельцем.


    Высокая доходность: при франшизе собственник платит больше, чем при управлении.


    Преимущества для отелей


    УК не имеет решающего голоса в вопросах собственности: отель может быть продан без участия или согласия оператора.


    Созависимость: Если владелец гостиницы не может обеспечить требуемых средств для реализации проекта, оператор должен поступиться своими интересами и способствовать обеспечению недостающих ресурсов за счет привлечения внешних займов или собственных средств.





    Получение сразу определенного места на рынке и «членства» в гостиничной сети. Возможность пользоваться международным опытом (от которого отечественная гостиничная отрасль отстала на 30-40 лет) Это также подразумевает:

    • консультации франчайзера по  выбору места строительства;
    • и помощь финансовых экспертов;
    • подключение к международным системам бронирования;
    • доступ к службе международной гостиничной справки о клиентах других отелей этой же цепи;
    • гарантированные стандарты качества обслуживания т др.


    Одним из лидеров в области предоставления франшизы для гостиниц является InterContinental Hotels Group. Так, по состоянию на начало 2017 г, в компании насчитывалось более 4 тысяч гостиниц, работающих по договору франшизы. Кстати, бренд Holiday Inn был первой международной франшизой в гостиничном  бизнесе.

    Операционная аренда


    Арендные сделки в гостиничном бизнесе отличаются от аренды торговых или офисных площадей. К примеру, если в офисной недвижимости фиксированная ставка аренды складывается от локации и класса, то для гостиниц используется гораздо больше параметров:

    • Локация
    • Количество номеров
    • Звездность отеля
    • Инфраструктура
    • Земельный участок
    • Дизайн и архитектура и др.


    На условия сотрудничества влияет и степень готовности помещений гостиницы: уровень и качество отделки, оборудование номеров и других помещений, иные вопросы, связанные с затратами. После заключения договора аренды УК становится фактическим владельцем гостиницы и должна решать все вопросы, связанные с ее управлением.


    Вот как, к примеру, рассчитывают размер арендной ставки в УК Auroom Group:


    «При расчете размера фиксированной ставки аренды мы создаем финансовую модель операционной деятельности отеля. Получив размер Операционной прибыли (GOP) мы устанавливаем 65-75% от этой суммы как размер фиксированной арендной платы.


    Для отелей с ярко выраженной сезонностью размер ежемесячной платы устанавливается в зависимости от результата, чтобы исключить кассовые разрывы.


    Если отель новый, в первый год операционной деятельности, размер аренды может существенно отличаться от второго и последующего лет».


    Чтобы снизить риски, для УК выгоднее заключить договор аренды на длительный срок (не менее 20 лет, часто — более 50). Это гарантирует  компании возврат вложенных средств.

    Ведение юридических вопросов


    Есть и еще один важный момент. Он касается вопросов собственности.


    Большинство отечественных сетей владеют отелями, которыми управляют. Между тем для международных управляющих компаний владение недвижимостью считается непрофильным бизнесом. Их основной бизнес – оперативное управление и франчайзинг. 

    Сущность и современные проблемы государственного управления недвижимым имуществом организаций Российской Федерации



















    Н.Р. Камынина

    N.R. Kamynina

    [email protected]

    доцент кафедры земельного права и государственной регистрации недвижимости Московского государственного университета геодезии и картографии, кандидат технических наук

    Associate Professor, the Department of Land Law and State Registration of Property, Moscow State University of Geodesy and Cartography, PhD in Technical Sciences

    г. Москва

    Moscow

    Ключевые слова:

  • государственное управление
  • недвижимое имущество организации
  • механизмы развития государственного сектора экономики
  • инвестиционная активность органов государственного управления
  • кадастровый процесс
  • планово-прогнозные документы
  • Keywords:

  • public management
  • organization’s real estate
  • mechanisms of the development of public sector of economy
  • investments activities of public administration bodies
  • cadastre process
  • planning and forecasting documents
  • В статье раскрыто понятие государственного управления недвижимым имуществом организаций с позиции объектов, субъектов, целей и уровней управления. Определены современные проблемы в части технического и организационно-управленческого состояния системы недвижимого имущества РФ и предложены пути их решения для дальнейшего совершенствования государственного управления недвижимым имуществом организаций.

    The article introduces and explains the concept of public management with regard to organization’s property management from the standpoint of control objects and control entities as well as from the point of view of managerial objectives and control levels. Key issues and challenges are identified with regard to technical shape along with organizational and managerial state of real estate system in the Russian Federation with possible ways of solving the ones being proposed aimed at further development of organization’s real estate public management system.

    Обзор статьи

    Недвижимое имущество организаций (далее – НИО) составляет основу национального богатства любого государства и благосостояния его жителей, в связи с этим экономический рост и устойчивое развитие государства в значительной мере связываются с научно-обоснованным выбором решений по эффективному и результативному распоряжению НИО на всех управленческих уровнях – федеральном, региональном и уровне отдельных организаций. Тем самым НИО выполняет важнейшую социально-экономическую функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества.
    Под недвижимым имуществом (недвижимостью) согласно ст. 130 ГК РФ понимаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и некоторые другие объекты. Важной особенностью недвижимого имущества является неразрывная связь с землей, при этом земельные участки также рассматриваются в качестве значимого объекта недвижимости. Основным признаком, отличающим недвижимость от движимого имущества, является обязательная государственная регистрация объектов.
    Управление НИО в соответствии с классической теорией менеджмента должно включать: формирование количественной характеристики и классификации объектов НИО как управляемой системы; распределение полномочий между субъектами управляющей системы; установление стратегических целей и тактических задач управления; определение (измерение) критериев качества и эффективности; формирование функций управления: планирования, контроля, мотивации, принятия и актуализации управленческих решений [19]. Классификация НИО как объекта управления, определяется многими признаками, основными из которых являются: виды недвижимого имущества (земельные участки, объекты капитального строительства и другое), виды собственности (государственная, частная), целевое использование в производстве или потреблении, направления использования (коммерческое, социальное, культура, экология и другие).
    Сущность управления имуществом в самом общем понимании представляет собой целенаправленное воздействие на объекты имущества. Содержание управления недвижимым имуществом можно рассматривать как отдельный вид предпринимательской деятельности и как часть сектора управления экономикой. В научной литературе понятие «управление недвижимым имуществом» в большинстве случаев трактуется в узком отраслевом смысле как перевод объекта недвижимости из начального в заданное состояние лучшим способом в нестабильной внешней и внутренней среде [12]; управленческая деятельность, связанная с недвижимостью и направленная на здания, комплекс зданий, земельные участки и другие объекты, включающая постановку целей и определение задач планирования, организацию, исполнение и контроль за решениями с последующим определением путей их достижения [2; 10] и подобные определения, в основном сводящиеся к эксплуатации недвижимости с целью получения полезного эффекта.
    В широком смысле государственное управление недвижимым имуществом представляет собой важную часть государственного управления социально-экономическим развитием государства как его материальную основу. Государственное управление в целом, по мнению ученых, включает: сознательный, организующий, регулирующий процесс, направленный на упорядочение общественной жизнедеятельности людей и государства в целом [3; 21; 30]; профессиональное нормативно-регламентирующее управление жизнедеятельностью общества и государства в форме общественных услуг [6; 15; 18; 25; 27; 28], т.е. управление, охватывающее все стороны деятельности государства по достижению общественных целей. В отношении развития экономики общее государственное управление формирует государственное управление экономикой, представляющее собой управление со стороны государственных органов, охватывающее экономическую стратегию и политику достижения экономических целей, выработку и соблюдение правил хозяйствования, а также управление государственным сектором экономики [24]. НИО в масштабах государства, как необходимый фактор общественного производства является, соответственно, одним из объектов государственного управления экономикой и образует его самостоятельную часть, включая прямое управление государственным НИО и регулирование недвижимого имущества всех остальных видов собственности.
    Однако исследований по всеобъемлющему осмыслению управления имуществом в государственном масштабе недостаточно. В этом отношении можно выделить труды А.А. Завьялова [13], в которых произведен комплексный анализ всей системы государственного управления недвижимого имущества Российской Федерации как совокупности принципов, механизмов и моделей управления недвижимым имуществом. Вместе с тем, выводы, представленные в данной работе [12], требуют дальнейшего развития в современных условиях.
    Имеется множество работ, раскрывающих некоторые составные элементы всего недвижимого имущества. В частности, в трудах, посвящённых управлению государственным недвижимым имуществом, государственной собственностью [17; 22], исследуются направления развития государственного недвижимого имущества в изменяющихся условиях, определяется его эффективная структура, пути сокращения нерациональных бюджетных расходов; построение механизмов развития государственного сектора экономики; совершенствование учета объектов собственности и подобное. Комплексные подходы к управлению недвижимым имуществом регионов представлены в исследованиях [5; 22; 29], в которых сделаны выводы, связанные с функционированием системы экономического развития земельно-имущественного комплекса территории и нахождением путей его эффективного использования [29], развитием теоретических положений, методологических основ и инструментария управления собственностью на территории региона для обеспечения его экономического роста [5; 22]. Однако в данных работах производится анализ только отдельного направления развития НИО и не содержится анализа комплексной системы государственного управления НИО в целом.
    Учитывая теоретические наработки по данному вопросу, автором уточнено определение государственного управления недвижимым имуществом организаций, которое в широком смысле понимается как целенаправленное воздействие управляющих систем на объекты недвижимого имущества в масштабах государства для достижения результативности и эффективности его создания, использования, сохранения, совершенствования и приумножения на всех уровнях управления, начиная от микроуровня отдельной организации как самостоятельного хозяйствующего субъекта и завершая макроуровнем управления недвижимым имуществом государства в целом, при этом собственник недвижимого имущества проводит прямое управление, а государственные органы осуществляют регулирующие функции.

    Список использованной литературы

    1. Аганбегян А.Г. О мерах по преодолению кризисных процессов в экономике России. М.: Издание Государственной Думы, 2015. 320 с.

    2. Андреева М.В. Экономика недвижимости. Вологда: ВоГТУ, 2009. 119 с.

    3. Атаманчук Г.В. Теория государственного управления. М., 2010. 525 с.

    4. Варламов А.А., Гальченко С.А., Антропов Д.В. Проблемы развития современных российских кадастровых систем в сфере недвижимости // Имущественные отношения в РФ. 2017. № 6 (189). С. 4251.

    5. Гербеева Л.Ю. Методология управления собственностью на территории региона: дис. … д-ра экон. наук. Оренбург, 2015. 377 с.

    6. Глазунова Н.И. Государственное (административное) управление. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. 560 с.

    7. Глазьев С.Ю. Стратегия опережающего развития и интеграции на основе становления шестого технологического уклада // Партнерство цивилизаций. 2013. № 1–2. С. 195–232.

    8. Горбашко Е. А. Повышение качества управления на основе менеджмента качества // Стандарты и качество. 2009. № 3. С. 88–89.

    9. Государственный (национальный) доклад об использовании земель в Российской Федерации за 2015 год / Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. М., 2016.

    10. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью в 2-х частях / под общ. ред. П.Г. Грабового. Ч. 1. Смоленск: Смолин Плюс, 2001. 328 с.

    11. Гринберг Р.С., Городецкий А.Е. Конкурентоспособность национальной экономики и структурные реформы // Сборник «О мерах по преодолению кризисных процессов в экономике России». 2015. С. 108–120.

    12. Гровер Р., Соловьев М.М. Управление недвижимостью. 2-е изд., испр. и доп. М.: Юрайт, 2016. 372 с.

    13. Завьялов А.А. Формирование системы государственного управления недвижимым имуществом в Российской Федерации (вопросы теории и практики): дис. … д-ра экон. наук. М., 2009. 304 с.

    14. Кожевина О.В. Зарубежная практика использования организационных моделей управления эффективностью в государственном секторе экономики // Фундаментальные исследования. 2014. № 11-9. С. 2027–2031.

    15. Орлова О.Ю., Леонова Т.И. Формирование ключевых рисков в системе менеджмента качества организации // Конкурентоспособность в глобальном мире: экономика, наука, технологии. 2017. № 2.

    16. Куганов В.Г., Леонова Т.И., Лях А.В. Оценка качества деятельности государственных органов // Проблемы современной экономики. 2013. № 4 (48). С. 217–219.

    17. Михайленко Д.А. Государственная собственность в экономике: структура и закономерности развития: дис. … канд. экон. наук. М., 2015. 152 с.

    18. Наумов С.Ю., Осипова И.Н., Подсумкова А.А. Система государственного управления. М.: Форум, 2008. 304 с.

    19. Окрепилов В.В. Экономика качества как универсальный инструмент развития // Экономика качества. 2012. № 1. С. 4–8.

    20. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/efficiency/# (дата обращения: 10.04.2018).

    Что такое управление недвижимостью?

    По мере роста вашего бизнеса в сфере недвижимости вам может понадобиться дополнительная рука для управления огромным списком задач, связанных с работой арендодателя. Вы можете нанять управляющего недвижимостью для себя или потенциально поручить арендатору следить за управлением недвижимостью, но в обоих случаях могут возникнуть сложности. Найм сторонней компании по управлению недвижимостью может сократить ваши накладные расходы и, как правило, является беззаботным подходом к пассивному доходу от ваших инвестиций, но это требует затрат. Читайте дальше, чтобы точно узнать, что управление недвижимостью может предложить инвестору в недвижимость и чего вам следует ожидать, если вы решите нанять управление недвижимостью.

    Источник: Getty images

    Что такое управление недвижимостью?

    Управление недвижимостью используется для любого типа сдаваемого в аренду имущества, включая жилую или коммерческую недвижимость. Управляющая компания помогает управлять повседневными операциями с арендуемой недвижимостью или портфелем недвижимости от имени арендодателя. Менеджер наблюдает за операциями по аренде, а также за содержанием собственности и координирует покупку и продажу недвижимости с агентом по недвижимости.

    Профессиональный управляющий недвижимостью будет управлять всеми аспектами собственности своих клиентов, от отбора потенциальных арендаторов до сбора арендной платы. Они обрабатывают все запросы на техническое обслуживание от арендатора и нанимают соответствующую службу для устранения любых проблем. Компания по управлению недвижимостью позаботится даже о выселении и подаче любых документов, связанных с этим или другими государственными программами. Думайте об управлении недвижимостью как о универсальном магазине для всех потребностей вашего арендодателя.

    Когда следует нанимать управляющую компанию?

    Инвестор, который работает в сфере недвижимости полный рабочий день и чувствует себя комфортно в ежедневной эксплуатации нескольких объектов, сдаваемых в аренду, может получить удовольствие от общения с арендаторами. Для них компания по управлению недвижимостью может быть не привлекательной, даже если они могут позволить себе расходы.

    С другой стороны, у владельца, который все еще работает на другой работе, может не быть времени, даже если у него есть интерес. Также может быть профессионал в сфере недвижимости, который просто предпочитает вовремя перекладывать постоянную утечку на кого-то другого и рассматривает свою собственность исключительно как пассивную инвестицию.

    Еще несколько ситуаций могут указывать на то, что использование услуг по управлению имуществом может быть полезным:

    1. У вас слишком много имущества, чтобы самостоятельно управлять им.
    2. Вы не хотите нанимать сотрудников для своего бизнеса в сфере недвижимости.
    3. Инвестиционная недвижимость находится недостаточно близко, чтобы вы могли физически посетить ее.
    4. Вы можете легко оплатить сборы без существенного ущерба для своего денежного потока.
    5. Ваше сдаваемое в аренду имущество является частью субсидируемой государством программы, такой как Раздел 8.

    Другие темы недвижимости

    Инвестиции в недвижимость

    Полное руководство

    Основы недвижимости

    Недвижимость может стать отличным дополнением к вашему портфелю с множеством различных вариантов инвестиций.

    Коммерческая недвижимость

    6 вещей, которые нужно знать перед инвестированием.

    Инвестиционные фонды недвижимости

    Что такое REIT и как инвестировать.

    Чего ожидать

    Стоимость управления недвижимостью будет варьироваться в зависимости от местоположения и количества квартир, но вы можете рассчитывать на то, что вы будете платить управляющему недвижимостью от 5% до 10% от арендной платы, полученной от вашей собственности. В общем, чем больше у вас юнитов, тем меньше они будут взимать плату. Но в любом случае, в зависимости от рынка и того, как вы сидите в сделке, от 5% до 10% могут забрать значительную часть вашей прибыли.

    Очень важно найти качественную компанию по управлению недвижимостью. Если вы решили потратить деньги, убедитесь, что вы нанимаете квалифицированную фирму по управлению недвижимостью. Если вы являетесь частью инвестиционной сети, спросите рекомендации, проведите небольшое исследование в Интернете, чтобы перепроверить отзывы, и спросите своего брокера или агента по недвижимости, предлагают ли они услуги по управлению недвижимостью или есть ли у них управляющая компания, которую можно порекомендовать. . Вы также захотите пройти собеседование с несколькими из них, чтобы убедиться, что они подходят для вашей бизнес-модели, и получить ответы на все вопросы, прежде чем принимать окончательное решение.

    Практический результат

    Инвестору в недвижимость важно сбалансировать свое время и денежный поток. Если ваша бизнес-модель включает аренду недвижимости, вам, вероятно, в какой-то момент придется подумать об управлении недвижимостью. Управление недвижимостью может снять с ваших плеч огромный груз, но это недешево, поэтому посчитайте цифры, чтобы решить, стоит ли ваше время затрат. Это может не иметь смысла сразу, но по мере роста вашего бизнеса в сфере недвижимости вы, возможно, захотите пересмотреть управление активами на этом пути, поскольку сборы уменьшаются с увеличением количества единиц.

    В «Пестром дураке» действует политика раскрытия информации.

    Определение управления имуществом

    Что такое управление имуществом?

    Управление недвижимостью — это ежедневный надзор за жилой, коммерческой или промышленной недвижимостью со стороны стороннего подрядчика. Как правило, управляющие недвижимостью несут ответственность за повседневный ремонт и текущее обслуживание, безопасность и содержание собственности. Обычно они работают на владельцев инвестиционной недвижимости, такой как многоквартирные и кондоминиумные комплексы, частные жилые массивы, торговые центры и индустриальные парки.

    Их основные роли заключаются в управлении рутинными задачами, делегированными им владельцами, и в сохранении ценности собственности, которой они управляют, при получении дохода.

    Key Takeaways

    • Управление недвижимостью — это надзор за недвижимостью третьей стороной.
    • Управляющие недвижимостью могут управлять различными видами недвижимости: жилой, коммерческой, промышленной и недвижимостью специального назначения.
    • Управляющие недвижимостью обычно несут ответственность за повседневную работу с недвижимостью, от проверки арендаторов до организации ремонта и технического обслуживания.
    • Владельцы платят управляющим недвижимостью комиссию или процент от арендной платы, полученной от собственности.
    • В каждом штате есть свои законы, регулирующие деятельность управляющих недвижимостью.

    Понимание управления недвижимостью

    Застройщики обычно хотят переходить к следующему проекту, как только каждый из них будет завершен. Даже если они продолжают владеть собственностью, они предпочитают делегировать повседневные операции сторонней компании.

    В обязанности управляющего недвижимостью обычно входит следующее:

    • Проверка потенциальных арендаторов
    • Составление, подписание и продление договоров аренды от имени владельцев недвижимости
    • Сбор арендной платы
    • Уход за недвижимостью, включая озеленение и уборку снега
    • Организация необходимого ремонта имущества
    • Составление и соблюдение бюджета на обслуживание имущества
    • Понимание государственных и национальных законов и правил в отношении арендодателей-арендаторов
    • Торговая недвижимость
    • Надзор за другими работниками
    • Обработка налогов

    Компании должны соблюдать все государственные и местные законы и правила, касающиеся арендодателей и арендаторов.

    Владельцы платят управляющим недвижимостью комиссию или процент от арендной платы, полученной от собственности, пока она находится под их управлением.

    Виды управления имуществом

    Точно так же, как собственность бывает разных типов, так же и управляющие недвижимостью. Некоторые фирмы специализируются на обеспечении управления определенным типом собственности, другие предлагают услуги по управлению целым рядом типов собственности. Можно управлять огромным количеством типов собственности.

    Управление жилой недвижимостью

    Менеджеры по жилой недвижимости обычно нанимаются для сдачи в аренду недвижимости и управляют процессом аренды. Их можно нанять для управления:

    • Дома на одну семью
    • Аренда на время отпуска
    • Многоквартирные дома
    • Таунхаусы
    • Кондоминиумы
    • Квартиры
    • Производственные дома

      RE

      9 O недвижимость 2

    Управление коммерческой недвижимостью

    У владельцев коммерческой недвижимости другие потребности, чем у тех, кто владеет жилой недвижимостью. Управление коммерческой недвижимостью может применяться к:

    • Общественные помещения, такие как отели 
    • Торговые объекты, такие как торговые центры, рестораны и автозаправочные станции
    • Офисные помещения, такие как агентства по продаже недвижимости или кабинеты врачей
    • Коворкинг-пространства, где профессионалы арендуют рабочее пространство на день или час

    Управление промышленной собственностью

    Промышленные объекты, которые могут извлечь выгоду из управления, включают:

    • Предприятия тяжелой промышленности, такие как автомобильные заводы и сталелитейные заводы
    • Предприятия легкой промышленности, такие как упаковка для пищевых продуктов
    • Склады
    • Распределительные предприятия

    Управление специальным имуществом

    Есть также множество типов собственности, которые не вписываются в вышеперечисленные категории, но, тем не менее, требуют управления. Это включает:

    • Театры
    • Спортивные арены
    • Курорты
    • Дома престарелых
    • Школы и университеты
    • Места отправления культа

    Кому нужен управляющий недвижимостью?

    Несколько типов владельцев недвижимости могут воспользоваться услугами, которые предлагают управляющие недвижимостью.

    Арендодатели, например, нанимают фирмы по управлению недвижимостью по разным причинам. У некоторых в портфолио может быть несколько сдаваемых в аренду объектов, и им не хватает времени или опыта для обслуживания объектов и работы с отдельными арендаторами. Некоторые владельцы заинтересованы только в том, чтобы владеть сдаваемой в аренду недвижимостью и получать от нее прибыль. В этом случае они нанимают профессиональных управляющих недвижимостью. Отсутствующие арендодатели также пользуются услугами по управлению недвижимостью. Некоторые компании по управлению недвижимостью обслуживают отдельных арендодателей, которые сдают в аренду отдельное имущество, например дом для отдыха.

    Владельцы недвижимости, участвующие в программах доступного жилья, как правило, пользуются услугами по управлению недвижимостью, поскольку их сдаваемая в аренду недвижимость подпадает под действие сложных федеральных правил, требующих специальных знаний. Некоторые брокеры по недвижимости также работают как управляющие недвижимостью. Например, брокер в курортном городе может предоставлять услуги агента покупателя и продавца, а также услуги по управлению недвижимостью. В этом случае брокер по недвижимости перечисляет, показывает, сдает в аренду и поддерживает аренду на время отпуска для ряда владельцев недвижимости.

    Управляющие недвижимостью отличаются от управляющих сообществами, которые имеют дело с зонами общего пользования, а не с отдельными квартирами, и не обязательно имеют дело непосредственно с домовладельцами.

    Особые соображения по управлению имуществом

    Требования к лицензированию управления недвижимостью различаются в зависимости от штата. В большинстве штатов требуется, чтобы компании по управлению недвижимостью были лицензированы местным советом по недвижимости, поэтому владельцы недвижимости должны убедиться, что фирмы, которых они нанимают, имеют надлежащую лицензию.

    Например, управляющие недвижимостью во Флориде должны иметь лицензии брокеров по недвижимости, чтобы работать в своих штатах. Это связано с тем, что некоторые из их обязанностей считаются операциями с недвижимостью. Наличие лицензии брокера по недвижимости позволяет управляющим недвижимостью размещать сдаваемую в аренду недвижимость в службе множественных списков (MLS) и продавать недвижимость стандартными методами маркетинга недвижимости. Наличие лицензии брокера по недвижимости также позволяет компании по управлению недвижимостью размещать сейф на двери собственности, чтобы другие лицензированные агенты могли показать недвижимость.

    Флорида также требует, чтобы управляющие недвижимостью имели лицензию брокера, если они занимаются арендой или арендой и получают комиссию за свои услуги. .

    Менеджерам в Массачусетсе не требуется лицензия брокера. Это связано с тем, что определенные обязанности, считающиеся операциями с недвижимостью, такие как листинг и сдача в аренду недвижимости, могут быть второстепенными по отношению к основным обязанностям, выполняемым управляющим недвижимостью.

    Стоит ли работать управляющим недвижимостью?

    Это зависит. Управление недвижимостью может быть дорогостоящим и занимать много времени. Если стоимость управляющего недвижимостью меньше, чем альтернативная стоимость самостоятельного управления недвижимостью, это, вероятно, хорошая инвестиция. Тем не менее, это уравнение, которое каждый инвестор должен будет решить самостоятельно.

    Кому выгодно нанимать управляющего недвижимостью?

    Любой управляющий недвижимостью, который не хочет заниматься повседневным управлением недвижимостью, может получить выгоду от управления недвижимостью. Это может быть владелец жилой недвижимости, который не хочет иметь дело с арендаторами, или владельцы коммерческой недвижимости, которые предпочитают, чтобы другие занимались поиском и управлением арендаторами, арендой и обслуживанием.

    Регулируются ли управляющие недвижимостью?

    Да. Требования к лицензированию управления недвижимостью различаются в зависимости от штата, но в большинстве штатов требуется, чтобы компании по управлению недвижимостью были лицензированы местным советом по недвижимости. Владельцы недвижимости должны убедиться, что фирмы, которых они нанимают, имеют надлежащую лицензию.

    Практический результат

    Управление недвижимостью — это надзор за недвижимостью третьей стороной, обычно профессиональным управляющим недвижимостью или управляющей компанией. Управляющие недвижимостью могут управлять множеством различных типов недвижимости: жилой, коммерческой, промышленной и недвижимостью специального назначения.

    Управляющие недвижимостью, как правило, несут ответственность за повседневную работу с недвижимостью, от проверки арендаторов до организации ремонта и технического обслуживания, и получают вознаграждение в виде комиссии или процента от арендной платы, создаваемой недвижимостью. В каждом штате есть свои законы, регулирующие деятельность управляющих недвижимостью, поэтому важно, чтобы владельцы недвижимости проверяли наличие у потенциальных управляющих надлежащей лицензии для своего штата.

    Управление недвижимостью в 2022 году

    Какой вопрос вам задают, когда вы впервые встречаете кого-то нового?

    Обычно это выглядит примерно так:

    Чем ты зарабатываешь на жизнь ’ или ‘ Что заполняет твое время или питает твою страсть’ ?
    [не стесняйтесь брать его взаймы в следующий раз, когда будете на нетворкинге или светском мероприятии]

    Когда я отвечаю и говорю своему новому другу, что работаю в сфере управления недвижимостью уже более десяти лет, я встречаю гораздо больше вопросов например, ‘ Что такое управление недвижимостью, как » и «I управление недвижимостью сложно »?

    Раз уж вы спросили, я собираюсь ответить на те же вопросы для вас, мой новый друг, и поделиться с вами несколькими ресурсами для более глубокого погружения в отрасль.

    Что такое управление недвижимостью?

    Управление недвижимостью по своей сути и простыми словами представляет собой управление недвижимостью или портфелем недвижимости.

    Недвижимость не может содержать себя сама и нуждается в смотрителе. Не в смысле «уход за землей» (хотя вам нужно следить за привлекательностью и имиджем), а скорее в концепции управления активами. Управляющие активами должны сосредоточиться на совокупности того, что требуется собственности, чтобы быть в наилучшем состоянии, работая над получением оптимальной выгоды для арендатора и прибыли для владельца.

    Кто этот управляющий активами?

    Это может быть самоуправляемый владелец (инвестор), наемный профессиональный управляющий недвижимостью, работающий на инвестора, или управляющая компания, работающая от имени инвестора.

    Что значит управлять недвижимостью?

    Иными словами, управление недвижимостью представляет собой одновременно коллективные действия, предпринимаемые для ухода за физическими активами и их обслуживания, а также используемые процессы и системы для этой цели.

    Но помимо действий, процессов и системы для управления активами управление недвижимостью также является призванием сторожа или бизнеса по управлению недвижимостью.

    И что это значит? Это означает, что занятие управлением активами недвижимого имущества является одновременно выполнением и планированием всех задач, а также ответственностью за результаты.

    Управление недвижимостью включает в себя человека (или бизнес), осуществляющего управление, а также позицию по управлению физическими активами.

    Проще говоря, управление недвижимостью — это цель + обязанности + системы + люди.

    Какие виды управления недвижимостью следует изучить?

    Начало бизнеса по управлению недвижимостью может выглядеть как инвестирование в ваш первый сдаваемый в аренду дом, создание собственной компании по управлению недвижимостью или занятие должности начального уровня в отрасли — и все, что между ними.

    Разнообразие типов недвижимости, а также множество различных точек входа в управление недвижимостью создают множество возможностей для входа в эту область, независимо от того, решите ли вы управлять самостоятельно или на аутсорсинге.

    Управление жилой недвижимостью

    Когда вы думаете об управлении недвижимостью, часто в первую очередь приходит на ум управление жилой недвижимостью. В этом сегменте есть несколько возможностей, и вот выборка:

    Квартиры
    Кондоминиумы
    Студенческое жилье
    Корпоративное жилье
    Жилье для престарелых
    Парки передвижных домов (также известные как сообщества промышленных домов)

    Управление коммерческой недвижимостью

    Другие варианты управления недвижимостью Имущество приходит для удовлетворения коммерческих потребностей бизнеса посредством:

    Арендные здания
    Торговые центры
    Склады
    Складские помещения

    Существует множество других возможностей управления коммерческой и жилой недвижимостью, и вы можете найти более полный список типов собственности и точек входа в управление здесь: Как попасть в управление недвижимостью


    Обязанности управляющего недвижимостью

    Независимо от того, занимаетесь ли вы самоуправлением, нанимаете ли вы частное лицо или отдаете на аутсорсинг управляющей компании, у вас наверняка возникнут вопросы об обязанностях управляющего недвижимостью.

    Трудно ли управлять недвижимостью?

    Управление недвижимостью, безусловно, сложно. Есть физический компонент для выполнения реальных задач и умственный компонент для соблюдения систем и сроков. Список задач может показаться пугающим (см. обязанности и ответственность ниже) без хорошей поддержки и инструментов.

    Обычно, когда кто-то спрашивает, сложно ли управлять недвижимостью, основной вопрос звучит так: « Подходит ли мне управление недвижимостью ’? Вопрос содержит ответ.

    Одним из аспектов профессии, который часто остается за рамками обсуждения, является эмоциональный аспект работы. Взаимодействие с вашими арендаторами и удовлетворение их жилищных потребностей — это не то, что можно сделать без высокого уровня заботы и эмоциональной энергии.

    Помимо работы с арендаторами, вы будете взаимодействовать с потенциальными клиентами, поставщиками, ремонтниками и т. д. Не говоря уже о том, что если вы открываете компанию по управлению недвижимостью, вы будете работать с владельцами недвижимости (клиентами), чтобы управлять их портфелем недвижимости и ожиданиями.

    Люди являются сердцем арендного бизнеса, поэтому, если взаимодействие с общественностью затруднено, должность в управлении недвижимостью может создать для вас дополнительные проблемы.

    Если вы понимаете обязанности и требования, имеете хорошую систему управления активами с использованием отличных инструментов в надежном программном обеспечении для управления недвижимостью и имеете правильное сочетание межличностных и внутриличностных навыков — тогда самое сложное — это просто принять решение о прыжке. , Сама работа является сложной и полезной, но не более сложной, чем другие занятия, связанные с общественностью.

    Любое занятие можно сделать слишком сложным и трудным, если вы достаточно усердно работаете, чтобы сделать его таким, и управление имуществом не является исключением. Стремление помогать другим, а также использование лучших систем, инструментов и ресурсов может сделать управление недвижимостью проще, чем вы можете себе представить.

    Управление недвижимостью – это цель + обязанности + системы + люди.

    Каковы обязанности и ответственность по управлению недвижимостью?

    Вы помните, как учились в школе предлогам? В, на, вокруг и через … Если что-то может произойти в, на, вокруг или через сдаваемое в аренду имущество, это подпадает под обязанности и ответственность управляющего недвижимостью

    Управление активами

    Основой управления активами в сфере недвижимости являются физические аспекты собственности. Например, вы должны быть готовы к стихийным бедствиям, страхованию арендодателя, проблемам с сантехникой, ремонту, вандализму, благоустройству и всему, что связано с физическими факторами.

    Глубокое погружение: обслуживание арендуемой недвижимости | Полное руководство | Бесплатная электронная книга

    Маркетинг и финансы

    Для соблюдения налогового законодательства, рентабельности и максимизации прибыли вам необходимо уметь считать и понимать маркетинг. Заполнение вакансий превращается в доход — и этот доход нужно отслеживать.

    Финансовые обязательства могут показаться устрашающими, но если вы используете программное обеспечение для управления недвижимостью с правильными инструментами, учет расходов, электронные арендные платежи, автоматические финансовые отчеты и налоговые документы могут быть автоматизированы. Выбирая подходящую систему, не забудьте спросить, предлагают ли они также бесплатную адаптацию и обучение, чтобы обеспечить вам правильную маркетинговую и финансовую основу.

    Глубокое погружение: маркетинг | Советы по SEO и бесплатные ресурсы для управляющих недвижимостью

    Арендатор и занятость

    Вы всегда будете вовлечены в задачи по управлению занятостью сдаваемого в аренду имущества. Точно так же, как сезоны приходят с различными задачами обслуживания, есть сезоны для управления занятостью арендаторов:

    Отслеживание заинтересованных потенциальных клиентов
    Проведение проверки арендаторов
    Составление и заключение договоров аренды и
    Решение проблем арендаторов

    Глубокое погружение: порядок операций для Лизинг | Понимание жизненного цикла аренды

    Управление объектами

    Управление активами — это общая картина, в то время как управление объектами — это более мелкие детали в обслуживании отдельных компонентов объекта (собственности), таких как:

    Ежегодные проверки и заправка огнетушителей
    Замена сигнализации дыма и CO2 аккумуляторы
    Проверка на наличие утечек и повреждений
    Содержание общественных объектов и мест общего пользования, таких как бассейн или клуб.

    Это также означает проверку, каких поставщиков использовать, и поддержание этого списка поставщиков в актуальном состоянии.

    Глубокое погружение: Руководство арендодателя по отбору поставщиков

    Администрирование и управление рисками

    Как управляющий недвижимостью вы должны носить все шляпы, что означает соблюдение местных, государственных и федеральных нормативных требований. законы, а также любое управление имуществом, финансовые и страховые соответствия. Работа также связана с такими задачами, как обеспечение хорошего плана готовности к стихийным бедствиям.

    Глубокое погружение: Готовность к стихийным бедствиям для сдаваемой в аренду недвижимости 

    Оставленная без присмотра неуправляемая недвижимость становится пассивом. Недвижимость подобна живой дышащей вещи, которая требует внимания, чтобы выжить.

    Чего ожидать от управляющего недвижимостью

    Управляющего недвижимостью можно ожидать неожиданного.

    Что это значит? Что ж, значит, двух одинаковых дней не бывает. В перерывах между рутинными офисными задачами вам могут быть представлены экстренные ситуации, встречи с поставщиками, показы вакансий, проверки аренды и многое другое.

    От вас ожидается, что вы будете реагировать на проблемы арендаторов и запросы на ремонт, а также тщательно составлять и выполнять договоры аренды и другую документацию.

    Управляющие недвижимостью должны ожидать неожиданностей и заранее готовиться к любым непредвиденным обстоятельствам.

    Если вы управляете общественным имуществом, вы можете нести ответственность за организацию общественных мероприятий и мероприятий.

    Независимо от роли, вам нужно уметь вести документацию и общаться. Что это за роли?

    • Управляющий недвижимостью — наблюдает за одним или несколькими объектами недвижимости от имени одного владельца или собственника.
    • Компания по управлению недвижимостью — Одна компания, осуществляющая надзор за недвижимостью или портфелем недвижимости для многих владельцев недвижимости.
    • Инвесторы (частные арендодатели) — Управляйте покупкой недвижимости, чтобы либо перевернуть, удержать, сдать в аренду, передать в аренду или продать. Иногда инвестор или группа инвесторов создают компанию по управлению недвижимостью как отдельную организацию для управления своими инвестициями внутри компании.

    Если вы думаете о том, чтобы начать карьеру в качестве управляющего недвижимостью, ознакомьтесь с этими руководствами для начала работы:

    Как начать управлять недвижимостью + советы инсайдеров
    Что делает управляющий недвижимостью?

    Когда следует нанимать управляющую компанию?

    Прочитав обо всех тонкостях мира управления недвижимостью, если вы владеете недвижимостью или хотите инвестировать, вы можете задаться вопросом, что лучше: управлять сдаваемым в аренду имуществом самостоятельно или нанять управляющую компанию.

    Ответ зависит от ваших целей и времени. Я знаю многих инвесторов, которые берут на себя управление своим собственным портфелем, в то время как другие передают некоторые или все эти обязанности на аутсорсинг службе управления недвижимостью.

    Услуги по управлению недвижимым имуществом могут быть отдельными или комплексными и охватывать полное управление сдаваемым в аренду имуществом или только часть этих обязанностей. Вы можете передать на аутсорсинг проверку и выбор арендаторов, маркетинг, техническое обслуживание, ландшафтный дизайн, бухгалтерию или все управление.

    Если вы хотите самостоятельно управлять недвижимостью, прислушайтесь к совету Натана Миллера, основателя Rentec Direct:

    Начинающий инвестор может рассматривать аренду недвижимости как простое уравнение: доход от аренды – (ипотека + расходы ) = прибыль.

    Хотя эта формула является основной мантрой для инвестора, вы также должны включить в это уравнение свои обязанности и энергию арендодателя. Инвесторы могут нанять компанию по управлению недвижимостью для выполнения этих обязанностей или самостоятельно управлять своей арендуемой недвижимостью. В качестве альтернативы, многие инвесторы добились успеха в самостоятельном управлении своей арендуемой недвижимостью, чтобы сократить свои расходы на управление. Натан Миллер, Forbes Real Estate Council

    Он также делится этим советом с читателями BiggerPockets по поводу аутсорсинга:

    «При инвестировании в свою первую сдаваемую в четкое понимание бюджета, сроков и задач, необходимых для успешного инвестирования в недвижимость. Однако переход от владения одной недвижимостью к владению несколькими является важной вехой и обычно означает, что пришло время масштабировать ваш инвестиционный бизнес. Вместо того, чтобы отдавать все сразу на аутсорсинг, вы можете создавать команду постепенно, по мере роста вашего бизнеса и финансовых возможностей».

    Полный текст статьи доступен здесь: Управление недвижимостью | Когда пора переходить на аутсорсинг?

    Практический результат

    Что такое управление недвижимостью без отличного программного обеспечения для арендодателей и хороших систем, политик и процедур? Это верно на всех уровнях, от инвесторов, управляющих собственной арендой, до компаний по управлению недвижимостью, заботящихся о портфелях собственности владельцев. Управление недвижимостью не сложно, но сложно и, безусловно, полезно.


    Похожие материалы для вас

    • Что делает управляющий недвижимостью?
    • Как попасть в управление недвижимостью
    • Нужно ли мне программное обеспечение для управления недвижимостью?

    УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ | определение в кембриджском словаре английского языка

    Примеры управления недвижимостью

    Управление недвижимостью

    Он расширил свои интересы от производства телеграфного оборудования до страхования, гостиниц, недвижимость имущество управление и другие области.

    From

    Wikipedia

    Этот пример взят из Википедии и может быть повторно использован по лицензии CC BY-SA.