В собственность недвижимость: Как оформить в собственность квартиру в новостройке?

осенние изменения для граждан и бизнеса

17 ноября 2022

Советы

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Нововведения касаются деления помещений на жилые и нежилые, прекращения права собственности на такие помещения и здание целиком, передачи в аренду части помещения, пользования чужим участком и распоряжения зданием на нем, отношений собственников помещений в нежилых зданиях

С 1 сентября 2022 г. действуют изменения, внесенные в Гражданский кодекс Федеральным законом от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ. Редакция «АГ» попросила экспертов рассказать, как нововведения повлияют на жизнь граждан и бизнес. По словам юриста Land Law Firm Алены Дурневой, основная цель поправок – упорядочить положения о недвижимости и устранить пробелы в законодательстве.

Добавили нормы об отношениях собственников помещений в нежилых зданиях

Как было

Раньше Гражданский кодекс не регулировал отношения собственников помещений в нежилых зданиях. Суды ориентировались на позицию Высшего Арбитражного Суда РФ: к таким отношениям можно применять положения Гражданского и Жилищного кодексов, которые регулируют сходные отношения собственников помещений в многоквартирном доме. Это касается порядка пользования общим имуществом и распределения расходов на его содержание, порядка принятия решений общим собранием собственников помещений в здании (Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64).

Верховный Суд РФ разъяснил: собственники помещений в нежилом здании обязаны содержать общее имущество, участвовать в расходах на содержание и сохранение этого имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности (п. 33 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 за 2020 г.).

Такой подход не вызывал сложностей у нижестоящих судов, потому правоприменительная практика формировалась единообразно¹.

Как теперь

Гражданский кодекс урегулировал отношения собственников помещений в нежилых зданиях (ст. 287.5 ГК РФ). При этом новые положения закона повторяют нормы жилищного законодательства.

Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:

К отношениям собственников помещений в нежилых зданиях применялись нормы Жилищного кодекса, это делали по аналогии закона. С сентября 2022 г. регулирование стало прямым. Привычные правила остались, в том числе в части:

• права общедолевой собственности на общее имущество в нежилом здании;
• запрета на отчуждение доли в праве на общее имущество отдельно от прав на помещение в таком здании;
• перечня того, что включается в понятие общего имущества.

Например, собственник помещения по-прежнему обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. Как и раньше, продавая свое помещение, собственник продает и долю в праве на общее имущество. Это происходит даже без соответствующего указания в договоре: нельзя продать помещение и при этом остаться сособственником общего имущества в здании.

Комментирует партнер АБ «Бартолиус» Наталья Васильева:

После закрепления этих правил в Гражданском кодексе стало проще использовать их в суде и защищать права: применять закон по аналогии всегда сложнее, чем тот закон, который регулирует нужное правоотношение.

Для примера возьмем размещение рекламной конструкции на фасаде здания. В ч. 2 ст. 44 ЖК РФ указано, что решение о размещении рекламы в местах общего пользования жилого дома должны принимать 2/3 собственников. К нежилым зданиям это правило приходилось применять по аналогии, но теперь оно закреплено в ст. 287.5 ГК РФ. Вопросов же к порядку принятия решений не возникало – норма прописана четко (например, Определение Верховного Суда РФ от 5 июля 2021 г. № 310-ЭС21-3707 по делу № А48-14167/2019).

Уточнили критерии деления помещений на жилые и нежилые

Как было

Недвижимость делили на жилую и нежилую в зависимости от того, можно или нельзя в ней проживать.

Как теперь

При отнесении помещений к жилым и нежилым законодатель предлагает использовать два критерия: 1) помещение пригодно для постоянного проживания граждан (жилое) или для других целей (нежилое), т.е. учитывается его фактическое состояние; 2) помещение подходит для проживания или для использования в других целях, т.е. учитывается, для чего оно предназначено (ст. 141.4 ГК РФ).

Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:

Пока непонятно, как суды воспримут это нововведение. К примеру, есть квартира на первом этаже. В ней нет ничего, кроме стен – готовилась под ремонт. Собственник квартиры умер, наследников нет. По сути, это выморочное имущество. В такой ситуации нет однозначного ответа на вопрос, на какой вид помещения должны признать право государственной или муниципальной собственности: жилое (квартира не перестала быть квартирой в МКД, в том числе по данным ЕГРН) или нежилое (в нынешнем состоянии квартира непригодна для проживания).

Комментирует партнер АБ «Бартолиус» Наталья Васильева:

Жилое помещение нельзя использовать не по назначению – для целей, не связанных с проживанием граждан (п. 1 ст. 141.1, п. 3 ст. 287.4 ГК РФ). При этом законодатель не предусмотрел обратную ситуацию, когда гражданин живет в нежилом помещении. То есть вопрос об апартаментах не решен – ведь они являются нежилыми помещениями, но используются для проживания граждан. В итоге собственники апартаментов лишены тех прав и способов их защиты, которые закон предоставляет собственникам квартир.

Из-за этого в суде приходится доказывать, что правила, которые закреплены в Жилищном кодексе для органов управления в МКД (ст. 161, 161.1 ЖК РФ), применяются и к апартаментам.

Еще одна проблема – отсутствие у Госжилинспекции полномочий по контролю за принятием решений общим собранием собственников в комплексе апартаментов. Из-за этого общие собрания в таких зданиях проводят хаотично, с грубейшими нарушениями норм Жилищного кодекса, что приводит к многочисленным судебным спорам (например, конфликт из-за смены управляющей компании в доме по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, 128А, который нашел широкую огласку в СМИ).

Если управляющая компания действует недобросовестно, собственникам можно посоветовать коллективным иском оспаривать каждое незаконное общее собрание, параллельно подавать заявления о возбуждении уголовных дел (если подозреваете, что было совершено преступление) и привлекать внимание СМИ. При выборе новой управляющей компании проверьте наличие у нее долгов и судебных споров, почитайте отзывы в Интернете и поговорите с собственниками из других комплексов.

Закрепили механизм прекращения права собственности

Как было

До сентября 2022 г. прекращение права собственности на жилые помещения регулировала ст. 293 ГК РФ. На нежилые помещения она не распространялась.

Как теперь

Собственники жилых и нежилых помещений рискуют утратить право собственности (п. 1 ст. 287.7 ГК РФ), если они:

• используют помещение не по назначению;
• систематически нарушают права и интересы соседей;
• бесхозяйственно содержат помещение, допуская его разрушение.

В перечисленных случаях уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления предупредит собственника о необходимости устранить нарушения и, если нужно, назначит срок для ремонта разрушенного помещения. Если это не поможет, последуют обращение в суд и продажа помещения с торгов. Вырученные от продажи деньги за вычетом понесенных расходов выплатят уже бывшему собственнику недвижимости.

Комментирует партнер АБ «Бартолиус» Наталья Васильева:

Новая ст. 287.7 ГК РФ обязывает собственников ответственно относиться к использованию и содержанию своих помещений и позволяет защитить соседей недобросовестных жильцов.

Сложность применения этой статьи может заключаться в определении степени неправомерного поведения собственника, при которой нужно ставить вопрос о прекращении права собственности. Тут будет важно сохранение баланса.

Упростили передачу в аренду части помещения

Как было

По словам адвоката Юниса Дигмара, раньше было проблематично передать в аренду часть помещения, особенно если речь шла о долгосрочной аренде с регистрацией договора в Росреестре.

Бывало так: к договору аренды приложили схему, в которой отобразили арендуемую часть помещения, а она не понравилась регистратору. Потому он отказал в регистрации, ссылаясь на необходимость поставить на кадастровый учет указанную в договоре часть помещения. Росреестр поддерживал такой подход (Письмо Росреестра от 9 июля 2012 г. № 14-3117/12).

Чтобы выровнять эту ситуацию, Высший Арбитражный Суд РФ сформулировал свою позицию так: на государственную регистрацию договора аренды можно представить подписанный сторонами документ с графическим или текстуальным описанием той части недвижимой вещи, которой будет пользоваться арендатор (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73). Нижестоящие арбитражные суды стали активно ссылаться на эту позицию и признавали незаконными отказы Росреестра в регистрации договоров аренды².

Как теперь

В п. 2 ст. 287.2 ГК РФ предусмотрена возможность передать в аренду часть помещения, обозначив ее в договоре. Это легко выполнимо и не влечет для сторон договора аренды лишних затрат.

Установили, что право собственности на все здание прекращается, если в нем выделяют новые помещения и регистрируют право собственности на них

Как было

Без этого правила покупатель недвижимости мог получить кота в мешке, так как учет прав на нее был беспорядочным. Права собственности могли наслоиться – это когда есть и собственник здания, и собственники помещений в нем.

Как теперь

Если собственник здания регистрирует право собственности на помещения в нем, то право собственности на здание целиком автоматически прекращается (п. 1 ст. 287.2 ГК РФ). Это упростит учет прав собственности на недвижимость и уменьшит количество споров, связанных с задвоением прав.

Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:

Законодатель обошел вниманием вопрос непрерывности права собственности в ситуации, когда все помещения в здании переходят в собственность одного лица. Могу предположить, что нужно руководствоваться позицией Высшего Арбитражного Суда РФ: если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе обратиться с заявлением в Росреестр, чтобы избрать правовой режим здания как единого объекта (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64). Соответственно, в обратной ситуации автоматического преобразования права не происходит – этот вопрос остается на усмотрение собственника.

Запретили образовывать помещения и машино-места в объектах незавершенного строительства

Как было

Такого запрета не было. Из-за этого возникали вопросы, которые решали на уровне судебной практики и разъяснений органов государственной власти. Например, Верховный Суд РФ отметил: постановка на кадастровый учет помещения до завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания, в котором оно расположено, законом не предусмотрена (Определение ВС РФ от 2 декабря 2014 г. № 306-ЭС14-2019).

Аналогичную позицию занимали государственные органы. Например, Минэкономразвития разъяснило: пока объект незавершенного строительства не ввели в эксплуатацию, образовать в нем иные объекты недвижимости невозможно (Письмо Минэкономразвития России от 16 февраля 2018 г. № ОГ-Д23-1407).

Как теперь

Пункт 6 ст. 141.4 ГК РФ предусматривает запрет на образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства.

Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:

Представим себе ситуацию: вы заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. МКД планируется вводить в эксплуатацию не отдельными блок-секциями, а целиком. В результате застройщик не сможет передать вам долгожданную квартиру, и вы не сможете зарегистрировать право собственности после окончания строительства секции, в которой квартира расположена, – придется ждать, пока достроят дом. Так приемка квартиры может быть отложена на неопределенный срок – нерадужная перспектива, особенно учитывая, что застройщиков нередко признают банкротами. Поэтому лучше предварительно узнать, как будет происходить ввод дома в эксплуатацию.

Уточнили, что собственником нового объекта недвижимости считается собственник участка, на котором объект расположен

Как было

Ранее законодательство не содержало подобного положения.

Как теперь

Право собственности на созданное недвижимое имущество, в том числе объект незавершенного строительства и машино-место, возникает у собственника земельного участка, на котором это имущество расположено. Если имущество создано на предоставленном для этого государственном или муниципальном участке, то право собственности на такое имущество возникает у того, кому участок предоставили. Новое правило действует, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 287.1 ГК РФ).

Комментирует юрист Land Law Firm Алена Дурнева:

Эту норму ввели для закрепления принципа единства прав на земельный участок и недвижимое имущество на нем: по общему правилу недопустимо регистрировать права собственности на землю и постройку разным лицам.

Определили правила о машино-местах

Как было

Юрист Land Law Firm Алена Дурнева рассказала о неопределенности правового режима машино-мест. Раньше из-за скудного регулирования этих объектов суды применяли нормы о помещениях по аналогии³. Например, летом 2022 г. Арбитражный суд Московского округа решал вопрос о том, как должны регулироваться правоотношения собственников машино-мест и управляющей компании. УК заняла помещения паркинга и отказывалась признавать создание ТСН, которому было передано управление паркингом (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2022 г. № Ф05-15974/2022 по делу № А40-100853/2021).

Как теперь

Правовой статус машино-мест приравнен к статусу нежилых помещений. Теперь Гражданский кодекс содержит четкие правила о способах образования машино-мест, о возникновении права собственности на машино-места и общее имущество в паркинге, о правах на земельный участок паркинга (глава 17.1 ГК РФ). Закрепление этих правил поможет частично избегать судебных разбирательств, поскольку всем будут понятны их права и обязанности еще на досудебной стадии.

Уточнили, как собственнику здания пользоваться чужим земельным участком, на котором стоит его здание

Как было

Собственник здания вправе пользоваться чужим земельным участком, если собственник этого участка предоставил его для размещения здания (п. 1 ст. 271 ГК РФ).

Как теперь

Общее правило, предусмотренное п. 1 ст. 271 ГК РФ, будет применяться с учетом особенностей, введенных новой ст. 287.3 ГК РФ:

• если собственник участка предоставил его для размещения здания, то им пользуются в соответствии с законом или договором;
• если собственник здания не имеет права пользоваться участком ни по закону, ни по договору (в том числе когда право пользования прекратилось), тогда собственник участка обеспечивает собственнику здания лишь доступ к нему.

Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:

Пока не совсем понятно, как трактовать второе из указанных выше правил: «…собственник здания вправе пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к зданию». Возможно, речь идет о сервитуте – праве на ограниченное пользование минимально необходимой площадью участка. Но это точно не означает, что собственник здания в 100 кв. м может претендовать на участок, существенно превышающий площадь периметра застройки. В отличие, к примеру, от приватизации, когда испрашиваемый земельный участок должны сформировать в размере, необходимом для эксплуатации здания. Однако даже при приватизации нужно доказать, что требуется конкретная площадь участка⁴.

Разрешили собственнику здания его снести, только если это не нарушает права собственника участка

Как было

Собственник разрушенного здания должен был начать его восстанавливать в течение трех лет (п. 1 ст. 39 Земельного кодекса – в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., в настоящее время эта норма утратила силу)⁵.

Как теперь

Если здание погибло случайно, нельзя прекратить право его собственника пользоваться земельным участком, на котором располагалось здание, в течение пяти лет с даты его гибели. Если за этот срок здание восстанавливать не начали, право пользования участком прекратится (п. 4 ст. 287.3 ГК РФ).

Собственник здания имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе его снести. Но только если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает права собственника участка (п. 3 ст. 287.3 ГК РФ).

Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:

Маловероятно, что собственник земельного участка сможет воспротивиться сносу здания его собственником. В таком случае собственнику участка придется привести убедительные доводы против такого сноса, доказывающие грубое нарушение его прав и законных интересов.

Что касается сохранения права пользования участком в течение пяти лет с даты гибели здания – считаю формулировку неоднозначной. Вероятно, законодатель установил пятилетний срок, чтобы защитить физических лиц – собственников погибших домовладений. Однако эта норма обременяет собственника участка, ведь владелец здания может начать восстанавливать его под конец срока и делать это бесконечно долго. Было бы целесообразно предусмотреть период, в течение которого такое восстановление должно быть завершено. Иное фактически развязывает руки собственнику погибшего объекта недвижимости.

¹ Постановления Арбитражного суда Московского округа от 3 июня 2021 г. № Ф05-11490/2021 по делу № А40-328572/2019; от 30 марта 2015 г. № Ф05-2803/2015 по делу № А40-117795/14; от 12 декабря 2012 г. по делу № А40-54885/12-40-509.

² Постановления Арбитражного суда Московского округа от 18 января 2022 г. № Ф05-29319/2021 по делу № А40-17529/2021; от 22 мая 2020 г. № Ф05-6859/2020 по делу № А40-139463/2019.

³ Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2022 г. № Ф05-15974/2022 по делу № А40-100853/2021; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 сентября 2022 г. № Ф01-3769/2022 по делу № А43-20922/2021.

⁴ Определение Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 г. № 64-КГ16-2; Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 13535/10 по делу № А41-42032/09; п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

⁵ Определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 9 декабря 2021 г. по делу № 88-27050/2021; от 6 октября 2021 г. по делу № 88-24126/2021; от 12 февраля 2020 г. по делу № 88-4253/2020.

Фото: фотобанк Freepik/@pch.vector

Формы собственности недвижимости — какая бывает, особенности и правила владения разной формой соственности

Даже в одном многоквартирном доме могут сосуществовать разные виды собственности. К примеру, одна квартира может быть приватизирована, в другую могут поселить человека по договору соцнайма. Мы расскажем, какие виды собственности на квартиру существуют и чем они отличаются друг от друга.

Содержание

1. Виды собственности на недвижимость
2. Муниципальная
3. Государственная
4. Частная
5. Виды частной собственности
6. Индивидуальная
7. Коллективная
8. Общая долевая

Виды собственности на недвижимость

Понятие вида собственности определяется статьей 212 ГК. Согласно ей, собственность подразделяется на три категории:

• муниципальная;
• государственная;
• частная.

В чем особенность каждого вида?

Муниципальная

Каждый город, деревня, поселок имеют собственную инфраструктуру и жилой фонд, которые принадлежат муниципалитету. К такой недвижимости, согласно ст. 215 ГК РФ, относятся:

Не вся подобная недвижимость принадлежит муниципалитету. На территории города или поселка могут находиться здания, принадлежащие региону и Российской Федерации.

Ответственность за содержание муниципальной собственности лежит на местной власти.

К такому виду собственности принадлежит и часть жилого фонда. Это квартиры, предоставленные жильцам по договору социального найма. В частности, объекты могут передаваться в пользование молодым специалистам, многодетным семьям, сотрудникам полиции, прочим категориям. По каждой из них существует очередь. Лица, заключившие договор социального найма, имеют право только на проживание, но не на распоряжение этим имуществом. Такие помещения нельзя продать, подарить, сдать в аренду, прописать в них жильцов без разрешения местных властей.

В договоре прописываются условия, при которых лицо может пользоваться помещением. К примеру, пока не расторгнут трудовой договор.

Государственная

Строения, подпадающие под это понятие, принадлежат государству. Государственная недвижимость, согласно статье 214 ГК РФ, подразделяется на две группы:

• федеральная;
• субъектов РФ.

Объекты государственной собственности могут использоваться только в интересах граждан страны. К такой собственности можно отнести:

Такую недвижимость нельзя выкупить, можно только оформить договор ее временной аренды для осуществления коммерческой или некоммерческой деятельности.

Частная

Само понятие появилось относительно недавно, в 90-х годах. Хотя частные дома были всегда, но назывались они индивидуальными постройками. В частной собственности права принадлежат отдельному лицу или группе лиц, проживающим в объекте недвижимости, зарегистрированном как одно строение.

После начала эпохи приватизации к индивидуальным постройкам добавились приватизированные квартиры.

В то же время они несут ответственность за содержание жилья, если это угрожает интересам прочих собственников.

Виды частной собственности

Даже отдельная квартира может принадлежать нескольким хозяевам, а бывает, что собственник является единственным владельцем. В зависимости от количества владельцев и прав каждого частная собственность подразделяется на несколько видов.

Индивидуальная

Также право на индивидуальную собственность возникает, если недвижимость досталась по наследству или была подарена. В этом случае получатель вправе распоряжаться ей по своему усмотрению, независимо от семейного положения. При разводе и разделе имущества она не делится.

Во время проведения приватизации также было дано право решать, на кого оформить право владения. Можно было оформить квартиру в долевую собственность на всех членов семьи или на кого-то одного.

В любой момент владелец доли может стать владельцем индивидуальной собственности, если остальные дольщики откажутся от долей в его пользу.

Единственный владелец может по своему усмотрению распоряжаться имеющейся у него квартирой или домом, при продаже и иных сделках не нужно спрашивать разрешения у других жильцов, даже если они прописаны в этой квартире.

Но чаще бывает, что квартира принадлежит нескольким собственникам.

Коллективная

Для физических лиц актуально владение долей в квартире.

Общая долевая

Этот вариант предусматривает владение квартирой несколькими лицами, которые имеют долю в объекте недвижимости. У собственников не всегда могут быть одинаковые доли. К примеру, одному может принадлежать ¾ квартиры, а другому — только ¼. 

Такая ситуация возникает, когда:

• собственность приобретается супругами;
• выделяются доли детям;
• несколько наследников вступают в наследство на недвижимость.

При этом все в равной мере могут распоряжаться своей долей. Не возникает вопросов, когда все собственники — члены одной семьи и проживают вместе.

Но если встает вопрос о продаже, то продавец обязан предложить выкупить долю и остальным владельцам. А если они отказываются, то покупателю придется находиться в квартире с совершенно посторонними людьми.

Еще одно неудобство возникает, если один из владельцев решил сделать ремонт, а другой не соглашается. Даже в суде трудно отстоять свою правоту, так как другие дольщики выдвинут аргумент, что не имеют материальной возможности потратиться на благоустройство жилого помещения.

Если у одного из дольщиков имеются долги, то судебный пристав вправе описать долю неплательщика, а в дальнейшем ее продать.

Доля может быть выделена в двух вариантах:

• идеальная, которая определяется из количества общей площади и не имеет фактической принадлежности, то есть определяется долей стоимости;
• реальная, если владельцу принадлежит отдельная комната.

К примеру, в семейных общежитиях каждый из собственников имеет отдельную комнату и может ее продавать, сдавать в аренду и совершать с ней прочие действия.

Идеальная доля возникает в квартире, где живет одна семья и пользуется площадью на одинаковых основаниях, независимо от величины доли.

Недвижимость бывает государственная, муниципальная и частная. Последняя, в свою очередь, делится в зависимости от количества владельцев, на индивидуальную и долевую. Каждая из них имеет свои особенности и определяет права собственников.

7 видов собственности на недвижимость – какой лучше для вас?

Советы и советы

• Советы и советы
• Вдохновляющие дома
• Данные и исследования
• Отзывы
• Лучшие направления
• Совместное владение 411

Дата публикации: 12 мая 2023 г.

При покупке недвижимости не так просто, как купить недвижимость и указать свое имя в документе. Так же, как существует более одного типа дома, существует более одного типа владения недвижимостью, и тот, который вы выберете, может иметь практические последствия, а также соображения планирования недвижимости и налоговые обязательства. К сожалению, вы можете даже не осознавать их, пока не произойдет смерть или не придет срок уплаты налогов. Имейте в виду, что это всего лишь предложения, и ваша ситуация может потребовать чего-то другого. Если вы не уверены, какой тип недвижимости подойдет лучше всего, изучите варианты с юристом по недвижимости.

1. Единоличное владение

Тип собственника: физические лица Как следует из названия, единоличное владение – это когда физическое лицо является единственным собственником имущества. Поскольку они являются единственным владельцем, им не требуется чье-либо согласие на продажу, аренду или передачу имущества другому лицу. Имущество, принадлежащее единоличному владельцу, передается в наследство после смерти владельца до тех пор, пока завещание не будет подтверждено. Плюсы: 

• Вы полностью контролируете все решения, связанные с недвижимостью.

Минусы:

• Процесс завещания может быть дорогостоящим и трудоемким, что усложняет передачу недвижимости вашим наследникам в и без того напряженное и эмоциональное время, особенно если ваш наследник не может позволить себе собственность и должен ее продать.

2. Совместная аренда с правом наследования (JTWROS)

Тип собственника: супружеские парыСамой распространенной формой собственности для супружеских пар является совместная аренда с правом наследования, при котором обе стороны получают неделимое право собственности. Обе стороны несут равную ответственность и финансовую ответственность за имущество, включая расходы на содержание и ремонт, а также равные права на доступ к имуществу. В JTWROS один владелец может продать или передать свою часть имущества без согласия другого владельца. Плюсы: 

• Когда один владелец умирает, собственность немедленно переходит к оставшемуся владельцу без завещания.

Минусы:  

• Если у одного владельца есть неоплаченные долги, кредитор может на законных основаниях принудить к продаже, чтобы возместить свои деньги.
• Одна сторона не может завещать свою долю другому наследнику, например ребенку.

3. Арендаторы в полном объеме (TBE)

Тип владельца: супружеские пары Супружеские пары вместо этого могут выбрать полное владение имуществом в качестве арендаторов, что аналогично JTWROS, за исключением того, что владелец не может ничего делать со своей долей собственности без согласие их супруга, поскольку пара юридически считается одним юридическим лицом. Развод автоматически изменит договор собственности на общих арендаторов. Плюсы:  

• Если одному из супругов приказано продать имущество для погашения долга, другому супругу должны быть возмещены его проценты владения.

Минусы:

• Только около половины всех штатов США, а также округ Колумбия признают клещевой энцефалит: Аляска, Арканзас, Делавэр, Флорида, Гавайи, Иллинойс, Индиана, Кентукки, Мэриленд, Массачусетс, Мичиган, Миссисипи, Миссури , Нью-Джерси, Нью-Йорк, Северная Каролина, Огайо, Оклахома, Орегон, Пенсильвания, Род-Айленд, Теннесси, Вермонт, Вирджиния и Вайоминг

4. Совместная собственность

Тип собственника: супружеские парыТолько 10 штатов США являются штатами с общей собственностью. Этот тип собственности на недвижимость классифицирует любое имущество, полученное супругом во время брака, как «совместное имущество», то есть принадлежащее обоим супругам, даже если имущество указано только на имя одного из супругов. Это включает в себя все покупки недвижимости, сделанные во время брака. К штатам, признающим общественную собственность, относятся Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин. На Аляске жители могут заключить соглашение о совместном имуществе. Те же законы о совместной собственности применяются к зарегистрированным домашним товариществам в Калифорнии, Неваде и Вашингтоне. Плюсы: 

• Оба супруга имеют равные права на имущество и должны дать согласие на продажу или передачу имущества.

Минусы: 

• Согласно этому закону любая недвижимость, полученная во время брака, подлежит продаже коллектором для погашения долга, даже если долг оформлен только на имя одного из супругов.

5. Доверительное управление

Тип владельца: несовершеннолетние дети или взрослый с ограниченными возможностями Доверительное управление поручает заботу и управление имуществом доверительному управляющему, действующему от имени другого лица, обычно ребенка или взрослого с особыми потребностями. траст устанавливается, пока первоначальный владелец (также называемый доверителем или доверителем) еще жив. Доверительный управляющий называет бенефициара собственником имущества, но до смерти доверительного управляющего он также выступает в качестве доверительного управляющего. Имущество остается на имя бенефициара, но выбирается новый доверительный управляющий (обычно именуемый трастом), чтобы не допустить завещания имущества. Плюсы: 

• Доверительный фонд позволяет вашей собственности не подвергаться завещанию в случае вашей смерти, а также защищает ваш дом от кредиторов.

Минусы: 

• Создание траста может быть сложным и дорогостоящим процессом.

6. Совместная аренда (ТИС)

Тип собственника: несколько несвязанных собственников одного имущества При владении имуществом в качестве долевой аренды каждый арендатор имеет отдельный акт для представления имущества. Например, четыре владельца могут разделить собственность на четыре равные доли, или один владелец может владеть половиной, в то время как остальные трое владеют по одной шестой собственности. Каждому арендатору разрешается продавать, завещать или иным образом передавать свою долю собственности без разрешения другие владельцы, поскольку у них нет прав на наследство. Когда арендатор умирает, его право собственности переходит в завещание, прежде чем оно будет передано любым названным наследникам. Плюсы: 

• Вы можете добавить владельцев в любое время, чтобы минимизировать свою часть ипотеки, налогов и эксплуатационных расходов.

Минусы:  

• Арендатор может продать или завещать свою долю в собственности кому угодно без согласия других арендаторов.
• Если один арендатор перестает платить свою часть ипотеки и налогов, остальные арендаторы вместе несут ответственность за компенсацию разницы.

7. Товарищество собственников/ООО или совладение

Тип владельца: несвязанные между собой несколько владельцев одной собственности Имущество может быть организовано в корпорацию с ограниченной ответственностью (ООО), и несколько владельцев могут приобретать доли в этом ООО. Эта форма совместной собственности защищает владельцев и обеспечивает большую конфиденциальность, чем совместная аренда, поскольку их личные финансы отделены от ООО. Владелец может в любое время продать свою долю в ООО без участия других акционеров. Владельцы могут создать ООО, сделав это самостоятельно, или использовать стороннее сотрудничество, например Pacaso. Плюсы: 

• Недвижимость, принадлежащая ООО, не облагается налогом напрямую, поэтому вы можете добиться значительной годовой экономии на налогах.
• LLC позволяют вам владеть недвижимостью вместе с другими лицами, такими как TIC, но с юридической защитой в случае аварии на вашей собственности.
• Ваше имя не связано с недвижимостью, только название ООО, что делает его более частным, чем традиционная покупка дома.

Минусы: 

• Для создания и обслуживания ООО требуются контракты и другие расходы, которые могут оказаться непосильными для вас.

Вторые дома в совместном владении

Посмотреть все

• Предпродажа

  Новые

  Home Run

  487 000 $ (

  Траки, Калифорния

  3 BD

  2,5 BA

• 2 акций осталось

  Infinite Road

  1 443 000 долл. США

  1/8 собственности

  Напа, Калифорния

  6 BD

  4 BA 90 003

• Променад Бальбоа

  $967,000

  1/8 собственности

  Newport Beach, CA

  4 BD

  3 BA

• Скоро

  Новый

  Эсперанса

  428 000 долларов США (приблизительно)

  Кабо-Сан-Лукас, Мексика

  4 BD

  5 BA

• Осталась 1 акция

  Остров Бальбоа

  $940,000

  1/8 Право собственности

  Ньюпорт-Бич, Калифорния

  4 BD

  4,5 BA

• Осталась 1 акция

  1 099 000 долл. США

  1/8 собственности

  Пеббл-Бич, Калифорния

  4 BD

  9 0002 3,5 BA

• Осталась 1 акция

  Casa Del Sol

  479 000 долл. США

  1/8 Собственность

  La Quinta, CA

  4 BD

  4 BA

• Предпродажа

  New

  Home Run

  487 000 долл. США (приблизительно)

  Траки, Калифорния

  3 BD

  2,5 BA

  Посмотреть все

Что вам подходит?

Различные формы собственности на недвижимость могут предлагать владельцам различные преимущества. Если вы все еще не уверены, какой тип владения недвижимостью подходит вам и вашей ситуации, рекомендуется проконсультироваться со специалистом в области права.

Как стать совладельцем второго дома

Pacaso позволяет отдельным лицам стать совладельцами роскошного второго дома в местах отдыха в США и за их пределами. Вместо того, чтобы нести ответственность за всю собственность, вы и до семи других владельцев разделяете расходы на владение вторым домом, управление им и его обслуживание, а также поровну делите время на пользование домом. член. В отличие от таймшера, когда вы платите только за время использования собственности, Pacaso гарантирует, что вы получите множество преимуществ владения вторым домом без высоких затрат или головной боли. Кроме того, Pacaso берет на себя все управление и техническое обслуживание, так что вы можете просто приехать и наслаждаться.

Кейси Тросс

Автор

• Поделиться этой публикацией:

Избранные статьи

ByPacaso 90 295 Читать

ByJen Lyons

Читать

Не пропустить

Лучшие дома продаются быстро. Смотрите последние объявления, вдохновляющие вторые дома и советы по покупке.

Я разрешаю Pacaso связаться со мной и принять условия. Этот сайт защищен reCAPTCHA и политикой конфиденциальности Google, а также условиями использования и мобильными условиями.

Хотите поболтать? Связаться с нами.

4 вида владения недвижимостью | Закон о недвижимости

Когда дело доходит до покупки недвижимости, большинство людей полагают, что есть только один способ сделать это: либо вы владеете недвижимостью, либо нет. Звучит достаточно просто. Но дело в том, что существуют разные виды владения недвижимостью, каждый из которых имеет свои собственные юридические последствия. К сожалению, многие покупатели принимают решения о покупке, не осознавая этого, и в конечном итоге сталкиваются с непредвиденными последствиями. Прежде чем приступать к каким-либо сделкам с недвижимостью, рекомендуется ознакомиться с различными видами собственности.

1. Единоличная собственность или аренда нескольких человек. Наиболее просто это происходит, когда имущество принадлежит одному человеку. Единоличный владелец может свободно продавать, дарить или завещать имущество кому угодно без какого-либо разрешения.
2. Полная аренда. В сфере недвижимости муж и жена считаются единым целым, что делает этот тип собственности уникальным для людей, состоящих в браке. Полная аренда происходит, когда супружеская пара вместе покупает недвижимость, и в документе должно быть указано право собственности как мужа и жены. Кроме того, если у мужа или жены возникают финансовые проблемы, кредитор не может наложить арест на землю, если оба супруга не имеют долга.
3. Совместные арендаторы. Когда два или более человека владеют частью недвижимости по отдельности, их называют общими арендаторами. Несмотря на то, что они едины в владении имуществом, каждое лицо действует индивидуально в отношении своей личной доли. Если не указано иное, большинство объектов недвижимости, принадлежащих более чем одному владельцу, являются общими арендаторами, и суд обычно предпочитает этот тип совместной собственности совместной аренде (см. Ниже). Несколько ключевых отличий отделяют арендаторов от других типов собственности.
   • Имущество может быть разделено поровну или неравномерно. Например, три человека владеют одним объектом недвижимости, но один человек владеет половиной, а два других владеют оставшимися 25%. Если иное не указано в акте, суды будут считать, что имущество разделено поровну.
   • В случае смерти одного из собственников эта доля имущества переходит наследникам умершего, а не другим собственникам. Затем наследник станет новым общим арендатором и получит контроль над своей долей недвижимости.

    

4. Совместная аренда. Хотя это и не так часто, иногда два или более человека владеют недвижимостью вместе в совместной аренде. В отличие от общих арендаторов, когда человек умирает как совладелец, его доля имущества переходит к оставшимся совладельцам. Известный как оставление в живых, это должно быть четко указано в документе. В противном случае право собственности будет автоматически считаться совместной арендой. Для создания совместной аренды должны существовать четыре ключевые детали:
   • Время. Каждый владелец покупает недвижимость одновременно.
   • Название. В одном акте указаны имена всех владельцев.
   • Проценты. Имущество делится поровну между всеми.
   • Владение. Владельцы владеют неделимой долей, то есть правом пользования и владения всем имуществом.

Покупка и продажа недвижимости с партнером может быть выгодным способом вложения денег. Но слишком часто люди оказываются в запутанных ситуациях, когда дело доходит до дел и собственности. Готовитесь ли вы купить свою следующую недвижимость или связываетесь с существующим договором, вам нужен опытный юрист по недвижимости на вашей стороне. В BB&C мы помогаем людям выяснить, какой тип собственности лучше всего подходит для их ситуации, и мы помогаем в спорах о собственности и документах. Свяжитесь с Сесилией Нейхаузер Харпер по телефону 765-637-9.