Вложение денег в недвижимость: Какие риски инвестирования в недвижимость?

Содержание

Вложения в недвижимость — как правильно распорядится деньгами

Самостоятельно или через Паевые фонды

Существует два основных способа вложения капитала в этом инвестиционном направлении:

— Непосредственная покупка объекта недвижимости или какой-то его части (если такая возможность предусмотрена).
— Участие в ПИФах недвижимости (паевых инвестиционных фондах, ориентированных на вложения средств пайщиков в инвестиционные проекты в этой сфере). Этот вариант хорошо подходит для того случая, когда речь идет о небольших (или даже совсем маленьких) суммах.

Если во втором варианте никаких неясностей обычно не возникает (кроме выбора самого фонда), то в первом появляется масса дополнительных вопросов, требующих решения.

Долговременное и кратковременное инвестирование

Первым делом необходимо определится, какие цели будут преследоваться этими капиталовложениями:
— наибольшая выгода в долгосрочной перспективе или
— максимальный доход в ограниченный временными рамками период.
Срок окупаемости вложений денег в недвижимость один из самых больших среди всех видов инвестиций, и получить быструю и большую прибыль здесь вряд ли удастся. Поэтому свои планы надо обдумать и обсудить основательно, взвесить все плюсы и минусы.

Зарубежная или российская

Далее следует принять решение, в какую недвижимость для вас будет инвестировать оптимально: в зарубежную или, может быть, в вашем родном городе. У каждого из вариантов свои преимущества и свои риски, о которых мы в близком будущем поговорим подробнее. Насколько выгодно будет остановиться на той или иной стране, зависит от размера инвестируемых сумм и планов по дальнейшему использованию приобретенной собственности.

Выбор агентства

Подбор объекта для инвестирования средств (дома, участка земли, квартиры) можно осуществлять самостоятельно, а можно с помощью специализированного агентства, имеющего собственную базу предложений.
Точно так же, саму сделку можно стремится заключить непосредственно с владельцем (или застройщиком, если речь идет о новостройке), а можно, опять же, обратиться к квалифицированному посреднику в лице риэлтерской фирмы.
С учетом сложности вопроса и потенциальных рисков (от недополучения прибыли, до серьезных потерь капитала) оба этих пункта лучше
воплощать в жизнь с помощью опытных профессионалов. Среди российский агентств лучше выбирать тех, кто уже зарекомендовал себя успехами на этом рынке. Если выбор склоняется к зарубежному агентству недвижимости, во многих случаях бывает предпочтительно сотрудничать с местными, пусть и небольшими, фирмами в тех регионах, где планируется осуществить сделку. У них, обычно, бывают довольно интересные предложения.

После покупки

Еще один вопрос, который надо для себя решить — как будет использоваться новоприобретенная собственность: просто стоять и ждать часа повышения цены, сдаваться в аренду или служить местом жительства для владельца. Каждый вариант удобен и хорош по-своему, но у каждого есть и минусы. Он тесно связан с тем, где решено покупать собственность. Сдавать в аренду квартиру, а тем более дом или виллу в зарубежной стране гораздо сложнее, чем на родине. Для этого придется сотрудничать с какой-то организацией.

Риски вложений в недвижимость

В зависимости от способа инвестирования и выбранной стратегии риски могут сильно отличатся.
Очень рискованной считается стратегия, когда вкладываются не собственные, а заимствованные под проценты средства.
Довольно рискованными будут любые краткосрочные инвестиции на срок менее двух (или более) лет.
Наоборот, долгосрочные капиталовложения свободных собственных средств считаются одним из самых надежных способов.
Существуют риски недополучения планируемой прибыли: из-за неудачного выбора объекта, общего спада на рынке недвижимости в регионе или стране.

Вложение денег в недвижимость. Какие правила надо соблюдать?

Вопрос от читателя нашего портала: Вложение денег в недвижимость. Какие правила надо соблюдать?

Ответ: На фоне нестабильной экономической ситуации в мире, усугубившейся пандемией, вложение денег в недвижимость остается одним из наиболее надежных и простых способов сохранения денег и их увеличения.

Однако это довольно рискованный актив. И если неправильно выбрать объект для инвестиций, его цена может не вырасти, либо вырасти незначительно, т .е. можно вообще ничего не заработать. Как же избежать этих досадных ошибок? Об этом читайте ниже.

Вложение в недвижимость. На что нужно обратить внимание?

Давайте разбираться. Первое, с чего следует начать, это определиться со стратегией инвестирования — долгосрочной или краткосрочной:

В рамках краткосрочной стратегии вы приобретаете недвижимость и продаете ее через небольшой промежуток времени по более высокой стоимости. При таком подходе вы сможете получить дополнительный доход достаточно быстро;
При выборе долгосрочной стратегии вы будете получать доход от приобретенной недвижимости путем сдачи ее в аренду. Срок возврата первоначальных вложений будет гораздо дольше, зато вы сможете сформировать для себя постоянный ежемесячный доход.

Совет: Если вы выбрали вариант со сдачей купленной квартиры в аренду, то специалисты рекомендуют приобретать квартиру или апартаменты с отделкой от застройщика. Это позволит вам значительно сэкономить на стоимости и длительности ремонта, а также начать сдавать квартиру практически сразу.

Вложение денег в новостройки

Главный совет от экспертов — приобретать недвижимость лучше на этапе «котлована». Именно в этот период цены на жилье в строящемся доме минимальны, а выбор все еще большой. В среднем по рынку стоимость квадратного метра на начальном и конечном этапе строительства может отличаться на 30-40%.

Что еще нужно учитывать?

Перспективность места — вот еще один немаловажный фактор, который оказывает огромное влияние на успешность ваших инвестиций. Транспортная доступность, развитая инфраструктура района — на все это следует обращать внимание наравне с дизайном дома, архитектурными решениями и пр.

Еще один важный момент — изучение проектной документации. Не обратив на этот пункт внимание, есть риск купить жилье с проблемным статусом.

Например, сегодня стало очень модно покупать курортную недвижимость на берегу Черного моря. Да и в предложениях недостатка не хватает. Однако очень на поверку многие ЖК в Сочи, Анапе, Геленджике, Ялты продаются с подводными камнями в виде статуса земель ИЖС, нарушений по этажности, санитарной зоны от заповедников, подключения к коммуникациям и т. д. Вот почему лучше приобретать курортные новостройки через местные независимые агентства недвижимости, где вам честно расскажут обо всех возможных проблемах.

Не стоит забывать и о планировке квартиры, если вы планируете получать доход от сдачи недвижимости в аренду. Наиболее востребованными и удобными в этом плане могут быть студии или 2-комнатные квартиры — такую недвижимость будет проще приобрести (особенно если вы приобретаете ее по программам ипотечного кредитования), проще сдать (все сильно будет зависеть от района, но студии и небольшие двушки сдаются легче).

Совет: Вкладывать деньги можно не только в жилую, но и в коммерческую недвижимость (средняя доходность 10%) и в апартаменты (доходность от 9 до 12%).

Так ли все безоблачно?

Любые инвестиции — это всегда риск. Бывают высокорискованные и низкорискованные инвестиции. И этот факт следует учитывать. Минимизировать риски ваших вложений в недвижимость в недвижимость можно, если:

тщательно выбирать компанию застройщика;
выбирать объект для вложений с учетом множества параметров;
проверять правоустанавливающие документы.

Выводы

Вложение денег в недвижимость на сегодняшний день остается одним из самых надежных способов заставить деньги «работать». Отдельно стоит отметить достаточно высокий порог входа в данный сегмент, но и потенциальная прибыль впечатляет.

Выбирайте проверенных застройщиков, которые предлагают высоколиквидные объекты в районах с развитой инфраструктурой – простое правило, которое поможет вам сократить время возврата ваших вложений и увеличит итоговый доход от инвестиций.

Руководство для начинающих по инвестированию в недвижимость | FPM

Инвестиции в недвижимость — отличный способ дополнительного заработка. Однако начать инвестиции в недвижимость может быть сложно, и новичкам часто не хватает необходимых знаний или опыта, чтобы ориентироваться во многих сложных направлениях.

Инвестиции в недвижимость для новичков

Индустрия недвижимости предоставляет множество выгодных возможностей для всех, у кого есть разумный капитал. К счастью, заняться инвестициями в недвижимость не так сложно, как может показаться. Любой, у кого есть желание учиться и стремление зарабатывать, может войти в мир недвижимости. Вот несколько удобных для начинающих способов начать инвестиции в недвижимость:

1. Инвестиции в сдаваемое в аренду имущество

Инвестирование в недвижимость с последующей сдачей ее в аренду является одним из наиболее распространенных подходов к инвестированию в недвижимость. Этот метод позволяет получать регулярный доход в виде арендной платы.

Вы также можете максимизировать свою прибыль, взимая определенные сборы и вводя систему повышения арендной платы. Кроме того, многие сопутствующие расходы также не облагаются налогом.

Чтобы начать инвестиции в недвижимость таким образом, требуется значительный капитал, в зависимости от того, где вы собираетесь покупать недвижимость. Вы также должны будете покрыть расходы на любое необходимое техническое обслуживание и ремонт.

Перед покупкой недвижимости для этой цели лучше всего провести исследование. Некоторые районы не имеют высокого спроса на аренду. Принимая решение, убедитесь, что вы можете получить возврат своих инвестиций с арендной платой, не будучи необоснованно взимаемой суммой.

Кроме того, если у вас не хватает времени или терпения для самостоятельного управления арендой, вам нужно будет нанять управляющего недвижимостью, чтобы убедиться, что все идет гладко. Управляющий недвижимостью также может облегчить поиск качественных арендаторов посредством процесса отбора.

Хорошей новостью является то, что стоимость свойств обычно имеет тенденцию к росту. Это означает, что вы, вероятно, в конечном итоге получите более ценную собственность, чем в начале, что позволит вам получить большую прибыль, когда вы в конечном итоге решите продать.

Если инвестиции в сдаваемую в аренду недвижимость кажутся вам слишком большими, вы можете начать с комнат. Если у вас есть лишняя комната в вашем нынешнем доме, вы можете сдать ее кому-нибудь. Как только вы накопите достаточно денег, вы сможете купить недвижимость для сдачи в аренду, и цикл продолжится.

2. Покупка и обмен недвижимостью

Перепродажа домов — популярный способ попасть в недвижимость, особенно с появлением HGTV.

Концепция достаточно проста: найти и купить дешевый дом, отремонтировать его, а затем выгодно продать. К сожалению, сам процесс переворачивания дома не так прост в освоении и требует большего, чем умение создавать дизайн интерьера.

В перепродаже домов, также известной как торговля недвижимостью, задействовано множество движущихся частей. Прежде всего, у вас должно быть достаточно знаний о рынке, чтобы с уверенностью сказать, что вы можете получить отдачу от своих инвестиций. Вам нужно знать, как рассчитать примерную стоимость ремонта и остаться в рамках бюджета. В противном случае вы перерасходуете средства на ремонт и вам будет трудно продать его по более высокой цене.

Ремонт также занимает довольно много времени в зависимости от состояния дома. Когда-то горячий рынок может остыть после того, как вы закончите ремонт, и вы окажетесь с недвижимостью, которую никто не захочет покупать, и с ипотекой, которую вам все равно придется платить.

Как и у любой проблемы, есть решение проблемы с переворачиванием дома. Если вы решитесь на этот курс инвестиций в недвижимость, убедитесь, что вы сотрудничаете с кем-то, кто имеет опыт продажи домов. Ищите подрядчика, который может дать вам довольно точные оценки. Проконсультируйтесь со специалистом по недвижимости, чтобы узнать, стоит ли приобретать недвижимость.

3. Попробуйте онлайн-инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость не всегда приравниваются к физическим. Вы можете так же легко войти в игру с недвижимостью, используя только свой смартфон, через онлайн-инвестиции в недвижимость.

Вы можете задаться вопросом, как вообще возможно инвестировать в недвижимость, не видя недвижимость лично. Онлайн-инвестирование в недвижимость работает не так, как вы привыкли. Эти платформы позволяют вам связываться с застройщиками, которым требуется финансирование. Если дела пойдут хорошо, вы будете получать регулярные раздачи.

Однако у этого способа инвестирования в недвижимость есть несколько недостатков. Как и в случае с акциями, существует определенный уровень риска, помимо комиссии, которую платформа взимает с вас. Но, в отличие от акций, выгрузить вложения в онлайн-недвижимость непросто.

Кроме того, многие из этих онлайн-платформ предназначены только для аккредитованных инвесторов, а это означает, что вы должны соответствовать определенным требованиям, чтобы получить квалификацию. Однако, если вам не хватает квалификации, вы всегда можете рассмотреть другие альтернативы, такие как RealtyMogul и Fundrise.

4. Покупка инвестиционных фондов недвижимости (REIT)

REIT – не первое, что приходит на ум, когда вы начинаете инвестировать в недвижимость. Тем не менее, они – отличный способ начать заниматься недвижимостью на нефизической основе. Итак, что такое REIT?

Проще говоря, REIT — это компании, владеющие коммерческой недвижимостью. Это могут быть отели, офисные здания, кондоминиумы, квартиры и торговые помещения. Многие инвесторы сравнивают REIT с взаимными фондами. Обычно они щедро компенсируют вас дивидендами, что делает их привлекательным вариантом для многих пенсионеров. Кроме того, у вас есть выбор: реинвестировать все, что вы зарабатываете, обратно в REIT или диверсифицировать свои инвестиции.

Тем не менее, новички сначала найдут REIT сложными. Не все REIT одинаковы, и только некоторые из них торгуются в открытом масштабе. Существуют также разные типы, и тот, который вы выберете, определит, насколько велик риск. Если вы хотите попробовать REIT, но не знаете, с чего начать, сначала рассмотрите публично торгуемые REIT. Для этого вам понадобится брокерский счет, но его настройка займет всего несколько минут.

Начните свое путешествие в сфере недвижимости сегодня

Начинать инвестиции в недвижимость может быть непросто, поскольку всегда есть риск потерять свои деньги. Тем не менее, от недвижимости можно многое выиграть, независимо от того, делаете ли вы это онлайн или офлайн. Все, что для этого нужно, — это первый смелый шаг. Достаточно скоро вы обнаружите, что хорошо разбираетесь в этой области и покупаете недвижимость направо и налево.

Вы ищете управляющую компанию ТСЖ, агента по недвижимости или компанию по управлению недвижимостью? Управление недвижимостью Флориды может помочь. Поиск по району или почтовому индексу с помощью нашего онлайн-каталога.

СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:

Как обрести финансовую свободу с помощью инвестиций в недвижимость
Самоуправление и управление имуществом
Как выбрать лучший дом для отдыха во Флориде

Основные шаги для начала работы

Раскрытие информации о рекламе
Эта статья/публикация содержит ссылки на продукты или услуги одного или нескольких наших рекламодателей или партнеров. Мы можем получать компенсацию, когда вы переходите по ссылкам на эти продукты или услуги.

Сядьте с любым финансовым консультантом, и, независимо от размера вашего портфеля, вам, вероятно, расскажут о важности снижения инвестиционного риска за счет диверсификации портфеля. Это включает добавление от 13% до 26% в недвижимость, класс активов, который напрямую не связан с фондовым рынком. Инвестиции в недвижимость принимают разные формы — от пассивного участия до приобретения и восстановления недвижимости. Вот наше исчерпывающее руководство по инвестированию в недвижимость.

Как инвестировать в недвижимость?

1. Подготовьте свои денежные средства и варианты финансирования

Недвижимость — это дорогой вариант инвестирования, и вам нужны наличные деньги и доступ к финансированию. Если вы покупаете арендуемое имущество, запланируйте:

Минимальный первоначальный взнос 20%. Ипотечных программ с нулевым взносом для инвесторов не существует. Вы должны планировать минимальный авансовый платеж в размере 20% от покупной цены.
Первоначальная стоимость модернизации и ремонта. Покупайте по цене ниже рыночной, чтобы мгновенно получить капитал, но будьте готовы к тому, что недвижимость по выгодной цене обычно нуждается в ремонте. Вам нужно будет довести недвижимость до уровня, когда ее можно будет выгодно сдавать в аренду.
Лицензионные и инспекционные сборы. В большинстве штатов требуется, чтобы сдаваемая в аренду недвижимость проверялась на наличие угроз безопасности и лицензировалась.
Стоимость вакансии. Будут месяцы, например, при смене арендатора, когда вы не будете получать доход от аренды. Вам все еще нужно оплатить ипотеку, налоги, страховку, ТСЖ и другие расходы на содержание.
Расходы на ремонт между арендаторами. Это может быть небольшая покраска и генеральная уборка дома, или вам может понадобиться сделать капитальный ремонт и оплатить услугу барахла, чтобы вывезти весь дом, полный брошенных личных вещей жильцов.
Расходы на техническое обслуживание. Арендаторы платят арендную плату за предоставление безопасного помещения с работающими приборами и системами. Вам нужен бюджет для обслуживания и, в конечном итоге, замены основных систем, которые поддерживают дом в состоянии, готовом к сдаче в аренду.

Чтобы получить кредит в банке, вам также необходимо иметь хорошую кредитную историю. Чем лучше ваш кредитный рейтинг, тем больше у вас шансов получить хорошие условия ипотеки. Ваш кредитный рейтинг определяет не только то, получите ли вы ипотечный кредит, но и условия этого кредита. Вы можете использовать такой продукт, как Experian Boost™, чтобы повысить свой кредитный рейтинг.

Даже если вы не хотите быть инвестором в недвижимость «сделай сам», некоторые из лучших возможностей краудфандинга требуют значительного капитала в качестве минимальной инвестиции. Многие также требуют, чтобы инвесторы были аккредитованы. Как только вы получите статус аккредитованного инвестора, ваш потенциал заработка может существенно возрасти.

Например, Origin Investments — это частная инвестиционная компания, которая позволяет состоятельным лицам инвестировать в тщательно проверенные и диверсифицированные фонды недвижимости. Флагманский фонд Origin требует минимальных инвестиций в размере 100 000 долларов США и может похвастаться двузначным годовым доходом.

2. Начните медленно с пассивного инвестирования в недвижимость

Если вы мало знаете об инвестировании в недвижимость, вы можете начать с пассивного инвестирования стратегия. Преимущества пассивного инвестирования в том, что вы можете делать это со своего компьютера. Конечно, как и в случае с любыми инвестициями, вам необходимо провести исследование и комплексную проверку, но вам не нужно физически посещать какие-либо объекты или управлять ими.

Инвестиции в REIT (инвестиционный фонд недвижимости)

REIT (Инвестиционный фонд недвижимости) – это корпорация (фактически траст), созданная для использования денег инвесторов для приобретения, управления и продажи приносящей доход недвижимости, такой как магазины торговые центры, коммерческие здания и медицинские учреждения. REIT обязаны по закону распределять 90% налогооблагаемой прибыли ежегодно акционерам. Это происходит в виде дивидендов, часто ежеквартально. Как и инвестиции во взаимный фонд недвижимости, ваши инвестиции в REIT управляются профессионалами, регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам (SEC) и обладают высокой ликвидностью. (Акции можно покупать и продавать на основных фондовых биржах.)

Нам нравятся компании, которые продают REIT, включая: Fundrise и Streitwise.

Инвестиции во взаимные фонды недвижимости

Взаимные фонды недвижимости — это популярный способ диверсификации вашего портфеля недвижимости без фактического владения собственностью или понимания того, как покупать, продавать и управлять конкретной недвижимостью.

Ваши инвестиции объединены с другими, и вам выпущены акции фонда. Все покупки, действия и выплаты контролируются менеджером фонда.
Аналитической и исследовательской информацией занимаются профессионалы. Вы просто покупаете и продаете акции так же, как и любой другой взаимный фонд на фондовых биржах.

REIT и взаимные фонды недвижимости являются наиболее пассивными способами инвестирования в недвижимость и представляют собой отличный вариант для тех, кто хочет только портфель инвестиций в недвижимость и не ищет подработку.

Инвестиции в недвижимость через краудфандинг в сфере недвижимости

Краудфандинг Инвестирование в недвижимость может быть очень пассивным. Но должное усердие, которое вы должны сделать, включает в себя больше, чем просто покупка акций взаимного фонда или REIT.

Краудфандинговые платформы предоставляют онлайн-рынок для инвестирования в различные возможности недвижимости.
Существуют сотни краудфандинговых платформ в сфере недвижимости.
С помощью краудфандинга вы можете инвестировать во все, от высококачественных кредитов на недвижимость до домов на одну семью.

Сайты краудфандинга позволяют отдельным инвесторам вступать в более крупные сделки (как жилые, так и коммерческие), которые ранее были доступны только тем, у кого есть значительные суммы денег для инвестирования. Подобно инвестированию в паевые инвестиционные фонды или REIT, многие краудфандинговые сделки предлагают очень доступные минимальные инвестиции. Самым большим преимуществом краудфандинга является то, что вы можете инвестировать в определенную недвижимость и эксклюзивные предложения с очень небольшими деньгами.

В то время как онлайн-платформы краудфандинга упрощают инвестирование, многие платформы требуют, чтобы инвесторы были «аккредитованы» (физическое лицо с годовым трудовым доходом, превышающим 200 000 долларов США, и собственным капиталом, превышающим 1 миллион долларов США, за исключением основного места жительства). И по уважительной причине. Вы несете ответственность за проведение тщательной комплексной проверки. Итак, вы должны проанализировать предоставленные документы. Вам также необходимо найти и изучить всю непредоставленную соответствующую информацию. И не забудьте изучить персонал и политику управления краудфандингом.

Краудфандинг в сфере недвижимости — это пассивное вложение; вам не придется бросать работу и становиться арендодателем, но вы все равно можете пожинать плоды инвестиций в недвижимость. Один из лучших краудфандинговых сервисов — 9.0075 CrowdStreet , который позволяет вам инвестировать в недвижимость всего за 25 000 долларов.

Покупка предварительно проверенной арендной недвижимости

Другой альтернативой традиционным инвестициям в недвижимость является платформа под названием Roofstock. Вы можете использовать эту платформу для покупки предварительно проверенной сдаваемой в аренду недвижимости . Это возможности «под ключ» — вам не нужно делать ремонт или чинить туалеты посреди ночи. Просто используйте базу данных Roofstock, чтобы выбрать и купить арендуемую недвижимость, которая уже приносит положительный денежный поток.

Товарищества с ограниченной ответственностью «Инвестиции в недвижимость»

Товарищества с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (RELP) — еще один способ пассивного инвестирования. Поскольку для некоторых инвестиций в недвижимость требуется большая сумма денег — например, для строительства торгового центра — партнерство является распространенным способом сбора необходимых средств.

RELP — это организация, созданная для разработки или приобретения и владения портфелем недвижимости, как правило, в течение конечного числа лет.
Им управляют опытные управляющие недвижимостью или девелоперские фирмы, а внешние инвесторы обеспечивают финансирование проекта недвижимости в качестве партнеров с ограниченной ответственностью.
Как партнер с ограниченной ответственностью вы будете получать периодические выплаты из дохода, полученного от RELP, и вы получите более существенную выплату, когда имущество будет продано, а RELP распущен.
Хотя быть партнером с ограниченной ответственностью — это пассивная деятельность, ваши инвестиции, как правило, очень неликвидны.
RELP, как правило, являются частными инвестициями и не продаются на фондовых биржах. RELP также не продвигают широко доступные сделки. Должная осмотрительность имеет решающее значение.

Присоединяйтесь к группам по инвестициям в недвижимость

Группы по инвестициям в недвижимость похожи на небольшие взаимные фонды для сдачи в аренду недвижимости.

Компания купит или построит несколько квартир, а затем позволит инвесторам купить их через компанию.
Как один инвестор, вы можете владеть одним или несколькими объектами.
Компания, управляющая инвестиционной группой, коллективно управляет всеми подразделениями. Он заботится о техническом обслуживании и эксплуатации в обмен на процент от ежемесячной арендной платы.

Это пассивный вариант, поскольку инвесторы не беспокоятся о размещении арендаторов или управлении их объектами. Но вы должны проявить должную осмотрительность, прежде чем инвестировать. Это включает в себя проверку всех сборов, услуг и процессов проверки арендаторов, а также добросовестности и опыта менеджеров группы.

3. Примите активное участие в активных инвестициях в недвижимость

Многие инвесторы в недвижимость, такие как я, , принимают активное участие в достижении более высоких прибылей. Наиболее распространенные стратегии:

Покупка и хранение для получения дохода от сдачи в аренду

Владение недвижимостью для сдачи в аренду — это то, с чего начинают многие инвесторы, желающие стать более практичными. Подход заключается в приобретении и управлении жилой недвижимостью с целью получения прибыли. Наиболее важными факторами являются расположение объекта и рыночные арендные ставки. Вы хотите выбрать место, где вероятно повышение рыночной стоимости. И вы хотите убедиться, что вы можете взимать достаточную арендную плату, чтобы получать прибыль после покрытия всех ваших расходов. Расходы включают ипотеку, проценты, обслуживание, ТСЖ или сборы за кондо, налоги на имущество, страховку, вакансию, коммунальные услуги и другие прямые и косвенные расходы.

Инвесторы в аренду обычно ищут недвижимость, которая соответствует «правилу одного процента». Это означает, что ежемесячная арендная плата покрывает 1% от цены приобретения плюс расходы на ремонт. Таким образом, если ваши общие затраты на получение недвижимости «готовой к аренде» составляют 150 000 долларов, ваша ежемесячная арендная плата должна составлять не менее 1500 долларов. Конечно, это общее. Во многих местах цифры работают по-разному, в зависимости от множества факторов, которые необходимо тщательно учитывать.

Покупка сдаваемого в аренду имущества требует более значительных инвестиций. Вам потребуется 20% от стоимости покупки в качестве первоначального взноса. И вы хотите быть уверены, что у вас есть ноу-хау и время, чтобы сделать это успешно. Даже если вы собираетесь нанять агента по недвижимости, чтобы найти недвижимость, и управляющего недвижимостью, чтобы вести ежемесячную деятельность, вам все равно нужно многое узнать, прежде чем прыгать и покупать недвижимость для сдачи в аренду.

Исправьте и переверните

На дальнем конце пассивного/активного континуума инвестирования в недвижимость находится ремонт и перепродажа недвижимости. Став популярным благодаря реалити-шоу HGTV, флиппинг вызвал большой интерес со стороны потенциальных инвесторов «сделай сам».

Вы покупаете недооцененную недвижимость, чаще всего потому, что она в плохом состоянии.
Затем вы ремонтируете и улучшаете его, а через несколько месяцев продаете с прибылью.
Чтобы преуспеть в флиппинге, вам нужен широкий набор навыков, опыт и доступ к солидным деньгам.
Вам нужно найти и приобрести недвижимость по цене ниже рыночной, провести успешную, быструю и экономичную реабилитацию и быстро перепродать.

Транзакционные издержки высоки с обеих сторон стола.

Во-первых, вы платите комиссию как при покупке проблемного имущества, так и при продаже улучшенного имущества.
Кроме того, есть налоги на передачу прав, исследование прав собственности и страхование, расходы на закрытие и агентские комиссионные.
Вы дважды передаете право собственности за короткий промежуток времени, но ценовых льгот нет.
Окружной и государственный налог на перевод обеих транзакций.
Страховка титула должна быть приобретена оба раза.
Все затраты, включая приобретение, ремонт и транзакционные сборы, должны быть тщательно оценены и учтены в первоначальной цене недвижимости.

Флиппинг — самая рискованная стратегия инвестирования в недвижимость. Одна оплошность, например структурная проблема, может свести на нет вашу прибыль, а затем и часть. Фикс-энд-флип также дает возможность довольно быстро получить большую прибыль. Но переворачивание не для новичков или тех, кто ищет меньшие первоначальные инвестиции. Чтобы получить лучшие предложения, флипперам нужен доступ к крупным суммам наличных денег, чтобы сразу купить проблемную недвижимость, достаточно средств для ремонта и достаточный денежный поток в их бизнесе, чтобы удерживать собственность до тех пор, пока она не будет продана.

Оптовая недвижимость

Оптовый торговец находит проблемную недвижимость у мотивированных продавцов и сопоставляет их с реабилитирующими инвесторами, даже не присваивая себе право собственности на собственность. Те таблички, которые вы иногда видите на обочине дороги с надписью «Наличные за ваш дом, в любом состоянии», скорее всего, размещены оптовым продавцом, который быстро зарабатывает 5000 долларов, чтобы соответствовать.

Лично я убедился, что активные инвестиции в недвижимость оправдывают потраченное время и усилия. (В настоящее время у меня есть портфолио из 8 объектов, сдаваемых в аренду, и каждый год я перепродаю 1–3 объекта недвижимости. ) Преимущества включают в себя возможность получения гораздо более высокой прибыли (повышение стоимости недвижимости), надежный ежемесячный доход от аренды, контроль над моими инвестициями, налоговые льготы и чувство гордости. достижения.

Если вы выберете активное инвестирование в недвижимость, вам нужно сосредоточиться, чтобы добиться успеха.

>>Дополнительная литература: Стратегии инвестирования в недвижимость, которые должен учитывать каждый инвестор

4. Станьте экспертом в сфере недвижимости

Во многих отношениях инвестирование в недвижимость — это ремесло, которому вы учитесь (1) в процессе и (2) от работы с другими. Тем не менее, это не является оправданием для вас, чтобы не учиться и не обучаться как можно больше. Важно, если вы решите заняться активной стратегией торговли недвижимостью, которой вы учитесь: (1) изучая и анализируя (2) делая и (3) работая с другими.

Пройдите курс по недвижимости — В онлайн-курсах по недвижимости нет недостатка, если вы хотите заплатить, чтобы быстрее освоиться. Проверьте доверенное Udemy; эта онлайн-платформа обучения предлагает сотни курсов по REI, и многие из них стоят всего 10 долларов США за курс. Неплохая сделка.
Смотрите много видео на YouTube — Чему вы НЕ можете научиться на YouTube? На YouTube есть тысячи видео от профессионалов и любителей, в которых рассказывается о недвижимости и раздаются советы. Вы можете буквально посмотреть видео о том, как заменить мусоропровод, останавливая его на каждом шагу, пока вы это делаете.
ПРОЧИТАЙТЕ! — Это не проблема. YouTube и онлайн-курсы — это здорово, но чтобы стать экспертом, нужно учиться. Классическая книга, которая нам нравится, — «, богатый папа, бедный папа, » Роберта Кийосаки. Он не фокусируется на какой-то одной стратегии, но, безусловно, затрагивает философию инвестирования в недвижимость.

Независимо от того, какую стратегию вы выберете, вам нужно знать ВСЕ о своей области инвестирования. Как минимум, вам нужно исследовать:

Стоимость недвижимости. Единственный способ узнать, заключаете ли вы выгодную сделку, — это узнать цены, по которым были проданы аналогичные дома поблизости за последние шесть месяцев. Найдите и наймите местного агента по недвижимости, который работает с инвесторами, чтобы настроить для вас целевые поиски MLS.
Рыночная рента. Если вы собираетесь покупать и удерживать для получения дохода от аренды, вам необходимо знать потенциальный доход от аренды недвижимости. Существует множество бесплатных сайтов, где вы можете изучить арендную плату на местном рынке, и агент может вам помочь.

5. Общайтесь с другими инвесторами в недвижимость, чтобы отслеживать свое обучение

Частые онлайн-форумы — Я настоятельно рекомендую форумы BiggerPockets как место для виртуального общения с другими инвесторами в недвижимость. Вы можете опубликовать вопрос, а сообщество настолько открыто и полезно, что вы, скорее всего, получите ответ в течение дня. Я рекомендую настроить оповещения для тем, связанных с вашей инвестиционной стратегией и местностью. Используйте форумы, чтобы назначить встречи за чашечкой кофе с другими инвесторами. Ключом к успеху является наличие сети проверенных специалистов.
Посетите местные собрания REIA (Ассоциации инвесторов в недвижимость), чтобы узнать больше и пообщаться. Скорее всего, в вашем городе проводятся местные встречи REIA с заявлением о миссии «развивать, поддерживать и продвигать местные организации инвесторов в недвижимость, обслуживая интересы индустрии инвестиций в недвижимость посредством создания сетей, образования, поддержки и лидерства в законодательных вопросах». Как правило, его проводят опытные инвесторы, стремящиеся поделиться своей мудростью, поэтому я настоятельно рекомендую вам присоединиться и посетить его.
Meetup.com — Что мне нравится в Meetup.com, так это то, что там очень мало виртуального соединения… вам действительно нужно ВСТРЕЧАТЬСЯ. Разнообразию клубов и групп, доступных на Meetup.com, нет конца. Приглашения описывают запланированную тему, и я могу легко увидеть биографию других инвесторов, которые планируют принять участие, чтобы решить, стоит ли это моего времени.

6. Знайте о рисках в сфере недвижимости

Ни одна статья об инвестициях в недвижимость не будет полной без упоминания риска.

Как и торговля акциями, рынок жилья колеблется. Наибольшая прибыль достигается, когда вы покупаете дешево и продаете дорого.
В отличие от фондового рынка, транзакционные издержки недвижимости высоки , а продажа представляет собой процесс, требующий времени, что делает инвестиционную недвижимость неликвидным активом.
Инвестиции в недвижимость не для внутридневных трейдеров! Это долгосрочная инвестиция, а это означает, что вам нужно покупать стоимость и держать ее для повышения стоимости, дохода от аренды или и того, и другого.
Самый большой риск — это покупка не той недвижимости и переплата за нее. Если вы покупаете дом, чтобы жить в нем в течение 20 лет, может быть, не имеет значения, переплачиваете ли вы за него, но для инвестиционной недвижимости вам нужен возврат ваших инвестиций, и цифры работают лучше всего, если вы покупаете по ценам ниже рыночных.

Также важно знать законы, регулирующие отношения между арендодателем и арендатором. Даже если вы являетесь владельцем собственности, ваши возможности часто ограничены законодательством штата и местным законодательством. Эти законы различаются в зависимости от штата, поэтому обязательно ознакомьтесь с различными правилами, касающимися процесса выселения, гарантийных залогов и страховых полисов. Кроме того, убедитесь, что вы проверили информацию о потенциальных арендаторах, чтобы узнать их кредитный рейтинг и наличие судимостей.

>> Дополнительная литература: Каковы риски инвестирования в недвижимость

Инвестирование в недвижимость — это тяжелая работа

Существует множество книг и программ, обещающих вам, что вы можете разбогатеть на недвижимости ничего не делая. Все они полная ерунда!

Инвестиции в недвижимость могут быть очень прибыльными, но вы должны делать это с правильными ожиданиями и отношением — , а затем быть готовыми к работе.