Содержание
Земельные споры
Земельные споры
Получите бесплатную консультацию с нашим юристом
КОНСУЛЬТАЦИЯ
В процессе купли, продажи, обмена и наследования земельных участков нередко возникают споры, которые не под силу разрешить без обращения в суд. Это происходит потому, что земельные участки часто имеют немалую ценность, особенно если они расположены в крупном городе или вблизи его. Так самые дорогие земельные участки на сегодняшний день находятся в столице Российской Федерации – Москве.
Таким образом, судебные дела, касающиеся земельных участков на практике не редкость. Это говорит о том, что оборот земли в России постепенно растет и количество операций с земельными участками также увеличивается.
Соответственно растет и количество таких дел в суде. Следует отметить, что земельные споры очень часто превращаются в сложные и запутанные судебные дела, которые иногда длятся более полугода.
Чтобы этого не произошло, необходимо уже на самых ранних этапах подобного спора подключить к делу опытного юриста, который позволит занять вам грамотную позицию, что позволит вам в дальнейшем выиграть дело.
Опытные юристы рискуют даже браться за дела, в которых противоположной стороной является государство. Такие дела являются чрезвычайно сложными, но не безнадежными в умелых руках.
Иски о признании права на земельный участок
Иски о признании недействительными сделок с земельными участками
Иски об освобождении самовольно занятого земельного участка
Иски о признании права на земельный участок
Иски о признании недействительными сделок с земельными участкамиИски об освобождении самовольно занятого земельного участка
Любое физическое и юридическое лицо в процессе сделок по купле-продаже земельных участков может столкнуться тем, что другая договаривающая сторона попытается обмануть или исполнить договор ненадлежащим образом. В частности, это касается и права собственности на земельный участок. Случается, что продавец земельного участка отказывается его покидать, нарушая тем самым договор о его продаже или другой документ, подтверждающий что участок ему больше не принадлежит.
Случается и обратная ситуация, когда земля самовольно захватывается так называемыми рейдерами, которые, оперируя подложными документами, пытаются доказать свое право собственности на данный земельный участок. В таком случае однозначное решение по этим вопросам может дать только суд.
Иски о признании права на земельный участок – сложный юридический документ, подготовить который по всем правилам способен только опытный адвокат. Для этого могут понадобиться архивные запросы и прочие юридические процедуры, с которыми знаком только профессиональный юрист. Помните о том, что только мощная юридическая поддержка гарантирует вам то, что ваша земля останется при вас.
Достаточно сложное и запутанное законодательство о земле приводит к тому, что в судебной практике все чаще появляются дела и иски о признании недействительными сделок с земельными участками (договоров аренды, купли-продажи, дарения земельных участков).
Причиной таких дел могут быть не только неумышленные действия сторон, которые привели к неправильно заключенной сделке, но и умышленное введение в заблуждение о стоимости и характеристиках приобретаемого земельного участка.
Такие дела чрезвычайно сложны даже для опытных юристов, так как сделка уже была юридически оформлена и задача адвоката по сути состоит в доказательстве факта обмана его клиента в процессе этой сделки.
Сложность заключается в сборе доказательств, чтобы убедить суд в умышленном обмане клиента. Если это удастся, то в результате судебного процесса сделка будет признана недействительной.
Примерно то же самое относится и к договорам аренды. Не смотря на заключенный договор, арендатор или арендодатель в силу новых обстоятельств могут потребовать от суда его расторжения, что крайне не выгодно противоположной стороне. В итоге победителем окажется тот, кто сможет лучше обосновать свою позицию с точки зрения закона, а это не сделаешь без соответствующей консультации у специалиста.
В юридической практике нашей коллегии периодически встречаются иски об освобождении самовольно занятого земельного участка. Ситуации, которые приводят к появлению на свет подобных судебных дел, чаще всего связаны с тем, что физические или юридические лица обладают достаточно большими земельными площадями, за которыми не следят должным образом.
В результате образуется юридический прецедент, когда постороннее лицо или организация начинает использовать чужую землю самовольно в своих целях.
Нередки даже случаи, когда на чужих земельных площадях посторонними возводятся строения, которые могут простоять в таком виде не один десяток лет. И только после этого хозяин опомнится и попытается выгнать со своей территории непрошенных гостей, что не всегда получается сделать самостоятельно.
В таких судебных делах существует немало нюансов и подводных камней, в которых рядовой обыватель, не знакомый с принципами законодательства о земле, просто не сможет разобраться.
Единственный выход – обратиться к квалифицированному адвокату, который поможет решить дело в кратчайшие сроки и с нужным результатом. В результате хозяин вернет себе свою землю, а непрошенные гости будут выдворены с нее.
Наши адвокаты
в этой сфере
ВСЕ АДВОКАТЫ
Кахабер Долбадзе
председатель коллегии
Юлия
Суханова
адвокат
Получите бесплатную консультацию с нашим юристом
Или запишитесь по телефону:
+7 495 670 75 39
| Консультация |
Не по-соседски. Решение ВС о разделе земли приведет к волне исков?
Источник: BFM.RU
Время чтения: 7 минут
Что делать, когда не удается договориться о границе участков с людьми, проживающими по соседству? Верховный суд внес ясность на примере конкретного процесса.
Верховный суд внес ясность в земельные споры между соседями. Он определил подход к одному из самых изматывающих судебных споров — искам, когда люди не могут договориться о границе своих участков.
Все решил один судебный процесс, рассказывает обозреватель «Российской газеты» Наталья Козлова:
«Один сосед подал иск к другому, мотивируя тем, что он неправильно поставил забор и отнял у него больше четырех метров. Местные суды мужчине отказали, сказав, что все было сделано кадастровым инженером, и все совершенно законно. И так дело дошло до Верховного суда, а Верховный суд сказал: нет, спор решен неправильно. Дело все в том, что кадастровый инженер рисовал по фактическому месту, где был поставлен забор, и он не произвел согласование с соседом, это очень важно. В законе «О государственном кадастре» так и сказано: если участки соседские, то подпись соседа, то есть согласование с соседом абсолютно обязательно. В данной ситуации такого согласования не было, поэтому суды должны были в первую очередь проверить, как соотносится то, что нарисовал кадастровый инженер, с правовыми документами на эту землю, а это сделано не было, и поэтому решение было отменено. И Верховный суд сказал: когда хотя бы одна сторона участка соседствует с участком другого человека, согласование границ — абсолютно обязательная вещь».
Что изменит данное решение Верховного суда в подобных спорах? Будет ли волна новых исков? Комментирует руководитель практики адвокатского бюро КИАП Сергей Попов:
«Я в этом решении не увидел какого-то значительного переворота в практике, поскольку был разрешен достаточно бытовой вопрос, касающийся того, что отсутствует согласование границ земельного участка с соседями примыкающего земельного участка. Такое согласование требовалось всегда. Есть в законе исключение, ряд случаев, когда оно не нужно, но в целом это обычная практика, поэтому, мне кажется, что это просто правильно разрешенный частный спор, и никакой волны новых исков или новых разбирательств он не принесет. Вообще, данная категория земельных споров о границах земельных участков в плане земельного законодательства относится к категории наиболее сложных и требует особой квалификации юристов, которые этим занимаются. Нужны дополнительные знания в области геодезии, нужен опыт в разрешении таких споров, постоянно, динамично меняется законодательство на этот счет.
Поэтому требования к квалификации очень высокие, а платежеспособный спрос клиентов юриста, который будет этим заниматься, низкий, поэтому очень часто такие дела разрешаются самостоятельно физическими лицами, и это приводит только к запутыванию процессов. Исков много, хороших решений по ним мало, и мы видим, что по простому бытовому вопросу о том, где находится забор, необходимо вмешиваться аж Верховному суду».
В этом году в силу должен вступить новый закон о правилах кадастровой оценки. В полную силу система заработает в 2018-м.
Оценку земельных участков, имущественных комплексов, торговых центров, квартир и дач теперь будут проводить не независимые оценщики, а специалисты бюджетных учреждений. Кроме того, под их компетенцию подпадет уточнение сведений и исправление ошибок, допущенных предшественниками.
Земельные иски коренных народов в Нью-Йорке
Ниже приводится гостевой пост Аманды Бюттнер, удаленного стажера отдела цифровых ресурсов Юридической библиотеки Конгресса, в соавторстве с Дженнифер Дэвис.
«Великие народы, как и великие люди, должны держать свое слово».
Судья Верховного суда Хьюго Блэк выразил свое разочарование этими словами в 1956 году, когда он написал слова в своем несогласии по делу Федеральная энергетическая комиссия против индейской нации тускарора (362 США 99) . Дело было передано в Верховный суд для вынесения решения по претензиям на землю, на которую заявили право собственности как правительство США, так и народ тускарора. Хотя суд встал на сторону Федеральной энергетической комиссии (FPC), это дело стало важным моментом во взаимодействии коренных народов и федерального законодательства. Постановление Федеральной энергетической комиссии против индейской нации Тускарора по делу стало отправной точкой для последующих знаменательных дел в 250-летней истории земельных переговоров между правительством США и суверенными правительствами коренных народов.
Федеральная энергетическая комиссия против народа индейцев Тускарора
7 июня 1956 года в Ниагарском водопаде, штат Нью-Йорк, произошла катастрофа.
Электростанция Schoellkopf, которая давала региону более 400 000 киловатт электроэнергии, была разрушена камнепадом, оставив нетронутой только одну из трех секций станции. Энергетическое управление штата Нью-Йорк решило полностью разрушить станцию Schoellkopf и построить на ее месте новую, более крупную электростанцию. Конгресс издал чрезвычайный закон 21 августа 1957 Публичный закон 85-159 (71 Stat. 401), который санкционировал начало Ниагарского энергетического проекта. Под руководством Роберта Мозеса в качестве главы Управления энергетики Нью-Йорка начались работы по приобретению земли для крупной гидроэлектростанции.
Однако эта работа была остановлена из-за земельного спора. Земля, которую индейский народ Тускарора купила в 1804 году, была заявлена правительством США как выдающееся владение, чтобы построить часть нового завода на части земли Тускарора. Энергетическое управление Нью-Йорка хотело отобрать 1350 акров земли с выплатой компенсации Тускароре. Нация тускарора оспорила этот план, утверждая, что NYPA не обладает «полномочиями приобретать их [акры земли].
(362 США 99, 100)». Как указано в постановлении по делу, «FPC передал этот спор в Верховный суд, который 7 марта 1960 года встал на сторону FPC, предоставив им 550 акров земли Tuscarora для проекта. По мнению большинства, «… федеральные полномочия выдающихся владений, предоставленные Конгрессом лицензиату Комиссии в соответствии с § 21 Закона о федеральной власти, для захвата таких земель Тускароры, которые необходимы для проекта Ниагара, не нарушают веру Соединенных Штатов или любой договор или другое договорное соглашение Соединенных Штатов с индейским народом тускарора».
Договор между Соединенными Штатами и шестью странами, подписанный в Конондайгуа, штат Нью-Йорк, с ратификационной грамотой, подписанной президентом Джорджем Вашингтоном и государственным секретарем Эдмундом Рэндольфом 21 января 1795 г. [Исследователь договоров МАР, https://catalog. archives.gov/id/12013254 ] Онейда Индейская нация Нью-Йорка против округа Онейда, штат Нью-Йорк
Несмотря на то, что Тускарора проиграли дело, их ссылка на Закон о запрещении половых сношений (25 Свод законов США, § 177) помогла установить основание для расширительного толкования устава.
Статуты о недопущении половых сношений были опубликованы в серии из шести статутов, датированных 179 г.от 0 до 1834; срок действия первых четырех актов истек через четыре года, но акты 1802 и 1834 годов остались в силе. Эти статуты предписывают закону США, как правильно осуществлять передачу земли суверенным коренным народам. В законах говорится, что передача земли между суверенными коренными народами и другими сторонами должна иметь явное разрешение Конгресса или федерального правительства США, в противном случае они являются незаконными.
Закон о регулировании торговли и сношений с индейскими племенами … 23 июня 179 г.0. [Филадельфия] Напечатано Джоном Фенно [1790]. Отдел редких книг и специальных коллекций Библиотеки Конгресса. //hdl.loc.gov/loc.rbc/rbpe.21401300Заключение FPC против Tuscarora само по себе не внесло существенных изменений во взаимодействие национального и федерального законодательства. Тем не менее, это мнение дало лучшее понимание того, как Закон о запрете половых сношений можно использовать для восстановления земель коренных племен (Шаттак, стр.
21). Джордж С. Шаттак был поверенным фирмы BS&K в Сиракузах. Джейкоб Томпсон, в то время президент организации Oneida Nation of New York, обратился к фирме, желая бороться за компенсацию за землю Oneida, утраченную в результате незаконных сделок, заключенных штатом Нью-Йорк. Истцы утверждали, что сделки были совершены с нарушением Закона об отказе от половых сношений. Дело Тускароры ясно показало, что Нью-Йорк подчиняется федеральным законам, защищающим исконные земли, и не освобождается от действия Закона о запрете половых сношений.
Для Шаттака и Онейды ключевым вопросом в их новом деле будет доказательство того, что Нью-Йорк совершал первоначальные сделки с землей без разрешения федерального правительства, тем самым нарушая Закон о запрете половых сношений и предоставляя Онейда право на справедливую арендную плату в качестве компенсации. Так думали и суды. В 1974 году Верховный суд вынес решение в пользу индейской нации онейда в деле индейская нация онейда против графства Онейда.
Верховный суд также процитировал мнение главного судьи Джона Маршалла в Worcester v. Georgia , когда Маршалл написал «всеобщее убеждение в том, что индейские народы обладают полным правом на земли, которые они оккупировали, до тех пор, пока это право не будет аннулировано Соединенными Штатами с их согласия», чтобы поддержать свое решение по делу. Успешное дело, получившее теперь название Oneida I, вызвало волну судебных исков с попытками получить аналогичную компенсацию или рекультивацию со стороны коренных народов.
Дело округа Онейда против народа индейцев Онейда
Наиболее успешным из этих исков был иск County of Oneida v. В марте 1985 года суд постановил, что нация онейда действительно может поставить под сомнение это многовековое действие по передаче земли в связи с претензией онейда на свою землю, и суд встал на сторону индейской нации онейда.
В то время как FPC против Тускароры 9Дело 0004 не стало переломным моментом в истории претензий коренных народов на землю, его существование помогло воплотить в жизнь более поздние судебные процессы в 1970-х и 1980-х годах индейского народа онейда (414 U.
S.661 и 470 U.S. 226). Эти более поздние дела были одними из немногих, в которых были вынесены решения в пользу земельных претензий коренных народов в рамках федерального судебного разбирательства.
Ресурсы
KIF191 .S53 1991 Шаттак, Джордж К. Земельные претензии Онейды: история права.
Курт Кэрролл. Канандайгуанский договор 1794. Блог IALL, 30 ноября 2020 г. По состоянию на 15 июля 2022 г. .
Нина Дейл. Графство Онейда против нации индейцев Онейда: продолжающаяся сага о территориальных войнах американских индейцев, 4 Pace Envtl. L.Rev. 221 (1986). https://digitalcommons.pace.edu/pelr/vol4/iss1/7
E99.M8 G46 2006 Джордж-Канентио, Дуглас М. Ирокезы в огне: голос народа могавков.
Иски о праве собственности на землю | Юридический матч
Где вам нужен юрист:
Почтовый индекс или город:
(это может быть не то место, где вы живете)
Выберите юридическую категорию:
Наиболее распространенные проблемы с недвижимостью:
Пожалуйста, укажите действительный почтовый индекс или город и выберите категорию
Пожалуйста, выберите категорию из списка
Пожалуйста, выберите город из списка и выберите категорию
Пожалуйста, введите действительный почтовый индекс или город
Пожалуйста, выберите город из списка
Подключение …
Посмотреть местных юристов
Вы юрист? Развивайте свою практику
Что такое споры и судебные иски о праве на общую землю?
Когда дело доходит до владения землей, фактическое владение и владение недвижимым имуществом считается полным только тогда, когда оно подкрепляется правом собственности.
Право собственности определяется как набор прав, в которых физическое или юридическое лицо может иметь справедливый или юридический интерес. Этот пакет может быть разделен, и разные права принадлежат разным сторонам, что приводит к осложнениям и спорам, которые иногда необходимо разрешать в судебном порядке.
Документ — это то же самое, что и право собственности?
Многие полагают, что наличие документа на недвижимое имущество — это то же самое, что и право собственности, но в юридическом смысле это не всегда верно. Документ — это физический документ, который предназначен для передачи права собственности, но простое его наличие не означает, что он передает свободное и четкое юридическое право собственности получателю.
Вот почему так важно провести тщательный поиск в записях о собственности вашего штата. Это, вероятно, самый важный инструмент обнаружения дефектов правового титула, таких как залоговые права, сервитуты, судебные решения, ипотечные кредиты и другие обременения.
Какие земельные споры чаще всего рассматриваются в судах?
Правовые вопросы, касающиеся права собственности и/или владения недвижимым имуществом, могут возникать по-разному. Одним из наиболее распространенных является результат путаницы или конфликта между сторонами по поводу того, кто имеет законное право собственности на часть собственности. Отсутствие надлежащей регистрации передачи земли, передача одной и той же земли разным сторонам в разное время, а также мошеннические передачи, совершенные лицами, не являющимися владельцами, могут привести к тому или иному судебному разбирательству.
Другие споры, которые могут привести к судебному иску, включают:
- Пограничные споры . Собственники соседней недвижимости часто расходятся во мнениях относительно того, где заканчивается одна собственность и начинается другая. Суды будут рассматривать записи о праве собственности и отчеты о профессиональных обследованиях для разрешения этих конфликтов.
- Споры по землепользованию и зонированию . Существуют также разногласия по поводу того, кто имеет доступ к земле и с какой целью. Например, часть собственности может быть использована непосредственно для развития сельского хозяйства или перечислена деятельность, для которой эта собственность не может использоваться, например, многоквартирное жилье. Местные власти могут сделать это через законы о зонировании. Стороны также могут не согласиться с объемом и доступом к непосессорным правам, таким как сервитуты.
- Имущественные и завещательные споры . Когда часть недвижимого имущества является частью имущества умершего лица, может возникнуть конфликт по поводу того, какие наследники имеют право собственности, и превалирует ли один над другим. Эти споры могут быть решены путем принудительной продажи или прямой собственности наследнику или наследникам в зависимости от завещания, документов по планированию имущества и закона о наследстве в штате.
- Неправомерные требования владения . Иск о неправомерном владении возникает, когда лицо, не имеющее законных прав собственности на объект собственности, тем не менее физически занимает и использует эту землю. У настоящих владельцев есть определенное количество лет, чтобы выселить это лицо, и если они не сделают этого своевременно, суд может предоставить владельцу полное право собственности. В каждом штате действуют разные законы, касающиеся исков о неправомерном владении.
- Дефектное название . Большинство титулов действительно имеют какие-то дефекты, особенно когда речь идет о жилье на одну семью (ипотека, коммунальные сервитуты и т. д.). В большинстве случаев покупатель готов принять определенные дефекты титула, но отсутствие раскрытия информации может привести к задержка в продаже.
Как вы решаете проблемы/споры, связанные с правами собственности?
Большинство этих проблем решается путем подачи иска, известного в большинстве мест как тихое право собственности, которое подается в соответствующий окружной суд.
Суд рассмотрит историю прав собственности, включая зарегистрированные обременения, прошлые дела, текущие документы и все, что связано с собственностью. Цель состоит в том, чтобы решить любые проблемы с правами собственности, передать право собственности стороне или сторонам или очистить/подтвердить любые приложенные обременения. Это может означать, что продажа может быть осуществлена в соответствии с первоначальным планом, но также может привести к принудительной продаже или выплате одной стороной другой денежной компенсации за ущерб.
Конечно, любое лицо, заинтересованное в собственности, имеет определенное время для подачи иска, известное как срок давности. И в отличие от исков о телесных повреждениях, которые должны быть поданы в течение нескольких лет, иски о праве собственности обычно имеют более длительный срок давности. В зависимости от состояния и обстоятельств он часто составляет от 10 до 20 лет.
Нужен ли мне адвокат для спора о праве собственности на землю?
Юридические вопросы, связанные с недвижимостью, сложны, поэтому, если вы столкнулись со спором о праве собственности или другими вопросами, вам потребуется помощь юриста по недвижимости.
Законы каждого штата разные, и неправильное ведение дела может привести к финансовому ущербу и даже к потере прав собственности. Опытный адвокат по недвижимости может представлять вас на переговорах, в судебных разбирательствах и во всех промежуточных разбирательствах и позаботится о том, чтобы ваши интересы были хорошо представлены.
Кен Ламанс
Старший редактор
Первоначальный автор
Кен присоединился к LegalMatch в январе 2002 года. С момента прибытия Кен работал с широким кругом талантливых юристов, помощников юристов и студентов-юристов, чтобы превратить юридическую библиотеку LegalMatch в всеобъемлющий источник юридической информации, написанной в доступной форме. всем.
До прихода в LegalMatch Кен в течение четырех лет занимался юридической практикой в Сан-Франциско, штат Калифорния, где занимался широким кругом дел в таких различных областях, как семейное право (разводы, опека и поддержка детей, запретительные судебные приказы, отцовство), недвижимость (владение имуществом, споры между арендодателями и арендаторами в отношении жилой и коммерческой недвижимости), уголовное право (мисдиминоры, уголовные преступления, правонарушения в отношении несовершеннолетних, нарушения правил дорожного движения), телесные повреждения (автомобильные аварии, врачебная ошибка, поскальзывание и падение), развлечения (запись контрактов, регистрация авторских прав и товарных знаков, лицензионные соглашения ), Трудовое право (требования о заработной плате, дискриминация, сексуальные домогательства), Коммерческое право и контракты (нарушение контракта, составление контрактов) и Банкротство в Сан-Франциско (глава 7 о банкротстве физических лиц).