Все о коммерческой недвижимости: Все, что нужно знать о коммерческой недвижимости

Содержание

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Приобретение коммерческого объекта недвижимости – это ответственное и серьезное решение. Малейшая ошибка или неточность могут привести к потере нескольких миллионов. Независимо от сложности сделки купли-продажи недвижимости, стоит быть крайне внимательным и знать все тонкости и последовательность действий, поэтапное выполнение которых позволит приобрести коммерческую недвижимость без потерь и убытков.

Наиболее прибыльным методом инвестирования в России на данный момент считается покупка коммерческих объектов недвижимости в столице и Подмосковье. Владелец такого нежилого помещения, независимо от экономической ситуации и обстоятельств, в любом случае останется в плюсе, имея стабильную денежную прибыль от сдачи имущества в аренду. К тому существует множество успешно развивающихся фирм и компаний, желающих купить офисные и другие помещения, которые имеют статус нежилых объектов для осуществления коммерческой деятельности.

После длительных поисков подходящего варианта коммерческой недвижимости, на которые были потрачены не один месяц или даже год, Вы, в конце концов, подобрали подходящий объект и договорились с продавцом о его стоимости. Что делать дальше? Какие тонкости и нюансы важно учитывать, чтобы эффективно провести сделку и выгодно купить коммерческую недвижимость?

Пункт №1 – юридическая сторона вопроса и право собственности застройщика

Противозаконные рейдерские захваты, к счастью, остались в прошлом, но люди, специализирующиеся на организации и проведении таких захватов, продолжают свою деятельность и сегодня. Их опыт и навыки нередко используются в целях решения вопроса незаконным путем. Особенно риск таких махинаций возрастает в период кризиса, когда покупателям необходимо быть особенно бдительными и осторожными.

При осуществлении операций с недвижимым имуществом особая осторожность не помешает в том случае, если продавец переживает финансовые трудности. В современной практике встречается масса примеров, когда первичные владельцы, имеющие финансовые проблемы, реализовывали объекты недвижимости, при этом оставляя за собой какие-то права и юридические лазейки. Такие продавцы после решения своих материальных вопросов за счет средств, полученных от продажи имущества, нередко в судебном порядке требовали от покупателя возврата реализованной недвижимости.

Таким образом, четкость и правильность оформления сделки, а также юридическая чистота являются ключевыми факторами успешного приобретения коммерческих объектов недвижимости. Только так можно свести к нулю риски, связанные с утратой имущества, и риски предъявления необоснованных финансовых претензий или требований со стороны застройщика по возмещению убытков средствами покупателя. Вопросы приобретения именно юридически чистой недвижимости, а также сохранения средств и самого объекта недвижимости становятся наиболее актуальными для многих покупателей.

Для покупателей коммерческой недвижимости потенциальную опасность представляет множество рисков, которые могут приводить к долгим судебным разбирательствам, сопровождающимся потерей сил, нервов и финансов, а также возможной конечной утратой имущества.

Различают несколько максимально серьезных рисков для покупателя:

  • отсутствие прав у продавца на объект недвижимости;

  • спорный характер прав на объект недвижимости;

  • некорректное оформление прав на объект недвижимости;

  • вероятность признания сделки купли-продажи недействительной;

  • вероятность виндикации объекта недвижимости после его приобретения;

  • вероятность дополнительных расходов, необходимых для эксплуатации объекта по его прямому назначению;

  • вероятность появления третьих лиц и предъявления им требований по возмещению убытков или возврату долгов, связанных с владением или эксплуатацией недвижимого имущества.

В случае, если не уделить профессиональное внимание сделке купли-продажи, — такое приобретение может повлечь за собой невыгодные, а иногда и крайне тяжелые последствия владения имуществом. Особенно это относится к договорам, заключенным с банками. В крупных банковских структурах имеются специально обученные и подготовленные юристы, которые действуют исключительно в интересах банка. Не доскональная разработка плана сделки купли-продажи, несоблюдение всех правил юридической безопасности, отсутствие юридической экспертизы всех необходимых документов и самого договора влекут за собой высокую вероятность рейдерских захватов купленной коммерческой недвижимости.

Как правило, оформление сделок по недвижимости осуществляется на основе типовых форм документов, которые не могут учесть все особенности каждого конкретного объекта коммерческой недвижимости. Почти все договора составлены с употреблением общих фраз и стандартных условий, а также плохо продуманы план сделки и возможные сценарии развития ситуации при подготовке к сделке и в некоторый период после ее заключения. В таких случаях покупатели объектов недвижимости могут иметь проблемы относительно выхода из сделки, трудности с оформлением прав собственности на приобретенный объект и вероятность затяжных судебных разбирательств по любым из пунктов, прописанных в договоре.

Если не осуществить тщательную проверку недвижимости относительно любых связанных с ней судебных споров – высока вероятность предъявления прав на реализованный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Это влечет за собой негативные последствия для покупателя: отстаивание прав в суде и непростое разрешение возникающих конфликтов. Более серьезные проблемы появляются при требовании погасить банковские долги или рассчитаться с криминальными структурами.

Коммерческие объекты недвижимости имеют особый юридический статус. В случае несоблюдения процедуры заключения сделки купли–продажи такого имущества вероятны оспаривание сделки и появление конфликтных ситуаций с органами государственной власти. При недостаточной проработке детального плана проведения сделки, покупатель может быть обманут, или потерять объект недвижимости, а также денежные средства и понести значительные убытки.

Для устранения перечисленных выше рисков и сведения к нулю вероятности возникновения негативных последствий необходимо осуществить тщательную юридическую проверку самого объекта коммерческой недвижимости, а также его продавца. Важно также детально расписать схему сделки и последовательность всех действий, максимально подробно и четко сформулировать все условия договора, учитывая сам момент заключения и некоторый период после сделки. Следует разобрать возможные юридические последствия дальнейших отношений и выбрать правильную линию поведения.

Фундамент сделки окажется юридически непрочным и ненадежным при недостаточной подготовке к сделке и некачественном мониторинге объекта коммерческой недвижимости. В таком случае повышается вероятность образования юридических «пустот» и разрушения конструкции самой сделки. Поэтому, если Вы приняли решение купить объект коммерческой недвижимости, ключевым фактором, который обеспечивает надежность и успех сделки, является юридическая поддержка и грамотность.

Пункт №2 – Скрытые риски при покупке объектов некоммерческой недвижимости

Покупая коммерческую недвижимость, будущий владелец зачастую не располагает полной информацией о качественных и технических характеристиках объекта. Практически каждому продавцу свойственно преувеличивать положительные качества своего товара и не акцентировать внимание на недостатках. Имея не совсем достоверную картину о характеристиках объекта, покупатель может столкнуться со значительными финансовыми потерями после его приобретения.

К примеру, если покупатель выбирает вариант коммерческого объекта недвижимости в новостройке, в скором времени он видит, что многие работы выполнены поверхностно и некачественно: стены имеют неровную поверхность или трещины, окна протекают или продуваются, инженерные сетевые приборы имеют отклонения и следы протекания, а стяжка на полу и вовсе может отсутствовать. Встречаются случаи явного несоответствия общей площади и планировки объекта оговоренным и зафиксированным в договоре размерам и параметрам.

Если покупатель пытается заставить застройщика исправить обнаруженные неточности и дефекты, то в большинстве случаев последний заявляет, что объект коммерческой недвижимости выполнен на основании строительных норм и другой нормативной документации, а оплату всех расходов по устранению брака покупатель должен осуществлять самостоятельно. Это, конечно, неправильно и ликвидировать такие дефекты в основном всегда должен застройщик за свой счет.

С целью четкого определения всех технических характеристик приобретаемого объекта и стороны, за счет которой должны устраняться выявленные браки, проводят подробную техническую экспертизу и дают оценку состояния недвижимости. Только имея заключение экспертной комиссии можно выдвигать требования к застройщику относительно ликвидации допущенных при строительстве погрешностей. Если застройщик отказывается оплачивать допущенный по его вине строительный брак, покупатель на основании экспертного заключения обращается в суд и отстаивает свои права.

Если покупатель приобретает коммерческую недвижимость в здании с длительным периодом эксплуатации, стоит особое внимание обратить на степень износа постройки. Все те дефекты, которые на первый взгляд кажутся несерьезными и поверхностными, с течением небольшого количества времени могут превратиться в глобальные разрушения, ремонт которых потребует от покупателя затраты немалых физических усилий и крупной денежной суммы.

Для точного определения технического состояния объекта недвижимости нужно организовать тщательное обследование строительного сооружения. Конечно, ни один застройщик и ни один агент по недвижимости, которые заинтересованы в кратчайшие сроки реализовать имущество, не будут сообщать покупателю обо всех «подводных камнях», с которыми последний столкнется после покупки объекта. Это вполне объяснимо, ведь покупатель, узнав о наличии брака и дефектов, может потребовать снижение стоимости имущества или вовсе отказаться от покупки.

Таким образом, чтобы не попасться на уловки недобросовестных продавцов объектов коммерческой недвижимости и не расплачиваться за некачественно выполненные строительные работы в дальнейшем, важно сосредоточиться не только на явных недостатках объекта, таких как неправильная площадь, плохая планировка и некачественный ремонт, но и обратить внимание на незначительные строительные браки.

Передача объекта коммерческой недвижимости от продавца к покупателю, которая не соответствует требованиям качества, прописанным в договоре продажи имущества, регулируется статьей №475 ГК России, не считая положений о праве покупателя требовать замену товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условия договора.

В соответствии с положениями данной статьи, если недостатки и дефекты объекта не оговорены продавцом, покупатель имущества, который получил товар плохого качества, имеет право выбора: потребовать от продавца существенного снижения стоимости объекта, бесплатной ликвидации всех недостатков в разумные сроки, или же полное возмещение расходов на устранение брака покупателем. Если имеет место серьезное нарушение требований относительно качества объекта коммерческой недвижимости, а именно: выявление недостатков, не поддающихся ликвидации, недостатков на устранение которых потребуются значительные материальные и трудовые затраты, вновь возникающие недостатки после их ликвидации – покупатель имеет право снять с себя выполнение обязательств по договору купли-продажи и потребовать возмещения внесенной оплаты.

Покупатель объекта недвижимости, ни при каких ситуациях, не имеет права требовать замены товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условиям договора.

Касательно сроков возврата денежной суммы: на основании действующего законодательства возврат денег осуществляется в разумные сроки, точного определения которого законодательство не предоставляет. Срок исковой давности (общий срок) составляет 3 года. Но никто не может исключить того факта, что эти дефекты могли быть обнаружены позднее этого срока. Для максимально точного определения качества постройки, необходимо организовать строительно-техническую экспертизу. Только согласно полученному заключению экспертов можно принять правильное решение относительно целесообразности приобретения такого объекта коммерческой недвижимости.

Пункт №3 – Слишком высокая стоимость

Оценивая объекты коммерческой недвижимости, обычно используют несколько способов и подходов. Оценка осуществляется с помощью трех подходов:

  • Доходный – подразумевает постепенную окупаемость потраченных средств за определенное время;

  • Сравнительный – базируется на сопоставлении объекта оценки с подобными объектами, которые выставлены на продажу;

  • Затратный – состоит в расчете расходов на покупку идентичного объекта с учетом износа имущества.

Такая оценка объектов недвижимости носит аналитический характер и системно характеризует имущество. Каждый подход используется для оценки определенного вида недвижимости: для жилых объектов применяется сравнительный подход, для рынка первичного жилья – затратный, а для коммерческих объектов – доходный подход.

Как оценить реальную стоимость объекта недвижимости?

Выделяют три основных способа оценки недвижимости:

Профессиональный оценщик привлекается тогда, когда Вам предстоит сотрудничать с юридическими лицами при осуществлении каких-либо действий с недвижимостью. Отчет, который предоставляет оценщик – это важный официальный документ. Некоторые владельцы прибегают к услугам оценщиков для понимания точной стоимости объекта недвижимости.

Привлечение риэлтора немного отличается от работы оценщика. Риэлтор не предоставляет в конце работы никаких документов. К тому же, найти квалифицированного риэлтора в России очень непросто. Большинство риэлторских агентств, как правило, не отличаются качеством предоставляемых услуг. Штат сотрудников таких организаций зачастую состоит из домохозяек и студентов, которые не имеют необходимых знаний и опыта. Эти люди работают за процент от заключенных сделок, поэтому агентство не занимается развитием и обучением такого персонала. Поэтому, риэлторская оценка будет достоверной, если у Вас есть хороший специалист. В противном случае – это пустая трата времени, средств и простой объекта на рынке недвижимости.

Если Вы разбираетесь в рыночных показателях и умеете их анализировать – оценку объекта недвижимости можно осуществить собственными силами. Этот способ наименее расходный: Вы тратитесь только на печатные издания о рынке недвижимости. Можно использовать данные интернет-ресурсов, и тогда этот способ будет абсолютно бесплатным. Главное – проанализировать максимально большую выборку. Это обеспечит получение наиболее достоверных результатов.

Параметры оценки. Из каких факторов формируется цена?

Как показывает практика, объекты недвижимости, которые переходили из одних рук в другие, имеют более низкую цену, чем объекты с первичными документами. Это объясняется минимальным риском участия третьих лиц, которые могут возражать и оспаривать сделки и правовые акты.

Индивидуальная оценка объектов недвижимости осуществляется для долей или их частей (каждая часть имеет своего владельца) в праве (объект остается физически цельным, но имеет нескольких владельцев) и объектов, которые обременены правами третьих лиц.

Технические характеристики при осуществлении оценки недвижимости

Основным параметром является местонахождение объекта. Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.

Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью. Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта. Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.

Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы. Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения. Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить. Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.

Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории. Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон. Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.

После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект. Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость. В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов. Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.

При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений. После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору. Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.

Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости. К примеру, для проведения стоимостной оценки помещений под офисы, ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания. Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.

Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта. Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.

Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.

При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.

Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки. Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.

С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты. Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму. Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечном итоге покупатель вынужден принять такие условия.

Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% от стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%. Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.

Нет времени изучать сайт?

Закажите обратный звонок и мы перезвоним

в течение 5 минут

Ваше сообщение успешно отправлено

Мы с Вами свяжемся в ближайшее время

Коммерческая недвижимость — что это такое и какая она бывает

Екатерина Свешникова
11 января 2021

Многие клиенты риелторов, желающие инвестировать деньги, а не купить себе квартиру, не знают, что такое коммерческая недвижимость. Поэтому они не задумываются, что для вложения денег можно выбрать не только обычную студию или однушку под сдачу, а, например, офис или магазин. Поговорим о том, что входит в коммерческую недвижимость и выгодно ли ее покупать.

Определение

Что означает «коммерческая недвижимость»? Это сборный термин, под которым понимаются любые объекты недвижимости, где не могут на постоянной основе проживать люди. Наиболее очевидные примеры: кафе, ресторан, офис, магазин, гостиница и т. д.

Опытные риелторы выделяют следующие виды коммерческой недвижимости:

  • Помещение свободного назначения, которое можно использовать для любой цели. В них обычно устраивают спорткомплексы, бары, отели и другие объекты сферы обслуживания.


  • Под розничную торговлю. Они предназначены для различных магазинов, салонов, аптек.


  • Офисные. К этой категории относятся как крупные офисные центры, где находится множество представительств разных компаний, так и здания с одним собственником — какой-нибудь крупной корпорацией.


  • Индустриальные. К этой разновидности относятся различные производственные объекты, а также складские помещения.


  • Социальные. Больницы, медицинские центры, аэропорты, вокзалы — это далеко не все категории объектов, что относятся к коммерческой недвижимости социального назначения. Объединяет данные здания одно: они важны не для отдельного человека или компании, а для функционирования общества, поддержки населения страны.


  • Апартаменты. О них мы уже рассказывали. Это условно жилая недвижимость. Обычно такие «квартиры» сдаются на сутки, но бывает, что люди в них живут постоянно. Правда, сделать прописку в апартаментах проблемно.


У каждого типа свои особенности, но практически все они довольно прибыльны и оправдывают вложения в долгосрочной перспективе. Но, если вы хотите инвестировать в подобные объекты, нужно помнить, что управлять такими квадратными метрами нужно иначе, нежели обычной квартирой.


Какую коммерческую недвижимость выгоднее покупать? Все зависит от ваших ожиданий: бюджета, планируемых сроков окупаемости, ценностей. Однако многие сходятся на том, что наиболее простой и дешевый вариант — складское помещение. Оно требует минимум обслуживания, стоит недорого и всегда востребовано.

Особый вид коммерческой недвижимости

Отдельно стоит сказать о площадях свободного назначения. Они хороши тем, что в законе не прописано инструкций о том, что именно в них должно располагаться. Это означает, что правила устанавливает владелец.

Преимущества такой недвижимости:

  • Универсальность. Нет ограничений, значит, помещение легче сдать, ведь там может находиться практически любой объект.


  • Оснащенность. Обычно помещения свободного назначения уже имеют все необходимые коммуникации (водоснабжение, электроснабжение, отопление).


  • Большой спрос. Относительная свобода действий и возможность договориться с владельцем о тонкостях использования помещений привлекает арендаторов.


Именно поэтому многие инвесторы рассматривают в первую очередь помещения свободного назначения.

Коммерческая и жилая: в чем разница?

Многие спрашивают: что выгоднее — коммерческая или жилая недвижимость? Все зависит от ваших целей. Если вы хотите приобрести жилье для своей семьи, конечно, выгоднее потратить деньги на обычную квартиру. Инвесторам же нужны апартаменты. А вообще, вопрос выгоды обычно возникает, когда речь идет о коммерческой недвижимости, потому что использование ее для систематического получения прибыли — это нормальная практика. Более того, это одно из свойств таких объектов. Их покупают, чтобы вести предпринимательскую деятельность.

Другие моменты, которые отличают коммерческие объекты от жилых:

  • Их обычно сдают или перепродают — это наиболее выгодный вариант владения. Аренда дает производителю, продавцу продукта или тому, кто оказывает услуги, мобильность, а владельцу здания — возможность спокойно зарабатывать.


  • В них часто большие коммунальные платежи. Это обусловлено тем, что квадратные метры покупаются для получения прибыли, а значит, с владельца можно спросить больше.


  • Налоги на недвижимость рассчитываются в зависимости от владельца — физического или юридического лица и т. д. Кстати, ипотека под коммерческую недвижимость тоже бывает, но проценты чаще всего весьма высоки.


Выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость? Определенно да. Но многое зависит от объекта. Важно, где находится будущий магазин, удобно ли он расположен, нет ли рядом мест, которые могут негативно повлиять на бизнес.


Не забывайте, что COVID-19 сильно изменил подходы к бизнесу. Многие виды коммерческой недвижимости стали просто не нужны. Например, все больше людей перебираются из офисов в собственные квартиры. И работодателям выгодна такая схема, ведь они могут освободить пустые помещения и не тратиться на аренду. Поэтому, прежде чем выбирать объект, обдумайте, кому именно и для каких целей вы будете его сдавать.

Если у вас значительный капитал, который вы хотите вложить на длительный срок, то выгоднее купить не квартиру под аренду, а коммерческую недвижимость. В ее покупке и обслуживании есть различные тонкости, но выгодный договор с арендатором оправдает все сложности. Главное — правильно выбрать объект.

Что такое коммерческая недвижимость? Определение и типы

  • 05.10.21
  • ЧТЕНИЕ 10 МИН

Успешная карьера в сфере коммерческой недвижимости начинается с глубокого понимания коммерческой недвижимости — в частности, знания определения коммерческой недвижимости, понимания того, почему она может быть хорошей инвестиционной альтернативой жилой недвижимости и различным типам коммерческой недвижимости.

Что такое коммерческая недвижимость?

Самый простой способ определить коммерческую недвижимость — это собственность, которая потенциально может приносить прибыль за счет прироста капитала или дохода от аренды. Коммерческой недвижимостью может быть что угодно: от офисного здания до жилого дуплекса, ресторана или склада. Если вы можете заработать на сдаче в аренду или хранении и перепродаже, это коммерческая недвижимость.

Чем отличаются инвестиции в коммерческую недвижимость от инвестиций в жилую недвижимость?

В то время как коммерческая недвижимость часто требует больших первоначальных инвестиций, чем жилая недвижимость, потенциальная норма прибыли также часто выше. Вы также можете воспользоваться тройной чистой арендой, которая возлагает финансовую ответственность за расходы, такие как налоги на недвижимость, техническое обслуживание и страхование, в руки арендатора.

В отличие от жилой недвижимости, вы обычно не можете жить в собственности, когда инвестируете в коммерческую недвижимость. Но плюс в том, что вы обычно работаете с владельцами бизнеса (отношения B2B), а не напрямую с арендаторами (отношения B2C). А с доходными предприятиями в качестве арендаторов недвижимости они с большей вероятностью будут придерживаться условий аренды и надежно платить арендную плату.

Какие бывают виды коммерческой недвижимости?

1. Офис

Офисные здания обычно делятся на два типа: городские и пригородные. Городские офисные здания находятся в городах и включают в себя небоскребы и высотные дома, площадь некоторых из которых может достигать нескольких миллионов квадратных футов. Пригородные офисные здания обычно меньше по высоте и иногда группируются в офисные парки.

Офисные здания могут быть мультиарендными или одноарендными, и многие из них строятся по индивидуальному заказу. Они также классифицируются по трем уровням: класс A, класс B и класс C. Международная ассоциация владельцев и управляющих зданий (BOMA) объясняет:

Офисы класса А

  • Самые престижные здания, конкурирующие за первоклассных офисных пользователей с арендной платой выше средней по району. Здания имеют высококачественную стандартную отделку, самые современные системы, исключительную доступность и определенное присутствие на рынке.

Офисы класса B

  • Здания, конкурирующие за широкий круг пользователей с арендной платой в среднем диапазоне для данного района. Отделка зданий удовлетворительная для этого района. Отделка здания от удовлетворительной до хорошей для этого района, а системы адекватные, но здание не может конкурировать с классом А по той же цене.

Офис класса C

  • Здания, конкурирующие за арендаторов, требующие функционального пространства по арендной плате ниже средней по району. Медицинские офисные здания являются особым подсектором в этом пространстве.

Узнайте больше о 3 классах офисных зданий.

2. Розничная торговля

Торговая недвижимость включает в себя недвижимость, в которой расположены магазины и рестораны, которые мы часто посещаем. Они могут быть мультиарендными (часто с якорным или ведущим арендатором, который служит для привлечения трафика к собственности) или одноразовыми, автономными зданиями.

Сектор розничной торговли сложен, так как тип торгового центра определяется многими показателями, в том числе размером, концепцией, типами и количеством арендаторов, торговой площадью.

Здания с одним арендатором включают крупные торговые центры (обычно с национальными сетями, такими как Target, Walmart, Best Buy или Dick’s Sporting Goods) или частные площадки (здания с одним арендатором в торговом центре, часто банк, ресторан или аптека).

Узнайте больше о 7 типах торговой недвижимости.

3. Промышленные

В промышленных зданиях размещаются промышленные объекты для различных арендаторов, и они в основном расположены за пределами городских районов, особенно вдоль основных транспортных маршрутов. Малоэтажные здания также можно сгруппировать в индустриальные парки. Недвижимость подразделяется на четыре типа:

  • Тяжелое производство : Эти здания сильно настраиваются, и производители оборудования должны работать и производить товары и услуги.
  • Легкая сборка : Они не так индивидуальны и могут использоваться для сборки или хранения продукта.
  • Склад для сыпучих материалов: Эти объекты обычно большие и используются в качестве распределительных центров.
  • Flex Industrial : В этих объектах сочетаются как промышленные, так и офисные помещения.

Научно-исследовательские и опытно-конструкторские (НИОКР) объекты являются специализированным типом промышленных предприятий.

Узнайте больше о 8 типах промышленной недвижимости.

4. Многоквартирные дома

Сектор многоквартирных домов охватывает все виды жилой недвижимости, кроме односемейных, включая квартиры, многоквартирные дома, кооперативы и таунхаусы. Как и офисные здания, многоквартирные дома часто подразделяются на классы A, B и C.

Многоквартирные дома, сдаваемые внаем, в частности, подразделяются на несколько типов собственности. Freddie Mac разделил их на шесть разных сегментов:

  • Высотное здание : Здание с девятью или более этажами и как минимум одним лифтом.
  • Среднеэтажное здание : Многоэтажное здание с лифтом, обычно в городской местности.
  • Садовый стиль : Одно-, двух- или трехэтажный жилой комплекс, построенный в виде сада в пригородной, сельской или городской местности; здания могут иметь или не иметь лифты
  • Walk-up : Четырех-шестиэтажное здание без лифта.
  • Поселок промышленного жилья : Поселок, в котором оператор сдает в аренду земельные участки владельцам готовых домов.
  • Жилье специального назначения: Многоквартирный дом любого типа, предназначенный для определенного сегмента населения, включая студенческое жилье, жилье для пожилых людей и субсидируемое (для малоимущих или для лиц с особыми потребностями) жилье.

5. Гостиница

Гостиничный сектор охватывает учреждения, предоставляющие размещение, питание и другие услуги путешественникам и туристам. Гостиницы могут быть независимыми (бутики) или помеченными — последнее означает, что они являются частью крупной гостиничной сети, такой как Marriott или Sheraton. Real Capital Analytics делит их на шесть отдельных категорий:

  • Ограниченное обслуживание: В отеле нет обслуживания номеров, ресторана и консьержа.
  • Полное обслуживание: Включает обслуживание номеров и ресторан на территории.
  • Бутик : Расположен в городе или на курорте, имеет полный спектр удобств, не является частью национальной сети и имеет меньше номеров.
  • Казино : Содержит игровой компонент, такой как видеопокер или игровые автоматы.
  • Продленное пребывание: Ограниченное обслуживание с полностью оборудованными кухнями в номерах и более просторными номерами для длительного проживания.
  • Курорт : Большой участок земли с полным спектром услуг в типичном курортном месте (например, на Гавайях или в Орландо), с прилегающим полем для гольфа, аквапарком или развлекательным центром.

6. Специальное назначение

Недвижимость специального назначения может принадлежать инвесторам в коммерческую недвижимость, но не относится ни к одному из упомянутых выше секторов. Например, парки развлечений, церкви, склады самообслуживания и дорожки для боулинга являются объектами специального назначения.

Как лучше всего начать работу в сфере коммерческой недвижимости?

Независимо от того, покупаете ли вы, продаете или инвестируете, самый простой способ начать работу с коммерческой недвижимостью — это читать блоги о коммерческой недвижимости, слушать подкасты CRE и узнавать больше о местном рынке коммерческой недвижимости через группы в социальных сетях. и исследования рынка.

Что такое коммерческая недвижимость?

Ли Барнуэлл/Adobe Stock

4 минуты чтения
Опубликовано 23 сентября 2022 г.

Логотип Bankrate

Банкрейт обещание

В Bankrate мы стремимся помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. При этом мы строго придерживаемся
,
этот пост может содержать ссылки на продукты наших партнеров. Вот объяснение для .

Логотип банка

Редакционная честность

Bankrate придерживается строгой редакционной политики, поэтому вы можете быть уверены, что мы ставим ваши интересы на первое место. Наши отмеченные наградами редакторы и репортеры создают честный и точный контент, который поможет вам принимать правильные финансовые решения.

Ключевые принципы

Мы ценим ваше доверие. Наша миссия состоит в том, чтобы предоставить читателям точную и непредвзятую информацию, и у нас есть редакционные стандарты, чтобы гарантировать, что это произойдет. Наши редакторы и репортеры тщательно проверяют редакционные материалы, чтобы убедиться, что информация, которую вы читаете, является точной. Мы поддерживаем брандмауэр между нашими рекламодателями и нашей редакцией. Наша редакция не получает прямого вознаграждения от наших рекламодателей.

Редакционная независимость

Редакция Bankrate пишет от имени ВАС — читателя. Наша цель — дать вам лучший совет, который поможет вам принимать разумные решения в области личных финансов. Мы следуем строгим правилам, чтобы рекламодатели не влияли на наш редакционный контент. Наша редакция не получает прямой компенсации от рекламодателей, а наш контент тщательно проверяется для обеспечения точности. Итак, читаете ли вы статью или обзор, вы можете быть уверены, что получаете достоверную и надежную информацию.

Логотип банка

Как мы зарабатываем деньги

У вас есть вопросы о деньгах. Банкрейт имеет ответы. Наши специалисты помогают вам управлять своими деньгами уже более четырех десятилетий. Мы постоянно стремимся предоставлять потребителям экспертные советы и инструменты, необходимые для достижения успеха на протяжении всей их финансовой жизни.

Bankrate придерживается строгой редакционной политики, поэтому вы можете быть уверены, что наш контент правдив и точен. Наши отмеченные наградами редакторы и репортеры создают честный и точный контент, который поможет вам принимать правильные финансовые решения. Контент, созданный нашей редакцией, является объективным, основанным на фактах и ​​не зависит от наших рекламодателей.

Мы открыто говорим о том, как мы можем предоставить вам качественный контент, конкурентоспособные цены и полезные инструменты, объясняя, как мы зарабатываем деньги.

Bankrate.com — это независимый, поддерживаемый рекламой издатель и сервис сравнения. Мы получаем вознаграждение в обмен на размещение спонсируемых продуктов и услуг или за то, что вы нажимаете на определенные ссылки, размещенные на нашем сайте. Таким образом, эта компенсация может повлиять на то, как, где и в каком порядке продукты отображаются в категориях списка. Другие факторы, такие как наши собственные собственные правила веб-сайта и то, предлагается ли продукт в вашем регионе или в выбранном вами диапазоне кредитного рейтинга, также могут влиять на то, как и где продукты отображаются на этом сайте. Хотя мы стремимся предоставлять широкий спектр предложений, Bankrate не включает информацию о каждом финансовом или кредитном продукте или услуге.

Коммерческая недвижимость – это земля, на которой можно вести бизнес для получения дохода. В отличие от жилой недвижимости, которая может использоваться только в качестве основного места жительства или для сдачи в аренду жилья, коммерческая недвижимость определяется законом как имущество, предназначенное для бизнеса с целью получения дохода. Доход от коммерческой недвижимости может поступать от взимания арендной платы с предприятий или частных лиц, сдающих помещение в аренду, или от собственника, который сам ведет бизнес на собственности.

Что такое коммерческая недвижимость?

Местные законы определяют, какие районы предназначены для коммерческого использования, а какие для проживания, посредством процесса, называемого зонированием. Жилые районы включают в себя жилье для одной или нескольких семей и имеют минимальный трафик и шум. Коммерческие площади допускают более широкий спектр типов зданий и хозяйственной деятельности, которые в противном случае могут мешать повседневной жизни, если они не отделены от жилых районов.

Здания в коммерческом районе должны содержать бизнес или предприятия. В городских условиях это могут быть большие офисные здания, сдаваемые в аренду многим различным предприятиям, или объекты, которые взимают арендную плату с нескольких клиентов, например, складские помещения или медицинские офисные здания. Коммерческая недвижимость в загородных районах часто состоит из одного предприятия на здание, например автомойки или ресторана. В обоих случаях владелец недвижимости будет получать надежный доход от аренды или может выбрать управление собственным предприятием.

Типы коммерческой недвижимости

Офисные помещения

Офисные здания содержат рабочие помещения — как правило, корпоративные или профессиональные предприятия (в отличие от торговых или производственных). Офисные помещения принято делить на три класса.

  • Класс А — высшая классификация офисных зданий. Офисные здания класса А, как правило, находятся в зоне повышенного спроса, имеют современный стиль и могут быть недавно построены или полностью реконструированы, с первоклассной инфраструктурой и разнообразными услугами и удобствами, привлекательными для компаний. Эти здания предлагают преимущество роскоши, местоположения и нового строительства.
  • Класса B занимают место между зданиями классов A и C: они представляют собой баланс между стоимостью и качеством. Это могут быть районы со скромным спросом. Их структура и интерьер содержатся в хорошем состоянии, но не являются самыми роскошными или современными.

    • Офисные здания класса C

  • могут быть самыми доступными для приобретения, но часто оказываются в нижней части спектра по отделке, деловому спросу и прибыльности. Они могут быть расположены на окраине города или пригородного делового района, иметь очень мало удобств и могут потребовать более масштабного ремонта интерьеров и экстерьеров.

Промышленное использование

Промышленные здания могут варьироваться от тяжелых производственных до легких сборочных цехов; они также могут включать в себя складские и объемные складские конструкции. Это одна из самых регулируемых форм недвижимости. Правила промышленного зонирования могут быть очень сложными, в зависимости от типа задействованной отрасли: например, нефтеперерабатывающие заводы не могут быть построены на любой территории, зонированной для промышленного использования. В зависимости от законодательства города и штата, а также области интереса, промышленное использование коммерческой недвижимости может быть более или менее осуществимым.

Розничная торговля

Коммерческая недвижимость, используемая для розничной торговли, охватывает все места, где вы совершаете покупки и оплачиваете товары или услуги, включая:

  1. Гостиницы
  2. Курорты
  3. Казино
  4. Торговые центры и моллы
  5. Рестораны, бары
  6. Парикмахерские и спа
  7. Прачечные
  8. Универмаги и бутики одежды
  9. Тренажерные залы, спортивные центры
  10. Любое другое заведение, где можно потратить деньги

Аренда многоквартирных домов

Если коммерческую недвижимость обычно противопоставляют жилой недвижимости, то многоквартирные дома (многоквартирные дома, рядные дома, дома престарелых и т. д.) представляют собой своего рода гибрид: да, в них живут люди, но они представляют собой бизнеса и приносят доход физическому или юридическому лицу, которому они принадлежат. По сути, здания или группы зданий с пятью или более жилыми единицами фактически определяются как коммерческая, а не жилая недвижимость. Здания с одной-четырьмя сдаваемыми в аренду квартирами обычно по-прежнему подпадают под классификацию жилой недвижимости, хотя в финансовых кругах их считают инвестиционной недвижимостью (чтобы внести путаницу).

По этой причине местные законы о зонировании часто идут дальше, чем просто выделение площадей для жилого или коммерческого использования, но часто подразделяют их на отдельные или многоквартирные дома. Вот почему коммерческая застройка новых жилых комплексов часто имеет тенденцию концентрироваться в определенных районах или районах муниципалитета.

Как можно инвестировать в коммерческую недвижимость?

Напрямую

Прямые или активные инвестиции в коммерческую недвижимость означают самостоятельное владение недвижимостью и управление ею. Вы можете инвестировать в недвижимость напрямую, работая с агентом по недвижимости или адвокатом, чтобы изучить варианты, выбрать недвижимость и сделать предложение. Обычно вам нужно иметь значительные активы для финансирования покупки или работы с кредитором, специализирующимся на кредитах на коммерческую недвижимость. Вы также можете организовать синдикацию вокруг конкретной коммерческой инвестиционной возможности для привлечения средств от целой группы инвесторов.

Косвенно

Если управление зданием или сооружением слишком сложно или рискованно для вас, вы также можете инвестировать в недвижимость косвенно: не покупая физическое имущество самостоятельно, а покупая долю в компании или товариществе, которое это делает. Люди, которые участвуют таким образом, известны как пассивные инвесторы в недвижимость. Они участвуют в доходах и прибыли, которые приносит недвижимость, но не принимают никаких решений по этому поводу.

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — это, по сути, публично торгуемая компания, которая инвестирует в недвижимость: вы покупаете ее акции, как любые другие акции. REIT доступны для всех типов недвижимости, поэтому вы можете сузить свой инвестиционный выбор, например, до зданий класса А.