Содержание
Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость
Приобретение коммерческого объекта недвижимости – это ответственное и серьезное решение. Малейшая ошибка или неточность могут привести к потере нескольких миллионов. Независимо от сложности сделки купли-продажи недвижимости, стоит быть крайне внимательным и знать все тонкости и последовательность действий, поэтапное выполнение которых позволит приобрести коммерческую недвижимость без потерь и убытков.
Наиболее прибыльным методом инвестирования в России на данный момент считается покупка коммерческих объектов недвижимости в столице и Подмосковье. Владелец такого нежилого помещения, независимо от экономической ситуации и обстоятельств, в любом случае останется в плюсе, имея стабильную денежную прибыль от сдачи имущества в аренду. К тому существует множество успешно развивающихся фирм и компаний, желающих купить офисные и другие помещения, которые имеют статус нежилых объектов для осуществления коммерческой деятельности.
После длительных поисков подходящего варианта коммерческой недвижимости, на которые были потрачены не один месяц или даже год, Вы, в конце концов, подобрали подходящий объект и договорились с продавцом о его стоимости.
Что делать дальше? Какие тонкости и нюансы важно учитывать, чтобы эффективно провести сделку и выгодно купить коммерческую недвижимость?
Пункт №1 – юридическая сторона вопроса и право собственности застройщика
Противозаконные рейдерские захваты, к счастью, остались в прошлом, но люди, специализирующиеся на организации и проведении таких захватов, продолжают свою деятельность и сегодня. Их опыт и навыки нередко используются в целях решения вопроса незаконным путем. Особенно риск таких махинаций возрастает в период кризиса, когда покупателям необходимо быть особенно бдительными и осторожными.
При осуществлении операций с недвижимым имуществом особая осторожность не помешает в том случае, если продавец переживает финансовые трудности. В современной практике встречается масса примеров, когда первичные владельцы, имеющие финансовые проблемы, реализовывали объекты недвижимости, при этом оставляя за собой какие-то права и юридические лазейки. Такие продавцы после решения своих материальных вопросов за счет средств, полученных от продажи имущества, нередко в судебном порядке требовали от покупателя возврата реализованной недвижимости.
Таким образом, четкость и правильность оформления сделки, а также юридическая чистота являются ключевыми факторами успешного приобретения коммерческих объектов недвижимости. Только так можно свести к нулю риски, связанные с утратой имущества, и риски предъявления необоснованных финансовых претензий или требований со стороны застройщика по возмещению убытков средствами покупателя. Вопросы приобретения именно юридически чистой недвижимости, а также сохранения средств и самого объекта недвижимости становятся наиболее актуальными для многих покупателей.
Для покупателей коммерческой недвижимости потенциальную опасность представляет множество рисков, которые могут приводить к долгим судебным разбирательствам, сопровождающимся потерей сил, нервов и финансов, а также возможной конечной утратой имущества.
Различают несколько максимально серьезных рисков для покупателя:
отсутствие прав у продавца на объект недвижимости;
спорный характер прав на объект недвижимости;
некорректное оформление прав на объект недвижимости;
вероятность признания сделки купли-продажи недействительной;
вероятность виндикации объекта недвижимости после его приобретения;
вероятность дополнительных расходов, необходимых для эксплуатации объекта по его прямому назначению;
вероятность появления третьих лиц и предъявления им требований по возмещению убытков или возврату долгов, связанных с владением или эксплуатацией недвижимого имущества.
В случае, если не уделить профессиональное внимание сделке купли-продажи, — такое приобретение может повлечь за собой невыгодные, а иногда и крайне тяжелые последствия владения имуществом. Особенно это относится к договорам, заключенным с банками. В крупных банковских структурах имеются специально обученные и подготовленные юристы, которые действуют исключительно в интересах банка. Не доскональная разработка плана сделки купли-продажи, несоблюдение всех правил юридической безопасности, отсутствие юридической экспертизы всех необходимых документов и самого договора влекут за собой высокую вероятность рейдерских захватов купленной коммерческой недвижимости.
Как правило, оформление сделок по недвижимости осуществляется на основе типовых форм документов, которые не могут учесть все особенности каждого конкретного объекта коммерческой недвижимости. Почти все договора составлены с употреблением общих фраз и стандартных условий, а также плохо продуманы план сделки и возможные сценарии развития ситуации при подготовке к сделке и в некоторый период после ее заключения.
В таких случаях покупатели объектов недвижимости могут иметь проблемы относительно выхода из сделки, трудности с оформлением прав собственности на приобретенный объект и вероятность затяжных судебных разбирательств по любым из пунктов, прописанных в договоре.
Если не осуществить тщательную проверку недвижимости относительно любых связанных с ней судебных споров – высока вероятность предъявления прав на реализованный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Это влечет за собой негативные последствия для покупателя: отстаивание прав в суде и непростое разрешение возникающих конфликтов. Более серьезные проблемы появляются при требовании погасить банковские долги или рассчитаться с криминальными структурами.
Коммерческие объекты недвижимости имеют особый юридический статус. В случае несоблюдения процедуры заключения сделки купли–продажи такого имущества вероятны оспаривание сделки и появление конфликтных ситуаций с органами государственной власти. При недостаточной проработке детального плана проведения сделки, покупатель может быть обманут, или потерять объект недвижимости, а также денежные средства и понести значительные убытки.
Для устранения перечисленных выше рисков и сведения к нулю вероятности возникновения негативных последствий необходимо осуществить тщательную юридическую проверку самого объекта коммерческой недвижимости, а также его продавца. Важно также детально расписать схему сделки и последовательность всех действий, максимально подробно и четко сформулировать все условия договора, учитывая сам момент заключения и некоторый период после сделки. Следует разобрать возможные юридические последствия дальнейших отношений и выбрать правильную линию поведения.
Фундамент сделки окажется юридически непрочным и ненадежным при недостаточной подготовке к сделке и некачественном мониторинге объекта коммерческой недвижимости. В таком случае повышается вероятность образования юридических «пустот» и разрушения конструкции самой сделки. Поэтому, если Вы приняли решение купить объект коммерческой недвижимости, ключевым фактором, который обеспечивает надежность и успех сделки, является юридическая поддержка и грамотность.
Пункт №2 – Скрытые риски при покупке объектов некоммерческой недвижимости
Покупая коммерческую недвижимость, будущий владелец зачастую не располагает полной информацией о качественных и технических характеристиках объекта. Практически каждому продавцу свойственно преувеличивать положительные качества своего товара и не акцентировать внимание на недостатках. Имея не совсем достоверную картину о характеристиках объекта, покупатель может столкнуться со значительными финансовыми потерями после его приобретения.
К примеру, если покупатель выбирает вариант коммерческого объекта недвижимости в новостройке, в скором времени он видит, что многие работы выполнены поверхностно и некачественно: стены имеют неровную поверхность или трещины, окна протекают или продуваются, инженерные сетевые приборы имеют отклонения и следы протекания, а стяжка на полу и вовсе может отсутствовать. Встречаются случаи явного несоответствия общей площади и планировки объекта оговоренным и зафиксированным в договоре размерам и параметрам.
Если покупатель пытается заставить застройщика исправить обнаруженные неточности и дефекты, то в большинстве случаев последний заявляет, что объект коммерческой недвижимости выполнен на основании строительных норм и другой нормативной документации, а оплату всех расходов по устранению брака покупатель должен осуществлять самостоятельно. Это, конечно, неправильно и ликвидировать такие дефекты в основном всегда должен застройщик за свой счет.
С целью четкого определения всех технических характеристик приобретаемого объекта и стороны, за счет которой должны устраняться выявленные браки, проводят подробную техническую экспертизу и дают оценку состояния недвижимости. Только имея заключение экспертной комиссии можно выдвигать требования к застройщику относительно ликвидации допущенных при строительстве погрешностей. Если застройщик отказывается оплачивать допущенный по его вине строительный брак, покупатель на основании экспертного заключения обращается в суд и отстаивает свои права.
Если покупатель приобретает коммерческую недвижимость в здании с длительным периодом эксплуатации, стоит особое внимание обратить на степень износа постройки. Все те дефекты, которые на первый взгляд кажутся несерьезными и поверхностными, с течением небольшого количества времени могут превратиться в глобальные разрушения, ремонт которых потребует от покупателя затраты немалых физических усилий и крупной денежной суммы.
Для точного определения технического состояния объекта недвижимости нужно организовать тщательное обследование строительного сооружения. Конечно, ни один застройщик и ни один агент по недвижимости, которые заинтересованы в кратчайшие сроки реализовать имущество, не будут сообщать покупателю обо всех «подводных камнях», с которыми последний столкнется после покупки объекта. Это вполне объяснимо, ведь покупатель, узнав о наличии брака и дефектов, может потребовать снижение стоимости имущества или вовсе отказаться от покупки.
Таким образом, чтобы не попасться на уловки недобросовестных продавцов объектов коммерческой недвижимости и не расплачиваться за некачественно выполненные строительные работы в дальнейшем, важно сосредоточиться не только на явных недостатках объекта, таких как неправильная площадь, плохая планировка и некачественный ремонт, но и обратить внимание на незначительные строительные браки.
Передача объекта коммерческой недвижимости от продавца к покупателю, которая не соответствует требованиям качества, прописанным в договоре продажи имущества, регулируется статьей №475 ГК России, не считая положений о праве покупателя требовать замену товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условия договора.
В соответствии с положениями данной статьи, если недостатки и дефекты объекта не оговорены продавцом, покупатель имущества, который получил товар плохого качества, имеет право выбора: потребовать от продавца существенного снижения стоимости объекта, бесплатной ликвидации всех недостатков в разумные сроки, или же полное возмещение расходов на устранение брака покупателем. Если имеет место серьезное нарушение требований относительно качества объекта коммерческой недвижимости, а именно: выявление недостатков, не поддающихся ликвидации, недостатков на устранение которых потребуются значительные материальные и трудовые затраты, вновь возникающие недостатки после их ликвидации – покупатель имеет право снять с себя выполнение обязательств по договору купли-продажи и потребовать возмещения внесенной оплаты.
Покупатель объекта недвижимости, ни при каких ситуациях, не имеет права требовать замены товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условиям договора.
Касательно сроков возврата денежной суммы: на основании действующего законодательства возврат денег осуществляется в разумные сроки, точного определения которого законодательство не предоставляет. Срок исковой давности (общий срок) составляет 3 года. Но никто не может исключить того факта, что эти дефекты могли быть обнаружены позднее этого срока. Для максимально точного определения качества постройки, необходимо организовать строительно-техническую экспертизу. Только согласно полученному заключению экспертов можно принять правильное решение относительно целесообразности приобретения такого объекта коммерческой недвижимости.
Пункт №3 – Слишком высокая стоимость
Оценивая объекты коммерческой недвижимости, обычно используют несколько способов и подходов. Оценка осуществляется с помощью трех подходов:
Доходный – подразумевает постепенную окупаемость потраченных средств за определенное время;
Сравнительный – базируется на сопоставлении объекта оценки с подобными объектами, которые выставлены на продажу;
Затратный – состоит в расчете расходов на покупку идентичного объекта с учетом износа имущества.
Такая оценка объектов недвижимости носит аналитический характер и системно характеризует имущество. Каждый подход используется для оценки определенного вида недвижимости: для жилых объектов применяется сравнительный подход, для рынка первичного жилья – затратный, а для коммерческих объектов – доходный подход.
Как оценить реальную стоимость объекта недвижимости?
Выделяют три основных способа оценки недвижимости:
Профессиональный оценщик привлекается тогда, когда Вам предстоит сотрудничать с юридическими лицами при осуществлении каких-либо действий с недвижимостью. Отчет, который предоставляет оценщик – это важный официальный документ. Некоторые владельцы прибегают к услугам оценщиков для понимания точной стоимости объекта недвижимости.
Привлечение риэлтора немного отличается от работы оценщика. Риэлтор не предоставляет в конце работы никаких документов. К тому же, найти квалифицированного риэлтора в России очень непросто. Большинство риэлторских агентств, как правило, не отличаются качеством предоставляемых услуг.
Штат сотрудников таких организаций зачастую состоит из домохозяек и студентов, которые не имеют необходимых знаний и опыта. Эти люди работают за процент от заключенных сделок, поэтому агентство не занимается развитием и обучением такого персонала. Поэтому, риэлторская оценка будет достоверной, если у Вас есть хороший специалист. В противном случае – это пустая трата времени, средств и простой объекта на рынке недвижимости.
Если Вы разбираетесь в рыночных показателях и умеете их анализировать – оценку объекта недвижимости можно осуществить собственными силами. Этот способ наименее расходный: Вы тратитесь только на печатные издания о рынке недвижимости. Можно использовать данные интернет-ресурсов, и тогда этот способ будет абсолютно бесплатным. Главное – проанализировать максимально большую выборку. Это обеспечит получение наиболее достоверных результатов.
Параметры оценки. Из каких факторов формируется цена?
Как показывает практика, объекты недвижимости, которые переходили из одних рук в другие, имеют более низкую цену, чем объекты с первичными документами.
Это объясняется минимальным риском участия третьих лиц, которые могут возражать и оспаривать сделки и правовые акты.
Индивидуальная оценка объектов недвижимости осуществляется для долей или их частей (каждая часть имеет своего владельца) в праве (объект остается физически цельным, но имеет нескольких владельцев) и объектов, которые обременены правами третьих лиц.
Технические характеристики при осуществлении оценки недвижимости
Основным параметром является местонахождение объекта. Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.
Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью. Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта.
Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.
Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы. Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения. Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить. Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.
Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории. Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон.
Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.
После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект. Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость. В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов. Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.
При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений. После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору.
Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.
Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости. К примеру, для проведения стоимостной оценки помещений под офисы, ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания. Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.
Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта. Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.
Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.
При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.
Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки. Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.
С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты.
Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму. Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечном итоге покупатель вынужден принять такие условия.
Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% от стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%. Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.
Нет времени изучать сайт?
Закажите обратный звонок и мы перезвоним
в течение 5 минут
Ваше сообщение успешно отправлено
Мы с Вами свяжемся в ближайшее время
Помещение для бизнеса: что нужно учитывать при покупке коммерческой недвижимости
Для любой компании приобретение коммерческой недвижимости может превратиться из получения внешне привлекательного актива в потерю денег и времени.
Этой ситуации можно избежать, если перед заключением сделки изучить все документы на объект, внимательно изучить помещение и запросить информацию о нём в профильных ведомствах. О том, что следует учесть при покупке недвижимости для бизнеса, в своей авторской колонке для Biz360.ru рассказала создатель проекта «Без риелтора. Всё просто» Галина Серая.
Досье
Галина Серая – специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, создатель проекта
«Без риелтора. Всё просто». Окончила Челябинский юридический институт МВД. С 2000 года работает в сфере недвижимости, за это время провела более 600 сделок. В 2016 году создала образовательный онлайн-проект по самостоятельной покупке недвижимости «Без риелтора. Всё просто». Параллельно разработала услугу юридического онлайн-сопровождения сделок с недвижимостью.
Выбрать локацию
Если ваш бизнес зависит от количества приходящих клиентов, то при выборе помещения важно проверить его с точки зрения трафика.
Как измеряется трафик? Можно встать возле объекта на улице и посчитать, сколько людей проходит мимо него в разное время. Выделите на это целый день и отдельно проведите наблюдение в будние и выходные дни. Лучше потратить на довольно простое исследование два-три дня, чем купить неподходящее помещение.
Также можно провести опрос. Если в выбранном месте вы планируете открыть столовую или кафе, спросите у местных жителей и сотрудников ближайших офисов, нужно ли им здесь такое заведение, сколько они готовы тратить в нём денег и т.д.
К примеру, если никто не захотел здесь видеть столовую – тогда проведите опрос о необходимости в этом месте продуктового магазина, парикмахерской или аптеки. Если вы планируете купить помещение для собственного бизнеса, то таким образом поймёте перспективное направление. А если собираетесь сдавать его в аренду, выясните, кто может стать вашим перспективным арендатором, чей бизнес в выбранной локации будет успешно функционировать.
Наличие большого количества бизнесов в данном месте свидетельствует о том, что там, очевидно, хороший трафик, который обеспечивает достаточным количеством клиентов все компании. Если же вокруг пусто и магазинов или парикмахерских нет, то тут бизнес, скорее всего, не сможет заработать.
Учитывать назначение объекта
Чтобы покупка коммерческой недвижимости была эффективной, приобретаемое помещение должно иметь многофункциональное назначение: например, чтобы его можно было задействовать одновременно под офис, склад и торговлю. Это позволит вам не арендовать или покупать дополнительные площади, а разместить всё, что необходимо для работы вашей компании, в одной локации.
Необходимо учитывать требования, предъявляемые законодательством к помещениям, которые используются разными видами бизнеса. Например, если вы открываете кофейню – популярный ныне стартаперский бизнес – то в ней нужно предусмотреть наличие двух отдельных входов: основного и погрузочно-разгрузочного.
Магазин, торгующий алкоголем, не может размещаться на расстоянии ближе 50-100 метров от детских учреждений (в разных городах разные требования, которые принимаются как на местном уровне, так и на федеральном). Поэтому приобретая помещение для магазина алкогольной продукции, обратите внимание на близость детских и образовательных учреждений.
Вникнуть в технические детали
Самая оптимальная для малого бизнеса площадь коммерческой недвижимости — в пределах 80-100 квадратных метров. Объект площадью 30-40 «квадратов» можно считать неликвидным, так как у бизнеса, пусть и малого, меньше возможностей для его эффективного использования. Такое помещение станет проблемой, если бизнес чуть вырастет – для него придётся искать новые площади.
Также имеют ограниченный спрос помещения площадью 250-300 квадратных метров. Если, конечно, это не хорошо проходимое место, которое может взять в аренду крупное заведение типа «Макдональдса».
У любого коммерческого помещения должна быть узаконена входная группа и иметься разрешение на размещение вывески на здании. Если этого нет, уточните, можно ли оформить необходимые разрешительные документы.
После этого мы изучаем технические характеристики. В помещение обязательно должны быть заведены все коммуникации. Естественно, находиться они должны в рабочем состоянии. Если какие-то коммуникации отсутствуют, необходимо выяснить, существует ли техническая возможность подключения к ним. Лучше общаться по этому поводу напрямую с организациями, предоставляющими коммунальные услуги.
Довольно часто продаются коммерческие помещения, в которых есть электричество, но его мощности мало для потребностей бизнеса – например, всего 3 кВт. Даже на квартиру площадью 60 квадратных метров проводится 4 кВт. Поэтому нужно выяснить, можно ли увеличить мощность электроэнергии хотя бы до 15 кВт.
Если мы говорим о Москве, то я сомневаюсь, что везде это технически возможно.
Потому что в отдельных районах может не хватать мощности местных подстанций. Если это не прояснить перед заключением сделки, можно приобрести понравившееся помещение по хорошей цене, но использовать его в дальнейшем будет невозможно.
Обезопасить себя от претензий на собственность
Нужно проверить право собственности на объект. Изучите документы, на основании которых было зарегистрировано данное право. Лучше, если к этому процессу вы привлечёте юриста.
Если говорить о Москве, то здесь правительство города устраивает аукционы, на которых реализует своё недвижимое имущество. Но даже в этом случае нет 100% гарантии по чистоте сделки.
Чтобы убедиться, что объект действительно «чист» в плане прав собственности, запросите документы у организаторов торгов – профильных департаментов правительства Москвы или в Росимуществе. Даже если идёт речь о продаже права аренды, следует уточнить информацию о возникновении права собственности, чтобы потом вас не выгнали из этого помещения, расторгнув сделку.
Возможная ситуация. Предприниматель купил подвальное помещение в жилом доме, которое администрация города включила каким-то образом в свою собственность, а затем перевела его в статус нежилого и выставила на торги. По закону, это помещение остаётся местом общего пользования для жильцов дома. И когда предприниматель, купивший его, откроет здесь заведение, против которого будут выступать жильцы, они могут обжаловать в суде сделку о покупке подвального помещения и переводе его в собственность города.
В России таких объектов очень много, потому что в стране несовершенная система государственной регистрации, возникновения и перехода права собственности.
Избежать долгов предшественников
У предыдущего владельца коммерческой недвижимости могли остаться задолженности по коммунальным платежам. По закону долги старого собственника не переходят на нового. Но нужно понимать, что при заключении договоров о поставке коммунальных услуг могут возникнуть сложности у нового владельца.
Вплоть до отказа в предоставлении коммунальных услуг. Вопрос с задолженностью по «коммуналке» необходимо выяснить до заключения сделки. Иногда такие долги могут превышать стоимость самого помещения.
Если прежний владелец не платил взносы на капремонт, то гасить эти долги придётся новому собственнику. Долги по капремонту остаются за объектом и переходят от старого владельца помещения.
Чтобы узнать, есть ли задолженность по коммунальным платежам у понравившегося вам объекта, нужно позвонить в Фонд капитального ремонта. Для выяснения этого вопроса необходимо сообщить адрес помещения. Кроме этого можно обратиться в управляющую компанию.
Вместо заключения
Нужно принимать решение о покупке коммерческой недвижимости не эмоционально, а рационально. Ошибка многих предпринимателей — стремление во что бы то ни стало купить понравившееся помещение быстро, без просмотра документов и без осмотра объекта. Так делать не стоит.
Нужно успокоиться и погрузиться в изучение документов.
Читайте также:
Скидки и распродажи: полезный инструмент или ловушка для бизнеса.
Как бороться с сезонным спадом продаж: опыт 15 компаний из разных сфер.
Войти в долю: как заработать на коллективных инвестициях в недвижимость.
Коммерческая недвижимость — что это такое и какая она бывает
Екатерина Свешникова
11 января 2021
Многие клиенты риелторов, желающие инвестировать деньги, а не купить себе квартиру, не знают, что такое коммерческая недвижимость. Поэтому они не задумываются, что для вложения денег можно выбрать не только обычную студию или однушку под сдачу, а, например, офис или магазин. Поговорим о том, что входит в коммерческую недвижимость и выгодно ли ее покупать.
Определение
Что означает «коммерческая недвижимость»? Это сборный термин, под которым понимаются любые объекты недвижимости, где не могут на постоянной основе проживать люди.
Наиболее очевидные примеры: кафе, ресторан, офис, магазин, гостиница и т. д.
Опытные риелторы выделяют следующие виды коммерческой недвижимости:
- Помещение свободного назначения, которое можно использовать для любой цели. В них обычно устраивают спорткомплексы, бары, отели и другие объекты сферы обслуживания.
- Под розничную торговлю. Они предназначены для различных магазинов, салонов, аптек.
- Офисные. К этой категории относятся как крупные офисные центры, где находится множество представительств разных компаний, так и здания с одним собственником — какой-нибудь крупной корпорацией.
- Индустриальные. К этой разновидности относятся различные производственные объекты, а также складские помещения.
- Социальные. Больницы, медицинские центры, аэропорты, вокзалы — это далеко не все категории объектов, что относятся к коммерческой недвижимости социального назначения. Объединяет данные здания одно: они важны не для отдельного человека или компании, а для функционирования общества, поддержки населения страны.
- Апартаменты. О них мы уже рассказывали. Это условно жилая недвижимость. Обычно такие «квартиры» сдаются на сутки, но бывает, что люди в них живут постоянно. Правда, сделать прописку в апартаментах проблемно.
У каждого типа свои особенности, но практически все они довольно прибыльны и оправдывают вложения в долгосрочной перспективе. Но, если вы хотите инвестировать в подобные объекты, нужно помнить, что управлять такими квадратными метрами нужно иначе, нежели обычной квартирой.
Какую коммерческую недвижимость выгоднее покупать? Все зависит от ваших ожиданий: бюджета, планируемых сроков окупаемости, ценностей. Однако многие сходятся на том, что наиболее простой и дешевый вариант — складское помещение. Оно требует минимум обслуживания, стоит недорого и всегда востребовано.
Особый вид коммерческой недвижимости
Отдельно стоит сказать о площадях свободного назначения. Они хороши тем, что в законе не прописано инструкций о том, что именно в них должно располагаться.
Это означает, что правила устанавливает владелец.
Преимущества такой недвижимости:
- Универсальность. Нет ограничений, значит, помещение легче сдать, ведь там может находиться практически любой объект.
- Оснащенность. Обычно помещения свободного назначения уже имеют все необходимые коммуникации (водоснабжение, электроснабжение, отопление).
- Большой спрос. Относительная свобода действий и возможность договориться с владельцем о тонкостях использования помещений привлекает арендаторов.
Именно поэтому многие инвесторы рассматривают в первую очередь помещения свободного назначения.
Коммерческая и жилая: в чем разница?
Многие спрашивают: что выгоднее — коммерческая или жилая недвижимость? Все зависит от ваших целей. Если вы хотите приобрести жилье для своей семьи, конечно, выгоднее потратить деньги на обычную квартиру. Инвесторам же нужны апартаменты. А вообще, вопрос выгоды обычно возникает, когда речь идет о коммерческой недвижимости, потому что использование ее для систематического получения прибыли — это нормальная практика.
Более того, это одно из свойств таких объектов. Их покупают, чтобы вести предпринимательскую деятельность.
Другие моменты, которые отличают коммерческие объекты от жилых:
- Их обычно сдают или перепродают — это наиболее выгодный вариант владения. Аренда дает производителю, продавцу продукта или тому, кто оказывает услуги, мобильность, а владельцу здания — возможность спокойно зарабатывать.
- В них часто большие коммунальные платежи. Это обусловлено тем, что квадратные метры покупаются для получения прибыли, а значит, с владельца можно спросить больше.
- Налоги на недвижимость рассчитываются в зависимости от владельца — физического или юридического лица и т. д. Кстати, ипотека под коммерческую недвижимость тоже бывает, но проценты чаще всего весьма высоки.
Выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость? Определенно да. Но многое зависит от объекта. Важно, где находится будущий магазин, удобно ли он расположен, нет ли рядом мест, которые могут негативно повлиять на бизнес.
Не забывайте, что COVID-19 сильно изменил подходы к бизнесу. Многие виды коммерческой недвижимости стали просто не нужны. Например, все больше людей перебираются из офисов в собственные квартиры. И работодателям выгодна такая схема, ведь они могут освободить пустые помещения и не тратиться на аренду. Поэтому, прежде чем выбирать объект, обдумайте, кому именно и для каких целей вы будете его сдавать.
Если у вас значительный капитал, который вы хотите вложить на длительный срок, то выгоднее купить не квартиру под аренду, а коммерческую недвижимость. В ее покупке и обслуживании есть различные тонкости, но выгодный договор с арендатором оправдает все сложности. Главное — правильно выбрать объект.
Определение и виды коммерческой недвижимости
Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?
Коммерческая недвижимость (CRE) – это имущество, используемое исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость.
Чаще всего коммерческая недвижимость сдается в аренду арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от одной витрины до огромного торгового центра.
Коммерческая недвижимость представлена в различных формах. Это может быть что угодно, от офисного здания до жилого дуплекса или даже ресторана или склада. Частные лица, компании и корпоративные интересы могут зарабатывать деньги на коммерческой недвижимости, сдавая ее в аренду или удерживая и перепродавая.
Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничная торговля всех видов: офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.
Key Takeaways
- Коммерческая недвижимость относится к собственности, используемой специально для бизнеса или целей получения дохода.
- Коммерческая недвижимость отличается от жилой недвижимости тем, что она может приносить прибыль владельцу недвижимости за счет прироста капитала или дохода от аренды.
- К четырем основным классам коммерческой недвижимости относятся офисные помещения, промышленные объекты, сдаваемые в аренду многоквартирные дома и торговые помещения.
- Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от аренды, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
- Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно требуют от инвесторов большей изобретательности и больших капиталовложений, чем инвестиции в жилую недвижимость.
- Публично торгуемые инвестиционные фонды недвижимости (REIT) представляют собой реальный способ для частных лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.
Основы коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость и жилая недвижимость включают две основные категории недвижимости. К жилой недвижимости относятся сооружения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома, которые служат жильём для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.
Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:
- Офисное помещение
- Промышленное использование
- Аренда многоквартирного дома
- Розничная торговля
Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы. Например, существует несколько различных типов торговой недвижимости:
- Гостиницы и курорты
- Торговые центры
- Рестораны
- Медицинские учреждения
Точно так же офисные помещения имеют несколько подтипов. Его часто называют классом A, классом B или классом C:
- Класс A представляет лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
- Здания класса B обычно более старые и не такие конкурентоспособные по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
- Здания класса C являются самыми старыми зданиями, обычно старше 20 лет, расположенными в менее привлекательных районах и нуждающимися в обслуживании.
Обратите внимание, что некоторые органы зонирования и лицензирования дополнительно выделяют промышленную собственность — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают ее частью коммерческой недвижимости.
Коммерческая аренда
Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако более типичным случаем является то, что коммерческая недвижимость сдается в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и взимают арендную плату с каждого предприятия, которое в нем работает. Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение установленного периода времени — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указываются как годовая сумма или месячная арендная плата.
Коммерческая аренда обычно длится от одного года до 10 и более лет, при этом офисные и торговые помещения обычно арендуются в среднем на срок от пяти до 10 лет.
Это можно противопоставить более краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.
Исследование, проведенное аналитической компанией CBRE Group, занимающейся рынком недвижимости, показало, что срок, то есть продолжительность аренды, был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать долгосрочные договоры аренды, чтобы зафиксировать цены в растущей рыночной среде. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, будут заключать долгосрочные договоры аренды из-за ограниченного количества недвижимости, соответствующей их потребностям.
Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности со стороны арендодателя и арендатора.
- Единая чистая аренда возлагает на арендатора ответственность за уплату налога на имущество.
- Двойная чистая (NN) аренда возлагает на арендатора ответственность за уплату налога на имущество и страховки.
- При аренде с тройной сеткой (NNN) арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость, страхование и техническое обслуживание.
- При валовой аренде арендатор платит только арендную плату, а арендодатель оплачивает налоги на имущество, страхование и техническое обслуживание здания.
Управление коммерческой недвижимостью
Владение и содержание арендованной коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны собственника. Владельцы недвижимости могут захотеть нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать варианты аренды и финансирования, а также координировать содержание и ликвидность собственности. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.
Арендодатель часто должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией вакансий и текучести арендаторов. Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей различных арендаторов — например, если ресторан переезжает в собственность, в которой когда-то находилась студия йоги.
Как инвесторы зарабатывают на коммерческой недвижимости
Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть потенциально прибыльными и служить защитой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги за счет повышения стоимости недвижимости при ее продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы арендаторов.
Прямые инвестиции
Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, когда они становятся арендодателями через владение физическим имуществом. Лучше всего для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость подходят те, кто либо обладает значительными знаниями об отрасли, либо может нанять фирмы, которые обладают такими знаниями.
Коммерческая недвижимость – это инвестиции в недвижимость с высоким риском и высокой прибылью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.
Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки. Сила местной экономики региона также влияет на стоимость покупки CRE.
Косвенные инвестиции
В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно, либо через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, либо через инвестиции в компании, которые обслуживают на рынке коммерческой недвижимости, таких как банки и риелторы.
Преимущества коммерческой недвижимости
Одним из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости являются привлекательные арендные ставки.
В районах, где объемы нового строительства ограничены либо землей, либо законом, коммерческая недвижимость может приносить впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания обычно сдаются в аренду по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.
Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Этот длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежных потоков, пока в здании находятся долгосрочные арендаторы.
В дополнение к стабильному и богатому источнику дохода, коммерческая недвижимость предлагает потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и поддерживается в актуальном состоянии. И, как и все виды недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную диверсификацию сбалансированного портфеля.
Недостатки коммерческой недвижимости
Правила и положения являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость. Налоги, механика покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости скрыты под слоями юридических терминов. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют зарплату людей, у которых они есть.
Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно важно в экономике, где неожиданное закрытие розничных магазинов оставляет помещения незанятыми без предварительного уведомления.
В жилых домах требования к удобствам одного арендатора обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в случае с коммерческой недвижимостью у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта.
Затем владелец здания должен адаптировать пространство для размещения специализированной торговли каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низкой вакантностью, но с высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за затрат на ремонт для новых арендаторов.
Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость. Более того, в то время как недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.
Плюсы
Хеджирование против фондового рынка
Высокодоходный источник дохода
Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов
Потенциал прироста капитала
Обзор коммерческой недвижимости и прогнозы
Рынок коммерческой недвижимости США сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он демонстрирует стабильный ежегодный прирост.
Эти успехи помогли восстановить потери эпохи рецессии.
Как сообщает Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался болевой точкой на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку массовое закрытие магазинов усилилось в 2017 году и продолжалось до 2018 года. Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corp. примерно на 30% с середины 2016 года до конца 2017 года, прежде чем компенсировать некоторые убытки до января 2018 года. Позже в 2018 году Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 миллиарда долларов, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Большинство исследований утверждает, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. JP Morgan в своем обзоре коммерческой недвижимости на 2019 год в значительной степени поддержал эту точку зрения, отметив, что 2019 год стал 10-м годом повышения арендной платы и оценок коммерческой недвижимости.
Обратите внимание, что глобальная пандемия COVID-19, начавшаяся в 2020 году, не привела к существенному падению стоимости недвижимости.
За исключением первоначального падения в начале пандемии, стоимость недвижимости оставалась стабильной или даже росла, как и фондовый рынок, который оправился от резкого падения во втором квартале (Q2) 2020 года с таким же резким ралли, которое продолжалось до большую часть 2021 года. В этом ключевое различие между экономическим спадом, произошедшим в 2020 году, и тем, что произошло десятилетием ранее. Что неизвестно, так это то, окажет ли обязательная среда удаленной работы, которая началась в 2020 году для большинства американцев, какое-либо долгосрочное влияние на потребности корпоративного офиса.
Чем отличается коммерческая недвижимость от жилой?
Жилая недвижимость используется исключительно для личного проживания. Под коммерческой недвижимостью понимается любое имущество, используемое для хозяйственной деятельности. Типы коммерческой недвижимости включают больницы, сборочные заводы, склады, торговые центры, офисные помещения или любое другое место для коммерческого предприятия.
Является ли коммерческая недвижимость хорошей инвестицией?
Может быть. Коммерческая недвижимость может приносить впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки, и доходность хорошо сохранилась во время рыночных потрясений последнего десятилетия. Однако, как и любые инвестиции, коммерческая недвижимость сопряжена с рисками.
Каковы недостатки коммерческой недвижимости?
Правила и положения являются основным сдерживающим фактором для большинства людей, желающих инвестировать в коммерческую недвижимость. Налоги, механика покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости скрыты за слоями юридических терминов, и их может быть трудно понять без приобретения или найма специалистов.
Практический результат
Коммерческая недвижимость относится к недвижимости, которая используется специально для бизнеса или в целях получения дохода. Он отличается от жилой недвижимости тем, что потенциально может приносить доход от аренды, а также прирост капитала для инвесторов.
Четыре основных класса коммерческой недвижимости: офисные помещения, промышленные объекты, многоквартирные дома и торговые помещения.
Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно требуют от инвесторов большей изобретательности и больших капиталовложений, чем в жилую недвижимость, но они могут обеспечить высокую прибыль. Публичные REIT — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость без специальных знаний в этом секторе.
Что такое коммерческая недвижимость? Определение и типы
- 05.10.21
- ЧТЕНИЕ 10 МИН
Успешная карьера в сфере коммерческой недвижимости начинается с глубокого понимания коммерческой недвижимости — в частности, знания определения коммерческой недвижимости, того, почему она может быть хорошей инвестиционной альтернативой жилой недвижимости и различным типам коммерческой недвижимости.
Что такое коммерческая недвижимость?
Самый простой способ определить коммерческую недвижимость — это собственность, которая потенциально может приносить прибыль за счет прироста капитала или дохода от аренды.
Коммерческой недвижимостью может быть что угодно: от офисного здания до жилого дуплекса, ресторана или склада. Если вы можете заработать на сдаче в аренду или хранении и перепродаже, это коммерческая недвижимость.
Чем отличаются инвестиции в коммерческую недвижимость от инвестиций в жилую недвижимость?
В то время как коммерческая недвижимость часто требует больших первоначальных инвестиций, чем жилая недвижимость, потенциальная норма прибыли также часто выше. Вы также можете воспользоваться тройной чистой арендой, которая возлагает финансовую ответственность за расходы, такие как налоги на недвижимость, техническое обслуживание и страхование, в руки арендатора.
В отличие от жилой недвижимости, вы обычно не можете жить в собственности, когда инвестируете в коммерческую недвижимость. Но плюс в том, что вы обычно работаете с владельцами бизнеса (отношения B2B), а не напрямую с арендаторами (отношения B2C). А с доходными предприятиями в качестве арендаторов недвижимости они с большей вероятностью будут придерживаться условий аренды и надежно платить арендную плату.
Какие бывают виды коммерческой недвижимости?
1. Офис
Офисные здания обычно делятся на два типа: городские и пригородные. Городские офисные здания находятся в городах и включают в себя небоскребы и высотные дома, площадь некоторых из которых может достигать нескольких миллионов квадратных футов. Пригородные офисные здания обычно меньше по высоте и иногда группируются в офисные парки.
Офисные здания могут быть многоквартирными или одноарендными, и многие из них строятся по индивидуальному заказу. Они также классифицируются по трем уровням: класс A, класс B и класс C. Международная ассоциация владельцев и управляющих зданий (BOMA) объясняет:
Офис класса А
- Самые престижные здания, конкурирующие за первоклассных офисных пользователей с арендной платой выше средней по району. Здания имеют высококачественную стандартную отделку, самые современные системы, исключительную доступность и определенное присутствие на рынке.
Офисы класса B
- Здания, конкурирующие за широкий круг пользователей с арендной платой в среднем диапазоне для данного района. Отделка зданий удовлетворительная для этого района. Отделка здания от удовлетворительной до хорошей для этого района, а системы адекватные, но здание не может конкурировать с классом А по той же цене.
Отделка зданий удовлетворительная для этого района. Отделка здания от удовлетворительной до хорошей для этого района, а системы адекватные, но здание не может конкурировать с классом А по той же цене.Офис класса C
- Здания, конкурирующие за арендаторов, требующие функционального пространства по арендной плате ниже средней по району. Медицинские офисные здания являются особым подсектором в этом пространстве.
Узнайте больше о 3 классах офисных зданий.
2. Розничная торговля
Торговая недвижимость включает в себя недвижимость, в которой расположены магазины и рестораны, которые мы часто посещаем. Они могут быть мультиарендными (часто с якорным или ведущим арендатором, который служит для привлечения трафика к собственности) или одноразовыми, автономными зданиями.
Сектор розничной торговли сложен, так как тип торгового центра определяется многими показателями, в том числе размером, концепцией, типами и количеством арендаторов, торговой площадью.
Здания с одним арендатором включают крупные торговые центры (обычно с национальными сетями, такими как Target, Walmart, Best Buy или Dick’s Sporting Goods) или частные площадки (здания с одним арендатором в торговом центре, часто банк, ресторан или аптека).
Узнайте больше о 7 типах торговой недвижимости.
3. Промышленные
В промышленных зданиях размещаются промышленные предприятия для различных арендаторов, и они в основном расположены за пределами городских районов, особенно вдоль основных транспортных маршрутов. Малоэтажные здания также можно сгруппировать в индустриальные парки. Недвижимость подразделяется на четыре типа:
- Тяжелое производство : Эти здания сильно настраиваются, и производители домашнего оборудования должны работать и производить товары и услуги.
- Легкая сборка : Они не так индивидуальны и могут использоваться для сборки или хранения продукта.
- Склад для сыпучих материалов: Эти объекты обычно большие и используются в качестве распределительных центров.
- Flex Industrial : В этих объектах сочетаются промышленные и офисные помещения.
Научно-исследовательские и опытно-конструкторские (НИОКР) объекты являются специализированным типом промышленных предприятий.
Узнайте больше о 8 типах промышленной недвижимости.
4. Многоквартирные дома
Сектор многоквартирных домов охватывает все виды жилой недвижимости, кроме односемейных, включая квартиры, многоквартирные дома, кооперативы и таунхаусы. Как и офисные здания, многоквартирные дома часто подразделяются на классы A, B и C.
Многоквартирные дома, сдаваемые внаем, в частности, подразделяются на несколько типов собственности. Freddie Mac разделил их на шесть разных сегментов:
- Высотное здание : Здание с девятью или более этажами и как минимум одним лифтом.
- Среднеэтажное здание : Многоэтажное здание с лифтом, обычно в городской местности.
- Садовый стиль : Одно-, двух- или трехэтажный жилой комплекс, построенный в виде сада в пригородной, сельской или городской местности; здания могут иметь или не иметь лифты
- Walk-up : четырех- или шестиэтажное здание без лифта.
- Поселок промышленного жилья : Поселок, в котором оператор сдает в аренду земельные участки владельцам готовых домов.
- Жилье специального назначения: Многоквартирный дом любого типа, предназначенный для определенного сегмента населения, включая студенческое жилье, жилье для пожилых людей и субсидируемое (для малоимущих или для лиц с особыми потребностями) жилье.
5. Гостиница
Гостиничный сектор охватывает учреждения, предоставляющие размещение, питание и другие услуги путешественникам и туристам.
Гостиницы могут быть независимыми (бутики) или помеченными — последнее означает, что они являются частью крупной гостиничной сети, такой как Marriott или Sheraton. Real Capital Analytics делит их на шесть отдельных категорий:
- Ограниченное обслуживание: В отеле нет обслуживания номеров, ресторана и консьержа.
- Полное обслуживание: Включает обслуживание номеров и ресторан на территории.
- Бутик : Расположен в городе или на курорте, имеет полный спектр услуг, не является частью национальной сети и имеет меньше номеров.
- Казино : Содержит игровой компонент, такой как видеопокер или игровые автоматы.
- Продленное пребывание: Ограниченное обслуживание с полностью оборудованными кухнями в номерах и более просторными номерами для длительного проживания.
- Курорт : Большой участок земли с полным спектром услуг в типичном курортном месте (например, на Гавайях или в Орландо), с прилегающим полем для гольфа, аквапарком или развлекательным комплексом.
6. Специальное назначение
Недвижимость специального назначения может принадлежать инвесторам в коммерческую недвижимость, но не относится ни к одному из упомянутых выше секторов. Например, парки развлечений, церкви, склады самообслуживания и дорожки для боулинга являются объектами специального назначения.
Как лучше всего начать работу в сфере коммерческой недвижимости?
Независимо от того, покупаете ли вы, продаете или инвестируете, самый простой способ начать работу с коммерческой недвижимостью — это читать блоги о коммерческой недвижимости, слушать подкасты CRE и узнавать больше о местном рынке коммерческой недвижимости через группы в социальных сетях. и исследования рынка.
Коммерческая недвижимость: руководство для начинающих
Если вы хотите узнать больше о коммерческой недвижимости, вы обратились по адресу.
Коммерческая недвижимость — обширная отрасль, которую сложно понять. В этом руководстве мы дадим вам общий обзор коммерческой недвижимости, обсудим различные ресурсы, которые вы найдете полезными, а также ответим на несколько часто задаваемых вопросов о коммерческой недвижимости.
Вы найдете все, что вам нужно знать. Вот что вы узнаете:
- Что такое коммерческая недвижимость?
- Где найти списки коммерческой недвижимости
- Как найти коммерческую недвижимость для продажи
- Как найти коммерческую недвижимость для аренды
- Кредиты на коммерческую недвижимость
- Новости коммерческой недвижимости
- Данные рынка коммерческой недвижимости
- Анализ коммерческой недвижимости
- Обучение коммерческой недвижимости
- Часто задаваемые вопросы о коммерческой недвижимости (часто задаваемые вопросы)
Что такое коммерческая недвижимость?
Прежде всего, что такое коммерческая недвижимость? Коммерческую недвижимость можно разделить на четыре основные категории:
- Офисная
- Торговая недвижимость
- Промышленная
- Многоквартирная
Помимо этих четырех основных категорий существует много других типов специализированной коммерческой недвижимости, таких как:
- Земля
- Самостоятельное хранение
- Гостиницы
- Marinas
- автомойки
- Керсы для гольфа
- ОБСЛУЖИВАНИЯ ЛИ ЖИЗНИ
- Генерально спланированные сообщества
- Построенные для сдачи в аренду сообщества
- И многое другое
.
Подразделения и жилищное строительство
Вот полезный ресурс, который позволяет глубже погрузиться во все различные типы и категории коммерческой недвижимости:
Типы коммерческой недвижимости
Где найти объявления о коммерческой недвижимости
Если вы хотите купить или арендовать коммерческую недвижимость, просмотрите все доступные объявления о коммерческой недвижимости, как правило, это хорошее место для начала. Однако важно отметить, что индустрия коммерческой недвижимости не работает так же, как индустрия жилой недвижимости.
В сфере жилой недвижимости существует единая служба множественных списков, в которой перечисляется вся доступная недвижимость в определенном районе. К сожалению, в коммерческой недвижимости это не так. Прежде всего, несмотря на то, что существует несколько веб-сайтов, на которых выставлена коммерческая недвижимость на продажу, не существует единого MLS, где они должны быть указаны все.
Также часто бывает так, что коммерческая недвижимость находится «вне рынка», но все еще доступна для продажи или сдачи в аренду. Это означает, что недвижимость доступна, но только через частные каналы, такие как списки рассылки или брокерские сети. Это может сделать поиск коммерческой недвижимости намного сложнее, чем поиск жилой недвижимости.
Как найти коммерческую недвижимость для продажи
Поиск коммерческой недвижимости, выставленной на продажу, может быть сложной задачей по причинам, описанным выше. Если вы хотите найти коммерческую недвижимость для продажи, то найм авторитетного брокера по коммерческой недвижимости — отличный способ получить доступ к частным маркетинговым каналам и спискам адресов электронной почты, обычно используемым для продажи коммерческой недвижимости. Обычно коммерческая недвижимость для продажи сначала проходит через эти частные каналы, прежде чем попасть на какие-либо общедоступные сайты с объявлениями о коммерческой недвижимости.
Вот некоторые популярные веб-сайты со списками коммерческой недвижимости, где вы можете просмотреть коммерческую недвижимость, которая активно и публично выставлена на продажу:
- Loopnet
- CREXi
- CityFeet
Как найти коммерческую недвижимость в аренду 9006 Поиск коммерческой недвижимости для сдачи в аренду тоже не всегда простой процесс. Обычно логичным первым шагом является начать с хорошего брокера по аренде коммерческой недвижимости в районе, где вы хотите сдать в аренду. Для небольших коммерческих объектов вы можете объехать здания и найти знаки «сдается в аренду». В дополнение к перечисленным выше веб-сайтам для продажи, на которых также есть недвижимость для сдачи в аренду, существуют также более мелкие веб-сайты со списками, которые можно использовать для поиска коммерческой недвижимости для сдачи в аренду: Кредиты на коммерческую недвижимость Если вы покупаете коммерческую недвижимость, вам, скорее всего, потребуется получить кредит на коммерческую недвижимость, поскольку большая часть коммерческой недвижимости финансируется за счет долга. Во-первых, важно понимать различных поставщиков кредитов на коммерческую недвижимость. Вот самые распространенные: Какой источник кредита вы будете использовать для обеспечения в значительной степени проекта, который вы пытаетесь финансировать. Существует много различных типов проектов коммерческой недвижимости, и поэтому существует также много различных типов кредитов на коммерческую недвижимость. Вот некоторые распространенные типы кредитов на коммерческую недвижимость: Вот несколько полезных ресурсов, чтобы узнать больше о кредитах на коммерческую недвижимость: Новости коммерческой недвижимости Поиск новостей о коммерческой недвижимости также может быть несколько трудным, поскольку большинство новостей о коммерческой недвижимости исходят от местных жителей. Отличным местом для поиска новостей коммерческой недвижимости являются местные газеты. Помимо местных новостей о коммерческой недвижимости, существует несколько национальных веб-сайтов, на которых подробно рассказывается о коммерческой недвижимости на национальном уровне. Вот некоторые из наиболее популярных: Кроме того, есть несколько коммерческих периодических изданий или журналов. Новости недвижимости на регулярной основе. Вот некоторые из наиболее популярных: Наконец, есть несколько торговых организаций в сфере коммерческой недвижимости, и их члены обычно получают регулярный журнал с новостями, а также электронную почту или другие средства связи. Данные о рынке коммерческой недвижимости Поиск данных о рынке коммерческой недвижимости является важным шагом при оценке коммерческой недвижимости. К сожалению, получение точных данных о рынке недвижимости является одной из самых сложных задач в сфере коммерческой недвижимости. Причина, по которой рыночные данные так трудно найти, заключается в том, что не существует «подушки безопасности для коммерческой недвижимости» из-за того, что большинство рыночных данных являются частными. Например, несмотря на то, что цена продажи имущества обычно общедоступна, данные о договорной аренде и данные о расходах на уровне имущества не являются общедоступными. С учетом сказанного, есть некоторые ресурсы, которые вы можете использовать для поиска рыночных данных для коммерческой недвижимости. Во-первых, брокерские компании обычно предоставляют периодические рыночные отчеты для субрынков, на которых они работают. Эти рыночные отчеты не всегда предоставляют данные об отдельных объектах, но они дают хорошее представление об общих тенденциях и средних показателях для области. Вот несколько мест, где вы можете найти эти брокерские отчеты: Помимо брокерских компаний, которые предоставляют отчеты по основным типам коммерческой недвижимости , есть и более специализированные отчеты, которые могут найти нишевые консалтинговые компании. Возможно, вы захотите расспросить жителей вашего региона о подобных сообщениях, о которых вам следует знать. Вот несколько примеров: Другой распространенной практикой в отрасли является обмен рыночными данными на уровне недвижимости с другими профессионалами. Наконец, CoStar — это компания, которая собирает транзакционные рыночные данные по всей территории США, а также в других частях мира. Они пытаются объединить общедоступные данные, а также холодные звонки всем, кто участвует в транзакции, для сбора частных рыночных данных, а затем сделать их доступными для всех своих подписчиков. Хотя это полезно, следует отметить, что CoStar и любят, и ненавидят в отрасли. Из-за их чрезвычайно высокой цены многие малые и средние предприятия просто недооценены и не могут позволить себе доступ к данным. Анализ коммерческой недвижимости Анализ коммерческой недвижимости — это широкая тема, охватывающая множество различных видов деятельности и дисциплин. Эти виды деятельности включают финансовый анализ, анализ рынка и конкурентов, юридический и политический анализ, а также физический и проектный анализ. Вот некоторые ресурсы для начала: Финансовый анализ: Коммерческая недвижимость Обучение Коммерческая недвижимость традиционно не была предметом внимания высшего образования. Вот некоторые из программ, которые предлагают специализированную степень магистра в области недвижимости: Вот некоторые из лучших программ МВА которые предлагают концентрацию недвижимости: Помимо формального высшего образования, есть много других способов приобрести навыки, необходимые для успешной карьеры в сфере коммерческой недвижимости. Поскольку коммерческую недвижимость традиционно изучают менее формальным способом, это все еще очень жизнеспособный способ начать работу в сфере коммерческой недвижимости. С распространением онлайн-курсов, доступных в ведущих университетах, а также в организациях, предлагающих специализированные курсы по коммерческой недвижимости, это популярный способ не только изучить коммерческую недвижимость, но и отточить навыки для существующих специалистов. Наконец, следует отметить, что коммерческая недвижимость является междисциплинарной и, следовательно, сложной для освоения. Недвижимость включает в себя экономику, финансы, оценку, строительство, дизайн, архитектуру, экологические вопросы, политические и юридические вопросы и многое другое. Часто задаваемые вопросы о коммерческой недвижимости Давайте ответим на некоторые распространенные вопросы о коммерческой недвижимости. Если у вас есть какие-либо другие вопросы, не стесняйтесь, напишите нам, и мы сделаем все возможное, чтобы указать вам правильное направление. Какие популярные сайты коммерческой недвижимости? Выше мы упомянули многие популярные веб-сайты коммерческой недвижимости, и это в основном будет зависеть от того, что вы ищете. Например, если вам нужно найти списки коммерческой недвижимости, то вы, вероятно, захотите проверить Loopnet, 42floors и лучшие веб-сайты с объявлениями о коммерческой недвижимости. С другой стороны, если вы ищете новости о коммерческой недвижимости, то, вероятно, вам стоит проверить NREI, местные деловые журналы, а также другие популярные новостные сайты о коммерческой недвижимости, упомянутые выше. Как мне попасть в коммерческую недвижимость? Если вы хотите узнать, как заняться коммерческой недвижимостью, лучше всего начать с общего обзора различных типов карьеры в сфере коммерческой недвижимости. После того, как вы выбрали конкретную карьеру в сфере коммерческой недвижимости, которая выглядит интересной, следующим логическим шагом будет найти людей на эту роль и поговорить с ними. Большинство людей будут более чем рады обсудить свою работу и то, на что похож их обычный день. Это отличный способ создать свою сеть контактов и выяснить, какие навыки необходимы вам, чтобы получить работу своей мечты. Иногда для этого требуется формальное высшее образование. Это в основном верно для рабочих мест в частном капитале, банковском деле и крупных корпорациях. Тем не менее, в сфере коммерческой недвижимости также есть много рабочих мест, которые вообще не требуют формального образования. На самом деле, брокеры по коммерческой недвижимости довольно часто имеют прежнюю жизнь в отрасли, совершенно не связанной с коммерческой недвижимостью, финансами или даже бизнесом.
В отличие от жилищной ипотеки, получение кредита на коммерческую недвижимость является сложным и трудоемким процессом.
Как правило, строительные ссуды представляют собой проценты только во время строительства, и эти процентные расходы часто финансируются за счет самого кредита. В конце строительства кредит будет «взят» другим долгосрочным кредитом.
Эти долгосрочные кредиты обычно выдаются более крупными долгосрочными кредиторами, такими как компании по страхованию жизни.
Местные деловые журналы часто имеют специальные разделы, посвященные коммерческой недвижимости, и освещают новости о новых разработках, недавних сделках, расширении или переезде компании и т. д. Эти местные газеты также являются отличным способом быть в курсе новостей местных банков, кредиторов и рынков капитала.
с новостями отрасли. Некоторые из наиболее популярных организаций:
Другими словами, если вы заметили, что здание недавно продано, и хотели бы узнать о нем больше, вы можете просто позвонить заинтересованным лицам. Например, вы можете позвонить брокерам, участвующим в сделке, и запросить у них дополнительную информацию. Оценщики, кредиторы, владельцы и т. д. обычно открыты для обмена этой информацией, особенно если услуга может быть возвращена. Со временем это позволит вам создать собственную внутреннюю базу данных рыночных данных.
Программы MBA исторически игнорировали недвижимость и конкретную дисциплину и, следовательно, не предлагали концентрации в сфере недвижимости. За последние несколько десятилетий ситуация изменилась, и теперь существует множество лучших программ бакалавриата и магистратуры, специально ориентированных на недвижимость.
Многие организации проводят очные и онлайн-курсы, на которых обучают финансированию коммерческой недвижимости, оценке рынка и многому другому. Вот несколько организаций, которые предлагают эти курсы:
Вот почему изучение коммерческой недвижимости — это процесс на всю жизнь, а также почему многие люди находят коммерческую недвижимость такой интересной и увлекательной.
