Взять деньги под залог недвижимости частного: Потребительские кредиты под залог дома от 0.9%

Кредит под залог недвижимости от частного инвестора. Поправки в законе.

Полезные
статьи

На рынке финансовых услуг есть несколько вариантов получения денежных средств. Всем известны кредиты в банке, услуги микрофинансовых организаций, в том числе займы под залог ПТС и недвижимости.  

Есть посредники между банками, финансовыми компаниями и клиентом – кредитные брокеры. Иногда получить деньги через такого посредника быстрее, т.к. он обладает информацией по большинству предложений и условий, поэтому может направить заявку в те компании, которые больше подходят для клиента.  

Одним из вариантов получения нужной суммы является кредит от частного инвестора.  Чаще всего частные инвесторы работают под залог недвижимости и ПТС, т.к. не запрашивают информацию о трудоустройстве, доходах и кредитной истории. Для получения денежных средств достаточно представить документы на недвижимость или ПТС автотранспортного средства и заключить договора залога и займа.   

Частный инвестор – это физическое лицо, предоставляющее денежные средства под залог движимого, недвижимого имущества.  

На свое усмотрение он может выдавать займы, даже если: 

• испорчена кредитная история
• наступил преклонный возврат
• нет возможности официально подтвердить доход 
• есть просрочки по текущим кредитным обязательствам
• в залог предоставляются доли, а не весь объект целиком и т.д. 

Однако, чаще всего займ от частного инвестора — это: 

• высокий процент по займу 
• повышенный риск мошеннических действий 

На что нужно обратить внимание, чтобы сделка была безопасной: 

1.      Выбирая частного инвестора, проверяйте его репутацию по независимым отзывам или поинтересуйтесь рекомендациями. 

2.    При возникновении трудностей с поиском инвестора, обратитесь к услугам кредитного брокера. Нужно помнить, что брокер также возьмет свою комиссию от заемщика. Ее размер и условия выплаты нужно уточнить заранее. 

3.     Перед подписанием договоров займа и залога тщательно изучите и проконсультируйтесь у юриста. Обращайте внимание на все мелочи, а также размеры штрафов, пени, метод начисления процентов, досрочное закрытие и т.д. Более подробное описание, на что обратить внимание при заключении договоров займа и залога можно почитать в нашем справочнике «Миссия выполнима. 7 советов как безопасно получить займ под залог недвижимости». 

4.     Лучше всего подписывать документы в момент получения денег. 

Получить деньги от инвестора под залог недвижимости жилой/коммерческой, автотранспорта сегодня достаточно просто, но будьте внимательны при заключении договоров и прежде, чем подписывать их проконсультируйтесь с юристом. 

Обращаем ваше внимание, что 02 августа 2019 принят Федеральный закон от 02.08.2019 № 271-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым установлен запрет на выдачу займов физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которому обеспечены залогом жилого помещения.   

Кроме того, деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере, а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.  

Указанные изменения вступили в силу с ноября 2019 г. Простыми словами это значит, что физическое лицо может выдавать займы другому физическому лицу под залог только на единоразовой основе.

Условия по займам под залог недвижимости для бизнеса можно посмотреть здесь

Деньги под залог ПТС здесь

Руководитель отдела по работе с клиентами

ООО МКК «Актив Финанс Групп»

Юлия Лапко

Поделиться

Частный инвестор под залог недвижимости, кредит за 1 день

Для получения денег в банке несмотря на наличие залоговой недвижимости нужно соответствовать требованиям. Основной целью при выдаче залогового кредита в банке любой кредитной организацией работающей по лицензии ЦБ является получении прибыли с заёмных средств а не получение на баланс объекта недвижимости с неплатежеспособным заёмщиком за который придётся отчитываться перед финансовым мониторингом.

Получение денег от частного инвестора значительно упрощает взаимодействие с лицом принимающим решение по кредиту. Важным отличием при заключении договора займа-залога у частного инвестора является пункт освещающий форс-мажорные обстоятельства, а также нарушение изначальных договоренностей и штрафные санкции.

Все работающие с нашей компанией инвесторы и КПК работают строго по федеральному закону об ипотеке, который предусматривает что права собственности остаются за Вами и не переходят к залогодержателю. Залогодержателем закладной и обязательств по ней является кредитор и имеет право требования в соответствии с условиями договора.
Наша организация регулярно проверяет инвесторов и КПК а так же взаимодействует с клиентами получившими кредит для оценки качества исполнения обязательств по условиям договора.

Условия займа под залог у частного инвестора и КПК

Частые вопросы

В каких случаях частный инвестор может отказать в выдаче кредита?

Это очень редкий случай. Но самой частой причиной отказа является сомнительные документы на объект залога.
Даже свежее наследство и дарственную мы сможем одобрить при выполнении особых условий.
Арест на имущество также является причиной отказа.

Если имущество приобретено в браке можно заложить недвижимость без согласия супруга?

Нет. Такая сделка является оспоримой. Вам необходимо согласие супруга при залоге недвижимости?

Какие объекты недвижимости берут в залог физические лица и КПК?

Ликвидные, то есть предсталяющими рыночную ценность. В них входят: частные дома, земельные участки, квартиры, комнаты, доли в недвижимости, коммерческая недвижимость, таунхаусы и аппартаменты и даже ДДУ.

Какие сроки получения денег у инвестора и кпк?

Быстрые. При предоставлении всех документов проверка проводится в течении 2-х часов. За это время бронируется сумма для выдачи. минимальный срок предоставления займа под залог от инвестора три часа.

В каких регионах вы можете оказать помощь в получении займа у частных инвесторов?

Регионы работы: Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Нижний Новгород. В частном порядке рассматриваются: Казань, Калужская область, Дмитровский район.

Возможно осуществить рефинансирование под залог недвижимости от физ лица?

Да, инвесторы выдающие займы предлагают полное закрытие задолженности перед банком и увеличение суммы залога, но нужно учитывать, что ставка по рефинансированию у физ лиц от 14% годовых, это немного выше банковской ставки.
Наш центр кредитования постоянно переводит залоги в банк на пониженную ставку, в случае если условия инвестора перстали устраивать и выправлена кредитная история.

Compare Top 8 Кредиты на инвестиционную недвижимость 2023 года

9 0027 До 80%

900 27 680+ (без жесткого кредита)

	Обычные ипотечные кредиторы	Kiavi (ранее LendingHome)	Visio	L endingOne	RCN Capital	New Silver	Lendency	Conventus
Где посмотреть тарифы	Try Credible	Kiavi Rates	Visio Rates	LendingOne Rates	RCN Capital Rates	Новые ставки на серебро	Ставки кредита	Conventus
Кредит к стоимости (LTV)	80-97% владелец, 75-80% аренда	До 80%	До 80%	До 80%	До 80%	До 80%	До 80%
Кредитный рейтинг	580+	660+ (без жесткого кредита)	680+	680+	660+	660+	620+
Отношение долга к доходу (DTI)	28% — 36%	Документы о доходах не требуются	Документы о доходах не требуются	Документы о доходах не требуются	Нет доходов	Документы о доходах не требуются	Документы о доходах не требуются	Документы о доходах не требуются
Требования к наличным резервам	6-12 мес. ‘ платежи	Нет	6 мес.’ платежи	6 мес.’ платежи	9 мес.’ платежи	6 мес.’ платежи	6-12 мес.’ платежи	3-6 мес.’ платежи
Мин. Процентная ставка	5,125–7,99% владелец, 6,49–8,49% аренда	6,25%+	5,97%+	6,25%+	6,15%+ 9 0028	7,5%+	6,375%+	7,375%+
Срок погашения	15 или 30 лет	3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM, фиксированный срок на 30 лет или только проценты	5/1 ARM, 7/1 ARM или 30-летняя фиксированная	5/1 ARM, 7/1 ARM или 30-летняя фиксированная	3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM, 30-летняя фиксированная или 10-летняя фиксированная ставка	30-летняя фиксированная	5/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM или 30-летняя фиксированная	30-летняя фиксированная
Время финансирования	30-60 дней	10-30 дней	21-30 дней	10-30 дней	14-21 дней	5 рабочих дней	20-30 дней	30-45 дней
Кредитные лимиты	50 000 — 424 100 долларов	75 000 долларов — 2 миллиона долларов	75 000 долларов — 2 миллиона долларов	75 000 долларов — 2 миллиона долларов 90 028	50 000 $ — 2 млн $	100 000 $ — 2 млн $	55 000 $ — 2 млн $	150 000 $ — 9 млн $
Штрафы за досрочное погашение	Зависит от кредитора; до 5 % в течение 1 года	3 % в первый год, 2 % во второй год, 1 % в третий год, ни один через 3 года	5 лет обычно, 3 года опционально	80% от 6-месячной процентной ставки в течение первых 3 лет	5 лет обычно, 3 года опционально	3 или 5 лет опционы	2, 3 или 5 лет опционы	3 года Stepdown (3-2-1%)
Обслуживаемые штаты	Все	AL, AR, AZ, CA, CO, CT, DC, FL, GA, IL, IN, KS, KY, MA, MD, MI, MN, MO, NC, NJ, NV, NY, OH, OK, OR, PA, SC, TN, TX, VA, WA, WI и WV	Все Кроме : AK, DE, ID, MN, ND, NE, NV, OR, RI, SD, UT, VT	Все Кроме : AK, NV, ND, SD и UT	Все Кроме : AK, HI, MN, NV, ND, SD и VT	Все Кроме : AK, AZ, CA, CO, DC, ID, MN, NV, ND, OR, SD, UT и VT	Все Кроме : AK, AZ, CA, ID, MN, NC, ND, NV, OR, RI, SD, TN, UT, VA,VT	Все , кроме 9023 5: AZ, DC, MN, MT, ND, NV, SD, VT и UT
Сообщить в бюро кредитных историй?	Да	Нет	Нет	№	№	№	№	№
Где подать заявку	Try Credible	Kiavi (без жесткого кредитования)	Visio Lending	LendingOne	RCN Capital	New Silver 900 28	Ленденси	Конвентус

8 видов ссуд под аренду недвижимости и принцип их работы

Использование чужих денег путем получения ссуды на сдаваемую в аренду недвижимость может быть хорошим способом увеличить потенциальную доходность, если вы консервативно уравновешиваете риск и вознаграждение.

В этой статье мы рассмотрим варианты получения кредита на аренду недвижимости и обсудим, как проанализировать денежные потоки и стоимость недвижимости, чтобы помочь вам принять наилучшее инвестиционное решение.

Как работают кредиты на аренду жилья

Как правило, кредиты на аренду жилой недвижимости выдаются с несколько более высокими процентными ставками и требуют более крупных первоначальных взносов. Ссуды на аренду недвижимости по-прежнему полностью амортизируются в течение 30 лет, так что сумма платежа одинакова каждый месяц, что упрощает составление точной проформы денежного потока.

Процентные ставки выше, а первоначальный взнос больше, потому что кредиторы считают ссуды на инвестиционную недвижимость более рискованными по сравнению с ипотекой на дом, занимаемый владельцем. Это связано с тем, что банки по своему опыту знают, что если инвестиции идут не по плану, инвестор-заемщик, скорее всего, уйдет и вернет ключи банку.

Однако несколько более ограничительные условия кредита на аренду недвижимости могут работать в пользу инвестора в недвижимость. Процентные платежи могут быть полностью списаны инвесторами на расходы в качестве налогового вычета. Более крупный первоначальный взнос создает более низкое отношение кредита к стоимости (LTV) с более низкой суммой платежа по обслуживанию ипотечного долга и потенциально увеличенным денежным потоком.

Хотя все кредиторы разные, вот некоторые из типичных требований, которые следует ожидать при подаче заявления на получение кредита на аренду жилой недвижимости:

• Минимальный кредитный рейтинг 620
• Максимум 36% отношения долга к доходу (DTI)
• Первоначальный взнос в размере 25% или более в зависимости от типа недвижимости и кредита заемщика
• Процентные ставки и комиссии за кредит немного выше, чтобы компенсировать кредитору дополнительный риск
• PMI (частное ипотечное страхование) не применяется при первоначальном взносе 20% и более (LTV менее 80%)
• Заемщик должен иметь резерв наличности, чтобы покрыть шестимесячные платежи по ипотеке
• Односемейные, небольшие многоквартирные дома, многоквартирные дома и таунхаусы имеют право на получение кредита на аренду жилой недвижимости

Варианты ссуды на аренду недвижимости

Гораздо проще и дешевле найти вариант ссуды для сдачи в аренду жилой недвижимости, такой как дом или дуплекс, по сравнению с большим многоквартирным домом или коммерческой недвижимостью. Если вы ищете кредит на аренду недвижимости в Интернете, вы можете бесплатно получить расчет ставки от опытного специалиста по ипотеке на Stessa.

Вот несколько вариантов, на которые стоит обратить внимание, когда вам нужен кредит для покупки арендуемой недвижимости или рефинансирования существующей ипотеки:

1. Обычный

Обычные или соответствующие кредиты — это ипотечные кредиты, с которыми знакомо большинство людей. Их предлагают традиционные кредиторы, такие как банки или кредитные союзы, а также ипотечные брокеры, которые работают с различными кредиторами и могут помочь вам найти лучшее предложение.

Процентные ставки обычно ниже, чем у других вариантов, при условии, что у вас хорошая кредитная история, а первоначальный взнос может составлять менее 25%. Соответствующие займы должны соответствовать требованиям Fannie Mae или Freddie Mac. В то время как Fannie и Freddie позволяют одному и тому же заемщику выдавать до 10 ипотечных кредитов, банки часто устанавливают нижний предел в размере около четырех кредитов.

2. FHA

Кредиты Федеральной жилищной администрации (FHA) также предлагаются традиционными кредиторами и ипотечными брокерами. Требования к кредитному рейтингу и авансовые платежи обычно ниже, чем при обычном кредите, а доход от сдаваемой в аренду недвижимости может быть использован для получения права на получение кредита.

Ссуды FHA являются хорошим вариантом для инвесторов в многоквартирную недвижимость, которые ищут ссуду на аренду недвижимости для новой покупки, нового строительства или ремонта существующей собственности. Чтобы претендовать на получение многоквартирного кредита FHA, инвестор должен будет использовать одну квартиру в качестве основного места жительства в течение как минимум одного года.

3. VA

Многоквартирные кредиты по делам ветеранов (VA) являются третьим вариантом кредитов на аренду имущества, предлагаемых банками, кредитными союзами и ипотечными брокерами. Ипотечные кредиты, поддерживаемые Министерством по делам ветеранов США, доступны для военнослужащих, ветеранов и соответствующих супругов.

Есть несколько преимуществ использования кредита VA для аренды имущества, если вы соответствуете требованиям. Не существует минимального первоначального взноса или минимального кредитного рейтинга, и вы можете приобрести до семи единиц. Однако одна из квартир должна быть вашим основным местом жительства.

4. Портфельные ссуды

Портфельные ссуды – это ипотечные кредиты на отдельные односемейные или небольшие многоквартирные дома, выдаваемые одним и тем же кредитором. Хотя у каждой собственности есть свой собственный кредит, ипотечные брокеры и частные кредиторы, которые предлагают портфельные кредиты, могут предложить заемщику «групповую скидку» для нескольких кредитов.

Условия кредита, такие как процентная ставка, первоначальный взнос, кредитный рейтинг и срок кредита, могут быть изменены в соответствии с конкретными потребностями заемщика. Однако, поскольку портфельные ссуды легче получить, когда инвестор владеет несколькими объектами недвижимости, могут также взиматься более высокие комиссии и штрафы за досрочное погашение.

5. Одеяло

Общая ссуда является хорошим вариантом для инвесторов в недвижимость, которые хотят приобрести несколько сдаваемых в аренду объектов и финансировать их все с помощью одного кредита или рефинансировать портфель существующих сдаваемых в аренду домов. Ипотечные брокеры и частные кредиторы являются двумя источниками для поиска общей ипотечной ссуды для любого типа собственности, приносящей доход.

Процентная ставка, срок кредита, первоначальный взнос и кредитный рейтинг варьируются от кредитора к кредитору, и условия кредита часто могут быть изменены в соответствии с потребностями заемщика и кредитора.

Сдаваемое в аренду имущество в общей ссуде обычно обеспечено перекрестным обеспечением, что означает, что каждое отдельное имущество выступает в качестве залога для другого имущества. Тем не менее, вы можете запросить пункт об освобождении, который позволяет вам продать одну или несколько групп объектов недвижимости в рамках общего кредита без необходимости рефинансирования оставшейся собственности.

6. Частные кредиты

Частные кредиты предлагаются опытными инвесторами в недвижимость и деловыми людьми объединяют свой капитал и предлагают долговое финансирование владельцам арендуемой недвижимости. Поскольку эти частные инвесторы знают, как работает бизнес в сфере недвижимости, они часто предлагают условия кредита и комиссии, адаптированные к потенциалу сделки и опыту заемщика.

Некоторые частные кредиторы могут даже занять небольшую долю в проекте и получить будущую потенциальную прибыль в обмен на более низкие комиссии или процентные ставки. Если инвестиции выполняются в соответствии с планом, частные кредиторы также могут стать отличным источником финансирования для будущих инвестиций в арендную недвижимость.

7. Финансирование продавцов

Продавцы, владеющие недвижимостью бесплатно (или с очень небольшим ипотечным долгом), иногда готовы выступать в качестве кредитора. Предлагая финансирование владельца или возмещение продавцом, владельцы недвижимости, которые финансируют продажу покупателю, могут получать процентный доход и получать регулярный ежемесячный платеж по ипотеке вместо того, чтобы получать выручку от продажи единовременно.

Финансирование продавца может быть хорошим вариантом для владельцев, которые хотят распределить платежи по налогу на прирост капитала в течение срока действия кредита в качестве альтернативы проведению обмена с отсрочкой уплаты налога 1031. Однако, поскольку ипотеку предлагает продавец, заемщики должны ожидать аналогичных требований по андеррайтингу, таких как проверка кредитоспособности и минимальный первоначальный взнос.

8. HELOC

Кредитная линия под залог недвижимости (HELOC) и ссуда под залог дома — это два варианта получения денег из существующей собственности для использования в качестве первоначального взноса для другого кредита на аренду недвижимости. Эта стратегия является примером метода водопада, когда инвесторы используют денежный поток и накопление собственного капитала от сдаваемой в аренду недвижимости для финансирования будущих покупок.

HELOC действует как кредитная линия, обеспеченная долей в существующем имуществе, которую инвестор может использовать в любое время и погашать кредит ежемесячными платежами, аналогично тому, как работает кредитная карта. С другой стороны, ссуда собственного капитала — это вторая ипотека, которая предоставляет средства заемщику единовременно.

Как для HELOC, так и для ссуды под залог собственного дома кредиторы обычно устанавливают лимит заимствования в размере от 75% до 80% от собственного капитала. Процентные ставки и сборы также могут быть выше по сравнению с рефинансированием наличными с использованием обычного кредита.

Снижение стоимости кредита на аренду недвижимости

Чем ниже стоимость кредита, тем больше может быть ваш денежный поток. Вот некоторые из лучших способов снизить расходы по кредиту при подаче заявки на ипотечный кредит:

• Изучите лучшие условия кредита, поговорив с кредиторами и ипотечными брокерами, которые хорошо знакомы с местным рынком недвижимости.
• Поддерживайте хороший личный кредитный рейтинг и используйте консервативный LTV с первоначальным взносом около 25%.
• Заранее подготовьте документы для подачи заявки на ипотеку, такие как формы W-2, банковские выписки и налоговые декларации, чтобы показать кредитору, что вы серьезный инвестор в недвижимость.
• Создавайте отчеты о прибылях и убытках, отчеты о чистом движении денежных средств и капитальных затратах для любой существующей собственности, автоматически отслеживая доходы и расходы на Stessa.

Точная оценка денежного потока

Когда вы подаете заявку на получение кредита на аренду имущества, кредитор захочет увидеть существующий отчет о движении денежных средств или предварительный отчет о доходах, если недвижимость в настоящее время не сдается арендатору. При расчете потенциального денежного потока обязательно учитывайте следующие статьи доходов и расходов:

• Валовой потенциальный доход от аренды
• Надбавка за незанятость жилья (для учета упущенного дохода от аренды в период, когда недвижимость пустует)
• Сборы за аренду и управление имуществом
• Операционные расходы (ремонт, техническое обслуживание, капитальные затраты и т. д., как правило, 20% от валового дохода от аренды)
• Коммунальные услуги (обычно, если это многоквартирный дом с главным счетчиком газа или воды)
• Плата за ТСЖ
• Налоги на имущество
• Страхование
• Ипотечный платеж (основная сумма и проценты)

Вопросы эффективности сдаваемого в аренду имущества

Существует несколько различных способов прогнозирования потенциальных финансовых показателей сдаваемого в аренду имущества до подачи заявки на получение кредита. Анализ денежного потока с разных точек зрения позволяет кредитору понять, что вы проявили должную осмотрительность, а также помогает избежать принятия плохого инвестиционного решения:

Ставка капитализации

Ставка капитализации (норма капитализации) сравнивает чистый операционный доход (NOI) недвижимости с ценой или стоимостью покупки недвижимости и является способом измерения потенциальной прибыли. NOI включает операционные расходы, но не включает обслуживание долга по ипотечным кредитам.

Поскольку ставки капитализации варьируются от рынка к рынку, расчет ставки капитализации следует использовать только для сравнения аналогичных объектов на одном и том же рынке или субрынке. Если сдаваемая в аренду недвижимость стоимостью 150 000 долл. США генерирует NOI в размере 9 500 долл. США в год, максимальная ставка составит 5,7%:

• Норма капитализации = NOI / стоимость недвижимости
• 9 500 долларов США NOI / 150 000 долларов США стоимость недвижимости = 0,063 или 6,3%

Денежный доход

Денежный доход (CoC) представляет собой отношение, которое измеряет денежные средства, возвращенные в виде прибыли (до налогообложения), к сумме вложенных денежных средств. В отличие от формулы ставки капитализации, доходность наличными влияет на обслуживание долга от выплаты по ипотеке.

Если вы приобрели арендуемое имущество за 150 000 долларов США с первоначальным взносом в размере 25% (37 500 долларов США) и ваш годовой возврат денежных средств составил 3 500 долларов США (до вычета налогов, включая обслуживание долга), ваш CoC будет составлять 9,3%:

• Возврат денежных средств = Возвращенные денежные средства / Инвестированные денежные средства
• Возвращенные денежные средства в размере 3500 долл. США / вложенные денежные средства в виде первоначального взноса в размере 37 500 долл. США = 0,093 или 9,3%

Заем к стоимости

Заем к стоимости (LTV) сравнивает сумму ипотечного кредита со стоимостью имущества.

Несмотря на то, что использование меньшего первоначального взноса может увеличить ваш доход наличными, инвесторы также рискуют не иметь достаточного денежного потока для оплаты операционных расходов и ипотечного кредита, если количество вакантных площадей выше, чем ожидалось, или затраты на ремонт возрастут.

Вот почему большинство кредиторов ищут LTV не более 75%:

• LTV = сумма кредита / стоимость имущества
• Сумма кредита в размере 112 500 долларов США / стоимость имущества в размере 150 000 долларов США = 0,75 или 75%

Коэффициент покрытия обслуживания долга

Коэффициент покрытия долга (DSCR) сравнивает чистую операционную прибыль (NOI), доступную для выплаты по ипотеке (P&I или основная сумма и проценты), с общей ипотечной задолженностью.