Четыре варианта финансирования инвестиций в недвижимость
Бен Грайз, владелец-оператор InvestWithBen.com , где обычные люди инвестируют в недвижимость с большими скидками и частные ипотечные векселя.
getty
Несмотря на потрясения в экономике, пострадавшей от пандемии, недвижимость по-прежнему остается выгодным вложением. Цены на жилье значительно выросли в прошлом году, в основном из-за нескольких факторов со стороны спроса. Новая экономика работы на дому вынуждает все большее число взрослых уезжать из районов с высокими затратами и работать удаленно.
Кроме того, процентные ставки остаются на рекордно низком уровне и, согласно Fannie Mae, в будущем они останутся низкими. Многие эксперты предсказывают, что эти тенденции сохранятся в течение следующих нескольких лет, что сделает потенциальную прибыль от инвестиций в недвижимость захватывающей возможностью.
Если эти факторы убедили вас инвестировать в недвижимость, то, возможно, вы задаетесь вопросом: как я могу финансировать инвестиции в недвижимость? Недвижимость — отличная инвестиция, но она может стоить дорого. К счастью, у вас есть несколько вариантов.
Вариант 1: Финансируйте свою недвижимость наличными.
Во-первых, вы можете заплатить полную стоимость недвижимости наличными. Конечно, для этого необходимо иметь ресурсы.
Плюсы: Оплата авансом значительно улучшает ваши возможности для покупки недвижимости, поскольку устраняет любые сомнения относительно финансирования в уме продавца. Оплата наличными позволяет вам приобретать недвижимость со значительными скидками в обмен на удобные предложения наличными. Кроме того, оплата наличными экономит покупателям много денег на процентных расходах, связанных с частными, твердыми деньгами или обычными кредитами.
Минусы: это все о риске и вознаграждении. Оплата наличными — более безопасный и консервативный подход, но он ограничивает вашу потенциальную прибыль.
Подумайте об этом так: если вы инвестируете 250 000 долларов наличными, а затем сдаете недвижимость в аренду за 2 000 долларов в месяц, вы получите валовой доход в размере 24 000 долларов в год, или 9,6% валового дохода от инвестиций. В качестве альтернативы, если вы сделаете первоначальный взнос в размере 50 000 долларов, а затем возьмете 30-летнюю ипотеку под 5%, вы будете платить 977 долларов в месяц в виде основной суммы и процентов. Арендуйте это имущество за 2000 долларов и вычтите платежи по ипотеке, и вы получите годовой валовой доход в размере 12 276 долларов — почти 25% валового дохода от первоначальных инвестиций в 50 000 долларов всего за первый год. Хотя это объяснение слишком упрощено, оно иллюстрирует рычаги, которые могут дать ваши деньги, если вы выберете другие варианты финансирования.
Оплата наличными, безусловно, обеспечивает безопасность и стабильность, но устранение риска резко снижает потенциальное вознаграждение.
Вариант 2: Финансируйте свою недвижимость с помощью частного кредитора.
Частные кредиторы — это кредиторы, которые работают вне финансовых учреждений. Обычно они получают прибыль, ссужая деньги тем, кто увеличивает стоимость своей инвестиционной собственности.
Плюсы: Частные кредиторы, как правило, гораздо более гибкие, чем традиционные учреждения, как в отношении того, кому они готовы предоставить кредит, так и в отношении того, насколько быстро они могут предоставить средства. Если они увидят в вас хорошую инвестицию, вы можете получить массу преимуществ. Если вы не соответствуете типичному ипотечному профилю (например, у вас плохая кредитная история), это может быть идеальным вариантом.
Минусы: Частные кредиторы, как правило, имеют более высокие процентные ставки, чем банки, особенно если они берут на себя кредитный риск, который банк не хотел брать на себя. Кроме того, вам может потребоваться проделать некоторую работу, чтобы создать сеть частных кредиторов для финансирования ваших усилий.
Вариант 3: Финансируйте свое имущество с помощью твердых кредитов.
Некоторые заемщики используют этот подход с частными кредиторами. Это называется жестким кредитом, потому что он зависит от твердого актива — в данном случае, от собственности. Этот кредит является формой промежуточного кредита, краткосрочной сделки, которая предоставляет средства до тех пор, пока либо дом не будет продан, либо не будет обеспечен более традиционный поток финансирования.
Плюсы: Ссуда на твердые деньги может быть одобрена всего за семь дней, что позволяет инвесторам быстро перейти к собственности. Заемщики могут получить средства, необходимые для покупки и ремонта дома с небольшими первоначальными затратами, что делает его хорошим вариантом для инвесторов.
Минусы: Процентные ставки по твердым кредитам могут быть значительно выше, чем по традиционным ипотечным кредитам. Эти кредиты требуют, чтобы вы знали, что вы делаете. Если вы не можете завершить ремонт вовремя (обычно в течение 6-18 месяцев), вы можете застрять в том, чтобы платить более высокие ставки или, что еще хуже, вы можете уйти ни с чем.
Вариант 4: Финансируйте свою недвижимость с помощью обычного банковского финансирования.
Это наиболее распространенная форма финансирования. В этом случае финансовое учреждение ссужает деньги заемщику на основании кредитной истории и способности погасить кредит в будущем.
Плюсы: Хотя процентные ставки по инвестиционной недвижимости выше, чем по кредитам на основное место жительства, этот вариант, как правило, имеет более низкую процентную ставку, чем при использовании частного кредитора. Кроме того, как подробно описано выше, финансирование через банк может максимизировать вашу потенциальную прибыль в зависимости от того, сколько денег у вас есть для первоначального взноса.
Минусы: Одной из потенциальных проблем является риск. В случае вакансий в арендной собственности наличие ипотечного платежа может быстро поглотить вашу прибыль. Банки также имеют гораздо более длительный процесс утверждения и гораздо более строгие профили кредитования, чем частные кредиторы, а заемщики ограничены в том, сколько обычных ипотечных кредитов они могут иметь одновременно.
Какой вариант мне подходит?
Ответ: зависит. Два основных фактора будут определять лучший выбор: ваше уникальное финансовое положение и ваша конечная цель в отношении недвижимости. Я предпочитаю финансировать наличными или частными кредиторами из-за скорости и гибкости, которые обеспечивают оба варианта. Для тех, кто занимается ремонтом и переворачиванием, кредит в твердых деньгах может быть хорошим вариантом. Если вы планируете купить и владеть недвижимостью, то наиболее выгодное решение может зависеть от того, сколько денег у вас есть и насколько вы не склонны к риску.
Независимо от того, сколько у вас наличных денег, вы можете инвестировать в недвижимость. Изучение одной из этих возможностей финансирования может помочь вам войти в игру и начать максимизировать свои деньги как можно быстрее.
Совет по недвижимости Forbes — это сообщество руководителей компаний, работающих в сфере недвижимости, доступное только по приглашению.
Имею ли я право?
5 вариантов финансирования для начала вашей карьеры в сфере недвижимости
Фото: istockphoto.com
В прошлом году американские владельцы недвижимости заработали больше на росте стоимости недвижимости, чем на своей работе. Эта поразительная статистика подчеркивает, что недвижимость постоянно увеличивает благосостояние, несмотря на колебания рынка. Владение несколькими подразделениями с денежными потоками — верный способ достичь финансовой независимости. Однако начало работы для многих является камнем преткновения. С ростом процентных ставок покупка жилья и финансирование инвестиций в недвижимость сегодня становятся более сложными, чем даже год назад.
Однако, если вы заинтересованы в инвестициях в недвижимость, не сдавайтесь. Есть простые способы для новичков встать на ступеньку лестницы инвестиций в недвижимость, которые не требуют опыта или больших денег.
СВЯЗАННЫЕ: Нет денег? Вот как вы все еще можете продать дом
1. Взять ссуду FHA на недвижимость, состоящую из 2–4 квартир
Фото: istockphoto.com
новых домовладельцев, что позволяет им начать с небольшого первоначального взноса в размере 3,5% и прощает далеко не идеальные кредитные рейтинги. Преимущество кредитов FHA заключается в том, что они применяются к домам с одной и 2-4 единицами, если заемщик намеревается жить в одной из единиц. Проживание в одной квартире при аренде других — это метод, известный в кругах инвесторов как «взлом дома». Это позволяет домовладельцам жить без арендной платы или почти без арендной платы, используя арендную плату арендатора для компенсации выплаты по ипотеке.
Плюсы
- Низкий авансовый платеж и средний кредитный рейтинг для легкой квалификации.
- Арендаторы платят ипотеку.
- Владелец дома занимается управлением имуществом.
- Это дает домовладельцу финансовую безопасность, налоговую амортизацию и жилье.
Минусы
- Домовладелец живет в том же здании, что и арендаторы, и, скорее всего, возьмет на себя обязанности по управлению имуществом.
- Кредиты FHA требуют большой проверки кредитора и проверок.
- Домовладельцы должны будут оплатить частное ипотечное страхование (PMI), если они внесут менее 20 процентов, которые они могут рефинансировать, как только стоимость увеличится, а собственный капитал превысит 20 процентов.
СВЯЗАННЫЕ С: 8 ошибок при смене дома, которых следует избегать любой ценой
2 Если стоимость вашего дома значительно возрастет, вы может сделать обналичивание рефинансирования, а не продать его. Затем вы можете использовать деньги, чтобы купить инвестиционную недвижимость или новую личную резиденцию и сдать в аренду свой бывший дом.
Pros
- Если вы прожили в своем доме менее 2 лет, сдача его в аренду означает, что вы не будете нести ответственность за налоги на прирост капитала, которые применяются при продаже дома.
- Инвестиционная недвижимость допускает денежный поток и амортизацию.
- Вы можете сделать ремонт в своей резиденции, живя в ней, чтобы подготовить ее к сдаче в аренду.
Минусы
- Переезд из частного дома, в котором вы прожили так короткое время, может вызывать беспокойство.
- Снятие наличных для рефинансирования увеличит ваши ежемесячные платежи и ваш долг.
СВЯЗАННЫЕ: 10 лучших городов США для продажи домов 2 Фото: istockphoto.com
Многие используют этот способ накопить богатство в виде недвижимости, проживая в доме 2 года (или 2 из предыдущих 5 лет). За это время они ремонтируют его, а затем продают. Поскольку они прожили в доме более 2 лет, им не нужно платить налог на прирост капитала с прибыли после продажи дома.
Pros
- Не платите налог на прирост капитала с прибыли после продажи.
- Вам есть где жить, пока вы инвестируете.
Минусы
- Ваше жилое помещение находится в стадии строительства или ремонта.
- Меня беспокоит необходимость постоянно переезжать из дома.
СВЯЗАННЫЕ С: Сколько стоит перевернуть дом?
4. Попробуйте метод BRRRR
Фото: istockphoto.com
Это стало золотым стандартом для начинающих и опытных инвесторов в недвижимость. Шаги просты: вы покупаете фиксирующий верх, используя твердые деньги или частный кредит. Вы приступаете к ремонту дома, а затем сдаете его в аренду. После того, как вы арендовали недвижимость, вы рефинансируете недвижимость, вытаскивая свой первоначальный первоначальный взнос (кредиторы с твердыми деньгами обычно требуют от 10 до 20 процентов), а затем повторяете процесс, таким образом возвращая свои деньги. BRRRR означает:
- Купить
- Реабилитация
- Аренда
- Рефинансирование
- Повтор
Плюсы
- В отличие от большинства обычных банков, кредиторы с твердыми деньгами готовы брать кредиты на дома в плохом состоянии.
- Этот метод позволяет вам повторно использовать авансовый платеж столько раз, сколько пожелаете.
Минусы
- Кредиты твердыми деньгами имеют высокие процентные ставки.
- Вам нужно будет отремонтировать дом, для чего потребуется надежный подрядчик или полезные навыки самоделки (и время).
- Вам нужно будет рефинансировать дом в обычную ипотеку после ремонта, поэтому он должен иметь значительный капитал, чтобы вытащить ваши деньги.
СВЯЗАННЫЕ С: Как перевернуть дом
5. Найти частные деньги кредиторы и обезопасить частные деньги.
Частные деньги могут поступать либо от признанного кредитора (в этом случае грань между ним и кредитором твердых денег стирается), либо от члена семьи. Преимущество получения финансирования от члена семьи заключается в более гибких условиях кредита. Имея наличные деньги, вы можете попробовать любой из способов, перечисленных выше. Просто не забудьте вернуть первоначальную сумму, которую вы заняли, сразу после рефинансирования или продажи имущества (даже если оно принадлежит члену семьи).
Создание репутации честного, заслуживающего доверия заемщика, если вы стремитесь продолжить свою инвестиционную карьеру, имеет важное значение. Это может привести к тому, что вы сможете занимать больше денег по мере роста.
Pros
- Этот метод заимствования обходит банки и не отображается в кредитном отчете.
- Условия кредита и процентные ставки часто более гибкие, чем в случае с кредитами наличными.
- Вы часто можете вернуть деньги частному кредитору в конце процесса, когда дом продается или рефинансируется, вместо того, чтобы вносить ежемесячные платежи.
Минусы
- Если вы берете взаймы у члена семьи, а проект идет не так, это может повредить отношениям.
- Процентная ставка может быть выше, чем у обычной ипотеки, в зависимости от кредитора.
СВЯЗАННЫЕ: Правило 70% при смене домов, объяснение
Заключительные мысли
Фото: istockphoto.