Заем денежных средств под залог недвижимости: Договор займа под залог недвижимости

Содержание

Договор займа под залог недвижимости

Главная \ Кредитная кооперация \ Заем в кооперативе \ Заем под залог недвижимости в кредитном потребительском кооперативе

Комплект документов для кредитования пайщиков под залог недвижимости в кредитном потребительском кооперативе:

Положение о порядке предоставления займов членам КПК (для членов КПК — физических и юридических лиц)
Договор залога недвижимости
Договор займа под залог недвижимости
Информация об условиях предоставления, использования и возврата займа под залог недвижимости

Стоимость 14500 р.

Кредитный потребительский кооператив вправе выдавать займы под залог недвижимого имущества. Между тем, круг лиц, которым потребительский кооператив вправе выдавать такие займы, ограничен членами (пайщиками) этого кооператива.

Существенным отличием кредитного договора и договора денежного займа является то, что сторонами в договоре займа могут быть любые лица, а одной из сторон договора кредита (кредитором) всегда выступает банк или иная кредитная организация. Потребительский кооператив такой организацией не является. Правовое положение этого юридического лица определяется прежде всего Гражданским кодексом РФ — это некоммерческая корпоративная организация, основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

В силу Федерального закона от 18.07.2009 №190-ФЗ «О кредитной кооперации» деятельность кредитных потребительских кооперативов заключается в предоставлении займов своим членам (пайщикам) на основании договоров займа. При этом, как следует из Закона №190-ФЗ, кредитный кооператив не вправе предоставлять займы лицам, не являющимся его членами (пайщиками), а также привлекать денежные средства таких лиц, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом.

Гражданское законодательство допускает предоставление займа под проценты заемщику-гражданину в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, особенности такого предоставления установлены законами. В частности, деятельность по выдаче потребительских кредитов регулируется Федеральным законом от 21.12.2013 г. №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», согласно которому профессиональная деятельность по предоставлению потребительских займов осуществляется кредитными организациями, а также некредитными финансовыми организациями в случаях, определенных федеральными законами об их деятельности. При этом, Закон №353-ФЗ не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой.

Залог недвижимого имущества (ипотека) — один из способов обеспечения исполнения обязательства (в том числе заемного) и регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Каких-либо ограничений возможности обеспечения исполнения заемных обязательств залогом недвижимого имущества в отношении потребительских кооперативов Закон об ипотеке не содержит. Вместе с тем ст. 9.1 Закона об ипотеке установлено, что к кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, применяются отдельные требования Закона №353-ФЗ. Таким образом, закон предусматривает возможность предоставления потребительскими кооперативами займов под залог недвижимого имущества. При этом следует учитывать, что круг лиц, которым потребительский кооператив вправе выдавать такие займы, ограничен членами (пайщиками) этого кооператива.

Договор займа между физическими лицами под залог недвижимости

Здравствуйте, Владимир!

Это я знаю, состоит проблемы в законе который вышел 1.11.2019 о запрете выдачи займом физ.лицам, вроде говорят это для МФО и КПК, но как то не понятно до конца про физ.

Вы, праве предоставить такой денежный займ иному физическому лицу (заемщику), с применением в качестве залогового обеспечения, недвижимого имущества (ипотечное обеспечение), и без указания о целевом назначении займа (то есть, без указания конкретной цели в виде «для ведения предпринимательской деятельности).

Скорее всего, речь ведется Вами, о положениях статьи 6.1 Федерального закона „О потребительском кредите (займе)“ от 21. 12.2013 N 353-ФЗ. Так, в силу положений части 1 этой статьи,

1. Деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться:
*кредитными организациями,
*кредитными потребительскими кооперативами,
*сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами…, а также
*организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.

Да, Вы правы: с момента вступления данной поправки в законную силу, то есть с с 01 октября 2019 г. (поправка введена Федеральным законом „О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ от 02. 08.2019 N 271-ФЗ), были определенные проблемы с регистрацией прав по таким договорам, заключенных между физическими лицами. Это выражалось в том, что некоторые регистраторы прав Росреестра, выносили решения о приостановлении гос.регистрации прав, по таким сделкам. В частности, один из моих Клиентов, даже прислал мне само решение регистратора, о приостановлении гос.регистрации (не могу сейчас найти его, хотя сохранил себе, на компьютер), как раз — таки, по причине того, что гражданин — заимодавец не является субъектом выдачи денежных займов, под залог недвижимости (ипотека). Основание приостановления, в решении регистратора, было указано следующее:

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ »О государственной регистрации недвижимости»
Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав
1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
…
2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

Однако, в настоящее время, судебная практика, по такому вопросу, уже сложилась и вопросов у регистраторов, как правило, не возникает. Дело в том, что пунктами 3 и 5 статьи 2 вышеуказанного Федерального Закона, четко определены такие понятия, как «кредитор» и «профессиональная деятельность по предоставлению потребительских займов»…http://www.consultant.ru/docum…При анализе приведенных норм права, следует, что физическое лицо (заимодавец) не относится к кредиторам и а так же, к профессиональным участникам рынка выдачи денежных займов, в смысле положений ФЗ — 353 «О потребительском кредите (займе)», а значит, к такому заимодавцу, нормы ФЗ — 353, — не применимы.

В то же время, прямой запрет, на выдачу гражданами (заимодавцами) — другим гражданам (заемщикам), ипотечных денежных займов (ст. 807 ГК РФ, заключение договора займа, ст. 334 ГК РФ, понятие залога) — не предусмотрен.

Кредиты на коммерческую недвижимость: лучшие варианты

Бизнес-кредиты

Как выплачивается LendingTree?

LendingTree получает компенсацию от компаний на этом сайте, и эта компенсация может повлиять на то, как и где предложения появляются на этом сайте (например, порядок). LendingTree не включает всех кредиторов, сберегательные продукты или варианты кредита, доступные на рынке.

Автор:

Обновлено: 28 декабря 2022 г.

Примечание редакции. Содержание этой статьи основано исключительно на мнениях и рекомендациях автора. Возможно, он не был проверен, заказан или иным образом одобрен кем-либо из наших сетевых партнеров.

Кредит на коммерческую недвижимость может помочь вам купить, построить или отремонтировать недвижимость для вашего бизнеса, например, новое офисное помещение или второй магазин в другом конце города. Если у вас нет средств для предварительного финансирования земли или недвижимости, вам может помочь коммерческая ипотека.

Лучший кредитор коммерческой недвижимости будет зависеть от ваших общих целей, вашей квалификации и того, как быстро вам понадобится кредит.

Сравните наши лучшие кредиторы, чтобы найти коммерческую ипотеку, которая соответствует конкретным финансовым целям вашего бизнеса.

Как LendingTree получает оплату?

csv» data-unique_identifier=»ninja_table_unique_id_983834488_209059″>

PNC	Традиционный банк	$ 3 000 000	60-180 месяцев (до 25-летней амирта		60-180 месяцев (до 25-летней амортизации	.0041
SBA	Large amounts	$5,000,000	300 months	680+ recommended
SmartBiz	Online marketplace	$500,000 (term loan)	24 to 60 months	Not disclosed
Funding Circle	Срочный онлайн-кредит	500 000 долларов США (срочный кредит)	от 6 до 84 месяцев	660

Узнайте больше о том, как мы выбирали наши кирки.

PNC: Лучшее решение для традиционного банка

Прочитайте наш обзор

SBA: Лучшее решение для крупных сумм

Узнать больше

SmartBiz: Лучшее решение для онлайн-рынка

Прочтите наш обзор

Кредит на коммерческую недвижимость, также называемый коммерческим ипотечным кредитом, используется для финансирования покупки существующего помещения для вашего бизнеса или участка, на котором вы планируете построить новое место для своего бизнеса. Эти кредиты предназначены исключительно для коммерческой недвижимости, то есть вы не можете использовать их для покупки жилой недвижимости.

Когда речь идет о кредитах на коммерческую недвижимость по сравнению с ипотечными жилищными кредитами, это, скорее всего, считается коммерческой недвижимостью, поскольку основной целью собственности является получение дохода.

Как работает коммерческая ипотека

Как и жилищная ипотека, кредит на коммерческую недвижимость представляет собой форму обеспеченного кредита, при котором недвижимость или здание выступают в качестве залога для обеспечения кредита. Это означает, что в случае невыполнения обязательств по ипотечным платежам вы можете столкнуться с потерей права выкупа.

Владельцы бизнеса часто берут коммерческую ипотеку, чтобы покрыть расходы на покупку коммерческой недвижимости, ремонт существующих офисных помещений или модернизацию техники и оборудования своего бизнеса. Например, вы можете использовать кредит на коммерческую недвижимость для покрытия стоимости земли и строительства нового бизнес-комплекса или для расширения кухни вашего ресторана и модернизации оборудования.

Виды кредитов на коммерческую недвижимость

Традиционные коммерческие кредиты	Подобно жилищной ипотеке, банки и другие крупные кредиторы предлагают обеспеченные кредиты по конкурентоспособным ставкам кредитоспособным заемщикам.	Предприятия с хорошей кредитной историей, которым необходим длительный срок погашения. Это самый простой вариант, который, вероятно, подойдет большинству заемщиков.
Кредиты SBA	Администрация малого бизнеса США частично гарантирует кредиты SBA, выданные кредиторами-партнерами, чтобы помочь малым предприятиям получить более низкие ставки.	Малые коммерческие предприятия готовы отсрочить финансирование в обмен на более низкие ставки. Ставки по кредитам SBA конкурентоспособны, но требуемый сложный андеррайтинг означает, что вы не получите свои средства так быстро, как другие виды финансирования.
Промежуточные ссуды	Кредиторы предлагают единовременную выплату наличных быстрее с промежуточными ссудами, чем с другими типами ссуд, но средства должны быть погашены в более короткие сроки. Эти кредиты могут помочь покрыть пробел в финансировании, в то время как более долгосрочная форма финансирования обеспечена.	Краткосрочные инвесторы в недвижимость и те, кто пытается превзойти покупателей за наличные. Если вы не можете погасить кредит быстро, вы должны быть готовы к рефинансированию.
Ссуды наличными	Как и промежуточный кредит, частные кредиторы обычно предлагают ссуды наличными, в отличие от банков и кредитных союзов. Из-за этого твердые денежные кредиты могут иметь более короткие сроки погашения и более высокие ставки.	Те, кто нуждается в краткосрочном финансировании, но не добился успеха в получении промежуточного кредита в традиционном банке.
Кондуитные кредиторы	Эти кредиторы больше похожи на брокеров, чем на реальных кредиторов. Кредитор канала будет продавать кредиты для других кредиторов и получать комиссию после продажи. Эти кредиты также могут быть объединены с другими ипотечными кредитами и проданы инвесторам.	Владельцы бизнеса, ищущие больше кредитного плеча и более низкие фиксированные ставки. Обычно предлагаемый без права регресса, это идеальный выбор, если вы хотите защитить свои личные активы.
Одноранговые кредиторы (P2P)	Кредиторы P2P позволяют физическим лицам финансировать кредиты, а не банкам и коммерческим кредиторам.	Заемщики с далеко не идеальной кредитной историей могут обнаружить, что индивидуальные инвесторы более склонны рисковать своими проектами, чем традиционные банки.

Процентные ставки сильно различаются в зависимости от кредитора, кредитного продукта и вашей кредитоспособности. Вот общее представление о том, чего ожидать.

Традиционные кредиты на коммерческую недвижимость: от 5% до 7%
Срочные кредиты для малого бизнеса: от 2,5% до 71%
Кредиты SBA 7(a): Prime + 2,5% до Prime + 4,75%
Кредиты SBA CDC/504: Приблизительно 3%
Коммерческие бридж-кредиты: от 4,2% до 13,2%
Коммерческие ссуды на твердые деньги: от 10% до 18%
Кондуитные кредиты: от 3% до 4,6%

Попробуйте использовать ипотечный калькулятор для расчета ежемесячных платежей, чтобы принять наилучшее решение о финансировании коммерческой недвижимости для вашего бизнеса.

1. Приведите в порядок свои деловые и личные финансы

Как и в случае с любым кредитом, ваше текущее финансовое положение и кредитная история будут играть важную роль в типах кредитов и процентных ставках, на которые вы можете рассчитывать. Хотя конкретные требования для получения бизнес-кредита будут варьироваться в зависимости от кредитора, вот некоторые общие требования кредита на коммерческую недвижимость.

Ваши личные финансы:

Ваш кредитный рейтинг: Большинство кредиторов требуют личного кредитного рейтинга в 600, хотя более высокий балл поможет разблокировать более выгодные ставки и условия. Если у вас низкий кредитный рейтинг, вы можете рассмотреть возможность получения кредита для бизнеса с плохой кредитной историей, но знайте, что в долгосрочной перспективе вы, вероятно, заплатите больше. Попробуйте погасить непогашенную задолженность по кредитной карте и уменьшить остаток по кредиту в рассрочку, чтобы улучшить свой кредитный рейтинг.
Ваш DTI и собственный капитал: Отношение вашего долга к доходу и общий собственный капитал будут свидетельствовать о вашей финансовой ответственности и стабильности.
Сжижаемые активы: Кредиторы могут запросить документы, подтверждающие наличие активов, например, выписки с банковских счетов, чтобы оценить вашу способность погашать долги во времена экономического кризиса.
Ваша финансовая история: Хотя это отражено в вашей кредитной истории, кредиторы могут углубиться в вашу кредитную историю, чтобы узнать, не было ли у вас недавнего обращения взыскания, банкротства или дефолта по кредиту. Они также захотят просмотреть ваши личные налоговые декларации.

Финансы вашего бизнеса:

Кредитный рейтинг вашего бизнеса: Кредитный рейтинг вашего бизнеса варьируется в зависимости от агентства, предоставляющего отчеты, но большинство из них находится в диапазоне от 0 до 100. Большинство кредиторов предпочитают видеть оценку 75 или выше, чтобы предложить лучшее ставки, но это также может быть сбалансировано с надежным личным кредитным рейтингом. Сокращение непогашенных долгов вашего бизнеса и увеличение доходов — отличные способы улучшить кредитный рейтинг вашего бизнеса.
Активы вашего бизнеса: Есть ли у вашего бизнеса значительный резерв наличности, ожидающие счета или ценное оборудование, которое можно было бы продать для погашения кредита на недвижимость?
Ваш NOI: Чистый операционный доход вашего бизнеса показывает прибыльность вашего бизнеса после оплаты всех расходов. Некоторые кредиторы устанавливают минимальную сумму дохода, чтобы одобрить вам кредит, в то время как другие — в основном кредиторы SBA — могут также устанавливать максимальную сумму дохода.
Время в бизнесе: В зависимости от кредитора и типа кредита, который вы хотите, вам может потребоваться доказать, что вы занимаетесь бизнесом в течение минимального количества лет. Вы можете использовать предыдущие налоговые декларации, чтобы подтвердить историю вашего бизнеса и средний NOI.
Лицензии на ведение бизнеса: Есть ли у вас необходимые лицензии и сертификаты для ведения бизнеса?

2. Документируйте интересующую недвижимость

При подаче заявки на кредит под недвижимость вам необходимо будет предоставить кредитору информацию о желаемой собственности. Следующие детали будут варьироваться в зависимости от кредитора и имущества, но могут помочь оценить, как гарантировать ваш кредит.

Адрес объекта
Тип недвижимости (например, жилой дом, многоквартирный дом, здание смешанного использования, отдельно стоящее торговое помещение)
Коэффициент заполняемости объекта недвижимости (какой процент арендуемой площади объекта будет занимать ваш бизнес?)
Общая цена продажи имущества
Планируете инвестировать в ремонт после покупки (если да, то сколько вам понадобится?)
Список приносящих доход арендаторов, уже проживающих в собственности (если да, то какую сумму вы можете получить?)

3.

Заполните онлайн-заявки

В зависимости от выбранного вами типа кредитора и кредита, вы можете подать заявку онлайн, по телефону или лично. Несмотря на это, подготовьтесь предоставить вышеуказанную информацию, чтобы ускорить процесс подачи заявки.

Стоит обратиться к нескольким кредиторам, чтобы найти лучшее предложение. Просто не забудьте подать заявку в течение 30-дневного периода, который называется «оценка покупок», чтобы избежать дополнительных отметок в вашем кредитном отчете.

Затем кредиторы рассмотрят вашу заявку, направят оценщика для оценки имущества и запросят подтверждающую документацию (при необходимости), прежде чем сообщить вам о своем решении. Опять же, в зависимости от типа вашего кредита, этот процесс может занять от нескольких дней до двух месяцев.

4. Обзор предложений

Если вы обращались к нескольким кредиторам, внимательно изучите предложения по лучшей коммерческой ставке по ипотеке. Обязательно прочитайте мелкий шрифт относительно требуемого первоначального взноса, сборов за создание и любых штрафов за досрочное погашение.

5. Получить финансирование

После ознакомления с договором коммерческого ипотечного кредита вы можете подписать и принять средства. Срок закрытия может занять от трех до шести месяцев. Как только ваш кредит будет профинансирован, вы можете начать работу над вашей новой собственностью.

Вот дополнительные кредиты для малого бизнеса, которые следует учитывать помимо кредита на коммерческую недвижимость. Обязательно ознакомьтесь с подробной информацией о приемлемых покупках, поскольку некоторые кредитные программы не позволяют покупать или расширять недвижимость. Если это так, вы можете использовать кредит для покрытия общих деловых расходов, в то время как вы экономите на более значительных покупках недвижимости.

Options	Term loans Business lines of credit	Microloan Equipment loans Accounts receivable financing Invoice factoring Merchant cash advances Кредитные карты для бизнеса
Зачем их рассматривать	Как правило, они предлагают более высокие суммы кредита с гибкими условиями и ставками. Однако будьте осторожны при оплате непомерных покупок кредитной картой для бизнеса, поскольку процентные ставки, как правило, намного выше, чем кредиты. Тем не менее, взимание платы за покупки, связанные с недвижимостью, и погашение карты каждый месяц может быть отличным способом заработать выгодный бонус за регистрацию.	Хотя эти варианты, как правило, не позволяют финансировать расходы на коммерческую недвижимость, они могут помочь покрыть другие расходы, связанные с бизнесом, такие как заработная плата, расходные материалы или новое оборудование. Доступ к большему капиталу для вашего бизнеса может дать вашему бюджету некоторую передышку, что позволит вам быстрее сэкономить на первоначальном взносе.

*сначала ознакомьтесь с кредитным договором

Как мы выбирали

Чтобы попасть в наш список лучших кредитов на коммерческую недвижимость, мы выбрали кредиторов, предлагающих минимум 500 долларов США или выше на срок от шести месяцев или дольше, а также гибкость в использовании средств для покрытия расходов на недвижимость. При составлении нашего списка мы учитывали минимальное время в бизнесе, время до финансирования, соответствие требованиям, процентные ставки и общую стоимость кредита.

Поделиться статьей

Сравнить предложения бизнес-кредитов

Ваш справочник по кредитам на коммерческую недвижимость

Большинство кредиторов требуют, чтобы заемщики имели кредитный рейтинг выше 660, чтобы иметь право на получение кредита на коммерческую недвижимость.
Кредиты на коммерческую недвижимость могут быть срочными кредитами, кредитами SBA, кредитными линиями или портфельными кредитами.
Кредиты на коммерческую недвижимость обычно выдаются на срок от 5 до 10 лет, но амортизируются на срок до 25 лет, что может привести к выплате крупной суммы в конце срока.
Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, которым нужен кредит на коммерческую недвижимость для покупки здания или реконструкции существующей собственности для своего бизнеса.

Кредит на коммерческую недвижимость — это тип финансирования, который используется для покупки недвижимости в коммерческих целях. Чтобы получить коммерческий кредит, вам необходимо иметь хороший кредит, внести первоначальный взнос в размере 25% или более и планировать использовать большую часть финансируемой собственности для вашего собственного бизнеса.

Примечание редактора: Ищете подходящий кредит для вашего бизнеса? Заполните приведенную ниже анкету, чтобы наши партнеры-поставщики связались с вами по поводу ваших потребностей.

В то время как большинство людей связывают кредиты на коммерческую недвижимость с инвестициями в коммерческую недвижимость, использование этих кредитов на самом деле более конкретное. Кредиты на коммерческую недвижимость предназначены для финансирования покупки или улучшения имущества, которое используется для вашего собственного бизнеса. Чтобы получить коммерческий кредит, вам необходимо использовать большую часть имущества, обеспечивающего кредит, для ваших собственных деловых целей.

Это означает, что вы по-прежнему можете сдавать в аренду часть основного имущества, но не менее 51% имущества должно использоваться для вашего бизнеса. Если же вы планируете сдавать в аренду 50% и более площадей, то вам нужен отдельный вид кредита, так как это считается скорее спекулятивной деятельностью.

Вот несколько случаев, когда может быть уместным кредит на коммерческую недвижимость:

Покупка офисного здания для размещения вашего бизнеса
Расширение или перемещение торговых площадей для вашего магазина
Покупка склада для размещения вашего инвентаря
Покупка, строительство или ремонт отеля, которым вы будете управлять самостоятельно

Ставки по кредиту на коммерческую недвижимость, условия и сборы

Процентная ставка		Начинается около 3,8 9041% 9041% 9041%	Первоначальный взнос	Минимум 25%
Условия кредита	От пяти до 10 лет, с амортизацией до 25 лет
Требование соотношения долга к доходу	Минимальный коэффициент покрытия долга (DSCR) 1,25
Минимальный кредитный рейтинг	660
Допустимые типы недвижимости

Основные выводы: Кредиты на коммерческую недвижимость предназначены для владельцев бизнеса, которые покупают, строят или ремонтируют здание для размещения или расширения собственного бизнеса.

Существует несколько видов кредитов, которые можно использовать для финансирования коммерческой недвижимости. Каждый вариант имеет свои тарифы, условия, квалификационные требования и процесс подачи заявки. Итак, прежде чем подавать заявку, решите, какой тип кредита подходит именно вам. Вот несколько вариантов для рассмотрения:

901 90 Заемщики с установленными банками0050

00040 Портфельный кредит

Тип кредита	Для кого это хорошо
Срочный кредит в банке
Кредит SBA	Владельцы бизнеса, которые уже пытались получить кредит в традиционном банке
Кредитная линия	Лица, которые уже владеют своей собственностью и хотят получить кредит под залог собственного капитала
Многоквартирные предприятия

В категории кредитов SBA есть несколько кредитных продуктов, которые можно использовать для покупки, строительства или ремонта коммерческой недвижимости. Тем не менее, кредитная программа SBA 504 специально разработана для этой цели. Средства, предоставляемые по программе 7(a), технически могут быть использованы для покупки или улучшения недвижимости, но эта программа не идеальна для финансирования недвижимости.

Кроме того, в области портфельных кредитов важно отметить, что эти кредиты часто используются арендодателями, которым принадлежит ряд объектов недвижимости, которые они сдают в аренду арендаторам. Кредиторы считают, что это скорее спекулятивная деятельность с другими ставками, условиями и критериями приемлемости. Если у вас есть бизнес, который владеет несколькими объектами, которые вы используете в своих целях, ясно сообщите об этом, прежде чем изучать варианты портфельного кредита с кредитором.

Ключевые выводы: Существует несколько типов кредитов, которые можно использовать для покупки коммерческой недвижимости, например, банковские срочные кредиты, кредиты SBA, кредитные линии и портфельные кредиты.

Когда вы пытаетесь получить кредит на коммерческую недвижимость, существует множество различных кредитов и кредиторов на выбор, поэтому важно найти кредитора, который не только предлагает тип кредита, который вы хотите, но и имеет ставки, которые вы можете позволить себе и квалификационные требования, которым вы можете соответствовать.

Вот некоторые моменты, которые следует учитывать при выборе кредитора:

Доступные варианты кредита
Комиссия за выдачу кредита
Начальная процентная ставка
Требования к документации
Требования к времени работы
Штрафы за досрочное погашение
Требования к личным гарантиям
Варианты быстрого финансирования или плохой кредитной истории (если они вам нужны)
Рейтинги Better Business Bureau и жалобы клиентов

90 Ключевые выводы: При выборе кредитора необходимо учитывать несколько факторов. В дополнение к типу кредита, который вам нужен, вы должны изучить ставки, сборы, квалификационные требования и рейтинги пользователей.

Получение кредита на коммерческую недвижимость сильно отличается от получения кредита на жилье. Поскольку вы собираетесь использовать недвижимость в коммерческих целях и выплачивать кредит за счет доходов от бизнеса, кредиторы хотят убедиться, что ваш бизнес может покрыть платежи по кредиту.

Требования к обеспечению кредита делятся на три основные группы:

1. Обеспечение

Прежде чем одобрить кредит, ваш кредитор захочет узнать, что кредит должным образом обеспечен имуществом, под которое вы берете кредит. Это означает, что вам, как правило, необходимо иметь не менее 25–30% капитала в собственности; если вы покупаете, вам потребуется первоначальный взнос в размере 25% или более, чтобы соответствовать требованиям.

Кроме того, ваш кредитор захочет убедиться, что у вас есть адекватная страховка имущества для защиты от повреждения имущества (их залога). Кредитор также проведет оформление правового титула на имущество и проверит документ, чтобы убедиться в отсутствии непогашенных залогов или других претензий в отношении имущества. [Читать статью по теме: Что такое залог? ]

2. Доход

При обработке вашего заявления кредиторы хотят убедиться, что у вас достаточно дохода по сравнению с вашими расходами, чтобы они могли быть уверены, что вы можете ежемесячно вносить платежи по кредиту. Одним из показателей, который кредиторы используют при принятии такого решения, является коэффициент покрытия долга (DSCR). Минимальный DSCR варьируется в зависимости от имущества, под которое вы берете кредит, но большинство кредиторов хотят видеть DSCR на уровне 1,25 или выше. [Читать статью по теме: 8 факторов, которые мешают вам получить кредит для малого бизнеса ]

Чтобы установить свой доход с вашим кредитором, вам необходимо предоставить налоговые декларации за два года — как деловые, так и личные, потому что вы будете занимать деньги для деловых целей, но вам также нужно будет подписать личную гарантию. Вам также потребуется предоставить организационные документы вашего бизнеса и операционное соглашение, а также личные документы, такие как форма W-9. и копию свидетельства о рождении или паспорта.

3. Кредит

Если вы получаете кредит на коммерческую недвижимость, ваш кредитор, вероятно, захочет проверить ваш кредитный рейтинг. Однако в большинстве случаев кредиторы также захотят, чтобы вы предоставили личную гарантию, поэтому они также захотят проверить вашу личную кредитоспособность.

Минимальный кредитный рейтинг зависит от кредитора, но обычно составляет от 660 до 680 для большинства обычных кредитов.

В дополнение к проверке вашей кредитоспособности кредиторы захотят узнать, как долго вы занимаетесь бизнесом, чтобы оценить ваш кредитный риск. Чтобы претендовать на коммерческий кредит, вы, как правило, должны быть в бизнесе не менее одного или двух лет. Таким образом, кредитор может быть уверен в доходах вашего бизнеса, которые будут основным источником погашения вашего кредита. [Читать статью по теме: Как построить бизнес Кредит ]

Ключевой вывод: Кредиты на коммерческую недвижимость сложнее и дороже получить, чем потребительские ипотечные кредиты, и кредиторы требуют, чтобы вы подписали личную гарантию .

Чем кредиты на коммерческую недвижимость отличаются от потребительских кредитов?

Кредиты на коммерческую недвижимость сильно отличаются от индивидуальных (потребительских) кредитов. Эти кредиты имеют очень разные требования к обеспечению и андеррайтингу, а также разные ставки, сроки и другие характеристики.

Во-первых, существует гораздо меньше программ секьюритизации коммерческих кредитов по сравнению с личными кредитами. Это означает, что кредиторы, как правило, должны удерживать многие из этих кредитов после их выдачи, а не продавать их инвесторам, которые берут на себя риск убытков, если заемщик не погасит кредит.

В результате, кредиторы меньше рискуют при выдаче коммерческих кредитов. Минимальный кредитный рейтинг обычно выше, как и авансовые платежи. Ипотечное страхование также не подходит для коммерческих кредитов, поэтому требования к доходу и процентные ставки обычно выше.

Кроме того, коммерческие кредиты обычно не длятся так долго, как личные кредиты. В отличие от жилищных кредитов, которые обычно выдаются на срок до 30 лет, кредиты на коммерческую недвижимость часто выдаются только на пять или 10 лет. Тем не менее, амортизация кредита часто может быть более длительной — обычно до 25 лет, — в результате чего заемщики вынуждены выплачивать огромные суммы, которые они должны либо погасить, либо рефинансировать в конце срока кредита.

Ключевой вывод: Коммерческие кредиты имеют более короткий срок, чем тот, на который они амортизируются, а это означает, что вам нужно будет либо рефинансировать кредит в конце срока, либо произвести единоразовый платеж.

Коммерческие кредиты гораздо сложнее, чем обычные жилищные кредиты, и есть много деталей, которые смущают владельцев малого бизнеса. Чтобы помочь, мы попытались прояснить некоторые из самых больших источников путаницы для заемщиков. Вот ответы на некоторые из наиболее распространенных вопросов:

Каков минимальный первоначальный взнос для кредита на коммерческую недвижимость?

Минимальный первоначальный взнос, необходимый для большинства коммерческих кредитов, обычно составляет 25% от покупной цены недвижимости (не включая расходы на закрытие). Однако первоначальный взнос может быть ниже — всего 15%, если вы используете мезонинное финансирование в дополнение к кредиту на недвижимость, или 10%, если вы используете кредит SBA.

Каков срок действия кредита на коммерческую недвижимость?

Кредиты на коммерческую недвижимость обычно выдаются не более чем на 5 или 10 лет. Однако амортизация кредита часто может быть намного дольше — до 25 лет. Хотя это означает, что платежи по кредиту намного ниже, чем если бы они должны были быть полностью погашены через пять или 10 лет, это также означает, что заемщики останутся с остатком, который должен быть погашен в конце срока кредита, когда заемщики должны рефинансировать этот баланс или погасить его единовременно.

Можно ли использовать кредит SBA 7(a) для покупки недвижимости?

Технически средства, выданные в рамках программы SBA 7(a) , могут использоваться для приобретения недвижимости (для покупки, строительства, ремонта или расширения). Однако эти кредиты не предназначены для этой цели — например, они не обеспечены недвижимостью.