Залог под земельный участок: Кредит под залог земельного участка от 0.9%

Содержание

Особенности земельного участка как предмета залога при заключении договора ипотечного кредитования

ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Одним из приоритетных направлений ипотечного кредитования на сегодняшний день является залог земельных участков. Сегодня экономика страны переживает кризис, поэтому проблемы ипотечного кредитования приобретают еще больший интерес. Повышение ставок по кредитам, тяжелые условия для заемщиков, сокращение дохода строительных компаний создают неблагоприятные условия для ипотеки. Но все же без ипотеки на рынке недвижимости невозможно.

Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определен исключительный перечень объектов недвижимости, которые могут являться предметом залога. Одним из таких объектов выступает земельный участок, права на который зарегистрированы в порядке, установленным ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако для того чтобы земельный участок мог являться потенциально возможным предметом ипотеки, он должен соответствовать ряду признаков.

Первым признаком земельного участка является его индивидуализированность,

то есть, установление границ земельного участка, присвоение ему кадастрового номера, что позволяет четко определить его местоположение и размер, что будет свидетельствовать о земельном участке как о потенциальном предмете залога.

Вторым признаком, исходя из естественного происхождения, особой ценности земельного участка, выступает оборотоспособность. Так, в соответствии с п. 1 ст. 62 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[1] по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Заложенный земельный участок не может находиться, например, на территории Закрытого административно- территориального образования, на что прямо указывает п. 1 ст. 3 Федерального Закона «О закрытом административно-территориальном образовании»[2], устанавливая ограничения на право владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом, вытекающие из ограничений на въезд и / или постоянное проживание;

Третьим признаком выступает отсутствие запретов на залог земельного участка. В частности, федеральным законодательством установлен ряд случаев, когда залог земельного участка не допускается.

Не допускается залог земельного участка, невыделенного в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Так, Ленинским районным судом города Барнаула было рассмотрено дело № 2-424/2011 г. о признании недействительности дополнительного соглашения к кредитному договору и договору ипотеки. При этом, Обществу по дополнительному соглашению к договору ипотеки была передана в залог доля земельного участка, которая в натуре не выделялась. Суд, учитывая несоответствие данных действий требованиям закона, признал такую сделку недействительной в силу ничтожности.
Не допускается ипотека земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1. ст. 63, п. 1. ст. 62 Закона об ипотеке).

В настоящее время, ряд авторов (Ленкин С.Н., Козлова С.В.)[4,54] ведут дискуссию относительно снятия запрета залога на определенные категории земель, находящееся в государственной или муниципальной собственности. При этом они предлагают создание на уровне субъектов и муниципальных образований Земельного залогового фонда (далее ЗЗФ), который бы являлся эффективным средством ипотечного обеспечения ценных бумаг городов и районов России посредством использования имущества (в основном земель), вложенного в уставный капитал. На сегодняшний день, ЗЗФ получил свое развитие и довольно активно используется, например, в Воронежской области как антикризисная мера для привлечения инвестиций в экономику района, создания рабочих мест и повышения ликвидности земельных участков.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Обращаясь к этой теме, А.В. Фиошин указывает, что практически ипотека части земельного участка невозможна, так как «для того чтобы ее заложить, ее необходимо индивидуализировать. Процесс индивидуализации включает в себя межевание (установление границ на местности), постановку на кадастровый учет (присвоение кадастрового номера) и, наконец, регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (завершающим этапом которой является выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности)». [5,15] Судебно-арбитражная практика идет по тому же пути, не выделяя в качестве самостоятельного объекта недвижимости часть земельного участка.[6] Между тем, М.Г. Пискуновой было высказано совершенно диаметрально противоположное мнение. Автор полагает, что собственник земельного участка вправе заложить не весь участок, а только его часть. Для этого нужно надлежащим образом сформировать и отразить на кадастровом плане всего земельного участка его часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера, что будет соответствовать критерию индивидуально определенной вещи. Однако при отчуждении земельного участка в случае обращения на него взыскания, часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).[7] Думается, что данная позиция не совсем верна, так как законодатель одним из обязательных признаков предмета ипотеки называет возможность обращения взыскания на имущество, в случае неисполнения обязательства (п.2 ст. 6 Закона об ипотеке). Исходя из этого, часть земельного участка не может быть предметом договора ипотеки без соответствующей индивидуализации, после которой она станет не чем иным, как самостоятельным объектом права – земельным участком.

Земельный участок, соответствующий требованиям надлежащего предмета ипотеки должен иметь цену. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”). На сегодняшний день в практической деятельности возникают проблемы относительно обязательности установления в договоре ипотечного кредитования независимой оценки земельного участка, передаваемого в залог. В соответствии с п.2 ст. 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Как отмечается в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 №26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге”[8] при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Данное положение свидетельствует о том, что если нет спора между контрагентами, то земельный участок, являющийся предметом залога, может быть оценен договаривающимися сторонами самостоятельно. Арбитражным судом Московского округа было рассмотрено дело об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество. Суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признании указанного договора незаключенным, поскольку оценка предмета залога по договору об ипотеке (залоге
недвижимого имущества) была установлена по соглашению сторон,
что соответствует требованиям п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», в том числе и п. 2 ст. 6, в силу которого договор заключен его сторонами в соответствии с
действующим законодательством Российской Федерации и зарегистрирован
Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Отличительной особенностью залога земельного участка при заключении договора ипотеки является яркое проявление принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следует правовой судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральными законами. В силу ст. 69 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[9] ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание. Таким образом, реализация принципа единства судьбы обусловлена неразрывностью в использовании таких объектов права как земельный участок и зданий, строений, сооружений, находящихся на нем, а также удобство при обращении взыскания в случае неисполнения обязательств должника, обеспеченных ипотекой.

Несмотря на то, что при заключении договора ипотечного кредитования, залогодатель не может без согласия залогодержатели определять судьбу земельного участка, он не освобождается от обязанностей по использованию земельного участка, в т. ч. осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнение и истощение почв.

В заключение, хотелось бы отметить, что соблюдение всех условий, предъявляемых к залогу земельного участка, позволит обезопасить участников гражданского оборота, а также гарантировать беспрепятственную регистрацию договора и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке в будущем.

Прокурор разъясняет — Прокуратура Ставропольского края

Прокурор разъясняет

13 августа 2019, 16:33

Изменены правила обращения взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения

Текст

Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16. 07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
18 июня 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 06.06.2019 № 138-ФЗ, которым внесены изменения в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Так, при обращении взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения должны учитываться сезонность сельскохозяйственного производства и его зависимость от природно-климатических условий, а также возможность получения доходов производителем сельскохозяйственной продукции, использующим такой земельный участок, по окончании соответствующего периода сельскохозяйственных работ.
Утратило силу правило, согласно которому суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
При этом принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем меры по обеспечению интересов производителя сельскохозяйственной продукции, использующего заложенный земельный участок (условия использования участка с учетом сезонности сельскохозяйственного производства, возможности получения доходов производителем сельскохозяйственной продукции и пр.).
Закон предусматривает, что залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем и может быть определена исходя из его кадастровой стоимости без проведения оценки рыночной стоимости такого земельного участка.

Изменены правила обращения взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения

Калькулятор земельного кредита и ипотечного платежа

Итак, вы нашли идеальные акры: холмистые склоны для животноводческого хозяйства, плодородную почву для нового пропашного хозяйства или прекрасный участок земли, который можно сдать в аренду любителям отдыха. Для чего бы вы ни планировали использовать землю, за это нужно как-то платить. Вот где калькулятор земельного кредита пригодится.

Поскольку цены на землю в Техасе растут, важно точно знать, сколько вы можете себе позволить, прежде чем подписывать документы по кредиту. Поэтому, если вы находитесь на рынке земельного кредита, сельскохозяйственного кредита или кредита для агробизнеса, калькулятор земельного кредита является полезным инструментом для оценки ваших общих процентов и основных платежей.

Обладание продуктивной, прибыльной или просто приятной для жизни землей в Техасе не всегда дешево. Но это может быть в пределах вашего бюджета, с небольшим заблаговременным планированием.

Однако, прежде чем приступить к цифрам, полезно точно понять, что такое земельный кредит, какие типы земельных кредитов можно выбрать, а также получить дополнительную информацию о ставках по земельным кредитам в Техасе.

Что такое земельный кредит?

Земельный кредит – это деньги, взятые взаймы в банке или другом финансовом учреждении для покупки участка земли. Планируете ли вы использовать землю для строительства дома, посадки сельскохозяйственных культур или начала другого вида агробизнеса, вам, скорее всего, понадобится земельный кредит. (Если только у вас не валяются стопки наличных.)

Но в любом земельном кредите есть слои. Допустим, вы хотите купить участок земли по цене 50 000 долларов. Истинная долгосрочная стоимость вашего земельного кредита не будет равняться просто 50 000 долларов. На то, что вы платите в долгосрочной перспективе, будут влиять процентная ставка, срок кредита, частота платежей и многое другое.

Ваша процентная ставка также будет зависеть от того, подписываете ли вы кредит с фиксированной или плавающей процентной ставкой.

В ситуации с фиксированной процентной ставкой ваша процентная ставка остается неизменной в течение всего периода кредита. Процентная ставка по кредиту с переменной процентной ставкой будет меняться в зависимости от рынка. (Подробнее об этом позже.)

Какой вид земельного кредита мне подходит?

В зависимости от вашего географического положения, целей и бюджета существует несколько различных типов земельных кредитов на выбор:

Кредиты на землю для ранчо/рекреации. Этот тип кредита полезен для людей, желающих превратить участок земли в охотничий участок территория, место для отдыха или рай для кемпера.
Займы на сельскую недвижимость: для тех, кто заинтересован в покупке необработанных площадей, будущих сельскохозяйственных угодий или места для строительства будущего дома.
Сельскохозяйственные кредиты для ферм, ранчо и лесоматериалов: готовы начать агробизнес? Вам понадобится земельный кредит, если вы надеетесь выращивать древесину, открывать ферму по разведению крупного рогатого скота или выращивать пропашные культуры.
Капитальный ремонт земли: скорее вторичный заем для тех, кто уже владеет землей. Кредит на благоустройство земли может помочь вам найти средства, например, для рытья колодца, строительства сарая, моста или забора.

Как пользоваться калькулятором земельного кредита

Итак, вы нашли свой идеальный земельный участок и определили, какой тип земельного кредита вам нужен для его покупки.

Следующим шагом является определение истинной общей картины любого гипотетического кредита, чтобы вы точно знали, сколько вы можете себе позволить. Эту информацию будет полезно иметь под рукой к тому времени, когда вы назначите встречу с кредитным специалистом.

Вот как использовать калькулятор земельного кредита:

Подставьте идеальную сумму кредита (сколько стоит земля?)
Выберите предполагаемую процентную ставку (вы можете просмотреть текущие ставки на веб-сайте Федеральной резервной системы)
Введите первоначальный взнос (вы можете ввести либо сумму в долларах, либо процент от покупной цены)
Выберите периодичность платежей (вы будете производить платежи ежемесячно, ежеквартально, раз в полгода или ежегодно?)
Укажите идеальный срок кредита (за сколько лет вы будете выплачивать кредит?)

После того, как вы подставите свои цифры и нажмете «Рассчитать», вы увидите, каким будет ваш ежемесячный платеж, общая сумма процентов и общая сумма, которую вы будете платить в течение срока действия кредита. Вы также увидите полный график амортизации (обязательно сохраните его для дальнейшего использования).

Не забудьте поэкспериментировать с разными числами. Суть калькулятора земельного кредита заключается в том, чтобы увидеть, как меняются числа при изменении переменной (например, процентной ставки, срока кредита или первоначального взноса), без необходимости выполнять математические расчеты вручную. Так что подключите несколько разных вариантов и посмотрите, как различаются ваши платежи.

Могли бы вы потенциально позволить себе более высокий ежемесячный платеж, если бы это означало экономию денег в долгосрочной перспективе? Есть ли определенный порог процентной ставки, ниже которого вам нужно оставаться? Какой срок кредита является реалистичным в соответствии с вашими краткосрочными и долгосрочными целями? Калькулятор земельного кредита может помочь ответить на все эти вопросы.

Важное предупреждение : Ни один калькулятор земельного кредита не может сказать вам со 100% уверенностью, как ваш кредит будет выглядеть на практике. Инструмент следует использовать только для целей оценки. Вам все равно нужно будет выполнить требования любого кредитора и получить одобрение на получение земельного кредита. Обратите внимание, что дополнительные расходы, такие как налоги и страховка, не включены в эти расчеты.

Как текущие федеральные процентные ставки влияют на мой земельный кредит?

Одной из самых громких историй в финансовом мире после 2020 года стала инфляция и то, что с ней сделала Федеральная резервная система США.

Ответом было много-много повышений федеральных процентных ставок. С марта 2022 года по март 2023 года их было всего девять — от 0,25% до 5%. Это был настоящий скачок за относительно короткий период времени.

Итак, если вам интересно, влияет ли федеральная процентная ставка на земельные кредиты, вы не одиноки.

Сначала хорошие новости. Если у вас есть кредит с фиксированной процентной ставкой, не имеет значения, что делает ФРС. Ваша процентная ставка останется неизменной на протяжении всего периода кредита.

Другое дело, если у вас есть кредит с плавающей процентной ставкой. Ваша процентная ставка будет подвержена колебаниям, что может означать, что более высокие федеральные ставки будут ежемесячно снижаться до оплаты вашего счета.

Если вы застряли в земельном кредите с плавающей процентной ставкой, который больше не обслуживает вас, вы можете рефинансировать свой кредит. Это может быть лучшим вариантом, если ваш ежемесячный платеж по кредиту стал финансовым бременем.

Определите, сколько будет стоить ваш земельный кредит в Техасе

Принятие решения о покупке земли в Техасе – это волнительно. Планируете ли вы использовать акры для запуска агробизнеса или просто уединиться в красивом месте, эта земля часто является началом новой главы.

Но платит за эту землю? Не так захватывающе.

Получение земельного кредита, который подходит вам, вашему бюджету и вашим краткосрочным и долгосрочным целям, не должно вызывать затруднений или стресса.

Воспользуйтесь этим калькулятором земельного кредита, чтобы рассчитать, сколько вы будете должны в виде процентов и основной суммы долга. И обращайтесь к нашей команде здесь для любых других вопросов.

Земельные ссуды и жилищные ссуды: различные виды использования и правила

Выдержка из статьи

Земельная ссуда может предоставить финансирование для покупки земли для строительства нового дома и других целей. Узнайте больше о том, как работает этот вид кредита.

Многие домовладельцы хотят построить собственное жилье на собственном участке земли. Поскольку традиционная ипотека предполагает, что дом уже существует, строительство нового дома требует другого вида финансирования. Земельные кредиты позволяют приобрести землю для различных целей, в том числе для строительства нового дома.

Процесс и сами кредиты аналогичны ипотечным кредитам на существующие дома. Земельные кредиты также отличаются по нескольким важным параметрам. Специалист по ипотечному кредитованию может помочь вам понять ваши варианты финансирования.

Читайте дальше, чтобы узнать больше о земельных займах и о том, как они работают.

Что такое земельный кредит?

Земельный кредит предоставляет средства для покупки участка земли, на котором вы можете построить новый дом. Могут быть доступны несколько типов кредитов, в зависимости от типа парня, которого вы хотите купить:

Могут быть доступны несколько типов кредита на землю, в зависимости от типа парня, которого вы хотите купить:

Необработанная земля: Это ближе всего к «пограничной жизни» в современную эпоху. Необработанная земля не имеет улучшений и доступа к коммуникациям. Возможно, вы еще даже не сможете добраться до него по дороге.
Неулучшенная земля: Этот тип земли, так сказать, примыкает к современному миру, но имеет мало признаков человеческого развития. Обычно он имеет доступ к коммуникациям, но требует дополнительных работ по подключению к электроснабжению, водоснабжению и другим услугам.
Улучшенная земля: Этот тип земли имеет коммуникации и доступ к дороге. Незаконченный участок в подразделении является примером улучшенной земли.

Можете ли вы использовать ипотечный кредит на землю?

С технической точки зрения, нет. Земельный кредит предназначен для земли, а ипотечный кредит — для дома, расположенного на земле. Тем не менее, можно получить кредит на землю, чтобы купить много, прежде чем вы будете готовы начать строительство дома. Но вы можете захотеть заявить права, например, в определенной области, а дом вы построите позже.

Кредит на покупку земли с целью строительства дома может быть частью более крупного пакета финансирования, который включает новый кредит на строительство. Это просто тип жилищного кредита.

» ПОДРОБНЕЕ: Плюсы и минусы строительства новых домов по сравнению с уже существующими домами

Чем земельный кредит отличается от жилищного кредита?

Земельный кредит во многом отличается от ипотечного кредита. Процесс получения земельного кредита аналогичен тому, что вы должны сделать, чтобы получить традиционную ипотеку. Различия в основном связаны с такими характеристиками, как продолжительность периода погашения и процентная ставка.

Сходства между земельными кредитами и ипотечными кредитами

Сходства между двумя типами кредитов часто заключаются в следующем:

Земля, которую вы покупаете, является залогом земельного кредита, что дает кредитору право лишить вас права выкупа, если вы не будете платить.
Вы можете пройти предварительный отбор на получение земельного кредита.
Вы должны пройти те же шаги в процессе подачи заявки, например, проверку кредитоспособности.
Кредитор рассмотрит недвижимость так же, как и в случае ипотечного кредита. Это включает в себя получение обследования и оценки.
Земельные кредиты могут иметь фиксированные или регулируемые процентные ставки.
Процесс закрытия одинаков для обоих типов кредитов.

Различия между земельными кредитами и ипотечными кредитами

Эти два типа кредитов обычно имеют следующие различия:

Земельные кредиты обычно имеют более короткие сроки, чем ипотечные кредиты. Вы можете получить ипотечный кредит сроком на 15 или 30 лет. Срок земельного кредита может составлять от нескольких лет до 15 или 20 лет.
Возможно, вам придется внести более крупный первоначальный взнос до закрытия. Первоначальный взнос в размере 20% от покупной цены является обычным явлением, но он может быть и выше. Вы можете получить меньший первоначальный взнос в обмен на более высокую процентную ставку. В некоторых случаях кредиторы смотрят на соотношение кредита к стоимости (LTV), чтобы определить сумму первоначального взноса.
Процентные ставки по земельным кредитам часто выше, чем по жилищным ипотечным кредитам.

Как работает финансирование земельных кредитов?

Как обсуждалось выше, процесс подачи заявки на земельный кредит аналогичен процессу подачи заявки на ипотеку. Кредитор рассмотрит вашу финансовую историю, включая такие факторы, как кредитный рейтинг и отношение долга к доходу (DTI). Им будет проведена оценка, и им нужно будет увидеть недавнее обследование собственности.

Вам может понадобиться дополнительное финансирование для строительства дома. Кредит на строительство может предоставить средства для этого. Строительные кредиты, как правило, имеют еще более короткие сроки и более высокие процентные ставки. Однако, как только строительство будет завершено, вы сможете рефинансировать всю недвижимость, чтобы погасить кредиты на землю и строительство.

Могу ли я получить земельный кредит через FHA, VA или USDA?

Ипотечные программы, спонсируемые государством, предлагают множество вариантов, которые могут помочь вам купить землю для строительства нового дома, если вы соответствуете их критериям.

Федеральное жилищное управление (FHA)

FHA предлагает ипотечный пакет, охватывающий все этапы процесса строительства дома. Кредит One-Time Close (OTC) может предоставить финансирование для покупки пустого участка и строительства дома. Как домовладелец, вам нужно пройти процедуру закрытия только один раз. После завершения строительства кредит превращается в постоянную ипотеку.

Департамент по делам ветеранов США (Вирджиния)

Можно получить кредит на строительство, обеспеченный виртуальными активами, но этот процесс может быть сложным. Правила VA ограничивают типы собственности, которую вы можете приобрести в рамках любой из программ VA. Например, вы не можете использовать кредит VA для покупки пустующей земли, если вы одновременно не берете кредит на строительство дома.

Земельный совет ветеранов Техаса (VLB)

VLB предоставляет льготы военнослужащим и ветеранам Вооруженных сил США и Национальной гвардии Техаса, а также оставшимся в живых супругам.