Заложить квартиру: пошаговая инструкция с советами экспертов

Содержание

Можно ли заложить квартиру, если в ней живут дети


Кредит под залог недвижимости — это один из способов получить заемные средства, к которому прибегают в сложных жизненных ситуациях. Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю предлагает Вашему вниманию информацию о том, можно ли совершить такую сделку, если в квартире прописан несовершеннолетний или ребенок владеет частью собственности.

Что такое кредит под залог недвижимости


Средства, полученные в кредит под залог недвижимости, можно тратить на свое усмотрение — хоть на лечение, хоть на покупку автомобиля, хоть на инвестиции в бизнес. Но если заемщик совершит ошибку при оценке своих возможностей по погашению кредита, то рискует лишиться жилья.


Банк имеет право забрать недвижимость, если заемщик трижды за год допустил просрочку платежей хотя бы на день. Тогда можно столкнуться с реальной угрозой остаться без жилья всем членам семьи, включая ребенка до 18 лет. Но закон, по словам экспертов, запрещает обращать взыскание на залог, в том числе недвижимость, если это помещение — единственное место проживания несовершеннолетних (ст. 446 и п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса).

Могут ли несовершеннолетние самостоятельно распоряжаться имуществом


Не достигшие 14 лет в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (усыновителей или опекунов).


Во всех случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки. Несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если, к примеру, вступил в брак или работает. В этом случае, поясняют эксперты, он может быть признан органами опеки или судом «полностью эмансипированным».


 

Имеют ли право родители распоряжаться недвижимостью ребенка


Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли.

Реально ли оформить в залог квартиру с несовершеннолетним


При залоге квартиры второй стороной договора залога становится банк, поэтому в каждом конкретном случае все будет зависеть от его требований и его решения одобрить или не одобрить кредит. Важно помнить, что залог недвижимости не влечет за собой автоматического отчуждения заложенного имущества. Обращение взыскания на предмет залога и его продажа происходят только в случае нарушения заемщиком своих обязательств по возврату кредита.


«Доводы о незаконном изъятии единственного места жительства несовершеннолетних судами отклоняются, а проверять соблюдение прав проживающих в помещении несовершеннолетних суд не обязан. Также не требуется согласие органа опеки и попечительства при заключении договора залога собственником имущества — такое вмешательство нарушало бы гарантии прав собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением в своих интересах и в интересах проживающих с ним несовершеннолетних детей», — говорит адвокат «Дигмар Групп» Юнис Дигмар.


Ситуация меняется, если несовершеннолетний является собственником квартиры или доли в ней. В таком случае для совершения родителем сделки от его имени (если ребенку еще нет 14 лет) или дачи согласия на совершение сделки ребенком (если ему от 14 до 18 лет) необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса).


«Конституционный и Верховный суды придерживаются позиции, что органы опеки и попечительства не в праве произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. Напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст.  2, ст. 17 и ч. 2 ст. 38 Конституции РФ решения органов опеки и попечительства — в случаях их обжалования в судебном порядке — оцениваются судом, исходя из конкретных обстоятельств дела. Главная цель — определить, ухудшит ли это положение несовершеннолетнего и как отразится на его имуществе. Таким образом, в каждом случае вопрос должен решаться индивидуально», — поясняет адвокат «Дигмар Групп» Юнис Дигмар.


 

Выход из ситуации


Если несовершеннолетний — собственник доли в квартире или доме, на которые оформляется залог, то есть возможность, чтобы процедура состоялась. Можно передать несовершеннолетнему в собственность другой объект недвижимости. При этом важно помнить, что это жилье должно быть не хуже объекта залога, а процесс будут контролировать органы опеки.

Какие документы понадобятся


При оформлении залога на недвижимость с несовершеннолетними необходимы следующие документы:


·                     заявление от опекунов или родителей;


·                     нотариально заверенное заявление от родителей или опекунов о гарантированном предоставлении жилья ребенку при невыполнении обязательств перед банком;


·                     оригинал и копия документов на жилье;


·                     копии и оригиналы паспортов родителей;


·                     свидетельства о рождении ребенка;


·                     свидетельство о заключении брака.


Органы опеки говорят, что недвижимое имущество, где собственником является несовершеннолетний, в залог передаваться не может. Но на практике такие ситуации встречаются, причем нередко. Например, при покупке квартиры с использованием материнского капитала и в ипотеку. В этом случае родители обязаны наделить правом собственности детей, однако они не могут этого сделать, пока кредит за приобретаемую квартиру не выплачен и она находится в залоге у банка. А продать ее они тоже не могут, потому что права несовершеннолетнего должны быть зафиксированы. Но этого нельзя сделать, пока квартира в залоге у банка. Вот и получается некий казус.


Если такая квартира по каким-то причинам продается, то в любом случае нужно сначала погасить ипотеку (для этого продавцы берут другой кредит, занимают деньги у родственников и знакомых), потом гасят ипотеку, выводят квартиру из-под залога. Затем они должны наделить детей правом собственности, пройти опеку для получения разрешения на продажу и потом уже продавать эту квартиру. Причем такие сделки можно проводить только через нотариат. Если несовершеннолетний зарегистрирован в квартире, но не является собственником, квартира может быть передана в залог свободно.

Плюсы кредита под залог недвижимости:


·                     возможность получить большую сумму кредита, так как стоимость квартиры может быть высокой. Как правило, согласовывают сумму кредита в среднем в размере до 75% стоимости залога;


·                     увеличенный срок возврата кредита;


·                     более низкие процентные ставки;


·                     возможность получения кредита при плохой кредитной истории, так как заемные средства обеспечены реальным имуществом и банк имеет гарантии возврата заемных средств;


·                     возможность «капитализации» своего недвижимого имущества и использование его как работающего актива.

Минусы кредита под залог квартиры:


·                     заложенная квартира может быть продана, подарена или обменена только с согласия залогодержателя;


·                     сложная документарная процедура. Надо предоставить все подтверждающие документы банку, также обязательна государственная регистрация договора залога квартиры с внесением сведений в ЕГРН.


 

Можно ли заложить квартиру, если она ипотечная

Александр Меркулов

Юридическая компания «ООО «ЮА «Дигест»», г. Санкт-Петербург

Здравствуйте, вообще квартира Ваша и так под обременением, но 

Статья 342. Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)

1. В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Старшинство залогов может быть изменено:

соглашением между залогодержателями;

соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.

Во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.

2. Последующий залог допускается, если иное не установлено законом.

Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.

3. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.

4. Залогодатель, заключивший последующий договор залога, незамедлительно должен уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса.

5. Если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.

6. Изменение предшествующего договора залога после заключения последующего договора залога, если последующий договор залога заключен с соблюдением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, или такие условия не были предусмотрены предшествующим договором залога, не затрагивает права последующего залогодержателя при условии, что такое изменение влечет ухудшение обеспечения его требования и произведено без согласия последующего залогодержателя.

www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_61.html#p4111
© КонсультантПлюс, 1992-2014

Необходимо смотреть договор залога с банком..

Борис Грудкин

Адвокат, г. Санкт-Петербург

Татьяна, о перезалоге квартиры в Вашей ситуации нет оснований беспокоиться. Любое распоряжение квартирой, находящейся в общей совместной собственности и в ипотеке (продажа, дарение, последующий залог и т.п.), возможно только с предварительного нотаририально заверенного согласия Вашего и банка-залогодержателя. 

Опасность, связанная с ипотекой, в Вашем случае состоит в другом. На чье имя открыт текущий счет в банке-кредиторе, на который Вами вносятся суммы в погашение ипотечного кредита? 

Ссуда ​​на квартиру — Арендатор квартиры

Существует множество различных типов ссуды на квартиру в зависимости от количества квартир в проекте. Fannie Mae и Freddie Mac предоставляют соответствующее финансирование на квартиры до 4 квартир. Проекты, состоящие из 5 и более квартир, потребуют финансирования от кредиторов, специализирующихся на финансировании квартир.

California Mortgage Advisors Inc. предлагает финансирование многоквартирных домов всех размеров от 2 до 100+ квартир.

California Mortgage Advisors Inc. уже более 20 лет помогает клиентам финансировать жилищные кредиты. Когда дело доходит до определения квартиры или жилого комплекса, у большинства людей есть уникальное определение. Сюда входят заемщики, кредиторы и государственные регулирующие органы. К счастью, в CMA есть многолетний опыт предоставления кредитов на квартиры всех форм и размеров. Наши ипотечных консультантов могут помочь вам в выборе лучшего кредита для достижения ваших финансовых целей для инвестиционной собственности. Наши ипотечных консультантов доступны по телефону (800) 927-6560, чтобы ответить на ваши вопросы, или нажмите здесь, чтобы подать заявку онлайн.

Ссуда ​​на маленькую многоквартирную квартиру (четыре или меньше квартир)

В целях ссуды небольшой многоквартирной квартирой считается любая квартира, в которой проживает четыре или меньше семейных единиц. Хотя цифра четыре может показаться произвольной, она имеет большое значение, учитывая то, как федеральные регулирующие органы классифицируют типы собственности. Все, что состоит из четырех или менее семейных единиц, считается жилой недвижимостью для целей кредита, в то время как любая недвижимость с более чем четырьмя семейными единицами считается коммерческой недвижимостью.

Получение кредита на квартиру, классифицированную как жилая недвижимость, осуществляется по тем же правилам, что и при получении традиционной жилищной ипотеки. Это делает получение кредита на небольшую квартиру относительно простым, по крайней мере, по сравнению со сложным характером кредита на коммерческую квартиру. Кредиты на коммерческие многоквартирные дома сами по себе не сложны, но они следуют некоторым жестким правилам. Тем не менее, CMA Mortgage Advisors имеют опыт работы со всеми деталями обоих типов кредитов и могут помочь заемщикам решить, подходит ли им конкретный кредит.

Кредиты на большие квартиры (пять и более квартир)

Процесс подачи заявки и одобрения кредита на большие квартиры отличается от других традиционных видов кредита, поскольку сам кредит не имеет поддержки со стороны Fannie Mae или Freddie Mac. Это означает, что кредитор берет на себя гораздо больший риск с этим типом кредита, чем с традиционным жилищным кредитом. В CMA мы снижаем этот риск, запрашивая у заемщиков все необходимые документы в соответствии с требованиями коммерческого кредитора.

Состояние здания

Состояние здания является основным фактором при определении того, подходит ли конкретный многоквартирный дом для получения кредита. Кредит на покупку здания в плохом состоянии считается более рискованным вариантом по сравнению с кредитом на покупку относительно нового здания.

Коэффициент покрытия обслуживания долга

Коэффициент покрытия обслуживания долга — это отраслевой термин, используемый для описания того, сколько денег приносит конкретный многоквартирный дом в месяц по отношению к ежемесячному платежу по кредиту за недвижимость. Одним из преимуществ покупки большого многоквартирного дома является то, что документация, подтверждающая коэффициент покрытия долга отдельного дома, обычно является исчерпывающей и легкодоступной. Осязаемые данные за несколько лет имеют большое значение для демонстрации способности потенциального заемщика погасить конкретный кредит.

В CMA при рассмотрении жизнеспособности коммерческого кредита акцент делается на состоянии здания и коэффициенте покрытия долга. Наши ипотечные консультанты будут работать с заемщиками, чтобы определить, приемлемо ли конкретное соотношение для их индивидуального кредита.

Ликвидность

Финансовая ликвидность — лучшая защита владельцев недвижимости от непредвиденных расходов и осложнений. Когда дело доходит до общего уровня ликвидности, нет предела или предела, однако существуют минимальные уровни ликвидности, которые должны быть соблюдены, чтобы претендовать на получение коммерческого кредита.

В California Mortgage Advisors Inc. мы искренне верим, что предлагаем нашим клиентам лучшие ипотечные кредиты в отрасли. Мы предлагаем различные кредиты с 1993 года, а это означает, что наши ипотечных консультантов успешно предоставили десятки тысяч заемщиков кредиты, адаптированные для удовлетворения их потребностей и уникальных финансовых ситуаций. Наши консультанты по ипотечным кредитам доступны по телефону (800) 927-6560, чтобы ответить на ваши вопросы, или вы можете подать заявку здесь онлайн.

Кредиты на многоквартирные дома и кредиты на многоквартирные дома в Калифорнии

С 2005 года

100

Оформление кредита на квартиру и коммерческого кредита онлайн

44 600+

Заявки на получение кредита обрабатываются через портал Quick Quote Portal

67+ миллиардов долларов

При выдаче кредита на квартиру и коммерческого кредита

Обзор многосемейного кредита в Калифорнии

Максимизируйте свои инвестиции в многоквартирные дома с помощью кредита на квартиру в Калифорнии или многоквартирного кредита, который соответствует вашим индивидуальным потребностям и инвестиционным целям. В CREFCOA мы предоставляем кредиты на квартиру в Калифорнии с возможностью выбора, помогая вам принимать более взвешенные решения. С помощью нашей собственной платформы многоквартирного кредитования CRELP мы можем быстро сравнить наши многочисленные программы многоквартирного кредитования и кредитные платформы, предоставляя вам кредит на квартиру в Калифорнии с лучшими ставками и условиями.

Благодаря специальным программам для регионов с низкой капитализацией, 30-летней амортизации и низким требованиям DSCR, CREFCOA может предоставить своим заемщикам лучшие в отрасли продукты по кредитованию квартир для многоквартирных домов, домов для пожилых людей, доступного жилья, студенческого жилья и передвижных домов.

Узнайте больше обо всех наших вариантах финансирования многоквартирных домов в Калифорнии в Центре многоквартирных кредитов.

Программа кредитования жилого дома Banc Series в Калифорнии

Недвижимость в Калифорнии, один из крупнейших и самых разнообразных рынков многоквартирного жилья, требует большего, чем просто универсальный подход к финансированию. Программа кредитования квартир в Калифорнии Banc Series предлагает наиболее конкурентоспособные ставки, условия и гибкость в правилах андеррайтинга, которые помогут максимизировать ваши инвестиции в многоквартирное жилье в Калифорнии.

  • Специализированное финансирование недвижимости в Центральной Азии
  • Промышленный минимум 1. 15 DSCR
  • Варианты оплаты только процентами
  • Сниженные ставки для сделок с меньшим кредитным плечом
  • Блокировка тарифа на LOI
  • Варианты со скидкой и без предоплаты

Просмотреть все рекомендации программы Banc Series California

Программа кредитования квартир на западном побережье Banc Series

Индивидуальное финансирование доступно для основных рынков Калифорнии, Орегона и Вашингтона как для многоквартирных домов, так и для парков мобильных домов. Программа Banc Series West Coast предусматривает низкие фиксированные ставки, ограниченные штрафы за досрочное погашение и андеррайтинг «сделки».

  • Кредиты от 500 тысяч долларов до 5 миллионов долларов
  • 1,2 минимум DSCR (размер основан на прибылях и убытках)
  • До 75% LTV
  • Сейсмические отчеты отсутствуют или ограничены
  • Блокировка тарифа на 90 дней (блокировка в LOI)
  • Более низкие ставки по кредитам с более низкой долей заемных средств
  • Фиксированные ставки до 15 лет без баллонов
  • Низкие предельные затраты на закрытие

Посмотреть рекомендации программы Banc Series West Coast

Есть 5 минут? Запросите индивидуальное предложение сегодня!

Предоставьте некоторую базовую информацию о собственности и финансировании, которое вы ищете, и через нашу запатентованную кредитную платформу CRELP мы предоставим вам самые конкурентоспособные доступные котировки.