Занять деньги под залог недвижимости: Как взять кредит под залог квартиры и другой недвижимости

Содержание

Занять и плакать – Газета Коммерсантъ № 1 (7446) от 09.01.2023

Граждане стали чаще сталкиваться с проблемами при получении займов под залог жилья, несмотря на прямой запрет такого кредитования для любых игроков, кроме банков. По мнению экспертов, подобные случаи распространились из-за недостаточно точных разъяснений Минфина о возможности займов под жилье для предпринимателей. Юристы считают, что практику необходимо срочно пресечь и поможет в этом единообразная судебная практика.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Как рассказали “Ъ” юристы, в 2022 году активизировались случаи нелегального кредитования под залог квартир с целью их отъема. Выдают такие ссуды физлица гражданам—собственникам жилья, разногласия между сторонами решаются в третейском суде, при этом сделки заверяются нотариально, рассказывает один из собеседников “Ъ”. Обычно в таких случаях сумма кредита ощутимо меньше стоимости недвижимости и выдается на предпринимательские цели, хотя заемщик не является бизнесменом, добавляет другой юрист.

Адвокат коллегии адвокатов Москвы «Якупов и партнеры» Дмитрий Мыльцын подтверждает, что подобные случаи «довольно распространены».

В ОНФ уточняют, что «счет идет на сотни».

Господин Мыльцын полагает, что на рост числа таких случаев «могла повлиять совокупность экономических обстоятельств, обусловленных в том числе ростом долговой нагрузки граждан перед банками и вместе с тем необходимостью привлечения заемных средств для погашения ранее выданных кредитов».

Ранее практика, когда мошенники осуществляли кредитование граждан под залог недвижимости, была пресечена. Такие схемы использовали как для отъема квартир нерадивых заемщиков, так и для обналичивания материнского капитала через займы на жилье в микрофинансовых компаниях. Резонансные случаи (см. “Ъ” от 4 августа 2019 года) стали причиной запрета выдачи ссуд под залог жилой недвижимости, оставив такую возможность лишь банкам.

Но 1 ноября 2019 года вступили в силу поправки, согласно которым МФО потеряли право на выдачу займов гражданам под залог жилья, за исключением случаев, когда заем выдается на предпринимательские цели. Летом прошлого года Минфин также выпустил разъяснения, где со ссылкой на вышеназванные законы назвал незаконным выдачу физлицами кредитов, не связанных с предпринимательской деятельностью, другим гражданам под залог недвижимости.

Однако эти разъяснения были трактованы иначе, а именно как допускающие возможность выдачи ссуд под залог жилой недвижимости в предпринимательских целях.

По словам руководителя проекта ОНФ «За права заемщиков» Евгении Лазаревой, сегодня выдавать займы под залог жилья могут даже нерезиденты, что «позволяет масштабировать недобросовестные практики и нарушать конституционное право граждан на жилье». «Кроме того, в законодательстве отсутствует требование условия в договоре о подтверждении целевого использования, если заем выдается на предпринимательские цели,— отмечает она.— Эти пробелы в законодательстве создают колоссальные сложности в отстаивании прав граждан и борьбе с недобросовестными практиками — суды длятся несколько лет, и, даже несмотря на уголовные дела в отношении этих кредиторов, только по нескольким пострадавшим удалось доказать недействительность сделок».

Руководитель группы по банкротству АБ «Качкин и партнеры» Александра Улезко добавляет, что деятельность таких кредиторов может быть квалифицирована правоохранительными органами по ст. 171 УК РФ (незаконное предпринимательство), а пострадавший может требовать в суде признать недействительными договоры займа и залога. Деньги придется вернуть в любом случае, но «вероятно, удастся спасти недвижимость и сократить проценты».

Валентина Матвиенко, спикер Совета федерации РФ, 2 сентября 2019 года:

«Человек оказался в безвыходной ситуации, он не читает весь договор, остается без жилья, а там семьи, дети. Нужно вводить запрет».

Эксперты считают, что проблему необходимо решать очень быстро. «Кредиты должны предоставлять только организации, имеющие соответствующую лицензию, факт наличия лицензии можно проверить на сайте ЦБ,— указывает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Екатерина Токарева.— При этом важно понимать, что, какими бы хорошими условия ни казались, последствия могут быть очень печальными». Для борьбы с такими случаями, полагает Дмитрий Мыльцын, необходимо сформировать однозначную судебную практику по отмене подобных сделок между гражданами, выпустить подробное разъяснение критериев отнесения деятельности к предпринимательской, ограничив возможность регистрации подобных сделок в Росреестре, оформления таких сделок у нотариусов и перевода средств по таким сделкам.

Юлия Пославская, Анна Занина, Ольга Шерункова

Должны ли вы брать кредит под свой дом, чтобы купить следующую арендуемую недвижимость? [Спросите тренера]

Эпизод № 206. Разумно или глупо брать взаймы под залог своего дома, чтобы купить недвижимость для сдачи в аренду? В этом выпуске «Спросите тренера» тренер Карсон рассказывает, когда имеет смысл брать взаймы под залог вашего дома, а когда нет, и как безопасно брать взаймы, если вы это делаете.

(00:00)
Допустим, вы много работали, зарабатывали деньги и откладывали эти деньги месяц за месяцем, чтобы купить следующую или, может быть, первую арендуемую недвижимость. Но это мука. Вам приходится ждать все дольше и дольше, а вы все еще не там. Вы становитесь нетерпеливы, и поэтому вы сталкиваетесь с выбором способов занять деньги под свое личное жилье, либо рефинансировать с помощью постоянной ипотеки и снять немного наличных, либо, возможно, получить кредитную линию под залог дома. Но в любом случае, суть в том, что вы решаете, должен ли я занять эти деньги под свой дом, чтобы инвестировать в недвижимость и получить первоначальный взнос, или я должен продолжать ждать, пока у меня не накопится достаточно денег?

(00:35)
Это вопрос, который я собираюсь решить в сегодняшнем выпуске Asked Coach, и мы начинаем прямо сейчас.

(00:48)
Добро пожаловать в выпуск подкаста Ask Coach. Если мы еще не знакомы, я ваш ведущий, Чад Карсон. Вы также можете называть меня Тренером. Моя миссия здесь состоит в том, чтобы помочь вам выбраться из финансовой рутины, чтобы вы могли делать больше того, что важно, в серии подкастов Asked Coach, где я делаю все возможное, чтобы ответить на ваши животрепещущие вопросы об инвестициях в недвижимость и личных финансах. Сегодняшний вопрос задал один из наших зрителей на YouTube, известный под псевдонимом Ohio Digger.

(01:09)
Говорит, я хочу начать покупать недвижимость для сдачи в аренду одной семье, которую я копил в течение последнего года или около того. Но мне интересно, есть ли преимущество в том, чтобы рефинансировать мой личный дом и использовать его в качестве первоначального взноса? Учитывая, что ставки довольно низкие, не лучше ли просто придержать наличные? Далее он говорит, к вашему сведению, ваша информация потрясающая, и ее очень легко отслеживать в том виде, в котором вы ее представляете. Спасибо за эту подписку.

(01:30)
Спасибо за вопрос. Первое, что я хочу сказать, это отсутствие общего ответа. Это же для всех на этот вопрос. Это один из тех, которые сводятся к вашей личной терпимости к риску. Теперь, когда я слышу, как люди говорят, что это зависит от вашей терпимости к риску, я немного расстраиваюсь, потому что это кажется такой расплывчатой концепцией. (01:46)
Итак, я собираюсь ответить и попытаться рассказать вам историю или какое-то объяснение того, как вы можете сделать этот выбор для себя. Но я просто хочу указать на это, когда я прохожу через это. У каждого из нас будет разная терпимость к тому, на какой риск мы хотим пойти, и это будет самым важным решением здесь. Таким образом, это может сводиться к вашему внутреннему ощущению того, что оно вам говорит, или, может быть, особенно к разговору с вашим партнером или супругом, если это так, чтобы вы вместе увидели, что такое ваше внутреннее чувство и что может помочь вам спать по ночам. Следующее, что я хочу сказать, это то, что все предприниматели идут на риск.

(02:15)
Это действительно так. Если бы вам пришлось свести суть того, что в бизнесе или быть предпринимателем означает рисковать. Я думаю об этом во многом как о путешествии, как о путешествиях в стиле старых сборников рассказов, где вы герой истории и продвигаетесь по этому пути. Может быть, вы взбираетесь на гору, может быть, вы отправляетесь в путешествие, но в каждом месте есть развилка дороги. Вы можете сделать этот выбор, или вы можете сделать этот выбор, и вам часто приходится принимать решение об этом балансе риска и вознаграждения. (02:45)
Риск — это то, что может случиться плохого, каков наихудший сценарий или что здесь возможно? И смогу ли я это пережить? Смогу ли я пережить это в финансовом отношении и дожить до следующего дня? Но тогда другая половина этой медали, это решение, которое вы принимаете в этом путешествии, в чем состоит преимущество? Что хорошего может быть, если я поеду по этой дороге, если я сделаю вот эту развилку, какие плюсы?(03:08)
А потом взвешиваешь этих двоих. И как раз перед этим я упомянул о риске, если вы не можете спать по ночам, если это просто сводит вас с ума, то вам, вероятно, не следует этого делать. Но в то же время, если вы никогда не пойдете на риск, вы никогда не увидите прибыль от инвестиций в недвижимость. Я вижу, как многие новые инвесторы застревают на этом этапе, потому что у них есть идеальное представление о плане. А вот как пойдет.

(03:30)
Я возьму эту вилку и эту вилку почти как карты Google. Но на самом деле ваша личная ситуация совсем другая. И ты тот, кто должен чувствовать это нутром. Я не могу сделать это для вас как человек, говорящий в этом подкасте, и никто из тех, кто написал книгу, не может сделать это для вас. Это ты.

(03:44)
Ты герой, которому с этим жить. Но давайте отойдем от теоретической или общей концепции и перейдем к вашей конкретной ситуации. Как новый инвестор в недвижимость, вы усердно работаете, чтобы сэкономить эти деньги. И что я хочу сказать по этому поводу, так это то, что как новый инвестор, чем раньше вы действительно начнете покупать недвижимость, тем лучше. И я думаю об этом так же, как о концепции сложных денег в целом.

(04:09)
Итак, здесь есть несколько разных слоев. Если вы быстро инвестируете свои деньги, то у вас будет больше времени для накопления денег. Например, если вы просто посчитаете, если вы когда-нибудь смотрели на упражнение, в котором вы вкладываете деньги в 1000 долларов и инвестируете их, когда вам исполнится 20 лет, и вы оставляете это сидеть и просто накапливаете и складываете и растете, растете и растете в инвестиции на следующие 30-40 лет, и вы сравниваете это с кем-то, кто начал десять лет спустя. И даже если человек, который начал десять лет спустя, получил еще более высокую прибыль, он заработает намного меньше, чем человек, который начал в 20 лет, потому что он начал рано. Так что есть финансовая выгода в том, чтобы просто начать, даже если это не идеально.

(04:46)
Есть также психологическая и информационная выгода. Вы смешиваете вещи. Вы знаете, например, когда вы приходите рано, а не ждете пару лет, вы собираетесь строить отношения с людьми. Вы изучите реальные уроки владения арендованной недвижимостью. Так что все это вписывается в колонку преимуществ.

(05:04)
Зачем вам это делать? Зачем вам, возможно, идти вперед и занимать деньги, чтобы начать раньше? Таковы преимущества. Недостатком, конечно же, является то, что вы занимаете деньги. И я питаю здоровое уважение к долгам и займам денег.

(05:17)
На самом деле, сейчас я нахожусь в той фазе своей карьеры, когда я выплачиваю долги, потому что не думаю, что мне будет выгодно приобретать еще одну недвижимость. И рост еще больше уменьшил гораздо больше, чем риск того, что все это развалится, если я буду занимать еще больше и больше. Так что мне хватает. Но когда вы новичок, я склонен думать, что он немного наклоняется в сторону. Вы должны рискнуть?

(05:38)
Мол, что хочешь взять? На какой риск вы готовы пойти? Итак, я собираюсь дать вам небольшое упражнение, где я использую план А, когда вы не занимаете деньги, план Б, где вы делаете. И давайте поговорим о конкретном риске, с которым вы можете столкнуться, и о том, как вы можете с этим справиться. Итак, скажем, в сценарии А вы уже накопили 50 000 долларов, но, по вашим оценкам, для покупки недвижимости в вашем районе вам понадобится около 100 000 долларов.

(06:02)
Это ваш первоначальный взнос. Это для закрытия расходов. Это может быть, чтобы иметь запас, когда вы покупаете недвижимость в аренду, у вас ничего плохого не случится в черный день. Но грубо говоря, вам нужно около 100 тысяч. У вас есть только 50.

(06:14)
И, допустим, вы можете агрессивно сэкономить пару 1000 долларов в месяц. Итак, это займет у вас около двух лет, 24 месяцев, потому что 2000 умножить на двенадцать за один год. Это примерно 24 002 года. Это 48 тысяч. Так что 50 000 плюс-минус пару лет, прежде чем у вас будет достаточно денег, чтобы купить следующую арендуемую недвижимость.

(06:32)
И вы решаете терпеливо это делать. Вы будете продолжать слушать подкасты, читать книги, продолжать узнавать об инвестициях в недвижимость, но пока не собираетесь покупать эту недвижимость. Итак, это сценарий А, и плюс в том, что вы не занимаете денег. Вы рискуете занять деньги. Вы терпеливы к этому.

(06:48)
Но недостатком является то, что вы покупаете эту недвижимость не для того, чтобы узнать как можно больше, вы зарабатываете в 10200 раз больше, когда покупаете недвижимость. Вы строите все отношения. Просто так много всего происходит. Составление, о котором я говорил, начинается с покупки недвижимости. Вы также начинаете генерировать некоторый денежный поток и некоторое накопление богатства.

(07:06)
Это реальная выгода от владения недвижимостью. Так что это обратная сторона упущенной стоимости возможности покупки недвижимости. Теперь давайте перейдем к сценарию B, и у вас все еще есть 50 000 долларов, но у вас также есть дом, который вы не выбрали в сценарии A. И вы могли бы занять немного денег. Итак, скажем, у вас есть дом за 400 000 долларов, у вас достаточно собственного капитала, вы должны выплатить первый ипотечный кредит на эту недвижимость, но у вас достаточно собственного капитала, чтобы вы могли либо рефинансировать его с помощью постоянной ипотеки, и процентные ставки снизились.

(07:36)
Так что, возможно, это все же не сильно повлияет на ваш платеж. Или, может быть, у вас есть кредитная линия под залог дома, и вы можете одолжить эти деньги, я думаю, кредитная линия под залог дома, что, если вы никогда не слышали об этом, это как кредитная карта, но она обеспечена вашим домом. так что вы можете выписать чек против него. Вам не нужно использовать его постоянно. И тогда вы можете вернуть его, а затем использовать его снова и вернуть его. Таким образом, у HELOC есть некоторые преимущества по сравнению с обычным кредитом.

(07:56)
Не буду об этом. В какой-то момент это будет еще один эпизод Скаута. Но дело в том, что вы занимаете деньги. Таким образом, вы получаете 50 000 из вашего дома. Вы получили 50 000, которые вы сэкономили.

(08:05)
Теперь вы получили свои 100 000 прямо сейчас. И в течение следующих нескольких месяцев вы находите свою первую собственность. Вы покупаете его, может быть, на полтора-два года раньше, у вас есть недвижимость. Какая польза? При чем здесь вознаграждение за риск?

(08:20)
Награда в том, что вы быстрее приобретете эту собственность, вы начнете зарабатывать деньги раньше, вы начнете получать деньги раньше. Но вы также, я думаю, самое главное, начали это знание. Вы так многому учитесь. Вы строите отношения. У вас есть этот менеджер по недвижимости, у вас есть этот агент по недвижимости.

(08:33)
И так начинается компаундирование. Но, конечно, есть и обратная сторона, верно? Вы должны были занять эти деньги. И я хочу использовать очень простой пример. Ваши данные могут немного отличаться, но если вы одолжили 50 000 долларов под три с половиной процента на 30 лет, это будет платеж примерно в 225 долларов.

(08:53)
Итак, я смотрю на риск так: каков наихудший сценарий? Таким образом, вы рискуете занять деньги. Итак, вы, как семья, должны сказать, готов ли я выплатить 225 долларов из своего кармана за этот первоначальный взнос, потому что вы собираетесь использовать его для инвестирования в другое имущество, и вы можете получить достаточно денежных средств, чтобы заплатить за эти 225 долларов за каждого. месяц. Это было бы прекрасно. Но вы также должны думать о наихудшем сценарии.

(09:16)
Что делать, если это свойство пусто? Что, если я не смогу перепродать эту собственность какое-то время в будущем и захочу от нее избавиться? Вы обязаны выплачивать эти 225 долларов в месяц, и вы занимаете деньги под свое личное жилье. Так вот где ты живешь. Это твой дом для тебя и твоей семьи.

(09:32)
Вот о чем нужно подумать. Это действительно сводится к этому. Готовы ли вы пойти на риск в 225 долларов в месяц, если потеряете работу, или вы можете себе это позволить? У вас есть фонд на черный день? И если вы можете сказать, да, я могу спать по ночам с этим платежом в 225 долларов, независимо от того, что произойдет с этим другим имуществом, тогда вы двигаетесь вперед.

(09:50)
Вот как я принимаю решения. Вот почему я сказал ранее, что все сводится к вашей интуиции, это просто математика. И есть риск это сделать. Но ты должен решить, готов ли я на такой риск? Разве это не риск, на который я готов пойти?

(10:02)
И вы можете принимать решения о том, как брать деньги взаймы. Как я уже говорил, кредит на 30 лет. Это гораздо более безопасный кредит для вас, потому что вы можете исправить этот платеж. Он не упадет с 225 до 500 долларов в месяц, если вы исправите это на 30 лет. Кредитная линия под залог дома.

(10:16)
Условия разные, но иногда это кредит на десять лет. Затем после этого они превращаются в кредит на 15 или 20 лет. Есть только интерес. Вам просто нужно поспрашивать. Таким образом, кредит, который вы должны погасить раньше, будет более рискованным, чем кредит в виде 30-летнего кредита.

(10:30)
Но опять же, все это ваше решение сказать, вот плюсы в том, что я пойду и куплю недвижимость для сдачи в аренду. Вот минус. Что я должен делать? Итак, я не дал вам прямого ответа на этот вопрос, который мы рассмотрели, но я надеюсь, что это дало вам пищу для размышлений. Некоторые плюсы и минусы.

(10:45)
Последнее, что я скажу, некоторые из вас могут подумать: а как же рынок? Если вы покупаете прямо сейчас, через два года цены на дома могут быть намного выше. И это соображение: если вы думаете, что рынок будет намного дороже, что в последнее время имело такую тенденцию, то скорее войдите в игру и займите эти деньги, это будет еще более выгодно, потому что вы будете владеть та арендная недвижимость, которая затем сама повысится в цене. Я также хочу сказать, что может произойти другая вещь, другая сторона, вы можете купить эту недвижимость сегодня, и она может упасть в цене. И тогда вы бы сказали: ну, я бы хотел сэкономить деньги и подождать два года.

(11:19)
Так что на самом деле может случиться и то, и другое. Я не силен в выборе рынков и выборе времени, поэтому я не думаю, что это главное соображение для того, чтобы ввязываться в это сейчас. Хотя, если вы думаете, что рынок сильно растет, вы думаете, что будет больше инфляции, вы будете еще более склонны идти вперед и получить ее. Надеюсь, вам понравился этот выпуск нового подкаста Asked Coach. Если вы хотите, чтобы ваш вопрос появился в следующем выпуске, просто отправьте электронное письмо на адрес [email protected].

(11:44)
Я скажу, что мы получаем больше вопросов, чем можем опубликовать. Поэтому, если вы хотите увеличить свои шансы, пожалуйста, во-первых, старайтесь, чтобы ваш вопрос был как можно более четким и коротким, а также придерживайтесь темы. Поддерживайте актуальность этого подкаста, рассказывая об инвестициях в недвижимость, личных финансах, досрочном выходе на пенсию или личном развитии. Если вам нравится шоу, я хотел бы пригласить вас подписаться на мою бесплатную рассылку по электронной почте на coachcarson. Comretalkit.com

(12:10)
В дополнение к еженедельным обновлениям, статьям и закулисным советам от меня, подписчики моей рассылки по электронной почте получают мой набор инструментов для инвестиций в недвижимость, который включает в себя контрольный список закрытия собственности, который я фактически использую при покупке недвижимости, рабочий лист сделки с недвижимостью, скрининг арендаторов Контрольный список критериев и другие электронные таблицы и полезности, которые помогут вам на пути к финансовой независимости. Используя недвижимость, вы можете получить все это для [email protected] Rei toolkit. Я также хочу воспользоваться этим временем, чтобы поблагодарить людей за кулисами, которые делают этот подкаст возможным каждую неделю. Это включает в себя моего экстраординарного редактора подкастов Майкла Вин, мою замечательную виртуальную помощницу Меган Томпсон, мою жену Керри, которая помогает мне за кулисами и является моим партнером здесь, в Coach Carson. И, конечно же, спасибо всем вам, слушателям шоу, которые делают все возможное.

(12:52)
Это шоу существует для вас. Он существует благодаря вам, и я очень ценю, что вы здесь для еще одного эпизода. Все, чем я поделился с вами в этом выпуске, предназначено для общеобразовательных целей. Я не рассматривал вашу конкретную ситуацию или риск, прежде чем покупать ваши собственные инвестиции, будьте здесь, чтобы проконсультироваться с финансовым специалистом по недвижимости или юристом. До следующего раза, я Чед Карсон.

(13:11)
Вы также можете называть меня тренером, и это шоу о том, как помочь вам выбраться из финансовой рутины, чтобы вы могли делать больше того, что важно. Увидимся в следующий раз, пока.

Помогите мне найти новых слушателей в Apple Podcasts, оставив нам оценку и отзыв! Это занимает всего 30 секунд. Спасибо! Я очень ценю это!

Финансирование нескольких арендных объектов | Rocket Mortgage

Тот факт, что финансировать несколько объектов недвижимости сложнее, не означает, что это невозможно сделать. Для инвесторов с хорошим кредитным рейтингом, достаточным количеством наличных денег, чтобы предложить более крупные авансовые платежи, и проверенным опытом прибыльного управления своей существующей собственностью, есть возможность получить несколько кредитов.

Имейте в виду, что, несмотря на то, что некоторые кредиторы будут финансировать более одного объекта одновременно, у большинства из них есть какие-то ограничения. Во многих случаях инвесторы могут получить до четырех ипотечных кредитов традиционными способами. Но другие программы и кредиты могут помочь заемщикам купить 10 и более объектов недвижимости. В дополнение к этим вариантам лучше всего поговорить с кредитором, чтобы определить лучший вариант для вашей ситуации.

Традиционная ипотека

Количество традиционных ипотечных кредитов, которые может взять человек, не обязательно ограничено. Хитрость заключается в том, чтобы найти банк, который даст вам желаемое количество кредитов. Как правило, человек с хорошей кредитной историей и достаточным количеством наличных денег может разумно рассчитывать на финансирование до четырех объектов недвижимости с использованием традиционных методов. Если вы найдете подходящего кредитора для работы, вы сможете профинансировать более четырех. Как и в случае обычного ипотечного процесса, вам необходимо будет выполнить кредитные требования вашего индивидуального кредитора для:

Кредитный рейтинг
Первоначальный взнос
Подтверждение дохода
Отношение долга к доходу
Денежные резервы

Принимая решение о предоставлении вам до четырех ипотечных кредитов, кредиторы, вероятно, захотят убедиться, что ваши существующие инвестиционные объекты работают хорошо. Они могут не одобрить дополнительные кредиты, если у вас были обращения взыскания или пропущенные платежи по текущим или прошлым ипотечным кредитам.

Следует также учитывать, что чем больше кредитов вы берете, тем больше вы рискуете для банка. В результате вы можете получить более высокую ставку по ипотеке и более строгие минимальные суммы кредита и первоначального взноса.

Общая ипотека

Общая ипотека — это отдельная ипотека, покрывающая несколько объектов недвижимости. Этот тип кредита позволяет инвесторам приобрести несколько объектов инвестиционной недвижимости без обеспечения финансирования для каждого объекта в отдельности. Rocket Mortgage® не предлагает общие кредиты.

Как и традиционная ипотека, общая ипотека обеспечивается недвижимостью, которую инвестор использует для покупки. Поскольку эти кредиты предназначены для финансирования нескольких объектов недвижимости, их можно разделить на части, чтобы каждый объект недвижимости служил залогом для части кредита. Таким образом, инвестор может продать недвижимость, не возвращая каждую часть кредита.

Эти кредиты, как правило, предназначены для инвесторов, флипперов, строителей и девелоперов. Скорее всего, вы не сможете использовать общий кредит для покупки инвестиционной недвижимости в дополнение к вашему основному месту жительства.

Общие кредиты могут быть выгодны, поскольку они могут упростить процесс заимствования, позволяя инвесторам брать только один кредит, а не несколько. Они также позволяют заемщикам платить один ежемесячный платеж вместо многих. При этом общий кредит подвергает риску все ваше имущество, если вы в конечном итоге не сможете покрыть платеж. Эти кредиты также часто поставляются с более высокими процентными ставками и сборами.

Как правило, нет ограничений на количество объектов недвижимости, которые вы можете финансировать с помощью общей ипотеки — все зависит от того, какую сумму кредита вам одобрит ваш кредитор. Многие финансовые учреждения предпочитают не предлагать эти кредиты, но инвесторы, вероятно, могут найти коммерческий банк, который их предлагает. Такие условия, как минимальный кредитный рейтинг, первоначальный взнос и денежные резервы, будут зависеть от вашего кредитора.

Программа ипотечного кредитования инвестиционной недвижимости Freddie Mac

Программа ипотечного кредитования инвестиционной недвижимости Freddie Mac помогает квалифицированным заемщикам получить гибкое финансирование, необходимое для их инвестиционной недвижимости. Согласно веб-сайту Freddie Mac, эта программа предназначена для инвесторов, которым нужны индивидуальные варианты финансирования дома для их уникального финансового положения. Чтобы претендовать на участие в программе Freddie Mac, заемщик должен соответствовать следующим требованиям:

Не более 10 ипотечных кредитов на недвижимость от одной до четырех единиц
Минимальный кредитный рейтинг 720 для заемщиков с более чем шестью финансируемыми объектами недвижимости
Первоначальный взнос 15% для одноквартирных домов
25% первоначальный взнос за два дома из 4 квартир
Резервы на 6 месяцев для каждого объекта
Максимальное отношение долга к доходу 45%
Подарочные фонды и гранты не могут быть включены
Должна быть ипотека с фиксированной процентной ставкой, равномерным платежом или 7/1, 10/1, 7/6 месяцев или 10/6 месяцев ARM
Должен быть консультантом по кредитным продуктам или ипотечным кредитом, подписанным вручную
Заемщик не может быть связан или связан со строителем, застройщиком или продавцом недвижимости для недавно построенных домов

Программа Fannie Mae для 5–10 объектов недвижимости

В 2009 году Fannie Mae обновила свою политику, позволив инвесторам финансировать до 10 объектов одновременно, а не четыре, как раньше. США переживали период восстановления после жилищного кризиса, и Fannie Mae считала, что кредитоспособные инвесторы играют важную роль в этом восстановлении. Чтобы иметь право на участие в программе Fannie Mae 5–10 объектов недвижимости, вы должны соответствовать следующим требованиям:

5 – 10 финансируемая недвижимость
Минимальный кредитный рейтинг 720
25% первоначальный взнос за одноквартирную недвижимость
30% первоначальный взнос за два дома из 4 квартир
Резервы на 6 месяцев по каждому кредиту
Отсутствие просрочек в течение 30 дней и более за последние 12 месяцев по любому ипотечному кредиту
Отсутствие случаев банкротства или обращения взыскания на имущество за последние 7 лет
2 года деклараций по федеральному подоходному налогу

Стоит отметить, что хотя Fannie Mae предлагает финансирование для 5–10 объектов недвижимости, немногие банки на самом деле предлагают эту программу. Эти кредиты требуют больше работы со стороны кредитора, и многие банки рассматривают заемщиков инвестиционной собственности как высокий риск.

Портфельный заем

Для инвесторов, которые хотят профинансировать более 10 объектов, программ Freddie Mac и Fannie Mae будет недостаточно. В таких ситуациях портфельный кредит может быть правильным решением.

Портфельная ипотека похожа на традиционную ипотеку тем, что вы берете кредит, используя свою собственность в качестве залога. Но в отличие от традиционных ипотечных кредитов, банки держат кредит в своем портфеле на весь срок кредита, а не продают его. И поскольку они не собираются продавать кредит, кредитору не нужно требовать, чтобы заемщики соответствовали традиционным требованиям по ипотеке.

Эти кредиты могут предоставляться с некоторыми льготами, такими как более щадящий кредит, первоначальный взнос и требования к соотношению долга к доходу. Но они представляют более высокий уровень риска для кредитора, поэтому вы можете рассчитывать на более высокую процентную ставку и дорогостоящие сборы.