Земля под залог: Кредит под залог земельных участков

Залог земельного участка застройщика \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Залог земельного участка застройщика

Подборка наиболее важных документов по запросу Залог земельного участка застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Ипотека:
• 3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
• 3-НДФЛ проценты по ипотеке
• Внесение изменений в закладную
• Военная ипотека
• Военная ипотека при разводе
• Ещё…

• Земля:
• 15 и более лет
• Административное обследование объектов земельных отношений
• Акт выбора земельного участка
• Акт приема передачи земельного участка по договору дарения
• Амортизация земельных участков
• Ещё…

Судебная практика: Залог земельного участка застройщика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 13 «Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом» Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»»Согласно статье 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее — дольщики), согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков, считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом; в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства, однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве). «

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 12.1 «Способы обеспечения исполнения обязательств по договору» Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»»Из указанного следует вывод, что залог земельных участков, как способ обеспечения исполнения обязательств застройщика предусмотренных ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ, трансформировался в залог построенных и введенных в эксплуатацию объектов долевого строительства (квартир), предусмотренных Контрактами, и сохранило за истцом возможность удовлетворения своих требований в случает неисполнения Ответчиком обязательств по Контрактам.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Залог земельного участка застройщика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Строительство: бухгалтерский и налоговый учет»
(5-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э. С.)
(«АйСи Групп», 2021)Обратите внимание! В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ с момента регистрации договора участия в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика у дольщиков считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или на праве аренды, праве субаренды, и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

Нормативные акты: Залог земельного участка застройщика

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 14.07.2022)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»Регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. Положения настоящего абзаца применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 14.03.2022)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При направлении органом регистрации прав межведомственного запроса в целях получения информации об образовании земельного участка в границах, указанных в настоящей части, соответствующая запись о залоге погашается в Едином государственном реестре недвижимости в течение одного рабочего дня со дня поступления ответа на направленный межведомственный запрос.

как происходит, что будет, если земля в залоге у банка

У меня есть земля во Внукове. Хочу взять в кредит большую сумму под залог этой земли. Во Внуково тянут метро, район развивается. Но при этом некоторые участки изымают в пользу государства.

Что будет, если участок, который банк возьмет от меня в залог, изымут? Кто получит компенсацию? Боюсь остаться и без земли, и без компенсации. Как вообще проходит процедура изъятия в пользу государства?

Спасибо!
Е. Н.

Конституция и гражданский кодекс строго-настрого запрещают неправомерно лишать собственности кого бы то ни было не иначе как по решению суда. Но есть и исключения, где можно обойтись и без решения суда. И изъятие — а если правильно говорить, то принудительное отчуждение — для государственных или муниципальных нужд как раз и есть такое исключение.

Дмитрий Корнев

юрист

Профиль автора

Впрочем, и изъятие бывает связано с судом. Например, если собственник не согласен с размером компенсации и считает, что земля стоит дороже. Расскажу подробнее.

Имущество изымают только в общественных интересах

Это единственная причина, по которой имущество могут изымать для государственных и муниципальных нужд. Государство хочет сделать жизнь общества лучше, например построить на этом месте дорогу, стадион или метро, как в вашем случае, и никаких других способов, кроме как изъять имущество в общественных интересах, нет. Нельзя же проложить дорогу по землям, у которых есть собственники.

Изымать могут не только землю, но и строения. Правда, строения всегда следуют за землей, поэтому изъять строение без земли не выйдет. Так что, если на пути дороги будет домик с вишневым садом, его тоже изымут для государственных нужд, а потом снесут. Но если, например, землю под домиком кто-то хочет получить для иных нужд — это незаконно.

Что делать? 22.04.19

Как лишить собственника земли, если он забросил участок?

Верховный суд один раз отменил решения всех предыдущих судов в такой ситуации. В том деле местная администрация изъяла у предпринимателя землю для застройки, поскольку заключила с застройщиком договор о развитии территории, а суды признали это законным. Верховный суд же указал, что землю изъяли не в публичных интересах, а в интересах застройщика. У муниципалитета такой нужды нет, поэтому это и не может быть основанием для изъятия.

Более подробно обо всех причинах изъятия и о том, какие публичные интересы могут быть основанием, рассказывает земельный кодекс. Формально это закрытый перечень, то есть никакие другие основания, кроме тех, что прямо в нем указаны, не могут применять для изъятия земли. Но его можно расширить с помощью отдельных законов, как это было, например, с Олимпиадой в Сочи и Чемпионатом мира по футболу.

ст. 49 ЗК РФ

Если участок изымают для строительства и реконструкции, там свои требования. Обязательно должна быть документация по территориальному планированию и межеванию. Например, иногда изымают не весь участок, а его часть. Из одного большого участка образуется два новых: один присоединяют к изъятой территории, а второй остается у собственника.

Без этого изъять участок для строительства можно только в ограниченных случаях:

1. Расширить особо охраняемую зону, например сдвинуть границы заповедника.
2. Есть международный договор между Россией и другой страной.
3. Выдана лицензия на разработку недр на этой территории.
4. Жилье на этом участке признали аварийным, его будут сносить и строить новое.

Причины изъятия важны, поскольку недобросовестные муниципальные власти часто изымают участки под коммерческое строительство. При этом у них нет новых схем по планировке территорий и градостроительных планов, а это нарушает закон. Потому что часто по уже существующим градостроительным планам на этих участках должны быть школы и больницы, а вместо них там строят торговые центры и жилье.

п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ

Как так получилось, что земля под строительство школы оказалась в чужой собственности, — другой вопрос. Иногда землю отдают в аренду, пока у города нет денег на стройку, а арендатор выкупает ее.

Порядок изъятия земельного участка прописан в законе

Тому, как изымают землю, посвящена целая глава VII.1 земельного кодекса. Изымают участок независимо от формы прав на землю: из собственности, аренды или предоставленный на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Если кратко — порядок будет вот такой.

п. 5 ст. 56.3 ЗК РФ

Ходатайство. Сначала специально уполномоченные лица подают ходатайство об изъятии и указывают причины для этого. Перечень тех, кто имеет право обращаться с такими ходатайствами, устанавливает правительство.

ст. 56.4 ЗК РФ

Постановление правительства о перечне организаций, имеющих право обращаться с ходатайством

Решение. Затем орган власти, к чьему ведению относится земля, принимает решение. Для земель Российской Федерации — это правительство РФ, для земель субъектов — правительства субъектов, для муниципальных земель — муниципальные власти.

ст. 56.2 ЗК РФ

ст. 279 ГК РФ

Если приняли проект планировки территории, который подразумевает изъятие земли, решение об изъятии для нужд государства должны принять не позднее чем через три года. Так делают, чтобы не получилось как всегда: объект запланировали, забыли, люди купили землю, построили там дома, а потом кто-то нашел старое постановление — и давай вытаскивать людей с насиженных мест и изымать земли как нравится.

п. 3 ст. 56.3 ЗК РФ

Оповещение. В течение десяти дней с того момента, как приняли решение об изъятии, власти должны:

1. Опубликовать решение в интернете. Место публикации зависит от того, кто изымает и для чьих нужд. Если изымают для муниципальных нужд — публикуют на сайте муниципалитета. Если для региональных и государственных — на сайтах Росимущества.
2. Опубликовать его по правилам муниципального образования, где находится участок. Например, правила публикации сведений об изъятии устанавливает городской устав. Его, как правило, можно найти на сайте городской администрации.
3. Направить копию решения правообладателю земли. Решение направляют по месту жительства ценным письмом с описью вложения. Если на земле есть строения — дополнительно по адресу строений. Письмо считается полученным, если его забрали лично или оно вернулось отправителю с отметкой об истечении срока хранения.
4. Направить копию решения в Росреестр для последующей регистрации изъятия и перехода права собственности.
5. Направить копию решения организации, которая ходатайствует об изъятии. К решению должны быть приложены сведения о правообладателях участка и строений на нем, а также контактные данные.

ст. 56.3 ЗК РФ

Решение об изъятии действует три года. То есть его могут направить не сразу. Кроме того, у собственника есть три месяца, чтобы оспорить его в суде, если он с ним не согласен. Если же согласен, ему направят по почте соглашение об изъятии.

Что делать? 05.06.19

Может ли государство забрать землю у собственника под строительство магистрали

Изъять участок без компенсации нельзя

Изымают землю не просто так, а с компенсацией. Для этого проводят кадастровые и оценочные работы и переговоры с собственником.

ст. 56.7 ЗК РФ

И на стадии оценки обычно больше всего проблем. Закон устанавливает, что в цену компенсации входит рыночная цена прав на землю, в том числе и прав аренды, упущенная выгода, а также любые убытки, включая те, что могут возникнуть из-за обязательств перед третьими лицами. Например, в вашем случае — перед банком.

Размер компенсации должен быть установлен не позднее чем за 60 дней до того, как вам направят соглашение об изъятии. Конечно, если вы в суде не оспорите само решение об изъятии. Вместе с соглашением вы получите все документы: от кадастровых паспортов до отчета оценщика.

п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ

п. 3 ст. 56.9 ЗК РФ

Вместо денег вам могут предложить и другой участок взамен нынешнего. Но там особые правила: новый участок должен быть не меньше по площади, соответствовать по рыночной цене предыдущему и находиться на определенной территории.

Соглашение подписывают собственник, орган власти, который принял решение, и организация, которая ходатайствовала об изъятии. Если не согласны с размером компенсации — не подписывайте. В этом случае изъять участок смогут только через суд и не ранее чем через 90 дней с того момента, как вы получите соглашение. Если в целом согласны, но считаете, что компенсацию рассчитали неверно, можете представить обоснованные возражения. Для этого направьте отправителю соглашения свой отчет оценщика или иной расчет стоимости компенсации для рассмотрения.

ст. 56.10 ЗК РФ

И помните, что, пока не вступит в силу решение суда о том, что у вас принудительно изымают участок, или пока вы не подпишете соглашение, участок ваш и внести запись о прекращении ваших прав в ЕГРП нельзя. Более того, чтобы вы перестали быть собственником участка по закону, заявитель должен представить доказательства, что выплатил вам положенную компенсацию.

Если участок в залоге у банка

Процедура здесь не отличается от той, что я описал выше, кроме одного момента: во все действия добавляется банк. Для вас это небольшая проблема, кроме случая, если вам предлагают компенсацию меньше размера кредита. Тогда придется оспаривать расчет и использовать кредитный договор как доказательство того, что суммы недостаточно.

пп. 5 п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ

Для банка тут больше проблем. Поскольку он не собственник участка, власти могут вообще не уведомить его об изъятии земли, хотя это маловероятно. При этом свое преимущественное право требовать от вас денег банк сохраняет в любом случае.

Вы будете обязаны уведомить банк об изъятии, если такой пункт будет в условиях кредитного договора. И этой обязанностью лучше не пренебрегать. В любом случае банки дают кредит не больше рыночной цены земли. Есть вариант, когда банк будет добиваться, чтобы его включили в соглашение об изъятии. Тогда он напрямую получит ту часть денег, которая ему причитается.

ст. 60 закона о регистрации недвижимости

п. 2 ст. 334 ГК РФ

пп. 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ

Если вместо денег вам предоставляют новый земельный участок, банк возьмет его в залог вместо старого. Тогда ипотека автоматически перейдет на новый земельный участок.

п. 2 ст. 345 ГК РФ

Поэтому, если на вашем участке начнут строить метро, безусловно, вы останетесь без земли. А вот без компенсации — нет. За вычетом того, что должен получить банк, все остальное будет ваше. Если размер компенсации вас не будет устраивать — оспаривайте в суде.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Задать вопрос

ᐅ Кредит под залог земли, деньги под залог земельного участка Киев

• LuxGroups
• Кредит под залог земельного участка

Условия кредитования

• Максимальная сумма кредита — до 50% от стоимости земельного участка
• Минимальный срок кредитования — 61 день
• Максимальный срок кредитования — до 1 года (с правом пролонгации)
• Комиссия за досрочное погашение — отсутствует
• Затраты по оформлению кредита — относятся на тело кредита либо уплачиваются сразу (по желанию клиента)
• Погашение процентов — ежемесячно
• Погашение тела кредита — в конце срока действия договора или ежемесячно равными частями на протяжении всего срока действия кредита
• Процентная ставка — от 3,5% в месяц
• Разовая комиссия — от 2%

Необходимые документы для кредитования под залог земельного участка

• паспорт Гражданина Украины
• идентификационный код
• государственный акт о праве собственности на земельный участок
• справка «про відсутність обмежень (обтяжень) за даними Державного земельного кадастру»
• экспертный отчет о денежной оценке земельного участка
• справка «про відсутність забудови на відчужуваній земельній ділянці» (в некоторых случаях данная справка необязательна)
• данные о Поручителе (копии паспорта и идентификационного кода)

Некоторые частные случаи

• Если состоите в браке, то дополнительно предоставляется свидетельство о браке, а также паспортные данные и идентификационный код супруги (супруга)
• Если в правоустанавливающем документе на земельный участок указано несколько собственников, то также необходимы паспортные данные и идентификационные коды всех сособственников
• Если право собственности или право пользования земельным участком принадлежит малолетним или неполнолетним лицам, то дополнительно предоставляется «дозвіл органу опіки та піклування»

Если не являетесь гражданином Украины, вам нужно предоставить:

• «посвідку на постійне місце проживання» в Украине
• идентификационный код
• гражданский паспорт своего государства

Кредит под залог. Звоните:

+38 (068) ‎‎382 22 22

Выгодное предложение на кредит под залог земли

В современном мире нередко возникают ситуации, требующие значительных финансовых вложений. И неважно, о чем именно идет речь – о развитии бизнеса, совершении крупной покупки или других моментах – гораздо важнее другое: необходимо достать нужную сумму, причем с минимальными временными потерями и под низкий процент.

Обращаться в банк в подобных случаях – не самое лучшее решение. Могут пройти недели, пока банковское учреждение рассмотрит и утвердит заявку. К тому же, банки Киева и других городов Украины не практикуют некоторые виды финансовых услуг, например, кредит под залог земельного участка. А ведь именно земля является тем активом, который многие украинцы могли бы предоставить в качестве залогового имущества… Именно поэтому специалисты интернет-ломбарда «Luxgroups» создали и внедрили в повседневную деятельность кредитную программу, позволяющую в сжатые сроки получить необходимую сумму под залог участка в Киеве или пригороде.

Сервис Luxgroups полностью ориентирован на клиентов

У большинства людей процесс кредитования ассоциируется с временными просрочками, бесконечным оформлением справок и документов. Возможно, именно так обстоит дела в банковских учреждениях и других компаниях, но только не в нашем интернет-ломбарде. Кредиты под залог земли и другие виды займов в Люксгрупс выдаются легко и быстро. Всего лишь оформляете онлайн-заявку, и после встречи с нашими специалистами и предоставления минимального пакета документов получаете необходимую сумму наличными или переводом на банковскую карту. Почему еще абсолютное большинство наших клиентов остаются довольны результатами сотрудничества?

• Процентные ставки в нашем интернет-ломбарде ниже, чем в украинских банках
• Кредитование осуществляется в максимально короткие сроки (при условии, что документы сданы в срок и правильно оформлены, средства могут быть выданы уже через день)
• К каждому клиенту, желающему взять кредит под залог земли, мы подходим индивидуально и стараемся предложить решение, оптимальное в конкретной ситуации

Конечно, можете поискать другие компании, предлагающие кредиты под залог земельного участка в Украине, или обратиться в банк, но абсолютно уверены: ни одно учреждение не предложит таких выгодных условий кредитования, как интернет-ломбард «Luxgroups».

Автор: Владимир Пономаренко

Специалист оценщик кредитного отдела

Тел: (067) 912-22-22

Кредит под залог земельного участка ответы на часто задаваемые вопросы:

Где можно взять кредит под залог земельного участка?

Лучшие условия под залог земельного участка в Luxgroups с офисом в самом центре Киева

Можно получить кредит под залог земли без справки о доходах?

Да, у нас можно получить деньги без справки о доходах.

Есть возможность получить деньги под залог земли?

Предоставляем услуги срочного оформления кредита под залог земли.

Быстрый кредит наличными под земельный участок?

Расчет производиться наличными, доступные большие суммы денег

❗️Вопросы регулирования прав на землю и прилежащие здания. Содержание противоречивых норм ГК РФ.

Ученые-правоведы утверждают, что современный период развития норм земельного законодательства предполагает взаимодействие прав на земельную территорию и на прилежащую недвижимость. При этом указанное взаимодействие прав проявляется в виде 3 следующих направлений:

1. здание, построенное на земле, пользуется приоритетом по отношению к территории участка. На этом принципе основывается регулирование оборота недвижимости в соответствии с ГК РФ;
2. территория и постройка существуют и участвуют в гражданском обороте самостоятельно, независимо друг от друга;
3. при наличии ряда обстоятельств судьба земельного участка обладает наибольшим приоритетом перед правами на недвижимое имущество, расположенное на этом участке.

Противоречия направлений взаимодействия прав на землю и на недвижимость

Многие специалисты улавливают нелогичность и противоречивость основных принципов законодательного регулирования гражданско-правовых отношений, действующих в сфере организации прав на недвижимую собственность и земельную территорию, на которой она находится. Наиболее сложными признаются аспекты, касающиеся ипотеки на земли и здания.

Законодательная регламентация

Гражданский кодекс РФ и ФЗ «Об ипотеке» являются основными законодательными актами, устанавливающими нормы права в данной области. Они содержать консолидированную совокупность норм, охватывающих процедуру и условия получения ипотечного кредита на описанные объекты собственности.

1 направление

Первое направление, о котором говорилось выше, описано в п.3 ст. 340 ГК РФ. Норма указывает на то, что ипотека недвижимого имущества, например, здания или сооружения, допускается только в том случае, если по ипотеке берется и участок земли, где стоит постройка.

Соответствующее правило можно обнаружить в п.4 ст.340 ГК РФ. Там прописано, что при условии получения ипотеки на участок право залога будет распространяться на стоящие на нем, а также возводимые постройки залогодателя. Иные условия возможны только при наличии соответствующих пунктов в договоре сторон.

Вывод о нормах

Исходя из вышесказанного, можно отметить неоднозначную точку зрения законодателя:

• здание, расположенное на заложенном участке земли, выступает в качестве главного объекта ипотеки. П.3 ст. 340 ГК РФ является основной нормой, которая дополняется следующим пунктом закона. Данную норму, а также ч.2 ст.69 ФЗ «Об ипотеке» В.В. Чубаров приводит как наглядный пример, чтобы продемонстрировать разногласия. В указанных статьях законодатель четко обозначает принцип, в соответствии с которым стоящие на земле здания, сооружения и другие формы недвижимого имущества пользуются первичным правом, или приоритетом, по сравнению с самой земельной территорией;
• земельный участок, на котором расположена недвижимость, становится главным объектом в договоре ипотечного кредитования, как это следует из содержания п.4 ст.340 ГК РФ. Одновременно с этим п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке указывает на то, что при ипотеке земли постройки не следуют судьбе участка.

Таким образом, заключая договор об ипотеке на определенный объект, будь то земельная территория или здание, стороны внесут в соглашения условия, касающиеся дополнительного второго объекта ипотеки. При договоре ипотеки на землю дополнительным объектом будет выступать здание или сооружение, стоящее на нем.

При приобретении залога на покупку объекта недвижимого имущества вторым объектом ипотеки будет являться та земельная зона, на которой находится приобретаемая постройка. Одновременно с этим основной и дополнительный объекты будут неразрывно связаны между собой.

Содержание противоречивых норм ГК РФ

Точка зрения Гражданского кодекса

Говоря о п. 3 и п. 4 ст. 340 ГК РФ, можно без сомнения отметить их разительные отличия. Как говорится в п.3 ст. 340 ГК РФ, который имеет императивный характер, ипотека здания допускает одновременную ипотеку земли. При этом договор на 2 объекта кредитования должен быть единым.

Уточняющие нормы

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 указывает на условия применения описанного правила. Оно говорит, что принцип применим только в таких ситуациях, когда залогодатель сооружения является одновременно и собственником земельного участка. Если он передает имущество в залог по договору ипотечного кредитования, а земля не выступает объектом аренды, то этот договор будет признан ничтожным в соответствии с нормами, зафиксированными в ч.2 п. 45 ст. 168 ГК РФ.

Выход законодателя

Так, положение п.4 ст.340 ГК РФ становится диспозитивным. Законодатель смягчает сложившую ситуацию и позволяет залогу на земельный участок распространяться на здания, стоящие или строящиеся на территории, если договором не предусмотрены иные условия. Эта оговорка о праве сторон на внесение в договор особых требований и условий позволяет немного стабилизировать положение, но не исправляет его полностью.

Если ранее мы видели яркое противоречие между принципами, зафиксированными в ГК РФ, а также между нормами, содержащимися в статьях ФЗ «Об ипотеке», то теперь можем проследить за дополнением этих норм логичными оговорками. 

Присутствующий в законе «двойной стандарт» предполагает, что залогодатель может выбирать одну из наиболее удобных конструкций. Так, собственник здания и земли вправе заложить эти объекты собственности одновременно или отдать в залог земельный участок, оставляя за собой права на стоящее на нем сооружение.

О судьбе заложенных вещей

Отходя от императивных норм, законодатель в правовом смысле разделяет сооружения и земельный участок, делая из низ самостоятельные объекты залога. При этом судьба вещей не совпадает.

Это подтверждается регламентаций возможности сторон, действующих в рамках договора ипотечного кредитования, на включение каких-либо иных обстоятельств, условий заключения договора. В рамках иных условий вполне могут быть предусмотрены права на залог земельной территории без учета залога на здания и сооружения, прилежащие к нему.

Единая судьба

Существует принцип единства судьбы земли и прочно связанных с ней объектов. В соответствии с этим основным принципом гражданского законодательства все прочно связанные с земельной зоной    объекты должны следовать судьбе участка. При этом правило содержит оговорку.

Отступление от принципа единой судьбы связанных вещей

Согласно оговорке правило может быть нарушено в тех случаях, когда это напрямую прописано в федеральных законах или Земельном кодексе РФ. При этом какие-либо отступления от регламентированного законом принципа должно быть обусловлено совокупностью объективных юридических, социальных, экономических, политических и других причин.

В рамках такого понятия норма п. 4 ст. 340 ГК РФ не является неким отступлением от общепринятого в праве принципа. Именно по этой причине он был введен в содержание Гражданского кодекса.

Объекты залога в договоре ипотеки

Фиксация объектов ипотеки – обязанность сторон

Договор ипотечного кредитования на приобретение земельного участка, а также сооружения, связанного с ним, — это сложная сделка, которая должна быть оформлена в соответствии с требованиями отечественного законодательства. Одним из главных условий в договоре такого вида является прямое указание на предмет или предметы залога. В качестве предмета залога по договору ипотеки будет вполне логичным считать земельную территорию и находящеюся на ней постройку.

Нормы ГК РФ требуют, чтобы залогодатель, который передает здание по одному соглашению, закладывал не только постройку. В качестве дополнительного объекта сделки законодатель рассматривает и земельный участок. При этом объектом залога в рамках договора ипотеки может выступать только тот участок, на котором расположен сдаваемый объект недвижимого имущестав в форме здания или сооружения.

Какие предметы договора предусмотрены в законе

Из вышесказанного мы может сделать логичный вывод о том, что в ипотечном договоре должны быть письменно указаны 2 объекта ипотеки, а именно:

1. здание;
2. земельный участок или право на аренду территории.

Дополнительные разъяснения суда

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 содержит в себе некоторые разъяснения, касающиеся фиксации в договоре указанных пунктов. Норма включает требование указывать в качестве предмета залога и здание, и землю. В противоположной ситуации сделка будет признана судом ничтожной, то есть не влекущей никаких юридических прав и обязанностей для сторон договора.

Как зафиксировать объекты ипотеки в договоре

Таким образом, мы видим, что объект недвижимости в виде постройки, как и территориальный участок, должны быть прямо зафиксированы в письменном договоре, заключенном между залогодателем и залогополучателем. Фиксация предмета сделки не ограничивается простым указанием на наименование объекта собственности. Он должен быть подробно описан. При этом характеристика объекта, зафиксированная в договоре, должна соответствовать требованиям, выставленным законодателем.

На что нужно обратить внимание

Стороны должны оговорить пункты касающиеся:

• объемов прав, переходящих к ним после заключения сделки;
• прав, которые не становятся предметом ипотеки автоматически после подписания договора;
• вопроса о том, переходят ли к залогополучателю при заключении соглашения об ипотеке на сооружение:

• права на земельный участок;
• часть прав на земельную зону;
• право на аренду территории.

Недействительность письменного договора


Если какой-то из указанных вопросов не будет рассмотрен сторонами или будет умышленно исключен ими из договора об ипотеке, то такое соглашение будет считаться недействительным. Основаниями недействительности договора будет выступать:

• статья 168 ФЗ «Об ипотеке»;
• пункт 3 статьи 340 ГК РФ.

Общие сведения об имуществе


Закон об ипотеке содержит п. 2 ст. 9, где подробно описывается предмет ипотеки. Норма также описывает те характеристики объекта ипотеки, которые сторонам следует указывать в договоре об ипотеке.


К ним относятся такие свойства как:

• точное и полное наименование предмета залога в рамках договора ипотечного кредитования;
• место нахождения указанного предмета;
• подробное описание предмета залога, включающее его стоимость, площадь и реквизиты документов, подтверждающих права собственности на это имущество. Основное требование к описанию объекта залога – это его достоверность и достаточность, которая позволит идентифицировать имущество.


Также в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» договор должен содержать наименование тех государственных органов, которые произвели государственную регистрацию прав на недвижимость.





Что делать, если в качестве залога выступает арендуемое имущество


В том случае, если имущество принадлежит залогодателю на основании договора аренды, то это арендованное имущество должно быть занесено в договор об ипотеке в соответствующими описаниями. Стороны обязательно должны зафиксировать, что предметом их сделки выступает не просто необремененное имущество, а объект, арендованный залогодателем.

Реквизиты договора аренды


Стороны фиксируют в договоре полные реквизиты документа, подтверждающего арендные права залогодателя. Также они записывают настоящего собственника предмета, который сдал имущество в аренду залогодателю по договору ипотеки.

Срок действия аренды


Обязательным требованием, которое предъявляется к имуществу, принадлежащему на праве аренды, является действующий срок договора сдачи объекта недвижимости в аренду. Срок действия арендного договора в обязательном порядке фиксируется в письменном соглашении ипотечного кредитования.


Приложение к договору ипотеки

Кадастровый план


В качестве обязательного приложения к договору об ипотечном кредитовании законодатель рассматривает кадастровый план. Соответствующее требование содержится в п. 3 ст. 67 Закона об ипотеке.


Аналогичное правило содержится в ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон о регистрации говорит о том, что план недвижимого имущества и план земельного участка являются обязательными документами, необходимыми для государственной регистрации сделки.

Содержание плана земельного участка


Кадастровый план должен содержать в себе основные сведения об объекте недвижимости и включать все необходимые описания данного объекта.


Как правило, в нем зафиксированы следующие важные юридические сведения:

• наименование собственника территории;
• полное  наименование государственного органа, выдавшего документ;
• реквизиты бумаги;
• место и дата выдачи кадастрового плана гражданину;
• кадастровый номер земельной зоны;
• местоположение территории;
• площадь участка;
• кадастровая стоимость земли;
• графическое отображение;
• схема, где указаны границы территории;
• данные о наличии каких-либо обременений, наложенных на земельный участок в соответствии с нормами российского законодательства;
• чертеж территории, который наглядно отображает имеющиеся обременения.

Когда кадастровый план не требуется


От сторон не потребуется предоставление кадастрового плана в том случае, если:

1. документ предоставлялся в регистрирующие органы ранее;
2. сведения о кадастровом плане, предоставленном собственником земельной территории, уже занесены в личное дело гражданина.


Если стороны не выполнят условия о внесении данных, касающихся ипотеки на сооружение, земельный участок или права аренды на территорию земли, то такая сделка будет признана незаконной в отношении каждого их перечисленных объектов имущества. А сам договор будет считаться недействительным.


Право залога на здания


Со стороны законодательных органов до их пор остается не проясненным вопрос, касающийся перехода прав на сооружение, стоящее на земле, переданной в залог по договору ипотеки. Ранее существовала норма, которая регламентировала следующий порядок. При ипотеке земли право залога на находящиеся или возводимые на нем постройки не распространялось.


При этом существовало условие, согласно которому право залога не распространялось на вышеназванное имущество, если иных условий не было предусмотрено сторонами в пунктах договора ипотечного кредитования.


Если говорить иначе, то закон предусматривал распространение залога на расположенные на участке здания и сооружения, как иные объекты недвижимого имущества. Но действие залога распространялось исключительно при наличии соответствующих пунктов, оговоренных сторонами сделки в ипотечном договоре. Без прямого указания на такие права в соглашении сторон действие залога в отношении здания и сооружения, стоящего или возводимого на территориальном участке, сданном в залог, определялось правилами п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке.


В настоящее время нормы немного изменены. Так, п. 4 ст. 340 ГК РФ содержит прямое указание на распространение право залога при заключении договора об ипотеке земельного участка в отношении сооружения залогодателя. Современное положение вопроса предполагает, что указанные здания и сооружения следуют судьбе участка, где они расположены. 


Это означает, что сооружение будет считаться сданным в залог, равно как и земельная территория, на которой оно построено или строится. При этом здание считается заложенным даже в том случае, если стороны по каким-либо причинам не предусмотрели в договоре соответствующих пунктов.






Указанные выводы мы делаем на основе ч. 2 ст. 134 ГК РФ. Она содержит в себе правило, согласно которому действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части. При этом принцип действует во всех случаях, кроме тех, когда договор сторон устанавливает иные условия. Аналогично стоит поступать и в отношении неотделимых улучшений, которые были внесены в предмет залога по договору ипотечного кредитования, естественно, если в соглашении залогодателя и залогополучателя не содержится каких-либо оговорок по этому поводу.


Ипотека и право аренды

Законодательная конструкция


Пункт 3 статьи 340 ГК РФ говорит о том, что залогодатель сооружения или здания, который обладает правом собственности или правом аренды имущества, выступающего предметом залога, должен предоставлять залогополучателю право одновременного получения здания, участка или правы на его аренду.

Разъяснения суда


Учитывая противоречивые положения п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ Пленум ВАС РФ дал свои разъяснения по этому поводу. В Постановлении от 24.05.2005 N 11 он указал правило, согласно которому требование об обязательном залоге здания и права аренды на землю, где расположена эта постройка, является излишним и обременительным для участников оборота. По это причине указанная норма теперь не используется.


Так, в нормах законодательного акта указано, что при залоге сооружения, расположенного на арендованной земельной территории, судьба этого права аренды должна следовать судьбе сооружения. Этот принцип распространяет свое прямое действие даже в тех случаях, когда постройка не заложена по договору ипотеки.






Если возникают обстоятельства, требующие обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации, то приобретатель заложенного здания станет полноправным владельцем земель и обладателем права аренды земельного участка.


Ограничения по договору ипотеки при наличии права аренды участка

Нормы цивильного права


Законодатель ссылается на п. 4 ст. 340 ГК РФ, устанавливая правило о возможной ипотеке находящихся или строящихся на закладываемом земельном участке зданий или сооружений исключительно при заключении договора ипотечного кредитования участка, но не права его аренды.


Содержание статьи Гражданского кодекса РФ дает возможность заметить, что регулируя отношения по договору купли-продажи недвижимого имущества, к примеру, здания или сооружения, законодатель мало внимания уделяет вопросу о судьбе земельного участка, этот аспект является слабо урегулированным.


Когда собственник отчуждаемого здания будет одновременно обладать правом собственности на земельную территорию, законодательство будет прямо указывать на его обязанности по отчуждению земель и сооружения в рамках договора ипотеки.


ГК РФ в п. 2 ст. 552 регламентирует условия купли-продажи. Так, в соответствии с этим актом, когда продавец недвижимости является собственником территориальной зоны, где располагается продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на землю. При этом может передаваться не полный земельный участок, а только его часть. Определение доли права собственности над землей будет устанавливаться в соответствии с необходимостью использования участка земли для нормальной эксплуатации товара. Также законодатель оставляет за сторонами возможность самостоятельного изменения каких-либо условий сделки путем внесения в письменный договор определенных пунктов.

Нормы земельного права


Постулаты, описанные в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, немного расширили эти нормы. Они включили в себя указание на то, что отчуждение здания, расположенного на участке земли, если оно принадлежат одному лицу, осуществляется вместе с прилежащей земельной территорией. Статья не допускает отчуждения земельных зон без находящихся на них зданий, строений и сооружений, при условии, что все они являются собственностью только одного гражданина.


В это же время ст. 553 ГК РФ допускает продажу земельного участка, где находится здание, без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, утратила юридическую силу после внесения изменений в земельное законодательство.






Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ указанное выше правило не может использоваться при следующих обстоятельствах. Так, оно не применяется в случаях, когда:

• отчуждению подлечит не полная постройка, а только часть здания, строения, или сооружения, которая фактически не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
• отчуждается постройка, расположенная на земельном участке, изъятом из оборота. Юридическая процедура изъятия земельной территории из оборота регулируется ЗК РФ;
• когда отчуждаются строения, находящиеся на ограниченном в обороте участке и принадлежащие одному гражданину, при условии, что федеральное законодательство не дает возможности предоставлять такую земельную зону в собственность гражданам и юридическим лицам.


Взгляды ученых на противоречивое законодательство

Несовершенство закона


Многие мыслители, которые занимаются изучением аспектов правоприменения, указывают на то, что современное законодательство не должно содержать в себе диаметрально противоположных норм. Дело в том, что современное российское гражданское право перенасыщено противостоящими друг другу гражданско-правовыми нормами. Это усложняет понимание закона со стороны граждан и создает множество препятствий на пути к реализации гарантированных Конституцией РФ законных прав граждан.


Диаметрально противоположные подходы законодателя к разрешению юридических вопросов, связанных с регулированием процедуры заключения договора ипотеки на помещение и прилежащую к нему землю воплощаются в нормах Гражданского кодекса. Статьи не согласуются между собой, общий порядок заключения сделок остается незавершенным.

Противоречия норм


Л. Наумова высказывала свое мнение, что Закон об ипотеке противоречит другим нормам в ст. 46. Она мотивировала это ссылкой на статью 35 того же нормативно-правового акта. В норме сказано, что отчуждение земельной территории не допускается без одновременного отчуждения стоящего на ней объекта недвижимого имущества в виде здания или сооружения, если такая постройка принадлежит собственнику участка земли также на праве собственности.


Если передача имущества по залогу влечет за собой отчуждение этого имущества, то логично полагать, что ипотека земельного участка без одновременной ипотеки здания, стоящего на этой земле, спровоцирует признание сделки ничтожной.


Именно этому объект недвижимости, который станет предметом залога по договору ипотечного кредитования, должен быть заложен вместе с земельным участком. Описание этих объектов следует производить одновременно. Таким образом, мы приходим к выводу, что договор об ипотеке земельной зоны с расположенным на ней зданием должен полностью повторять форму и содержание аналогичного соглашения, оформленного в отношении постройки с одновременной ипотекой земельного участка, на котором она располагается.

При этом не стоит забывать, что под постройкой может подразумеваться как готовый объект, сданный для эксплуатации, так и недостроенное здание, то есть объект незавершенного строительства. Ничтожной сделка будет объявлена в том случае, если стороны заключили договор ипотеки с залогом земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости без одновременного залога сооружения или здания.

Разъяснения судебных органов


Позицию Л. Наумовой подтвердило и Постановление Пленума ВАС РФ от 24.05.2005 N 11. Оно указало на невозможность отчуждения территории без прилежащего к ней здания, строения или сооружения. Это правило действует в случае, если постройка принадлежат одному лицу.


Так, сделки, имеющие своей целью отчуждение построек без соответствующего земельного участка или отчуждение территориального участка без прилежащих к нему зданий, если все эти объекты являются личной собственностью одного гражданина, признаются законодателем ничтожными. Аналогичный порядок действует при прекращении права на землю, которое спровоцировано следующими явлениями:

• реквизицией участка;
• конфискацией здания;
• обращением взыскания на указанное имущество. Основания, при которых на имущество может быть наложено взыскание, отмечены в ст. 242, 243, 237 ГК РФ.





Процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и на арестованное имущество должника в процессе исполнительного производства идентичны. Здесь действует общий для всех российских сделок принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, содержащийся в нормах гражданского законодательства.

Ипотека участка с недостроенным сооружением


Однозначный вывод, касающийся ничтожности сделки по ипотеке земельной территории, можно сделать, если залогодатель не заложил вместе с территориальной зоной принадлежащие ей здания, которые в момент оформления соглашения сторон находятся на этом участке. Однако залогодателю и залогополучателю по договору ипотечного кредитования не стоит забывать о том, что Гражданский Кодекс и Закон об ипотеке формально регулируют не только ипотеку земель и зданий, стоящих на ней, но и ипотеку таких участков, где не стоят готовые здания, но происходит строительство. Здания, находящиеся в процессе возведения, станут собственностью владельца участка только после их возведения, введения в эксплуатацию и регистрации.

Если залогодатель владеет землей и сооружением, стоящим на ней


Указанные различия могут стать вполне весомыми основаниями, которые в будущем помогут разграничению сфер регулирования достроенных и недостроенных зданий в рамках их отчуждения по договору ипотечного кредитования. В тех ситуациях, когда залогодатель является собственником земельного участка и стоящего на нем здания, сторонам при составлении соглашение следует неукоснительно соблюдать постулаты, прописанные законодателем в п. 3 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 69 Закона об ипотеке. В таких случаях п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке не используются.

О единой судьбе заложенного имущества


Правоведы не раз высказывали свои точки зрения по отношению к судьбе имущества, отчуждаемого в рамках договора ипотеки. Залог по ипотеке в виде земли и построек, по мнению В.В. Витрянского и О.М. Козыря, должен следовать единой судьбе.


Этот принцип был подержан и А.А. Маковской, которая говорила о том, что любые сделки, влекущие отчуждение имущества в виде зданий и земель, на которых они расположены, будь то купля-продажа, мена, доверительное управление или дарение, должны содержать условие о единой судьбе вещей. Предмет конфискации и реквизиции в виде земельных территорий и находящихся на них построек также должен переходить к одному владельцу.


Нормы, зафиксированные правотворческими органами в п. 4 ст. 340 ГК РФ, должны вступать в действие только в случаях, если залогодатель на момент заключения договора владеет исключительно землей, а на территориальном участке нет никаких построенных или недостроенных зданий, строений или сооружений, которые бы входили в его собственность.

Случаи из практики


Важно адаптировать законодательные нормы к жизненным реалиям, которые зачастую могут вызывать спорные ситуации.

Случаи, когда залогодатель не владеет постройками, стоящими его земельном участке


Всегда важно учитывать конкретные обстоятельства того или иного дела по ипотеке. Как правило, юристы, специализирующиеся на гражданском праве, сталкиваются со следующими типичными ситуациями:

• договор ипотеки заключен, но работы по строительству здания или сооружения не были начаты на момент его юридического оформления;
• во время оформления письменного соглашения по ипотечному кредитованию территориальной зоны выяснилось, что на участке присутствует одна постройка или несколько объектов недвижимого имущества. Эти объекты обладают физическими характеристиками недвижимости, однако права на них не были зарегистрированы собственником в надлежащем порядке, регламентированном нормами российского законодательства.


Так как права не были зарегистрированы в государственных органах, объекты недвижимости не могут выступать в качестве полноценного объекта залога по договору ипотеки. Также эти здания не могут быть признаны объектами гражданского оборота. К таким объектам можно отнести недвижимую собственность, которая находится на стадии строительства или самовольные постройки, на возведение которых собственник не получал соответствующего разрешения в государственных структурах;

• на земельном участке, который принадлежит залогодателю, расположены сооружения, которые являются частью собственности иного лица. К примеру, собственником территории выступает арендодатель, а собственником постройки является арендатор земли, которую он получил с целью осуществления строительства объекта недвижимости.


Каждый их трех случаев предполагает то, что у залогодателя нет недвижимости на земельном участке, отчуждаемом в рамках договора ипотеки. Это означает, что от залогодателя нельзя потребовать, чтобы он зафиксировал в договоре в виде объекта залога какое-либо иное имущество, кроме земельной территории, принадлежащей ему на праве собственности.

Случаи, когда сооружения появились после заключения договора


Возможно, что стороны заключили договор ипотечного кредитования, при этом на момент подписания соглашения на отчуждаемой земельной территории не было никаких строений. Постройки могли появиться после вступления в юридическую силу договора об ипотеке.


Строительство могло происходить при следующих обстоятельствах:

• залогодатель земельной территории будет производить строительство на участке;
• залогодатель проведет юридическую процедуру государственной регистрации права собственности в отношении имущества, а именно, объекта незавершенного строительства, который находится на отчуждаемом участке земли. Также залогодатель может ходатайствовать о признании права собственности на самовольно возведенную постройку в судебных органах, которые могут удовлетворить такую заявку при наличии законных оснований;
• залогодатель приобретет права на недвижимость в результате перехода права собственности на объект недвижимости, построенный арендатором. Эта процедура описана в ст. 272 ГК РФ.


В подобных случаях законодательство, регулирующее области ипотечного кредитования с залоговым имуществом в виде земельной территории, должно помочь гражданам найти ответы на интересующие их вопросы. Главная тема, которая будет волновать стороны договора ипотеки — это судьба объектов недвижимости, зарегистрированных или возведенных на участке после официального вступления в силу их договора.




Динамика действующего законодательства


Нормы, прописанные в ГК и Законе об ипотеке, дают возможность сделать ряд полезных выводов. Также они позволяет участникам соглашения использовать прогрессивные методики составления договора и пользоваться своими правами на внесение специфических условий в договор ипотеки.


Так, залогодатель и залогодержатель имеют возможность исключить некоторые объекты из ипотеки. Единственным исключением из общего правила является ипотека земель сельскохозяйственного назначения. Если залогу подлежат сельскохозяйственные территории, то все строения, находящиеся на них и прочно связанные с ними, будут являться предметами залога. Данное правило прописано в п.4 ст.64 Закона об ипотеке.


Многие правовые аналитики предсказывают расширение вышеуказанной нормы. Действительно, довольно логично предположить, что законодатель примет решение о распространении этого правила на все гражданско-правовые отношения в области ипотечного кредитования. Такое общее правило смогло бы распространить единые нормы и устранить существующие коллизии.

Проблемы при заключении договора


Естественно, одной из основных проблем, с которой сталкивается законодатель и гражданин при знакомстве в ГК РФ и другими ФЗ выступает неоднородность и неоднозначность прописанных в них норм, регулирующих кредитные правоотношения. Лица не могут уточнить важные вопросы и зачастую допускают серьезные ошибки при составлении юридической документации, вносят в договоры неверные формулировки. Подобные промахи способны повлечь за собой крупные финансовые потери, не говоря уже о психологическом стрессе.

Кроме этого нельзя не отметить, что при заключении договора об ипотеке земельного участка часто возникает проблема, связанная с государственной регистрацией договора ипотечного кредитования. При регистрации документа уполномоченные должностные лица государственного органа вносят соответствующие сведения в ЕГРП. Они фиксируют информацию только о земле, но если стороны заключили соглашение, по которому права на здания залогополучатель получит позже, то возникают сложности с внесением таких сведений в реестр.

Долевое строительство


Интересен вопрос об объектах, построенных по программе долевого строительства, и регистрации договоров на приобретение такого недвижимого имущества. Данный вопрос относится к области регулирования ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. В статье 17 закона можно встретить указание на то, что договор участия в долевом строительстве должен пройти через государственную регистрацию. Постановка на учет осуществляется государственными служащими отдела, расположенного по месту нахождения строящегося

многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.


При этом лица, которые получили средства на приобретения такого жилья в рамках ипотеки, должны одновременно зарегистрировать кредитное соглашение. Ипотека будет выступать в роли своеобразной обеспечительной меры, она гарантирует исполнение застройщиком его обязательств по возведению и введению в эксплуатацию сооружения, которые он имеет перед участниками долевого строительства.

Предмет договора об ипотеке


Ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает понятие предмета законной ипотеки. Законная ипотека, призванная обеспечивать исполнение обязательств застройщика, имеет своим предметом имущество, которое принадлежит застройщику, а именно:

• территориальный участок, который находится в собственности застройщика или принадлежит ему на основании договора аренды земельного участка;
• создаваемый или возводимый на участке многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества.





Регистрация соглашения об ипотеке


Окончательное оформление сделки предполагает регистрацию письменного договора, заключенного между сторонами, в государственных органах власти.

Какие данные госслужащие вносят в реестр

Закон о регистрации в п. 3 ст. 25.1 указывает на то, что в единый реестр вносятся записи о:

• заключении договора участия в долевом строительстве;
• изменении содержания договора участия в долевом строительстве;
• расторжении договора участия в долевом строительстве;
• об уступке прав требования в рамках заключенного и действующего соглашения об участии в долевом строительстве.

Правила регистрации договора


В графе об особых отметках должностные лица, производящие государственную регистрацию документа, вносят сведения, касающиеся прав на заложенный земельный участок с указанием распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества. Ипотека регистрируется в отношении того имущества, которым обладает застройщик, выступающий в роли залогодателя.


Таким образом, мы делаем вывод о том, что регистрируется только ипотека принадлежащего застройщику на праве собственности территориального участка, где будут производиться строительные работы. В том случае, если застройщик является арендатором земель, то регистрируется договор ипотечного кредитования, в котором в качестве предмета залога стороны называют право аренды территориальной зоны, предназначенной для возведения здания.


Предметом законного ипотечного кредитования также является строящийся или создаваемый многоквартирный дом или иной вид недвижимого имущества. Эта собственность в соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве будет обеспечивать выполнение застройщиком обязательств перед участниками договора.


Законная ипотека может быть зарегистрирована в государственных структурах при условии, что имущество, признанное предметом залога:

• будет создано застройщиком;
• право собственности застройщика на имущество-залог будет зарегистрировано в порядке, установленном законодательством РФ.


Перед тем, как имущество будет создано, а права застройщика будут оформлены должным образом, должностные лица местного регистрационного органа государственной власти вносят в ЕГРП информацию, связанную с тем, что ипотека земельного участка или права аренды распространяется на создаваемый на этой территории объект недвижимости.


Законодательство, регулирующее области долевого строительства, не регламентирует эти вопросы, однако можно догадаться, что такая отметка в едином реестре адресована органу власти и имеет своей целью обеспечение внесения записи о законной ипотеке. Такой механизм используется государственными органами и при осуществлении регистрационных мероприятий в отношении договора об ипотеке земли.




Правила заключения соглашения


Существует ряд специальных правил, которые были дополнительно введены законодательными органами с целью регулирования ипотечных отношений, когда залог не распространяется на сооружения, стоящие на заложенном участке и принадлежащие залогодателю на праве собственности. Среди таких специальных правил можно отметить следующие нормы:

1. п. 2 ст. 64 Закона об ипотеке содержит подробные сведения, касающиеся возможности залогодателя территориальной зоны распоряжаться зданиями, являющимися его собственностью, которые не входят в предмет залога по договору об ипотеке. Так, залогодателю дается право на распоряжение указанным недвижимым имуществом. При этом он не обязан спрашивать у залогополучателя разрешение на распоряжение такими зданиями и сооружениями, если они не выступают предметом залога и не были отчуждены в рамках кредитного договора;
2. в ч. 3 п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке говорится о правах залогодателя территориального участка на его собственные постройки, а также о правах на участок при обращении взыскания. Если находящееся или строящееся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание не является предметом залога, то залогодатель может при обращении взыскания на землю сохранять свои права на иные объекты недвижимого имущества, расположенные на земельной территории, как указывает названная норма закона.


Также при обращении взыскания на земельную зону залогодатель получает право ограниченного пользования, или сервитута, той частью участка, которая может быть ему необходима для эксплуатации сооружения в соответствии с его назначением. Соглашение сторон может предусматривать какие-либо иные условия использования части земельного участка.

Перспектива гражданского законодательства в вопросах ипотеки


Указанные нормы были необходимы для регулирования кредитных правоотношений до того времени, пока законодатель не модернизировал конструкцию ипотечного договора. Революционным шагом стало создание правил, в соответствии с которыми договор ипотеки с отчуждением земель, где залогодатель и залогополучатель вправе исключить из предмета ипотеки возводимые на этом участке объекты недвижимого имущества.


Все же необходимость в дополнительном регулировании все еще не отпала, и нормы продолжают помогать гражданам разрешать спорные вопросы в области правоотношений по ипотеке. Принято считать, что необходимость в дополнительных нормах исчезнет после того, как правила, указанные в п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, будут преобразованы в императивные нормы. Изменение этих юридических норм также спровоцировало бы отмену статей, регулирующих право залогодателя без разрешения залогодержателя пользоваться своим недвижимым имуществом, которое не входит в залог по договору.

Вопрос-ответ


Вопрос:  «В договоре залога на землю написано, что все, что будет на ней построено тоже передается в залог. А те постройки, что уже были на участке автоматически передаются в залог (в договоре залога эти постройки не прописаны)?»

Ответ: В соответствии со ст.65 ФЗ-102 от 16.07.2008 года (на момент сегодняшнего дня) «Об ипотеке (залоге недвижимости»)  указано следующее: всё, что построено на земельном участке попадает под общий залог. В п. 2 этой статьи есть небольшая оговорка, что у залогодержателя должна быть необходимая документация постройки. Например, в залог передан земельный участок с расположенным на нем сараем. Если сарай построен с соблюдением норм и зарегистрирован, то вопросов никаких, а если это самострой, то он не будет фигурировать в документах.

Из вашего вопроса вытекает именно та ситуация, когда постройки не зарегистрированы и имеют статус самостроя. Разумеется, в договоре залога эти постройки фигурировать не должны. Выход такой: снимая залог, вы становитесь полноправным собственником всех построек, которые находятся на вашем участке, независимо от того были ли они прописаны в договоре залога или нет. В случае, если вы не сможете выплатить залог, взыскания будут обращены только на то, что у вас прописано в договоре (значит сарай — некапитальное строение, его можно разобрать и просто вывести с участка).

Почему нам можно доверять?

• • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
• • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
• • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».

Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Имя *

Телефон *

Кредит под залог земли в Киеве

Политика
конфиденциальности и защиты персональных данных — ТОВ “БІГБЕН ФІНАНС”

Общие положения

Управление данным _____________ (далее — «Сайт») осуществляется
ТОВ “БІГБЕН ФІНАНС”, код ЕГРПОУ 43524715, юридическим лицом, зарегистрированным и действующим в соответствии с
требованиями законодательства Украины (далее — «Компания»).

Компания с большим уважением относится к конфиденциальной (персональной) информации всех без исключения лиц,
посетивших Сайт, а также тех, кто пользуется предоставляемыми Сайтом сервисами; в связи с чем, Компания
стремится защищать конфиденциальность персональных данных (сведений или совокупности сведений о физическом лице,
которое идентифицировано или может быть конкретно идентифицировано), тем самым создав и обеспечив максимально
комфортные условия использования сервисов Сайта для каждого пользователя.

Данная Политика конфиденциальности и защиты персональных данных (далее — «Политика») устанавливает порядок
осуществления Компанией обработки персональных данных, виды собираемых персональных данных, цели использования
таких персональных данных, взаимодействие Компании с третьими лицами, меры безопасности для защиты персональных
данных, условия доступа к персональным данным, а также контактную информацию для пользователя относительно
получения доступа, внесения изменений, блокирования или удаления своих персональных данных и обращения с любыми
вопросами, которые могут возникнуть у Вас относительно практики защиты персональных данных.

Сбор и использование персональных данных

При использовании пользователем сервисов Сайта Компанией осуществляется обработка данных пользователя, а именно:
— данных, предоставляемых пользователем как при заполнении регистрационных форм, так и в процессе пользования
сервисами; — файлов cookie; — ір -адреса; — параметров и настроек интернет-браузеров (User-agent).

Компания собирает только те персональные данные (например, Ваше имя и фамилию, логин и пароль доступа, адрес
электронной почты, номер контактного телефона, дата рождения, пол и т.д.), которые сознательно и добровольно
предоставлены Вами как субъектом персональных данных в целях использования сервисов Сайта, что в соответствии с
требованиями законодательства является согласием субъекта персональных данных на обработку своих персональных
данных в соответствии с сформулированной в этой Политике целью их обработки.

При посещении Сайта фиксируются все входы в систему. Другие сведения по трафику пользователя не обрабатываются и
не сохраняются.

Обращаем Ваше внимание: Компания ограничивается сбором минимального объема информации, необходимого исключительно
для выполнения запроса субъекта персональных данных. В любом случае, когда запрашивается необязательная к
предоставлению информация, пользователь будет об этом уведомлен в момент сбора такой информации.

Компания не собирает любую информацию, относительно обработки которой законодательством установлены определенные
требования, как то информацию о расовом или этническом происхождении, о политических, религиозных или
мировоззренческих убеждениях, членстве в политических партиях и профессиональных союзах, осуждения к уголовному
наказанию в совершении преступления или осуждения к уголовному наказанию, а также данные, касающиеся здоровья,
половой жизни, биометрических или генетических данных (согласно статье 7 Закона Украины «О защите персональных
данных»).

Компания собирает данные о статистике посещения Сайта. Сведения могут содержать информацию о соединениях,
трафике, браузере пользователя, а также о дате, времени, продолжительности работы в сети Интернет и нахождения
на Сайте.

Обработка персональных данных

Обработка и хранение предоставленных персональных данных осуществляется в дата-центрах, где размещается
оборудование, обеспечивающее функционирование сервисов Сайта. Предоставляемые персональные данные обрабатываются
и могут храниться в Базе персональных данных или в отдельной таблице Базы данных Сайта.

Цели использования персональных данных

Ваши персональные данные используются в целях обеспечения предоставления Интернет-сервисов Сайта в соответствии и
во исполнение законов Украины, в том числе, но не исключительно: «О защите персональных данных», «О ратификации
Конвенции о защите лиц в связи с автоматизированной обработкой персональных данных и Дополнительного протокола к
Конвенции о защите лиц в связи с автоматизированной обработкой персональных данных относительно органов надзора
и трансграничных потоков данных», «Об информации», «О рекламе», «О телекоммуникациях», «О защите информации в
информационно-телекоммуникационных системах», «О государственной поддержке средств массовой информации и
социальной защите журналистов», а также в соответствии с Правилами использования Сайта и других актов,
регулирующих деятельность Компании.

Срок хранения персональных данных

Персональные данные хранятся в течение срока не более, чем это необходимо в целях их обработки.

Использование файлов cookie

Cookie — это текстовый файл или файлы, содержащие небольшой объем информации, которые отправляются веб-браузеру и
хранятся на устройстве пользователя. К таким устройствам можно отнести компьютер, мобильный телефон или другое
устройство, с помощью которого пользователь посещает Сайт.

Файлы cookie могут быть вечными (они называются постоянными файлами cookie) и храниться в компьютере, пока
пользователь их не удалит, или временными (такие файлы cookie называются сессионными), то есть они хранятся
только до закрытия браузера. Кроме того, файлы cookie делятся на основные (они устанавливаются непосредственно
посещаемым Сайтом) и сторонние (устанавливаются другими сайтами).

Важно:

• при повторном посещении пользователем Сайта, данные файлов cookie обновляются;
• в большинстве случаев, веб-браузер по умолчанию допускает автоматическое сохранение файлов cookie на
  устройстве пользователя;
• отключение файлов cookie может привести к ограничению доступа к опубликованным материалам и / или
  неполноценному функционированию сервисов Сайта.
• Компания заботится о своих пользователях и старается сделать пребывание на Сайте максимально комфортным, и
  для этого Компании необходимо, с помощью файлов cookie, проанализировать поведение, предпочтения и интересы
  пользователя. Такой анализ поможет Компании улучшить опыт взаимодействия с Сайтом, определить наиболее
  удобный интерфейс и навигацию Сервиса.

Согласно классификации Международной торговой палаты (International Chamber of Commerce), Компания использует
такие категории файлов cookie:

Строго необходимые файлы cookie — нужны для перемещения пользователем по веб-странице и при использовании
определенных сервисов, например, для доступа к защищенным страницам, регистрации и авторизации, осуществления
поиска по Сайту. Также осуществляют запоминание предыдущих действий пользователя при переходе на предыдущую
страницу в той же сессии.

Эксплуатационные файлы cookie — агрегируют информацию о том, как используется Сайт. Эти данные хранятся на
устройстве пользователя между сеансами веб-браузера. Примерами таких данных могут быть следующие метрики: время
пребывания на Сайте, наиболее часто посещаемые страницы, понимание, какие именно разделы и сервисы сайта были
наиболее интересны для пользователя, насколько эффективна та или иная рекламная и / или маркетинговая кампания и
т.д.

Вся информация, собранная с помощью эксплуатационных файлов cookie, предназначена для статистических и
аналитических задач. Некоторые данные файлов cookie могут предоставляться третьим сторонам, которые имеют
разрешение со стороны веб-ресурса, и исключительно для указанных выше целей.

Функциональные файлы cookie — используются для сохранения параметров или конфигураций, которые хранятся на
устройстве пользователя между сеансами веб-браузера. Примерами таких данных могут быть следующие метрики: имя
пользователя, фото в профиле, информация по оставленным комментариям, язык сайта, местонахождение, сведения о
том, предоставлялась ли пользователю какая-либо информация или выбранные преимущества ранее, а также другие
параметры настройки Сайта.

Данные файлы cookie также позволяют пользователям смотреть видео, участвовать в интерактивах (опросы,
голосования) и взаимодействовать с социальными сетями.

Чтобы сделать более приятными впечатления после посещения ресурса, указанные файлы cookie запоминают
предоставленную пользователем информацию, повышая эффективность взаимодействия с Сайтом.

Некоторые данные файлов cookie могут предоставляться третьим сторонам, которые имеют разрешение со стороны
веб-ресурса, и исключительно для указанных выше целей.

Целевые файлы cookie — используются для предоставления контента, который может заинтересовать пользователя. Эти
данные хранятся на устройстве пользователя между сеансами веб-браузера. Примерами таких данных могут быть
следующие метрики: отслеживание рекомендованного текстового, графического, аудио и видеоматериала, с целью
избежать повторного показа, управление целевой рекламой, оценка эффективности рекламных кампаний, информация о
посещении пользователем других ресурсов при переходах, а также другие параметры настройки Сайта.

Сайт может делиться этой информацией с другими сторонами, включая медиа-клиентов, рекламодателей, агентств и
партнеров по смежным бизнесам для того, чтобы они предоставляли качественную таргетированную рекламу.

Следует обратить внимание, что Сайт не может повлиять на работу файлов cookie, которые используются этими
сервисами. Все необходимые сведения об их использовании можно узнать, посетив соответствующий ресурс.

Политика конфиденциальности сервиса ТОВ “БІГБЕН ФІНАНС” изложена на странице _____________ 

Важно:

• конфигурация настроек файлов cookie для веб-браузеров мобильных устройств может отличаться;
• следует напомнить, что полноценная работа с Сайтом доступна только при использовании файлов cookie;
• отключение файлов cookie может привести к ограничению доступа к содержанию и к неполноценному
  функционированию сервисов Сайта.
• Чтобы обратиться к Компании по поводу использования файлов cookie, отправьте сообщение по электронной почте
  на _____________

Если пользователь не включает использование файлов cookie или намеренно удаляет все файлы cookie из своего
веб-браузера, то при дальнейшем посещении Сайта пользователю будет повторно предложено включение и использование
файлов cookie.

Информация о пользователях, полученная с помощью файлов cookie, не продается и не распространяется в открытом
доступе, а также является собственностью компании, которой принадлежит ресурс.

Взаимодействие Сайта с другими ресурсами

При использовании пользователем сервисов, на страницах Сайта могут присутствовать коды других Интернет-ресурсов и
третьих лиц, в результате чего такие Интернет-ресурсы и третьи лица получают Ваши данные. Следовательно, эти
Интернет-ресурсы могут получать и обрабатывать информацию о том, что Вы посетили эти страницы, а также другую
информацию, которую передает браузер пользователя. Такими Интернет-ресурсами могут быть:

• системы баннеропоказов (например, DoubleClick for Publishers, Admixer, AdRiver и др.)
• социальные плагины сетей (например, Discus, Facebook, Twitter, Google+).
• Использование указанных сервисов Компании необходимо для оперативного анализа посещений Сайта, внутренней и
  внешней оценки посещаемости Сайта, глубины просмотра, активности пользователей. Данные, полученные от
  указанных сервисов, Компания не сохраняет и не обрабатывает.

Соответственно, если пользователь в силу каких-либо причин не желает, чтобы указанные сервисы получали доступ к
его персональным данным, пользователь может по собственному желанию выйти из своего аккаунта или профиля,
очистить файлы cookie (через свой браузер).

Безопасность несовершеннолетних

Сайт не предназначен для несовершеннолетних пользователей. Компания очень серьезно относится к вопросам
безопасности, особенно в отношении лиц, не достигших совершеннолетия, в связи с чем, со своей стороны, Компания
обращается к родителям с просьбой объяснить своим детям вопросы безопасности в Интернете, их конкретную цель и
необходимость использования тех или иных сервисов Сайта.

Взаимодействие Компании с третьими лицами относительно персональных данных

Компания не осуществляет передачу персональных данных третьим лицам, кроме случаев, когда такая передача является
требованием законодательства, по просьбе субъекта персональных данных или в других случаях, изложенных в данной
Политике. Компания понимает, что личная информация является ценностью и неотъемлемым содержанием, в том числе,
личных неимущественных прав любого физического лица, и поэтому принимает все возможные меры для защиты личной
информации пользователей, добровольно и осознанно передаваемой последними Компании.

На Сайте могут быть ссылки на другие веб-сайты (исключительно в информационных целях). При переходе по ссылке на
другие веб-сайты действие этой Политики на такие сайты распространяться не будет. В связи с чем, Компания
рекомендует ознакомиться с политикой в сфере конфиденциальности и персональных данных каждого сайта перед тем,
как передавать персональные данные, по которым Вы можете быть идентифицированы.

Конфиденциальность активности субъекта персональных данных на Сайте

Сведения об активности (трафик) на Сайте пользователей, которые проходят через сеть, или электронную почту
пользователя защищены в соответствии с законодательством. То есть, Компания никоим образом или способом не
нарушает тайну «активности» пользователя при использовании последним сервисов Сайта.

Защита персональных данных

Компания использует общепринятые стандарты технологической и операционной защиты информации и персональных данных
от потери, неправильного использования, изменения или уничтожения. Однако, несмотря на все усилия, Компания не
может гарантировать абсолютную защищенность от каких-либо угроз, возникающих за пределами регулирования
Компании.

Компания обеспечивает применение всех соответствующих обязательств по соблюдению конфиденциальности, а также
технических и организационных мер безопасности для предотвращения несанкционированного или незаконного
разглашения, или обработки такой информации и данных, их случайной потери, уничтожения или повреждения.

Компания предоставляет доступ к информации и персональным данным только уполномоченным сотрудникам, которые дали
согласие на обеспечение конфиденциальности такой информации и данных в соответствии с требованиями Компании.

Распространение персональных данных без согласия субъекта персональных данных или уполномоченного им лица
допускается в случаях, определенных законом, и только (если это необходимо) в интересах национальной
безопасности, экономического благосостояния и прав человека.

Условия доступа к персональным данным

Порядок доступа к персональным данным третьих лиц определяется условиями согласия пользователя, предоставленного
владельцу персональных данных на обработку этих данных, или в соответствии с требованиями закона.

Пользователь имеет право на получение любых сведений о себе у любого субъекта отношений, связанных с
персональными данными, при условии указания фамилии, имени и отчества, места проживания (места пребывания) и
реквизитов документа, удостоверяющего физическое лицо, подающее запрос, кроме случаев, установленных
законом.

Доступ пользователя к данным о себе осуществляется бесплатно.

Отсрочка доступа пользователя к своим персональным данным не допускается.

Отсрочка доступа к персональным данным третьих лиц допускается в случае, если необходимые данные не могут быть
предоставлены в течение тридцати календарных дней со дня поступления запроса. При этом общий срок решения
вопросов, затронутых в запросе, не может превышать сорока пяти календарных дней.

Уведомление об отсрочке доводится до сведения третьего лица, подавшего запрос, в письменной форме с разъяснением
порядка обжалования такого решения.

Решение об отсрочке или отказе в доступе к персональным данным может быть обжаловано к Уполномоченному Верховной
Рады Украины по правам человека или через суд.

Права субъекта персональных данных

Компания доводит до Вашего сведения информацию о Ваших правах как субъекта персональных данных, которые
урегулированы Законом Украины «О защите персональных данных», а именно:

• знать об источниках сбора, местонахождении своих персональных данных, цели их обработки, местонахождении или
  местожительстве (пребывании) владельца или распорядителя персональных данных или предоставить
  соответствующее поручение относительно получения этой информации уполномоченным им лицам, кроме случаев,
  установленных законом;
• получать информацию об условиях предоставления доступа к персональным данным, в частности, информацию о
  третьих лицах, которым передаются персональные данные;
• на доступ к своим персональным данным;
• получать не позднее, чем за тридцать календарных дней со дня поступления запроса, кроме случаев,
  предусмотренных законом, ответ о том, обрабатываются ли персональные данные, а также получать содержание
  таких персональных данных;
• предъявлять мотивированное требование владельцу персональных данных с возражением против обработки своих
  персональных данных;
• предъявлять мотивированное требование относительно изменения или уничтожения своих персональных данных любым
  владельцем и распорядителем персональных данных, если эти данные обрабатываются незаконно или являются
  недостоверными;
• на защиту своих персональных данных от незаконной обработки и случайной потери, уничтожения, повреждения в
  связи с умышленным сокрытием, непредоставлением или несвоевременным их предоставлением, а также на защиту от
  предоставления сведений, которые являются недостоверными или позорят честь, достоинство и деловую репутацию
  физического лица;
• обращаться с жалобами на обработку своих персональных данных к Уполномоченному Верховной Рады Украины по
  правам человека или в суд;
• применять средства правовой защиты в случае нарушения законодательства о защите персональных данных;
• вносить оговорки относительно ограничения права на обработку своих персональных данных во время
  предоставления согласия;
• отозвать согласие на обработку персональных данных;
• знать механизм автоматической обработки персональных данных;
• на защиту от автоматизированного решения, которое имеет правовые последствия.
• Для обновления, получения доступа, внесения изменений, блокировки или удаления своих персональных данных,
  отзыва согласия на обработку персональных данных, которое Вами предоставлено Компании согласно этой
  Политике, или в случае наличия каких-либо замечаний, пожеланий или претензий относительно Ваших персональных
  данных, которые обрабатываются Компанией, пожалуйста, обращайтесь в Компанию: по электронной почте
  на _________ или напишите письмо на адрес: 03189, Украина, г. Киев, ул. 
  Ломоносова, буд. 73а, оф. 175.

Изменение Политики

В эту Политику периодически и без предварительного уведомления пользователя об этом могут вноситься изменения и
дополнения, в том числе, при изменении требований законодательства.

В случае внесения существенных изменений в эту Политику Компанией будет размещено сообщение на Сайте и указан
срок вступления этих изменений в силу. Если в течение указанного срока Вы не откажетесь от их принятия в
письменной форме, это будет означать, что Вы соглашаетесь с соответствующими изменениями Политики.

Просим время от времени пересматривать Политику для того, чтобы быть в курсе любых изменений или дополнений.

Чужую землю отдадут в залог













1. Главная/
• Статьи

Вторник, 14 июня 2016 09:45

Автор 
Губарь Елена

Финансовый клуб

Банкирам нужны более ликвидные залоги, чем, например, будущий урожай или техника аграрных компаний. Кредитные учреждения хотят кредитовать аграриев под залог прав аренды земли, на которой они выращивают свой урожай. Новый вид обеспечения вряд ли уменьшит цену кредитов.

Кредиты под чужую землю

Банки смогут кредитовать аграриев под залог права использования арендованных земельных участков для сельскохозяйственных нужд – эмфитевзис. Сейчас аграрии передают в залог по кредитам активы, которые не считаются ликвидными: будущий урожай, технику, корпоративные права. Это делает кредитование рисковым, а ставки – высокими. По мнению авторов нового законопроекта, передача в залог эмфитевзиса должна снизить цену займов. По данным Нацбанка, на конец апрель 2016 года общий объем кредитов, выданных банками аграриям, составил 55,6 млрд грн.

По данным Госгеокадастра и Минюста, за I квартал 2016 года было зарегистрировано 1088 прав эмфитевзиса. Срок договора эмфитевзиса земли государственной и коммунальной собственности не может превышать 50 лет. Такое кредитование недостаточно урегулировано: не определена процедура обращения взыскания на право эмфитевзиса как предмета залога, запрещено отчуждение прав эмфитевзиса относительно земель государственной и коммунальной собственности, отсутствие у землепользователя права передать земельный участок во временное пользование другому лицу.

Залоговые риски

Аграрии считают, что передача эмфитевзиса в качестве залога может активизировать кредитование. «В условиях действия моратория эмфитевзис может стать хорошим видом обеспечения при кредитовании, ведь земля во всем мире является первоклассным залогом по кредитам. В Украине это пока единственный возможный вариант включения сельхозземель в экономический оборот в условиях действия моратория, и он лучше для банка, чем техника или урожай. Законопроектом предполагается ограничить эмфитевзис 50 годами (сейчас нет максимального срока), что для бизнеса также приемлемо», – говорит президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль.

Главной проблемой кредиторов остаются риски при работе с такими залогами. «Сегодня рынок земли сельхозназначения фактически не используется при кредитовании из-за невозможности банков при дефолте заемщика получить в собственность землю (законодательный запрет) и распоряжаться ею. Эмфитевзис может изменить ситуацию. Возможность использования земли на праве эмфитевзиса при дефолте заемщика может позволить банкам сдавать такую землю в аренду на срок до 50 лет другим компаниям и получить, таким образом, погашение платежей по кредиту, – рассказывает глава правления Вектор Банка Вадим Березовик. – Но риск для банка в целом такой же, как и при кредитовании под другое обеспечение – это судебные споры с недобросовестным заемщиком, которые на годы могут растянуться во времени».

Кроме того, банкиры считают, что залог прав на аренду земли может выступать лишь в качестве дополнительного залога. «Если клиент банка пользуется таким правом, это дополнительный плюс при анализе клиента в глазах банка, поскольку это является своеобразной гарантией продолжительности ведения бизнеса клиентом, так как право пользования землей оформляется обычно на более продолжительное время. Банк при залоге получает право передачи (продажи) права пользования земельным участком, не нарушая прав владельца участка на основании эмфитевзиса», – говорит эксперт по агрокредитованию Кредобанка Назарий Билаш.

Тем не менее право на чужую землю может быть реализовано различными способами. «Это право можно продавать или покупать. Поэтому если банк возьмет эмфитевзис в качестве залога, то при неплатежах его можно будет продать или передать третьему лицу. При этом круг покупателей законодательно не ограничен, а желающих легально купить сельхозземлю, пусть через эмфитевзис, очень много», – отмечает Андрей Кошиль.

Цены снизятся

Участники рынка не ждут значительного снижения ставок в связи с появлением нового вида залога. «Возможность передавать в залог по кредитам право использования чужого земельного участка напрямую не приведет к снижению стоимости кредитов. Скорее можно говорить о других позитивных эффектах: повышении инвестиционной привлекательности агробизнеса в Украине, так как рынок земли становится прозрачнее, а также повышении доступа к финансированию для агропроизводителей – расширяется перечень объектов, которые агропроизводитель может передать в залог банку», – объясняет начальник управления малого и среднего бизнеса Пиреус Банка Светлана Нискоклон.

В большей степени цена на такие кредиты будет продолжать зависеть от рисков кредиторов. «На стоимость это существенно не повлияет, поскольку цена кредита ограничивается ценой привлечения ресурсов банками и рисками, связанными с нереформированной судебной системой и недостаточной защитой прав банков-кредиторов. Процентные ставки по кредитам очень разбросаны в зависимости от многих факторов (срок кредита, качество залога, качество заемщика), но в целом эффективные ставки по кредитам еще превышают 20% в гривне и 10% в долларах. Хотя тенденция к снижению процентных ставок по кредитам уже явно прослеживается», – отмечает Вадим Березовик.

Подписывайтесь на финансовые новости FinClub в соцсетях Twitter и Facebook.

Теги
#земля
#залог
#кредит
#Банк

Поделиться

Похожие материалы (по тегу)

ОТП Банк добавил возможность погашения кредитов в банкоматах всей сети

УКРГАЗБАНК предоставил кредитный лимит для финансирования ЭСКО-проектов YASNO в промышленности

Украина идет за деньгами МВФ обходными тропами

Корпоративные облигации дают большие доходность и риск

ОТП Банк предоставил кредит в сумме 750 млн грн группе компаний RISOIL на строительство пирса

Підписатися на розсилку Фінклубу

Warning! JavaScript must be enabled for this form to work properly.

Присоединяйтесь


Определение

в кембриджском словаре английского языка

Ближе всего они подошли к невнятному постановлению, запрещающему кладбища на заложенных землях.

От Хаффингтон Пост


Ему даже заложил собственный дом во время рецессии, чтобы продолжить свою благотворительную деятельность.

Из OCRregister


Он заложил свой дом и вложил 5000 долларов в почти обанкротившуюся пекарню.

Из OCRregister


Никто из нас не должен хотеть иметь ничего общего с кем-то, кто хочет нас из-за хирургических улучшений, ради которых мы потенциально и выборочно заложили свое здоровье.

От Хаффингтон Пост


Около 90 003 человек заложили 90 004 дома, чтобы увеличить свои инвестиции.

Из США СЕГОДНЯ


Арендованная земля не могла быть ни отдана в наследство сыновьям, ни заложена под ссуду, права которой даны только в собственность.

Из Кембриджского корпуса английского языка


Судя по всему, эти двое заложили завещанное имущество или большую его часть Шаррафу в качестве процентов по своим долгам перед ним.

Из Кембриджского корпуса английского языка


Обычно земледельцам приходилось соглашаться на более низкие цены, чем базовая, поскольку большая часть их урожая уже была заложена ростовщикам по ставкам до 23–25 процентов.

Из Кембриджского корпуса английского языка


Для приобретения такого капитала они заложили свою землю, что часто приводило к постоянным долгам, а также к вражде к восточным компаниям, снабжавшим фермеров ипотечными кредитами.

Из Кембриджского корпуса английского языка


Эта согласованная доля годового земельного дохода, гарантированная империей заминдарам, стала формой собственности, которую можно было продавать, передавать по наследству и даже закладывать .

Из Кембриджского корпуса английского языка


Суды были уполномочены исследовать всю историю дела, чтобы убедиться, что земля действительно была заложил в обмен на кредит.

Из Кембриджского корпуса английского языка


Земля отца была заложена .

Из Кембриджского корпуса английского языка


Не только недвижимость может быть заложена , но и все, что постоянно связано с недвижимостью, например, урожай, деревья, лошади и здания.

Из проекта Гутенберг


Чтобы обеспечить баланс и ипотечный кредит в размере 10 500 долларов на старую собственность, новое здание было построено заложил на 16 000 долларов.

Из проекта Гутенберг


Война унесла ее отца и братьев вместе с последними остатками заложенных имущества.

Из проекта Гутенберг


Эти примеры взяты из корпусов и из источников в Интернете. Любые мнения в примерах не отражают мнение редакторов Кембриджского словаря, издательства Кембриджского университета или его лицензиаров.

Можно ли разделить имущество, находящееся в ипотеке?

Инвестиции в землю — один из самых безопасных способов увеличить собственный капитал. Однако иногда инвесторы перебарщивают и скупают слишком много собственности. Или они будут покупать большие участки земли исключительно с целью продать их с прибылью. Но как насчет банка? Они просто позволят вам разделить землю, за которую вы все еще платите? Можете ли вы разделить имущество, которое находится в ипотеке, или вы попадете в беду?

Да, вы можете разделить имущество, заложенное банком. Вам нужно будет получить их одобрение и частичное освобождение от ипотеки, прежде чем сделка может быть закрыта. Частичное освобождение имеет решающее значение, так как обращение в банк может активировать пункт функции требования, который требует полной выплаты оставшейся части ипотеки.

Если у вас в настоящее время нет земли, но вы хотите инвестировать в недвижимость, перейдите сюда, чтобы узнать, как вы можете начать работу с минимальными вложениями или вообще без них.

Теперь приступим к разделу имущества.

Резюме

Зачем вам делить имущество?

Независимо от того, купили ли вы свою недвижимость в качестве инвестиции или просто хотели немного места вдали от соседей, владение большими участками земли может стать отличным способом увеличить собственный капитал.

Но часто уход за таким большим количеством земли может быстро стать невыполнимым, и многие землевладельцы начнут искать варианты, чтобы разгрузить часть земли. Это не только помогает снять часть бремени, но также может принести неплохую прибыль, если стоимость увеличилась с момента вашей первой покупки.

Недвижимость любого размера может быть разделена, если есть готовый покупатель. Но если вы хотите инвестировать в землю, чтобы получить прибыль, взгляните на этот график. Это может дать вам представление о том, сколько акров земли обычно покупают застройщики для различных типов участков:

Тип участка	Среднее количество акров
Метро	29
Негородской	20
Односемейный Отдельный	26
Односемейный Пристроенный	5
Смешанное использование	69

Источник

Что может помешать вам разделить имущество

Некоторые инвесторы в недвижимость попадают в плохую сделку, когда покупают недвижимость, не понимая определенных ограничений. То, что вы владеете землей, не означает, что вы можете делать с ней все, что хотите. Есть два основных препятствия, с которыми вы столкнетесь:

Вопросы зонирования

Допустим, у вас есть несколько десятков акров земли, которые вы хотите передать застройщику. Девелопер заинтересован в строительстве индустриального парка на земле, которую он у вас покупает. Проблема в том, что в зависимости от юрисдикции, в которой находится земля, это может быть большим «нет-нет». Сообщества часто хотят контролировать степень застройки вокруг своих районов, и наличие грязного, шумного промышленного парка в нескольких кварталах просто не годится. Вам могут вообще запретить продавать землю. Прежде чем принимать предложения, ознакомьтесь с законами о зонировании заранее, чтобы не оказаться в сложной ситуации.

Получение одобрения от вашего банка

У вас есть ипотека на недвижимость? Если это так, вам необходимо получить одобрение от вашего банка заранее. Пропуск этой части может не только вызвать проблемы при продаже, но и привести к целому ряду неприятностей, которые быстро обойдутся дорого. Однако я расскажу об этом подробнее через секунду.

Соображения перед разделением вашей собственности

Продажа участков земли может принести хорошую прибыль, но какой ценой? Я не пытаюсь помешать вам разделить вашу землю. Если есть хорошая сделка, то вперед! Тем не менее, есть несколько вещей, которые вы должны рассмотреть заранее, прежде чем решить, от чего вы готовы отказаться.

Какой доступ к природным ресурсам вы теряете?

Если вы продаете участок, полный деревьев, то ваш покупатель может владеть правами на древесину вместо вас. Это или права на добычу полезных ископаемых на еще неиспользованную жилу сырых ресурсов могут принести владельцу этих прав хорошую прибыль, возможно, даже запустить их в 1%. Если этот шанс ускользнул у вас сквозь пальцы, вам может показаться, что вы получили короткий конец сделки. Не будьте наивны в отношении ресурсов, от которых вы отказываетесь. Убедитесь, что вы понимаете, какой потенциальный доход приносит это имущество.

Что будет с имуществом?

Если законы о зонировании не являются проблемой, вы все равно можете подумать о том, как будет использоваться недвижимость. Если вы живете на земле рядом с ним, ваша спокойная жизнь может быстро превратиться в зоопарк. Я имею в виду «зоопарк» образно, но это может быть и буквально! Или это может быть торговый центр, электростанция, парк развлечений, что угодно. Вы согласны с тем, как земля будет использоваться? Убедитесь, что вы задаете вопросы заранее и получаете их в письменном виде.

Вы потеряете конфиденциальность?

Какова ценность вашей конфиденциальности и отражена ли она в запрашиваемой цене? Эти широкие открытые пространства могут быть загромождены опытным застройщиком, который хочет максимально использовать площадь, загромождая многоквартирные дома или другие объекты, которые привлекают много людей к вашей собственности. Рассмотрите наихудший для вас сценарий и решите, стоит ли оно того предложения, которое сделал покупатель, или нет.

Вы понимаете фактическую стоимость имущества?

Земля — одно из немногих вложений, стоимость которых со временем почти гарантированно возрастет. Если вам срочно нужны деньги и вы хотите продать активы, это одно. Но не позволяйте быстрому пятицентовику помешать вам получить медленный четвертак. Другими словами: подумайте, является ли продажа вашей земли сейчас более ценной, чем сохранение ее и продажа по более высокой цене позже. В таких сделках с недвижимостью не бывает возвратов, поэтому подумайте о долгосрочных выгодах, которые вы можете потерять.

Как вести переговоры с вашим банком, чтобы получить частичное освобождение от ипотеки

Если у вас есть ипотека, ваш банк должен сначала подписать любую сделку с землей. Кредиторы требуют этого, потому что они теряют части залога, которые прилагаются к вашему кредиту. Подразделение для них авантюра, так как стоимость вашей земли уменьшится.

Не пытайтесь обойти этот шаг. Я видел, как инвесторы пытались обойти своего кредитора и продать участки земли без согласия банка. Обычно они думают, что возьмут прибыль, чтобы погасить ипотеку, а банку все равно. Банк получает оплату; какой вред?

Вот в чем дело. Не могли бы вы уйти с ним? Может быть. Стоит ли рисковать? Точно нет. Если ваш банк узнает, что вы действовали за его спиной, он может активировать функцию требования, которая выставит полную сумму вашего ипотечного кредита как можно скорее.

Тем не менее, большинство кредиторов подпишут вашу сделку, если вы подготовитесь. Ваш банк будет смотреть, покроет ли сделка с землей их долг. К счастью, чаще всего это так, потому что разделение земли увеличивает ее стоимость. После одобрения вы получите так называемое частичное освобождение от ипотеки. К сожалению, это не то, на что это похоже: освобождение означает только то, что проданная земля больше не относится к ипотеке. Вы все еще на крючке для всего баланса.

У каждого кредитора есть свои правила раздела заложенного имущества, поэтому попросите юриста просмотреть ваш договор, чтобы узнать, какие конкретные препятствия вам необходимо преодолеть.

Лучший совет, который я могу вам дать, это подготовиться. Принесите любые документы, которые показывают, как земля будет использоваться, разрешения от советов по зонированию, поиск прав собственности, подтверждающий отсутствие залогов, счета за коммунальные услуги, чтобы показать владение землей перед продажей (требование зависит от штата) и оценка. Тем не менее, банк все равно может поступить по-своему.

Чем проще вы сделаете так, чтобы они чувствовали себя в безопасности, тем больше вероятность, что они согласятся на продажу.

Заключительные мысли

Раздел собственности может быть очень прибыльным в правильной ситуации. Ключ в том, чтобы найти ценностный баланс между тем, от чего вы отказываетесь, и тем, что вы получаете. Подумайте о том, поможет ли сделка вам выйти вперед, приняв во внимание несколько моментов, упомянутых выше. Таким образом, вы будете уверены, что ваша земля не только будет использоваться хорошо, но и поможет повысить стоимость всех объектов вокруг нее (включая вашу), и вы будете довольны полученной прибылью. Посмотрите, как мы можем помочь вам максимизировать прибыль и стать финансово свободным здесь.

ЗАКОН ПЕНДЖАБА О ВЫКУПЕ И ВОЗВРАТЕ ЗАЛОЖЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ, 1964


1964

(W.P. ACT XIX 1964)

C O N T E N T S

.
I

Предварительный

1. Краткое название, объем и начало.

2. Определения.

 

Глава II

Выкуп закладных

3. Заявление о выкупе.

4. Депозит суммы, причитающейся по ипотеке.

5. Полномочия коллектора на заказ
выброс.

6. Указания, которые должен выполнить коллектор
сделать при заказе выброса.

7. Сохранение исков по установлению прав.

8. Нет второй петиции.

9. Прекращение интереса.

 

Глава III

Реституция ипотеки

10. Ходатайство о реституции.

11. Ходатайство об отклонении.

12. Полномочия сборщика декларировать и
исполнять приказы в пользу залогодателя.

13. Действие приказа о реституции, когда
компенсация выплачивается.

14. Апелляции.

15. Ревизия.

16. Ограничение на апелляции.

17. Юрисдикция

Гражданский суд

запрещен.

 

Глава IV

Дополнение

18. Полномочия коллекторов на поставку
владение.

19. Коллекционер иметь определенные полномочия
Гражданские суды.

20. Применение ГПК в
определенные дела.

21. Возврат депозита.

22. Депозит не вносится.

23. Право создавать правила.

24. Отмена и экономия.

^[1] .0124 [ПЕНДЖАБ] ВЫКУП И ВОЗВРАЩЕНИЕ
ЗАКОН О ЗАЛОЖЕННЫХ ЗЕМЛЯХ, 1964

(Закон XIX
от 1964 г.)

[4 апреля 1964 г.]

 


реституция

некоторых закладных на землю в провинции ^[3] [ Пенджаб ].

 

Преамбула. ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, что целесообразно закрепить законодательство, касающееся
к выкупу и реституции некоторых ипотечных земель в провинции
^[4] [
Пенджаб], как указано ниже;

Это
настоящим вводится в действие следующим образом:

Глава
I

Предварительный

1. Краткое название, объем и
начало. (1) Этот Закон может называться ^[5] [Пенджаб] Выкуп и реституция заложенных земель
Act, 1964.

(2) Он распространяется на всю провинцию ^[6] [
Пенджаб], кроме территорий племен.

(3) Это
вступает в силу в таких областях и с таких дат, которые Правительство может, путем
уведомление в официальном вестнике, прямое.

 

2. Определения. В этом
Действие, если контекст не требует иного, следующие выражения должны
имеют соответственно назначенное им значение, то есть

( и ) Доска
Налоговая служба означает Налоговую службу, созданную в соответствии с Законом о налоговой службе ^[7] [Пенджаб] 1957 года;

( b ) Сборщик означает Сборщик
район, в котором находится заложенный земельный участок или любая его часть, и
включать любого налогового инспектора специально
уполномоченный Советом по доходам выполнять обязанности коллектора, для
цели настоящего Закона;

^[8] [(c) Комиссар означает Комиссара
Подразделение назначено в соответствии с Законом о доходах от земли Пенджаба 1967 г. (XVII 1967 г.) и
включает Дополнительный комиссар;]

( d ) Правительство
означает ^[9] [Провинциальный
Правительство Пенджаба];

( и ) земля означает землю, которая не занята в качестве
участок любого здания в городе или деревне и занят или сдан в аренду
сельскохозяйственных целей или для целей, подчиненных сельскому хозяйству, или для
пастбище и включает

( и )
участки зданий и других сооружений на таких землях;

( II ) а
доля в прибыли поместья или владения;

( III ) а
право на получение арендной платы;

( iv ) любой
право на воду, которым пользуется собственник или пользователь земли как таковой; и

( против ) все
деревья, стоящие на такой земле;

( ф ) залогодатель
или залогодержатель включает правопреемника и представителя в интересах такого
залогодатель или залогодержатель, в зависимости от обстоятельств;

( г ) предписано
средства, предусмотренные правилами, изданными в соответствии с настоящим Законом.

 

Глава
II

Выкуп
ипотеки

3. Ходатайство
для искупления. После
наступает срок погашения основного долга, и до того, как иск о выкупе будет прекращен,
залогодатель земли площадью не более пятидесяти акров или земли основной
денежные средства под залог, не превышающие пять тысяч рупий, могут обращаться к
Коллектор для приказа о выкупе ипотеки и о том, что он
передать во владение.

Пояснение I Площадь
какой-либо доли в общей земле деревни или части, принадлежащей
к нему и заложенные вместе с землей, не учитываются
при определении площади заложенного земельного участка.

Пояснение II Это
Раздел не применяется к узуфруктуарной ипотеке, заключенной на определенное количество
лет и предназначен для прекращения без погашения какой-либо части его
рассмотрение.

 

4. Депозит суммы, причитающейся по
ипотека. Залогодатель должен в своем заявлении объявить, какая сумма
насколько ему известно, причитающихся по ипотеке, и внести такую ​​сумму в
Коллектор на момент подачи заявки.

 

5. Полномочия коллектора на заказ
выброс. Если коллектор, выслушав залогодержателя и удерживая
расследование, которое может быть предписано, подтверждает, что залогодатель имеет право
выкупить и внес или готов выплатить сумму, которую Коллекционер
находит срок погашения по ипотеке, он должен издать приказ, предписывающий, чтобы ипотека была
искуплен.

 


заказ изгнания. (1) Где
Коллектор делает заказ на выкуп закладной, и весь
ипотечная сумма, подлежащая уплате, была депонирована ему, приказ должен
указать, что такая сумма должна быть выплачена залогодержателю, а избыточная сумма, если таковая имеется,
внесенные залогодателем, подлежат возврату ему.

(2) Где
вся ипотечная сумма, признанная подлежащей оплате, не была депонирована, приказ
на выкуп ипотеки направляет

( a ) что сумма которая вместе с суммой уже
депонированная сумма будет равна сумме ипотечного кредита, подлежащей депонированию в
Коллектор залогодателем в течение тридцати дней или в течение такого дополнительного периода, как
может быть указано Коллекционером от этого имени;

( б ) что
при внесении такой суммы вместе с расходами, если таковые имеются, ипотека должна быть
прекращается, и залогодержатель передает право владения заложенным земельным участком
залогодателю, чье право собственности на него считается возникшим из
дата такого депозита; и

( и ), что
сумма залога, установленная коллектором и внесенная залогодателем,
вместе с расходами, если таковые имеются, возмещаются залогодержателю.

(3) Если сумма залога и расходы (если есть)
не сданы на хранение в течение срока, указанного в подразделе (1) ходатайства
подлежит увольнению с возмещением расходов.

 

7. Сохранение костюмов для создания
права. Любая сторона, пострадавшая от приказа Коллекционера, принятого в
раздел 5 или 6, может возбудить иск для установления своих прав в отношении
ипотека; но, в зависимости от результата такого иска, если таковой имеется, приказ должен быть
окончательный:

^[10] [Прилагается
что, несмотря на положения статьи 14 Приложения I к
Закон об исковой давности 1908 года, залогодатель может подать иск о выкупе его
заложенный земельный участок в течение неистекшего срока исковой давности, установленного законом для
выкупа заложенного земельного участка.]

 

8. Второго ходатайства нет.
отклонение петиции в соответствии с настоящей главой запрещает любую дальнейшую петицию в соответствии с
настоящей главы тем же заявителем или его представителем, заинтересованным в
в отношении той же ипотеки.

 

9. Прекращение интереса.
Когда заявитель внес на хранение Инкассатору сумму, объявленную
Коллектору причитается по ипотеке, и такая сумма принимается залогодержателем,
или признано коллектором фактически причитающейся суммой, проценты по
ипотека прекращается с даты внесения депозита.

 

Глава
III

Реституция
ипотеки

10. Ходатайство о реституции. Залогодатель любого существующего узуфруктуария
ипотека не менее двадцати лет или любая узуфруктуарная ипотека на период
срок действия которого истек, может обратиться к Инкассатору с ходатайством о
возврат права собственности на заложенный земельный участок.

Объяснение Ипотека
считается существующим для целей настоящей главы, несмотря на постановление
или приказ о его выкупе был принят; при условии, что искупление
не состоялось до подачи ходатайства в соответствии с настоящей статьей.

 

11. Ходатайство об отклонении. Если коллектор удовлетворен тем, что петиция
не в отношении существующей узуфруктуарной ипотеки не менее двадцати
лет или узуфруктуарной ипотеки, срок которой истек, он должен
отклонить ходатайство, указав причины такого приказа.

 

12. Питание
Коллектора объявлять и исполнять заказы в пользу залогодателя. Если
Коллектор считает, что заявление в отношении заложенного земельного участка
владение которым остается за залогодержателем на срок не менее
чем двадцать лет, или в отношении заложенных земель срок ипотеки
срок действия которого истек, он должен, несмотря ни на что, содержащееся в любом другом
действующее в настоящее время постановление или любой договор, указ или приказ любого
Корт

( и ) заказ
что ипотека должна быть погашена без выплаты ипотечных денег
или любая его часть;

( b ) в случае прямого договора на действие
что залогодержатель имеет право на компенсацию за улучшения, сделанные
ему по заложенному земельному участку определить размер такого возмещения; и

( c ), где
находится во владении залогодержателя, распорядиться, чтобы залогодатель был помещен в
владение заложенным земельным участком по отношению к залогодержателю и что право собственности
документы, если таковые имеются, на такую ​​землю, находящуюся во владении залогодержателя, должны быть восстановлены.
залогодатель.

 

13. Эффект
о порядке реституции, когда компенсация подлежит выплате. Если Коллекционер
считает, что какая-либо сумма причитается залогодержателю в качестве компенсации в соответствии с пунктом
( b ) раздела 12, он должен потребовать
залогодатель депонирует сумму в порядке, который может быть предписан, и на
залог суммы, он должен объявить права залогодержателя погашенными
и потребовать от залогодержателя передать залогодателю право собственности на землю.
вместе со всеми правоустанавливающими документами на землю:

При условии, что если заявитель не
внести сумму в течение шести месяцев, его ходатайство может быть отклонено.

 

14. Апелляции.
(1) За исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом, апелляция подается с оригинала.
приказ Инкассатора на номер ^[11] [Комиссар].

(2) За исключением случаев, предусмотренных Законом,
апелляция должна подаваться в Налоговый совет по каждому приказу, принятому в апелляции
^[12] [Комиссар], по любому из следующих
основания, а именно: —

( )
решение, противоречащее закону или какому-либо обычаю, имеющему силу закона;

( б )
решение, не сумевшее определить какой-либо существенный вопрос права или обычая, имеющий
сила закона;

( c ) существенная ошибка или дефект в процедуре
предусмотренных настоящим Законом или иным законом, действующим в настоящее время, который
возможно, допустили ошибку или недостаток в решении по делу.

 

15. Редакция.
(1) Налоговая служба может в любое время запросить регистрацию любого дела.
на рассмотрении или расторжении любым подчиненным ему налоговым инспектором.

(2) ^[13] [А
Комиссар] может запросить запись любого дела, находящегося на рассмотрении или рассмотренного
или любым налоговым инспектором, находящимся под его контролем.

(3) Налоговая служба может в любом случае
в соответствии с подразделом (1) и ^[14] [а
Комиссар] может в любом случае, требуемом в соответствии с подразделом (2), издать такой приказ
по своему усмотрению:

При условии
что в соответствии с настоящим разделом не может быть издан ни один приказ, отменяющий или изменяющий какие-либо
разбирательства или приказа подчиненного налогового инспектора и влияющих на любые
вопрос о праве между частными лицами, не давая этим лицам
возможность быть услышанным.

 

16. Ограничение на обжалование. (1) Срок давности обжалования в
раздел 14 начинает действовать с даты обжалуемого приказа и составляет

( i ) шестьдесят
дней, когда обращение лежит к ^[15] [Уполномоченному];

( ii ) девяносто
дней, когда апелляция лежит в Совет по доходам.

(2) В
исчисление срока исковой давности для апелляции в соответствии с этим разделом период
необходимость получения копий обжалуемого постановления исключается.

(3) Положение раздела 5 Ограничения
Закон 1908 года применяется к апелляциям в соответствии с настоящей главой.

 

17. Юрисдикция

Гражданский суд

запрещен.

Нет гражданского суда

обладает юрисдикцией для рассмотрения любых претензий или обеспечения соблюдения любого права в соответствии с
ипотека, объявленная погашенной в соответствии с настоящей главой, или поставить под сомнение действительность
любого разбирательства в соответствии с настоящей главой.

 

Глава
IV

Дополнение

18. Коллекторы
полномочия по передаче владения. (1) При выкупе или погашении
ипотеки в соответствии с настоящим Законом коллектор должен выгнать залогодержателя и доставить
владение заложенным земельным участком залогодателю.

(2) В случае сопротивления коллектор может
осуществлять все полномочия, возложенные на

Гражданский суд

правилами 97 и 98 Приказа
XXI ГПК 1908 г. ^[16] .

 

19. Коллектор
иметь определенные полномочия гражданских судов. (1) Для целей любого
в соответствии с настоящим Законом коллектор имеет те же полномочия, что и
закреплено ГПК 1908 ^[17] ,
в суде, рассматривающем гражданский иск и, в частности, полномочия в отношении

( a ) обнаружения
и осмотр;

( б ) приведение в исполнение
присутствие свидетелей и требование возмещения их расходов;

( c ) убедительный
изготовление документов;

( d ) осмотр
свидетели под присягой;

( и ) предоставление
отсрочки;

( ф ) прием
доказательства, взятые на аффидевите;

( г ) выдача
комиссия по допросу свидетелей; и

( ч ) вызов
и рассматриваю suo moto любое лицо
чьи доказательства кажутся существенными.

 

20. Применение ГПК в
определенные дела. (1) Сохранить как в
настоящим Законом иное прямо предусмотрено положениями Гражданского кодекса
Процедура, 1908 ^[18] , касающаяся признанных агентов и адвокатов, выпуск
и вручение повестки, проверка жалоб, расходы и внешний вид
стороны и последствия неявки распространяются на все разбирательства
в соответствии с этим Законом.

(2) Несмотря ни на что, содержащееся в последнем
предыдущем подразделе, Сборщик может распорядиться о том, чтобы повестка или прокламация
могут быть отправлены заказным письмом и при наличии доказательства того, что повестка или
прокламация была отправлена ​​​​в письме, должным образом адресованном и должным образом отправленном
и зарегистрированы, он может предположить, что повестка или прокламация были вручены в
время, когда письмо будет доставлено обычной почтой.

 

21. Возврат депозита. Если Сборщик отклоняет петицию в соответствии с этим
действовать, он должен распорядиться о том, чтобы сумма, внесенная заявителем, была возвращена
его.

 

22. Депозит
не быть привязанным. Заявитель не внес сумму на счет Коллекционера.
в соответствии с положениями настоящего Закона, прилагается любым судом или налоговой
Офицер.

23. Мощность
чтобы сделать правила. (1) Налоговая служба может с одобрения
Правительство и после предыдущей публикации издают правила с целью придания
действие положений настоящего Закона.

(2) В
частности и без ущерба для общего характера вышеизложенного права,
Совет по доходам может издавать правила, регулирующие или определяющие следующие
вопросы, а именно:-

( a )
представление петиций;

( б )
процедура перед Коллектором;

( с )
способ, которым Коллектор оценивает компенсацию;

( д )
принципы, на которых коллектор должен оценить сумму по ипотеке;

( и )
порядок внесения депозита; и

( ф )
порядок исключения залогодержателя и передачи заложенного во владение
имущество, залогодателю.

 

24. Отмена
и сбережения. (1) Настоящим отменяются следующие законодательные акты: —

( a )
Закон о выкупе ипотечных кредитов (Пенджаб), 1913 г. ^[19] ;

( б )
Закон о выкупе ипотечных кредитов (Пенджаб), 1913 г. ^[20] ,
применительно к бывшему штату Бахавалпур;

( с )
Северо-Западная пограничная провинция Выкуп
Закон об ипотеке 1935 года ^[21] ;

( д )
Пенджабский закон о реституции заложенных земель,
1938 ^[22] ;

( е )
Закон Пенджаба о реституции заложенных земель, 1938 г. ^[23] ,
применительно к бывшему штату Бахавалпур;
и

( ф )
Северо-Западная пограничная провинция Реституция
Закон о заложенных землях 1950 г. ^[24] .

(2) Несмотря на отмену нормативных актов
упомянутые в подразделе (1), все разбирательства начаты, правила сформулированы, приказы
совершенные и иные действия, совершенные в соответствии с любым из отмененных законодательных актов, должны, если не
несовместимым с положениями настоящего Закона, насколько это возможно, считается
были соответственно начаты, оформлены, сделаны и совершены в соответствии с настоящим Законом.

 

Конфискация ипотечного кредита и конфискация земельного контракта

Люди, как правило, не в состоянии полностью заплатить при покупке дома. В результате большинство жителей Айовы финансируют дома либо через ипотеку, либо через земельный контракт. Если покупатель не производит платежи по условиям кредита, каждый из этих инструментов финансирования позволяет кредитору вернуть дом. Необходимые шаги зависят от того, идет ли речь об ипотечном или земельном договоре. В первой части объясняется, чем отличаются ипотечные и земельные контракты. В нем рассматривается процесс обращения взыскания, которому должен следовать кредитор, чтобы вернуть дом, если заемщик не выполняет свои обязательства по ипотечному соглашению. Часть вторая касается шагов, которые кредитор должен предпринять, чтобы аннулировать договор на землю.

Примечание : Эта информация касается только обращения взыскания и конфискации в судебном порядке. Это касается нефермерских домов на одну семью, а не земли, используемой для сельского хозяйства. Когда ферма или бизнес подвергаются обращению в собственность или конфискации, могут применяться другие процедуры. Закон штата Айова также допускает обращение взыскания на имущество, не подлежащее рассмотрению в судебном порядке. Это добровольный процесс, изложенный в Кодексе Айовы §654.18. Эта статья не рассматривает эту внесудебную альтернативу.

Ипотечные кредиты обычно выдаются через банки, кредитные союзы и финансовые компании. Для обеспечения кредита кредитор берет залог или ипотечный кредит на дом и землю. Ипотека должна быть в письменной форме. Его должны подписать и кредитор, и заемщик. Отдельное письменное примечание идет с большинством ипотечных кредитов. Если заемщик не производит платежи в соответствии с условиями кредита, кредитор может начать судебный процесс, чтобы вернуть дом и землю. Судебное разбирательство по возврату дома и земли после невыполнения обязательств заемщиком называется обращением взыскания. Кредитор, который успешно обращает взыскание на имущество, становится его новым владельцем. Чаще всего дом и земля продаются кредитором. Деньги от продажи применяются к непогашенному остатку кредита заемщика.

Земельные договоры обычно заключаются между покупателем и лицом, продающим дом. Они также могут быть предложены банками и другими кредиторами. Большинство покупателей, использующих земельные контракты, — это люди, которые не могут получить одобрение кредитора на ипотеку. В земельном договоре продавец берет на себя роль кредитора. Вместо того, чтобы одалживать покупателю наличные, продавец соглашается брать ежемесячные платежи в счет покупной цены дома. Проценты обычно начисляются на невыплаченный остаток покупной цены. Как и ипотека, договор на землю обычно должен быть заключен в письменной форме. Он также должен быть подписан продавцом и покупателем. Если покупатель не производит платежи, требуемые земельным договором, продавец может обратиться в суд, чтобы восстановить право собственности на дом и землю. Судебный иск по восстановлению права собственности называется конфискацией. Процесс выкупа также может быть использован.

Примечание. Земельный контракт должен содержать определенные письменные положения, которые должны быть исполнены в процессе конфискации. Покупатель, который узнает, что продавец пытается аннулировать земельный контракт, должен обратиться к юристу за рассмотрением земельного контракта, чтобы убедиться, что он соответствует законодательству Айовы.

Лишение права выкупа по ипотеке

Когда заемщик не в состоянии произвести платежи в соответствии с условиями ипотеки, кредитор может начать процедуру обращения взыскания, чтобы вернуть дом и землю. Следует отметить, что другие события могут начать обращение взыскания. Процесс может начаться, если заемщик нарушит любое другое условие ипотеки. Например, покупатель может не содержать недвижимость в хорошем состоянии. Заемщик может продать недвижимость кому-либо без предварительного одобрения кредитора и без выплаты ипотеки. Глава 654 Кодекса Айовы регулирует обращение взыскания на ипотеку. Кодекс штата Айова можно найти в здании окружного суда или в большинстве местных библиотек. Он также находится в Интернете на веб-сайте Законодательного собрания штата Айова: www.legis.state.ia.us/Code.html

Какие действия должен предпринять кредитор перед подачей заявления о лишении права выкупа?
Кредитор, который считает, что заемщик нарушает условия ипотеки (так называемый дефолт), должен выполнить определенные шаги. Кодекс Айовы §654.2D требует, чтобы кредитор дал заемщику «уведомление о праве на исправление» до подачи иска о лишении права выкупа в суде. В §654. 2B Кодекса штата Айова говорится, что уведомление о праве на исправление должно соответствовать следующим требованиям:

1. Оно должно быть оформлено в письменной форме;
2. В нем должны быть указаны имя, адрес и номер телефона кредитора или другого лица, которому должен быть произведен платеж;
3. В нем должно быть кратко указано обязательство, обеспеченное ипотекой;
4. Он должен уведомить заемщика о его или ее праве исправить дефолт;
5. В нем должен быть указан характер предполагаемого невыполнения обязательств;
6. Если дефолт связан с неуплатой сумм, причитающихся по ипотечному кредиту, в нем должна быть указана общая сумма платежа, подлежащего устранению дефолта, включая детализацию любых штрафов за просрочку платежа;
7. Если дефолт вызван какой-либо другой причиной, помимо неуплаты, в уведомлении должно быть указано, какие действия необходимы для устранения дефолта;
8. В нем должна быть указана дата, до которой должна быть выплачена сумма или выполнены указанные действия;
9. В нем должно быть указано, что, если заемщик не устранит предполагаемый дефолт к указанной дате, кредитор или лицо, действующее от имени кредитора, имеет право подать иск о взыскании в суде.

Заемщик, получивший уведомление о праве на исправление за тридцать дней, должен немедленно обратиться к юристу за юридической консультацией о том, как исправить предполагаемое невыполнение обязательств. У заемщика есть тридцать дней с даты уведомления, чтобы устранить дефолт. Если заемщик устраняет дефолт в течение тридцатидневного периода времени, заемщик может продолжать с ипотекой, как если бы он или она не был в дефолте. С другой стороны, если заемщик не устранит дефолт в течение тридцати дней после уведомления о праве на исправление, кредитор может ускорить ипотеку. Кредитор может заявить, что весь непогашенный остаток кредита подлежит оплате. Кредитор должен подать уведомление за тридцать дней только один раз в год. Если заемщик устраняет дефолт и снова совершает такое же дефолт в течение одного года после уведомления о праве на исправление, кредитор может инициировать процедуру обращения взыскания без направления другого уведомления о праве на исправление. Неспособность кредитора надлежащим образом уведомить заемщика о праве на исправление не всегда является защитой от иска о лишении права выкупа. Заемщик должен показать, что ему или ей был нанесен ущерб из-за того, что кредитор не вручил надлежащее уведомление о праве на исправление до подачи иска о лишении права выкупа.

Как иск о взыскании права выкупа рассматривается в суде?
Если заемщику не удается устранить дефолт, кредитор может начать процедуру обращения взыскания. Первым шагом является подача письменного ходатайства в окружной суд штата Айова. Иск о выкупе должен быть подан в округе, где находится земля. Заемщику должна быть вручена копия ходатайства. Чаще всего обслуживает шериф округа. После получения петиции у заемщика есть двадцать дней, чтобы ответить. Ему или ей необходимо подать явку, ходатайство или ответ секретарю суда. Заемщик должен указать любые средства защиты, которые он или она имеет. В ответе следует просить о судебном слушании до вынесения решения. Заемщик, получивший ходатайство о лишении права выкупа, должен немедленно обратиться к юристу за юридической консультацией по процессу обращения взыскания и любым средствам защиты от взыскания.

В большинстве случаев обращения взыскания в Айове кредитор выбирает лишение права выкупа без выкупа. Если в петиции говорится, что кредитор выбрал обращение взыскания без выкупа, а заемщик не предпринимает никаких действий, то продажа имущества может иметь место сразу после вынесения решения, а заемщик может быть вынужден покинуть дом во время продажи. Чтобы получить больше времени, заемщик должен подать в суд письменное требование об отсрочке продажи дома. Это задержит продажу дома, если суд вынесет решение о лишении права выкупа. Если кредитор не отказался от неправомерного судебного решения в ходатайстве, просьба об отсрочке продажи может позволить кредитору добиться неправомерного судебного решения в отношении заемщика.

Примечание. Если кредитор не выбирает обращение взыскания без выкупа, то продажа взыскания происходит вскоре после судебного решения, и заемщик не имеет права откладывать продажу. Однако в этом случае заемщику предоставляется период выкупа после продажи права выкупа. Выкуп – это процесс отмены взыскания. Заемщик может погасить долг, заплатив кредитору причитающуюся сумму до окончания периода погашения. Срок погашения по умолчанию составляет шесть месяцев. Если кредитор включает в петицию положение об отмене любого судебного решения в отношении заемщика, срок погашения сокращается до трех месяцев.

 

Заемщик, который не отвечает в течение двадцатидневного срока, находится в состоянии дефолта. Это подвергает лицо опасности того, что суд вынесет решение о лишении права выкупа, вынесенное против него или нее без проведения слушания. Прежде чем запрашивать заочное решение, кредитор должен отправить заемщику письменное десятидневное уведомление о невыполнении обязательств по адресу, по которому заемщик был доставлен. Десятидневное уведомление о дефолте уведомляет заемщика о том, что он или она не представили какой-либо письменный ответ на ходатайство секретарю суда. В уведомлении также сообщается заемщику, что, если он или она не представит ответ на ходатайство в течение десяти дней с даты, указанной в уведомлении о невыполнении обязательств, суд вынесет решение о лишении права выкупа без проведения слушания. Судебное решение позволит кредитору приступить к продаже заложенного имущества.

 

Если заемщик подает ответ на ходатайство о лишении права выкупа, то в отношении заемщика не может быть вынесено судебное решение без дальнейших действий. Заемщик будет получать уведомления о любых новых подаче документов через EDMS (Система электронного управления документами штата Айова), если заемщик не освобожден от подачи электронных документов. В большинстве случаев обращения взыскания кредитор будет ходатайствовать об упрощенном судебном разбирательстве, если заемщик подаст ответ, а урегулирование не будет достигнуто. Ходатайство об упрощенном судебном решении — это просьба кредитора о вынесении судебного решения без судебного разбирательства. Заемщик, получивший ходатайство об упрощенном судебном решении, должен подать ответ, объясняющий, какие возражения заемщик выдвинул бы в суде. Если у заемщика нет потенциальных средств защиты, то решение в порядке упрощенного судопроизводства будет вынесено в пользу ипотечной компании. Если заемщик может объяснить возможную защиту от потери права выкупа, то дело будет передано в суд.

Что происходит после вынесения судом решения о лишении права выкупа?
Когда суд выносит решение о взыскании, он также определяет всю причитающуюся сумму. Причитающаяся сумма может включать оплату услуг адвоката кредитора. Суд вынесет постановление о продаже заложенного имущества для удовлетворения судебного решения, включая проценты и судебные издержки. Продажа имущества проводится сразу же после вступления судебного решения о взыскании. Выручка от продажи применяется к причитающейся сумме. Это может не покрывать общую сумму. Если кредитор не отменил судебное решение о недостатке, заемщик может нести личную ответственность за невыплаченную сумму, которая еще должна быть выплачена. Заемщик может отсрочить продажу дома только путем подачи письменного требования об отсрочке продажи секретарю суда в любое время до вынесения решения о лишении права выкупа.

Если заемщик подает требование об отсрочке продажи в случае обращения взыскания без выкупа, продажа имущества задерживается. Если заемщик не предъявляет требования об отсрочке продажи, продажа происходит без промедления. В течение периода задержки заемщик сохраняет за собой право спасти дом, заплатив сумму судебного решения. Если домовладелец оплатит сумму судебного решения, то дом не будет продан. Срок отсрочки продажи составляет шесть месяцев, если кредитор не отказался от своего права на судебное решение о недостатке. Задержка продажи составляет три месяца, если кредитор отказался от своего права на недостаточное судебное решение. Если заемщик не погасит судебное решение в течение периода задержки, то будет проведена продажа взыскания.

Продажа должна быть на открытом аукционе. Это должно происходить между девятью часами утра и четырьмя часами дня. Уведомление должно быть размещено в трех общественных местах, в том числе в здании окружного суда, не менее чем за четыре недели до даты продажи. Уведомление также должно быть дважды опубликовано в газете. Если заемщик проживает в собственности, шериф должен уведомить заемщика о продаже не менее чем за двадцать дней. Заемщик может пойти на распродажу шерифа и сделать ставку на имущество. Шериф должен продать имущество тому, кто предложит самую высокую цену. Если имущество продается по цене, превышающей причитающуюся сумму, излишки должны быть выплачены заемщику.

После продажи имущества единственный способ выселить заемщика из имущества — по решению суда. Однако многие приказы о взыскании уже содержат этот приказ, поэтому в дальнейших судебных действиях нет необходимости. В некоторых случаях в отношении заемщика должен быть подан иск о выселении. Перед выселением должны быть даны определенные письменные уведомления. Подробная информация о процедурах выселения содержится в буклете Iowa Legal Aid A Guide to Landlord Tenant Law in Iowa . Свяжитесь с любым офисом юридической помощи штата Айова, чтобы запросить копию. Буклеты предоставляются бесплатно лицам, имеющим право на юридическую помощь в рамках программы, а другие лица могут приобретать печатные материалы Iowa Legal Aid.

КОНФЕКТ ЗЕМЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

В этом разделе объясняется, что кредитор должен сделать, чтобы аннулировать земельный контракт. Эта статья о конфискации земельных контрактов в отношении индивидуальных, нефермерских, семейных резиденций. Конфискация сельскохозяйственной и коммерческой собственности может включать в себя иные шаги, чем описано в этой статье.

Примечание: Земельный контракт должен содержать определенные письменные положения, которые должны быть исполнены в процессе конфискации. Покупатель, который узнает, что продавец пытается аннулировать земельный контракт, должен обратиться к юристу за рассмотрением земельного контракта, чтобы убедиться, что он соответствует законодательству Айовы.

Как объяснялось ранее, если покупатель не производит платежи, предусмотренные условиями земельного контракта, продавец может подать иск о конфискации, чтобы получить право собственности на дом и землю. Конфискация также может быть начата, если покупатель нарушает любое другое условие земельного договора. Например, покупатель может не содержать имущество в хорошем состоянии. Он или она может продать собственность кому-то другому без предварительного одобрения кредитора и без выплаты ипотеки и т. д. Глава 656 Кодекса Айовы регулирует конфискацию земельных контрактов. Вы можете найти Кодекс штата Айова в здании окружного суда или в большинстве местных библиотек. Вы также можете посетить веб-сайт законодательного органа: www.legis.state.ia.us/Code.html

Какие действия должен предпринять продавец, прежде чем аннулировать договор на землю?
Если продавец считает, что покупатель нарушает условия земельного контракта, это называется дефолтом. §656.2 Кодекса Айовы требует, чтобы кредитор направил заемщику письменное «Уведомление о конфискации контракта на недвижимость» за тридцать дней до того, как продавец сможет аннулировать контракт на землю. В §656.2 Кодекса Айовы говорится, что уведомление о конфискации должно соответствовать всем приведенным ниже требованиям.

1. Он должен быть в письменной форме.
2. Он должен разумно идентифицировать договор и точно описывать охватываемую недвижимость.
3. В нем должно быть указано, какие условия договора покупатель не выполнил.
4. В нем должно быть указано, что если в течение тридцати (30) дней с момента получения уведомления покупатель не выполнит указанные действия и не оплатит разумную стоимость доставки уведомления, контракт будет аннулирован.
5. В нем должна быть указана сумма гонораров адвокатов, заявленная продавцом, и указано, что оплата гонораров адвокатов не требуется для выполнения уведомления и предотвращения конфискации.
6. Копия письменного уведомления о конфискации должна быть вручена лицу, владеющему имуществом, если это лицо не является покупателем.

Есть два способа вручения уведомления о конфискации. Это можно сделать лично или распечатать уведомление о конфискации в газете. Продавец должен получить разрешение судьи на публикацию уведомления о конфискации в газете. Чтобы получить разрешение судьи на публикацию уведомления о конфискации, продавец должен показать судье, что продавец не смог лично вручить уведомление покупателю.

Покупатель, получивший уведомление о конфискации за тридцать дней, должен немедленно обратиться к юристу за юридической консультацией о том, что делать, чтобы исправить предполагаемое невыполнение обязательств. У покупателя есть только 30 (тридцать) дней с даты уведомления для устранения нарушения. Если покупатель устраняет дефолт в течение тридцатидневного периода времени, заемщик может продолжить действие земельного контракта, как если бы он или она не были дефолтными. С другой стороны, если покупатель не устранит нарушения в течение тридцати дней после уведомления о конфискации, продавец автоматически восстанавливает право собственности на имущество и имеет право удержать все платежи покупателя. Если покупатель устраняет нарушение и снова совершает такое же нарушение, продавец обязан вручить покупателю другое письменное уведомление о конфискации, которое дает покупателю еще тридцать (30) дней для исправления нарушения. Несоблюдение продавцом строгого порядка конфискации может служить защитой от иска о конфискации.

Что происходит после конфискации земельного контракта?
Если покупателю не удается исправить нарушение, продавец автоматически восстанавливает право собственности на недвижимость без необходимости подачи судебного иска. Продавец обычно подает «Аффидевит о конфискации» в регистратор округа, чтобы изменить записи округа, чтобы отразить новое право собственности. После успешного завершения конфискации покупатель становится «арендодателем по своему желанию» и рискует быть выселенным, если это разрешено договором. Продавец может начать выселение, сначала направив покупателю «трехдневное уведомление о выходе». Трехдневное уведомление о выходе уведомляет покупателя о том, что, если покупатель не освободит собственность в течение трех дней, продавец подаст иск о выселении. Выселение осуществляется так же, как и выселение из арендованного имущества, за некоторыми исключениями. Подробная информация о процедурах выселения содержится в буклете A Guide to Landlord Tenant Law in Iowa. Обратитесь в юридическую помощь штата Айова, чтобы получить копию.

Есть ли у покупателя какие-либо возражения против выселения после конфискации земельного контракта?
Покупатель, который считает, что продавец ошибочно аннулировал договор на землю, может подать ответ на ходатайство о выселении, в котором поднимается вопрос о праве собственности на недвижимость (также известном как «право собственности»). Если покупатель поднимает вопрос о праве собственности, дело должен рассматривать Окружной суд Айовы, а не суд мелких тяжб. Если покупатель может доказать, что в земельном договоре не указаны адекватные средства правовой защиты от конфискации или что не было нарушений в договоре, покупатель может иметь возможность отменить иск о конфискации и восстановить право собственности на имущество. В случае конфискации за неуплату ежемесячных платежей суд может отменить конфискацию, если покупатель уплатил существенную часть покупной цены и предъявит в судебном заседании общую сумму пропущенных платежей. Однако это не гарантируется.

Покупатель, который хочет оспорить конфискацию земельного контракта, должен обратиться к юристу, как только покупатель получит письменное уведомление о конфискации. Это позволяет адвокату оказать наилучшую юридическую помощь покупателю и может полностью избежать судебного иска. Помощь жителям Айовы с низким доходом в решении жилищных и потребительских вопросов является приоритетом Iowa Legal Aid. Если вам нужен адвокат, но вы не можете его себе позволить, позвоните в Iowa Legal Aid по телефону 1-800-532-1275.

 

 

Iowa Legal Aid предоставляет помощь жителям Айовы с низким доходом.

Чтобы обратиться за помощью в Iowa Legal Aid:

• Звоните по телефону 800-532-1275.
• Айовцы в возрасте 60 лет и старше, звоните по телефону 800-992-8161.
• Подать заявку онлайн на iowalegalaid.org

 

 

Если служба юридической помощи штата Айова не может помочь, найдите адвоката в разделе «Найти юриста» на веб-сайте Коллегии адвокатов штата Айова iowabar. org. Частный адвокат может поговорить с вами за плату в размере 25 долларов США за 30 минут юридической консультации.

 

 

Читая эту информацию, помните, что эта статья не заменяет юридическую консультацию.

Г.Р. № 130722

 

Г.Р. № 130722 9 декабря 1999 г.

СПС. РЕЙНАЛЬДО К. ЛИТОНДЖУА и ЭРЛИНДА П. ЛИТОНДЖУА и ФИЛ. WHITE HOUSE AUTO SUPPLY, INC., заявители,

против
L & R CORPORATION, ВИСЕНТ М. КОЛОЙАН в качестве исполняющего обязанности регистратора реестра сделок Кесон-Сити через заместителя шерифа РОБЕРТО Р. ГАРСИА, 9 лет.0125 респондентов.

 

ИНАРЕС-САНТЬЯГО, тел.:

Может ли ипотечный договор предусматривать: а) что залогодатель не может продать заложенное имущество без предварительного согласия залогодержателя и что в противном случае продажа, совершенная без согласия залогодержателя, является недействительной; и (b) для права преимущественной покупки в пользу залогодержателя?

Спор связан с займами, полученными супругами Литонжуа от L & R Corporation на общую сумму 400 000,00 песо; 200 000,00 песо из которых было получено 6 августа 1974, а остальные 200 000,00 песо получены 27 марта 1978 года. Ссуды были обеспечены ипотекой 1, учрежденной супругами на их два земельных участка и улучшения на них, расположенные в Кубао, Кесон-Сити, покрытые свидетельствами о передаче права собственности № 197232 и 197233, площадью 599 и 1436 квадратных метров соответственно. Ипотека была должным образом зарегистрирована в Реестре сделок Кесон-Сити.

14 июля 1979 года супруги Литонхуа продали филиппинской компании White House Auto Supply, Inc. (PWHAS) участки земли, которые они ранее заложили корпорации L&R, на сумму 430 000 песо. 2 Продажа была отмечена на обратной стороне соответствующих сертификатов о праве собственности. 3

Между тем, поскольку супруги Литонхуа не выполнили свои обязательства по выплате своих кредитов, L & R Corporation инициировала внесудебное разбирательство по обращению взыскания с Ex-Officio Шерифом Кесон-Сити. 23 июля 1980 года заложенное имущество было продано на открытом аукционе L&R Corporation как единственному участнику торгов на сумму 221 624,58 песо. 4
Когда L&R Corporation представила соответствующий Сертификат о продаже, выданный заместителем шерифа Роберто Б. Гарсиа, в Реестр сделок Кесон-Сити для регистрации 15 августа 1980, он впервые узнал о предварительной продаже имущества, совершенного супругами Литонжуа PWHAS, увидев надпись на обратной стороне свидетельств о праве собственности. Так, 20 августа 1980 г. он написал письмо 5 в Реестр сделок Кесон-Сити с просьбой отменить аннотацию о продаже PWHAS. Корпорация L&R сослалась на положение в своем ипотечном договоре с супругами Литонжуа о том, что предварительное письменное согласие залогодержателя необходимо в случае последующего обременения или отчуждения объекта недвижимости. Таким образом, он утверждал, что, поскольку продажа компании PWHAS была произведена без ее предварительного письменного согласия, она не должна была быть зарегистрирована и/или аннотирована.

10 марта 1981 г., или через семь месяцев после продажи права выкупа, PWHAS за счет супругов Литонджуа предложил L&R Corporation уплатить полную выкупную цену в форме чека управляющего китайским банком № HOF-M. О12623 на сумму 238 468,04 тенге. 6 Корпорация L & R, однако, отказалась принять платеж, поэтому PWHAS была вынуждена выкупить заложенное имущество через Ex-Oficio Sheriff of Quezon City. 31 марта 1981 г. он вручил выкупную цену заместителю шерифа чеком управляющего китайским банком № HOF-O14750 на сумму 240,79 песо.8.94. 7 Чек был передан на хранение секретарю отделения суда, который выдал квитанцию ​​№ 7522484 8 на полную выкупную цену заложенного имущества. Соответственно, заместитель шерифа выдал Свидетельство о выкупе в пользу супругов Литонжуа от 31 марта 1981 года. 9

В письме от того же числа заместитель шерифа уведомил L&R Corporation об уплате PWHAS полной суммы выкупа и уведомил ее, что она может потребовать выплаты при сдаче дубликатов свидетельств о праве собственности ее владельца. 10

2 апреля 1981 года супруги Литонхуа представили для регистрации Свидетельство о выкупе, выданное в их пользу, в Реестр сделок Кесон-Сити. Сертификат также информировал L&R Corporation о факте выкупа и предписывал последней сдать дубликаты свидетельств о праве собственности в течение пяти дней. 11

22 апреля 1981 г. корпорация L&R написала письмо шерифу, копия которого была направлена ​​в Реестр сделок, в котором говорилось: (1) продажа заложенной собственности компании PWHAS была произведена без ее согласия в нарушение параграфов 8 и 9об их ипотечном договоре с недвижимостью; и (2) что не супруги Литонжуа, а PWHAS пытались выкупить отчужденное имущество, когда в соответствии со статьями 1236 и 1237 Нового Гражданского кодекса последний не имел правосубъектности или способности выкупить то же самое. 12

С другой стороны, 8 мая и 8 июня 1981 г. супруги Литонжуа обратились в Реестр сделок с просьбой отметить их Свидетельство о выкупе как обратное требование на права собственности на предмет собственности в связи с отказом L & R Corporation сдать дубликаты копий прав собственности на объекты недвижимости, принадлежащие владельцу. В связи с отказом Реестра купчей аннотировать их Свидетельство о выкупе супруги Литонжуа подали Ходатайство 13 17 июля 19 г.81 против L&R Corporation за передачу владельцем дубликатов Свидетельств о передаче права собственности № 197232 и 197233 в тогдашний суд первой инстанции Кесон-Сити, отделение IV, зарегистрированное как гражданское дело № 32905.

15 августа 1981 г., когда указанное дело находилось на рассмотрении, L&R Corporation подписала аффидевит о консолидации собственности. 14 После этого, 20 августа 1981 г., Реестр сделок аннулировал Свидетельства о передаче правового титула № 197232 и 197233 и вместо них выдал Свидетельства о передаче правового титула № 280054 15 и 28055 16 в пользу L&R Corporation без какой-либо залог или обременение.

Выдав титулы на свое имя, L&R Corporation уведомила арендаторов квартир, расположенных на соответствующих земельных участках, о том, что, будучи новым владельцем, арендные платежи должны быть произведены им, и что новые договоры аренды будут заключаться с заинтересованными сторонами. арендаторов до конца августа 1981 года. 17 Узнав об этом происшествии от своих арендаторов, супруги Литонжуа подали противный иск 18 и уведомление lis pendens 19 в Регистр сделок. В процессе они узнали, что предыдущая продажа собственности в пользу PWHAS не была указана в правах собственности, выданных L&R.

Жалоба об устранении права собственности, аннулировании права собственности и возмещении убытков с предварительным судебным запретом была подана супругами Литонжуа и PWHAS против ответчиков по настоящему документу в тогдашний суд первой инстанции Кесон-Сити, отделение 9, зарегистрированное как гражданское дело № Q-33362. . 20 10 февраля 1987 г. суд низшей инстанции вынес свое Решение 21 об отклонении жалобы, установив, что продажа между супругами Литонжуа и PWHAS была недействительной и не имеющей законной силы в отношении L & R Corporation, а также что произведенный выкуп также был недействительным. .

В апелляционном порядке решение суда первой инстанции было отменено Апелляционным судом в его Решении от 22 июня 1994 г. 22 на том основании, что продажа, совершенная PWHAS, а также выкуп, осуществленный супругами Литонжуа, были действительными. Однако впоследствии это решение было пересмотрено и отменено измененным решением от 11 сентября 1997 г. 23

Отсюда мгновенное Ходатайство по следующим вопросам:

(1) являются ли пункты 8 и 9 Ипотеки Недвижимого имущества действительными и подлежащими исполнению;

(2) является ли продажа заложенного имущества супругами Литонжуа компании PWHAS без ведома и согласия L&R Corporation действительной и подлежащей исполнению;

(3) имел ли PWHAS право выкупить отчужденное имущество за счет супругов Литонжуа; и

(4) независимо от того, имело ли место выкуп.

Пункты 8 и 9 предмета Договора об ипотеке недвижимости изложить в следующей редакции

8. ЗАЛОГОДАТЕЛИ не должны продавать, отчуждать, закладывать или иным образом обременять недвижимое имущество/имущества, являющиеся предметом этой ипотеки, без предварительного письменного согласия ЗАЛОГОДАТЕЛЯ;

9. В случае принятия ЗАЛОГОДИТЕЛЕМ решения о продаже недвижимого имущества/имущества, являющегося предметом настоящей ипотеки, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ должен быть должным образом уведомлен об этом ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ, и в случае заинтересованности ЗАЛОГОДАТЕЛЯ в приобретении такого же имущества последний имеет приоритет перед всеми другие потенциальные покупатели; 24

Нет никаких сомнений в том, что супруги Литонжуа нарушили оба вышеуказанных положения, продав PWHAS заложенное имущество без предварительного письменного согласия L&R Corporation и не уведомив последнего о такой продаже или приоритете перед PWHAS.

Re: Действительность запрета на последующую продажу заложенного имущества без предварительного письменного согласия залогодержателя и действительность последующей продажи PWHAS

Истцы отстаивают законность продажи между ними, утверждая, что пункт 8 нарушает статью 2130 Нового Гражданского кодекса, которая предусматривает, что «(А) условие, запрещающее собственнику отчуждать заложенное недвижимое имущество, является недействительным».

В случае Philippine Industrial Co . против . Эль-Хогар филиппинский и
Vallejo , 25 было признано действительным условие, запрещающее залогодателю вступать во вторую или последующую ипотеку. Это явно не то же самое, что содержится в пункте 8 предмета Договора об ипотеке недвижимости, который также запрещает любую последующую продажу без письменного согласия залогодержателя. Тем не менее, в Arancillo v . Реабилитационная финансовая корпорация , 26 дело Philippine Industrial Co., выше , было ошибочно указано, что она заключила ипотечный договор против обременения, продажи или отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя. В наших законах не содержится аналогичного запрета, запрещающего владельцу заложенного имущества (впоследствии) закладывать заложенное недвижимое имущество, что делает решение по делу Philippine Industrial Co., выше совершенно действительным. С другой стороны, распространение такого решения на последующие продажи или отчуждение противоречит не только самой Филиппинской промышленной компании, но и статье 2130 Нового Гражданского кодекса.

Тем временем в Де ла Пас против . Макондрей и ; Co ., Inc ., 27 было установлено, что, хотя соглашение такого рода не аннулирует последующую продажу, совершенную залогодателем, залогодержатель имеет право подать иск о взыскании залога против залогодателя без необходимости либо уведомив покупателя, либо включив его в качестве ответчика. При этом покупатель заложенного имущества считался не утратившим равноправного права выкупа.

В Бонневи против . Суд апелляционной инстанции , 28, где аналогичное положение содержалось в предмете договора об ипотеке, заявители по нему, которым заложенное имущество было продано без письменного согласия залогодержателя, признавались не имеющими права выкупа указанного имущества. В связи с отсутствием согласия залогодержателя на продажу с принятием ипотеки истцами при этом последние не были правомерно заменены в качестве должников. Далее указывалось, что, поскольку их права никогда не регистрировались, на залогодержателя возлагалась обязанность признавать право выкупа только за первоначальными залогодателями-продавцами. Не обсуждая действительность рассматриваемого положения, то же самое, по сути, было оставлено в силе.

Опять же, в Круз против . Апелляционный суд , 29, хотя аналогичное положение было признано и применено, его действительность не обсуждалась, поскольку оно не поднималось как вопрос.

С другой стороны, в Tambunting v . Финансы реабилитации
Корпорация , 30 действительность аналогичного положения была специально поднята и обсуждена и признана недействительной. Там рассудили, что

Безусловно, договор о второй ипотеке, заключенный Escuetas в пользу Авроры Тамбантинг, вышедшей замуж за Антонио Л. Тамбантинга, действительно содержит положение о том, что «заложенное имущество не должно быть… предметом каких-либо новых или последующих договоров». договоров, за исключением тех, которые связаны с первой ипотекой с РФЦ, без предварительного обеспечения письменного разрешения и согласия ЗАЛОГОДАТЕЛЯ». Но положение может быть истолковано только как направленное против последующей ипотеки или обременения, а не как отчуждение самой недвижимой вещи. В то время как условия, запрещающие владельцу оформлять более позднюю ипотеку на имущество, зарегистрированное в соответствии с Законом Торренса, считались юридически допустимыми (Phil. Industrial Co. v. El Hogar Filipino, et al., 45 Phil. 336, 341-342; Bank of the Philippines v. Ty Camco Sobrino, 57 Phil. 801), положения, «запрещающие собственнику отчуждать заложенное недвижимое имущество», прямо объявлены недействительными по закону (статья 2130 Гражданского кодекса). Ясно, что упомянутая выше оговорка против «последующих соглашений» не была нарушена уступкой Escuetas (Hernandezes) их права выкупа в связи с ипотекой, составленной в пользу R.F.C. Уступка не была последующей ипотекой или обременением, юридически подразумеваемым запретительной оговоркой, а фактически являлась продажей или передачей всех своих прав на обремененное недвижимое имущество в действительности, отчуждением недвижимого имущества, которое не могло быть запрещено законом . Более того, поскольку предмет задания Эрнандесам имел «связь с первым заданием RFC», он не подпадал под действие рассматриваемого запретительного положения, а прямо исключался из него. Наконец, не следует забывать, что, поскольку Tambuntings в своем собственном договоре об условной продаже с RFC без возражений приняли положение о том, что указанный договор может быть отозван в течение одного (1) года с 16 сентября 1955 г. по выбору RFC, как продавец, если бывший владелец (Escueta) реализует свое право на выкуп имущества; и что выкуп имущества в течение указанного периода «бывшим владельцем или его правопреемником» сделает их документ об условной продаже «автоматически недействительным и недействительным», теперь они не могут занимать позицию, несовместимую с указанным положением. .

(курсив наш).

Ранее, в PNB v . Майорка , 31 было повторено, что реальная ипотека является просто обременением; оно не аннулирует право собственности должника, чье право распоряжаться основным атрибутом собственности не утрачивается. Таким образом, залогодатель имел полное право продать заложенное им имущество, против чего залогодержатель не может возражать.

Поддерживая действительность рассматриваемого положения, Постановление с внесенными в него поправками основывалось на случаях Круз против . Апелляционный суд, выше , и Медида против . Апелляционный суд . 32 Согласно Апелляционному суду, указанные дела не только более поздние, чем дело Tambunting, выше , но и более применимы к делу в адвокатуре.

Мы не убеждены.

Как мы уже упоминали, хотя аналогичное положение было признано и применено в деле Cruz v . Апелляционный суд, выше , не обсуждалась его действительность, поскольку этот вопрос не поднимался. Таким образом, нельзя сказать, что конкретное высказывание в Tambunting дело о том, что такая оговорка может быть истолкована только как против последующих ипотек или обременений, но не как против отчуждения самой недвижимой вещи, что запрещено статьей 2130, тем самым было оставлено. С другой стороны, факты по делу Медида против . Апелляционный суд , отличаются от дел в настоящем деле, поскольку в указанном деле речь шла о второй ипотеке заложенного имущества в течение периода выкупа. Таким образом, решение в Medida процитировано в Решении с внесенными поправками, что «то, что ограничивается не правом залогодателя jus dispodendi как атрибутом права собственности, а просто правами, предоставляемыми таким актом распоряжения, которые могут быть соответствующим образом ограничены», фактически относится к факту что единственными правами, которые залогодатель может на законных основаниях передавать, уступать и передавать после обращения взыскания на свою собственность, являются право выкупа земли, а также право владения и пользования ею в течение периода выкупа. Он не имеет отношения или ссылки на право залогодателя продать заложенное им имущество без необходимого согласия залогодержателя. Чтобы быть уверенным, в 9 нет абсолютно ничего0458 Medida , подтверждающий законность оспариваемого положения.

Таким образом, в части действительности оспариваемой оговорки, запрещающей залогодателю продавать заложенное имущество без согласия залогодержателя, постановление по делу Tambunting по-прежнему является применимым законом. Действительно, мы полностью согласны с содержащимся в нем заявлением о том, что такая оговорка нарушает статью 2130 нового Гражданского кодекса . И суд низшей инстанции, и Апелляционный суд в своем Решении с поправками объясняют, что, поскольку пункт 8 предмета Договора об ипотеке недвижимого имущества не содержит абсолютного запрета на продажу заложенного имущества, а только требует от залогодателя получить предварительное письменное согласие залогодателя. залогодержателя до любой такой продажи, Статья 2130 тем самым не нарушается. Это замечание имеет узкий и технический взгляд на рассматриваемое положение, не принимая во внимание конечный результат требования такого предварительного письменного согласия. Правда, положение вовсе не запрещает залогодателю продавать заложенное им имущество; но то, что прямо не запрещается, тем не менее достигает. Для всех намерений и целей положение фактически дает залогодержателю исключительную прерогативу предотвратить любую продажу заложенного имущества третьему лицу. Залогодержатель может просто отказаться от своего согласия и тем самым помешать залогодателю продать имущество. Это создает неоправданное преимущество для залогодержателя и равнозначно фактическому запрету собственнику продавать заложенное имущество. Другими словами, положения, подобные тем, которые предусмотрены пунктом 8 предмета Договора об ипотеке недвижимости, обходят закон, в частности, Статья 2130 нового Гражданского кодекса .

Будучи противоречащим закону, пункт 8 предмета Договора об ипотеке недвижимого имущества не является обязательным для сторон. Соответственно, продажа, совершенная супругами Литонжуа компании PWHAS, несмотря на отсутствие предварительного письменного согласия L&R Corporation, является действительной.

Re: Действительность выкупа, осуществленного PWHAS за счет супругов Litonjua

Переходя теперь к вопросу о том, является ли действительным выкуп, предложенный PWHAS за счет супругов Litonjua, мы решаем утвердительно. Продажа супругами Литонжуа заложенного имущества PWHAS действительна. Таким образом, PWHAS встала на место супругов Литонжуа в связи с такой продажей и фактически стала их правопреемником. Таким образом, он имел право выкупить имущество, изъятое L&R Corporation. Опять же, Tambunting , выше , поясняет, что

. . .. Приобретение Hernandezes прав Escuetas на имущество влекло за собой принятие обязательств, обременяющих имущество, как записано в Реестре собственности, i . e ., ипотечные долги в пользу RFC (DBP) и Tambuntings. Эрнандесы, заняв место Эскуэтас в качестве правопреемников, были обязаны выплатить ипотечные долги, в противном случае эти долги были бы и могли быть обращены в принудительном порядке в отношении имущества, являющегося предметом уступки. Иными словами, Эрнандесы путем уступки получили право снять бремя с объекта собственности, уплатив обеспеченные таким образом обязательства; то есть они имели право выкупа в отношении первой ипотеки, которое должно было быть осуществлено в сроки и в порядке, предусмотренном законом и ипотечным договором; а что касается второго ипотечного кредита, на который пытались обратить взыскание в судебном порядке, но который все же не был изъят, они имели так называемое право выкупа.

Право PWHAS на выкуп предмета собственности находит поддержку в Разделе 6 Закона 3135 , который дает право выкупа не только залогодателю-должнику, но и его правопреемникам. Как покупатель предмета собственности, PWHAS квалифицируется как такой правопреемник в интересах супругов Litonjua.

Re: Срок действия выкупа сделан

Из записей ясно, что PWHAS предложила выкупить объект недвижимости через семь (7) месяцев после даты регистрации продажи права выкупа, то есть в течение одного года после выкупа.

Re: Действительность и возможность принудительного исполнения положения о предоставлении залогодержателю права преимущественной покупки

Хотя заявители ставят под сомнение действительность пункта 8 своего ипотечного договора, они, как представляется, хранят молчание в отношении пункта 9. Упомянутый параграф 9 предоставляет L&R Corporation право преимущественной покупки заложенного имущества в случае, если залогодатель решит продать его. Мы не видим ничего плохого в этом положении. Право первого отказа уже давно признано действительным в нашей юрисдикции. Вознаграждение за кредит-ипотеку включает рассмотрение за право преимущественной покупки. Корпорация L&R фактически заявляет, что она согласна ссудить деньги супругам Литонхуа при условии, что в случае, если они решат продать заложенное ей имущество, то корпорации L&R будет предоставлено право соответствовать предложенной покупной цене и купить недвижимость по этой цене. Таким образом, в то время как супруги Литонжуа имели полное право продать свое заложенное имущество PWHAS без получения предварительного письменного согласия L&R Corporation, они были обязаны в соответствии с пунктом 9, что является совершенно действительным положением, чтобы уведомить последних о своем намерении продать недвижимость и предоставить ей приоритет перед другими покупателями. Только в случае неспособности L&R Corporation реализовать свое право преимущественной покупки супруги Литонжуа могли законно продать рассматриваемую недвижимость другим лицам на тех же условиях, что и L&R Corporation.

Каков тогда статус продажи PWHAS в нарушение договорного права преимущественной покупки L & R Corporation? В этом отношении мы согласны с измененным решением Апелляционного суда о том, что продажа, совершенная PWHAS, может быть расторгнута. Дело Гусман, Бокалинг и Ко . против . Bonnevie 33 является поучительным по этому вопросу

Суд-ответчик правильно постановил, что договор купли-продажи не может быть оспорен, но подлежит расторжению. В соответствии со статьями 1380–1381(3) Гражданского кодекса договор, действующий в иных отношениях, тем не менее может быть впоследствии расторгнут по причине причинения вреда третьим лицам, например кредиторам. Статус кредиторов мог быть на законных основаниях предоставлен Бонневи, поскольку они имели существенный интерес, которому был нанесен ущерб в результате продажи предмета имущества по договору аренды .

Согласно Толентино, расторжение договора есть средство правовой защиты, предоставляемое законом договаривающимся сторонам и даже третьим лицам для обеспечения возмещения убытков, причиненных им договором, даже если он должен быть действительным, посредством возвращения вещей в их первоначальное состояние. состояние на момент, предшествующий заключению указанного контракта. Это освобождение одной из договаривающихся сторон и даже третьих лиц от любого вреда и ущерба, которые может причинить договор, или защита некоторых несовместимых и преимущественных прав, созданных договором. Расторжение подразумевает договор, который, даже если он изначально действителен, наносит ущерб или материальный ущерб кому-либо, что оправдывает его недействительность по соображениям справедливости.

(выделено, Наш)

Затем было установлено, что договор купли-продажи, который нарушал право преимущественной покупки, был расторгнут.

В деле, возбужденном по делу, PWHAS не может заявить о незнании права преимущественной покупки, предоставленного L&R Corporation в отношении рассматриваемых объектов недвижимости, поскольку ипотечный договор с недвижимостью, содержащий такое положение, был должным образом зарегистрирован в Реестре сделок. Таким образом, предполагается, что PWHAS была уведомлена об этом путем регистрации, что приравнивается к уведомлению всего мира.

Отметим, что L&R Corporation всегда выражала готовность выкупить заложенное имущество на равных условиях с PWHAS. Действительно, в своем ответе на поданную жалобу корпорация L&R заявила, что она была готова, желала и могла приобрести рассматриваемую недвижимость по той же покупной цене в размере 430 000,00 песо, и была согласна выплатить разницу между такой покупной ценой и цена выкупа в размере 249 918,77 песо, рассчитанная по состоянию на 13 августа 1981 г., когда истекает годовой период для выкупа. То, что он не воспользовался должным образом своим правом преимущественной покупки в подходящее время, не может быть обвинен против него именно потому, что он не был уведомлен супругами Литонжуа о своем намерении продать предмет собственности и тем самым отдать ему приоритет перед другими покупателями.

Учитывая все обстоятельства, каковы тогда относительные права и обязанности сторон? Подытожим: сделка между супругами Литонжуа и PWHAS действительна, несмотря на отсутствие на нее предварительного письменного согласия L&R Corporation. Поскольку продажа PWHAS была действительной, ее предложение о выкупе и ее предложение о выкупной цене в качестве правопреемника интересов супругов Литонжуа в течение одного года должны были быть приняты корпорацией L & R как действительные. . Однако, хотя продажа действительно действительна, она может быть расторгнута, поскольку она игнорировала право преимущественной покупки L&R Corporation.

Предвидя возможную отмену продажи, супруги Литонжуа утверждают, что с восстановлением первоначального статуса quo , без продажи, теперь им должно быть разрешено выкупить предмет имущества, период выкупа которого был приостановлен. в период судебного разбирательства. По сути, супруги Литонжуа хотят сохранить за собой право собственности. Однако мы не можем санкционировать эту запоздалую отмену решения супругов Литонжуа о продаже. Это дало бы им неправомерное преимущество в связи с повышением стоимости объектов недвижимости в промежуточные годы, когда именно они нарушили и проигнорировали право преимущественной покупки L&R Corporation в отношении того же самого. Более того, следует подчеркнуть, что при отмене продажи, совершенной PWHAS, цель состоит в том, чтобы поддержать и обеспечить соблюдение права преимущественной покупки L&R Corporation.

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, что обжалуемое решение настоящим ПОДТВЕРЖДАЕТСЯ со следующими ИЗМЕНЕНИЯМИ:

(a) Приказ об отмене продажи заложенного имущества между заявителями супругами Рейнальдо и Эрлиндой Литонхуа и Philippine White House Auto Supply, Inc. и приказ указанным супругам вернуть Philippine White House Auto Supply, Inc. покупную цену 430 000,00 песо;

(c) Отказ, в связи с аннулированием продажи, совершенной в его пользу , выкуп, сделанный Philippine White House Auto Supply, Inc. и приказывающий шерифу Кесон-Сити Роберто Гарсии вернуть ему «выкупной» чек на сумму 240 798,94 песо;

(d) Разрешение ответчику L & R Corporation сохранить свои консолидированные титулы на имущество, лишенное права выкупа, но предписание выплатить супругам Литонхуа дополнительную сумму в размере 189 201,96 песо, представляющую собой разницу от покупной цены в размере 430 000,00 песо в отмененная продажа;

(e) Исключение присужденных компенсаций за моральный и примерный ущерб и гонорары адвокатам ответчикам .

Нет заявлений о затратах.

ТАК ПРИКАЗАНО.

Беллосильо, Мело, Пуно, Капунан, Панганибан, Кисумбинг, Пурисима, Пардо, Буэна, Гонзага-Рейес и Де Леон-младший, Джей-Джей, согласны.

Давиде-младший, CJ, я присоединяюсь к г-ну судье Витугу в его совпадающем и особом мнении.

Витуг Ю., пожалуйста. см. совпадающие и особые мнения.

Mendoza, J., я присоединяюсь к особому мнению судьи Витуга.

Отдельные мнения

VITUG, J.,

совпадающие и особые мнения;

В основе спора лежат два положения договора об ипотеке недвижимости, а именно: (а) залогодатель не может продать заложенное имущество без письменного согласия залогодержателя и (б) что последний имеет «право первого отказа» в любой предполагаемой продаже заложенного имущества.

Ниже приводится фактическая подоплека дела.

Супруги Рейнальдо и Эрлинда Литонхуа (супруги Литонхуа) взяли ссуду от L & R Corporation на сумму 400 000,00 песо, полученную двумя траншами: 200 000,00 песо 06 августа 1974 г., а другой 200 000,00 песо 27 марта 1978 г. Кредит был обеспечен. по ипотеке на недвижимость, оформленной супругами на их два земельных участка, расположенных в Кубао, Кесон-Сити, на которые распространяется свидетельство о передаче права собственности («TCT») № 19.7232 и 197233 площадью 599 и 1436 кв.м соответственно. Договор предусматривал, inter alia , что залогодателям запрещается передавать заложенное имущество без письменного согласия залогодержателя и что залогодержатель имеет право преимущественной покупки в случае, если залогодатели решат продать имущество. 1 Ипотека была должным образом зарегистрирована в Реестре сделок Кесон-Сити.

В то время как ипотечное обязательство все еще оставалось непогашенным, супруги Литонхуа продали два земельных участка компании Philippine White House Auto Supply, Inc. (PWHAS) на сумму 430 000,00 песо. Продажа была отмечена на оборотной стороне свидетельства о праве собственности.

Когда Litonjuas не выполнили свои обязательства по выплате кредита, L & R Corporation инициировала внесудебное обращение взыскания на ипотеку. Заложенные участки были проданы на открытом аукционе корпорации L&R, которая была единственным участником торгов, 23 июля 1980 г. 15 августа 1980 г., когда L&R представила свидетельство о продаже в Реестр сделок Кесон-Сити, проинформированы о предыдущей продаже, совершенной супругами Литонжуа компании PWHAS. Корпорация L & R после этого потребовала от Реестра сделок отменить запись о продаже PWHAS, обращающую внимание на оговорка в договоре об ипотеке, запрещающая супругам Литонжуа продавать имущество.

Позже, PWHAS, за счет супругов Литонджуа, предложил L&R Corporation уплатить полную выкупную цену. После отказа последнего выполнить выкуп, PWHAS предложил сумму секретарю отделения суда; соответственно, заместитель шерифа выдал свидетельство о выкупе в пользу супругов Литонжуа. Однако свидетельство о выкупе не могло быть зарегистрировано, потому что L&R Corporation не отдала бы дубликаты свидетельств владельца о праве собственности. Когда Реестр сделок также отказался аннотировать свидетельство о выкупе как неблагоприятное требование в отношении титулов, охватывающих два земельных участка, Литонжуа подали петицию в тогдашний суд первой инстанции Кесон-Сити, чтобы заставить L&R Corporation сдаться. дубликаты свидетельств о праве собственности.

В ходе рассмотрения дела корпорация L&R составила «Аффидевит о консолидации прав собственности», на основании которого Реестр сделок аннулировал TCT № 197232 и 197233 и вместо них выдал TCT № 280054 и 280055 в пользу L&R Corporation без каких-либо залогов или обременений. Корпорация L & R после этого посоветовала арендаторам квартир по этим участкам внести арендную плату в корпорацию как в нового владельца.

г. Узнав о вышеизложенном, супруги Литонхуа подали жалобу на «Успокоение титула, аннулирование титула и убытков». Суд первой инстанции отклонил жалобу на том основании, что продажа между супругами Литонжуа и PWHAS, а также произведенный впоследствии выкуп были недействительными и не имеющими исковой силы в отношении L&R Corporation.

По апелляции решение суда первой инстанции было отменено Апелляционным судом в его решении от 22 июня 1994 г.; однако 11 сентября 1997, апелляционный суд пересмотрел и отменил свою предыдущую позицию.

Кажется, в этой петиции есть смысл.

Положение об ипотеке недвижимости, запрещающее залогодателю продавать заложенное имущество без письменного согласия залогодержателя, противоречит закону. Статья 2130 нового Гражданского кодекса устанавливает, что положение , запрещающее собственнику отчуждать заложенную недвижимую вещь, является ничтожным . Фраза «без () письменного согласия залогодержателя», добавленная сторонами в их договоре, не приносит реального утешения залогодержателю и лишь подчеркивает ограничение того, что в противном случае должно было бы являться беспрепятственным правом залогодержателя. залогодатель для отчуждения имущества. Явное намерение закона состоит в том, чтобы объявить вне закона положение, которое фактически помешало бы залогодателю свободно передавать имущество в течение срока действия ипотеки. Излишне говорить, что стороны не могут прямо или косвенно обойти предписание закона.

Таким образом, я полностью согласен с большинством в заключении, что «продажа, совершенная супругами Литонжуа PWHAS, несмотря на отсутствие предварительного письменного согласия L & R Corporation, является действительной» и что в качестве такого правопреемника — интерес Litonjuas, PWHAS имеет «право выкупить имущество, изъятое L&R Corporation».

То, что мне довольно трудно принять, при всем уважении, это
.
упреждающее и безапелляционное заявление в ponencia о том, что продажа между Litonjuas и PWHAS может быть расторгнута, поскольку она игнорирует «право первого отказа» L&R Corporation. Я должен подчеркнуть, что право преимущественной покупки не является совершенным договором. 2 Это также не квалифицируется как опцион в соответствии со вторым абзацем статьи 1479, 3
которая сама должна поддерживаться рассмотрением, отдельным и отличным от самой цены, 4
ни предложение, которое согласно статье 1319 5 Кодекса должно быть окончательным и определенным как в отношении объекта, так и причины предполагаемого соглашения. Даже если объект «права преимущественной покупки» может быть определенным, осуществление права, тем не менее, будет зависеть не только от возможного намерения праводателя вступить в обязательные юридические отношения, но и от условий, включая цену. , которые, очевидно, еще предстоит исправить. Было бы абсурдно предполагать, что право преимущественной покупки может быть надлежащим предметом иска о конкретном исполнении, но, конечно, также было бы неправильно говорить, что нарушение такого права было бы совершенно несущественным. Доверитель, который несправедливо отказывается от своего собственного утверждения, нарушает основную догму человеческих отношений, так хорошо выраженную в статье 19. Гражданского кодекса о том, что каждый человек должен действовать справедливо, воздавать должное другому и соблюдать честность и добросовестность. При игнорировании юридическая осуществимость иска о возмещении ущерба является давно решенным вопросом.

Наиболее важно , аннулирование иска в соответствии со статьей 1380 в отношении статьи 1381, параграфа (3) Нового Гражданского кодекса 6, на который ссылаются таким образом (со ссылкой на дело Гусмана, Бокалинг и Ко. против Бонневи 7) в качестве полномочия для расторжения сделки между супругами Litonjua и PWHAS здесь, к сожалению, не соответствуют действительности. Иск о расторжении договора в соответствии с указанными положениями Кодекса носит вспомогательный характер и относится к конкретному случаю, когда должник , в попытке обмануть своего кредитора , заключает с другим лицом договор, который лишает кредитора возможности взыскать иск и не оставляет ему никаких других законных средств , , кроме расторжения , , чтобы получить возмещение . 8 Таким образом, расторжение производится только в той мере, в какой это необходимо для покрытия убытков, причиненных в соответствии со статьей 1384 Гражданского кодекса. Поистине, дело и фактические обстоятельства настоящего спора (по поводу «Успокоения правового титула, аннулирования правового титула и возмещения ущерба с предварительным судебным запретом»), инициированные супругами Литонжуа и PWHAS против ответчиков по настоящему документу, не являются ни поводом, ни подходящим форумом для такого вопроса. быть рассмотренным. 9

Подводя итог, единственное, о чем, на мой взгляд, следует сказать, это та часть ponencia , в которой делается вывод о том, что продажа между супругами Litonjua и PWHAS является действительным и действующим договором, который был заключен PWHAS, вступив в роль продавцов, соответствующее право выкупить изъятое имущество.

ПОЭТОМУ я голосую за ОТМЕНУ и ОТМЕНУ обжалованного измененного судебного решения и за ВОССТАНОВЛЕНИЕ первоначального решения от 22 июня 1994 апелляционной инстанции.

Сноски


1 См. Приложения «14» и «15», акт и изменение ипотечного кредита, соответственно, папка с приложениями.

2 См. Экспонат «U», Акт абсолютной продажи, id .

3 См. , экземпляры «3-A» и «4-A», аннотации к свидетельствам о передаче права собственности №№ 197232 и 197233, соответственно, id .

4 См. Экспонаты «C» и «5», Свидетельство о продаже, идентификатор .

5 Экспонат «18», id .

6 См. Приложения «G» и «2», письмо PWHAS в L&R Corporation, id .

7 См. Экспонат «D», Письмо PWHAS шерифу Роберто Гарсии, id .

8 См. Приложение «X», id .

9 Экспонат «F», id .

10 См. Приложение «E», письмо шерифа Роберто Гарсии в L&R Corporation, идентификатор .

11 См. Приложение «I», Письмо из реестра сделок Кесон-Сити в L&R Corporation, id .

12 См. Вещественные документы «Y» и «13», письмо L&R Corporation шерифу Роберто Гарсии, id .

13 Экспонат «J», id .

14 Экспонат «О» и «8», id .

15 Экспонат «P» и «9», id .

16 Экспонат «Q» и «10», идентификатор .

17 См. Приложение «O» к жалобе; Записи, с. 38.

18 Экспонат «V», id .

19 Экспонат «W», id .

20 записей, стр. 1-39.

21 Ид ., стр. 437-447.

22 Ходатайство, Приложение «Б»; Ролло , стр. 69-81.

23 Ходатайство, Приложение «А»; Ролло , стр. 46-68.

24 Экспонат «14-А», Папка экспонатов.

25 Г.Р. № 20482, 45 Фил. 336 [1923].

26 Г.Р. № 4602, 89 Фил. 801 [1951].

27 Г.Р. № 44072, 66 Фил. 402 [1938].

28 Г.Р. № 49101, 125 ГКРА 122, 135 [1983].

29 Г.Р. №

, 191 ГКРА 170, 173 [1990].

30 Г.Р. №№ 54224-25, 176 SCRA 493, 502-503 [1989].

31 Г.Р. № 22538, 128 ГКРА 747 [1967].

32 Г.Р. № 98334, 208 ГКРА 887 [1992].

33 Г.Р. № 86150, 206 ГКРА 668, 675 [1992].

VITUG, J., совпадающее и особое мнение;

1 8. Что ЗАЛОГОДАТЕЛИ не должны продавать, отчуждать, закладывать или каким-либо иным образом обременять недвижимое имущество/имущество, являющееся предметом этой ипотеки, без предварительного согласия ЗАЛОГОДАТЕЛЯ (Договор об изменении ипотечного кредита на недвижимое имущество).

9. В случае принятия ЗАЛОГОДИТЕЛЕМ решения о продаже недвижимого имущества/имущества, являющегося предметом настоящей ипотеки, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ должен быть должным образом уведомлен об этом ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ, и в случае заинтересованности ЗАЛОГОДАТЕЛЯ в приобретении такого же имущества последний имеет приоритет перед всеми другие потенциальные покупатели (акт и изменение ипотечного кредита на недвижимость).

2 Анг Ю Асунсьон против Апелляционного суда, 238 SCRA 602.

3 ст. 1479. Обещание купить и продать определенную вещь по определенной цене требует взаимного требования.

Принятое одностороннее обещание купить или продать определенную вещь по определенной цене имеет обязательную силу для векселедателя, если обещание подкрепляется встречным вознаграждением, отличным от цены. (Новый Гражданский кодекс)

4 Cronico против JM Tuason and Co., 78 SCRA 331; Серра против Апелляционного суда, 229СКРА 60; Нул против Апелляционного суда, 276 SCRA 149.

5. Согласие выражается встречей оферты и принятием вещи и причины, которые должны составлять договор. Предложение должно быть определенным, а принятие абсолютным. Акцепт с оговорками представляет собой встречную оферту.

Акцепт, сделанный письмом или телеграммой, не связывает оферента, кроме как с момента, когда он узнал об этом. В таком случае договор считается заключенным в месте, где была сделана оферта.

6 Ст. 1380. Правомерно заключенные договоры могут быть расторгнуты в случаях, установленных законом.

Арт. 1381. Следующие договоры являются расторжимыми:

(1) Те, которые заключаются опекунами всякий раз, когда подопечным, которых они представляют, наносится ущерб более чем на одну четвертую стоимости вещей, являющихся их объектом;

(2) Те, которые согласованы в представлении отсутствующих, если последние страдают от ущерба, указанного в предыдущем номере;

(3) Предпринимаемые с целью обмана кредиторов, когда последние не могут каким-либо иным образом взыскать причитающиеся им требования ;

(4) Те, которые относятся к предметам судебного разбирательства, если они были заключены ответчиками без ведома и одобрения сторон или компетентного судебного органа;

(5) Все другие договоры, специально объявленные законом подлежащими расторжению.

7 206 ГКДР 668.

8 Наличие намерения причинить вред кредиторам подтверждается либо презумпцией, установленной статьей 1387, либо доказательствами, представленными в судебном заседании. (Air France против Апелляционного суда, 245 SCRA 485).

9 См. Гачалян против Манало, 68 Фил. 708.

Проект Lawphil — Юридический фонд Арельяно

---

Земля и ипотека: история, культура, принадлежность

Под редакцией Дайви Родима-Тейлор и Паркер Шиптон

Предисловие Кита Харта

324 страницы, 19 иллюстраций, библиография, индекс

ISBN 907-3-80 348-0 145,00 долл. США / 107,00 фунтов стерлингов / Hb / Опубликовано (февраль 2022 г.)

eISBN 978-1-80073-349-7 электронная книга

https://doi.org/10.3167/9781800733480

Просмотр корзиныВаша страна: — изменить
Купить электронную книгу! 34,95 долл. СШАинформация о формате epubЗапрос на обзорную или экзаменационную копию (в цифровом формате)

• Если вы являетесь периодическим изданием или другим изданием, рецензирующим наш контент.
• Если вы профессор, запрашивающий экзаменационную копию.

Рекомендовать вашей библиотекеДоступно в GOBI®

Отзывы

«Тема оригинальная, а широта и размах очень впечатляют. Предполагаемая историческая глубина и географический охват делают книгу интересной для очень широкой аудитории. Родима-Тейлор и Шиптон видят институциональную приливную волну, а также ее встречные течения и воображаемые вариации во времени и пространстве, поскольку они раскрывают историю современности через ипотеку». • Кристиан Лунд , Копенгагенский университет

« Земля и ипотека представляет собой выдающийся сборник, который предлагает своевременный сравнительный и исторический анализ ипотечного кредитования с точки зрения экономики человека. Выдающиеся антропологи, историки, экономисты и правоведы сосредотачиваются на социальности долга и встроенности ипотечного кредитования в социально-политические отношения. Этот увлекательный том, охватывающий разные континенты и тысячелетия, будет незаменим для любого изучения процессов финансиализации, прав собственности на землю, практики кредитования, долговых отношений, а также истории культуры и политической экономии земли. ” • Анжелик Хогеруд , Университет Рутгерса

Описание

Залог земли имеет не только экономическое и юридическое, но и социальное и культурное значение. Здесь антропологи, историки и экономисты исследуют происхождение, разновидности и значение ипотеки на землю, а также риски для домов и средств к существованию. Сочетая находки из архивов, печатных материалов и живой этнографии, книга описывает меняющиеся и проблематичные предположения, связанные с ипотекой. Это показывает, как ипотека влияет на людей на местах, где местные формы взаимности смешиваются с более крупной бюрократией. Результаты ипотеки в Африке, Европе, Азии и Америке бросают вызов ортодоксальным взглядам на экономическое развитие, призывая к ориентированному на человека исследованию этого векового института.

Дайви Родима-Тейлор — исследователь и преподаватель Центра африканских исследований Школы глобальных исследований Парди Бостонского университета. Она проводила многолетние полевые исследования в Восточной Африке и была соредактором специальных выпусков многочисленных журналов. Ее работа была поддержана Фондом антропологических исследований Веннера-Грена.

Паркер Шиптон — профессор антропологии и африканистики Бостонского университета. Получив образование в Корнелле, Оксфорде и Кембридже, он преподавал в Гарварде и консультировал несколько международных агентств по оказанию помощи. Он также является бывшим президентом Ассоциации африканской антропологии.

Блог Berghahn

Тема: Политическая и экономическая антропологияАнтропология (общая)

Тематические коды

LC: HG5095 .L36 2022

BISAC:
SOC002010 Социальная/культурная наука
BUS054030 БИЗНЕС И ЭКОНОМИКА/Недвижимость/Ипотека;
BUS054010 БИЗНЕС И ЭКОНОМИКА/Недвижимость/Покупка и продажа домов

ТЕМА: JHMC; JBFD; ЛНШ2

Содержание

Развернуть оглавление

Список иллюстраций
Благодарности

Предисловие
Кит Харт

Введение. Земля, финансы, технологии: перспективы ипотечного кредитования
Дайви Родима-Тейлор

ЧАСТЬ I: МЕСТО ИПОТЕКИ ЗЕМЛИ ВО ВРЕМЕНИ И ПРОСТРАНСТВЕ

Глава 1. Блестящая закладная, исчезающая ферма: соблазн, доверие, ловушка
Паркер Шиптон

Глава 2. Краткая юридическая и социальная история ипотеки
Дэвид Дж. Сейпп

Глава 3. Землевладение: от фискальных истоков к финансиализации
Майкл Хадсон

Часть II: Ипотека как культурный экспорт: земля, семья и государство

Глава 4. Наследование долга: правовой плюрализм, семейная политика и значение богатства в Гане
Сара Берри

Глава 5. Рассказы об ипотеке, рисках и налогообложении в сельских районах Сенегала
Кристин Юул

Глава 6. Признаки проблем: земля, кредиты и инвестиции в постконфликтной Северной Уганде
Метте Линд Куск и Лотте Мейнерт

Часть III: Старые правила и новые повороты: Новое изобретение и противодействие финансиализации земли

Глава 7. Новое изобретение земельной ипотеки в постсоциалистической Европе: пример Румынии
Стефан Дорондел, Дайви Родима-Тейлор и Мариоара Русу

Глава 8. Население в бедственном положении: обход ипотечного кредита из Южной Африки в Ирландию
Нейт Кобен и Мелисса К. Рэпп

Глава 9. Управление старым городом: земельные записи, оцифровка и ликвидность в Лахоре
Тарик Рахман

Часть IV: Полный круг: надежды, идеологии и жизнь на земле

Глава 10. Ипотечный кредит как инструмент экономического роста в колониальном Массачусетсе, 1642-1777
Уинифред Б. Ротенберг

Глава 11. Когда земля обретает крылья: концентрация владений и соотношение человека и животного
Паркер Шиптон

Вывод: Посланник
Паркер Шиптон

Индекс

Загрузить оглавление (PDF)

Вернуться к началу

Электронная почта библиотекаря:

Уважаемый библиотекарь,

Я хотел бы порекомендовать Земля и ипотека История, культура, принадлежность для библиотеки. Пожалуйста, включите его в свой следующий обзор покупок с моей настоятельной рекомендацией. Рекомендуемая розничная цена: 145,00 долларов США.

Я рекомендую это название по следующим причинам:

ПРЕИМУЩЕСТВА ДЛЯ БИБЛИОТЕКИ: Эта книга станет ценным дополнением к библиотечной коллекции.

ССЫЛКА: Я буду обращаться к этой книге в своей исследовательской/преподавательской работе.

РЕКОМЕНДАЦИЯ СТУДЕНТАМ: Я буду регулярно рекомендовать своим студентам книгу, чтобы помочь им в учебе.