Ипотечное жилье и требования к нему. Ипотечные квартиры

Покупка квартиры, обременённой ипотекой: что нужно знать?

Иногда жизненные обстоятельства складываются так, что кому-то с ипотечной квартирой приходится прощаться. Стоит ли покупателю рассматривать возможность приобрести такую квартиру? Что он должен просчитать в первую очередь и чего опасаться? Разбираемся.

Иллюстрация: Ирина Фатеева

Как продаётся то, что продать нельзя?

При покупке квартиры в ипотеку в свидетельстве о праве собственности прописывается, что квартира находится под обременением. Пока кредит и проценты за неё не выплачены, с недвижимостью сделать ничего нельзя. Невозможно подарить, обменять или продать жилплощадь, которая фактически является собственностью банка. Но у гражданина, взявшего недвижимость в ипотеку, в жизни может всякое случиться, и иногда непредвиденные обстоятельства приводят к тому, что с квадратными метрами всё-таки приходится прощаться. Например, квартира может стать слишком тесной для семьи, которая вдруг стала больше. Или жильё может стать фактически ненужным, если грядет переезд в другой город или страну. Или совсем уж печальная история — когда из-за потери работы нет возможности выплачивать такой большой кредит. То есть, веских причин продать ипотечные квадратные метры может быть масса. Тогда владелец квартиры обращается в отделение банка, сообщает о своих форс-мажорных обстоятельствах, и недвижимость выставляется на продажу.

Преимущества приобретения ипотечной квартиры

Когда на продажу выставляется залоговая квартира, обычно в объявлениях указывается, что на ней «висит» юридическое обременение. И это пугает потенциальных покупателей. Хотя пугать, в общем, не должно: если подойти к этому делу с умом, все останутся в выигрыше.

Покупка квартиры, находящейся под банковским залогом, имеет определённые преимущества. Первое: прежде чем взять квартиру в залог, банк её проверяет. Покупая «вторичку», покупатель сильно рискует, что со временем вдруг появится дальний родственник бывшего владельца недвижимости и заявит свои права на проживание. Поэтому главный плюс приобретения залоговой квартиры — гарантия отсутствия прав третьих лиц на приобретаемое жильё.

Фактически, банк всё сделал за покупателя: он уже обращался к оценщикам, подключал к проверке страховую компанию, и каждый специалист проверял квартиру в своём направлении. Принимая квартиру под залог, банк предусмотрел и снизил все риски, выяснив заранее, что сделка не будет оспорена третьими лицами. Поэтому, приобретая такую квартиру, можно быть на 100% уверенным, что юридическая сторона сделки будет в точности соблюдена.

Обычно продавец выставляет недвижимость на продажу с невысокой стоимостью. Мотивация предельно ясна: необходимо «вытащить» деньги как можно быстрее. Даже если изначально такое жильё продаётся без скидки, за такой объект точно можно поторговаться.

Другой стороне сделки продажа ипотечной квартиры тоже выгодна: заёмщик освобождается от долга перед банком, а банк приобретает нового платежеспособного заёмщика, готового взять ипотеку (если рассматривать долгосрочное кредитование) или способного выплатить ипотечный кредит (если квартира приобретается за наличные).

Что нужно знать покупателю?

Прежде чем ипотечная квартира будет выставлена на продажу, продавцу необходимо получить согласие банка. Для кредитной организации невыгодно, чтобы собственник продавал залоговую квартиру. Ведь при погашении ипотеки имеют место быть так называемые «длинные деньги» в части процентов по займу. А в случае продажи квартиры долг закроется одномоментно. Чтобы получить от банка добро на продажу жилья, необходимо найти веское обоснование принятого решения — тяжелый недуг, сокращение на работе и т.д. (именно поэтому, приобретая ипотечную квартиру, будущему владельцу так важно удостовериться, что банк не будет против её продажи).

Второй важный момент — определение суммы, которую новому покупателю необходимо выплатить за квартиру. Обычно она делится на две части: погашение долга перед банком и непосредственная выплата продавцу. Чтобы с недвижимостью можно было проводить сделки купли/продажи, на ней не должно быть обременений. И в этом моменте потенциальному покупателю необходимо быть предельно осторожным, поскольку именно его средства идут на погашение кредитного долга.

После погашения обременения перед банком, фактически, полноправным хозяином жилья становится продавец. А вдруг он откажется выезжать из квартиры, пока не подберёт себе достойное жилище? К сожалению, такие истории случаются, и тогда процедура выезда из квартиры растягивается на месяцы. Или же другой вариант аферы: став полноправным владельцем квартиры, продавец выставит её на продажу, но уже не как залоговую с низкой стоимостью, а по привлекательной для себя цене, и в лучшем случае из суммы денег, вырученных с продажи жилья, вернёт неудавшемуся покупателю деньги за снятое обременение, в худшем – оставит с носом.

Поэтому покупателю необходимо настоять, чтобы стороны нотариально заверили договор задатка, в котором прописаны условия сделки. А именно: покупатель гасит обременение в банке за продавца, после чего прежний владелец квартиры обязуется её продать. Также важно в договоре указать сроки, в течение которых банк снимет обременение, а продавец продаст квартиру.

Первый вариант: покупка за «живые» деньги

Чтобы не потерять свои деньги, потенциальный покупатель может сделать следующее. Арендуются банковские ячейки, в одну из которых помещаются деньги, покрывающие обременение, а в другую – остаток суммы за жилплощадь.

После того, как кредитная организация получает свою часть, она, в свою очередь, выдаёт справку о снятии задолженности, а также закладную на квартиру. Закладная необходима как подтверждение факта выполнения должником своих обязательств по оплате кредита. Этот документ предоставляется продавцом вместе с письмом из банка в Регистрационную палату для снятия обременения.

Далее покупка недвижимости идёт по привычному сценарию, поскольку обременение снято, и с квартирой возможно проводить любые сделки. Заключается договор купли-продажи, оформляется переход права собственности, и после реализации сделки остальная часть денег из ячейки переходит по праву к своему хозяину.

Стоит иметь ввиду, что это наиболее простой способ получения квартиры. Человеку, решившемуся на приобретение ипотечных квадратных метров, следует просчитывать каждый свой шаг и не стесняться обращаться за помощью к юристам и нотариусам. Если же нет возможности арендовать банковскую ячейку, то наиболее оптимальным вариантом будет написание продавцом расписки при каждой передаче ему денег.

Второй вариант: новая ипотека

Такой вариант будет интересен тем, кто планирует брать жильё, обременённое ипотекой, тоже в ипотеку. Это вполне реально, но есть нюансы. Во-первых, потенциальный покупатель обязан быть юридически «чистым», с идеальной кредитной историей. Во-вторых, все манипуляции должны проводиться в одной кредитной организации.

Залогодержателю (банку) это подходит идеально. Фактически происходит лишь смена заёмщика и залогодателя. Недвижимость продолжает являться собственностью банка, один кредит закрывается, выдаётся второй. Банк, выступавший раньше кредитором продавца, теперь становится кредитором покупателя. Круговорот денег происходит под эгидой банка, которому всё равно, что в данных условиях один хозяин квартиры сменился на другого. Итог таков: за счёт выданного покупателю ипотечного кредита, а также первоначального взноса, погашается задолженность продавца-должника. Параллельно идут два процесса: снятие обременения на недвижимость и наложение на неё нового обременения.

Третий вариант: покупка у банка

Купить ипотечную квартиру можно и у банка, о чём мы уже писали. Схема проста и подобна покупке квартиры у хозяина. Только реальным продавцом выступает кредитная организация, которая и занимается поиском заинтересованных лиц. Этот вариант безопасен, его также можно рассматривать.

Такой способ имеет свои плюсы для банка и минусы для хозяина квартиры. Кредитная организация, получая оповещение о том, что хозяин квартиры не в состоянии оплачивать ипотеку и искать на неё покупателя, старается как можно быстрее пустить «с молотка» удерживаемые квадратные метры. Поиском лучшего предложения банк заниматься не будет. Ему нужно скорее вернуть свои деньги, а всё, что останется – отдать хозяину квартиры. Поэтому вряд ли продавец в этом случае останется «в наваре». В лучшем случае – сработает «в ноль».

А дальше схема покупки предельно проста: покупатель приходит в банк, где подписывает предварительное соглашение о покупке недвижимости. Данный документ в присутствии трёх сторон заверяется нотариально. Далее всё идёт по описанному выше «протоколу»: кредитная организация любезно предоставляет собственные депозитные ячейки для расчёта по сделке, в которые покупатель кладет деньги для покрытия обременения и деньги для продавца. Перед заключением договора стоит убедиться, что в Регистрационную палату уже поданы сведения о погашении кредита. Продавец с покупателем заключают договор купли/продажи, отправляются в Регпалату, где фактически и завершаются все «бумажные» дела.

В итоге

Как видим, приобрести ипотечную квартиру в реалиях нашего времени очень даже возможно. Вариантов и тонкостей при покупке достаточно много, следует только выбрать более удобный вариант, просчитать все риски и проследить, чтобы сделка была проведена с абсолютной юридической чистотой. Это момент первостепенной важности, который позволит не остаться без денег и на улице.

Ангелина Беркут

22.08.2016

knowrealty.ru

Ипотечное жилье

Ипотечным жильем называют квартиру или частный дом, которое будет являться залогом при оформлении ипотечного кредита. Это может быть жилье, право собственности на которое заемщик оформил намного раньше; либо же жилье, покупка которого осуществляется за кредитные деньги.

Исключение составляют комнаты. Они могут попасть в категорию ипотечного жилья только в том случае, если заемщик планирует купить в коммунальной квартире последнюю, в то время как у каждой из остальных комнат уже есть владелец. Если же нет, то банк готов рассмотреть вариант кредитования покупки комнаты лишь при условии, что в качестве залога заемщик сможет предоставить какой-нибудь другой объект. Объяснить это достаточно просто. В той ситуации, когда вернуть кредит нет никакой возможности, банк не всегда сможет продать комнату в коммунальной квартире и взять средства в качестве погашения долга. Все потому, что для оформления процедуры купли-продажи обязательно необходимо согласие соседей. Возможно, в будущем кредит на комнату оформить будет проще, когда конкуренция в данной сфере выйдет на новый уровень.

Жилье, которое будет являться залоговым, должно соответствовать ряду параметров, которые предъявляет банк. Практически любой кредитор первостепенно обращает внимание на год постройки объекта, а также его техническое состояние. Ведь ипотека может длиться не просто годами, а десятилетиями. И жилье, предоставленное в качестве залога, должно быть ликвидным. Иными словами, банк должен иметь возможность продать его, чтобы компенсировать убытки, если заемщик не сможет продолжить выплаты. Посему, большинство банков категорически против кредитования жилья, износ которого 60% и более. Также большое значение играет фундамент дома, в котором есть жилье. Кредитование осуществляется лишь в том случае, если он каменный, железобетонный или кирпичный.

Остальные требования могут отличаться, в зависимости от того, в каком именно банке вы хотите оформлять ипотеку. Например, определенные кредиторы будут требовать, чтобы в ипотечном жилье были все коммуникации: свет, газ, вода. Другие будут настаивать на отдельной кухне. Что характерно, если речь идет о строящемся здании, то наличие коммуникаций может не иметь значения, так как они подключаются только на определенном этапе. Также кредитор может не выдвигать никаких требований к отделке.

И последнее. Далеко не каждый банк будет согласен с тем, чтобы в ипотечном жилье получит прописку маленький ребенок, либо же пожилой человек.

ipotekon.ru

Ипотека на квартиру – что это такое

Здравствуйте друзья. Часто случается так, что приобрести собственное жилье можно только при помощи оформления ипотечного кредита на квартиру или дом. Однако многие не торопятся этого делать (и правильно действуют!), так как ипотека в понимании большинства — это кабала и очень длительный по времени долг перед банком. Чтобы ипотека действительно не превратилась в кабальную зависимость от банка, нужно заранее очень тщательно взвесить все за и против, рассчитать свои силы и возможности, при этом учитывая и непредвиденные ситуации.

В самом процессе оформления ипотечного кредита на жилье, естественно, есть свои нюансы и подводные камни. Однако не стоит забывать и о том, что и после того, как банк выдал вам разрешение на покупку жилья, может возникнуть множество проблем. В данной статье постараемся рассмотреть те самые подводные камни, к которым нужно быть готовым при покупке квартиры в ипотеку.

5e2bc7bddb_640

Самым главным опасением для каждого человека, раздумывающим о том, чтобы приобрести жилье в кредит, это нестабильность, как экономической ситуации, так и собственного материального положения. Ведь за период, на который оформляется кредит (от 10 до 35 лет), может случиться все, что угодно: экономический кризис, банкротство компании, в которой вы работаете, потеря рабочего места и снижение заработной платы, или какие-либо другие форс-мажорные ситуации. Однако, наши страхи, порою, больше преувеличены, чем являются реальными угрозами.

Даже в крайней ситуации с банком можно будет договориться об изменении или послаблении условий, предоставлении отсрочки, либо, вообще, обратиться за рефинансированием в другой банк (или увеличить срок выплаты по общей договоренности). При самом пессимистическом сценарии развития событий можно просто продать эту квартиру и вернуть оставшиеся средства по долгам банку, при этом, оставшаяся часть денег будет при вас (хотя, потери определенной доли и, собственно, жилья, не избежать).

ipoteka_na_zhilyo

Еще одной проблемой для многих является залог имущества на начальном этапе оформления кредита. Особенно, данный вопрос интересует людей, условием ипотечного кредитования для которых является отсутствие первоначального взноса. При этом даже если «зеленый свет» от банка на оформление ипотеки получен, это не означает, что уже можно покупать жилье. Изначально нужно позаботиться об оформлении залога, который будет являться равноценным стоимости жилья. Нужно заранее уточнить и разузнать обо всех условиях предоставления кредита в банке. Когда получите всю исчерпывающую информацию, можете приступать к сбору и оформлению нужных бумаг. А залогом, чаще всего, является собственно сама квартира, на которую вы оформляете ипотеку.

Условия покупки

Собираясь покупать квартиру в ипотеку, так же заранее нужно разузнать об условиях выплат, о ставках и дополнительных тратах и комиссиях, так как в не каждый банк в погоне за очередным клиентом выкладывает все «карты на стол» сразу. Низкий процент, как правило, становится только рекламным ходом, а на деле позже выясняется, что по договору и в соответствии с вашей программой нужно выплачивать дополнительные комиссии, которые значительно превышают рассчитанный вами бюджет. Внимательно изучайте условия договора и не стесняйтесь спрашивать обо всем специалиста.

Так же не стоит заблуждаться, что при оформлении ипотеки можно очень скоро и быстро закрыть кредитную историю, выплатив всю сумму досрочно. Даже если вы будете выплачивать большую сумму, чем первоначально оговорено, переплата не будет зачисляться в счет долга до истечения определенного периода. Банки заинтересованы в получении прибыли, поэтому, в том же договоре будет оговорен момент, в соответствии с которым вы не можете досрочно оплатить полностью ипотечный кредит. В случае вашего на то непреодолимого желания, вам нужно будет оплатить еще и комиссионные. Вот здесь и нужно все внимательно взвесить и просчитать, что для вас будет выгоднее — выплачивать долг по оговоренной программе, либо оплатить все заранее, но переплатить комиссионные.

Если вы в разводе

Отдельной статьей и важным вопросом для некоторых становиться то, как поступить с квартирой, которая находится в ипотеке при разводе со своим супругом. Что делать в данном случае, кто должен доплачивать кредит, как поделить впоследствии недвижимость, и вообще, чьей она является? Ведь ипотека-то оформляется на одного из супругов, а не сразу на двоих.

В данном случае очень много нюансов: требуются подтверждения о том, кто оплачивает основную часть кредита, может быть деньги на оплату подарили одному из супругов родственники, какая доля средств принадлежала каждому из супругов, как до свадьбы, так и после оформления ипотеки и т.д. Если сложилась такая ситуация, то консультации с опытным юристом просто не избежать.

В самых простых случаях можно просто договориться со своей второй половинкой о том, чтобы выплачивать долги поровну до завершения кредита (чеки при этом лучше сохранять), а после завершения периода ипотеки продать жилье и поделить средства пополам. Либо один из супругов просто выкупает вторую половину квартиры при согласии на то жены/мужа.

Итак, если покупка жилья в ипотеку для вас уже дело решенное, зная обо всех нюансах и возможных проблемах, то переходим к основному плану действий. Итак, как получить ипотеку на квартиру?

Проследим основные этапы:

Предпочтения при выборе квартиры. На этом этапе, прежде, чем идти в банк, вам нужно определиться с тем, что вы желаете получить: площадь жилья, этаж, количество комнат, место, где расположен дом, материалы, из которых он построен, район, инфраструктура и многие другие индивидуальные предпочтения.
Выбор подходящего банка и ипотечной программы, которая устроит вас полностью. Получите полноценную консультацию менеджера этого банка, условия, на которых предоставляется кредит и т.д.
Подача заявки на рассмотрение в банк. На этом этапе уже банк оценивает вас по критерию платежеспособности. Вам нужно будет предоставить определенный перечень документов, которые запросит банк. В зависимости от вашей «надежности» и платежеспособности банк вынесет свое решение в инфо-письме, где будет указана сумма, которую банк может вам предоставить, процентная ставка (которая высчитывается индивидуально в каждом конкретном случае) и сроки, в течение которых вы должны найти желаемую квартиру и оплатить ее при помощи кредита.
Поиск подходящего жилья и продавца, согласного на продажу недвижимости по ипотечной программе.
Проверка документов, предоставляемых продавцом квартиры, специалистами банка, а так же проверка самой квартиры на факт ее соответствия условиям кредитования. На этом же этапе происходит оценка квартиры для ипотеки. Если все документы в порядке, а сама квартира является подходящим вариантом, то банк дает согласие, высылает вам форму договора купли-продажи и назначает точное число и время сделки.
Заключение сделки трех сторон: покупателя, продавца и банка. Банк перечисляет средства на закрытый счет продавца, деньги при этом находятся временно в банковской ячейке, а документы на квартиру отправляются на государственную регистрацию.
Госрегистрация. Квартира является вашей собственностью (но находится в залоге у банка).
Подписание акта приема-передачи квартиры. С этого момента вы уже являетесь полноправных хозяином жилья и можете заселиться в него и прописать себя и свою семью. Продавец же получает перечисленные на его счет средства.

Вот вы и становитесь владельцем квартиры, находящейся в ипотеке. В любом случае и на любом этапе оформления, тщательно изучайте все документы и условия во избежание последующих неожиданностей и проблем.

Удачи вам! Гузель Минязова

rieltor-ask.ru