|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Как арендовать торговое помещение? Советы по выбору площади. Как найти помещение в арендуКак найти хорошее помещение для бизнеса?С чего начать?Даже в самых крупных городах порой очень трудно найти подходящее помещение для работы. Особенно часто это встречается среди представителей малого бизнеса. Очевидно, что собственники помещений не особо хотят заморачиваться со сдачей помещения по частям – гораздо выгоднее все сразу отдать крупному игроку рынка. Если же большое помещение сдается по мелким площадям, то в таком случае и стоимость аренды может заметно увеличиться. В результате небольшие компании вынуждены довольствоваться неудобными или вообще полулегальными помещениями для работы. Что же делать в этом случае? В подобной ситуации есть два варианта – это субаренда, либо кооперация. Рассмотрим каждый из них подробно. Предложений по субаренде сегодня довольно-таки много. Часто такие площади сдаются владельцами продуктовых, косметических и других магазинов, у которых остается «свободная» площадь после аренды. Другими словами, со временем владельцы таких фирм понимают, что они арендовали слишком большое помещение и для полноценной деятельности им достаточно лишь некоторой его части. Для того, чтобы снизить арендные платежи, они, собственно, и предлагают субаренду другим предпринимателям. Таким предложениям можно вполне доверять, тем более что крупные и успешные компании стараются выбрать наиболее проходимые места в хороших районах. Единственным минусом тут можно назвать отсутствие отдельного входа для арендатора, но это далеко не всегда является проблемой. Исходя из этого, небольшие компании охотно берут подобные площади в аренду. Еще выгодной можно назвать совместную аренду. Для таких целей можно скооперироваться с близкими по профилю предпринимателями. К примеру, это может быть продажа мяса и рыбы или, допустим, автозапчастей для автомобилей разных марок. Конечно же, это позволяет получить больше клиентов, ведь покупатель, пришедший за одним товаром, может заодно приобрести что-то попутно. В некоторых бизнесах к открытию филиалов есть даже подобные требования, например, открывать точку можно только вблизи касс крупных гипермаркетов. Такой подход значительно экономит траты на аренду и позволяет получить хороший трафик клиентов. Правила поиска коммерческих помещенийИтак, теперь приступаем непосредственно к самому поиску. Прежде всего, следует определить критерии, на основе которых будут отбираться помещения. Зачастую это происходит спонтанно и лишь по общим представлениям. Такой подход нельзя назвать верным. Важно понимать, что в арендованном помещении, возможно, придется работать долгие годы и, конечно же, от правильности выбора очень серьезно зависит прибыль. Также важно учитывать и перспективу развития компании. Если, к примеру, штат фирмы будет постоянно увеличиваться, то наверняка понадобится и более солидная площадь со временем. Искать новое помещение потом будет проблематично, поэтому о решении такого вопроса лучше позаботиться заранее. Опять же, не забываем и про удобство расположения своей компании – она должна находиться в том месте, куда будет удобнее добираться и вам, и вашим клиентам. Предусмотрев хотя бы эти, больше первоначальные критерии, можно будет по максимуму избежать вероятность поиска нового помещения. Помимо всего прочего, не рекомендуем смотреть только на рыночные цены. Прежде всего, стоит исходить из собственного бюджета. Важно, чтобы стоимость аренды не была слишком высокой по сравнению с доходами. К тому же далеко не всегда цены могут быть справедливыми. Статистика показывает, что обычно большинство предпринимателей платят за аренду не более пятнадцати процентов от своих заработков. Не стоит забывать, что в какой-то момент могут понадобиться дополнительные (оборотные) средства, а в связи с высокой арендной платой брать их будет просто неоткуда. В итоге предприятие вынуждено будет закрыться и предприниматель останется ни с чем. Важен и правильный расчет конечной ставки. Зачастую в рекламе собственники помещений обозначают одну цену, а в итоге она становится совершенно другой. Где-то, например, будет указана стоимость без коммунальных платежей, а где-то – без оплаты интернета, уборки или парковки. Естественно, могут потом потребоваться расходы на ремонт, мебель и всевозможное оборудование. Даже самые незначительные расходы могут показаться большими в пересчете на месяцы и годы аренды. Не забываем и про сам договор. Всю информацию, напечатанную в нем, необходимо изучать тщательным образом. Обращаем внимание на то, что указано мелким шрифтом, если он присутствует. Большое значение имеют такие данные, как срок договора, условия его продления и изменение арендной ставки. К слову, последнее важно заранее обговорить с собственником, так как при увеличении этого показатели многие предприниматели зачастую закрывают свой бизнес. Заранее можно узнать, какие возможны «бонусы» при дальнейшей аренде. К примеру, собственник может провести ремонт в счет арендной платы, выделить дополнительные места на парковке и сделать другие улучшения. Возможно, платежи со временем даже снизятся и это будет еще лучше. Взамен за это, опять же, арендодатель может предложить предоплату за год вперед и в этом не будет ничего сверхъестественного. Способы поиска коммерческого помещенияВсе способы тут можно назвать традиционными – это печатные СМИ, социальные сети и доски объявлений. В крупных городах давно существуют отдельные каталоги для такой недвижимости, поэтому особых трудностей в этом плане обычно не наблюдается. Если все-таки на данном этапе возникают проблемы, не забываем и про самостоятельную публикацию объявлений с соответствующей просьбой – этот вариант, возможно, позволит диктовать и свои условия. То есть, при таком подходе в объявлении можно будет сразу указать максимальный бюджет, на основе которого к вам и будут поступать предложения от собственников. Возможно, в каких-то отдельных случаях придется самостоятельно посещать соответствующие организации и узнавать о том, сдаются у них помещения в аренду или нет – в этом тоже нет особой проблемы. Как правило, большинство собственников открыто говорит о таких предложениях. Район, в котором находится помещениеЕстественно, любой предприниматель хочет работать в наиболее удобном ему районе. Только в этом отношении есть и свои нюансы. Выбирая помещение, необходимо четко понимать, на кого будет ориентирована ваша компания. Учитывая интересы и место нахождения целевой аудитории, можно уже гораздо быстрее и проще подобрать подходящее помещение. К примеру, для кофейни в формате «возьми с собой» следует искать только места с высокой проходимостью – это могут быть, как торговые центры, так и киоски на улице. Что касается баров и магазинов разливного пива, то здесь следует ориентироваться на людей, которые ходят в этом районе в выходные дни или вечером. При этом не стоит забывать, что продавать крафтовое пиво лучше в центре, а обычное разливное – в спальном районе города. Аналогично и в случае с парикмахерскими/салонами красоты: модный барбершоп лучше открывать в центре, а что-то более бюджетное и без изысков можно открыть и в самом обычном спальном районе. Если предполагается открытие кафе или ресторана, то выбирать место нужно очень осторожно, так как все зависит от трафика. Опять же, не забываем и о наличии конкурентов – если они есть, то лучше располагаться от них подальше. Впрочем, этот момент сильно зависит от сферы деятельности. Как известно, на многих рынках конкурирующие компании расположены практически вплотную друг от друга, но это не мешает им получать достаточный поток клиентов. Важно помнить и про то, что стоимость аренды напрямую зависит от проходимости места. Следовательно, чем лучший вариант предлагается, тем высокая вероятность большой его стоимости. Впрочем, это не говорит о том, что данный трафик позволит получить именно целевых клиентов. Зачастую между спальным или центральным районом в этом плане нет особых отличий. В связи с этим нужно очень хорошо знать свою целевую аудиторию, а именно – знать, где она живет, работает и какие места посещает. На основе этого можно будет сделать наиболее правильные выводы и арендовать хорошее помещение за доступные деньги. Площадь коммерческого помещенияОчевидно, что многое зависит и от площади помещения. Если планируется открыть ларек в формате «возьми с собой», то подойдет и площадь от пяти квадратных метров. Если же необходима точка по продаже разливного пива, то тут нужно иметь в распоряжении хотя бы пятнадцать квадратных метров. Для небольшого кафе может хватить и площади от пятидесяти квадратных метров. Если же речь идет об открытии полноценного бара, клуба или ресторана, то тут нужно искать помещения площадью более ста квадратных метров. Чтобы узнать размер необходимой площади, лучше посмотреть на похожие компании – наверняка так можно будет выявить какую-либо закономерность в данном плане. К слову, в плане аренды во многом лучше ориентироваться именно на схожие предприятия. То есть, если большинство магазинов разливного пива имеет небольшую площадь и находится в спальных районах, то и открывать такую точку следует в аналогичных местах. Трафик и его особенностиКак мы уже заметили выше, на выбор и, само собой, на стоимость места влияет и его проходимость. Большинство видов бизнеса ориентировано на два варианта привлечения клиентов: на проходящих мимо людей и на тех, кто приходит по рекламе. Исходя из этого, в первом случае следует искать районы с высоким трафиком (станции метро, транспортные развязки, центральная часть города), а во втором – место, в которое можно будет удобнее добраться (пусть даже это будет несколько отдаленный район). Только так можно будет найти оптимальный вариант, который позволит сэкономить свои деньги. Чтобы более детально изучить данный вопрос, приведем далее несколько примеров, которые помогут сориентироваться в этих вариантах. Как найти помещение для продуктового магазинаПродуктовый магазин, если для него правильно подобрать ассортимент, будет популярен практически везде, где только живут или работают люди. Такие точки очень редко закрываются из-за низкой прибыли, поэтому и стоимость аренды в большинстве случаев полностью оправдывает себя. Продукты питания востребованы повсеместно, поэтому даже при наличии конкуренции прибыль вряд ли заметно снизится. Единственное, чего можно опасаться – это крупные сетевые супермаркеты, в которых выбор значительно больше, а зачастую и качественнее. Естественно, и реклама у них развита на должном уровне, так как громким именам люди все-таки доверяют больше. При этом для снижения негативного эффекта от конкуренции достаточно открыть магазин на соседней улице или даже в соседнем дворе, ведь многим людям это будет удобнее. Не забываем и про выделение своих преимуществ, например, более длительное время работы и доступные цены. То есть, при грамотном бизнес-планировании даже не самый удачный выбор помещения можно хорошо компенсировать другими показателями, но это возможно далеко не в каждой сфере бизнеса. В подобных ситуациях лучше всего изучать опыт других предпринимателей – это позволяет избежать многих ошибок. В то же время, не стоит исключать и аренду нового помещения со временем. Любой бизнес можно улучшить, а вопрос аренды – это не такая уж и сложная задача, если хорошо в ней разобраться.
Как найти помещение для магазина одежды или обувиЧто касается магазинов одежды или обуви, то правильнее всего располагать бизнес в крупном торговом центре. В такие места люди постоянно ходят за покупками, поэтому стабильно высокий трафик тут обеспечен. Любопытно, что даже конкуренция здесь может пойти на пользу – если человек будет знать, что в конкретном ТЦ есть много магазинов обуви, то не исключено, что он выберет в итоге именно ваш магазин. Когда в торговом комплексе действительно хороший выбор, то вполне вероятно, что в него будет приезжать большинство жителей города. Другими словами, клиент может изначально приехать в один магазин, а выбрать товар – в другом. Учитывая качественную рекламу торговых центров, можно сказать, что они в какой-то степени продвигают и своих арендаторов. Что и говорить про адекватность арендной ставки, которая в крупных ТЦ обычно не меняется и сделана максимально приемлемой по рынку. Все-таки владельцы таких площадей заинтересованы в постоянном и длительном сотрудничестве. Можно сказать, что в таких случаях арендатор немного застрахован от непредвиденных обстоятельств и «смены настроения» у владельца помещения. В крупных организациях этот вопрос уже давно проработан и обычно каких-то недоразумений здесь не возникает. Можно даже сказать, что развитым и давно работающим на рынке компаниям стоит полностью доверять – они уже прекрасно знают, как сотрудничать на взаимовыгодных условиях. Если аренда все-таки высока, не стоит останавливаться на торговых центрах. Сегодня с помощью интернета можно получать солидное количество клиентов, поэтому и поводов для беспокойств здесь достаточно мало. Конечно же, стоит сразу сопоставить, сколько денег уйдет на рекламу и сколько придется платить за аренду. Если все это намного дешевле, чем стоимость аренды в других местах, стоит задуматься. Возможно, лучше открыть магазин в не самом проходимом месте и сделать из него своеобразный пункт самовывоза. Не забываем и про возможность доставки товара, но это уже больше технические моменты. К счастью, в случае с магазинами одежды и обуви в этом плане выбора больше.
Как найти помещение для офисаПоиск помещения для офиса тоже имеет свои особенности. Особенно часто проблемы бывают у тех предпринимателей, которые занимаются этим в небольших городах. Нормальных площадей здесь довольно мало и, как правило, они больше предназначены для складов или торговли. В таком случае может выручить субаренда или кооперация с другими предпринимателями, о чем мы говорили в самом начале. Но не стоит разочаровываться раньше времени – необходимо хотя бы попробовать. Все-таки «офисный» бизнес тоже набирает популярность, пусть даже меньше, чем сетевой ритейл. В целом, можно сказать, что с поиском офисных помещений может быть гораздо проще, но все, опять же, зависит от специфики бизнеса. Если проходимость, как таковая, не имеет значения, то тогда можно брать в аренду практически любое пригодное помещение. Как показывает практика, офисы даже крупных и известных компаний могут располагаться в относительно периферийных районах, а то и промышленных зонах. Все зависит от уровня компании, особенностей целевой аудитории и, конечно же, бюджета компании. Учитывая эти показатели, можно сказать, что выбор тут достаточно большой. Даже при относительно скромных возможностях можно снять достойный офис с неплохим ремонтом. Стоимость аренды помещенияКак мы заметили выше, затраты на аренду не должны быть более пятнадцати процентов от чистого дохода. Придерживаясь этой рекомендации можно будет не бояться плохой рентабельности и долгого срока окупаемости вложений. При этом далеко не каждый предприниматель может спрогнозировать свои заработки. Реальную информацию можно только у других партнеров или у аналогичных компаний, расположенных в похожих местах. Не стоит доверять здесь компании-франчайзеру, которая может преувеличить вероятные доходы. Правильнее всего выбирать место «с запасом», то есть, представлять самую минимальную прибыль и из нее уже высчитывать стоимость аренды. Скидка на аренду для малого бизнесаНе стоит стесняться и просить скидку у владельца помещения – многие из собственников готовы пойти навстречу при определенных условиях. Согласно негласной статистике, средний размер скидки тут составляет буквально пять – десять процентов при долгосрочном сотрудничестве. В связи с этим нужно заранее уточнить, возможен ли такой вариант или нет. Перед тем, как начать торговаться, необходимо изучить похожие предложения и узнать ставки на них. Естественно, тут не стоит перегибать палку и лучше всего иметь в запасе сразу несколько вариантов. Только в таком случае можно будет не бояться того, что в один прекрасный момент стоимость помещения резко увеличится. Причин для этого может быть много, поэтому важно досконально изучать договор и обговаривать все обязательства. В конце концов, далеко не каждый собственник захочет терять постоянного арендатора.
В какое время года лучше искать помещение?На рынке коммерческой аренды практически нет каких-то сезонных всплесков. Спрос тут стабилен практически круглый год, а большинство договоров заключается на длительный срок. Целесообразнее брать помещение в аренду именно тогда, когда в вашем бизнесе начинается наиболее прибыльный сезон – это позволит снизить многие издержки, в том числе и на аренду. К примеру, пивные магазины приносят хороший доход, начиная с весны, а кофейни – чаще в осеннее время года. Опять же, летом, а также после Нового года есть вероятность того, что некоторые помещения будут дешевыми. Однако гоняться за несущественными скидками тоже не стоит. Дешевыми зачастую являются не самые ликвидные помещения, поэтому тут предпринимателя тоже может поджидать опасность. Что лучше: помещение с отделкой или без?Естественно, под этим вопросом подразумеваются финансовые траты. Некоторые предприниматели могут попасться на наиболее дешевый вариант, однако далеко не факт, что ремонт помещения без отделки будет стоить меньше, чем аренда аналогичной, но уже полностью готовой площади. Само собой, многое зависит от особенностей конкретного бизнеса, ведь для открытия эксклюзивного ресторана в любом случае понадобится ремонт. В случае же с обычным секонд-хендом дела обстоят определенно проще – подойдет практически любое более-менее нормальное помещение. franshiza-top.ru Как найти помещение в арендуКак найти помещение в аренду?Аренда нежилых помещений, если необходимо снять офис или склад, может на первый взгляд показаться простой задачей. Однако такое утверждение будет справедливо только в том случае, когда у будущего арендатора – деньги «куры не клюют» и он легко может обратиться в агентство недвижимости, либо нанять частного риэлтора. Для того чтобы арендовать офис или снять склад, единственным усилием крепко стоящего на ногах предпринимателя, будет грамотная формулировка запроса для риэлтора. То есть важно просто донести до исполнителя задачи свои требования: особенности планировки, этаж, наличие отдельного входа, высота потолков и тому подобное. А дальше остается только оценивать более или менее подходящий вариант аренды помещений. Но совершенно в другой ситуации находятся те бизнесмены, которым требуется аренда коммерческой недвижимости, но в тоже время остро чувствуется нехватка денежных средств. При таких обстоятельствах в поисках аренды площадей придется потратить много личного времени, сил, а порой и душевного спокойствия. И все же не следует отчаиваться.
Для того чтобы выгодно снять помещение существует несколько простых правил. Во-первых, нужно иметь в виду, что часть информации, которая всплывает по запросу «аренда помещений от собственника» может быть не вполне правдивой, поскольку некоторые ловкие риэлторы пользуются этим приемом, чтобы заполучить клиента, обещая, что за небольшое вознаграждение приведут арендатора прямиком к собственнику коммерческой недвижимости. Подходящая аренда склада или офиса может обнаружиться, если самостоятельно обратиться в различные административно-складские комплексы или торговые комплексы. Далеко не редки случаи, когда собственник даже не успевает разместить объявление о сдаче помещения в аренду, а на него уже находятся желающие. Аренда в административно-складском комплексе от собственника – это действительно очень практичное решение при поиске недвижимости, особенно, если здание комплекса новой постройки. В первую очередь, это, безусловно, наличие современной развитой инфраструктуры. Это и высокоскоростной доступ в интернет, охрана и видеонаблюдение, пожарная безопасность. Как правило, аренда в административно-складском комплексе, построенном с использованием новых технологий строительства, это еще и автономная система отопления и водоснабжения, с возможностью регулировании температуры в помещениях. Это особенно актуально, если учесть, как часто приходится трудиться в период осенних холодов с отсутствием центрального отопления. А еще это вместительная парковка и отстойник для крупногабаритного автотранспорта, а также многие другие «прелести жизни» для комфортной работы арендаторов. В поисках аренды коммерческой недвижимости важно учитывать и такой момент, как присутствие на рынке нечестных на руку дельцов. Собственник нежилой недвижимости легко может предоставить все необходимые правоустанавливающие документы – технический паспорт, свидетельство на право собственности и прочие бумаги. Такой существенный нюанс позволит в будущем оградить предпринимателя от неприятностей. Посмотреть другие материалы region-sibir.ru 6 эффективных советов о том, как снять помещение в аренду1. Где искать предложения?Где и как найти большой список сдающихся в аренду офисов? В настоящее время лучшим инструментом для этого, в первую очередь, служит Интернет, плюс большинство предложений можно найти в профессиональной рекламе услуг такого рода. Существуют общеизвестные порталы, где опубликовано несколько десятков тысяч предложений аренды во всей стране. Большие информационные каналы существуют также в социальных сетях и форумах, на страницах которых созданы тематические группы о доступном жилье в интересуемом вас городе. Не стоит недооценивать, несмотря на все традиционные формы поиска, такие источники, как местные газеты или рекламные столбы. Совершите прогулку по округе района, представляющего для вас интерес и посмотрите, нет ли на дверях подъездов, на лестничных клетках или в местном магазине интересующей вас информации. Осмотрите балконы и окна, так как часто владельцы, желающие сдать своё жильё, вывешивают таблички и баннеры с информацией о желании сдать квартиру. Особенно это актуально в курортных городах. Вы также можете сделать проще, но дороже - это обратиться в офис фирмы, профессионально занимающейся, в том числе, и временной арендой недвижимости, которая найдёт для вас проверенные варианты и возьмёт на себя весь пошаговый процесс переговоров аренды. Данный метода работает не только с жилыми помещениями, но и с коммерческой недвижимостью. Если вам необходимо снять офис, то описанные дальше вопросы также актуальны. 2. Какие документы вам нужны?Когда условия аренды будут согласованы, то есть: сумма арендной платы, условия оплаты и время, за которое арендатор должен делать платёж, следует заключить договор аренды в письменной форме. Содержание этого соглашения должно содержать абсолютно все нюансы, начиная от суммы оплаты и заканчивая самыми незначительными обязательствами договаривающихся сторон. Важно тщательно проверить, кто владеет собственностью и заключить соглашение со всеми возможными совладельцами, или их представителями. В случае возникновения спора и перехода этого спора в юридическую плоскость, в первую очередь будет рассматриваться содержание договора аренды и всех включённых в него дополнений. Поэтому обязательно обратитесь к нотариусу, или иному юристу, специализирующемуся в гражданской сфере права, на предмет проверки правильности составления договора. Кроме того, важно скрупулёзно описать состояние имущества и объектов в квартире или доме. Как правило, спецификации мебели, бытовой техники или оборудования, содержатся в так называемых «Актах доставки – приема». Если что-то повреждено или изношено, то это обязательно должно быть отмечено в договоре. В этом документе также следует отразить показания счетчиков: горячей и холодной воды, электричества, газа или тепла. Эти показания станут основой для дальнейшего урегулирования вопросов между арендатором и арендодателем. 3. Сколько это будет стоить?Арендатор должен быть готов к выплате ежемесячных арендных платежей, согласованных с собственником имущества. Очень часто арендная плата за первый месяц (а в некоторых случаях- до полугода) аренды оплачивается заранее, при заключении договора аренды. В том числе и вместе с залогом (если такое предусмотрено договором) владельцу имущества, для покрытия любого ущерба или задолженности по арендной плате. Залог, обычно, эквивалентен 1-3 арендным платам, а его величина будет часто зависеть от стандарта помещений, или оборудования в сфере недвижимости. Еще в сумму платежа, либо отдельно от него и не каждый месяц, могут входить платежи за потребление воды, электричества, газа, отопления. Такие платежи имеют либо фиксированный размер, либо согласуются на основе счётчиков, либо ежемесячно, либо один раз в несколько месяцев, в соответствии с фактическим потреблением. Дополнительные ежемесячные платежи могут быть и за наличие сети интернет, кабельное телевидение, охрану/наблюдение и использования стоянки или гаража. В случае повреждения вещей, находящихся в арендованном жилье или в случае разрушения конструкций окон, дверей, пола и так далее, расходы за их ремонт, несет арендатор. Чтобы защититься от частичной финансовой ответственности, стоит применить адекватное страхование. 4. Что может хозяин?Чтобы избежать путаницы, определите все обязанности арендатора и сохранить их в договоре. Ключевыми моментами в этом документе должны быть: дата и тип платежа, размер арендной платы и залог с условиями для его возвращения, а также последствия в случае повреждения помещения и имущества. В момент передачи помещений, каждый недостаток должен быть задокументирован (очень желательно дополнить его фотографированием), так что при вступлении права на аренду и эксплуатацию помещения, не должно остаться ни малейших юридических лазеек для тяжбы о том, кто несет за них ответственность. Очень полезно добавить пункт, позволяющий сделать вам доступ в снимаемое жильё, на некоторое время, именно для неторопливой проверки его текущего состояния - конечно же, заранее вам необходимо сообщить об этом арендатору. Ответственность как арендатора, так и арендодателя регулируется соответствующими законами о защите прав граждан, из которых мы узнаем, например, что арендодатель обязан производить ремонт и техническое обслуживание помещений и замену дефектов. 5. Что может арендатор?Арендатор получает право использовать собственность, за арендную плату. Права и обязанности арендатора регулирует договор аренды имущества, который определяет, каким образом можно использовать помещения (для проживания, или для бизнеса), а также время, когда соглашение вступит в силу. В договоре и в дополнениях к нему, должны быть отражены все дополнительные расходы, кроме собственно арендной платы. Обычно, арендатор берет на себя стоимость потребления коммунальных услуг, таких как электричество или газ - но это также вопрос взаимного согласия сторон. Это ответственность арендатора: платить арендную плату регулярно, заботиться о собственности, порученной ему, и сделать мелкий ремонт оборудования, поврежденного по его вине (например, Разбитое стекло или оторванная ручка двери). 6. Где найти помощь при аренде?Лучше всего обратиться за помощью к хорошему, известному в этом регионе агенту по аренде недвижимости. Найти подобную компанию проще всего в крупных городах, например, если необходимо снять офис в бизнес-центре в Москве. Посредник кроме того, что находит условия, которые отвечают установленным критериям, экономя время клиента, но ещё и посоветует, как заключить договор аренды, который является ключевым для хорошего сотрудничества арендодателя и арендатора, в течение всего срока действия договора. Помощь профессиональных и добросовестных привлеченных специалистов поможет не только при аренде, к примеру, офисной недвижимости, но и при покупке или продаже офисов. Адвокат, конечно, также является хорошим «инструментом», потому что он привлечет внимание ко многим аспектам договора, которые забывают, когда стороны подписывают соглашение без какой-либо помощи. Однако, адвокат подойдёт заказчику не всегда. Специализирующийся на праве собственности, он может не принять во внимание тот факт, что договор должен защищать интересы обеих сторон, а не только клиента. В этом аспекте, хороший агент с опытом, гораздо предпочтительней для заключения взаимовыгодного соглашения. www.top-ocenka.com Как безболезненно арендовать помещение — The VillageНаряду со стройподрядом, аренда — один из наиболее распространённых источников судебных споров. Причины этому две: во-первых, сами участники оборота не вполне понимают тонкостей арендных отношений, и, во-вторых, само законодательное их регулирование неоднозначно и порой подразумевает полярные позиции в отношении одного вопроса. Чтобы избежать проблем, на договор аренды стоит смотреть глазами юриста, то есть использовать чёткий алгоритм изучения документа, последовательно задавая себе ряд вопросов.
КтоВопрос первый: кто является контрагентом? На сайте Высшего арбитражного суда можно посмотреть, насколько этот арендодатель конфликтен, в скольких судебных делах участвовал. Общую информацию о компании можно найти на nalog.ru и в системе СПАРК. Далее необходимо проверить правомочие контрагента на заключение договора. Если его подписывает генеральный директор, запрашиваем решение о его назначении, если другой сотрудник компании — доверенность. Если контрагент сам является арендатором, необходимо также проверить его полномочия как арендатора — имеет ли он право сдавать имущество в субаренду. Если этого права не прописано в его собственном договоре аренды, то ваш с ним договор можно заключить лишь с письменного согласия основного арендатора. В целом, если вы субарендатор, режим договора аренды для вас не безразличен.
ЧтоВторой вопрос: что вы берёте в аренду? Важно понимать, что объектом арендных отношений может быть только индивидуально определённая вещь. Так, например, нельзя взять в аренду просто ручку, но можно «чёрную перьевую ручку компании Parker со стальным пером и корпусом из латуни». Это же касается и помещений. Если вы снимаете не всё помещение, а его часть (например, точку в торговом центре), к договору нужно обязательно прилагать поэтажный план, на котором графически показано местоположение вашей точки. Точная площадь помещения определяется путём совместного обмера площади вместе с представителем арендодателя. Также стоит запросить выписку из Единого государственного реестра прав недвижимого имущества на участок, который берётся в аренду. нельзя взять в аренду просто ручку, но можно «чёрную перьевую ручку компании Parker со стальным пером и корпусом из латуни»
Она не очень дорогая. Из неё вы узнаете, есть ли у арендодателя права на сдачу имущества в аренду, не заложено ли оно, ведутся ли по отношению к этому объекту судебные споры. Вполне вероятно, что права собственности у этого лица не будет. Но это не означает, что договор не может быть заключён. Так бывает, например, при строительстве помещений: торговый центр уже построили, а право собственности на него ещё не оформили. Для таких случаев практика выработала такую вещь, как предварительный договор аренды. Единственный объект этого договора — обязательство заключить договор после того, как арендодателем будет получено право собственности. В этом договоре обычно прописывают, что вы можете пользоваться имуществом в полной мере и до заключения основного договора.
СколькоПоняв, кто перед нами и что мы берём в аренду, можно перейти к формулированию условий договора. Арендная плата может представлять собой твёрдую сумму или формулу расчёта, складывающуюся из различных коэффициентов. Главное, чтобы она была фиксированной. Нельзя позволять, чтобы некая переменная в формуле полностью зависела от воли одной из сторон — например, уточняющий коэффициент арендодателя, который тот сообщает каждый месяц. Это может привести не только к злоупотреблениям одной стороны, но и к тому, что суд признает цену договора недействительной. В договоре важно указать, включает ли цена налог на добавленную стоимость (НДС). Интересный момент — арендная плата также не может быть установлена в виде оплаты коммунальных платежей или расходных материалов. Условно говоря, она не может быть равна тому, что вы сами тратите, потому что договор аренды всегда должен быть возмездным. По закону арендная плата не может повышаться чаще раза в год, если другое не указано в договоре. Повышение платы, которое происходит иным способом, должно быть зафиксировано в договоре. Естественно, в договоре стоит избегать любых односторонних полномочий, в том числе права арендодателя изменять плату, например, на основании отчёта оценщика.
РемонтПри формулировании условий договора следует обратить внимание на ответственность сторон за его нарушение: какой предусмотрен порядок возмещения договорных убытков. Если что-то сломается, выйдет из строя, каким образом и кем это будет компенсировано. Когда вы берёте помещение в аренду, то по истечении срока договора вы обязаны вернуть его в таком же состоянии с учётом естественного износа. Если вы хотите провести ремонт, который приведёт к так называемым неотделимым улучшениям помещения, стоит максимально подробно прописать его условия в контракте
Перед подписанием договора следует получить заключение оценщика, в котором будут отмечены состояние и недостатки помещения. Если недостатки не прописаны в договоре, вы вправе требовать возмещения расходов на проведение капитального ремонта, ссылаясь на необходимость их устранения. Если вы хотите провести ремонт, который приведёт к так называемым «неотделимым улучшениям» помещения, стоит максимально подробно прописать его условия в контракте. В нём стоит указать некую стоимость этих улучшений, которую обязуется компенсировать арендодатель.
РегистрацияЕсли вы заключаете договор сроком более года, обязательно нужна его государственная регистрация. По этой причине многие договоры аренды оформляются на 11 месяцев. Интересный нюанс: для договора на неопределённый срок регистрация не нужна, так как этот срок может составлять как меньше, так и больше года. для договора на неопределённый срок регистрация не нужна, так как этот срок может составлять как меньше, так и больше года
Регистрация — это дополнительная защита ваших прав. Например, вы сможете защитить себя от ситуации, при которой помещение сдаётся в аренду сразу двум арендаторам. При этом, государственная регистрация тормозит оборот — нужно потратить значительное время на сбор документов и ожидание вердикта.
ПродлениеАрендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору, имеет преимущественное право перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если он заведомо уведомил арендодателя о своём желании воспользоваться этим правом. Новый договор автоматически заключается на неопределённый срок. Стоит помнить, что при неопределённом сроке есть ограничения, связанные с тем, каким образом стороны должны уведомить друг друга о том, что они расторгают договор. Также наличие преимущественного права не означает, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. Арендодатель никак не связан условиями прежнего договора.
РасторжениеПо закону, односторонний выход из обязательств у нас недопустим, то есть договор не может быть расторгнут по желанию одной из сторон, если это условие не прописано в самом договоре. Арендодатель не может просто по своей прихоти выкинуть арендатора со своей территории, поменять замки, тем самым препятствуя законному использованию имущества. Он имеет право сделать это только при условии, что арендатор совершил так называемое существенное нарушение. Список этих существенных нарушений должен быть заранее прописан в договоре. Благодарим за помощь в подготовке материала Евгения Упорова, юриста компании «Монастырский, Зюба, Степанов & Партнёры». Фотография на обложке: Ollanski www.the-village.ru Как арендовать торговое помещение? Основные правила.
Как правильно выбирать торговую площадь — несколько примеров.К примеру, вы планируете открыть бутик с дорогой модной одеждой. В каком районе города лучше всего арендовать помещение? В центре города или в деловом районе. А вот в спальном районе или на окраине, люди скорее всего будут стремиться приобретать недорогую одежду. Магазины сувениров, подарков, деловых аксессуаров лучше всего располагать в местах отдыха, туристических районах или так же в деловом центре. Точка продажи разливного пива будет получать наибольшую прибыль, если ее расположить в спальном районе. То есть в таком месте, где люди отдыхают. Ведь дорогое живое пиво наиболее приятно выпить в спокойной, домашней обстановке, нежели на бегу. А вот в центральной части города или возле метро, человек скорее всего купит пенный напиток в бутылке. Или зайдет в бар, ресторан, кафе за разливным пивом. Большие современные мебельные и строительные магазины лучше располагать на окраине города. Здесь намного дешевле аренда, нежели в центре. Плюс удобное расположение выставочных залов и складов. Доставка крупных партий строительных материалов и мебельных гарнитуров тоже будет легче и проще, потому как пробок на краю города значительно меньше. Как искать предложения об аренде помещений?Используйте все возможные варианты поиска. Подойдите к этому вопросу комплексно. Можно обратиться в агентство недвижимости, где для вас подыщут приемлемый вариант. В некоторых случаях (только если это очень выгодное место) лучше напрямую обратиться к застройщику или владельцу торговой площади, минуя агентство. Вы получите существенную экономию в размере арендной платы. Купите газеты объявлений, изучите все предложения. Используйте для поиска интернет, бегущую строку в местной программе телевидения, справочники в печатном виде. Не забывайте о главном принципе при выборе помещения – удобно ли будет вашим потенциальным покупателям добираться до вашего магазина. Удобно ли им будет оформлять заказ в этом месте, а затем оперативно получать свою покупку. В качестве резервного варианта вы можете создать свой собственный онлайн магазин в сети интернет. В этом случае покупатели будут совершать покупки не выходя из дома, вашей задачей будет лишь доставить товар до клиента и получить деньги. Прежде чем заключать договор аренды, не спеша, еще раз подумайте какой тип магазина вы будете открывать и в какой части города его наиболее выгодно расположить. Аптека, магазин продуктов, бутик дорогой обуви и одежды потребуют от вас разных ответов на этот вопрос. Вам нужно будет тщательно проанализировать все параметры помещения, начиная от его площади и заканчивая наличием удобных подъездных путей и большой стоянки для автотранспорта. Выпишите основные требования на листок и вы уже в процессе поиска будете конкретно понимать какими качествами должна обладать будущая торговая площадь. К тому же вы сэкономите большое количество времени и сил, если заранее решите что вам нужно. Подготовьтесь к процессу переговоров с арендодателем. Вы должны понимать, что грамотное проведение подобных переговоров может сэкономить в будущем значительные суммы ежемесячных платежей за аренду. Если вы уверены что за это место нет большой конкуренции, то чем больше сил и времени будет потрачено на переговорный процесс, тем больше вы сможете получить скидок и отсрочек по оплате. Не забудьте также проверить существующую налоговую базу и распоряжения местных органов власти. Еще раз прикиньте проходимость выбранного места, ведь от этого будет зависеть наличие большого потока потенциальных покупателей. Именно по этой причине торговые площади в людных местах стоят очень дорого и пользуются большим спросом. Для торговли продовольствием и товарами повседневного спроса хорошо подходят места рядом с остановками общественного транспорта, на пересечении оживленных улиц, в людных местах. Но все чаще в наше время именно высокая арендная плата за помещения в центральных частях города и трудность размещения там больших торговых площадей, заставляют большие супермаркеты перемещаться на окраины города. Туда, где есть удобные места для парковки и большой поток автотранспорта. Помните также, что расположив свой магазин в квартале, где живут обеспеченные люди, вы можете оказаться в убытках. Не стоит рассчитывать, что если человек богатый, то он обязательно приобретет ваш товар. Например, торговля недорогой мебелью в фешенебельном районе города вряд ли принесет прибыль. А вот арендную плату вам придется платить весьма значительную. В соответствии с российским законодательством право сдачи имущества (включая помещения) в аренду принадлежит непосредственно собственнику помещений. В связи с этим до начала проведения переговоров об аренде и составлении договора, нужно убедиться, что арендодатель располагает соответствующими документами, такими как:
Без этих бумаг право арендодателя на предоставление помещений в аренду не будет гарантировано. Кроме того, необходимо проверить полномочия лиц, которые будут подписывать договор. Если физическое лицо в момент подписания договора действует на основании устава предприятия, копию этого устава нужно получить на руки. Для полного комплекта документов еще необходима выписка из единого государственного реестра юридических лиц. Такая выписка позволяет получить полную информацию об арендодателе. Она оформляется регистрирующим органом непосредственно по месту нахождения или регистрации арендодателя, срок оформления составляет 5 рабочих дней. В случае если физическое лицо, заключающее договор, действует на основании доверенности, вам нужно получить ее копию. В ней должно быть отражено право этого физического лица на заключение договора аренды, а также данные паспорта. Если вы заключаете договор аренды не напрямую с собственниками помещения, вам нужно получить письменное согласие настоящего владельца недвижимости на сдачу ее в аренду. Может оказаться, что при правильном оформлении ваше арендуемое помещение попадет под какую-нибудь акцию, либо налоговую льготу. Если вы не располагаете такой информацией – проконсультируйтесь с юристом по недвижимости, ведущем практику в данном районе города. Не торопитесь подписывать документы, пока не получите всю необходимую информацию. В правильно составленном договоре аренды должны быть соблюдены определенные условия. Самым главным условием является предмет договора. Предмет данного договора есть конкретное имущество, передающееся в аренду. В тексте договора должны быть указаны параметры, по которым можно однозначно определить это имущество. И если эти данные отсутствуют или они не дают возможности однозначной оценки – такой договор признается не заключенным в соответствии с пунктом 3 статьи 607 гражданского кодекса РФ. И помните – заключение договора в устной форме невозможно. Кроме того, если договор будет составлен не грамотно, то он автоматически становится недействительным. Видео: Бизнес советы.Как правильно арендовать помещение для бизнеса - Личный опыт . #Образование openbusines.ru преимущества и недостатки разных вариантовЧтобы начать собственный торговый бизнес, требуется решить немало различных вопросов. Одним из них является поиск подходящего для размещения магазина помещения. При этом чаще всего площади под магазин не покупаются, а берутся в аренды. Где лучше и как правильно взять в аренду помещение под магазин, расскажем далее. Аренда площадей в торговом центре Особенности аренды в торговом центре. Фото № 1 Одним из вариантов размещения торговой точки является аренда в торговом центре. Большинство торговых комплексов находится в новых современных зданиях. Торговые комплексы посещает много покупателей, особенно если здание расположено в центре или ином оживленном районе города. Собираясь, получить площади в таком центре нужно учитывать следующее.
Если предложенные условия устраивают претендента, то перед подписанием бумаг следует внимательно изучить сам объект, документацию на него, полномочия контрагента на заключение этой сделки. Площади в продовольственных магазинахДовольно часто можно встретить объявления о предоставлении площадей под торговлю в продовольственных магазинах. Плюсом этого варианта является то, что получить в пользование можно любые площади даже небольшой уголок. Следовательно, и цена за их аренду не будет слишком высокой. При этом торговать в таких магазинах только продуктами необязательно. В продуктовых универмагах часто располагаются точки продажи газет и других печатных изданий. Заключение сделки в таком месте предполагает большую свободу действия для арендатора. Однако существуют и определенные риски. Если торговля ведется не в отдельном помещении, то возрастает угроза кражи товаров. Здесь у мелких воришек больше шансов стянуть какую-нибудь мелочь с прилавка. Аренда отдельного помещения Особенности аренды отдельного помещения. Фото № 2 При приобретении прав пользования автономным помещением также есть свои плюсы и недостатки. На отдельной площади всегда можно проявить собственную фантазию. Оформление магазинчика, время его работы, другие моменты функционирования магазина можно определять самостоятельно. Кроме того, в отличие от площадей в другом магазине сохранность товара лучше обеспечена. Однако и расходы за поддержание нормального состояния этого помещения лягут на самого арендатора. Ему придется позаботиться о наличии заметной вывески, оформлении витрин, уборке прилегающей территории. Да и поток клиентов в отдельном магазине может быть не такой большой. Здесь все будет зависеть от того, насколько удачно расположен магазинчик, а также как активно он рекламируется. Покупка права арендыПредложений на рынке коммерческой недвижимости достаточно много. При этом приобрести площади в аренду под магазин можно не только у собственников. Часто встречаются случаи уступки арендаторами своих прав по уже заключенным с собственником помещений сделкам. С юридической точки зрения покупка аренды по заключенному договору является переуступкой полученных по сделке прав. В этом случае происходит смена прежнего арендатора новым. С момента переуступки бывший владелец помещения теряет на него все права. С одной стороны, это неплохая возможность получить подходящие помещение на согласованных сторонами сделки ранее условиях. С другой, у этого способа приобретения прав на помещение имеются и минусы.
Процедура аренды Как взять в аренду помещение или здание под магазин? Фото № 3 Для того, чтобы получить в свое пользование помещение для размещения магазина, нужно пройти определенную процедуру.
НюансыВыбирая помещение для будущего магазина нужно учитывать несколько важных моментов.
Решив открыть собственную торговую точку, придется озадачиться поиском подходящего помещения, оформления нужных бумаг. Для успешности будущего бизнеса стоит подходить к решению этих вопросов обдуманно. Важно правильно выбрать помещение, продумать оформление снаружи и внутри, обеспечить свободный доступ в магазин. Стоит проверить полномочия арендодателя перед заключением сделки, грамотно составить договор. О том почему арендовать помещение лучше, чем покупать, вы можете узнать, посмотрев видео:
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам. Смотрите также Телефоны для консультации 14 Янв 2018 kasjanenko 14 Поделитесь записьюpravozhil.com Аренда торгового помещения выгодно: советы выбора
При поиске объекта, подходящего для аренды стоит учитывать очень много факторов, которые окажут непосредственное влияние на ведение бизнеса. В их числе, например, расположение помещения, стоимость аренды, окупаемость. Чтобы бизнес шел хорошо, первое, с чего следует начать и уделить особое внимание – это выбор расположения торговой недвижимости. Разделы статьи: Выбираем торговые точки в аренду
Кроме того, расположение должно зависеть от того, какие конкретно услуги или продукты Вы будете предлагать клиентам. Для того, чтобы понять где и какое арендовать торговое помещение, нарисуйте портрет своего потенциального покупателя, разберитесь с тем, когда именно и в каких условиях он будет заинтересован в том, чтобы делать у Вас покупки. Например, небольшой продуктовый магазин или магазин недорогой одежды, будет более уместен в спальных районах. С другой стороны, гипермаркет продуктов и посуды, товаров для дома, бутик дорогой брендовой одежды скорее окупят себя при расположении ближе к оживленному центру города. Думайте о тех потребностях клиентов, которые Вы можете удовлетворить и выстраивайте стратегию поиска недвижимости для аренды в зависимости от этого. Как и где искать помещение в аренду
Используйте все возможные варианты: печатные издания, публикующие объявления, доски объявлений, интернет – ресурсы, количество которых вообще не ограничено. Приготовьтесь к большому количеству переговоров. Каждый арендодатель заинтересован в том, чтобы как можно выгоднее сдать свой объект, поэтому они не готовы говорить о недостатках своих помещений. Вы должны грамотно выстроить беседу и ещё по телефону постараться понять, могло бы данное помещение Вас устроить и есть ли смысл договариваться о его просмотре.
Если Вы уверены, что место, которое Вам приглянулось не пользуется особым спросом у других арендаторов, не пожалейте времени и сил на ведение переговоров по вопросам оценки стоимости помещения. Постарайтесь получить как можно большую скидку – это будет хорошим вознаграждением за усилия.
Таким образом, потратив некоторую сумму на услуги специалиста, Вы сможете сэкономить значительное количество времени и, что немаловажно, нервов. Грамотное ведение переговоров, хорошее знание рынка и всех возможных конкурентов – это явные преимущества специалистов, которые позволят получить очень много выгод от сотрудничества с ними. Прежде чем договариваться об аренде и её условиях, составлении договора аренды, ознакомьтесь с документами, на основании которых арендодатель распоряжается имуществом.
Без этих документов установить точно, имеет ли право лицо на распоряжение имуществом, будет проблематично. Достоверность документов, предоставленных арендодателем в свою очередь можно подтвердить, запросив соответствующую выписку из ЕГРП. Заключение договора аренды торговых площадей
В договоре должно быть абсолютно точно идентифицировано помещение, которое сдается в аренду. Должны быть указаны основные характеристики: адрес, номер дома, номер помещения, на каком этаже располагается и т.д. Для помещений в торговых комплексах нужно указывать полный адрес всего торгового центра, этаж, условный или установленный номер помещения. Лучше всего сделать приложения к договору аренды. В их число можно включить: общий план этажа, на котором обозначено конкретное помещение, которое сдается в аренду. Это также могут быть правила использования помещения, правила относительно ремонтных работ и др.
Для этого необходимо подать соответствующее заявление, к которому должны быть приложены от арендодателя: документы на сдаваемое в аренду помещение и учредительные документы, а от арендатора – свидетельство о регистрации и постановке на налоговый учет.
Правила, устанавливающие порядок доступа в помещение, условия расторжения договора, в том числе и досрочного, порядок оплаты различных платежей, помимо ежемесячной арендной платы. При передаче помещения, чтобы избежать проблем в будущем, необходимо составить передаточный акт, в котором будет расписано техническое состояние помещения на момент перехода к арендатору. Зафиксируйте в нём все недостатки, чтобы в дальнейшем не пришлось нести ответственность за порчу имущества, к которой Вы, в общем-то, никакого отношения не имеете. Самое важное, помнить, что заключение договора и передача имущества в устной форме – невозможны. Если Вы составите неграмотно договор, упустив какие-либо существенные условия аренды, то он автоматически станет недействительным и отстоять свои права по нему будет достаточно сложно. Не забывайте о том, что арендную плату будет необходимо выплачивать сразу, с момента заключения договора. Сделки с коммерческой недвижимостью имеют большое число тонкостей и нюансов. Можно наткнуться на огромные подводные камни, которые изначально незаметны, поэтому, не лишено смысла, обратиться к специалистам. Риелторы не только грамотно подберут недвижимость, проверят ее юридическую чистоту, надежность арендодателя, подлинность всех документов, но и грамотно составят договор, учитывая все нюансы и конкретную ситуацию, помогут при первичных расчетах и подписании акта передачи – как мы поняли, одного из очень важных документов при аренде торговой и любой другой коммерческой недвижимости.
Похожие статьи:У вас есть вопрос юридического характера?
Звуковая функция ограничена 200 символами prodatkvartiry.ru
|
Прежде чем арендовать торговое помещение, нужно обратить внимание на некоторые важные моменты. В торговле удачный выбор помещения – это наверняка успешный бизнес. Нужно понимать, что ваша точка должна располагаться там, где есть хорошая проходимость. Не стоит даже рассматривать торговые площади, которые расположены в местах, где очень маленький поток людей. Вы должны также понимать, кто будет ваш покупатель, представлять себе некий усредненный портрет и привязывать свои действия по раскрутке бизнеса именно к мнению людей, заинтересованных в вашем товаре.
Аренда торгового помещения под магазин – это одно из наиболее часто встречающихся явлений на современном рынке коммерческой недвижимости.
Организация бизнеса, связанного с торговлей изначально предполагает его расположение в таком месте, которое характеризуется постоянным большим потоком потенциальных покупателей, потребителей. Поэтому, одним из самых важных факторов, на который Вам стоит ориентироваться, будет являться доступность помещения.
Для того, чтобы выбрать максимально подходящий и выгодный вариант аренды, подходите к решению проблемы как можно более комплексно.
Лучше всего сразу же определиться с параметрами помещения, выписать все самые важные характеристики и наводить справки в соответствии с получившимся списком.
Помочь арендовать помещение может профессиональный игрок рынка недвижимости – агентство. Риелтор, учитывая все Ваши потребности и тип бизнеса, которым Вы собираетесь заняться, подберет наиболее удачные варианты с точки зрения выгоды и перспектив, Вам же останется только выбрать из предложенных и договорить о условиях, которые устроят и Вас и арендодателя.
Добросовестный контрагент должен предоставить Вам Свидетельство о праве собственности на объект, Свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.
Итак, договор заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Арендодателем может выступать собственник или другое лицо, наделенное правом распоряжения недвижимым имуществом в силу доверенности или другого документа. Арендатор, это лицо, заинтересованное арендовать имущество арендодателя за оговоренную в соглашении сумму.
Если планируется аренда помещения на срок более 11 месяцев, то такой договор должен быть зарегистрирован в органах Росреестра.
Обратите внимание на то, что в договоре помимо взаимных прав и обязанностей должна быть закреплена ответственность сторон.
