Какие есть «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке? Какие квартиры

Какие квартиры лучше на вторичном рынке Полезные советы Дом Subscribe.Ru

Приобретая квартиру, каждый решает для себя — купить новую или обратить внимание на вторичный рынок. Разумеется, все случаи индивидуальны, но тем не менее есть и общие характеристики первичного и вторичного рынка жилья, знание которых помогает ориентироваться в море квартирных предложений.

У вторичного рынка жилья достаточно плюсов, не самым последним из которых является стоимость квадратного метра — она ниже, чем в новых, с иголочки домах. Однако при покупке квартиры стоит учитывать, что это не просто приобретение жилплощади, а вложение существенной суммы денег.

Обстоятельства могут складываться по-разному, бывает, что квартиру нужно продать. Например, при разводе или для того, чтобы выделить отдельную жилплощадь подросшим детям. Или наоборот — чтобы приобрести квартиру большей площади, так как семейство выросло. И вот тут происходит довольно неприятное столкновение с действительностью: оказывается, квартиры вторичного рынка стремительно дешевеют, и падение стоимости напрямую зависит от качества постройки дома, от его эксплуатационных характеристик. Ведь никому не хочется приобрести квартиру в доме, который вот-вот снесут по причине ветхости.

Многие риэлторские компании утверждают, что сейчас покупатели, интересующиеся вторичным рынком жилья, обращают больше внимания на хрущёвки — панельные дома, построенные в середине прошлого столетия. Такая популярность этого вида жилья понятна: хрущёвки всегда были недорогими, и при поисках бюджетного жилья они представляются буквально ответом на молитвы страждущих.

Однако прежде, чем радоваться удачной покупке, стоит узнать, что эксплуатационный срок панельных хрущёвок составляет всего лишь 50 лет, а запаса прочности у них хватает еще на лет 10−15. Ну, а срок службы инженерных коммуникаций в таких домах и того меньше.

Так что фактически покупка квартиры в таком доме представляется значительным финансовым риском — это может оказаться неликвидная собственность.

Правда, есть один нюанс: если дом будут сносить в ближайшее время, то есть неплохой шанс обзавестись квартирой в новостройке, ведь по закону при сносе дома жильцов обязаны обеспечить равнозначной по площади квартирой (если квартира в сносимом доме находится в собственности жильцов). Поэтому имеет смысл, решаясь на покупку, уточнить сроки сноса или капитального ремонта дома — и то, и другое может повлиять на дальнейшую стоимость квартиры, а также на комфортность проживания.

Другое дело сталинки, даже довоенные. У них минимальный срок эксплуатации 125 лет, а у тех, что построены после войны — аж 150 лет, при этом запас прочности составляет еще лет 100. К тому же, обычно планировка сталинок куда как лучше, чем у хрущёвок — выше потолки, просторнее кухня и санузел.

Но даже сталинка может оказаться не слишком хорошим выбором, если не учесть инженерные коммуникации. Увы, срок службы инженерных коммуникаций относительно невелик — от 15 до 30 лет (проводка, системы водоснабжения и канализации, отопительная система). Так что имеет смысл обратить внимание на сроки капитального ремонта — когда он был сделан в последний раз, когда планируется следующий.

Дальше всего от сноса высотки в 9 и 16 этажей, которые строились в 1965—1980 гг. прошлого столетия (они могут эксплуатироваться 100 лет плюс запас прочности при должном уходе, то есть при своевременном капитальном ремонте), а также кирпичные и монолитные дома, построенные

в конце ХХ века — им до сноса аж 120−150 лет, плюс запас прочности.

Так что на вторичном рынке можно выбрать прекрасную ликвидную собственность, которая будет дешевле, чем недвижимость первичного рынка. К тому же, обычно старые дома расположены в достаточно зеленых микрорайонах — парки, скверы, бульвары и дворы уже успели как следует обрасти деревьями и кустарниками. А вот новостройки традиционно стоят посреди глинистых площадок, вокруг них непролазная грязь, и пока еще поднимутся посаженные деревья!

Однако не забывайте: наличие очаровательного парка поблизости от облюбованного дома добавляет, конечно, привлекательности жилплощади, но если срок эксплуатации дома уже истек, то приобретенная собственность может оказаться настоящим финансовым провалом.

Автор: София Варган

subscribe.ru

Новости дня: Какие квартиры не стоит покупать - Свободная Пресса

Покупка квартиры — дело серьезное и рискованное. При совершении сделки нужно быть предельно осторожными и стараться не попасть в ситуации, когда она может быть оспорена. Какие предложения квартир должны вызывать подозрение или отказ от приобретения?

Жилье с обременением

В группу риска при покупке квартиры попадает недвижимость, находящаяся под обременениями, начиная с залога или ареста и заканчивая прописанными в ней несовершеннолетними детьми. «В случае наличия ипотечного кредита по квартире большинство банков-кредиторов готовы разрешить реализацию такой квартиры, правда, при соблюдении процедуры, определенной банком. Очень тяжело купить такую квартиру по ипотеке, если ваш банк и банк продавца-должника не совпадают. Если вы знаете об аресте квартиры, то от ее приобретения необходимо отказаться. Это значит, что по квартире есть текущий спор, который будет решаться в суде. Обычно, даже наличие старого и снятого запрета/ареста заставляет нашу юридическую службу более тщательно раскапывать историю по квартире», — рассказал Андрей Банников, руководитель вторичного отделения компании «Азбука Жилья». Кроме того, если вы узнали, что в квартире зарегистрированы лица, не являющиеся собственниками, то перед сделкой необходимо взять соответствующие обязательства от них по снятию с регистрационного учета, и обязательно удерживать некоторую существенную сумму стоимости квартиры до выписки всех жильцов. В случае, если вы покупаете квартиру с еще неисполненной рентой, то вам необходимо получить на это согласие рентополучателя, дождаться прекращения ренты и оформить сделку обычным договором купли-продажи. Все эти обременения должны быть прописаны в справке из ЕГРП, поэтому ее необходимо взять и внимательно почитать.

Как отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», самое пристальное внимание также следует уделять квартирам с приватизационной историей, в которых проживают дети. В этом случае риск может быть связан с неучастием в приватизации несовершеннолетнего ребенка. «В первоначальной редакции закона № 1541−1 „О приватизации жилищного фонда в РФ“ от 1991 года не было ни слова о правах детей. Он позволял гражданам оформлять квартиры в собственность с согласия всех совершеннолетних членов семьи. И только в 1994 году в закон были внесены изменения, согласно которым дети также должны были в обязательном порядке участвовать в приватизации. В период с 1991 по 1994 годы появилось большое количество квартир, в которых ребенок был прописан на момент приватизации, но не включен в число собственников. Соответственно, сделки с подобными объектами недвижимости чрезвычайно рискованны. Подросшее чадо может спокойно воспользоваться своим правом на однократную приватизацию и оспорить сделку в суде», — рассказала она.

Купля-продажа недвижимости, на которую могут претендовать несовершеннолетние, априори находится в зоне риска. Такие сделки также могут быть оспорены, а суд однозначно вынесет вердикт не в вашу пользу.

Квартиры по наследству

Также, как отмечают эксперты, проблемными являются и сделки с квартирами, полученными в результате наследования. «Наиболее распространенной является ситуация, когда кого-либо из наследников не извещают о смерти бывшего владельца жилплощади. Нотариус может не знать весь перечень таких лиц и оформить вступление в наследство только на того, кто подал соответствующее заявление в срок (в течение полугода после смерти наследодателя)», — отметила Мария Литинецкая. По ее словам, новый хозяин квартиры продает ее, а спустя какое-то время объявляются другие наследники. Если они смогут доказать, что не знали о смерти наследодателя, то суд примет их сторону и аннулируют сделку, совершенную с унаследованным имуществом. Защититься от таких ситуаций практически невозможно. В некоторой степени гарантией является нотариально заверенная расписка продавца о том, что он берет на себя ответственность по урегулированию претензий остальных наследников в случае их возникновения.

Аварийный дом

Продажа квартир в аварийных домах, как правило, находится под запретом. Однако если официально запрет не наложен, и купить квартиру в доме можно, то совершать подобную сделку стоит только в том случае, если дом включат в программу по переселению из аварийного жилья и будут расселять. В этом случае собственник сможет в будущем получить новую квартиру с лучшими характеристиками с минимальной доплатой или претендовать на равноценное жилье. Однако так бывает не всегда, можно прожить в условиях разрухи долгие годы.

Социально-неблагополучный район

По словам Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, если есть возможность выбирать район для покупки квартиры, то лучше исключить неблагоприятные из сферы своих интересов. «Проявления „неблагополучия“ будут в той или иной форме сопровождать вас всегда — не думаю, что нужно их покупать за свои деньги», — отметил он. Хотя цена в таких районах будет более чем привлекательна. «Если говорить о Москве, то все-таки в нашем городе нет бразильских фавел. Но районы неравнозначны. Чем более неблагополучен район, тем дешевле в нем квартиры. Можно привести в пример районы Бирюлево, Гольяново, Алтуфьево… Но в данных районах квартиры приобретаются и продаются в неменьших количествах, чем в более благополучных районах», — подчеркнул Андрей Банников.

Инфраструктура и транспортная доступность

Как отметил Вадим Ламин, плохая транспортная доступность — проблема серьезная, ведь фактически, тратя лишние деньги и время на транспорт, вы тратите деньги, за которые могли бы купить квартиру в более комфортном районе. «С другой стороны, все меняется, метро „расползается“ по городу, и вот уже плохие с точки зрения доступности районы существенно приближаются к центру. Другой вопрос — готовы ли вы ждать?» — пояснил эксперт.

А по словам Андрея Банникова, плохая транспортная доступность, минимальный набор социальной инфраструктуры — эти факторы всегда уже заложены в снижение стоимости квартиры. «Поэтому будьте аккуратны в приобретении дешевых квартир в районе, который вам плохо знаком. Возможно, за приятной ценой скрываются серьезные неудобства для вашей семьи», — отметил эксперт.

Как подчеркнула Мария Литинецкая, важность данных факторов каждый покупатель оценивает для себя самостоятельно, поэтому в отношении этих параметров трудно дать универсальные советы. К примеру, транспортная доступность всеми воспринимается по-разному: одни считают необходимым наличие в пешей доступности станции метро, а для других важны хорошие дороги, потому что они пользуются не общественным транспортом, а автомобилем.

«Социально-неблагополучный район, плохая транспортная доступность, недостаточно развитая инфраструктура могут оказаться неочевидными, особенно для покупателей из регионов. Однако многие покупатели ориентируются, прежде всего, на бюджет покупки и ищут квартиру в конкретном районе. Поэтому даже если район имеет объективные недостатки, но дом и квартира в хорошем состоянии, это не может являться препятствием для совершения сделки, особенно если покупателя устраивает бюджет», — пояснила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Проблемы с документами

При планируемой покупке стоит обратить внимание на документы (или их отсутствие), которые могут указать на проблемы с квартирой. «В частности, если нет расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Этот документ отражает список всех, кто когда-либо был зарегистрирован на данной жилплощади и по какой причине снимался с регистрационного учета. Важно проверить, чтобы на момент покупки среди „выписанных“ не было тех, кто отбыл в армию или в места лишения свободы — такие лица могут по возвращении оспорить сделку по продаже квартиры и зарегистрироваться там вновь. Также нужно проверить технический паспорт, нет ли незаконной перепланировки», — рассказала Ирина Доброхотова. Для проверки данных нюансов лучше всего привлечь к сделке квалифицированного юриста, имеющего опыт работы с недвижимостью, и, конечно, риэлтора.

«У профессионалов рынка есть свои методы проверки, установления реальной ситуации по квартире. Порой, для этого требуется время. Если вы хотите купить квартиру быстро и без проблем, обратите повышенное внимание на документы. Главное — свидетельство, паспорт, а дальше уже по мере необходимости. Все справки заинтересованный продавец обычно предоставляет без проблем. Любое сомнение следует трактовать в сторону негатива и жестко проверять», — пояснил Вадим Ламин. Как отметили эксперты, существуют определенные виды правоустанавливающих документов, которые вызывают нежелание приобретать квартиру для клиента. К таким документам относятся «свежее» свидетельство о наследстве, сделки с недвижимостью по доверенности, несколько перепродаж в течение короткого срока. «Больше всего рисков таят в себе сделки, заключаемые по доверенности лицом, не являющимся собственником. Покупка недвижимости по доверенности — это своеобразная «русская рулетка». «Во-первых, доверенность может быть отозвана, для этого доверителю нужно только еще раз посетить нотариуса, который ее заверял, и оформить у него же заявление об аннулировании документа. Вполне возможно, что вас в известность об отзыве доверенности не поставят, возьмут деньги и заключат договор купли-продажи, который является фикцией. Во-вторых, доверитель может умереть. И, наконец, в-третьих, оказаться недееспособным. Во всех этих случаях сделку признают недействительной, квартира вернется к прежнему владельцу или его наследникам, а вам предстоят долгие тяжбы за возвращение своих «кровных»», — отметила Мария Литинецкая.

Сделка с заниженной суммой

Следующий тип продажи, который должен вызвать подозрение и от которого стоит отказаться — это сделки с заниженной суммой. «Часто продавец просит указать в договоре цену ниже реальной стоимости жилья, мотивируя это нежеланием платить налоги. Однако по действующему законодательству, сделка может быть оспорена в суде, если продавец заблуждался в стоимости продаваемого объекта, а доказать, что вы купили квартиру дороже, будет крайне сложно. Практически единственный способ полностью обезопасить при совершении покупки недвижимости — заключить договор титульного страхования. Он обеспечивает защиту на случай утраты права собственности на недвижимость, если сделку признают незаконной по причине событий, которые не были известны покупателю на момент заключения договора», — заключила Мария Литинецкая.

Чтобы минимизировать перечисленные риски, эксперты советуют внимательно изучить историю квартиры, понять, когда и как собственник ее приобрел, за кем числилась квартира до этого, кто был в ней зарегистрирован и почему снимался с регистрационного учета. Также следует навести справки о семейном положении продавца и в случае, если квартира была приобретена в браке, получить согласие второго супруга на совершение сделки. Не лишним будет увидеть документ от психиатра и нарколога, подтверждающий дееспособность продавца, потому что расторжение договора купли-продажи по причине невменяемости одной из сторон нельзя назвать редким явлением.

Фото: Артем Житенев/РИА Новости

svpressa.ru

Какие квартиры лучше на вторичном рынке жилья? | Деньги

Так что фактически покупка квартиры в таком доме представляется значительным финансовым риском — это может оказаться неликвидная собственность. Какие квартиры лучше на вторичном рынке жилья? Фото: Depositphotos

Что еще почитать по теме?

Покупка квартиры: что лучше — вторичный или первичный рынок жилья?Покупка квартиры в Москве. Какие имеются варианты?Как избежать ловушек при покупке квартиры?

shkolazhizni.ru

Какие документы нужны для покупки квартиры: перечень :: SYL.ru

В современном мире ежедневно строится несколько тысяч квадратных метров жилых площадей. Эта потребность вполне естественна, ведь и прирост населения в настоящее время достаточно высок. Из этого можно сделать заключение, что все больше людей начинают сталкиваться со всевозможными сделками, предметом которых является недвижимость. Это могут быть не только операции купли/продажи, но также и дарение, обмен, выкуп жилой площади у государства и многое другое. Рассмотрим первый случай. Он считается одним из наиболее распространенных.

Покупка квартиры

Как уже говорилось ранее, любые операции с квартирой являются достаточно сложными. Поэтому если вам предстоит подобное мероприятие, то вы наверняка постараетесь подойти к нему максимально ответственно и рассудительно. После того как найдена необходимая сумма денежных средств и выбран наиболее подходящий по предъявляемым параметрам вариант, приходит черед задаться следующим вопросом: "Какие документы нужны для покупки квартиры?"

С чего начать?

Сразу необходимо отметить, что если вы решились на самостоятельное проведение всех операций, то следует помнить, что именно вы несете ответственность за последствия сделки. Это значит, что нужно несколько раз проверять каждое свое действие, максимально изучить всю необходимую информацию и быть на 200 процентов уверенным во всех принятых решениях. К сожалению, большинство современного населения является мало сведущим в вопросах юридического характера. Следовательно, люди имеют достаточно отдаленное представление о том, какие документы нужны для покупки квартиры, и как их правильно оформлять. Поэтому данная статья направлена на рассмотрение этих важных вопросов. Итак, каким же должен быть первый шаг, совершаемый вами на пути к обретению собственной жилой площади?

Покупка квартиры: какие документы проверять?

Для начала необходимо удостовериться в том, что выбранный вами продавец обладает всеми требуемыми бумагами и, соответственно, полномочиями. Конечно, принято считать, что тот человек, который реализует апартаменты, является их владельцем. Однако современный мир подготавливает каждого из нас ко всевозможным неожиданностям. Это значит, что если вы совершаете сделку, предметом которой является покупка квартиры, то необходимо проверять вышеуказанный критерий.

Подтверждением могут служить самые разные документы. К примеру, это может быть свидетельство о праве наследования или же разнообразные договоры: купли-продажи, дарения, обмена, приватизации и так далее. Также следует помнить, что в роли подобных бумаг могут выступать такие документы, необходимые для покупки квартиры, как регистрационные удостоверения.

Помимо прочего

Как уже говорилось ранее, у продавца существует множество способов подтвердить свои притязания. Одним из них является также свидетельство о праве собственности. Подобный документ содержит в себе множество полезных сведений. В их число входит не только достоверная информация о владельцах рассматриваемой недвижимости, но также и сведения об искомом объекте. К примеру, когда, где, кем было зафиксировано право обладания данными апартаментами на конкретного владельца, а также основания, в связи с которыми продавец получил данный документ.

Помимо этого, в нем содержится подробная информация обо всех ограничениях, накладываемых на обладателя рассматриваемой жилой площади. Тем не менее необходимо помнить, что данные, указанные в подобной форме, как и все прочие, могут устаревать с течением времени. Однако не следует этого бояться. Достаточно обратиться в государственный реестр и запросить выписку со всеми необходимыми данными. Подобный документ будет содержать в себе описание искомой недвижимости, зарегистрированные возможности и ограничения, а также различные требования, которые были заявлены в судебном порядке (при условии, что подобные имели место быть). Получить рассматриваемое свидетельство достаточно просто. Следует предоставить копию документа, удостоверяющего личность, заявление на выдачу искомой справки и квитанцию об оплате оказываемых услуг. Итак, после того как вы убедились в том, что продавец обладает необходимыми бумагами, можно приступать к следующему этапу.

Выяснение отношений

После того как вы определили все права продавца, не лишним будет немного изучить его личное дело на предмет каких-либо отношений с правоохранительными органами страны. В большинстве случаев это считается простой предосторожностью. Однако и подобному аспекту следует уделить внимание, поскольку в дальнейшем вы будете вручать свои финансовые средства. Конечно, в момент передачи задатка обе стороны (продавец и покупатель) будут подписывать предварительный договор купли/продажи рассматриваемой недвижимости. Однако и он в некоторых случаях не может обезопасить вас от внезапного исчезновения владельца с отданным ему авансом.

Проверка объекта

Вторичное жилье уже, как правило, достаточно долгое время находилось в эксплуатации. Поэтому вам, как будущему владельцу искомой недвижимости, желательно получить полную и достоверную информацию о капитальных ремонтах (как уже проведенных, так и будущих), перепланировках и утвержденной документации на них, а также состоянии проложенных коммуникаций. Полезным будет проявленный вами интерес к проблеме: не намеревается ли управление района списать избранное здание под снос. Маловероятно, что кто-либо захочет покупать недвижимость, которая спустя достаточно короткое время станет очень даже "движимой".

Обладание правами

Если вопрос "какие документы нужны для покупки квартиры" все еще вас терзает, то помните, что это только начало пути. Следующим не менее важным моментом станет посещение РСЦ. Эта организация занимается тем, что выдает документы для покупки квартиры. В подобных бумагах подробно описываются все сведения о гражданах, которые были когда-либо прописаны на искомой жилплощади. В данном вопросе необходимо обратить особое внимание на полученный вами список лиц. Внимательно его просмотрите.

Вы должны убедиться, что в нем не имеется лиц, которые не утратили своего права на проживание в рассматриваемой недвижимости. К подобной категории относятся граждане, служащие в войсках Вооруженных сил страны или, например, отбывающие срок в местах лишения свободы. В том случае, если подобных лиц не обнаружено, то вы можете со спокойной душой собирать все остальные документы для покупки квартиры. В противном случае, вы рискуете в один прекрасный момент встретить на пороге совершенно незнакомого вам человека, который будет утверждать, что прописан в данных апартаментах. И он будет прав. Помимо этого, совершенная ранее покупка квартиры (документы) будет считаться недействительной. А от этого в первую очередь пострадает именно покупатель, то есть вы.

Как избежать неприятностей?

Что же нужно сделать, чтобы купить квартиру? Какие документы нужны для разрешения подобной ситуации? Согласно действующему законодательству, для приобретения понравившихся апартаментов вам необходимо заручиться согласием всех граждан, которые ныне прописаны в рассматриваемой квартире. Как это сделать? Все достаточно просто. Следует заручиться письменным соглашением. Несмотря на то что подобные бумаги не входят в основной перечень документов для покупки квартиры, об их наличии следует озаботиться во избежание лишних проблем.

Важный нюанс

В соответствии со всевозможными нормативными актами, изданными действующим законодательством, покупка квартиры (документы) может оформляться только в том случае, если рассматриваемая жилая площадь была приватизирована. Конечно же, следует помнить, что данное правило распространяется на рынок вторичного жилья. Вся загвоздка заключается в том, что никто не отменял так называемый "человеческий фактор". А значит, даже при оформлении выкупа жилья у государства продавец мог допустить (случайно или намеренно) какую-либо неточность. Одним из наиболее частых нарушений считается недооценка чьих-либо прав, например несовершеннолетних детей. Тем не менее они наравне со взрослыми обладают определенными притязаниями на рассматриваемую квартиру. Для того чтобы в полной мере учесть их интересы, необходимо своевременно обратиться в органы попечительства и опеки.

1+1=2 ?

Кроме того, к числу неучтенных моментов можно отнести также интересы людей, которые отсутствовали на момент процесса приватизации. В некоторых случаях в договоре, подтверждающем совершение сделки купли/продажи недвижимости, могут бть неверно указаны доли лиц, ранее прописанных в ней. Подобный нюанс относится к перечню тех, о которых может не знать даже сам продавец. Тем не менее даже такие моменты необходимо тщательно проверять.

Вершина айсберга

В изложенном ранее материале описаны только некоторые "подводные камни". Следовательно, если вы решились самостоятельно проводить сделку по покупке нового жилья, то необходимо помнить, что каждое действие нуждается в тщательной проверке. Даже сотрудники риелторских агентств могут совершать ошибки. Проверяйте каждую цифру и подпись. Ведь от этого в дальнейшем будет зависеть благополучие и спокойствие вас и ваших домочадцев.

Заключение

Приобретение недвижимости - сложный и многогранный процесс. Поэтому и вопрос "какие документы нужны для покупки квартиры" является достаточно объемным. Кроме того, перечень необходимых бумаг может немного различаться для каждого конкретного случая.

www.syl.ru

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

— Какую квартиру на вторичном рынке не стоит покупать? (Качественные характеристики)

Cara-Foto/Fotolia

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева:

Что касается рекомендаций относительно качественных характеристик жилья, то здесь более уместно говорить о ликвидности приобретаемой недвижимости в случае ее дальнейшей продажи. Основные критерии, повышающие ликвидность объекта:

месторасположение;
транспортная доступность и инфраструктура;
тип дома и этаж, на котором расположена квартира;
внутреннее состояние.

Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:

Не стоит покупать квартиру в ветхом фонде в расчете на то, что через год дом снесут, и вы за хрущевку получите хоромы в новом доме. Программа сноса ветхого жилья все время меняется, некоторые по десять лет ждут сноса и при этом ремонт не делают. Однако решение вопроса все откладывается год за годом, и вдруг оказывается, что по новому генплану города именно эти дома вообще не планируется сносить, хотя соседние микрорайоны давно сравняли с землей и владельцы старых квартир получили новое жилье. Кроме того, статья 50 ЖК РФ устанавливает, что учетная норма жилой площади на человека — от 12 кв. м. Поэтому застройщики при проектировании домов для расселения ветхого фонда делают целые подъезды или отдельные строения домов с минимальными площадями квартир — по 30-40 кв. метров. А, значит, большую площадь получить не удастся.

Я бы также не рекомендовала покупать квартиру в непосредственной близости от опор высоковольтных ЛЭП. По СНиП застройка жилыми домами в полосе отвода высоковольтных линий запрещена, однако так исторически сложилось (в том числе в Москве), что есть целые кварталы, через которые проходят эти ЛЭП.

В остальном ответ на вопрос зависит от специфики будущих жильцов. Если у людей потребность в тишине, не стоит брать жилье на основных магистралях, в домах возле метро и там, где на первом этаже рестораны, кафе и развлекательные заведения. Но для молодой семьи, например, именно эти аспекты могут быть несущественными или даже сделают такую вторичку привлекательной для жизни.

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев:

Вторичный рынок жилья многообразен: это и хрущевки, и панельные дома 70-80-х годов, и дореволюционные постройки. В последнее время появился новый сегмент вторички: вполне современные дома, введенные с начала 2000-х годов.

Учитывая неоднородность рынка, стоит оценивать каждый дом индивидуально. Легче всего с массовыми сериями: в разных городах они носили свои обозначения (И-700А, 1605-АМ в Москве, 600-я серия в Петербурге, получившая народное название «корабль»). Тем не менее все они имеют стандартные характеристики, их минусы и плюсы в целом известны специалистам. Постепенно самые старые серии панельных домов сносятся, и на их месте строится новое жилье — это нужно учитывать при приобретении квартиры. Необходимость реновации такого жилья вызвана как физическим износом конструкции зданий, так и их несоответствием современным представлениям о комфорте.

Также стоит внимательно подходить к домам дореволюционной постройки: в них часто встречаются деревянные перекрытия, отсутствуют инженерные коммуникации. Ликвидность таких квартир может отличаться кардинально в зависимости от конкретного случая. Например, если проведен капитальный ремонт с заменой перекрытий, то дом будет цениться намного выше. Поэтому приобретать жилье в зданиях до 1917 года постройки нужно со специалистом — строителем, инженером или опытным риелтором.

Представлен на рынке и довольно малочисленный сегмент домов 30-40-х годов прошлого века. Это еще не классические сталинки (вполне надежное и востребованное жилье), а их предшественники. В основном это трехэтажные дома с изношенным конструктивом, где не всегда есть ванные комнаты и кухни. Такой тип домов требует также серьезной оценки профильными специалистами.

В целом есть правило: нужно покупать наиболее новое жилье. Ветхие дома стоит рассматривать под микроскопом, так как они могут преподнести новому владельцу массу сюрпризов.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

С чего начать покупку вторичного жилья?

Отвечает сооснователь и генеральный директор проекта «Квадрим» Роман Дорфман:

В первую очередь нужно определиться с целью покупки. Будет ли это жилье на короткий срок с целью быстрой перепродажи или останется в семье. Все дома можно разделить на несколько типов. Первый тип — здания, построенные до 30-х годов ХХ века. Затем строились сталинские дома конца 30-х—начала 40-х годов (с деревянными перекрытиями, после середины 40-х до 50-х годов сталинские дома строились уже с монументальными перекрытиями). Третий тип домов — хрущевки, четвертый вариант — дома 70-80 годов (девятиэтажные кирпичные здания или брежневские кирпичные башни, а также девятиэтажные и тринадцатиэтажные панельные здания). Пятый вариант — строения точечной застройки 90-х—середины 2000-х. Эти дома также можно разделить на два типа: панельные дома (П-44Т) и точечные индивидуальные проекты. С 2002 года шло массовое строительство монолитной серии. 

Надо быть особенно аккуратными с домами времен революции. Необходимо сразу выяснить, была ли капитальная реконструкция, менялись ли деревянные перекрытия на плиты или монолитные перекрытия. Тогда эти дома еще можно рассмотреть. Деревянные же перекрытия несут дополнительные издержки и требуют повышенной квалификации от строителей, которые будут делать ремонт. Очень важно учитывать нагрузку, которую можно дать на деревянное перекрытие. Также следует заранее выяснить, что с электрическими мощностями в этих домах. В нашей практике был случай, когда сети в отдельную квартиру тянулись из общего щитка. Если говорить о стояках отопления и водоснабжения, они могут быть очень изношены.

В целом самое важное при выборе квартиры — учитывать свои потребности по планировке. Не стоит думать, что процесс перепланировки — простое дело. В большинстве панельных домов все стены несущие, а это значит, что без специального разрешения нельзя делать проемы. Если дом кирпичный, то часть внутренних перегородок может быть ненесущей, то есть их снос можно согласовать, но и тут есть ограничения. Например, если дом газифицирован, то кухня обязательно должна быть отделена плотной дверью от всех остальных помещений, что исключает законную возможность обустройства квартир-студий в большинстве хрущевок.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Какие есть «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке? | Законы и безопасность

Самый большой и глобальный риск, по мнению многих покупателей — остаться без денег и без квартиры. У страха глаза велики, он и подталкивает обратиться к риелтору. Не забываем, что на дворе XXI век, есть Интернет, полным-полно информации, как купить квартиру самому без посредников, причём пошагово всё расписано.

Схема покупки квартиры на вторичном рынке делится на две части: подбор самой квартиры, которая будет устраивать, и сделка. В этой статье хочу обратить внимание читателя на тонкости при выборе квартиры, поскольку сама прошла через покупку жилья для своей семьи.

Подбор квартиры, на мой взгляд, ещё важнее, чем сделка. Хотя некоторые больше боятся юридической стороны вопроса и передачи денег продавцу. Юридическая сторона вопроса сейчас упрощается в разы, если сделка проходит через нотариуса. А передача денег происходит через банковскую ячейку. Для тех, кто покупает квартиру в ипотеку, банк помогает оформить документы на кредит. Уильям Хэзлитт — один из классиков английской эссеистики Уильям Хэзлитт — один из классиков английской эссеистикиФото: Автопортрет, ru.wikipedia.org

Купить «кота в мешке» — вероятность намного меньше, чем купить жильё, в котором потом нельзя будет жить или опасно для жизни, или оно потребует серьёзных вложений. Как сказал Уильям Хэзлитт: «Свой новый дом на первый год отдай врагу, на второй — другу, а на третий въезжай в него сам».

Чтобы выбрать подходящее жильё на вторичном рынке, зачастую требуется несколько месяцев, минимум полгода. А некоторые покупают тогда, когда уже столько вариантов просмотрят, что просто морально устанут и выбирают из «двух зол меньшее».

Рассмотрим, какие есть подводные камни при выборе квартиры на рынке вторичного жилья. Обратите внимание, некоторые из них могут показаться очевидны, а другие — нет.

В квартире может быть кто-то прописан, кого потом нельзя выписать. Если квартира была приватизирована и в ней проживал человек, который отказался от приватизации, то он имеет право пожизненного проживания и его нельзя выписать даже по суду.

В квартире прописаны дети. Могут быть осложнения в процессе покупки из-за опеки, если вдруг будут нарушены права несовершеннолетних.

Нехорошие соседи. По соседству могут проживать наркоманы, алкоголики и вообще всякие асоциальные типы. Даже если вы узнали, что в подъезде много квартир, которые люди снимают, это тоже не очень хорошо, поскольку там наблюдается текучка арендаторов и в подъезде будет проходной двор.

«Засада» может быть, если рядом с подъездом лавочка и окна выходят на эту сторону, или недалеко есть детская площадка, как у меня, например. Если квартира ниже 5 этажа, то все соседские пересуды или пьяные возгласы забулдыг с детской площадки среди ночи будут отлично слышны у вас дома, словно всё происходит в соседней комнате.

Тёмное прошлое квартиры. История квартиры имеет особую важность. Обязательно нужна расширенная выписка по квартире, где прописано, кто откуда прибыл, куда выбыл. Не лишним будет запросить расширенную выписку из Росреестра о переходе прав собственности.

Следует насторожиться, если переход права собственности происходил более 2 раз за 10 лет. Это может говорить о том, что по «нехорошей» квартире что-то выяснил нынешний собственник и пытается от неё избавиться поскорее. Надеяться на то, что срок искровой давности по сделкам с недвижимостью три года, не стоит, поскольку:

наряду с общим сроком, для отдельных видов требований могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или, наоборот, более длительные (ст. 197 ГК РФ).

Незаконченный или свежий ремонт. Следует насторожиться если при осмотре квартиры обнаруживается чистенькие обои, покрашенный санузел и побеленный потолок, равно как и оштукатуренные стены и полусорванный линолеум на кухне. Хозяин квартиры что-то хочет скрыть. Это могут быть плесень, грибок на стенах, конструктивные дефекты жилья, наличие тараканов, блох, клопов и даже мышей. Эта квартира может быть сырой и холодной. Поэтому рекомендуется выбирать жильё зимой или ранней весной, чтобы проверить, насколько сухо и тепло в доме.

Когда мы с мужем выбирали жильё, то на одном из просмотров в продаваемой квартире в одной комнате возле радиатора отопления была вода и он был совсем холодный, окно было завешено одеялом и полы были ледяные. Мы спросили: «Работает ли батарея в этой комнате и что за вода на полу?» Хозяйка ответила: «Что у неё взорвалась банка и квартира очень тёплая». Как вам такой ответ? Думаю, что летом они эту квартиру точно продадут. Какие есть «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке? Фото: Depositphotos

Поблизости проходит высоковольтная ЛЭП. Вторичная недвижимость времен советской застройки проходила без учёта магнитной составляющей высоковольтной линии. Вред от высоковольток, располагающихся рядом с домами, до сих пор не доказан. Ведь если во всеуслышание заявить, что опасно для здоровья жить в квартире, где высоковольтная ЛЭП в зоне прямой видимости с балкона, то куда переселять людей. Поэтому советую покупателю самому походить по району, вблизи жилья, которое планируется приобретать, без риелторов (им надо быстрее сделку провести и комиссию получить), чтобы выяснить, есть ли какие высоковольтные ЛЭП и трансформаторные будки вблизи дома.

Качество самого жилья. Важно знать, что из какого бы материала не был сделан дом, надо обязательно обратить внимание на год его постройки и серию. Поскольку каждая серия имеет свои минусы и плюсы. Ведь бывают дома из силикатного кирпича, в которых холодно, и панельки, в которых «сифонит». Звукоизоляция, а точнее, если это старое советское жильё, кроме сталинок (в некоторых есть деревянные перекрытия, такой дом либо гнилой, либо может сгореть очень быстро при пожаре), бывает тоже разной в пределах: совсем плохо, очень плохо, просто плохо.

На случай покупки жилья на вторичном рынке не мешало бы запастись профессиональным дозиметром. Ведь кто знает, что там подмешали в бетонный раствор 50, а то и 60 лет назад. Прежде чем въехать во вторичное жильё, обязательно следует сделать хотя бы косметический ремонт или провести профессиональную дезинфекцию. В противном случае, такой риск ничем не оправдан, неизвестно же, чем болели предыдущие жильцы и не разбили ли они ртутный градусник в этом доме.

Даже при самом тщательном и кропотливом выборе квартиры на вторичном рынке обо всех её минусах можно узнать, только начав в ней жить. Главное, чтобы минорная составляющая не превысила положительных впечатлений от приобретённого жилья.Фото: Depositphotos

Что еще почитать по теме?

Покупка квартиры: что лучше — вторичный или первичный рынок жилья?Как проверить юридическую чистоту сделки по покупке квартиры?Как избежать ловушек при покупке квартиры?

shkolazhizni.ru

Какие квартиры наиболее ликвидные

Секрет ликвидности квартир

Рынок недвижимости всегда считался перспективным и прибыльным, вне зависимости от экономической ситуации в стране. Это связано с тем, что большинство людей считает покупку квартиры лучшим вложением своих капиталов. Ведь недвижимость редко падает в цене, при этом наблюдается ежегодный рост стоимости квадратных метров.

Однако на рынке недвижимости наблюдается интересная тенденция: одни квартиры продаются практически мгновенно, другие не пользуются спросом вообще. Секрет ликвидности квартир – это своеобразная формула, где каждый нюанс может сыграть решающую роль. Обратите внимание на квартиры в Набережных Челнах, по ссылке chelny.etagi.com/realty прямо сейчас посмотрите цены и доступные варианты.

Какое жильё сложно продать

Рассматривая вопрос востребованности жилья на рынке, можно пойти от обратного, и выделить квартиры, которые упорно не желают продаваться. Такая недвижимость считается неликвидной. Под это определение попадает следующая жилплощадь:

Крайние этажи многоквартирных домов. Сюда относится первый и последний этажи здания, не пользуются спросом и угловые квартиры.
Объекты недвижимости, которые расположены вблизи оживлённых магистралей, аэропортов, железнодорожных путей.
Неудачно расположенные дома. По прихоти архитекторов, иногда жилые здания буквально смотрят в окна друг другу.
Несоответствие уровня жилья с территориальным расположением. Например, элитная недвижимость находится в не обустроенном районе.
Такие квартиры являются головной болью риелторов и могут продаваться годами. Чтобы сделать жильё ликвидным, продавцам приходится сбрасывать цену до минимальных значений, иначе продать квартиру не получится.
Обратите внимание, что не только низкая стоимость делает квадратные метры продаваемыми. Существуют определённые критерии, которые нужно рассмотреть более детально.

Расположение

Ключевым фактором, определяющим ликвидность жилья, является месторасположение здания. В первую очередь, покупатели оценивают удалённость недвижимости от остановок общественного транспорта, станций метро и транспортных развязок. Высоко ценится и развитая инфраструктура района. В частности, в непосредственной близости должны располагаться школы, больницы, детские сады и магазины. Может сыграть роль и расположение недвижимости на карте города.

В последнее время, выше ценится жильё, которое расположено далеко от центра, так называемые «спальные районы». Плюс к ликвидности недвижимости прибавляет экологическое состояние района. Не секрет, что лучше продаются квартиры, окна которых выходят на лесопарковые зоны, нежели чем дома, расположенные в непосредственной близости от промышленных предприятий.

Техническое состояние

Квартиры хорошо продаются в домах, которые построены по современным технологиям, подъезды благоустроены, имеется парковка, инженерные коммуникации находятся в технически исправном состоянии. Этим критериям соответствуют новостройки, которые неплохо расходятся на рынке недвижимости. Однако не стоит сбрасывать со счетов и вторичное жильё.

Если «хрущёвки» и «брежневки» находятся в приличном состоянии, они разлетаются как «горячие пирожки». Здесь секрет ликвидности прост: стоимость вторичного жилья намного ниже новостроек. Кроме того, существует вероятность, что вторичное жильё пойдёт на снос, и жильцы получат более благоустроенную квартиру бесплатно.

Характеристики жилплощади

Определяется ликвидность и техническим состоянием самого жилья. Здесь учитываются такие факторы:

Общая и жилая площадь.
Этажность.
Число комнат.
Тип санузла: совмещённый или раздельный.
Метраж кухни и прихожей.
Расположение комнат.
Ремонт.
Наличие в квартире балкона или лоджии.

Обратите внимание, что это далеко не полный перечень. Потенциального покупателя может отпугнуть любая мелочь: шумные соседи или вид из окна. Кроме того, люди предпочитают приобретать квартиры с косметическим ремонтом или вообще без отделки. Здесь стоит учитывать фактор, что новые жильцы будут переделывать помещения «под себя», поэтому не будут переплачивать за сделанный евроремонт.

Считается, что лучше всего продаются однокомнатные квартиры, или жильё с большой площадью. Это не всегда так. Большинство покупателей привыкли к стандартной планировке и метражу. Поэтому однушка, площадью 60 м2, будет продаваться намного дольше, чем двухкомнатная «хрущёвка» аналогичной площади.

Учтите, что покупка ликвидной квартиры является идеальным вложением капитала. Такая недвижимость стабильно прибавляет в цене, и может принести своему владельцу неплохие дивиденды при продаже через несколько лет.