|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Вопросы и ответы для первичного рынка. Квартира без агента пошаговая инструкцияВопросы и ответы для первичного рынка недвижимости
Вопрос: Я собираюсь покупать квартиру, и выбираю, что лучше купить – вторичку или новостройку. Какое основное преимущество покупки квартиры на первичном рынке?
Вопрос: Я покупаю квартиру в новостройке, которая уже построена. Застройщик предлагает мне Договор долевого участия, по которому я получаю «право требования» на квартиру. Почему в построенном доме я не могу получить право собственности? И что из себя представляет это «право требования» на квартиру?
Вопрос: Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Как правильно выбрать Застройщика, как определить его надежность и добросовестность. чтобы снизить риски вложений в строительство?
Вопрос: Я подписал со строительной компанией Договор долевого участия. Как его теперь зарегистрировать, что для этого нужно, и могу ли я сделать это самостоятельно?
Вопрос: Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?
Вопрос: Я покупаю себе новое жилье, и хочу знать, как получать налоговый вычет в этом случае? Как я могу вернуть НДФЛ из бюджета, если потрачусь на покупку квартиры? Каков здесь порядок действий, и какие документы мне понадобятся для возврата НДФЛ?
Вопрос: Я купил квартиру на себя и своего ребенка. Можно ли получить налоговый вычет за детей? И как оформить возврат НДФЛ, при покупке квартиры только на ребенка?
Вопрос: Если Договор долевого участия (ДДУ) был заключен до вступления в брак, а собственность на купленную квартиру оформлена уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов? Или нет?
Вопрос: Я хочу продать свою квартиру в новостройке. Как это сделать? Дом только что сдан, но право собственности еще не оформлялось.
Вопрос: Я купил квартиру в ипотеку. Могу ли я ее продать, если кредит еще не выплачен, и квартира находится в залоге у банка? Как это сделать?
Вопрос: Я хочу купить квартиру своему ребенку. Ребенок несовершеннолетний. Можно ли оформить покупку квартиры только на него, и как правильно это сделать?
Вопрос: Всем известно, что должен делать Застройщик при продаже квартир в новостройке по Договору долевого участия в строительстве. А какую реальную ответственность несет Застройщик, если он не выполнит условия этого договора?
Вопрос: В чем особенность получения имущественного налогового вычета при покупке квартиры пенсионером? Зависит ли это от того, работает он или нет? В каком случае пенсионер может вернуть себе подоходный налог?
Вопрос: Что такое эскроу счет, на который должен вносить деньги дольщик, когда покупает квартиру у Застройщика? Как этот счет защищает вложения дольщика, и как работает этот механизм?
Вопрос: Застройщик задерживает сдачу дома по ДДУ, и предлагает мне подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи. Что мне делать? Стоит ли подписывать это соглашение? И что будет, если я его не подпишу?
Вопрос: Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?
Вопрос: Я вложился в покупку квартиры в строящемся доме и заключил договор ДДУ с Застройщиком. Дом еще не сдан. Могу ли я расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть свои деньги? Какие для этого нужны основания, и каков порядок действий?
Вопрос: Я собираюсь покупать жилье в Москве. Помимо обычных квартир, здесь предлагают и другой вид жилья – апартаменты. В чем разница между апартаментами и квартирой? Что лучше и выгоднее для проживания?
Вопрос: Можно ли получить налоговый вычет (возврат подоходного налога) за покупку апартаментов? Ведь официально это не квартира, а нежилое помещение?
Вопрос: Я купил квартиру в строящемся доме. Дом не достроен. Застройщик признан банкротом. Что делать дольщикам в этом случае? Как получить свои квартиры или вернуть деньги?
…Раздел постепенно дополняется новыми вопросами и ответами. Кроме того, всегда можно воспользоваться ПОИСКОМ ПО САЙТУ. kvartira-bez-agenta.ru Подписание Акта приема-передачи при покупке квартиры …Идем дальше. Теперь нам (Покупателю) осталось сделать последний шаг в приобретении квартиры на вторичном рынке.
Регистрация сделки (точнее – регистрация перехода права) обеспечила нам передачу права собственности на квартиру, другими словами – квартира нам передана юридически. Физическая же передача квартиры происходит путем передачи ключей от квартиры и подписания сторонами Передаточного акта.
Передаточный акт или Акт приема-передачи при покупке квартиры, призван зафиксировать факт исполнения обязательств сторон по договору купли-продажи. Несмотря на то, что Передаточный акт регламентирован законом, он составляется в произвольной форме, в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), подписывается обеими сторонами, и нигде не регистрируется (хотя в некоторых регионах местные УФРС могут потребовать подписанный Акт для регистрации перехода права по сделке).
Ввиду простой письменной формы Акта и отсутствия регистрации, некоторые ошибочно считают его «несерьезным документом». Однако, здесь есть нюанс – при утере, например, Договора купли-продажи квартиры, его можно без труда восстановить из архива Росреестра, а при утере Передаточного акта придется искать и уговаривать прежнего хозяина квартиры.
По закону, до момента подписания Передаточного акта за квартиру отвечает Продавец, а с момента подписания – уже Покупатель. Поэтому Продавец заинтересован поскорее снять с себя эту ответственность. Нам же, напротив, здесь торопиться не стоит, и подписание Акта приема-передачи лучше проводить на самой последней фазе покупки квартиры.
Кроме того, в случае оспаривания сделки, грамотно составленный и подписанный Акт приема-передачи квартиры будет иметь значение в суде. Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной – смотри по ссылке в Глоссарии.
Как правило, Передаточный акт подписывают после окончания регистрации сделки. В условиях Договора купли-продажи квартиры мы указывали срок ее физического освобождения. В этот день мы встречаемся с Продавцом в его, теперь уже бывшей, квартире, и проверяем общее состояние помещений, окон, дверей, электрики и сантехники на данный момент, а также других элементов, если о них договаривались (например, встроенной мебели и бытовой техники).
При подписании Акта приема-передачи квартиры происходит передача ключей и коммунальных квитанций, из которых видно, что оплата коммунальных услуг до сего дня произведена полностью, и задолженности не имеется. Хотя отсутствие коммунальных задолженностей мы проверяли еще перед подписанием Договора купли-продажи квартиры, но с тех пор прошло некоторое время, и мы проверяем это еще раз.
Рекомендуется после подписания Передаточного акта не затягивать с переоформлением на себя финансово-лицевого счета (в местном РЭУ / ЕИРЦ / МФЦ), заключить договор с энергосбытовой компанией, а также переоформить на себя номер стационарного телефона на телефонном узле.
На практике подписание Акта приема-передачи при покупке квартиры происходит уже после получения Продавцом денег за нее. Тогда в самом Акте будет обоснованным и логичным вставить отдельным пунктом не только подтверждение фактической передачи квартиры Покупателю, но и подтверждение фактически полученных денег Продавцом.
Таким образом, подписи на Акте свидетельствуют о взаимном исполнении условий по договору купли-продажи, закрывая тем самым взаимные обязательства сторон по сделке. Акт передачи квартиры может завершаться фразой, наподобие этой: «Стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, взаимных претензий, в т.ч. финансовых, друг к другу не имеют». Образец Акта приема-передачи квартиры (Передаточного акта) можно скачать здесь.
А что, если претензии к состоянию квартиры у нас есть?
Тогда мы все равно можем подписать Акт приема-передачи, но вносим в него список обнаруженных дефектов, с припиской «считать действительным после устранения указанных претензий». Если Продавец отказывается добровольно их устранять, то у нас есть право обратиться в суд. Ведь согласно закону, «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи <…> не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».
В дополнение к Передаточному акту важной защитой Покупателю также служит расписка Продавца о получении денег за квартиру. В этой расписке (подробнее о ней – по ссылке) Продавец в произвольной форме подтверждает получение полной суммы за проданную квартиру, и указывает эту сумму цифрами и прописью. Даже если фактическое получение денег Продавцом подтверждается в Передаточном акте, эта расписка для Покупателя точно лишней не будет.
Такая расписка закрывает риск возможных претензий со стороны Продавца в обмане, в недополучении денег за квартиру, в якобы невыплаченной сумме Покупателем и т.п. В судебной практике встречались случаи, когда суд расторгал сделку купли-продажи квартиры, если Покупатель не мог подтвердить факт уплаты полной суммы по договору. Поэтому об этой расписке с Продавцом нам надо договариваться еще на этапе закладки денег в ячейку (см. соответствующий шаг ), и лучше подготовить шаблон расписки заранее.
Вообще, хорошее правило для всех видов сделок – всегда хранить ВСЕ документы по сделке, включая справки, договоры, расписки, разрешения, и даже договор аренды ячейки банка и допсоглашение к нему. Чем больше своих слов и действий мы сможете подтвердить документами, тем безопаснее для нас будут последствия сделки.
И не забывайте, закон учитывает интересы добросовестного приобретателя!
Радуемся новой квартире, и принимаем заслуженные поздравления!
 kvartira-bez-agenta.ru Приобретение, покупка жилья на первичном рынке – как это происходит Основное преимущество приобретения жилья на первичном рынке – это цена. Бывает, конечно, что стимулом здесь служит и особое расположение, и уникальный дизайн-проект дома, заявленный Застройщиком. Но чаще, особенно при массовой застройке жилых микрорайонов, основной стимул для выбора «первички» – это все-таки цена.
Цена на «первичке» ниже, чем на аналогичную квартиру на «вторичке» потому, что на момент сделки этой квартиры еще нет. Либо она уже есть, дом построен, но еще не сдан (в этом случае цена уже будет близка к цене «вторички»). В большинстве случаев Покупатель все же платит деньги за то, чего еще нет в природе, т.е. фактически «покупает воздух», платит за обещания Застройщика. Именно этот риск и компенсируется Покупателю дисконтом в цене.
Вообще, при покупке жилья на первичном рынке, по сравнению со «вторичкой», сталкиваешься с совершенно другими типами рисков. Их здесь гораздо меньше, чем на «вторичке», но они своеобразные, и бывают четырех типов:
Рассмотрим эти риски покупки новостроек по порядку.
Риск долгостроя или недостроя – это основной и самый главный риск при покупке новостройки. Именно из-за него появляются т.н. «обманутые дольщики». Это вероятность того, что Девелопер не осилит финансирование стройки полностью (например, в случае падения текущих продаж квартир, или в случае изменения курса рубля), а также вероятность того, что девелопер не в состоянии решить многочисленные административные вопросы (получение различных согласований и разрешений, в т.ч. на ввод дома в эксплуатацию). Очевидно, что у крупных Девелоперов такой риск ниже. Кризис 2008 года это подтвердил: многие мелкие игроки вылетели с девелоперского рынка. Участие государства в этой проблеме (принятие 214-ФЗ и периодические поправки к нему), а также создание строительных СРО, постепенно снижают этот вид риска.
Технологический риск – это вероятность того, что в процессе стройки могут быть допущены технические ошибки и недоделки. Некачественная работа строителей, обычно, видна не сразу, но проявляется через некоторое время, когда начинаешь жить в квартире. Например, промерзает стена зимой, протекает крыша на последнем этаже, или подтекают межпанельные швы в панельном доме. От халтурной работы, к сожалению, не застрахован никто, и такое случается. Поэтому ориентироваться приходится на личное наблюдение за процессом строительства, советы специалистов-строителей и отзывы покупателей квартир у этого Девелопера в уже построенных и сданных домах.
Риск несоответствия ожиданиям говорит сам за себя. Ведь покупаем мы то, чего в природе еще нет, но должно скоро быть. А каким именно оно должно быть, каждый может представлять по-своему. В рекламе проекта все выглядит блестяще, на деле же картина может оказаться не такая радужная. Конечно, основные параметры дома и квартиры Застройщик представляет Покупателю (на основе проектной документации), но в «мелочах» бывают неувязки. Звукоизоляция, например, может оказаться гораздо хуже ожидаемой. Из окон зимой может заметно поддувать. Напор воды может оказаться очень слабый. Горячая вода в кране может оказаться чуть теплой. Даже общая площадь готовой квартиры (по обмерам БТИ) не всегда совпадает с проектной. В обжитой «вторичке» все это видно сразу, при осмотре квартиры. Кроме того, подобные «мелочи» могут выражаться и в окружающей дом инфраструктуре, которая также может не оправдать ожиданий Покупателя. Хочешь-не-хочешь, а такой риск Покупателям новостроек приходится принимать и полагаться только на имидж и порядочность Девелопера.
Риск «двойных продаж» – это вероятность того, что в процессе стройки одна и та же квартира может быть продана двум, а то и трем Покупателям одновременно. Такое случается, обычно, не из злого умысла Девелопера, а по недоразумению, халатности и несогласованности действий соинвесторов проекта, каждый из которых может продавать kvartira-bez-agenta.ru Вопросы и ответы для вторичного рынка недвижимостиОтветы на некоторые вопросы по сделкам купли-продажи квартир на «вторичке» можно найти здесь, или воспользоваться ПОИСКОМ ПО САЙТУ.
Вопрос: Я продаю квартиру. Нужно ли мне получать кадастровый паспорт для продажи квартиры, для регистрации перехода права собственности?
Вопрос: За продажу своей квартиры я хочу получить деньги наличными. Какие варианты безопасных расчетов наличными за квартиру существуют на рынке недвижимости?
Вопрос: Я покупаю квартиру. Нужно ли заверять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса? Какой в этом смысл, и можно ли обойтись без нотариуса в сделке купли-продажи?
Вопрос: Я купил квартиру с прописанными в ней жильцами. Они обещали выписаться после сделки, но потом стали уклоняться от ответа, и выписываться не торопятся. Что делать в таком случае?
Вопрос: Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную в свое время с привлечением средств материнского капитала? И как узнать, был ли использован материнский капитал для покупки этой квартиры?
Вопрос: Мне 60 лет, и я хочу «отписать» свою квартиру хорошему человеку. Как мне лучше это сделать – через дарение или через завещание? Что выгоднее и почему?
Вопрос: Я покупаю себе новое жилье, и хочу знать, как получать налоговый вычет в этом случае? Как я могу вернуть НДФЛ из бюджета, если потрачусь на покупку квартиры? Каков здесь порядок действий, и какие документы мне понадобятся для возврата НДФЛ?
Вопрос: Я купил квартиру на себя и своего ребенка. Можно ли получить налоговый вычет за детей? И как оформить возврат НДФЛ, при покупке квартиры только на ребенка?
Вопрос: Я покупаю квартиру, хозяин которой не может расплатиться по долгам за коммунальные услуги. Как мне поступить? И что делать, если я уже купил квартиру с коммунальными долгами?
Вопрос: Я хочу купить квартиру своему ребенку. Ребенок несовершеннолетний. Можно ли оформить покупку квартиры только на него, и как правильно это сделать?
Вопрос: В чем особенность получения имущественного налогового вычета при покупке квартиры пенсионером? Зависит ли это от того, работает он или нет? В каком случае пенсионер может вернуть себе подоходный налог?
Вопрос: Я хочу разменять свою квартиру на две поменьше. Собираюсь сделать это через продажу своей и одновременную покупку двух других квартир. Такие сделки называют альтернативными. Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий?
Вопрос: Я участвую в альтернативной сделке купли-продажи квартиры, и у нас выстраивается цепочка из нескольких участников. Как происходят денежные расчеты через банковскую ячейку в таких сделках? Какие условия доступа к ячейке нужно указывать?
Вопрос: В каких случаях Росреестр может приостановить регистрацию права (или перехода права) собственности на недвижимость? Когда могут отказать в регистрации? Чем это грозит участникам сделок купли-продажи квартир?
Вопрос: Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?
Вопрос: Я собираюсь покупать жилье в Москве. Помимо обычных квартир, здесь предлагают и другой вид жилья – апартаменты. В чем разница между апартаментами и квартирой? Что лучше и выгоднее для проживания?
Вопрос: Можно ли получить налоговый вычет (возврат подоходного налога) за покупку апартаментов? Ведь официально это не квартира, а нежилое помещение?
Вопрос: Я купил квартиру в ипотеку. Могу ли я ее продать, если кредит еще не выплачен, и квартира находится в залоге у банка? Как это сделать?
Вопрос: Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?
Вопрос: Я получил квартиру по наследству, и хочу ее продать. Какие налоги мне нужно платить в этом случае?
Вопрос: Я покупаю квартиру, которая была прежде получена Продавцом по наследству. Какие здесь риски для меня, и как от них защититься?
Вопрос; Я хочу купить квартиру вместе с обстановкой, мебелью и бытовой техникой, которая там находится. Продавец согласен включить это в стоимость квартиры. Как правильно оформить такую сделку купли-продажи?
Вопрос: При покупке квартиры я внес Продавцу предоплату. Пока готовили документы для сделки, ситуация изменилась и я передумал покупать. Можно ли вернуть задаток (аванс) за квартиру? И если можно, то как?
…Раздел постепенно дополняется новыми вопросами и ответами. Кроме того, всегда можно воспользоваться ПОИСКОМ ПО САЙТУ. kvartira-bez-agenta.ru Договор на покупку квартиры в новостройке – какой договор заключать с Застройщиком? …Идем дальше. С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора лучше заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!
Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш риск участия в проекте и возможности контроля Девелопера в процессе стройки.
Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или нет. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.
Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году. Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан. Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.
Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить всем дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.
Что же нам нужно знать для покупки квартиры в новостройке? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.
Договоры покупки квартиры в новостройке
В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:
Подробнее об этих схемах покупки новостройки (какие из них – «белые», а какие – «серые»?) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.
Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом. Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ. И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.
♦ ♦
Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ.
Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины. Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214. Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.
Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:
Какой договор заключать с Застройщиком?
Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ). В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования. Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ. Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.
На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора. Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать). Если же Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.
Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге «Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.
Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание? Об этом – на следующем шаге. kvartira-bez-agenta.ru
|
В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке? 
– продолжение: 
На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы - ЗДЕСЬ.
Итак, последнее ритуальное действие завершено, и квартира перешла в полное наше пользование, владение и распоряжение. Мы теперь – собственники. 
– продолжение: 
– продолжение: 
На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или ПДКП, и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы. Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя. 
Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора. 
