Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке в 2018 год. Покупка квартиры в ипотеке

Покупка ипотечной квартиры в 2018 году: пошаговая инструкция

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, как купить квартиру, которая находится в ипотеке. Собственное отдельное комфортное жилище всегда было самой большой мечтой человека. Цена недвижимости определяет уровень ее доступности для наших соотечественников. Это и вынуждает покупателей разыскивать тот жилой фонд, который по определенным показателям и является более приемлемым приобретением. Многоаспектный вариант — покупка ипотечной квартиры предполагает значительно более низкую цену, возможность оплаты приобретения частями, а также иные нестандартные подходы. В большинстве случаев это приобретение квартир с использованием средств финансовых организаций.

Особенности рынка недвижимости

Приобретение собственной крыши над головой в тот или иной промежуток времени становится актуальным буквально для каждого. Это связано с тем, что отдельная квартира или дом, как в материальном, так и в психологическом плане обеспечивает материальную стабильность и определенный статус владельца и его близких. На сегодняшний день самостоятельное приобретение жилья остается серьезной проблемой, так как основная масса населения не обладает столь масштабными доходами. Решение, как купить ипотечную квартиру, становится наиболее актуальным выходом из ситуации по следующим показателям:

• Даже на начальных этапах строительства новое жилье отличается высокой рыночной стоимостью, а к моменту пуска в эксплуатацию цены 1 квадратного метра становится просто заоблачными;
• Низкие показатели среднего уровня заработной платы населения по стране, нестабильность рынка труда, возможность в долгосрочном периоде потери рабочего места, а, следовательно – легального постоянного дохода;

Цена в данном случае определяет все. Тем более что многочисленные экономические кризисы, которые в последние десятилетия стали достаточно частыми, не позволяют обзавестись современным и комфортабельным жильем за небольшой отрезок времени.

Для решения этих проблем на сегодня наиболее приемлемый вариант — купить квартиру с обременением. В современном правовом поле этот процесс рассматривается в виде процедуры привлечения банковских средств для приобретения недвижимости. Согласно с договорными условиями получатель ипотеки, являющийся заемщиком, берет на себя обязательство по выплате определенной суммы каждый месяц в течение определенного отрезка времени. В основном это более десяти – пятнадцати лет.

Главной особенностью ипотечных взаимоотношений между заимодавцем и заемщиком является то, что до полного погашения долга перед финансовым учреждением, владельцем жилья остается банк. Длительность договора, различные колебания материальной стабильности, иные объективные и субъективные причины, которые могут возникнуть за 10-15 лет могут привести к тому, что держатель ипотеки становится неплатежеспособным.

В течение этого периода также заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья для решения собственных финансовых проблем. Наиболее распространенный вариант выхода из создавшегося кризиса неплатежей – реализация жилья, находящегося в ипотеке.

Несмотря на сложность этой процедуры в правовом поле, она становится все более распространенной. В связи с этим следует как можно внимательнее изучить комплекс достоинств и недостатков.

Риски продавца и покупателя

Приоритетом в глазах потенциального покупателя обремененной квартиры является низкая стоимость. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене. Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно. Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.

• Наиболее весомым риском для покупателя и продавца является предложение приобретения квартиры, на что банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре. Купленная квартира не переходит новому владельцу. Сделка представляется незаконной, покупатель теряет деньги.
• Значительную опасность представляет достаточная протяженность процедуры во времени. В процессе оформления, а также на этапе, когда покупатель вносит аванс, заемщик может изыскать необходимую сумму для уплаты своего долга банку. Заручившись поддержкой профессионального адвоката, заемщик останавливает процедуру и не возвращает авансированные средства. Избежать подобных убытков позволяет внесение денег посредством ячейки банка.
• Не менее рискованным шагом юристы считают приобретение квартиры с оплатой остатка долга. Если выплата позволяет признать договор ипотеки выполненным, заемщик становится владельцем квартиры. Следующим этапом может стать его отказ от заключения последующего соглашения о покупке квартиры или дома, находящиеся в ипотеке. Минимизировать подобный риск позволяет процедура подписания предварительного Договора купли и продажи, где указаны все условия и обязанности покупателя.

Варианты покупки

На сегодня в правовом поле рассматривается три основных варианта приобретения недвижимости, находящейся в ипотеке. У каждого из них есть свои позитивные и негативные моменты, особенности и приоритеты, которые позволяют найти и выбрать тот или иной вариант. Но предварительно стоит х изучить особенности процедуры.

Наличные

Приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.

Процедура покупки за наличные проводится следующим путем:

1. Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
2. После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
3. Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

Процедура прямого и повторного кредитования в том же банке

Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке.

Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у Газпромбанка, например, по ипотеке, то вам следует обратиться в Газпромбанк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе.

После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.

Ипотека в другом банке

Если у вас есть ипотечное решение, и вы нашли ипотечный вариант недвижимости, то не стоит переживать. Вариант как провести такую сделку есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. Тут есть несколько вариантов:

1. Найти деньги самостоятельно.
2. Занять деньги в долг. Рекомендуем этот сервис.
3. Получить займ от агентства недвижимости.

После того как деньги найдены, нужно погасить задолженность продавца перед банком, снять обременение и оформить ипотеку уже на жилье без ипотеки по стандартной процедуре.

Важно понимать, что риски тут такие же, как и в варианте с оплатой наличными – клиент после гашения ипотеки может просто отказаться от сделки, и вы потеряете аванс.

Пошаговая инструкция по оформлению

Если вы решили купить квартиру, находящуюся в ипотеке, то мы подготовили для вас алгоритм действий по оформлению.  Как пример, мы использовали вариант покупки ипотечной квартиры через ипотеку.

1. Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
2. Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта. При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.
3. Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др. смотрите наш пост «Документы для ипотеки».
4. Получение решение в нескольких банках.
5. Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами. О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
6. Снятие обременение с квартиры в юстиции.
7. Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).
8. Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
9. Подписание кредитной документации и страховки.
10. Регистрация сделки в Росреестре.
11. Перечисление кредитных средств продавцу.

Стоит ли покупать ипотечную квартиру

Приоритетами подобной сделки являются значительно более низкие цены на недвижимость по сравнению с рыночной стоимостью, а также пребывание квартиры в качестве залога является гарантией банка во всех юридических вопросах.

Негативная сторона вопроса:

1. Обременение квартиры является плохой репутацией для потенциального покупателя;
2. Длительное и сложное оформление сделки;
3. Приобретая ипотеку, любые требования кредитора следует неукоснительно выполнять. При нарушении правил возможно расторжение договора.

Покупка квартиры находящейся в ипотеке сопряжена с определенным риском. Чтобы вас не постигли различные неприятности в процессе покупки, следует точно изучить все особенности и выяснить вопросы. Согласование процедуры с банком, консультация с квалифицированным правоведом, выписка из Российского Реестра позволит обойти все подводные камни, удачно и безопасно приобрести жилье. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу, он поможет вам разобраться во всех тонкостях сделки.

Ждем ваших вопросов в комментариях. Просьба оценить статью и подписаться на новости проекта.

Также вам будет интересно узнать про то, какая квартира подходит под ипотеку.

ipotekaved.ru

Покупка квартиры с обременением по ипотеке в 2018 году

Если вы собираетесь купить квартиру с обременением по ипотеке, то стоит знать, что придется придерживаться особого порядка.

Есть определенные особенности такой сделки. Но на что же обращать внимание, куда идти и как действовать в 2018 году?

Не возникнет никаких неприятностей только в том случае, если покупателя уведомили о том, что жилье приобретено по ипотеке, и он знает все особенности подобной сделки.

Общие моменты

Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.

И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:

Что нужно знать

Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.

Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.

После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.

При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.

Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.

Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи.

Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение.

Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.

Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.

Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:

• владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
• покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
• банк, который является кредитором;

Какие бывают виды

Виды обременений:

Нормативное регулирование

При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.

Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.

Покупка квартиры с обременением в ипотеку

Чтобы сделка состоялась, нужно будет отправиться в такие инстанции:

• в отделение Росреестра;
• в банковское учреждение;
• в домоуправление;
• в нотариальную контору.

Каковы риски для покупателя

Недостатки сделки:

Есть и такие риски:

Если есть неблагоприятные обстоятельства, сделка может не совершиться. В результате покупатель рискует потерять свои деньги, и еще будет должен по своим обязательствам перед финансовой организацией.

Иногда продавец отказывается продавать квартиру после того, как покупатель внесет задаток и снимет обременение.

А после погашения долга по кредиту банк не будет возвращать средства. Есть риски и того, что будет потеряно внесенные задатки в результате смерти продавца.

Чтобы минимизировать такие риски, стороны сделки должны составить предварительный договор купли-продажи.

Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму.

Основные условия сделки

Квартира может быть куплена 2 способами:

• без привлечения заемной денежной суммы;
• с оформлением ипотечного кредита на приобретение.

Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение.

Схема действия такова:

Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.

Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, сделка купли-продажи будет совершаться по стандартной схеме.

Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку. Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе.

Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.

Если должник погасил сумму, которая не достигает половины стоимости, то разрешение вряд ли удастся получить.

Выход — покупатель получает кредит в банке-залогодателе (не в ином финансовом учреждении). Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.

Обязательно обращайте внимание на такие моменты:

Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.

Снятие обременения

Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение. Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.

Для подтверждения оплаты необходимой суммы подаются справки в Росреестр, где вносят записи в ЕГРП. Погашение задолженности возможно за счет средств продавца или покупателя.

Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.

Когда долг будет погашен, продавец должен предъявить новый образец выписки из ЕГРП в установленные сроки.

В документе должна стоить отметка «Обременение отсутствует». Только после этого можно заключать основное соглашение о покупке квартиры.

Снятие обременений может осуществляться и в судебном порядке, после чего все изменения отражают в базе данных Росреестра в течение 3 дней.

Если обременение будет снимать покупатель, нужны такие справки:

В регистрационную палату должны явиться все участники сделки купли-продажи. В отдельных ситуациях необходимо присутствовать и сотруднику финансового учреждения.

Снятия обременения не достаточно. Нужно еще и подать запрос для получения свидетельства, в котором будет указано, что вы являетесь собственником.

Порядок заключения сделки

Купить ипотечную квартиру можно:

В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.

Процесс покупки недвижимости у банка такой:

1. Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
2. Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
3. Заключают договор о покупке.
4. Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.

Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:

1. Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
2. Выплатите оставшийся долг продавцу.
3. Продавцом вносится сумма задолженности.
4. Получите в банке справку об отсутствии обременения.
5. Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
6. После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.

В Сбербанке

Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта. Но для совершения сделки стоит получить согласие банка.

Заемщик должен обратиться к специалисту для выяснения условий, который необходимо выполнить.

При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения.

Видео: покупка и продажа ипотечных квартирКстати на портале Сбербанка есть отдельный раздел, где выставлены ипотечные квартиры для продажи. Если новый заемщик докажет свою платежеспособность, банк пойдет ему навстречу.

Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:

1. Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.
2. Стороны составляют предварительное соглашение о купле-продаже.
3. Покупатель платит задаток.
4. Продавец полученными средствами гасит сумму долга или передает такое право покупателю.
5. Остаток стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке.
6. Оформляются права собственности на покупателя.
7. Снимается обременение банком.
8. Переоформляют свидетельство о регистрации, если сдан устаревший документ.
9. Продавец забирает деньги с ячейки.

ВТБ 24

Процедура покупки ипотечной квартиры в ВТБ 24 такая же, как и в остальных банках. Хотя есть один специфический момент.

Когда гражданин обратится в учреждение за консультацией, он вправе также попросить перевести права собственности у кредитной фирмы.

Покупатели могут приобрести ипотечное жилье по льготным программам. К примеру, банк предлагает уплатить только 20% в качестве первоначального взноса.

Недостатки для заемщика — так как придется обращаться к посредническому банку, нужно заплатить проценты от суммы сделки.

Да и цена квартиры может быть достаточна для уплаты задолженности, но она будет ниже среднерыночных показателей.

Если с материнским капиталом

Еще с одним риском сталкивается покупатель в том случае, если покупает жилье с обременением, которое приобреталось собственником с привлечением средств материнского капитала.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке, где прописаны дети, представит некоторые сложности.

Владелец по закону обязан после того, как погасит долг и снимет обременение, выделить долю квартиры детям.

Обязательно обращаются в органы опеки и попечительства, где получают разрешение на продажу данного жилья и покупку иной квартиры.

Только после этого сделка купли-продажи может быть совершена, а договор подписан. Сразу же сдают пакет документов в отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать права собственности на продаваемый и покупаемый объект.

Если подойти к совершению сделки грамотно, то она будет безопасна. Если вы не уверены в том, что справитесь самостоятельно, отправляйтесь к риелторам.

Для них составление подобных договоров, когда объектом покупки выступает жилье с обременением по ипотеке, не составит трудностей.

И вы сможете сэкономить на покупке и стать полноправным владельцем в кратчайшие сроки.

jurist-protect.ru

Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)

Покупка квартиры с обременением ипотекой – нередкое явление на практике. Однако оформление данного договора требует большой внимательности и представления дополнительных документов. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь лишней волокиты в различных инстанциях и возможных проблем в будущем.

Покупка квартиры с обременением

Для начала давайте разберемся, что такое обременение. Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом.

Если на объект недвижимости налагается какое-либо обременение, то сведения об этом заносятся в ЕГРП; аналогичная отметка ставится на свидетельстве о праве собственности.

Продать квартиру, на которой есть обременения, можно; но в этом случае они переходят на нового владельца.

Виды обременений:

Читайте нас в Яндекс.Дзен

• Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником и т.д.
• Рента. По общему правилу, рентоплательщик не может распоряжаться судьбой квартиры, в которой проживает рентополучатель. Здесь необходимо согласие рентополучателя.
• Наложение ареста на квартиру. Такая ситуация может возникнуть, например, если собственник не оплачивает коммунальные услуги довольно долгое время. С такой квартирой нельзя совершать никаких сделок; они будут признаны недействительными. Для продажи квартиры необходимо оплатить все долги, чтобы арест был снят.
• Квартира, находящаяся в найме. Продать такую квартиру наниматели вам помешать не смогут, но жилье им будет предоставлено для проживания на весь срок, указанный в договоре найма. Поэтому новый владелец должен будет «терпеть» этих лиц в своей квартире.
• Продажа квартиры с прописанным человеком. Для того чтобы «сняться» с регистрации (выписаться из квартиры), необходимо прийти в паспортный стол с соответствующим заявлением. Если кто-то из членов семьи отказывается выписываться, его можно выписать через суд. Но есть категории граждан, которые все равно имеют право на пользование жилплощадью. Соответственно, они «остаются» в квартире.
• Аварийный дом. В таком доме продать квартиру нельзя.
• Сервитут на земельный участок. Сервитут – это право третьих лиц на пользование участком, который им не принадлежит на праве собственности.

Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Самое главное, что нужно помнить при покупке квартиры, которая находится в ипотеке – это то, что все сделки, связанные с отчуждением данной недвижимости, могут быть осуществлены только с согласия банка.

Далее, на что обращаем внимание – определяем сумму, которая осталась невыплаченной. Причем банком может быть поставлено условие о том, что продажа квартиры разрешается при оплате первоначальным собственником ипотеки не менее 50 %.

Теперь более подробно о процедуре заключения договора.

Ипотека – это обременение. Для того чтобы это обременение снять, стороны подписывают предварительный договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель уплачивает оставшуюся часть ипотеки.

Данное соглашение удостоверяется нотариусом. После того, как ипотека будет уплачена, стороны заключают договор купли-продажи. Банк выдает соответствующие документы об оплате ипотеки. Далее процедура по продаже квартиры проходит в обычном порядке.

Стоимость жилья по договору купли-продажи должна превышать сумму, уплаченную по ипотеке. Эта разница и должна быть выплачена продавцу после того, как договор пройдет государственную регистрацию.

Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте составления расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные – вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.

Возможен и другой вариант развития событий – когда покупатель не выплачивает ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Но такая ситуация возможна не всегда.

Дело в том, что банк может не согласиться на переоформление ипотеки по причине того, что у покупателя плохая кредитная история или недостаточный уровень дохода для погашения ипотеки в дальнейшем.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением ипотекой?

Квартира находилась в ипотеке. Кредит был выплачен, новая владелица квартиры радостно потирала руки, но выяснилось, что на очереди стоят еще 3 кредитора, которым бывший владелец квартиры должен немаленькие суммы.

Но в тот момент, когда объявились кредиторы, квартира уже находилась в одном обременении – залоге у банка. Два ареста одновременно наложить нельзя. Соответственно, судебные приставы выждали нужный момент и наложили арест на квартиру после оплаты ипотеки. Бывший владелец заинтересован в продаже квартиры, поэтому ищет способы погашения догов перед кредиторами.

Итак, на что обращаем внимание:

1. В обязательном порядке берем выписку из ЕГРП и смотрим на наличие других обременений.
2. При расчетах всегда берем расписку. А вообще, самым «проверенным» и безопасным способом будут расчеты через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).
3. Не забудьте взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире «лишних» людей.
4. Если оформляете договор купли-продажи квартиры с ипотекой, то необходимо получить согласие банка.

При правильном подходе никаких проблем при покупке квартиры с обременением в виде ипотеки не возникнет. Если вы сомневаетесь в своих силах, вы всегда можете обратиться за помощью к риэлторам.

nsovetnik.ru

Покупка ипотечной квартиры- риски и особенности

Опасности покупки ипотечной квартиры

Определимся- ипотечная квартира, это квартира, находящаяся в залоге у банка, банк является ее хозяином и стало быть может распорядиться ею как хочет. Однако ситуация с покупкой ипотечной квартиры может развернуться совсем неожиданным образом- когда у первого покупателя этой квартиры найдутся деньги для платежей и хороший адвокат.

Есть и еще одна опасность покупки ипотечной квартиры- когда она продается без согласия ипотечного банка при наличии задолженности ипотеке. Еще десять лет назад работала преступная схема, по которой мошенники получали ипотечные кредиты и оформляли залог на недвижимость.

После этого документы подделывались и квартира продавалась. Сегодня продать такую квартиру нельзя- в Росреестре такие квартиры "открыжены" и, чтобы продать ипотечную квартиру, нужно получить согласие банка и снять квартиру с учета в Росреестре.

В случае, когда мошенникам с помощью поддельных документов и недобросовестных чиновников удается продать заложенную квартиру, суды обычно встают на сторону ипотечных банков, а не обманутых покупателей- по мнению суда покупатель должен был проявлять "разумную осторожность".

Чтобы выяснить, соблюдены ли все формальности при продаже ипотечной квартиры, нужно явиться в Росреестр и в ипотечный банк- картина полностью проясниться. 

То есть ипотечная квартира- действительно проблемная вещь, но только для ипотечного банка. Покупая у банка ипотечную квартиру по правилам, покупатель гарантирован сразу с двух сторон- со стороны ипотечного банка, который продает ему эту квартиру и со стороны страховой кампании, которая страхует сделку.

Как продаются ипотечные квартиры

1. Продажа ипотечных квартир в ходе исполнительного производства

Обычно это не выгодный вариант- цена на квартиру здесь завышена собственно из- за стадии исполнительного производства. Причина этого в том, что в цену включают массу дополнительных поборов:

• Все штрафы
• Все проценты
• Все расходы на обслуживание ссуды
• Сборы судебного исполнителя. 

Поэтому такие квартиры нужно покупать крайне осторожно, иначе вы кроме ипотечного банка и застройщика будете кормить еще и судебных приставов.

2. Продажа ипотечных квартир под контролем банка

Во первых убедитесь, что квартиру продает именно ипотечный банк, который является ее владельцем. Для этого нужно лично прибыть в банк и поговорить об этом с сотрудниками банка, отвечающими за продажу заложенных квартир. Это обычно служба безопасности банка или начальник отдела по ипотеке.

Нужно выяснить:

• Каков порядок зачисления денег  для полного погашения кредита
• Стоимость квартиры с разбивкой на составляющие- все сборы и проценты
• Зарегистрирован ли кто- то в квартире
• Всю документальную часть оформления квартиры
• Когда будет снято обременения с квартиры

Как продать ипотечную квартиру с помощью банка

Поиском покупателя на заложенную в банка квартиру занимается банк. Нужно помнить, что банку главное- это вернуть собственные средства и поэтому он не будет искать "самое- самое" предложение о покупке. Действия такие:

1. Обратиться в ипотечный банк- продать квартиру и погасить кредит досрочно.
2. Теперь банк должен найти покупателя
3. Готовится предварительное соглашение- его подписывают продавец с покупателем и заверяют его у нотариуса.
4. Банк организует расчеты- через ячейку или по безналичному расчету
5. Покупатель перечисляет стоимость квартиры
6. Продавец с покупателем заключают договор купли-продажи в Регпалате и после этого получает доступ к деньгам в депозитной ячейке.

Как продать ипотечную квартиру самостоятельно

2. Теперь нужно найти покупателя на квартиру, который готов заплатить за квартиру с обременением еще до заключения договора купли-продажи.

3. Сняться с регистрационного учета в квартире. 

4. Оформить договор задатка с покупателем. Задаток должен быть равен сумме долга по ипотеке. Договор задатка нужно оформить у нотариуса. Здесь нужно указать, что продавец обязан продать ипотечную квартиру после снятия обременения с квартиры в Регистрационной палате. 

В этом договоре задатка надо указать:

• Срок продажи квартиры
• Срок снятия обременения с заложенной квартиры
• Сумму сделки и порядок расчетов. Обычно продажная цена покупаемой квартиры делится на две части: первая часть идет продавцу, вторая- ипотечному банку. Эти суммы кладутся в две депозитные ячейки. До заключения основного договора купли-продажи квартиры взять их может только покупатель. А уже после сделки купли-продажи и получения покупателем свидетельства право собственности на квартиру открываются обе ячейки- из одной деньги получает банк, из второй- продавец.

Теперь банк должен выдать закладную на квартиру и справку о снятии задолженности.

Снимаем обременение с заложенной квартиры

Для этого в Регпалату нужно предоставить следующие документы:

1. Паспорт собственника
2. Заявление на снятие обременения с заложенной квартиры
3. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру
4. Справку из банка о погашении задолженности
5. Ззакладную на квартиру.

www.msknov.ru

Порядок покупки квартиры в ипотеку

toggle menu

pravonedv.ru

Покупка квартиры находящейся в ипотеке

Желание иметь собственную недвижимость неотъемлемая часть современной жизни. Что собой представляет покупка квартиры, находящейся в ипотеке? Прежде чем решиться осуществить покупку такой квартиры, необходимо рассмотреть собственные риски. Требования, которые предъявлены банком-кредитодателем квартиры, должны быть учтены новым покупателем.

В любом случае, покупка недвижимости это серьезный и ответственный шаг, особенно, если покупаемое жилье находится в ипотеке. Приобрести такую недвижимость может любой платежеспособный человек, который имеет возможность взять на себя обязательство ипотечного займа.

При расторжении кредитного договора внесенные платежи по ипотеке требовать обратно заемщик не имеет права. Если же банку выплачена уже достаточно большая сумма денег, заемщик может воспользоваться реструктуризацией долга или рефинансировать кредит, чтобы не потерять уже оплаченные средства.

Для покупателя такой квартиры есть определенный плюс. Т.к. продать такую квартиру достаточно сложно, цена на нее может быть снижена. Стоимость квартиры снижается пропорционально тому, насколько рискованная схема оплаты банку со стороны нового покупателя. Чаще всего погашение задолженности по кредиту происходит за счет нового покупателя недвижимости. Он оплачивает остаточный долг по ипотеке банку, а остальную сумму отдает продавцу. Приобретать такую недвижимость мало кто решается. Большинство людей предпочитают стандартные процедуры ипотечного кредитования.

Перед заключением договора с новым покупателем ипотечной квартиры банк должен выставить объект недвижимости для повторной переоценки согласно рыночной стоимости. Новый заемщик ипотеки обязательно будет проверен на платежеспособность. Банк выставит новые условия по кредитному договору. Чаще всего новые процентные ставки по кредиту банк завышает.

Прежде чем покупать квартиру, которая находится в ипотеке, новый покупатель вынужден пройти процедуру по оформлению ипотечного займа. Она включает в себя подачу заявки на кредитование, которую банк должен одобрить. Лишь после этого заемщик будет иметь право на пользование ипотечным займом.

Заем, предоставленный банком-кредитором, будет направлен на расчетный счет продавца. С той кредитной ссуды, которая предоставлена заемщику, подлежит списание остаточной задолженности по ипотечному кредитованию, штрафных санкций и пени, которые были начислены за период существования первого договора кредитования на данную квартиру.

Как только новый кредитный договор будет подписан, покупатель должен выплачивать по нему свои обязательства. Новый залогодатель пользуется правом распоряжаться денежными сбережениями, которые он вправе потратить на погашение ипотеки – частичное или полное.

Сделка при покупке квартиры, которая находится в ипотеке, происходит следующим образом. Новый покупатель должен оплатить в банк задолженность продавца. После этого банк выдает справку, которая подтверждает, что с квартиры сняты все обременения. Лишь после этого новый владелец квартиры имеет право подавать документы в органы юстиции.

Жилье, которое приобретено за наличные средства, может быть полностью выплачено банку с той целью, чтобы все обременения с него были сняты. После этого возможно оформление купли-продажи жилья. Погасить часть задолженности по ипотеке можно из тех средств, которые предоставлены покупателем в виде аванса или из суммы, выделенной на погашение долга по ипотеке на жилье покупателем.

Еще по теме:

wrema.ru

Покупка квартиры в ипотеку. Как получить ипотеку на жилье?

Для приобретения собственного жилья потребуется взять ипотеку. Это наиболее актуальное и известное направление в России. Несмотря на всю популярность, на разных этапах есть свои «подводные камни». Дабы избежать лишних затрат и проблем, необходимо постичь все нюансы ипотечного процесса.

Как получить ипотеку?

1. Определение недвижимости, которую хочет приобрести заёмщик.
2. Рассчитывается денежная сумма, которую клиент может получить.
3. Подбирается специальная организация, дабы оформить кредит.
4. Собираются необходимые документы и подаются в банк – после рассмотрения документации, выносится предварительный вердикт.
5. Подбор ещё дополнительных документов – после предварительного положительного решения.
6. Оформляется кредитный договор и договор купли-продажи и происходит регистрация сделки.
7. Недвижимость переходит в собственность заёмщика.
8. Постепенно выплачиваются деньги за кредит.

Вышеперечисленная последовательность – это краткое содержание мер, которые требуется выполнить для получения кредита. Также на различных этапах происходят дополнительные трудности – грамотная оценка недвижимости, страхования жизни кредитора, нужно открыть счёт в банке и арендовать банковскую ячейку и прочее. Всё может быть гораздо сложнее, например, если ипотека выдаётся для покупки помещения в новостройке.

Кредитное обременение

Распространённое явление в нынешней ситуации, когда совершается приобретение квартиры с обременением. Нужно соблюдать порядок и быть внимательнее, требуется собрать большее количество бумаг. Такое понятие, как «обременение» не известно в широких кругах.

Обременение – это определённые юридические условия. Правила налагают на собственника и его кредитное имущество разнообразные ограничения.

Заёмщик может продать недвижимость и с обременением, но все ограничения ложатся на плечи новоиспечённого собственника жилья.

Обременения — запреты при ипотеке:

За недвижимость вы не расплатились (ипотека) или она является залогом, то продавать такую квартиру без согласия банка категорически запрещено. Также банк может ставить свои условия, например, первичный собственник не получит разрешение на сделку, пока не выплатит 50% от всего ипотечного кредита.

Главное, что требуется запомнить – как происходит любая сделка с передачей квартиры в другие «руки»? Всё операции должны проходить через банк.

Как снять обременение? Это сложная процедура! Для начала, подписывается предварительное соглашение, в связи с которым будущий собственник (покупатель) – рассчитывается с банком за кредит. Это соглашение «проходит» через нотариуса.

После ипотечной уплаты, обе стороны составляют и заключают договор купли-продажи. Банк должен выдать документы об уплате ипотеки. Остальной процесс происходит в обычном режиме.

Цена недвижимости по договору купли-продажи обязательно должна быть выше, чем уплаченная по ипотеке. Эта разница и будет отдана бывшему собственнику, как только этот договор пройдёт гос.регистрацию.

Полезные советы от риэлтора (видео)

Как приобрести новое жильё в период нестабильности?

Идём к риелтору, а также можно выбрать кредитного брокера. Множество авторитетных людей в сфере недвижимости, рекомендуют обращаться исключительно к риелтору. Далее, идём в банк и отдаём заявление на выдачу кредита. После, проверяется платежеспособность покупателя. Внимание: банк учитывает и неофициальный доход, всё зависит от того, как заёмщик подтвердит и объяснит эту ситуацию.

В момент ожидания, сотрудники банка проверяют всю информацию, которую в анкете указал заемщик. Рассмотрение заявления довольно длительный процесс – обычно, положительный или отрицательный вердикт выноситься в течение месяца.

Если у заёмщика, есть веский неофициальный доход. В этом случае, с банком можно договориться, например, если вы найдёте поручителей. В случае, вашей неплатежеспособности, они будут выплачивать кредит за вас. Поручитель должен быть не родственник и нести ответственность перед банком т.е. не на словах, а подтвердить свои намерения в письменном виде.

Доступная новостройка

В основном, люди стремятся приобрести новое жильё. Оно дешевле, в отличие от вторичного рынка. Также после постройки, цена за квартиру начинает повышаться.

Ждать придётся долго, ибо сроки строительства постоянно «сдвигаются». Естественно, застройщику это невыгодно, он старается выполнить всё в срок. Почем мы затронули данный вопрос? Потому что дом могут и не построить, значит и кредит в банке могут не выдать, присутствует риск. В связи с этой ситуацией, проценты будут выше, примерно 1%-2% (этап строительства). Человек оформил квартиру в собственность? Процент становится ниже (такой же, как и при приобретении готовой квартиры).

Рассмотрим этапы покупки квартиры в новом доме:

1. Найти и выбрать новостройку и будущую квартиру. Не каждый строящийся дом подойдёт т.к не все участвуют в ипотечных программах банков.
2. Ипотечные предложения бывают разного характера, этот рынок активно развивается. Выбрать банк и подходящую по критериям ипотеку не составит труда!
3. Необходимо получить ряд документов у застройщика и «договориться» с банком о выдаче кредита. В большинстве своём, прибрести квартиру в кредит возможно лишь по партнёрской программе, которую предлагает банк и застройщик. Таким образом, вы будете в наибольшей безопасности – банки не сотрудничают с недобросовестными строительными компаниями (в том случае, если банк является «качественным»).
4. Регистрация сделки с банком. Гос. Регистрация обязательный этап при оформлении ипотеки.

Проценты при ипотеке

Сегодня можно получить ипотеку по различным ставкам – от 10 до 20%. Важно выбрать подходящий вариант, дабы хорошенько сэкономить. Не стоит брать ипотеку в незнакомом банке, даже если процент будет крайне низким.

Внимательно осмотрите все документы, чтобы не рассчитываться за квартиру всю жизнь. А вы потяните кредит? В погоне за квартирой можно прочно засесть в кредитной яме, а приход коллекторов и прочих служб явно станет для вас излишеством.

2realtor.ru

• 
  Комментарии на ютуб накрутка
• 
  Контактное лицо для связи
• 
  Трейдер это википедия
• 
  Как на акциях заработать деньги
• 
  Инвестиции в акции 2018
• 
  Заработать денег онлайн
• 
  Что такое бухучет своими словами
• 
  Онлайн кредит на авто
• 
  Использование контекстной рекламы в яндекс
• 
  Как заработать деньги в интернете с вложениями
• 
  Деньги без возврата получить