Как сдать квартиру в аренду правильно? Правила сдачи квартиры
5 правил сдачи квартиры внаём
Допустим, Вы уже нашли претендентов, готовых снять Ваше жилье – через знакомых, через коллег по работе, через объявление в газете, по сети Интернет и т.п. Прежде всего, необходимо помнить, что заключение договора в письменной форме, в котором Вы со своим квартиросъемщиком (арендатором) обговорите все существенные, самые важные для Вас и него условия, возможно, позволит Вам сэкономить время. Некоторые собственники, желающие сдать свое жилье за плату, наивно полагают, что если нанимателями являются их знакомые или друзья, то заключение с ними договора является проявлением недоверия. Среди желающих снять квартиру также немало тех, кто считает заключение договора необязательным. Люди не осознают всех последствий, к которым может привести отсутствие договора. Среди причин сложившейся ситуации можно назвать доверчивость людей, отсутствие у них необходимых юридических знаний и жизненного опыта, а также желание сэкономить время и деньги, многие вообще считают заключение договора формальностью. Помните, что только грамотно составленный договор поможет защитить интересы каждой стороны в случае возникновения конфликтных ситуаций. Например, письменная форма договора поможет Вам взыскать задолженность в случае, если наниматель откажется оплачивать наём жилья и (или) ЖКУ, а также в случае, если после окончания срока найма откажется добровольно покинуть принадлежащее Вам жилое помещение. В этом случае при обращении в суд с требованием о его выселении к исковому заявлению Вы хотя бы приложите копию договора найма.
2. Договор найма или аренды
Теперь необходимо определиться с формой договора, поскольку данные правоотношения, возникающие из договоров найма жилого помещения или договора аренды, относятся к отношениям договора имущественного найма. Но, постольку, поскольку договор аренды и договор найма - это разные договоры, отношения сторон в первом случае регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ части второй («Аренда»), а во втором случае — главой 35 Гражданского кодекса РФ части второй («Наём жилого помещения»). Так, согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. По договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК РФ). Следует иметь ввиду, что юридическому лицу (например, для проживания его работника) жилое помещение может быть предоставлено только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать его исключительно для проживания граждан. Следовательно, если квартира сдается юридическому лицу, заключается договор аренды. В нем недопустимо заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма. Договор найма заключается только в том случае, если жилое помещение сдается физическому лицу, так как нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ), при этом объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п.1 ст.673 ГК РФ). Как показывает практика, если квартира сдается юридическому лицу, договор аренды заключается сторонами в большинстве случаев, если же квартира передается физическому лицу, договор найма в письменной форме заключается между сторонами намного реже.
3. Условия, которые необходимо включить в договор
Включайте в договор все существенные на Ваш взгляд условия. Можете также воспользоваться примерными формами договора найма и заполнить его от руки, в случае заключения договора аренды жилого помещения с юридическим лицом, договор может подготовить и сотрудник этого юрлица (юрист, завхоз). Например, Вы договорились о том, что в течение 10 календарных дней с момента предъявления устного (или только письменного) требования о выезде и расторжении договора наниматель обязан освободить жилое помещение в течение этого времени - это необходимо обязательно закрепить в договоре. В договоре также должны обязательно присутствовать Ваши фамилия, имя, отчество, паспортные данные. Также необходимо указать фамилию, имя, отчество, паспортные данные нанимателя и Ф.И.О. всех заезжающих вместе с ним лиц. Договор, составленный в двух экземплярах, необходимо обязательно скрепить подписями сторон, при этом регистрировать его в каком-либо государственном органе независимо от срока договора найма (в отличие от договора аренды жилого помещения, заключенного на срок более 1 года), законодательство РФ не предусматривает. Однако во многих европейских странах законодательство широко практикует государственную регистрацию договоров найма жилых помещений, где сдача жилья внаем приравнивается к осуществлению предпринимательской деятельности, причем наймодатели дешевого жилья в ряде случаев освобождаются от налогов на доходы либо пользуются налоговыми льготами. Например, в Республике Беларусь все договоры найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда подлежат обязательной учетной регистрации в районном, городском, поселковом, сельском исполнительном и распорядительном органе и граждане, сдающие жилье, обязаны уплачивать налог с полученного дохода., а несоблюдение процедуры учетной регистрации договора найма жилого помещения влечет его недействительность. В договоре (в разделе «Обязанности нанимателя») Вы также можете закрепить обязанность нанимателя не производить без Вашего согласия какую-либо перепланировку или переустройство жилого помещения, при этом следует иметь ввиду, что в соответствии со ст.25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, также требующее внесения изменений в технический паспорт.
4. Ключи от жилого помещения
В заключаемом Вами договоре необходимо отдельно зафиксировать и пункт о том, сколько комплектов ключей от жилого помещения Вы передаете нанимателям (1,2 или 3 комплекта), а также определить – остается ли комплект ключей у Вас как хозяина квартиры для экстренного доступа в жилое помещение (пожар, затопление, обеспечение доступа аварийным службам, представителям ТСЖ, управляющей компании и т.п.). Это также поможет Вам избежать многих вопросов. Например, наниматель может утверждать, что из снимаемой квартиры пропали его вещи, при этом второй комплект ключей в то время находился у Вас. В связи с этим можно сразу же при заключении договора оговорить, сколько раз в месяц (неделю, год) Вы вправе проверять состояние жилого помещения и порядок в нем путем личных встреч.
5. Налог на доходы физических лиц от сдачи квартиры
Как я уже отмечал выше, во многих европейских странах законодательство широко практикует государственную регистрацию договоров найма жилых помещений, в связи с чем вопрос об уплате НДФЛ между сторонами урегулирован уже на стадии его заключения. В нашей стране этот вопрос уже не первый год стоит достаточно остро. В одно время была распространена практика рассылки гражданам, сдающим жилые помещения в найм, т.н. «писем счастья» из налоговой инспекции. Причем основанием для рассылки таких писем с требованием о необходимости подачи декларации и уплате налога, служили в основном сведения от соседей, либо сведения, имеющиеся у самой налоговой инспекции и хранящиеся в базах данных, служащих для исчисления налога на имущество физлиц. В настоящее время такие случаи единичны - я как специалист в области жилищных правоотношений считал и считаю до сих пор такую практику порочной, в связи с этим хочу отметить следующее:
1.В случае возникновения конфликтной ситуации - в налоговых органах при проведении опроса, а также в суде, Вы как налогоплательщик не обязаны будете каким-либо образом подтверждать свою невиновность, однако вправе приводить доказательства в свою защиту.
2. Бремя доказывания факта сдачи квартиры в таких случаях законодательством РФ возложено на налоговые органы, при этом факт наличия в собственности у гражданина более одной квартиры сам по себе не может служить доказательством получения им незадекларированного дохода.
3.Документы и иные свидетельства (объявления в газете о сдаче квартиры, звонки недругов-соседей по «телефонам доверия»), показывающие вступление гражданина в отношения по договору найма (или желание вступить в такие отношения), не доказывают получение им дохода, с которого он не уплатил налоги, поскольку для этого нужен документ, подтверждающий фактическое получение денежных средств в определенной сумме (расписка в получении, почтовый перевод, платежное поручение).
Памятка для лиц, снимающих жилые помещения
Самостоятельно (или с помощью специалистов) проверьте правоустанавливающие документы на квартиру – ордер, договор социального найма (в случае сдачи квартиры в поднайм), договор купли-продажи, по которому лицо, сдающее жилое помещение в найм, его приобрело, либо пользуется на ином законном основании. В случае, если у наймодателя имеется право собственности - на руках у него должно быть свидетельство о праве собственности на квартиру из регистрационной палаты.
Соблюдайте письменную форму договора найма жилого помещения или договора аренды, внимательно проверьте правильность внесения следующих данных:
данные о жилом помещении (адрес, расположение, общая и жилая площадь),
перечень лиц, которые въезжают в снимаемое жилое помещение (члены Вашей семьи),
срок найма (аренды), порядок предупреждения об окончании срока, выезде, о порядке выезда из жилого помещения, порядок продления срока найма,
размер (стоимость) найма в месяц, а также размер и порядок оплаты ЖКУ (сверх найма, либо ЖКУ включаются в стоимость найма), порядок внесения платы (наличными, через банк, на банковскую карту, почтовым переводом и т.п.), реквизиты банковского счета наймодателя, личные данные сторон (в том числе контактные телефоны).
В договоре также должно быть закреплено (и это соответствует действующему законодательству), что ответственным за уплату ЖКУ остается наймодатель, поскольку лицевой счет остается открытым на него.
Постарайтесь включить в договор Ваше преимущественное право на заключение договора на новый срок по истечении срока договора найма, а также Ваше право на расторжение в любое время заключаемого договора (без уплаты штрафных санкций).
Также не помешает включить и право на сохранение права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это помещение.
Соглашайтесь на как можно меньшую предоплату (авансовые платежи) по договору, поскольку она на ежемесячный размер платы за найм, как правило, не влияет, как собственно, и на качество снимаемого жилого помещения.
При проживании соблюдайте порядок в жилом помещении, а также старайтесь не нарушать права и законные интересы соседей, особенно в ночное время.
В случае достижения договоренности с наймодателем, Вы также имеете право на регистрацию по месту пребывания (временную регистрацию) в снимаемом жилом помещении.
Для избежания недоразумений по окончании срока действия договора найма (аренды), освободите жилое помещение и постарайтесь оставить его в состоянии не худшем, чем было до Вашего заезда в него.
Что касается такого щепетильного вопроса, как уплата НДФЛ лицом, сдающим Вам квартиру, отмечу следующее: Вы, как физическое лицо не признаетесь налоговым агентом по отношению к владельцу квартиры, таким образом, закон не требует от Вас ни удерживать налог из суммы оплаты, ни сообщать в налоговую инспекцию о том, что наймодатель получил доход в таком-то размере.
ppt.ru
Как законно сдать квартиру в аренду?
Договоры бывают нескольких видов. Есть долгосрочный и краткосрочный договор найма, который заключается между двумя физическими лицами сроком до одного года и на срок больше года. Также есть договор аренды, который заключается между юридическим и физическим лицом. Все они заключаются в письменной форме.
В грамотно составленном договоре насчитывается два десятка пунктов, часть из них стандартные, а часть зависит от договоренностей сторон и конкретного случая. В договоре в обязательном порядке указываются граждане, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором/нанимателем, устанавливается размер оплаты за пользование имуществом, определяется порядок оплаты коммунальных платежей. В отдельном документе стороны описывают состояние передаваемого в аренду имущества и указывают перечень предметов мебели и техники, в случае, если квартира сдается с обстановкой. Стандартным условием является установление гарантийного платежа - денежной суммы, которая гарантирует собственнику, что он получит возмещение, если арендатор съедет из квартиры, не предупредив об этом заранее, или испортит имущество в квартире.
Рекомендуется прописать количество и порядок посещений квартиры собственником (с предварительным уведомлением проживающего в квартире арендатора или без уведомления), сумму найма, порядок внесения оплаты, иные платежи, которые ложатся на плечи арендатора (оплата электроэнергии и т.д.).
Если у квартиры несколько сособственников, то они все должны поставить свои подписи в договоре. Или право на сдачу квартиры может быть передано одному из собственников на основе нотариально заверенной доверенности. В противном случае сособственник или даже просто зарегистрированный в квартире человек имеет право проживать в данной квартире. Арендатор может попросить у арендодателя выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что договор подписан всеми собственниками и зарегистрированными в данной квартире. При этом нужно обратить внимание на дату выдачи выписки - срок ее действия составляет один месяц.
Договор найма, подписанный обеими сторонами, является юридически значимым документом и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях.
realty.ria.ru
Правила съёма: как арендовать квартиру и не попасть впросак | Цены и рынок | Недвижимость
Как часто мы слышим истории, когда кто-то, пытаясь арендовать квартиру, находит отличный по описанию вариант с красочными фотографиями, но, приехав на место, обнаруживает обшарпанные стены и «убитый» санузел в доме, расположенном в получасе езды от метро.
У многих есть приятели или друзья друзей, которых элементарно «кидали» с арендой: показывали квартиру, брали залог и плату за первый и последний месяц, даже отдавали ключи. Однако по возвращении в квартиру обнаруживалось, что ключ уже не подходит, а дверь намертво закрыта. Хозяин с деньгами испаряется, а арендатор остаётся практически в буквальном смысле у разбитого корыта.
Нередко мы слышим с экранов телевизоров и истории о нечистоплотных риелторах, которые, обещая найти квартиру, берут с клиента предоплату, показывают ему несколько абсолютно не соответствующих описанию вариантов и затем заявляют, что условия договора выполнены и продолжать поиски подходящей квартиры, а тем более, возвращать деньги никто не собирается.
Сколько бы о стандартных схемах обмана и мошенничества ни говорилось, россияне с завидным постоянством продолжают попадать впросак. АиФ.ru в очередной раз пытается помочь своим читателям советом, как не угодить в неприятную историю, арендуя квартиру. За помощью мы обратились к экспертам компаний, которые уже не первый год добросовестно помогают арендаторам и арендодателям находить друг друга.
Договор как панацея
Все эксперты отметили важность договора об аренде квартиры, который зачастую составляется неправильно, а в отдельных случаях им даже пренебрегают, надеясь на добросовестность хозяина жилплощади.
«Составление договора аренды — важный этап сделки. Без этого документа все договорённости останутся на словах, и нет защиты от уловок недобросовестных партнёров. Крайне важно составить договор найма правильно, в таком случае у клиента появится документ, который позволит ему отстаивать свои интересы. На рынке аренды это очень важное условие — в сети недобросовестных партнёров как раз попадаются люди, которые решили сэкономить на этой услуге и не заключили договор (или заключили с нарушениями). Яркий пример: человек снимает квартиру, не проверив, имеет ли право тот человек, который представился хозяином квартиры, её сдавать. Например, если дети, желая отомстить родителям, предлагают жильё в аренду, либо это вовсе люди, которые не имеют никакого отношения к сдаваемой квартире», — уверена руководитель департамента городской недвижимости и аренды компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
В интернете можно найти большое количество типовых договоров аренды квартиры, которыми частенько пользуются арендатор и владелец квартиры при заключении сделки. Специалисты советуют в любом случае проверять такой договор. О том, что обязательно должно быть отражено в документе, читателям АиФ.ru рассказал Кирилл Кокорин, юрисконсульт департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»:
«Для того чтобы подписанный сторонами договор найма был признан действительным, в нём должны быть указаны существенные условия:
1. Наименование передаваемого внаём жилого помещения, его характеристики и точный адрес.
2. Точные паспортные данные нанимателя и наймодателя.
3. Данные документов, подтверждающих права собственности наймодателя.
4. Размер платы за наём квартиры, порядок и сроки расчётов.
5. Срок действия договора найма. В случае отсутствия указания срока найма договор будет считаться заключённым на 5 лет.
6. Данные граждан, которые будут проживать совместно с нанимателем.
7. Подписи сторон договора найма.
Однако необходимо предусмотреть и прочие не менее важные условия этого документа, такие как порядок и основания досрочного расторжения договора по инициативе или вине любой из сторон; права и обязанности сторон; ответственность сторон как за недостатки, так и за причинённый ущерб; штрафные санкции для нанимателя и наймодателя; порядок и основания урегулирования ущерба, причинённого имуществу собственника; платежи и порядок оплаты ЖКУ; гарантии сторон; порядок уведомления сторон с указанием адресов для уведомления; возможность содержания домашних животных; ответственность и порядок урегулирования ущерба, причинённого соседям; запрет или право для нанимателя сдавать квартиру по договору поднайма третьим лицам; порядок урегулирования споров и некоторые другие».
Дёшево, значит, сердито
Также при самостоятельном поиске квартиры для аренды специалисты советуют обращать внимание на стоимость аренды. В большинстве случаев неоправданно низкая цена таит за собой какой-то подвох.
«Если выбираете квартиру самостоятельно, внимательно изучите ценовую ситуацию на рынке. Привлекательная дешевизна предложения, как правило, является просто приманкой. Во время просмотра квартиры и заключения сделки расслабьтесь, не нервничайте, максимально сосредоточьтесь на документах и договоре аренды, а также внимательно осмотрите квартиру на наличие недостатков. Не реагируйте на искусственно создаваемое многими собственниками и недобросовестными агентами состояние нервозности, благодаря которому клиент быстрее всё осмотрит и отдаст деньги», — советует управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Наталья Сивко.
«Очевидно, что жилплощадь, которая сдаётся по низким ставкам, имеет определённые минусы. Например, низкое качество объекта (старый дом, отсутствие ремонта, мебели или бытовой техники) или неудачное расположение (далеко от станции метро, рядом с вокзалом или рынком). Также снижению стоимости способствует условие предоплаты за долгий срок (полгода, год) или короткий срок найма (часто жильё сдают на лето). Нужно ориентироваться на средние ставки, описание объекта в объявлении, постараться в телефонном разговоре выяснить подробности и только потом отправляться на просмотр», — подтверждает Галина Киселёва, директор департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».
Утром ключи, вечером — деньги
Эксперты советуют не платить риелторам вперёд, а с владельцем квартиры рассчитываться только после того, как квартира будет тщательно осмотрена и все минусы будут зафиксированы на бумаге и подписаны собственником.
«Встречаются случаи, когда наниматель смотрит квартиру, вносит залог, чтобы забронировать квартиру, и назначает дату сделки, а наймодатель исчезает либо отказывается возвращать залог, но при этом на сделку не выходит. Но работая с агентом, можно избавить себя от подобных ситуаций: все хлопоты компания берёт на себя. Лучше всего обращаться в крупные агентства, которые успешно себя зарекомендовали на рынке и могут предложить полный спектр услуг», — объясняет Светлана Бирина.
Самое безопасное, считают все эксперты, — работать с риелтором. Но ведь и среди них встречаются недобросовестные.
«Основное правило, которое необходимо запомнить арендатору, работающему с риелтором, — не платить деньги вперёд. Оплата услуг риелтора за проведённую сделку происходит всегда после, а не до начала работы, то есть когда он выполнил свои обязательства перед клиентом», — советует Наталья Сивко.
www.aif.ru
Правила сдачи квартиры в аренду
Публикаций: 90
03.11.2015
Если вы, собственник квартиры, решили сдать свое жилье внаем, знайте, что на этом рынке существуют правила, следуя которым, вы никогда не попадете впросак.
С чего начать? С составления договора в простой письменной форме или нотариально заверенного договора. Та и другая формы договора имеют равную юридическую силу в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Договор аренды жилья представляет собой соглашение между арендодателем и арендатором, в котором стороны договариваются о том, за какую плату и на какой срок жилое помещение, принадлежащее арендодателю, переходит во временное пользование арендатору.
Этот документ содержит несколько пунктов. В предмете договора указывается точный адрес и площадь квартиры, сдаваемой в аренду. И далее по порядку - размер арендной платы и сроки ее внесения, срок аренды и условия продления договора аренды, права и обязанности арендодателя и арендатора, ответственность сторон в случае одностороннего расторжения договора аренды, реквизиты сторон, включая паспортные данные и адреса прописки, дата подписания договора.
При необходимости пропишите в договоре так называемые особые условия. В частности, возможность доступа в квартиру ее хозяина. Можно понять желание собственника жилья время от времени проверять состояние квартиры, но необходимо считаться и с интересами жильцов. По этой причине в договоре обязательно необходимо оговорить даты и время визитов хозяина квартиры к "постояльцам".
Не существует законодательных ограничений на срок аренды квартиры. Об этом стороны оговариваются "полюбовно". Договор обычно заключается на один год, а затем, как правило, пролонгируется еще на год.
Почему необходимо заключать договор строго в письменной форме? Грамотно составленный договор, в случае возникновении конфликтной ситуации, поможет арендодателю (собственнику жилья) обратиться в суд и приложить к исковому заявлению копию договора аренды (договора найма или поднайма; что по существу одно и то же).
Этот документ поможет и арендатору при нарушении его прав. Кроме того, в отсутствие договора аренды арендатор не сможет оформить регистрацию по месту своего временного проживания.
В пакет документов входит также акт сдачи имущества с перечислением всех предметов, находящихся в арендуемой квартире. Для оформления этого документа, "на пороге" сделки, нанимателю жилья необходимо обойти квартиру и сверить текст описи с реальными предметами, находящимися в квартире, обратить внимание на сохранность интерьеров, возможно, на неисправные розетки и потрескавшуюся плитку в ванной комнате. При описании бытовой техники указывайте в акте сдачи имущества не только марку и модель предметов техники, но и их серийные номера.
Акт сдачи имущества составляется в простой письменной форме в двух экземплярах и подписывается сторонами с указанием фамилии, имени, отчества представителей сторон и паспортных данных. После завершения осмотра квартиры и подписания акта сдачи имущества арендатор получает полный комплект ключей.
При вселении в арендуемое помещение квартирант имеет право жить в ней всей своей семьей (супруг, супруга, несовершеннолетние дети). Если в доме появляются другие, так называемые временные жильцы, арендатор обязан уведомить об этом собственника квартиры. К числу таких жильцов относятся граждане, приехавшие с места своего постоянного проживания в гости в арендуемую квартиру.
На российском рынке аренды жилья существует такое понятие, как субаренда. Некоторые недобросовестные граждане превращают ее в нелегальный и довольно прибыльный бизнес. Если квартира передается в субаренду без согласия собственника жилья, то такие действия квалифицируются как мошенничество. Однако если следовать правилам, то субаренда может быть вполне законной.
Субаренда регулируется дополнительным договором, срок действия которого укладывается в рамки основного договора аренды. Договор субаренды заключается, как и в случае с "рамочным" договором, между владельцем квартиры и арендатором. Этот документ не предполагает наличие трехсторонних обязательств: собственник жилья и субарендатор могут не встречаться друг с другом. Однако не помешает позвонить владельцу квартиры и поинтересоваться у него, знает ли об условиях субаренды его квартиры.
Если согласие владельца квартиры на субаренду получено после заключения договора аренды, то необходимо перезаключить договор с учетом новых условий.
Существую правила безопасности и для самих субарендаторов. Он вправе ознакомиться с основным договором аренды и сделать его копию. Необходимо обратить внимание на срок действия договора, чтобы не оказаться обманутым. О чем речь? Бывает, что человек, снявший квартиру на условиях субаренды на длительный срок, не знает, что срок аренды квартиры по основному договору заканчивается через несколько дней. В итоге ни крыши над головой, ни денег, отданных в качестве залога за аренду жилья.
Другие публикации автора:
Похожие публикации по теме:
estp-blog.ru
Пять правил успешной сдачи квартиры | Деньги
Правило N1. Определяем месячную стоимость вашей квартиры
Первое, с чего необходимо начать,- это позвонить в 3-4 агентства, и попробовать предложить им сдать вашу квартиру, но таким образом предложить квартиру для сдачи в наем, чтобы только узнать предлагаемую ими цену за аренду жилья. Узнав примерную месячную стоимость квартиры, не спешите обращаться в то агентство, где вам предложили наибольшую цену, пообещав вам быстро найти клиента, который согласится платить за нее определенную сумму. Помните золотое правило: цена должна соответствовать качеству. В целом, советуем не гоняться за миражами, а признать реальную рыночную цену вашего объекта. Факторов, влияющих на стоимость жилья, очень много. Мы перечислим основные, пишет Рокфеллер.
Наличие бытовой техники, ее качество,срок ее эксплуатации.
Срок найма.
Активность рынка, на которую влияет в первую очередь сезонность.
Выяснив цену, переходим к следующему правилу.
Правило N2. Выбираем агентство - доверяем профессионалам
Выбирая агентство, стоит учесть такой важный показатель, как срок работы фирмы на рынке. Естественно, чем он дольше, тем надежнее компания и опытнее специалисты. Но не стоит думать, что новые, небольшие агентства - это ненадежные предприятия, и что там работают неопытные специалисты. Их главная задача- это обеспечить себе хорошую репутацию, поэтому в таких фирмах с каждым клиентом работают особенно внимательно. Практически любое агентство недвижимости поможет вам быстро сдать квартиру (комнату), т.к. сразу обеспечит размещение рекламы в печатных изданиях, Интернет-ресурсах, единой базе аренды квартир и комнат. Поэтому работать сразу со всеми агентствами нет смысла. Процесс сдачи в аренду вашего объекта недвижимости подобное решение вопроса не ускорит,а,скорее всего, только приведет к массе однотипных звонков. Выбрав агентство недвижимости, переходим к следующему этапу:
Правило N3. Выбираем клиента
Не торопитесь сдать квартиру первому попавшемуся клиенту, тщательно выбирайте арендатора, но имейте ввиду, что заранее определить, кто надежнее - семья, одинокий человек, молодые ребята либо девушки,практически невозможно.Не стоит судить также по национальным, расовым или еще каким-то признакам. Есть одно более или менее надежное правило: назначьте встречу, поговорите, посмотрите на человека и уже тогда решайте окончательно.
Выбрав арендатора, переходим к следующему шагу:
Правило N4. Заключаем договор
Отношения, касающиеся найма жилого помещения, лучше всего оформлять в письменном виде. Многие агентства недвижимости, давно работающие на рынке аренды, имеют грамотные типовые договоры аренды. В таком договоре должно быть указано, для каких целей наниматель может использовать квартиру, сколько человек в ней будет проживать, согласен ли арендодатель на содержание в квартире домашних животных и т. д. Гражданский кодекс содержит положение, согласно которому, если нанимателем является юридическое лицо, то оно имеет право использовать жилое помещение лишь для проживания в нем физических лиц. Иначе говоря, фирма, которая сняла для своего сотрудника квартиру, не имеет никакого права использовать это помещение под тот же офис. Более того, если наниматель или другие лица продолжают после предупреждения использовать жилье не по назначению, то наймодатель имеет полное право требовать расторжения договора найма.
Предоставляя квартиру внаем, необходимо заранее продумать целый ряд вопросов, которые будут оговорены в соответствующем договоре. Также договор найма можно дополнить описью имущества, которое находится в квартире. В таком документе стоит упомянуть и состояние отдельных элементов жилого помещения, например, стен, потолков и пола, а также можно перечислить наличие бытовой техники, мебели и т.д. Обязательно необходимо брать залог, он может составлять 50 или 100 % от месячной стоимости квартиры.
Следующий вопрос, который может заинтересовать стороны, - это телефонные переговоры и коммунальные платежи. Здесь сразу надо отметить, что Гражданский кодекс четко определяет, что наниматель должен самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не предусмотрено договором. Поэтому лучше сразу же оговорить в договоре кто, в какие сроки и в каких размерах будет вносить плату за коммунальные услуги и телефон. Лучше,конечно, если наниматель будет предоставлять наймодателю необходимые квитанции, что позволит последнему контролировать процесс оплаты коммунальных платежей. После заключения договора переходим к завершающему этапу:
Правило N5. Выбираем способ оплаты
Заключив договор найма жилого помещения, необходимо определиться, как будет происходить оплата. Если владелец жилой недвижимости не проживает в городе, то тогда оплата может производиться либо с помощью различных систем денежных переводов и платежей, либо на расчетый/текущий счет наймодателя в одном из банков. Это оговаривается и указывается в договоре. Если же владелец квартиры проживает в городе, то тогда дело обстоит гораздо проще.
Рекомендуем наймодателю встречаться раз в месяц в его квартире, чтобы заодно проверять, соблюдает ли наниматель чистоту и порядок, а также состояние квартиры в целом.
Смотрите также:
www.aif.ru
Как правильно сдавать квартиру в аренду?
Как известно, спрос на недвижимость во все времена превышал предложения.
Это дает возможность получать дополнительный доход без какого-либо активного участия. Если у вас есть свободная жилплощадь, то ее можно сдавать в аренду. Но для этого необходимо ознакомиться со всеми тонкостями и юридическими моментами, чтобы не попасть впросак.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!
Читать правила сдачи квартиры в аренду рекомендуется вдумчиво, и не пропуская ни одного пункта.
Как правильно сдавать квартиру в аренду?
Прежде всего, вы как будущий арендодатель должны понимать, что сдача своей кварты является очень непростым и хлопотным делом. Если вы готовы потратить определенное количество своего личного времени и сил, то можете приступать к осуществлению задуманного. Если времени у вас нет, но очень хочется выступать в роли арендодателя, то рекомендуется обратиться в специальные агентства, помогающие сдавать жилплощади. Но за это придется выложить приличную сумму денежных средств. Если и на это вы не согласны, то, к сожалению, получение дохода от аренды – это не ваш профиль дополнительного заработка.
Однако, если вы все же решитесь на такой хорошо обдуманный шаг, то предлагаем вам ознакомиться с небольшим списком советов, которые помогут ответить на вопрос: «Как сдать квартиру в аренду правильно?»
Прежде всего, не договаривайтесь о сдаче жилья, не познакомившись «вживую» с теми, кто хочет проживать в вашей квартире. Высокие технологии помогут вам виртуально пообщаться, но прежде чем принять окончательное решение, все же найдите время на личную встречу.
Если вы сдаете жилплощадь в первый раз, то рекомендуется воспользоваться услугами профессиональных агентств. В них можно получить всю необходимую информацию и понаблюдать, что и как нужно делать, чтобы на вашу квартиру всегда были клиенты, готовые ее снять.
Но довериться первому попавшемуся агентству по недвижимости также не стоит. Лучше проверить его состоятельность и срок работы. Потому что мошенников в данной сфере огромное количество.
Никогда не сдавайте свою жилплощадь без договора на аренду жилья. Даже если в ней будут жить ваши близкие друзья или родственники. Кроме того, в договоре будут зафиксированы все требования, как к жильцу, так и к арендодателю.
О том, какие документы и справки необходимо собрать, чтобы сдать квартиру в аренду, читайте далее.
Какие нужны документы для сдачи квартиры в аренду?
В тех случаях, когда вы единственный собственник квартиры, то от вас потребуются следующие документы:
Выписка из домовой книги. В ней обязательно указывается, сколько человек и кто именно прописаны в данной квартире и имеют на нее непосредственные права. Получить ее можно в паспортном столе по месту жительства. Но так как вы единственный собственник, то в ней должны быть указаны только ваши данные и никого больше.
Квитанции об оплате коммунальных услуг. Они необходимы для предъявления будущим нанимателям. Это гарантирует то, что задолженностей по квартплате нет, и люди могут проживать в квартире. Как правило, требуются счета за последние полгода. Но особо придирчивые клиенты могут попросить предъявить оплаченные квитанции и за весь прошедшей и текущий год. К этому тоже следует быть готовыми.
Свидетельство, подтверждающее ваши зарегистрированные права на владение собственностью, в частности, данной квартирой.
Паспорт гражданина РФ.
Однако, если вы владеете жилплощадью совместно с другими родственниками, то набор документов будет несколько другой. Давайте ознакомимся с ним подробнее.
Нужно ли согласие на аренду квартиры сособственников?
Конечно, если вы единолично владеете жилплощадью и хотите сдать квартиру в аренду для получения дополнительного дохода, то ваши преимущества очевидны по сравнению с большими семьями. Вам не придется дополнительно договариваться и получать согласие на то, чтобы родственники разрешили пустить в совместную квартиру квартирантов. Такие проблемы «квартирного вопроса» можно наблюдать в больших семьях. В них могут найтись дальние родственники, которые когда-то давно были прописаны на данной жилплощади, и теперь противятся тому, чтобы ее сдавали в наймы.
Однако, если родственники все же согласились пустить квартирантов, от них потребуется письменное согласие, которое будет подписано только ими. При этом, если родственников много, то от каждого придется получить такое согласие, кто имеет хоть какую-то долю и право на проживание в данной квартире. Но наилучшим вариантом является их личное присутствие при заключении договора аренды. Они должны будут подписать его в специальной строке.
Если возможности личного присутствия не имеется, то разрешается оформить специальную доверенность, которая позволяет доверенному лицу на определенное время получить часть прав и поставить свою подпись в договоре. При этом она будет обладать всеми юридическими правами, как подпись того человека, который должен был дать свое согласие, но не смог лично присутствовать при заключении договора.
Имеется три способа получить согласие от всех собственников:
Согласие в письменной форме, которое написано собственником от руки.
Оформление доверенности, которая была заверена у нотариуса. В этом случае от всех собственников жилья необходимо получить доверенности, которые бы позволяли арендодателю сдавать жилье и подписывать все необходимые документы от имени всех родственников.
Личное присутствие и подписание договора об аренде всех собственников сдаваемого жилья. В этом случае, в договоре должно быть прописано, что квартира сдается всеми собственниками одновременно.
Возможна ли сдача в аренду муниципального жилья?
В тех случаях, когда государство предоставило вам муниципальное жилье, и вы хотите самостоятельно его сдать в аренду, то вы можете получить однозначный отрицательный ответ. У вас не имеются такие законодательные права. Хотя, ситуация не безвыходная.
Вы можете получить особое разрешение от местных органов власти, которые бы дали разрешение на сдачу в аренду муниципального жилья. Но для этого должны быть особые условия, а также согласие от всех собственников и проживающих с вами людей.
Документы, которые необходимо иметь при сдаче муниципального жилья
Справка из паспортного стола о том, сколько зарегистрировано людей в квартире.
Оплаченные счета за коммунальные услуги.
Ордер на проживание в данной квартире или договор о социальном найме, в котором обязательно должен быть указан основной квартиросъемщик.
Паспорт гражданина РФ квартиросъемщика.
Разрешение от муниципалитета, то есть от органов местной власти, которые давали разрешение ранее проживать в данном помещении всех квартиросъемщиков.
Дополнительные условия накладываются, если в квартире, которую вы желаете сдать, прописан несовершеннолетний ребенок. Тогда вам необходимо обратиться в отдел местной власти, занимающийся вопросами опекунства, и добиться положительного письменного разрешения на сдачу жилья, в котором прописан несовершеннолетний ребенок. Понятно, что решение будет положительным, если у ребенка будет другое жилье, в котором соблюдены все санитарные и метровые нормы.
Важная информация для тех, кто не является собственником сдаваемого жилья! В данном случае заключать все договора на аренду вы можете только по специальной доверенности, которую дополнительно необходимо заверить у нотариуса. Эту доверенность должен получить сам собственник сдаваемого жилья и передать ее вам. Тогда вы всегда можете проверить все обязанности и права того человека, с которым вы заключаете договор о сдаче жилья в наем.
Даже если вы сдаете жилье своего родственника, но у вас нет от него доверенности, то такие сделки является юридически ничем не подкрепленными. При этом нет никаких прав ни у арендодателя, ни у нанимателя.
Например, вы заключили договор о съеме жилья, заехали в него, оплатили стоимость на полгода вперед и живете себе спокойно. Вдруг в какой-то момент появляется настоящий хозяин сдаваемого жилья и просит вас освободить его. В этом случае, если арендодатель сдал вам жилье, не имея доверенности от хозяина, то суд встанет на его сторону. С мошенниками будут разбираться органы правопорядка.
Как определить стоимость аренды квартиры?
Один из самых простых способов определить стоимость аренды – это проанализировать самостоятельно ситуацию на рынке жилья. Можно полистать газеты с объявлениями, интернет-доски объявлений. Поспрашивать знакомых из вашего района, которые сдают квартиры. Также можно обратиться и в риэлтерские фирмы, которые наиболее точно подскажут вам стоимость.
Также существуют специальные онлайн-калькуляторы, которые помогут рассчитать вам наиболее адекватную цену для аренды по вбиваемым параметрам.
Факторы, которые влияют на цену сдачи жилья:
Транспортные пути: если дом находится рядом с метро, остановками общественного транспорта или центральной дорогой, то можно повысить цену. Но не всем нравится беспрестанный шум дорог.
Развитая инфраструктура: если рядом находятся все необходимые для нормальной жизнедеятельности предприятия, то цена будет выше.
Бытовая техника и мебель.
Общее состояние квартиры.
Общая площадь.
Квартальное расположение дома: центральные районы стоят дороже, чем спальные или пригород.
В чем разница между договором аренды и договором найма?
Если вы сдаете квартиру юридической компании, которая будет использовать ее для проживания в ней своих сотрудников, то это аренда квартиры.
Если вы сдаете свою квартиру физическому лицу, то заключается специальный договор найма. В любом случае данные операции не облагаются обязательной регистрацией (см. Зачем нужна регистрация договора аренды квартиры), и для их заключения потребуется только письменный договор. В нем прописывается срок сдачи, цена, а также любые дополнительные условия, которые должен выполнять, как арендатор, так и арендодатель.
Правила сдачи квартиры в аренду для собственника?
Когда дело дошло до заключения договора об аренде, проследите, чтобы в нем были следующие пункты: стоимость проживания за один месяц (фиксировано), сроки, когда производить оплату, состояние квартиры, мебели и бытовых приборов на момент въезда клиентов. Данный договор невозможно изменить после подписания. Только если обе стороны будут на это согласны. Но тогда также заключается новый договор с дополнениями и изменениями. Обязательно отметить, что по завершению найма наниматель должен вернуть в первоначальном состоянии жилплощадь.
Пропишите условия, в которых обе стороны должны выполнять свои обязанности. Здесь учитываются возможности отсрочки платежей, а также обслуживание жилья в случае финансового кризиса одной из сторон.
Возмещение ущерба при порче любого имущества: в денежном эквиваленте или такой же вещью.
Если наниматель хочет сделать ремонт, то результаты ремонта также принадлежат хозяину квартиры. Но он может возместить убытки. В любом случае, все работы должны проводиться с согласия собственников жилья. Если согласия не получено, то и ремонт проводить нельзя.
Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как правильно сдавать квартиру в аренду?» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.Это быстро и бесплатно!
o-nedvizhke.ru
Правила сдачи квартиры в аренду
18 июля 2012 Полезные советы
Если у вас есть пустующая квартира, то глупо не воспользоваться такой возможностью и не сдать ее в аренду. Но всегда есть опасность натолкнуться на недобросовестных людей, а то и просто мошенников. Чтобы свести риск к минимуму, достаточно придерживаться определенных правил сдачи в аренду жилья.
Для успешной аренды существует несколько простых правил.
Правило первое.
Доверьтесь профессионалам. Агентству придется заплатить комиссионные, но, ваше жилье будут рекламировать и жильцов подберут адекватных и надежных.
Существует вариант, когда комиссионные платит арендатор. Но в таком случае ваше объявление будет лежать в общей базе.
Правило второе.
Проверяйте информацию. Некоторые арендодатели не хотят обращаться в крупные агентства, боясь больших комиссионных. Однако рынок заполнен агентствами-однодневками, работа с которыми принесет только головную боль. Поэтому стоит обратиться в компанию, занимающуюся недвижимостью более пяти лет и имеющую имя. Не поленитесь поискать отзывы об агентстве на форумах.
Правило третье.
Оцените свою квартиру. Если вы сдаете обычную квартиру, то и цена будет обычной. Если же в вашей квартире новенький ремонт, встроенная техника, выделенная интернет-линия, а во дворе охраняемая стоянка, да и сам двор закрытый — цена должна всему этому соответствовать.
Правило четвертое.
Встретьтесь с клиентом.. Нельзя однозначно сказать, какая категория жильцов самая надежная. Пообщайтесь с человеком по телефону, а после разговора назначьте личную встречу. Только тогда вы поймете, пустите такого жильца или нет.
Правило пятое.
Составляйте договор. Чтобы не возникло претензий и проблем, опишите на бумаге все свои пожелания и требования, пропишите сроки арендной платы, условия оплаты коммунальных услуг. Обычно за них платит арендодатель, а жильцы платят за свет, телефон и интернет. Не забудьте указать условия выселения квартирантов.
Правило шестое.
Навещайте своих квартирантов. Вы имеете право знать, что происходит в вашей квартире, соблюдается ли порядок. Можно попросить соседей присматривать за жильцами.
Полезное замечание. Сдающий жилье человек считается предпринимателем. Поэтому должен платить налоги. Определитесь, как вы будете себя вести: откажетесь платить, указав, что сдаете квартиру родственникам; согласитесь, что сдаете жилье, но всего лишь три года; будете играть по правилам, заключите договор с налоговой и станете выплачивать 13% от суммы аренды.
Соблюдайте правила аренды, дружите с налоговой и финансовое благополучие не заставит себя ждать!
