|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Как сдать в аренду квартиру? Условия сдачи в аренду квартирыКак сдать квартиру в аренду правильно?ОГЛАВЛЕНИЕ • Готовим квартиру к сдаче • Условия договора с агентством недвижимости • Документы для арендатора • Договор аренды (образец, нюансы) • Способы поиска квартирантов • Доход от сдачи квартиры и уплата налогов
В первую очередь необходимо найти положительного квартиросъемщика, чтобы в будущем не столкнуться с проблемой неуплаты арендных платежей или получением по истечении аренды квартиры в непригодном для жилья состоянии. Во-вторых, рынок жилой недвижимости, предлагаемой в аренду, в последнее время заполнен и чтобы найти своего арендатора потребуется приложить немного усилий: сделать ремонт в квартире, завезти мебель, продумать концепцию сдачи и разместить привлекательное объявление.
Готовим квартиру к сдачеНезависимо от того, планируется ли сдавать квартиру посуточно или долгосрочно, ее нужно подготовить. Ведь порядочный арендатор вряд ли согласится снимать пустую и неухоженную квартиру.
Дополнительные бытовые приборы и предметы интерьера повысят привлекательность жилья и, соответственно, увеличат спрос на жилое помещение среди арендаторов. Стоит различать квартиры эконом класса и элитное жилье. К квартирам эконом класса требований меньше. Однако, наличие железной входной двери, пластиковых окон, итернета, развитой инфраструктуры вблизи дома будут являться несомненным плюсом, повышающим стоимость сдаваемого в аренду жилья. К квартирам премиум класса (элитным) требования более высокие. Здесь имеет значение гораздо больше факторов – район, в котором находится дом, ремонт экстра-класса, наличие парковочных мест и консьержей в подъездах, соответствующая классу люкс бытовая техника и мебель. Конечно, такая жилплощадь будет сдаваться по гораздо более высокой цене и требования к арендатору также должны быть высокими.
Какие документы подготовить для арендатораПодыскивая квартиру, арендатор тоже хочет быть уверен в чистоте сделки и порядочности собственников. Для этого арендодателю необходимо подготовить и показать потенциальному квартиросъемщику пакет документов.
Способы поиска квартирантовРешив сдавать свою квартиру в аренду, собственник задаётся вопросом – заниматься поиском квартирантов самостоятельно или доверить этот процесс специалистам — риелторам. И тот и другой вариант имеют как достоинства, так и недостатки. Остановимся на каждом способе поподробнее. 1) Квартира в аренду через агентства. Удобный вариант для тех, кто боится «нарваться» на недобросовестного арендатора или мошенников. Заключив договор с агентством, собственнику остается только ждать, когда риелтор подберет подходящего квартиранта и заключит с ним договор аренды. В случае возникновения проблем с новым жильцом арендодатель может смело обращаться к агентству, с которым у него был заключен договор. Однако такой вариант тоже имеет свои подводные камни. Среди организаций, специализирующихся на аренде недвижимости, также есть недобросовестные исполнители, мошенники. Поэтому обращаться стоит в проверенные агентства с хорошей репутацией. Нелишним будет запросить перед заключением договора документы, подтверждающие деятельность агентства: свидетельства, лицензии, дипломы и сертификаты сотрудников.
Если такой вариант не дал нужных результатов, нужно подать объявление. В наше время много площадок в сети интернет для размещения подобного рода объявлений (например, Авито). В тексте объявления потребуется подробно описать квартиру, ее плюсы, размер ежемесячной арендной платы и контактные данные арендатора. Показывая квартиру, позаботьтесь о том, чтобы обратить внимание потенциального жильца на сильные стороны вашей квартиры – удобное расположение дома, теплая и чистая квартира, необходимая мебель и бытовая техника. Выбрав будущего арендатора, обязательно проверьте его паспортные данные и гражданство. Паспорт арендатор должен предъявить в оригинале и в идеале нужно сделать себе необходимые копии. Перед заключением договора стоит уточнить, кто будет проживать с арендатором, о наличии животных и вредных привычек.
Форма и условия договора с агентством недвижимостиСдавая квартиру посредством услуг специализированных агентств, требуется заключить с ними договор на оказание услуг. В договор, помимо описания оказываемых услуг, необходимо включить ряд обязательных условий, которые могут обезопасить арендодателя от неприятных последствий в будущем.
Договор аренды обычно готовит агентство, это условие включается в текст договора. Но важно помнить – договор аренды должен быть заключен между арендодателем-собственником и арендатором. Агентство не должно фигурировать в качестве одной из сторон в этом договоре.
Договор аренды: залог уверенности арендодателя и арендатора
Независимо от того, сдаете ли вы квартиру самостоятельно или привлекаете для этих целей риелторов, договор аренды должен заключаться в обязательном порядке. Применительно к жилым помещениям правильнее будет называть его договор найма, так как в аренду можно сдавать только нежилые помещения (гл.35 ГК РФ). Однако для простых обывателей подобный договор более привычно звучит как аренда. По общим правилам, закрепленным в действующих нормативных актах, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. К обязательным условиям договора аренды относятся:
Текущие вопросы, связанные с заменой сантехники, установкой интернета и телефона, мелким ремонтом, сторонам следует оговорить заранее и, в идеале, включить эти условия в текст договора. Это нужно, чтобы избежать в дальнейшем недоразумений и недомолвок.
Еще один важный момент: при передаче квартиры арендатору стоит подготовить и заполнить акт приема-передачи жилого помещения. В этом документе стоит указать текущее состояние и степень износа всех помещений квартиры, включая балкон/лоджию, мебель и бытовую технику. Не будет лишним перечислить в акте все имеющиеся предметы интерьера во избежание недоразумений в будущем. Если есть какие-либо недостатки, их также нужно зафиксировать в акте. Акт приема-передачи должны подписать обе стороны договора в момент передачи ключей от квартиры.
Доход от сдачи квартиры и уплата налоговДействующим Налоговым кодексом установлено, что доход, получаемый от сдачи жилой площади в аренду, облагается налогом на доходы физических лиц. Налоговая ставка, согласно ст.23 НК РФ, составляет 13% от суммы ежемесячного арендного платежа. Для того чтобы уплатить налог, не нужно каждый месяц перечислять на специальный расчетный счет сумму налога. Физическим лицам вменяется обязанность ежегодно, не позднее 30 апреля, подавать декларацию о доходах с отражением данного вида дохода и расчетом суммы подоходного налога. До этого же времени необходимо оплатить этот налог. Многие собственники квартир стараются скрыть этот вид дохода во избежание налоговых выплат. Однако это чревато последствиями в виде штрафа, если сотрудникам налоговой службы станет известно о подобной деятельности. Сумма штрафа представляет собой 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Этот штраф установлен за нарушение сроков подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ. Если же арендодатель намеренно не платит налоги с доходов от сдачи квартиры в аренду, то сумма штрафа увеличивается до 40% от суммы неуплаченного налога (ст.122 НК РФ).
Заключительные выводыНе стоит напоминать о том, что сдавать в аренду квартиру может только лицо, обладающие полномочиями на это – собственник, арендатор или наниматель (при условии возможности сдачи в субаренду). Нужно определиться с вариантом сдачи жилплощади – посуточно или долгосрочно. Это должно быть прописано в договоре аренды. Решите, будете ли вы заниматься поиском квартирантов самостоятельно или привлечете для этих целей специалистов агентства недвижимости. Во втором случае обязательно заключайте с агентством договор на оказание услуг и проверьте основные условия договора. Не передавайте квартиру арендаторам без подписания соответствующего договора аренды. Убедитесь в порядочности будущих квартирантов и проверьте документы, удостоверяющие личность. Не забывайте про уплату налогов. Временно, конечно, можно избежать лишних затрат, но последствия этого могут быть куда более серьезные и неприятные. 03-pravo.ru Как правильно сдавать квартиру в аренду?Статья рассказывает о том, какие существуют правила сдачи квартиры в аренду, о правах и обязанностях нанимателя и арендодателя, о ставке арендной платы, как правильно составить договор аренды. Сдача квартир без посредников: нюансы и нормы Закона.Например, если у вас есть свободное жилое помещение, то это хороший способ увеличить свои финансовые доходы, но для этого следует знать правила сдачи квартиры в аренду. Российское законодательство допускает такую форму заработка: и Жилищный Кодекс, и Гражданский Кодекс.В них прописаны статьи, определяющие права и обязанности каждой из сторон по договору аренды, что должен делать арендатор и хозяин жилья в тех или иных случаях:
Преимущество одиноких людей при сдаче квартиры очевидно: ему не нужно договариваться с другими членами семьи о совершении сделки на аренду жилья, такие проблемы стоят в больших семьях, где один или несколько членов семьи не дают согласие на сдачу жилья посторонним людям. В большой семье, если они решили сдавать часть своей квартиры в наем, необходимо согласие, причем в письменной форме, а лучше всего самим участвовать при заключении договора аренды, подписать его, где отдельной строкой прописывается их согласие. Если не будет возможности присутствовать при подписании договора лично, можно оформить доверенность на того человека, которому доверяете, и он от вашего имени подпишет все необходимые документы. Все эти позиции относятся к собственникам жилья. Какие правила сдачи квартиры в аренду муниципального жилья?Если вы не являетесь собственником жилья, и квартира относится к муниципальному жилому фонду, то самостоятельно сдать ее внаем, у вас нет никакого законного права. Это допускается законодательными актами только в том случае, если вы получите разрешение от местных властей на совершение подобной сделки. Вам необходимо будет заручиться согласием всех жильцов, кто проживает вместе с вами в жилом помещении, квартире.Но особые правила сдачи квартиры в арендупредусмотрены в том случае, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, по Закону, вы должны обратиться в опекунский отдел по месту жительства, и добиться положительного результата от местных властей на сдачу квартиры, где прописан несовершеннолетний гражданин. Важно знать, что если вы не собственник квартиры, то заключить договор аренды вы можете только по доверенности, полученной именно от собственника и, будет лучше, если ее заверит нотариус: ее зарегистрируют, и в любой момент вы можете проверить права и обязанности того человека, с которым вы заключили сделку. Если, например, при сдаче жилья за собственника выступает один из членов его семьи, не имея на руках доверенности, то эта сделка юридически не влечет за собой никаких прав как у арендодателя, и как следствие, и у нанимателя жилья. Представьте себе такую картину: вы заключили договор аренды, заселились, провели косметический ремонт, оплатили аренду за полгода, и вдруг появляется настоящий хозяин квартиры, и просит ее освободить. И у него есть веские основания для этого: ведь договор заключал не он, и даже не его доверенное лицо, а с тем человеком, с которым он заключил договор, он уже давно не имеет никакой связи. Если вы добровольно этого не сделаете, то у него есть законное право обратиться в суд за защитой своих прав как собственника, и вероятнее всего, суд встанет на его сторону, и вам в любом случае придется съехать. По каким правилам сдачи квартиры в аренду устанавливается плата за помещение?Во многом, стоимость аренды определяются рынком, чем больше спрос, тем стоимость выше. Но она также может зависеть от местоположения: чем ближе к центру города, тем ставка выше. Или, например, от квадратных метров сдаваемого жилого помещения. Стоимость сдаваемой квартиры напрямую зависит от ее состояния: если сделан хороший евроремонт, то естественно, ее цена будет больше. Если в квартире есть современная бытовая техника, мебельный гарнитур, то нельзя рассчитывать на низкую оплату арендуемой квартиры. Также на цену влияет близость метрополитена, магазинов, доступность городских транспортных передвижений, наличие медицинских и детских учреждений. Сдача квартиры в аренду без посредников, например, на первом или последнем этаже будет отличаться по стоимости такой же квартиры, но на другом этаже. Или в значительной мере стоимость может зависеть от наличия охраняемой автостоянки, консьержа, состояния подъезда, или от близкорасположенной детской площадки, наличия телефона, и от выделенной интернет сети. Но это общие понятия о величине ставки на арендуемое жилье, и в каждом конкретном случае она может быть индивидуальной. Что представляет собой договор аренды и найма жилого помещения?Вот, например, вы нашли юридическую компанию, которая согласилась арендовать ваше помещение для проживания своих сотрудников, и в этом случае заключается договор аренды квартиры.Ну а если вы напрямую, без посредников сдаете свое помещение физическому лицу, то в этом случае заключается договор найма. И в том, и в другом случае договоры не подлежат обязательной регистрации, его заключают в простой письменной форме (См. Зачем нужна регистрация договора аренды квартиры?). Если в договоре вы специально не оговорили срок сдачи, то считается, что он заключен на 5 лет, и является долгосрочным. Этот договор дает привилегию перед другими возможными арендаторами помещения в продлении срока аренды, и чтобы выселить нанимателя по такому договору, нужны слишком веские основания, например, порча квартиры. Но при заключении договора можно указать все фарс-мажорные обстоятельства, по которым предусматривается выселение до завершения срока аренды. Основные правила сдачи квартиры в аренду:
В любом случае сдачи своего жилья посторонним людям, следует придерживаться рекомендаций, указанных нами в этой статье. pravobez.ru Как правильно сдать в аренду квартиру? На условиях соглашения о коммерческом найме собственник квартиры отдает в пользование нанимателя отдельное жилье для цели проживания, при этом обеспечивая надлежащую эксплуатацию жилого дома, где располагается жилплощадь. При этом наниматель обязуется использовать жилье исключительно для проживания в нем, заботясь о поддержании его в надлежащем виде и обеспечивая своевременность внесения арендной платы. У собственника жилья при этом есть право (обеспеченное ему договором найма) требования от лица, нанимающего квартиру, проведения других действий, направленных на сохранение жилплощади в должном состоянии. Чтобы юридически верно оформить сдачу жилья в аренду, не столкнувшись с массой непредвиденных обстоятельств, необходимо быть в курсе конкретных юридических особенностей совершения подобной сделки.  Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам: +7 (499) 703-47-59Москва, Московская область +7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область +8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)! Как сдать квартиру в аренду без посредниковЕсли в вашем распоряжении есть пустующая жилплощадь, то следует воспользоваться ею грамотно, ведь это довольно эффективный метод увеличения своей финансовой прибыли, однако, необходимо знать определенные правила, которых следует придерживаться при сдаче жилья в аренду. В законодательстве РФ (Гражданском и Жилищном кодексах) предусматривается подобный вид получения дохода. В указанных нормативных актах определяется список прав и обязанностей для каждой стороны сделки – что вменяется в обязанности арендатора, а что должен делать владелец жилплощади при определенных обстоятельствах, а также отображаются следующие моменты:
Конечно, все это лишь установленный законодательный порядок, который нужно соблюдать, но как обстоит реальная ситуация в случае осуществления сдачи жилья без посредников? Среди преимуществ одиноких граждан можно отметить отсутствие обязанности договариваться с остальными членами своей семьи по поводу совершения сделки об аренде жилплощади. Проблемы возникают у тех, кто имеет большую семью, где кто-либо из ее членов не предоставляет своего согласия на передачу в аренду жилья сторонним гражданам. При принятии решения в большей семьи о сдаче части жилья в наем, необходимо согласие остальных членов семьи в письменном виде, а еще лучшим вариантом будет непосредственное участие в заключении соглашения с его подписанием, где в отдельной строке предусматривается отображение согласия каждого члена семьи. При отсутствии возможности личного присутствия в процессе подписания соглашения, есть вариант с оформлением доверенности на гражданина, с передачей последнему полномочий подписания от вашего имени всей документации. Данные позиции отнесены именно к владельцам жилплощади. Как сдать муниципальную квартиру в аренду правильноКогда лицо, проживающее в жилье, не является его владельцем, а само жилье отнесено к муниципальному, то у такого жильца нет законных прав на передачу используемой им жилплощади в наем. Подобные действия являются допустимыми, лишь при получении соответствующего разрешения от властей по поводу запланированной сделки. Вам будет необходимо получить согласие от остальных жильцов, проживающих с вами в пределах одной жилплощади. Особенные условия передачи жилья в аренду предусматриваются, если в нем зарегистрирован ребенок, не достигший совершеннолетия – согласно положениям законодательства, в этом случае нужно направить обращение в ООП по месту проживания, а также получить положительное решение от властей на месте, с разрешением сдачи жилья, в котором зарегистрировано несовершеннолетнее лицо. Важно понимать, что когда человек не относится к владельцам помещения, заключение соглашения возможно лишь с использованием доверенности, выданной таким владельцем. Следует позаботиться о том, чтобы подобный документ был заверен у нотариуса. Он проходит регистрацию, и если понадобится, можно в любое время перепроверить список обязанностей и прав гражданина, с которым будет заключена сделка. Когда, к примеру, в ходе сдачи жилплощади интересы владельца представляет кто-либо из членов его семьи без оформленной доверенности, то подобную сделку нельзя считать полноценной в юридическом плане, поэтому она не повлечет возникновения прав у нанимателя или арендодателя. Давайте представим наглядную схему – человек заключил арендный договор, заселился, провел хоть и косметический, но ремонт, оплатил аренду на следующие 6 мес., и тут возникает владелец жилья и культурно предлагает покинуть принадлежащую ему по закону жилплощадь. А ведь он имеет на то довольно основательные причины: соглашение было заключено не с ним, и даже не с доверенным его лицом, а человек, участвующий в сделке, уж давно как утратил связь с реальным владельцем. Если в данном случае добровольно не съехать с помещения, собственник может воспользоваться личным правом, обратившись с целью защиты собственных прав в суд как законный владелец недвижимости. С наибольшей долей вероятности можно утверждать, что суд пойдет навстречу именно собственнику, и неудачно заселившемуся гражданину придется собрать свои вещи.
Правила сдачи квартиры в арендуСогласно каким правилам передачи жилплощади в аренду определяется плата за использование помещения? В большей части случаев цена аренды определена ситуацией на рынке – выше спрос, выше и стоимость. Но также расценки могут зависеть и от других факторов, например, от места расположения арендуемого объекта. Чем приближеннее объект к центральной городской части, тем больше поднимается ставка. Также многое зависит от «квадратуры» передаваемого в аренду помещения. Цена на сдаваемое в аренду жилье прямо зависит от того, в каком состоянии оно находится. При наличии в помещениях евроремонта, расценки будут повышены соответствующим образом. При наличии оснащения современной бытовой техникой и мебельными гарнитурами, вряд ли вы встретите низкие расценки арендуемой жилплощади. Также цена возрастает и при близости расположения метрополитена, рынков, крупных магазинов, близости от учреждений медицинского характера, а также детских учреждений. При сдаче жилья в аренду без посредников, к примеру, на первом или последнем этаже, оно будет несколько отличаться в цене от расценок того же жилья, размещенного на других этажах. Также существенное влияние на цену имеет присутствие охраняемой автомобильной стоянки, хорошее состояние подъездов, наличие консьержа или же размещение возле дома площадки для детей, оборудование жилья сетевым интернетом. Что являет собой арендный договор и договор о найме жилплощади? Давайте предположим, что человек разыскал юридическую компанию, согласную на аренду его помещения с целью обеспечения места для проживания отдельных ее сотрудников. Это влечет за собой необходимость заключения арендного договора. Если же жилье сдается без каких-либо посредников конкретному физическому лицу, тогда целесообразно заключать договор найма. И в одном, и во втором случае соглашения не требуют обязательного проведения их регистрации. Заключаются они в обычной письменной форме. Если в соглашении вами нарочно не оговорен договорной срок, по умолчанию его считают равным 5 годам (долгосрочным). Подобный договор предоставляет определенные преимущества перед остальными вероятными арендаторами посредством продления договорного срока, и для того, чтобы провести выселение нанимателя при наличии подобного договора, потребуется весьма существенный повод, которым может быть, к примеру, повреждение жилья. Однако, заключая соглашение, можно обозначить все без исключения обстоятельства, отнесенные к форс-мажорным, которые могут стать поводом для инициации процесса выселения до момента окончания арендного периода. Список основных правил, которые необходимо соблюдать при сдаче жилья в аренду:
Так или иначе, при сдаче жилплощади третьим лицам, необходимо соблюдать указанные в данной статье рекомендации. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам: +7 (499) 703-47-59Москва, Московская область +7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область +8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)! o-nedvizhke.ru
|
На практике будущий арендодатель сталкивается с рядом затруднений.
2) Самостоятельный поиск квартирантов. Некоторые собственники уверены в своих силах и готовы заниматься поиском арендаторов самостоятельно. В таком случае, в первую очередь стоит поискать квартирантов среди знакомых. Так можно заранее узнать о личности будущих жильцов и о степени их порядочности.
Скачать образец договора аренды квартиры.
По общим правилам мелкий бытовой ремонт осуществляется за счет квартиросъемщика. А вот ремонт капитальный ложится на плечи арендатора-собственника жилья. Условиями договора можно предусмотреть возможность выполнения капитального ремонта силами арендатора за счет будущих арендных платежей.
