|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Статья 624. Выкуп арендованного имущества. Выкуп имуществаВыкуп имущества Читайте в свежем номере
Рубрики
www.law.ru Выкуп имуществаЧитать свежий номер бесплатно >> Читайте в свежем номере
Рубрики
www.law.ru Ст. 624 ГК РФ с Комментариями 2017-2018 года (новая редакция с последними изменениями)1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. 3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Комментарий к Ст. 624 ГК РФ1. Комментируемая статья предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество от арендодателя к арендатору. Указанное положение закона означает, что существенными условиями договора аренды с правом выкупа являются не только предмет аренды (ст. 607 ГК), но и его выкупная цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере выкупной цены договор в части выкупа не может считаться заключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, применяться не должны. Вместе с тем, как следует из п. 2 комментируемой статьи, арендодатель и арендатор вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену, заключив соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды. 2. В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, надлежит руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Следовательно, если предполагается выкупать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. ст. 158 — 162, 434, п. 1 ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды регламентируется правилами ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК РФ. Однако нельзя исключить применение к отношениям из договора аренды с правом выкупа арендованного имущества и других норм о договоре купли-продажи, поскольку такой договор аренды является смешанным гражданско-правовым договором (п. 3 ст. 421 ГК), содержащим элементы договоров аренды и купли-продажи. В противном случае остаются без ответа многие вопросы, возникающие в связи с переходом права собственности на сданное в аренду имущество. Так, например, при выкупе арендованного здания или сооружения в обязательном порядке должен быть разрешен вопрос о правах на земельный участок, на котором оно находится (ст. 552 ГК) . ———————————Имеет место иное мнение, согласно которому нормы о договоре купли-продажи, кроме предписаний о форме договора, не подлежат применению к договорам аренды с правом выкупа (п. 2 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). 3. Выкуп арендованного имущества происходит только по окончании срока аренды и при условии полного и своевременного внесения арендных (выкупных) платежей. Вместе с тем, как показывает судебная практика, если арендатор внес часть платежей в счет выкупа арендованного имущества по окончании срока договора и такое исполнение принято арендодателем, то имущество считается выкупленным арендатором . ———————————Определение ВАС РФ от 27 января 2009 г. N ВАС-16295/08 по делу N А40-55899/07-105-498 // СПС «КонсультантПлюс». 4. На практике следует учитывать, что далеко не всякое условие договора аренды, связанное с возможностью приобретения арендатором имущества в собственность, является условием о выкупе в смысле комментируемой статьи. Так, судебной практике известны случаи, когда в договор аренды включалось условие о преимущественном праве арендатора на покупку имущества при его продаже . Такое условие не может рассматриваться как условие о выкупе арендованного имущества с точки зрения комментируемой статьи. Точно так же не может быть приравнено к условию о праве выкупа условие, в соответствии с которым арендодатель и арендатор обязуются после прекращения договора аренды заключить договор о продаже имущества арендатору, поскольку в таких случаях можно лишь ставить вопрос о наличии или отсутствии предварительного договора купли-продажи . ———————————Постановление ФАС Московского округа от 13 марта 2006 г. N КГ-А41/1295-06 по делу N А41-К1-9969/05 // СПС «КонсультантПлюс». Определение ВАС РФ от 17 июня 2009 г. N ВАС-6821/09 по делу N А50-14686/2007-Г21 // СПС «КонсультантПлюс». 5. Право на выкуп арендованного имущества может быть ограничено законом, исходя из специального функционального назначения имущества. Так, невозможен выкуп имущества, арендуемого у государственных научных организаций и организаций, подведомственных государственным академиям наук (п. 3 ст. 5 и п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» ). В силу п. 5 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не допускается выкуп в собственность арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, переданного религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям и т.д. ———————————Собрание законодательства РФ. 1996. N 35. Ст. 4137. Несмотря на отсутствие в новом Лесном кодексе (далее — ЛК) РФ от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ прямого указания на запрет выкупать переданные в аренду лесные участки, который содержался в ст. 34 ранее действовавшего ЛК РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ , выкуп лесных участков все же невозможен, поскольку лесные участки в составе земель лесного фонда являются объектами только федеральной собственности (ст. 8 ЛК). То же самое следует сказать и относительно аренды водных объектов, за исключением тех из них, которые могут находиться в частной собственности (ст. 8 Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ ). ———————————Собрание законодательства РФ. 2006. N 50. Ст. 5278. Собрание законодательства РФ. 1997. N 5. Ст. 610. Собрание законодательства РФ. 2006. N 23. Ст. 2381. Строго говоря, выкуп арендуемого имущества, относящегося к государственной или муниципальной собственности, возможен только в случаях, когда это прямо разрешено законом. Это объясняется тем, что переход имущества из публичной собственности в частную должен осуществляться по нормам законодательства о приватизации, а действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» уже не предусматривает такого способа приватизации, как аренда с правом выкупа ; специальные правила установлены Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». ———————————Собрание законодательства РФ. 2002. N 4. Ст. 251. По данному вопросу см. также: Постановление Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. N 707 «О порядке реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ. 2002. N 39. Ст. 3804. stgkrf.ru
www.logosinfo.ru 8. Выкуп арендованного имуществаОсобого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества. ГК (ст. 624) предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством. Примером выкупа имущества в силу закона могут служить имеющие широкое распространение факты приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений. Начиная с 1992 г. во всех программах приватизации содержались нормы, допускающие продажу таким юридическим лицам находящихся в государственной или муниципальной собственности нежилых помещений. Так, в соответствии с п. 5.11 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год <*> товариществам, созданным трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предприятий, было предоставлено преимущественное право на заключение долгосрочного договора аренды занимаемых указанными структурными подразделениями нежилых помещений, зданий, строений и на выкуп последних в собственность через год после выкупа арендованного имущества. -------------------------------- <*> Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. N 28. Ст. 1617. Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (п. 5.14.6), утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 <*>, установлено, что товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества и выкупившее арендованное имущество, имеет исключительное право приобретения в собственность или по его усмотрению право аренды на срок не менее 15 лет зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми оно фактически владело и пользовалось. -------------------------------- <*> Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1994. N 1. Ст. 2. В настоящее время названные правила выкупа арендованных нежилых помещений действуют в редакции Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 <*>. Правом на приобретение арендованных нежилых помещений, зданий, сооружений наделены: физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий в результате приобретения их по конкурсу, на аукционе либо в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданного в аренду; акционерные общества открытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, при условии продажи в установленном порядке не менее 75% их акций; граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, в случае если договор аренды был ими заключен по результатам конкурса или аукциона; предприятия (юридические лица), не более 25% уставного капитала которых находится в государственной или муниципальной собственности, в случае если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда; товарищества и акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его и фактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1478. Еще раз подчеркнем, что во всех приведенных случаях обязательным условием для реализации права на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданий и сооружений. Необходимо отметить, что право на выкуп арендованного государственного или муниципального имущества, в том числе и нежилых помещений, несет в себе не столько гражданско - правовые, сколько публично - правовые элементы. Данное обстоятельство нашло отражение и в ГК, который наряду с общими положениями о праве собственности содержит специальное правило о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно ст. 217 ГК имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Более того, при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные ГК положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Квалификация правоотношений, связанных с выкупом арендованного государственного и муниципального имущества, по большей части как преимущественно публично - правовых, имеет не только теоретическое, но и практическое значение. Подтверждением этому может служить следующий пример из арбитражно - судебной практики. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на него заложенных прав арендатора, принадлежащих товариществу с ограниченной ответственностью по договорам аренды, заключенным с Комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ), со всеми вытекающими из них имущественными правами, в том числе и правом требования к КУГИ или другому уполномоченному государственному органу заключить договор купли - продажи арендованных помещений. Решением суда иск был удовлетворен. При рассмотрении дела в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации было установлено следующее. В процессе приватизации товарищество выкупило имущество кафе, бара, буфета, ресторана по договору с фондом имущества и заключило договоры на аренду соответствующих помещений, находящихся в муниципальной собственности. Согласно другому договору товарищество обязалось перечислить истцу (акционерному обществу) определенную сумму денежных средств. В обеспечение денежного обязательства акционерное общество и товарищество заключили договор о залоге и дополнительное соглашение к нему, согласно которым арендатор (товарищество) передает в залог свои арендные права по договорам с КУГИ со всеми вытекающими из них имущественными правами, в том числе с правом требования к арендодателю или иному органу, выступающему продавцом арендованных объектов нежилого фонда, заключить договоры купли - продажи арендуемых залогодателем помещений. Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что передача предусмотренных договором прав арендатора, включая право требования заключения договора купли - продажи помещений, не запрещена законом. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал эти доводы суда ошибочными. Поскольку спорные правоотношения возникли в процессе приватизации муниципального имущества, при разрешении спора следует руководствоваться правовыми нормами, регламентирующими вопросы приватизации. Действующим законодательством приватизация государственного или муниципального имущества указанным способом (через залоговые сделки) не предусмотрена. Следовательно, у юридического лица, не являющегося субъектом процесса приватизации, не возникает права на понуждение собственника заключить с ним договор купли - продажи имущества, переданного в аренду. Продажа сданных в аренду объектов нежилого фонда осуществляется, согласно пункту 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, только созданным в процессе приватизации товариществам и акционерным обществам, являющимся арендаторами указанных помещений. Кроме того, цена на приобретаемые арендаторами в собственность нежилые помещения должна устанавливаться по методике, утвержденной органами местного самоуправления в соответствии с пунктом 4.9 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года. Пунктом 4.5 Основных положений право на приобретение в собственность сданных в аренду помещений предоставлено юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных муниципальных предприятий или муниципального имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего. Таким образом, реализация залогового требования акционерным обществом в обход норм, регулирующих вопросы приватизации, повлекла незаконную передачу права собственности на муниципальное имущество, которое могло быть приобретено только путем его выкупа в порядке приватизации лицом, наделенным соответствующими правами в силу закона. Неправильное применение правовых норм, регулирующих залоговые отношения, к рассматриваемому спору, связанному с возникновением права собственности на объект приватизации, привело к принятию незаконного судебного акта. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ решение арбитражного суда отменил, в иске отказал <*>. -------------------------------- <*> См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 6. С. 27 - 28. В практике применения законодательства о приватизации при выкупе арендованного государственного и муниципального имущества важно определить четкую границу между сферой применения положений публичного права и отношениями, охватываемыми гражданским законодательством. Скажем, в арбитражно - судебной практике по разрешению споров, связанных с принудительным выкупом нежилых помещений, как уже отмечалось, длительное время, в том числе и после введения в действие ГК, применялось законодательство о приватизации, которое полностью игнорирует права и законные интересы таких субъектов права собственности, как субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Все государственные программы приватизации, действовавшие с 1992 г., непосредственно определяли, какие объекты подлежат продаже в частную собственность и по какой цене (например, в отношении нежилых помещений, включая муниципальные, цена продажи устанавливалась из размера двукратной годовой арендной платы). На наш взгляд, такая практика арбитражных судов не соответствовала целому ряду положений о праве собственности, содержащихся в ГК. В частности, речь идет о нормах ГК, устанавливающих, что государственной собственностью является не только имущество, принадлежащее Российской Федерации, но и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации, от имени которых права собственника осуществляют их органы в рамках компетенции, определяемой правовыми актами субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 214, п. 1 ст. 125 ГК). Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью; от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (пп. 1, 2 ст. 215 ГК). На каком же основании один субъект права собственности (Российская Федерация) указывает другим самостоятельным субъектам права собственности (субъекты Российской Федерации и муниципальные образования), какие объекты и по какой цене последние должны продать в частную собственность? Практика Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ исходила из того, что таким основанием являются положения ст. 217 ГК, устанавливающие приоритет законодательства о приватизации перед нормами ГК. Однако внимательный взгляд на указанные положения ст. 217 ГК опровергает такой подход. Вот весь текст ст. 217: "Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие ПОРЯДОК приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное" (выделено нами. - В.В.). Буквальное прочтение ст. 217 ГК свидетельствует о том, что законодательство о приватизации имеет приоритет перед ГК лишь в части регламентации порядка продажи государственного и муниципального имущества (т.е. продажи его на конкурсе или аукционе с соблюдением специальных правил, связанных с проведением публичных торгов). При этом данной нормой ни в коей мере не затрагиваются ни объекты, подлежащие продаже, ни, тем более, содержательные условия такой продажи (в частности, условие о цене приватизируемого объекта). В настоящее время соответствующие положения законодательства о приватизации уже не подлежат применению, благодаря Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 15 июня 1999 г. по делу о проверке конституционности пп. 4.9 и 4.10 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. (в части выкупной стоимости приватизируемых объектов недвижимости). Формально указанным Определением Конституционный Суд прекратил производство по данному делу, однако, как следует из текста Определения, сделано это в силу очевидного несоответствия оспариваемых положений Указа Президента действующим федеральным законам. При этом суть вопроса, ход рассуждений и выводы Конституционного Суда сводятся к следующему. В запросе Волгоградской областной Думы оспаривалась конституционность пп. 4.9 и 4.10 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года в части, определяющей максимальную выкупную стоимость объектов недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности муниципальным образованиям, и максимальную цену для продажи земельных участков, являющихся объектом приватизации в соответствии с п. 4.1 Основных положений, в городах и населенных пунктах. По мнению заявителя, установление Указом Президента РФ предельной стоимости названных объектов муниципальной собственности нарушает право местного самоуправления самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему собственностью. В соответствии с Конституцией РФ местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью (ч. 1 ст. 130), органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью (ч. 1 ст. 132). Вместе с тем согласно пп. "е" и "ж" ст. 71 Конституции РФ установление основ федеральной политики и федеральные программы в области экономического развития Российской Федерации, а также установление правовых основ единого рынка относятся к сфере ведения Российской Федерации. Причем такие федеральные программы не должны нарушать конституционный принцип самостоятельности местного самоуправления в пределах его полномочий (ст. 12 Конституции РФ). Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N 2284, в ч. 4 п. 2.6 предусматривала, что цена приобретения арендаторами в собственность зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, составляющих недвижимое имущество, а также нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно - пристроенные, устанавливается в порядке, определенном ст. 17 Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" (в редакции от 5 июня 1992 г.), утратившего силу в 1997 г. Согласно данной статье определение начальной цены для продажи объектов приватизации могло производиться только в соответствии с методическими указаниями по оценке стоимости этих объектов, утверждаемыми Госкомимуществом России, т.е. на законодательном уровне закреплялось положение о необходимости регулирования стоимости объектов приватизации и предусматривалась возможность ее регулирования посредством принятия подзаконного акта. Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535, было установлено нормативное регулирование цены для продажи таких объектов приватизации, как недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности (п. 4.9), и земельные участки, являющиеся объектом приватизации в соответствии с п. 4.1 Основных положений, в городах и населенных пунктах (п. 4.10). Регламентация Указом Президента РФ порядка и условий приватизации муниципальной собственности в рамках общегосударственной программы применительно к правам органов местного самоуправления по отчуждению муниципальной собственности могла иметь место, поскольку такие отношения носят преимущественно публично - правовой характер и их регулирование было осуществлено в отсутствие других федеральных законов, устанавливающих организационные и правовые основы приватизации муниципального имущества, в частности арендуемых объектов недвижимого имущества и земельных участков. Основой развития федерального законодательства о приватизации явилась часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации, принятая 21 октября 1994 г. Согласно ч. 1 ст. 217 ГК имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Данное положение учитывает, что в процессе разграничения государственной собственности субъекты Российской Федерации и муниципальные образования становятся собственниками и в силу этого вправе сами определять, какие объекты подлежат приватизации. Федеральные законы о приватизации государственного и муниципального имущества могут устанавливать ее процедуру, форму и способы, но не перечень подлежащих приватизации объектов собственности. Федеральным законом от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <*> предусмотрено, что порядок и условия приватизации муниципальной собственности (как одного из способов возмездного отчуждения) определяются населением непосредственно или представительными органами местного самоуправления самостоятельно (п. 4 ст. 29). -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1995. N 35. Ст. 3506; 1997. N 17. Ст. 1378. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123 "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" <*>, указав, что порядок определения стоимости выкупаемого арендаторами государственного имущества определяется соответственно программой приватизации и программами приватизации субъектов Российской Федерации (п. 3 ст. 26), не предусматривает нормативного регулирования стоимости выкупаемого арендаторами муниципального имущества, а потому муниципальное образование вправе решать этот вопрос самостоятельно в соответствии с определяемыми им порядком и условиями приватизации муниципального имущества. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3595. В результате этого законодательного регулирования изменилось юридическое содержание оспариваемых в запросе Волгоградской областной Думы норм Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, которые в силу ч. 3 ст. 90 Конституции РФ могут применяться лишь в объеме, не противоречащем федеральным законам, а именно при проведении приватизации объектов муниципальной собственности, в том числе земельных участков, в случаях, если населением муниципальных образований непосредственно или органами местного самоуправления, действующими в пределах их компетенции, установленной Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", не определены иные порядок и условия приватизации таких объектов. Как видим, вывод Конституционного Суда РФ основан на анализе публично - правовых отношений и федеральных законов, их регулирующих (такова его компетенция). Остается высказать сожаление, что Высший Арбитражный Суд РФ задолго до этого упустил возможность сделать аналогичный вывод, в том числе и на основе гражданско - правовых норм, регулирующих право собственности публичных образований. В остальных случаях (за рамками приватизации) включение в договор аренды условия о выкупе арендованного имуществ studfiles.net что это такое, порядок оформления в 2018 годуАренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты. Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности. Понятие аренды помещения с последующим выкупом
В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости. Преимуществами этого вида сделок считаются:
Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:
Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры. Наши юристы знают ответ на ваш вопрос  Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:
Отличие от лизинга/ рассрочки
В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица. Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации. Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть. Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад. Подготовка договораОсобенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:
Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника. Структура документа должна включать:
Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций. Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54). Оценка имуществаЕсли помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:
Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета. Переход правомочий собственникаПередача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:
В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре. Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупомНа основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:
Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок. При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений. Учет сделкиАрендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:
При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться. Для нанимателя
Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51. Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60). С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам. Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01. Для наймодателяАрендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация. Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли. Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами. Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций. law03.ru Выкуп арендованного имущества | Юрист онлайнУсловие о выкупе арендованного имущества предоставляет арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором. Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, поэтому в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены. Вместе с тем существует судебная практика, согласно которой, если арендатор добросовестно исполнял обязанности по договору с правом выкупа и полностью внес выкупную цену, он вправе понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи в судебном порядке. Согласование условия о выкупе арендованного имущества При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам по смыслу п. 1 ст. 624 ГК РФ следует согласовать следующие условия: — о переходе арендованного имущества в собственность арендатора; — о выкупной цене. Для сторон важно также знать момент прекращения обязанности по внесению арендной платы. При включении в договор условия о выкупе стороны должны учитывать, что законом могут быть определены случаи, в которых выкуп арендованного имущества запрещен (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Так, п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» установлен запрет на выкуп имущества, арендованного у государственных научных организаций, учрежденных Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти. Также необходимо учитывать, что выкуп арендованного имущества может происходить не только на основании условия, включенного в договор согласно ст. 624 ГК РФ. Случаи, порядок и особенности приобретения арендаторами имущества в собственность могут быть предусмотрены законом. В частности, Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определен порядок приватизации государственного и муниципального имущества в целом, а Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены специальные правила приобретения в собственность государственного или муниципального имущества, арендаторами которого являются субъекты малого и среднего предпринимательства. Если условие о выкупе арендованного имущества не согласовано В этом случае к отношениям сторон не будут применяться положения ст. 624 ГК РФ, и арендатор не сможет стать собственником арендованного имущества. sud-jurist.ru
| ||||||||||||||
Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Яковлев Дмитрий
Условия выкупа арендованного имущества, предоставляющего арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором, затрагиваются в настоящей статье.Условие о выкупе арендованного имущества (статья 624 Гражданского кодекса РФ) предоставляет арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором.Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, поэтому арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены.При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам по смыслу п. 1 ст. 624 ГК РФ следует согласовать условия о переходе арендованного имущества в собственность арендатора и о выкупной цене. Также важен момент прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы.При включении в договор условия о выкупе стороны должны учитывать, что законом могут быть определены случаи, в которых выкуп арендованного имущества запрещен (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Так, п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" установлен запрет на выкуп имущества, арендованного у государственных научных организаций, учрежденных Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти.Кроме того, необходимо учитывать, что выкуп арендованного имущества может происходить не только на основании условия, включенного в договор согласно ст. 624 ГК РФ. Случаи, порядок и особенности приобретения арендаторами имущества в собственность могут быть предусмотрены законом. Так, Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" определен порядок приватизации государственного и муниципального имущества в целом, а Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены специальные правила приобретения в собственность государственного или муниципального имущества, арендаторами которого являются субъекты малого и среднего предпринимательства.Для надлежащего согласования условия о переходе арендованного имущества в собственность арендатора стороны должны предусмотреть в договоре аренды, что выкуп имущества производится на основании этого же договора. Это связано с наличием в судебной практике позиции, согласно которой условия договора аренды о преимущественном праве арендатора на приобретение имущества в случае его продажи не определяют договор как договор аренды с правом выкупа. Кроме того, условие договора о заключении в будущем договора купли-продажи арендуемого имущества также не будет свидетельствовать о согласовании условия о его выкупе. Важной частью в вопросе выкупа арендованного помещения является согласование вопроса о выкупной цене. В договоре необходимо определить, входит выкупная цена в арендную плату или устанавливается отдельно. Без полного и своевременного внесения обусловленной договором выкупной цены переход арендованного имущества в собственность арендатора не происходит.В договоре необходимо определить: размер выкупной цены, возможность включения в счет выкупной цены арендных платежей, срок внесения выкупной цены.Возможно указать в договоре условие о том, что выкупная цена определяется суммой всех арендных платежей, которые включаются в счет ее уплаты. В этом случае исполнение арендатором обязанности по уплате всех арендных платежей будет означать полное внесение выкупной цены и переход арендованного имущества в собственность арендатора.Также в договоре возможно указать условие о том, что арендатор вправе внести выкупную цену за арендованное имущество до истечения срока аренды. В этом случае арендатор сможет внести плату за выкуп арендованного имущества при наступлении согласованного срока.В соответствии со ст. 624 ГК РФ у арендатора возникает право собственности на арендуемое имущество в момент исполнения обязанности по внесению выкупной цены, даже если срок аренды еще не окончился. С момента перехода права собственности к арендатору прекращается договор аренды и, соответственно, обязанность по внесению арендных платежей в связи с совпадением в одном лице арендатора и арендодателя. Арендодатель в этом случае не вправе будет требовать внесения изменений в условия договора о размере выкупной цены.В ситуации, когда объектом аренды является недвижимое имущество, поскольку переход права собственности на него при выкупе подлежит государственной регистрации, арендатор становится собственником имущества с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП, а не с момента уплаты всей выкупной цены согласно ст. 624 ГК РФ.Вопрос о моменте прекращения внесения арендной платы в указанной ситуации разрешен ВАС РФ, который указал, что при выкупе арендованного недвижимого имущества (за исключением земельных участков) обязательство по внесению арендных платежей прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, однако иное может быть предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").Соответственно, если стороны хотят установить иной момент прекращения указанного обязательства, условие об этом нужно включить в договор аренды. В частности, в интересах арендодателя определить, что арендатор прекращает уплачивать арендную плату только с момента государственной регистрации перехода права собственности.Если объектом аренды по договору с условием о выкупе является земельный участок, то вопрос о моменте прекращения внесения арендных платежей в силу положений п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует решать исходя из принципа платности землепользования в Российской Федерации (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). В соответствии с указанным пунктом Постановления Пленума ВАС РФ момент прекращения внесения арендатором арендной платы определяется по-разному в зависимости от того, какое лицо выступает арендодателем.Так, если имущество находится в государственной или муниципальной собственности, обязательство по внесению арендной платы сохраняется до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю к арендатору. Установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы стороны не вправе.В остальных случаях обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента внесения выкупной цены в полном объеме, однако при этом арендатор обязан в порядке п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить арендодателю расходы по уплате земельного налога за период с момента внесения выкупной цены до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. 
1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ - Сбор документов и их павовая оценка.- Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее...
2. ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ - Разработка проекта иска/отзыва на иск.- Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию.- Подача иска в суд. Подробнее...
3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ - Проведение предварительного слушания.- Оценка возражений противоположной стороны.- Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).- Проведение основного слушания. Подробнее...
4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ - Правовая оценка решения суда.- Оценка жалобы противоположной стороны.- Разработка проекта дела.- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.- Проведениеслушания дела. Подробнее...
5. КАССАЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ - Правовая оценка решения суда.-Оценка жалобы противоположной стороны.- Разработка проекта дела.- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.- Проведение слушания дела. Подробнее...
6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО - Возбуждение исполнительного производства.- Участие в исполнительных действиях.- Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее...
Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.
Москва и область: +7-499-938-54-25
Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.
В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.
