|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Терминология в сфере строительства: кто такой застройщик и кто такой заказчик. Застройщик это инвесторДевелопер и Застройщик – кто есть кто?Последнее обновление: 08.08.2018
Сейчас, конечно, это слово стало уже привычным, но тем не менее, не многие знают разницу между терминами «Девелопер», «Застройщик», «Инвестор», «Заказчик» и т.п., которые фигурируют в сленге риэлторов и строителей на первичном рынке, и встречаются в различных документах. Чем занимаются эти конторы, и чем они отличаются друг от друга?
Внесем ясность для простых смертных – кто есть кто.
Кто такой Девелопер, Застройщик, Заказчик в строительстве?
Застройщик – это тот, кто имеет зарегистрированные права на земельный участок, предназначенный под застройку. Т.е. тот, на кого оформлена земля в проекте строительства. Права на землю могут быть оформлены как в виде права собственности на участок, так и в виде права аренды. На имя Застройщика оформляется Разрешение на строительство на данном участке. Застройщик также выступает в проекте как Генеральный инвестор, или как соинвестор строительства (т.е. является собственником или сособственником проекта). С июля 2018 г. законом введен официальный термин «специализированный застройщик». Это означает, что теперь компания может называться Застройщиком только если ее основной и единственный вид деятельности – строительство. До этого момента Застройщиками называли себя не только коммерческие структуры, но и различные научные, спортивные, учебные организации и учреждения, на чьей земле велось строительство.
Таким образом, именно Заказчик обеспечивает всю «бумажную» (бюрократическую) работу по строительному проекту. Кроме того, Заказчик обеспечивает технический надзор за ходом стройки.
Заказчик-Застройщик – это когда компания, являющаяся Застройщиком, имеет в своей структуре службу Заказчика. Довольно частое явление, особенно в крупных компаниях.
Технический Заказчик – это то же, что и Заказчик, но подчеркивается, что это наемная служба (организация), отдельная от структуры Застройщика. Технический Заказчик нанимается Инвестором или Застройщиком для решения всех «бумажных вопросов» по строительному проекту.
В свою очередь Генпроектировщик нанимает специализированных проектировщиков на разработку отдельных видов проектной документации в составе общего проекта строительства.
Генподрядчик – это тот, кто берет на себя ответственность за ведение всех строительных работ на площадке, от котлована до возведения крыши здания, и начинки его инженерными коммуникациями. Он отвечает за сроки и качество строительства перед Заказчиком. Как правило, Генподрядчик подтягивает с рынка различных подрядчиков (субподрядчиков) на отдельные виды работ, и управляет ходом всего строительства. Бывает, что Застройщик сам является и Заказчиком, и Генподрядчиком одновременно.
Термин «генеральный» здесь означает, что именно он профинансировал запуск проекта, и именно на него возложена ответственность за бесперебойное финансирование всего строительства. Инвестор может как привлекаться Застройщиком для финансирования строительства на его площадке, так и наоборот – Инвестор может сам выкупить площадку (стать Застройщиком), и нанять Технического Заказчика для ведения строительного проекта.
Девелопер недвижимости
Под развитием понимают любые действия, направленные на увеличение рыночной стоимости недвижимости, как то – ремонт, реконструкцию, изменение функционального назначения, но чаще всего – строительство. Под недвижимостью понимается как здание, так и земельный участок, на котором Девелопер собирается что-то развивать/строить.
Девелопер – это также и тот, кто управляет денежными потоками (как своими, так и чужими) в строительном проекте.
На практике Девелоперами называют себя и Застройщики (мол, на моей же земле стройка идет), и Инвесторы (мол, на мои же деньги все строится), и Заказчики (мол, мы же всю документацию ведем). Девелоперами также называют себя компании, не имеющие отношения ни к правам на землю, ни к финансированию стройки – это профессиональные Управляющие компании (так называемый — fee-developer), которые специализируются на организации всего процесса подготовки и ведения строительства, и сдачи объекта в эксплуатацию, за определенный гонорар. Такая компания нанимается Генеральным Инвестором, и может выполнять роль как Технического Заказчика, так и стороннег kvartira-bez-agenta.ru кто такой застройщик и кто такой заказчик, чем они отличаютсяВ строительной сфере используются такие понятия, как «застройщик», «заказчик», «подрядчик», «инвестор». Первые два нередко путают межу собой, хотя они имеют разное значение. Подробнее о том, кто такой застройщик и кто такой заказчик, расскажем далее. Кто такой застройщик Застройщик владеет землей, на которой возводится постройка О застройщиках нам часто приходится слышать в связи с долевым строительством новых домов. В рекламных компаниях уверяют, что покупать квартиру от застройщиков выгоднее. Однако у покупателей нередко возникает вопрос, кто такие эти застройщики? Смысл данного понятия раскрывается Законом «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004. Под застройщиком понимается организация, которая:
Встречается этот термин и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 2). По нему под застройщиком понимается не только организация, но и физическое лицо на имеющемся у него во владении участке возведение объектов, их реконструкцию, капремонт. Кроме того, они могут проводить изыскательские и иные подготовительные для строительства объекты. Застройщики фактически организуют всю работу по возведению домов или иных объектов. Они должны получить для этого земельный надел, разрешительную документацию, денежные средства. При этом строить самостоятельно они не обязаны. Зачастую к строительным работам застройщиками привлекаются подрядные организации. В этом случае они также выступают в роли заказчиков работ. Поскольку застройщики привлекают чужие средства, они также являются и инвесторами. Можно выделить следующие особенности этих субъектов строительной деятельности:
В целом понятии застройщика более широкое, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Застройщики могут совмещать в себе все эти отдельные понятия. Кто такой заказчикПонятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики. Первые поручают выполнение каких-либо работ иным лицам, организациям. Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат. Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ. Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей. По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» №39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице. В строительной сфере заказчики могут также выступать застройщиками. Заказчики могут инвестировать свои собственные средства в строительство либо привлеченные, а также совмещать оба источника получения средств. Для того, чтобы стать застройщиком заказчику потребуется получить права на территорию под застройку. Кто такой инвестор Инвесторы выделяют средства под определенные цели Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты. Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов. В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования. При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование. Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными. Кто такой подрядчикПод подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики. В обязанности заказчиков (застройщиков) входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм. Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком. Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики (застройщики) желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом. Их соотношение между собойНесмотря на схожесть указанных понятий, они все же имеют существенные различия. Проще всего отграничить от остальных подрядчиков, поскольку они являются исполнителями строительных работ. Они выполняют их по заданию заказчика (застройщика) при создании требуемых для постройки объектов условий. Застройщики обладают более широкими по сравнению с остальными функциями. Они могут выступать и заказчиками, инвесторами и даже подрядчиками. Заказчик не всегда является застройщиком и инвестором, не выполняет функции подрядчиков. Инвесторы же занимаются вложением средств в разные проекты. Выступать в их роли могут заказчики и застройщики. ВыводыНа первый взгляд может показаться, что понятия заказчики и застройщики идентичны. Но на деле каждое из них имеет свои отличительные особенности. Для правильного понимания функций указанных субъектов строительства, важно разбираться в их значении. Типовые договоры в строительстве: Смотрите также Телефоны для консультации 03 мая 2018 Мария Суханова 10 Поделитесь записью pravozhil.com Строительный словарь промышленного альпинистаГлавная » Строительный словарь промышленного альпиниста Зажим - удерживающее (иногда страховочное) техническое средство, которое под нагрузкой автоматически заклинивается на веревке, тросе. Заказчик — это юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором (инвесторами) осуществлять реализацию инвестиционного проекта. Основными функциями заказчика являются: 1. Предпроектная проработка и подготовка к строительству. 2. Подготовка и использование строительной площадки. 3. Контроль и надзор за ходом строительства, осуществляемым подрядной строительной организацией на основании договора, заключенного между заказчиком и подрядчиком. 4. Контроль за финансированием строительства, ведение бухгалтерского учета и отчетности. Заказчик-застройщик — это застройщик, принявший на себя обязанности заказчика. Заказчик-застройщик-инвестор — это инвестор, являющийся фактическим владельцем земельного участка, имеющий право на застройку и принявший на себя обязанности заказчика. Заказчик-инвестор — это инвестор, принявший на себя обязанности заказчика. Закон Мерфи - рекламный закон, который гласит: "Недостаточные рекламные расходы приводят к бессмысленной трате денег". Практика подтверждает нецелесообразность чрезмерной экономии рекламных ассигнований. Запас насаждения - объем сырорастущей стволовой древесины всех деревьев лесного насаждения (древостоя). Отличается от общего запаса, который образуют все деревья. Застраховать - обеспечить страховку. Застройщик — это компания, владеющая на правах собственности или аренды определенным участком земли и получившая право на застройку данного земельного участка. Зеленое строительство - система плановых мероприятий по созданию, сохранению и увеличению зеленых насаждений в городах и поселках городского типа, промышленных объектах в совхозах и колхозах, озеленение значительных по площади участков производится на основании проектного задания и составленного на его основе технического проекта. Зеленый массив - эта самая крупная единица паркового ландшафта. Оптимальная ширина, обеспечивающая защиту от шума, пыли, а также создающая визуальную изоляцию, составляет 100-150 м. Земельная аренда - форма землепользования, при которой собственник земли передает в пользование земельный участок на определенное время другому лицу за плату. Земли, не пригодные для выращивания леса - категории нелесных земель, которые включают участки лесного фонда, не пригодные для выращивания леса без проведения специальных мелиоративных мероприятий. Земли специального назначения - объединяют категории земель на территории лесного фонда, используемых главным образом для организации обслуживания и ведения лесного хозяйства, добычи полезных ископаемых и строительных материалов, а также для садоводства и виноградарства. Зоны опасные в промальпинизме : 1. Верхняя зона - опасности срыва, ненадежных поверхностей, сбрасывания вниз предметов; 2. Зона спуска (зона выполнения работ) - опасности неправильного применения технических средств, недостаточно надежные точки закрепления и прочие средства, острые перегибы; падающие сверху предметы; нестабильная температура и метеоусловия, плохие условия гигиены труда, наличие деталей, которые могут быть под напряжением, повышенные физическая и психическая нагрузки. 3. Нижняя зона - опасность падения предметов сверху, ненадежные поверхности (если это промежуточная площадка). Данный словарь учитывает специфику работ промышленного альпинизма и включает в себя строительные , архитектурные, электромонтажные, правовые, лесные термины. Ну и, конечно, в словаре представлены альпинистские термины, названия снаряжения и специфические термины промышленного альпинизма. Работа над словарем продолжается. Если вы копируете часть словаря на свой сайт - обязательно поставьте активную ссылку на наш сайт. alp-master.ru застройщик - это... Что такое Заказчик-застройщик?Застройщик — в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т. д.). Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ. Заказчик-застройщик несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию. Заказчик-застройщик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе. Для осуществления функций заказчика строительства объекта организация-застройщик должна иметь допуск к видам работ, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства (Градостроительный кодекс, лицензирование отменено с 01.01.2010г). Заказчик-застройщик заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т. д.). При этом часть работ может выполняться силами самого заказчика-застройщика, а на выполнение отдельных видов и комплексов работ заключаются договоры подряда со строительными организациями. Основные функции заказчика-застройщика следующие:
В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком. dic.academic.ru Застройщик, подрядчик, инвестор - снимаем маски Недвижимость Краснодара В последнее время все чаще продаю квартиры не только от застройщиков, но и от подрядчиков и инвесторов. И тут выяснилось, что большинство моих клиентов слабо ориентируются в этих терминах. Это понятно. Квартиру они покупают не каждый год, поэтому знать им все понятия досконально необязательно. Но все же перед покупкой квартиры, особенно новостройки полезно выяснить вот что: Кто такой застройщикВозьмем Федеральный Закон № 190, п.16 Ст.1 Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Обязанности застройщика
Грубо говоря, застройщик — это тот, кто владеет землей и деньгами для постройки дома, все организует, а потом продает. А вот строить застройщику самому и необязательно. Хотя можно, если очень хочется. Но как правило, застройщик привлекает к этому делу подрядчика. Кто такой подрядчикПодрядчик – организация, осуществляющая строительные работы. Эта организация подрядилась осуществить строительство.То есть, фактически, дом строит подрядчик, а не застройщик. А рассчитывается застройщик с подрядчиком за поставленные ими стройматериалы или за объем выполненной работы зачастую по бартеру — деньгами или (внимание!) — квартирами. Действительно ли квартира у подрядчика дешевле, чем у застройщикаДа, в большинстве случаев. И вот почему. Расчет с подрядчиком идет не по рыночной цене. Цена в этом случае договорная, она выше себестоимости естественно, но ниже, чем для частного покупателя. Подрядчику не нужна куча квартир, их у него и так полным полно от прежних строек. Поэтому подрядчик продает эти квартиры побыстрее. Где искать квартиры от подрядчикаПодрядчик — организация занятая. Нужно строить, а не продавать, искать покупателей, давать объявления, тратиться на рекламу. Поэтому подрядчик продает квартиры через агентства недвижимости или частных риелторов. И так как так деньги нужны быстро, то квартиры эти идут по цене ниже застройщика. Как проще всего всего найти квартиру от подрядчикаОбратитесь к знакомому риелтору. Риелтору по большому счету все равно, чью квартиру продавать — застройщика или подрядчика. Ему заплатит за работу и тот, и другой. Поэтому если есть в его базе подходящая квартира, он вам с удовольствием ее покажет. Проблема в том, что раскупаются такие квартиры чрезвычайно быстро. Дураку понятно, почему. И можно просто не успеть отхватить нужную квартиру. Или еще вариант — подрядчик решил придержать квартиры и выставить их позже про более высокой цене. Тоже случается. Да и не все застройщики расплачиваются квартирами с подрядчиками. Часто оплата идет деньгами, как обычно. И тогда вообще на объекте нет никаких квартир от подрядчика. Риски при покупке квартиры у подрядчикаНет никаких рисков, если стройка ведется по ФЗ 214. В этом случае покупатель заключает ДДУ (договор долевого участия) с самим застройщиком. Деньги перечисляет застройщику, а тот в свою очередь расплачивается с подрядчиком. Иногда застройщик сразу оформляет бартерные квартиры на подрядчика. Здесь тоже риска нет. Покупатель и продавец заключают договор уступки прав требования по ДДУ и все официально регистрируется.
Кто такой инвесторИнвестор – это тот, кто вкладывает свои деньги в строительство, чтобы в дальнейшем получить прибыль. Инвестор ничем не рискует, кроме своих денег. Строительство может и не завершиться вовсе, или завершиться со значительной задержкой. И тогда инвестор рискует потерять свои деньги. Выгодно ли покупать квартиру у инвестораПокупать квартиры у инвестора — не самый выгодный вариант. Инвестору нет смысла продавать квартиры дешевле рыночной стоимости. Он ведь прибыть хочет получить. Но иногда деньги нужны прямо вот сейчас. И тогда инвестор понижает цену. В пределах разумного. И последнее: у кого бы вы не покупали квартиру в новостройке Краснодара, всегда проверяйте все документы. Особенно, если покупаете недвижимость самостоятельно. Вот статья про это — https://krasnodar.economlegko.ru/kak-izbezhat-obmana-pri-pokupke-kvartiry-v-novostrojke-krasnodara/ Еще посты на тему:ПОДЕЛИТЕСЬ ИНФОРМАЦИЕЙ! krasnodar.economlegko.ru Кто такие застройщики, и как обезопасить себя при покупке жилья
А если квартира всё же получена, то для дальнейшего в ней проживания необходимо вложить сумму, в размере половины стоимости жилья. А как иначе превратить голые стены в пригодную для себя жилплощадь? Давайте разберёмся кто же такие застройщики и посмотрим на ситуацию и их глазами. Застройщик – это организация или физическое лицо, организующее процесс реконструкции, строительства или ремонта недвижимости, как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду или реализации. Застройщики могут выступать как инвесторы и как строительные компании, действовать в союзе с другими застройщиками и инвесторами. Если застройщик выступает в качестве заказчика, тогда он и получает статус «заказчик-застройщик». Застройщик организует строительные работы. В роли застройщиков могут выступать как крупнейшие российские строительные компании, так и малоизвестные частные инвесторы. На застройщика ложится весь груз ответственности, как за успехи, так и за неудачи. Если всё прошло нормально: дом сдан, народ доволен, прибыль получена – можно вздохнуть спокойно. А если появились проблемы: нехватка денег, неурядицы с поставщиками строительных материалов, задержка (не по вине застройщика) в оформлении документации… И как следствие: недовольные дольщики, протесты, суды, штрафы. Вообщем, рискуют и застройщики и дольщики, что делает ситуацию очень опасной для обоих. История В конце прошлого века на рынке недвижимости появилось множество недобросовестных компаний-застройщиков, которые, собирая деньги дольщиков, «удалялись» в неизвестном направлении. Но с годами государство всё тщательнее контролировало эту ситуацию, принимая новые законы. Как же распознать «качественного» застройщика?
- учредительные документы; - свидетельство о государственной регистрации; - свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; - отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам; - утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности; - аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика. Помимо этого, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: - разрешение на строительство; - технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома; - заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; - проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. На период строительства вы ещё не получаете право собственности на квартиру, но уже платите за неё. Взамен вы получаете договор инвестирования. Что же должно быть прописано в договоре инвестирования?
Какова же реальная цена квартиры?
А что происходит при расторжении договора? Расторжение договора случается как по вине застройщика, так и из-за смены планов дольщика. В проигрыше могут остаться как те, так и другие. Застройщик вправе расторгнуть договор, если же дольщиком допускаются систематические просрочки платежей. В этом случае соинвесторам придётся заплатить штраф в размере, указанном в договоре. Но если договор расторгается дольщиком по вине застройщика, помимо возврата собственных средств можно получить ещё и дополнительные на покупку другого жилья на вторичном рынке, если же застройщик не выполнил своих обязательств: дом не будет сдан в срок, или будет сдан с недоделками. Как минимизировать риски?
Realtypress.ru
www.realtypress.ru Инвестирование для создания собственной недвижимости материалов через застройщикаКомментарии (Методики) ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ИНВЕСТИРОВАНИЕ ДЛЯ СОЗДАНИЯ СОБСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МАТЕРИАЛОВ ЧЕРЕЗ ЗАСТРОЙЩИКА
В соответствии с положениями Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ инвестиции могут осуществляться практически любым имуществом, в том числе и строительными материалами. О том, как это сделать, Вы узнаете из этой статьи, также мы рассмотрим вопрос о том, могут ли быть материалы вкладом участника по договору участия в долевом строительстве.
Строительство объектов недвижимости может осуществляться с использованием различных схем организации сотрудничества между субъектами инвестиционной деятельности. Когда организация, инвестирующая проект, привлекает заказчика, то непосредственно функция организации строительства возлагается на него. В случае долевого строительства указанную функцию выполняет застройщик. Заказчик (застройщик) вправе как самостоятельно осуществлять строительство объекта недвижимости, так и привлекать подрядные строительные организации.
Напомним, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Такое определение содержит пункт 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ, и поскольку речь в нем идет именно об объектах капитального строительства, можно допустить, что застройщик также является одним из субъектов инвестиционной деятельности. Отметим, что в общепринятом понимании капитальное строительство представляет собой процесс создания и реконструкции основных средств путем проведения строительных работ, одна из основных форм использования капвложений, инвестиций. Помимо ГК РФ и Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон № 39-ФЗ) статус заказчика определен "Положением о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре", утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 г. № 16.
Понятие "застройщик" содержит и Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ). Согласно пункту 1 статьи 2 названного закона застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Не следует забывать о том, что действие Закона № 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре долевого участия в строительстве (пункт 3 статьи 1 Закона № 214-ФЗ).
Инвестиционная деятельность по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) регулируется названным выше Законом № 39-ФЗ.
Итак, организация может создавать собственную недвижимость либо заключив договор инвестирования, регулируемый Законом № 39-ФЗ, либо заключив договор участия в долевом строительстве, регулируемый Законом № 214-ФЗ. В первом случае организация будет именоваться инвестором, а во втором случае - участником долевого строительства или дольщиком, поскольку в рамках Закона № 214-ФЗ понятие инвестор не используется.
Инвестиционный договор. Между инвестором и заказчиком-застройщиком заключается инвестиционный договор, в котором определяется размер инвестиционного взноса в соответствии со сметой строительства, а также порядок и сроки его внесения. Еще раз отметим, что инвестициями на основании статьи 1 Закона № 39-ФЗ могут быть не только денежные средства, ценные бумаги, но и иное имущество, вкладываемое в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Следует отметить, что инвестиционный договор не выделен как отдельный тип хозяйственного договора в гражданском законодательстве. По своей сути он представляет собой смешанный тип договора, в котором те или иные нормы права применяются к конкретным частям договора. В инвестиционном договоре заказчик может выступать посредником (если строительные работы осуществляются подрядной организацией), а также самостоятельно осуществлять строительство. Когда заказчик самостоятельно не ведет строительных работ, он привлекает подрядные организации. Между заказчиком и подрядной организацией заключается договор строительного подряда, отношения по которому регулируются параграфом 3 главы 37 ГК РФ.
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (статья 740 ГК РФ).
По общему правилу договор строительного подряда предусматривает иждивение подрядной организации. Это означает, что все необходимые ресурсы для выполнения строительных работ подрядная организация приобретает самостоятельно. Но договором строительного подряда может быть предусмотрено, что заказчик предоставляет подрядной организации материалы инвестора.
Действующие в настоящее время нормативные документы не содержат указаний о том, как следует учитывать расчеты инвестора и заказчика при осуществлении инвестиционной деятельности. Принимая решение о том, на каком счете учитывать расчеты по финансированию строительства, организации - инвесторы используют Письмо Минфина Российской Федерации от 18.05.2006 г. № 07-05-03/02, несмотря на то, что в нем рассмотрен вопрос об отражении в бухгалтерском учете расходов застройщика, связанных с возведением объектов строительства. В письме сказано, что исходя из Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина Российской Федерации от 31.10.2000 г. № 94н, и Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, отражаются с применением счета 08 "Вложения во внеоборотные активы".
Расходы с кредита этого счета списываются в корреспонденции: • со счетом 01 "Основные средства" при принятии инвестором объектов, законченных строительством, к учету в качестве основных средств; • со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" при сдаче инвестору объектов, законченных строительством.
Из названного выше письма следует вывод, что инвесторы расчеты с заказчиком по инвестиционному договору ведут на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", открыв к нему отдельный субсчет, например, "Расчеты по средствам, переданным на финансирование строительства".
Понятие инвестирования материалов в строительство объекта возникает только тогда, когда происходит смена собственника строительных материалов, то есть, когда организация решает инвестировать строительство материалами, она списывает их с баланса с одновременным отражением инвестиционного взноса.
В качестве инвестиций в строительство инвестором может быть передано имущество, числящееся у него как в составе материалов на счете 10 "Материалы", так и в составе товаров, предназначенных для продажи, на счете 41 "Товары".
При передаче материалов заказчику у организации инвестора не возникает налоговой базы по НДС, ведь если передача имущества носит инвестиционный характер, то она не признается реализацией в целях налогообложения, о чем свидетельствуют положения пункта 3 статьи 39 НК РФ и, соответственно, не признается объектом налогообложения НДС, что следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 146 НК РФ.
Если инвестор переданные в качестве инвестиций материалы приобретал для использования в качестве материалов или товаров для перепродажи, то НДС по этому имуществу, предъявленный поставщиками, был принят к вычету на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 171 НК РФ и пункта 1 статьи 172 НК РФ.
Так как инвестиционная передача имущества не признается налогооблагаемой операцией, то суммы НДС со стоимости материалов, ранее принятые к вычету, необходимо восстановить. Таково требование пункта 3 статьи 170 НК РФ, содержащего перечень операций, при осуществлении которых необходимо восстановить налог, ранее принятый к вычету.
НДС подлежит восстановлению в том налоговом периоде, в котором осуществляется передача материалов по инвестиционному договору.
В учете инвестора восстановление суммы НДС должно быть отражено по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" и кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Расчеты по НДС".
Восстановленная сумма НДС при передаче имущества в качестве инвестиций в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 170 НК РФ должна быть учтена в стоимости передаваемого имущества, что отражается записью по дебету 10 (41) и кредиту 19.
Договор долевого строительства. Анализ статей 1, 3 и 5 Закона № 214-ФЗ показывает, что цена договора участия в долевом строительстве может быть уплачена только денежными средствами.
Между тем, арбитражная практика показывает, что форма уплаты цены договора может быть и другой. В частности, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 06.02.2009 г. по делу № А49-6314/07 сказано следующее: поскольку по договору строительного подряда участник долевого строительства обязался уплатить застройщику денежные средства, то вклад участника в долевое строительство в виде выполнения работ на эту сумму не противоречит положениям статьи 3 Закона № 214-ФЗ (договором было предусмотрено, что уплата цены договора производится дольщиком путем выполнения работ по договору строительного подряда). То обстоятельство, что передача застройщиком помещений по условиям заключенного договора поставлена в зависимость от выполнения дольщиком обязательств по договору подряда не свидетельствует о незаключении договора. В данном случае неисполнение дольщиком обязательства по оплате квартир (путем выполнения подрядных работ) лишает его права требовать передачи ему помещений.
А из Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.09.2010 г. по делу № А45-27396/2009 следует, что обязательство по уплате цены договора долевого участия в строительстве может быть исполнено дольщиком путем заключения с застройщиком соглашения о зачете встречных однородных требований (в случае наличия задолженности застройщика перед дольщиком).
Вполне возможна ситуация, когда организация-инвестор по договору долевого строительства будет одновременно являться и поставщиком материалов, покупателем которых будет организация-застройщик по первому договору. То есть у сторон будут взаимные обязательства по двум договорам: - у инвестора перед застройщиком обязательство по внесению денежных средств по договору долевого строительства; - у застройщика перед инвестором обязательство по оплате материалов, поставленных по договору купли-продажи.
В соответствии с положениями статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
На практике именно о таких ситуациях говорят, когда имеют в виду инвестирование услуг, работ и так далее. То есть фактически речь идет о зачете взаимных требований между сторонами. Однако такая ситуация возможна не всегда, поскольку гражданское законодательство устанавливает случаи, когда зачет взаимных требований невозможен. Перечень таких случаев содержит статья 411 ГК РФ.
Из приведенной выше арбитражной практики следует, что уплата цены договора участия в долевом строительстве может быть произведена не только денежными средствами, но и иным имуществом, а также путем проведения между сторонами взаимозачета.
В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 25.06.2010 г. по делу № А53-14886/2009 отмечено, что согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
Базарова А.С.
vsenovostroyki.ru
|
В конце 90-х годов прошлого столетия на рынке недвижимости России появилось новое слово – «Девелопер», суть которого понимал только узкий круг посвященных. 
Заказчик – это тот, кто занимается оформлением всей исходно-разрешительной документации для ведения проектирования и строительства. Это довольно большой пакет документов: от градостроительной и проектной документации, до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 
Генпроектировщик – это тот, кто отвечает за разработку всей проектной документации в проекте строительства (проект здания, проект инженерных сетей, и т.п.). Генпроектировщика формально выбирает и нанимает Заказчик (Техзаказчик), на деньги Инвестора. 
Инвестор (или Генеральный инвестор) – это тот, кто обеспечивает финансирование строительного проекта. Буквально – тот, кто вкладывает деньги в проект, и является собственником и основным выгодоприобретателем этого проекта. Причем, деньги у Инвестора могут быть как собственные, так и привлеченные, например, взятые взаймы у банка (под %), или собранные с рынка у дольщиков/соинвесторов (без %). 
В сфере недвижимости Девелопер – это довольно широкое и неформализованное понятие, т.е. оно не присутствует в официальных строительных документах – согласованиях, разрешениях и т.п. Буквально, Девелопер – это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости (от англ. develop – развивать). 
На сегодняшний день большинство граждан России приобретают квартиру на вторичном рынке жилья. Это связано как с минимальным количеством ипотечных программ в ведущих банках по первичному жилью, так и из-за неуверенности в завтрашнем дне. У застройщиков заканчиваются деньги, стройки замораживаются. Начинаются акции протестов дольщиков, жалобы, суды.
