Бизнес на посуточной аренде квартир. Бизнес сдача квартир в аренду

Бизнес на сдаче квартиры в аренду: доходность, риски, договор найма

Какую цену ставить за аренду? Рентабельна ли сдача жилья? Договор найма жилья — все нюансы. Порядок оплаты и нарушение пунктов договора найма. Расчет дохода.

От чего зависит цена на сдаваемую квартиру?

Район в городе, если говорить о крупном мегаполисе-миллионнике.
Удаленность от метро и транспортная доступность. Часто люди приезжают на заработки в крупный город, для них важно быстро добраться до работы. Или студенты — добраться до ВУЗа.
Тип дома, планировка квартиры, этаж. В старом доме квартира стоит дешевле. Клиенты не любят первые этажи — это вопрос безопасности, квартира на первом этаже будет сдаваться плохо. Плюс неприятно жить, если на окнах решетки и припаркованные машины за окном.
Набор мебели, состояние квартиры, тип входной двери, наличие лоджии или балкона (убрать туда лишние вещи).
Автостоянка, парковка. Сейчас многие жильцы ставят шлагбаум во двор, чтобы чужие машины не парковались.

Сезонные колебания. Высокий уровень цен с августа по ноябрь, низкие арендные ставки — апрель, май, июнь (многие живут в садах). В межсезонье цены средние по рынку — это период с 20 декабря по 20 января, майские праздники.

Больше денег с арендатора

Заключаете договор аренды, например, с марта до августа (низкий сезон), а затем повышаете арендную ставку, мотивируя высоким сезоном (с сентября по декабрь).

Сдача в аренду приносит непрерывный стабильный поток денег, который опытный инвестор может реинвестировать или использовать по своему усмотрению.

С каждый годом качество жизни растет, и молодое поколение уже не хочет жить с родителями. Это и разные интересы, и разные графики работы, интересы. Очень часто пара или молодая семья уходят на съемную квартиру, чтобы не зависеть от нравоучений, советов старших родственников.

37% нанимателей в 2017г. в Москве хотят снять 1-комнатную квартиру; 39% — 2-комнатную.

В последние годы в РФ наблюдается стагнация доходов, и люди объединяются, выплачивая ипотечный кредит. Молодая пара может переехать в дом к родителям, а свою квартиру сдавать, чтобы как-то платить за кредит.

Направления в аренде

Аренда долгосрочная. Как правило, это год-два.

Короткая аренда (до 4-5 мес) — на летний период, студенты, сезонные рабочие из ближнего зарубежья.

Особо популярны мини-гостиницы, хостелы. Но в последнее время наши законодатели хотят «прикрыть» эту тему из-за постоянных жалоб соседей, плюс хостелы часто не платят налоги.

Аренда многокомнатной квартиры по комнатам дает хороший доход. Аренда койко места, но здесь много проблем: неплатежеспособные клиенты, иммигранты, бомжи, проблема гигиены из-за частой смены жильцов.

Какие преимущества имеет квартира, когда арендодатель может из эконом-класса сделать комфорт-класс и просить больше за аренду? Это домофон, высокие потолки (мин. 2,65м), выделенный интернет, кабельное ТВ, кондиционер, полы с отоплением, личное место на парковке, дополнительная бытовая техника (вытяжка, микроволновка, телевизор с плоским экраном).

Что выгоднее?

Как выгоднее сдавать квартиру: подороже или побыстрее? Смотрим на таблицу ниже. Расчеты на примере 1-комнатной в Москве.

Для арендодателя лучше сдавать быстрее, пусть не всегда по максимальной цене — меньше простоя.

Что выгоднее: с ремонтом или без?

Разберем на примере 1-комнатной квартиры 35/19/7 у м. Беляево (Москва). С ремонтом средняя ставка аренды 35-40 тыс.р., без ремонта — 25-28 тыс.р. Как видим в долгосрочной перспективе лучше поддерживать квартиры в отличном состоянии.

Или можно проводить ремонт за счет арендной платы (если арендатор хочет сам сделать ремонт). Но здесь нужно следить за расходами и за качеством ремонта.

Где искать арендодателей?

Коллеги по работе, знакомые. Основный минусы: с них не спросить максимальной цены за аренду + трудно просить возмещения за нанесенный ущерб (сломали телевизор, например).
Самостоятельный поиск, через сайты бесплатных объявлений (Авито, Юла).
Агенства недвижимости и частные маклеры.
Объявления в газетах и журналах. Здесь много малоимущих, неплатежеспособных клиентов, с которыми могут быть проблемы в будущем.
«Расклейка». Малоимущие клиенты.

Документы для оформления договора

От арендодателя (даже если сдаете через агенство недвижимости) потребуются:

Паспорт собственника.

Правоустанавливающие документы на квартиру, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор долевого участия.
Если в квартире кто-то зарегистрирован, от него нужно нотариальное согласие, что вы сдаете квартиру либо личное присутствие, чтобы своей подписью на договоре дать согласие, что он не против сдачи жилья в аренду.

Порядок оплаты и договор

Чаще встречается помесячная оплата либо месячная оплата + депозит. Если человек не хочет вносить депозит, вас это должно насторожить. Косвенно это подтверждает его неплатежеспособность. Он может подписать договор и на год, а на самом деле проживет месяц и сбежит. В итоге у вас простой квартиры и дополнительные траты на уборку квартиры и подготовку к последующей сдаче.

Можно пойти навстречу арендатору и принять 50% депозита, понимая, человек платит еще и агенту проценты. И в договоре прописать, остаток по депозиту будет заплачен через месяц.

Без депозита сдавать квартире крайне не рекомендую!

Предоплата 2-3 мес + депозит. Встречается редко. Факт такой предоплаты говорит, что у человека хорошие намерения, он готов снимать на длительный срок.

Предоплата за полгода-год. Тогда есть смысл уменьшить арендную ставку.

При заключении договора рекомендую использовать следующий образец.

Особое внимание уделите пунктам договора, регулирующим размер и порядок получения денег. Пропишите четко сумму цифрами и расшифровка словами. Укажите, до какого числа арендатор должен заплатить в каждом месяце (пропишите 2-3 дня на форс-мажор).

Укажите, кто оплачивает коммунальные услуги. Оплата за счетчики, интернета, кабельного тв, отопление и т.п. В идеале оплачивать самому, зная, что вы платите вовремя, у вас не копятся пени, нет никаких долгов.

Если в квартире остается мебель, бытовая техника и предметы домашнего обихода, оформляйте акт приема-передачи, составляйте опись.

В договоре предусмотрите штраф для нанимателя, если он съезжает раньше срока, указанного в договоре.

Некоторые арендодатели отдают предпочтение семьям с маленьким ребенком. В этом есть некоторая стабильность. Но среди арендодателей бытует и широко известное заблуждение, что если арендатор не продлил договор зимой, то выселить семью с маленьким ребенком нельзя по закону. Это заблуждение, в законе такого пункта нет. Здесь играет роль чисто моральный фактор.

Договор найма по окончании действия автоматически не продляется на тех же условиях, если стороны не против. Вам нужно будет заново подписать договор.

Чтобы поддерживать контакт с арендатором после подписания договора, укажите контактные телефоны (сотовый, рабочий) прямо в договоре или договоритесь посещать квартиру раз в месяц.

Включите в договор пункт: в случае временного отъезда наниматель обязан предупредить наймодателя.

Включите пункт: отсутствие в квартире нанимателя в течение определенного срока дает право собственнику произвести вскрытие в присутствии участкового и двух понятых, при этом считать договор расторгнутым по окончании оплаченного срока найма.

Нарушение договора аренды

Что делать, если наниматель не выполняет какие-то пункты договора? Не соблюдает тишину, использует квартиру не для проживания, постоянно задерживает квартплаты или отдает по частям.

Начните с переговоров. Если не получается, обращаться к участковому крайне нежелательно. Тот может поставить вас на счетчик — за каждую сдачу квартиры брать свой процент.

В крайнем случае обращайтесь в суд.

Фраза «Квартира никогда не сдавалась» дает +15% к стоимости аренды.

Если сдаете жилье на вторичном рынке

Перед показом такой квартиры обязательно сделайте следующее:

Проведите генеральную уборку, уберите все посторонние запахи.
Проведите мелкий ремонт.
Заменить и починить протекающий кран.
Прочистить сточные трубы.
Заменить старый унитаз и стульчак.
Убрать хлам из квартиры, старые ненужные вещи. Поставьте минимум новой мебели.
Отремонтировать ручки, поменять перегоревшие лампочки.

Налоги от сдачи в аренду

Физ. лицо — 13%
ИП- 6%.
Патент.

За счет чего растет рынок аренды?

Квартиры и ранее сдававшиеся в аренду. Помните, что вы не единственный арендодатель, сегодня на рынке жесткая конкуренция. По Москве это 100.000-150.000 сдаваемых квартир.
Квартиры, освободившиеся после отъезда иностранных нанимателей из ближнего зарубежья.
Квартиры с рынка продажи. Рынок купли-продажи пока стоит, и чтобы квартира не простаивала и приносила какой-то доход, собственник ее сдает.
Квартиры, полученные в наследство, до договору дарения.
Родственное объединение из-за уменьшения дохода. Ухудшилась ситуация в семье, родственники решают пожить вместе, а оставшуюся квартиру сдать.

Совместный съем квартиры. Раньше до кризиса рубля 2014г. снимали на одного, после кризиса решили снимать 1 квартиру на двоих. В результате вторая квартира свободна к съему.

Золотое правило рантье

Чем меньше жилплощадь, тем она дешевле при покупке, тем больший доход она приносит.

Мини-квартиры — самые выгодные для сдачи

Сегодня растет число людей одиночек, которые не создают семью, но хотят жить отдельно. Основные плюсы такой мини-квартиры:

Малый бюджет при покупке по сравнению с обычной 1-комнатной в новостройке.
Небольшие коммунальные платежи. Плюс ежегодный налог на недвижимость будет близок к нулю.
Экономия на отделке за счет малой площади до 30%.
Меньше времени на уборку — при смене арендатора.
Выгодная сдача в аренду (20-25.000р. в Москве).
Инвестиционная привлекательность.

Основные минусы:

Ограниченное предложение на рынке. Такие квартиры появляются только в определенных районах. Это могут быть неипотечные районы, места, где идет снос ветхого жилья.

Небольшой выбор.
Квартиры со вторичного рынка нуждаются в капитальном ремонте. Там не очень хорошая социальная структура.
Большой срок экспозиции при продаже.

Какой арендатор платит больше?

Многие собственники жилья не хотят сдавать жилье иностранцам и семьям из ближнего зарубежья, особенно если у них 2-3 детей. Но такие семья готовы платить больше на 10-15%. То же касается и людей неславянской внешности.

Если у вас большая квартира 3-4 комнаты, можно сдать группе иностранцев из ближнего зарубежья. Ваш доход будет больше на 40%.

Многие не хотят сдавать квартиру одиноким парням, мужчинам, считая, что там будет бардак, мусор. Но часто это не так. У мужчин может быть хорошооплачиваемая работа, и с него можно взять на 1000-2000р. больше за аренду.

Жильцы с кошками, собаками платят больше на 1000-2000р. Жильцы с крупной собакой — до 5000р./мес.

Закон рантье при совместной аренде

Чем больше людей собирается жить в одной квартире, тем выше ставка.

При совместной аренде квартиры наниматель с наибольшим доходом выбирает самую большую комнату. При этом расходы на коммунальные платежи делят поровну, т.к. нельзя понять, кто сколько потратил. Договор аренды составляется в обычной форме. Перед подписанием обсудите все пункты с арендаторами, чтобы потом не было непоняток.

Доход от сдачи в аренду

Доход от сдачи квартиры в аренду можно посчитать по следующей формуле:

Самый трудный момент, который трудно определить — коэффициент K. Если квартира простояла без арендаторов 3 дня, то K=0,1.

Если квартира не сдается месяц, подумайте над корректировкой месячной ставки.

bigkitty.ru

Как сделать бизнес на посуточной аренде квартир — Портал о бизнесе и бизнес-идеях

Бизнес на аренде квартир посуточно В категорию «бизнеса с нуля» можно смело отнести деятельность по сдаче посуточно квартир в аренду. При этом вы можете не владеть квартирами, но также зарабатывать на краткосрочной аренде. Все, что для этого нужно - найти жилье, владельцы которого готовы предоставить его на условиях субаренды. Субаренда – это форма договора, при которой право на сдачу квартиры в аренду как бы переуступается.

Подобный бизнес может показаться понятным и легко организуемым. Но не все так гладко и спокойно. Квартир посуточно сдается много, однако не все из них приносят нормальные деньги, а некоторые и вовсе не оправдывают вложенные в них средства.

Хорошо, если в собственности уже есть пара - тройка квартир. Пусть и однокомнатных (самых ходовых на рынке), тогда доходность будет выше. Если же такой собственности нет, придется арендовать жилье на длительный срок и уже его сдавать в посуточную или почасовую аренду.

Вся сложность в организации дела сводится к поиску подходящего жилья. Многие владельцы, услышав слово «посуточная аренда», сразу ассоциируют это с пьянством, проституцией и прочими негативными вещами. И никакими уговорами их мнение не поменяешь. Хотя фактически, такие квартиры в последующем ремонте нуждаются крайне редко, в отличие от квартир в долгосрочной аренде.

Субарендаторам не выгодно держать жилье в плохом состоянии, потому что у них просто не будет клиентов. После каждого заселения квартира тщательно убирается. Чего не скажешь про долгосрочную аренду: арендаторам (а среди них немало молодежи) в 90% случаев за состоянием квартиры не следят. А гуляют и пьют в таких квартирах не меньше.

«Чтобы заключить договор субаренды на понравившуюся квартиру, приходится немного приврать хозяевам. Я говорю, что у меня есть договоры с некоторыми фирмами на заселение людей, которые приезжают в командировку. И в этом случае жильцы будут часто меняться. Если вы согласны на такие условия, то я буду платить вам за аренду немного больше. Хозяева жилья первое время волнуются, но, когда видят, что с их квартирой все в порядке, успокаиваются. И мнение соседей и председателей ТСЖ им уже безразлично», - говорит пользователь «Rasklad» на форуме nasutki.borda.ru.

Лучше всего искать квартиры ближе к центру города. Здесь найти клиентов гораздо проще. И затраты на рекламу намного меньше. Также стоит арендовать квартиры как можно ближе друг к другу – это позволит уменьшить транспортные расходы. Если же одна квартира находится в 15 км от другой, то транспортные расходы будут гораздо больше.

Легализация деятельности Особенность бизнеса на посуточной аренде квартир в том, что он сложно контролируется государством. А потому немалая часть бизнесменов работает без регистрации предпринимательской деятельности и не платит налоги. В некоторых случаях это оправдано, особенно когда речь идет об 1 – 3-х сдаваемых квартирах и доход от деятельности не такой большой, чтобы появился смысл легализовать бизнес.

С ростом оборота организации, когда в распоряжении организатора уже не одна и не две квартиры, а минимум 5 – 6, лучше зарегистрировать ИП или ООО. С оформлением бизнеса будет проще находить новые квартиры (владельцы жилья доверяют организациям больше, чем обычным физическим лицам). Станет спокойней работать, так как штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность никто не отменял. Завистники всегда найдутся, в том числе и в лице председателей ТСЖ, которые могут сообщить об этом в милицию или прокуратуру. И на этот случай у вас всегда будут документы. Все будет в рамках закона..

Регистрируют такой бизнес чаще всего как обычное индивидуальное предпринимательство. Для оформления бизнеса в налоговой инспекции нужно предъявить заявление, ксерокопию паспорта и ИНН, квитанцию об уплате государственной пошлины. В заявлении на регистрацию следует указать коды ОКВЭД: 55.23.5 «Деятельность прочих мест для временного проживания» и 70.20.1 «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества» (можно указать несколько кодов). Уже через 5 рабочих дней после подачи документов можно получить свидетельство о регистрации ИП. И вы законный представитель бизнеса.

Отдельно стоит упомянуть про выбор системы налогообложения. Для такой деятельности подходят все три известных спецрежима: патент (патентная система налогообложения), ЕНВД (вмененка) и УСН (упрощенка). Самый выгодный вариант – патент. Вы уплачиваете фиксированную плату (около 10 тыс. р.) и целый год работаете спокойно. Вам не нужно предоставлять отчеты, вести бухгалтерию и пр. Но патентная система принята не во всех регионах, а значит, придется выбирать между ЕНВД (можно применять до 500 кв. м.) или УСН. Данные спецрежимы также выгодны (хотя обходятся несколько дороже), но придется вести бухгалтерию и сдавать отчетность по графику.

Стоит учитывать и тот момент, что, оформив бизнес, придется уплачивать подоходный налог за владельцев квартир, а это 13% от стоимости аренды. Чтобы не обидеть себя, этот вопрос следует обговорить с владельцами жилья еще на этапе заключения договора субаренды. Эти самые 13% по праву должны вычитаться из стоимости аренды квартиры.

Найм сотрудников

Если мы говорим о построении бизнеса, а не о работе «ради работы», то следует решить вопрос с наемными работниками. Если в вашем распоряжении 2 – 3 квартиры, то еще как-то можно управиться в одиночку. А если вы работаете с 5-ю и более квартирами, одному уже никак не управиться.

Представьте картину: вы нашли клиента, едете показывать ему квартиру. Пока вы договариваетесь, вам идет звонок от второго клиента – вы отвлекаетесь на разговор. В это время третий клиент съезжает с квартиры, на которую уже есть другой клиент, и вам необходимо срочно навести порядок в квартире и т. д. и т. п. И таких мелких суетных дел может быть с десяток - другой в день. Голова будет идти кругом, что скажется на качестве работы и количестве клиентов. Поэтому с ростом количества заказов следует подумать о найме горничной для уборки квартир и менеджера по работе с клиентами. Уборщице можно платить только процент от сделанной работы, не оформляя её в штат (чтобы не платить страховые отчисления). Менеджеру – оклад и небольшой процент для мотивации. Пусть он занимается работой с клиентами, отвечает на звонки, проводит встречи, проверяет состояние квартир после гостей и др.

У вас в таком случае появляется много времени, которое можно потратить на поиск новых квартир, на решение бухгалтерских и юридических вопросов, на рекламу услуг, на контроль работы персонала. Появится время и на личную жизнь, а дело будет приносить удовольствие.

Как рекламировать услугу

Поиск клиентов – одна из первых задач, на решение которой следует пустить все силы. Не будет клиентов – не будет доходов, а обязательства по выплате аренды никуда не денутся. В создании клиентской базы помогут следующие варианты:

Размещение объявлений в газетах. Старый и проверенный способ, хотя с приходом интернета он становится все менее актуальным. Но это еще не означает, что от СМИ стоит отказываться совсем. Очень многие командировочные по приезде в незнакомый город покупают газеты и находят квартиры именно там.
Расклейка листовок в местах, популярных для туристов и приезжих. Это выходы из метро, автобусные и трамвайные остановки, авто и ж/д вокзалы, центральные улицы города.
Размещение информации на досках объявлений в интернете: авито, сландо, городские порталы и пр. Не забывайте про составление грамотного описания, с обилием качественных фотографий.
Пробуйте уникальные способы рекламы, вроде написания объявлений на асфальте. Все, что нужно - трафарет и баллончик с краской.
Можно договориться о сотрудничестве с местными таксистами, так как нередко приезжие нанимают такси в аэропорту и просят водителя подсказать, где можно снять недорогое жилье.

Подводные камни в «посуточном» бизнесе

Поиск квартиры, легализация бизнеса и урегулирование вопросов с жильцами – далеко не все проблемы, которые ждут предпринимателя в этой сфере. Одна из главных проблем – отсутствие клиентов. Чтобы бизнес приносил доход, каждая квартира должна заполняться минимум на 70%. То есть, из 30 дней – 21 день в аренде.

Спрос на жилье может быть низким не только по причине высокой конкуренции, но и просто в виду сезонного спада. Летом в центральной части России спрос на посуточную аренду жилья резко падает. Люди уезжают на отдых, становится меньше командировочных. По этой причине не стоит открывать бизнес к летнему сезону. Некоторые опытные в этом бизнесе предприниматели в межсезонье отказываются от части арендуемого жилья, чтобы уменьшить постоянные расходы.

В то же время для курортных городов (Сочи, Геленджик, Анапа и др.) лето как раз самый сезон. А осенью и зимой такой бизнес простаивает.

Отдельно стоит упомянуть про ипотеку и покупку квартир в кредит. На форумах можно прочитать идеи такого содержания: «можете купить несколько квартир в ипотеку и сдавать их в посуточную аренду. Это лучше, чем платить арендодателю». Идея выглядит заманчиво, но не осуществима по ряду причин:

Чтобы получить ипотеку даже на одну квартиру, придется сильно понравиться банку. Он потребуют с вас справку о доходах, посмотрит кредитную историю, попросит найти поручителей и пр. Ваш официальный доход не достигает 30 – 50 тыс. р. в месяц и банк вам отказывает. Если вы желаете оформить две квартиры, то вам уже потребуется доход в 80 тыс. р. А если у вас такой доход, тогда зачем вам нужны ипотека и посуточная аренда.
С точки зрения инвестиций, такой вариант выглядит крайне не выгодным. Окупаемость вложений составит порядка 8-10 лет, что немыслимо для нормального, рабочего бизнеса.

Сколько можно заработать. Краткий бизнес-план

Долгосрочная аренда однокомнатной квартиры в Москве будет стоить 25 – 30 тыс. р. в месяц. Сюда следует учитывать затраты на уборку, рекламу и амортизацию (замена поломанной техники и мебели) – около 5 тыс. р. на квартиру в месяц. Сдать посуточно такие квартиры можно в среднем за 2 – 2,5 тыс. р.

Ориентировочно картина в сезон должна выглядеть следующим образом:

Прибыль от сдачи шести квартир будет около 120 000 р. в месяц.

Чтобы определить окупаемость вложений, следует учитывать первоначальные инвестиции в бизнес. Каждую квартиру потребуется довести до необходимого комфорта – сделать ремонт, закупить мебель и технику. На каждую квартиру следует заложить минимум 100 000 р. Поэтому шесть квартир потребуют вложений в 600 000 р.

Отсюда окупаемость вложений по расчетам, приведенным выше, составит от 6 месяцев. Но необходимо учитывать и тот факт, что в первые месяцы клиентов будет немного. Потребуется проработать не один месяц, прежде чем наработается постоянная клиентская база и начнет работать «сарафанное радио». Поэтому период окупаемости вложений можно смело умножать на два.

Рекомендуем к изучению:

delo360.ru

Бизнес на аренде квартир - выгодна ли такая аренда, как получать доход

Содержание статьи:

Вложение средств в недвижимость всегда привлекательно, выгода присутствует при росте стоимости и рыночной цены объекта. Но существует еще один способ извлечь прибыль — сдавать недвижимость в аренду на различных условиях. Можно стать арендодателем квартиры или дома на ограниченный срок, например, посуточно, или на длительный, неограниченный период. Что же представляет максимальную выгоду для владельца: продажа через определенный период, краткосрочная или длительная аренда?

Очевидные выгоды для собственника недвижимости

Бизнес, связанный с недвижимостью, имеет свои отличительные особенности и нюансы. Если гражданин стал собственником объекта, в котором он не живет и не будет жить в обозримом будущем, то появляется возможность получения финансовой прибыли от своего владения. Например, на практике часты случаи, когда родители приобретают квартиру для своих детей. Пока ребенок растет, квартиру можно сдавать в аренду и получать выгоду.

Порой перед владельцем встает вопрос: продать и продолжать владеть появившимся имуществом, например, в результате наследования или дарения. Реализация недвижимости представляет собой значительную прибыль, но присутствуют отрицательные моменты:

наличие инфляционных процессов;
риски при хранении значительных средств в банках;
невозможность в дальнейшем приобрести подобную недвижимость из-за нехватки средств.

Наличие и сохранение недвижимого имущества позволяет сохранить капиталы и приумножить их в результате роста цен на рынке недвижимости. Иметь квартиру, в которой никто не живет, очень накладно, поскольку содержание в наше время недешево, требуется своевременная оплата коммунальных услуг, регулярный косметический ремонт, вложения в капитальную реконструкцию.

Становясь арендодателем, владелец приобретает следующие преимущества:

стоимость аренды включает в себя коммунальные платежи и непосредственный доход собственника;
проживание граждан позволит получать актуальные сведения о состоянии имущества;
занятое арендаторами помещение перестает быть объектом притязаний со стороны родственников;
аварии и другие экстренные события станут известны владельцу в самое ближайшее время.

Отрицательными моментами можно считать такие частые неприятности:

конфликтные ситуации с квартирантами нередко завершаются в судебном порядке. Наниматели могут нанести ущерб самому арендодателю, соседям и третьим лицам, которые заявят свои претензии участковому или суду;
жильцы по закону должны иметь регистрацию по месту проживания, если срок нахождения составляет более 90 дней. Следует учесть, что рождение у жильцов, имеющих временную или постоянную прописку, ребенка приведет к автоматической регистрации ребенка без разрешения собственника. По закону дети до 14 лет должны быть прописаны вместе с родителями, затем до совершеннолетия могут быть прописаны с близкими родственниками;
нанесенный финансовый ущерб довольно часто взыскивается по судебной тяжбе, что потребует времени и средств;
собственник обязан отчитаться перед налоговой инспекцией за приобретаемый регулярный доход;
мошеннические схемы недобросовестных нанимателей приносят значительный ущерб и много неприятностей. Например, пересдача квартиры третьим лицам, задержки в оплате аренды или использование жилплощади в незаконных целях.

Выселить конфликтных жильцов собственник, безусловно, может по своему желанию. Потребуется время, появятся многочисленные убытки и переживания.

Грамотный подход к сдаче жилья

Особое значение имеет оформление договора аренды, поскольку данный договор имеет актуальную юридическую значимость. Если соглашение не заключено на бумаге, то предъявить претензии будет невозможно. Также возможны затруднения в случае конфликта интересов при неграмотном составлении договора. Если предварительно ознакомиться и учесть частые ошибки арендодателей, не спешить и внимательно подойти к вопросу, то регулярная прибыль станет ощутимым финансовым шагом.

В комплект документов для оформления аренды квартиры входят:

договор аренды;
акт приема-передачи квартиры;
опись передаваемого в пользование имущества.

Каждый документ имеет важное значение, поднимает сделку на достаточно высокий правовой уровень. Чем подробней составлены документы, тщательней прописаны условия и правила проживания, тем меньше возникнет споров и неувязок. Если две стороны подписывают двусторонний договор, то это означает взаимное согласие участников сделки. Именно подпись под документом станет главным доказательством в судебных разбирательствах.

Ответственность понимают обе стороны, поэтому стараются соблюсти подписанное соглашение. Особое значение имеет тот факт, что договор аренды, оформленный на срок более года, требует регистрации. Росреестр ведет учет арендных соглашений и сотрудничает в данном вопросе с налоговой службой. Регистрация в государственном реестре договора аренды не дает нанимателям права собственности, чаще всего используется при арендных отношениях юридических лиц.

Договор между участниками сделки должен иметь стандартные пункты, которые присущи всем арендным документам. Подписывая договор, стороны имеют право учесть индивидуальные особенности сделки. Могут быть прописаны многие условия, главное, чтобы они устраивали арендодателя и арендатора. Например, запрет на курение, нахождение животных и проживание посторонних лиц, не учтенных в договоре.

Особенно важно прописать штрафные санкции и сроки взыскания при задержках платежей. Внесение залоговых сумм за обстановку квартиры и за последний месяц проживания обязательно должны быть отображены. Это наиболее частый спорный вопрос между сторонами сделки, способ передачи средств обязательно отображается и согласуется до переезда нанимателя и передачи ему ключей от квартиры. Возможность или запрет на регистрацию также может быть учтен при подписании договора аренды.

События и действия, которые не имеют указанного регламента, оцениваются в случае конфликта по принятым правовым нормативам.

Как грамотно заработать

Уровень доходов от сдачи в аренду недвижимости зависит от многих факторов. Имеет значение статус населенного пункта, квартиры и условий проживания. На практике, сдача квартиры не воспринимается многими как бизнес, что крайне неверно. От грамотного подхода и составлению документов зависит уровень дохода. Арендодатель платит подоходный налог на получаемую прибыль, отчитывается и подает декларацию, что ставит аренду на один уровень с различными видами предпринимательства.

Владелец может выбрать другой способ отчетности и приобрести патент на осуществление арендной деятельности. Оформить аренду можно различными способами:

сдать по договору на длительный срок;
посуточно на различных условиях;
передать в доверительное управление.

Если рассматривать два объекта из одного ценового диапазона, то доход будет зависеть от следующих факторов:

метраж сдаваемой площади;
состояние квартиры: наличие и качество оборудования и мебели;
район нахождения и удобная транспортная развязка.

Если положительных оценок по всем пунктам мало, то предпочтительней сдавать квартиру по местам или койкам. Например, бригаде строителей или других специалистов. Такой вариант для недорогой, но регулярной аренды подойдет для учащейся молодежи, студентам, не имеющим места в общежитии. Если квартира находится в престижном районе, в крупных городах, то стоимость проживания может быть значительно выше.

Однокомнатные апартаменты больше подойдут семейной паре. Если ремонт сделан на высоком уровне и присутствует современная бытовая техника, то квартиру можно сдавать посуточно, в качестве гостиничного номера. Если проанализировать сложившуюся ситуацию на арендном рынке и принять грамотное решение, то доход будет стабильным и значительным.

Налоги и обязательства арендодателя

Согласно ст. 608 ГК РФ, собственник не обязан оформляться в качестве индивидуального предпринимателя. Отчитаться в полученных доходах налогоплательщик обязан, подавая ежегодную декларацию. Все зависит от объема деятельности, времени и размера получаемых доходов. Одно дело, когда собственник имеет два объекта и один из них эпизодически сдает.

Другой уровень, когда есть в наличии несколько квартир, которые сдаются в качестве гостиничных номеров. Если гражданин решит оформить свои длительные отношения с налоговой инспекцией, то ему выгодно купить патент или платить налог в качестве ИП. Следует учесть, что право сдавать квартиру принадлежит собственнику или уполномоченному лицу, выступающему от его имени и имеющему нотариальную доверенность.

Если квартиру сдает физическое лицо, то требуется уплатить 13% от получаемого дохода. После оформления ИП потребуется платить 6% прибыли по упрощенной схеме налогообложения, когда вычитаются понесенные расходы. Если гражданин вплотную занимается арендой, сдает недвижимость в больших объемах, то ему выгодно оформить ИП.

Какие квартиры наиболее востребованы

Наибольшую прибыль можно получить при верном управлении имеющимися активами. Продумывая схему, владелец может пойти на размену одной большой квартиры на две меньшей площади. Такой шаг позволит сдавать квартиры среднего ценового диапазона, на которые легче найти пользователей. Желающим снять квартиру бывает важно не только состояние жилплощади, но личность арендодателя, его адекватное отношение к квартирантам.

Бюджетные и экономные варианты удобно сдавать посуточно, поскольку они не требуют объемных инвестиций. Особое положение возникает для владельцев долевой собственности, которые обязаны согласовать вопрос сдачи с остальными владельцами квартиры. В коммунальной квартире спрашивать разрешения не нужно, поскольку каждая комната индивидуальна и имеет отдельный лицевой счет.

Сдавать свою долю в жилплощади посуточно крайне проблематично, поскольку жизнь остальных собственников в таких условиях приобретает отрицательные моменты. Если квартира является муниципальной и ее сдает ответственный квартиросъемщик, проживающий по договору социального найма, то разрешение придется получать в жилищном отделе муниципалитета.

Недвижимость, имеющая статус элитной, приобретает иные сложности при аренде. Собственнику потребуется назначать за квартиру максимальную оплату и тщательно контролировать сохранность имущества. Нарушения в элитном объекте встречаются довольно часто, претензии соседей имеют важное значение и неприятности с властями нежелательны в любом случае. В настоящее время особо дорогие квартиры и коттеджи собственники предпочитают сдавать через доверенное лицо. Как правило, это специалисты соответствующего профиля, отлично знающие рынок недвижимости.

Обязательные требования

Прежде чем выставить квартиру на рынок аренды, необходимо проверить ее соответствие санитарным и жилищным нормам. Объект должен быть готов к заселению, не требовать ремонтных работ и обладать необходимыми инженерными коммуникациями. Если владелец скрыл недопустимые недостатки при подписании договора, то квартирант в праве затребовать уплаченные средства.

Например, договор заключался летом, до наступления отопительного сезона. В зимние холода оказывается, что температура в помещении намного ниже нормы. Это стандартная ситуация, часто встречающаяся на рынке найма, поэтому имеющиеся недостатки лучше прописать заранее, иначе появится повод для прекращения соглашения и назначение штрафных санкций.

Сдаваться должно помещение, являющееся жилым. Нежилые, коммерческие помещения, подсобки, склады и прочие не могут служить объектом найма. Если такое грубое нарушение будет зафиксировано исполнительными органами, то административное взыскание наложат на обе стороны договоренности.

Посуточная аренда недвижимости

По оценке аналитиков, суточная аренда является наиболее выгодной для владельцев квартир. Если речь идет о крупных центрах, то квартира в качестве гостиничного номера подойдет многим туристам или туристическим группам. Суточная аренда квартиры удобна возле городских увеселительных заведений, крупных медицинских центров или вокзалов. Оформив договор субаренды с непосредственным собственником, бизнесмены оперируют несколькими, порой десятками объектов.

Вплотную занимаясь этим бизнесом, появляется практический опыт и знание ценовых колебаний, законодательных правил аренды жилого помещения. Если физическое лицо решает заниматься бизнесом, то первоначально потребуется оформить документы ИП. Необходимо оформление в налоговой инспекции и получение свидетельства индивидуального предпринимателя.

В арендном бизнесе официальный документ имеет особое значение, поскольку защитит предпринимателя в случае судебных разбирательств и конфликтных моментов с постояльцами. Статус ИП позволит обратиться к сотрудникам правоохранительных органов, искать защиты и поддержки в суде. Оформляется упрощенная схема налогообложения, по которой учитываются все расходы на содержание квартир и оплату обслуживающего персонала, оформленного официальным образом.

После получения документов, можно приступить к практическому исполнению задуманного проекта. Обязательно потребуется грамотная и привлекательная реклама, заключение договоров с владельцами квартир, проверка состояния и ремонт объектов. Работа должна быть построена по существующим правилам, бизнесмену следует избегать сомнительных моментов и не нарушать правовые нормы.

При занятии данным бизнесом, расходы складываются из обязательных пунктов:

получение документов в налоговой инспекции;
заключение договоров с собственниками жилплощади;
взнос за квартиру в размере оплаты двух месяцев;
расходы и затраты на обустройство и ремонт;
оплата обслуживающего персонала.

Качество предоставляемого жилья должно соответствовать запрашиваемой плате. В большинстве случаев, владельцы соглашаются на проведение ремонтных работ за счет предполагаемой оплаты за два месяца: первый и последний договорные сроки. Чем чище и современней квартира, тем быстрее и дороже ее можно сдать. Поскольку на рынке недвижимости существует высокая конкуренция, то качество обслуживания и комфорт проживания влияют на доходность предприятия.

При краткосрочных договорах можно просчитать прибыльность в зависимости от процента занятости. Будучи ответственным по всем позициям, бизнесмен должен самостоятельно решать все текущие вопросы и отчитываться перед собственником за состояние вверенного объекта. Если жилплощадь занята в течение всего месяца, без простоев, то выгода возрастает в три раза по сравнению со стандартной, долгосрочной арендой.

Если часто меняющиеся жильцы наносят ущерб имуществу или возникает конфликт с соседями, то меры принимает предприниматель. Он же будет оплачивать расходы и отчитываться перед владельцем. Доходность бизнеса тесно переплетается с высокими рисками занятия. Проблемы с законом существенны, когда наниматели занимаются преступными занятиями и к ним существуют претензии законодателя.

Ответственность и административные взыскания будут направлены ИП, поэтому в любой ситуации документы должны быть оформлены грамотно и своевременно. Чтобы не пришлось вместе с заселившимися преступниками отвечать за соучастие или сокрытие, потребуется самому сообщать о подозрительных квартирантах.

Как сдать квартиру под офис

Сдать или арендовать квартиру под офис можно после того, как помещение изменило свой юридический статус и стало нежилым. Чтобы получить разрешение на изменение статуса, владельцу придется получить согласие соседей.

Разрешение на создание отдельного входа, обустройство подвального помещения или иные кардинальные изменения перед сдачей жилплощади потребуют значительных средств.

Если в процессе эксплуатации возникнут претензии со стороны соседей, то использование нежилого помещения может быть приостановлено до выяснения всех обстоятельств. Если собственник квартиры желает лично заняться в своем помещении предпринимательской деятельностью, то ему потребуется пройти полный цикл утверждения. Следует учесть, что наниматель помещения под офис также ответственен, если работает в жилой квартире без перевода в нежилое помещение.

Таким образом, аренда посуточно или иным способом связана с высокой доходностью и не меньшими рисками. Прежде чем окунуться в этот бизнес, следует взвесить все сложности и проблемы, ознакомиться с практическими руководствами и нормами закона.

Как начать бизнес посуточной аренды квартир

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Консультация бесплатна!

alljus.ru

Бизнес на квартирах: сдача в аренду посуточно

Сдача в аренду на сутки или почасово – бизнес на квартирах, не требующий больших первоначальных вложений и специальных знаний. Смысл заключается в съеме жилья на длительный срок и его последующей сдаче на несколько дней или часов.

Бизнес идея по сдаче квартиры не нова, но актуальна и востребована в городах. Не все хотят или могут себе позволить поселиться в отеле. Цена на съемное жилье, как правило, ниже, а условия проживания лучше. Можно воспользоваться кухней и бытовой техникой, интернетом. Почасовую же аренду гостиницы предлагают очень редко.

Первоначальные расходы будут такие

Регистрация в налоговой индивидуального предпринимателя – 800 р. Вид деятельности – услуги по сдаче в аренду жилья.
Арендная плата за снимаемую квартиру за 2 мес. вперед – от 20000 р.
Оплата риелтору за официальное заключение договора – от 5000 р. С собственником квартиры необходимо четко в документе прописать цель аренды (последующая сдача внаем) и условия проведения косметического ремонта, чтобы не возникло недоразумений впоследствии.
Затраты на благоустройство жилья – от 20000 р. По договоренности их часто постепенно высчитывают из стоимости аренды. Эти расходы вернутся в виде экономии на арендных платежах.

Текущие расходы

Арендная плата за месяц – 10000 р.
Налоги — страховой взнос и взнос в пенсионный фонд общей суммой в 3170,00 р.
Реклама бизнеса – от 5000 р.
Уборка квартиры и стирка – от 1000 р.

Считаем прибыль

Квартира на срок до нескольких дней сдается в 3 раза дороже месячной арендной платы. То есть схема наценки такова. Жилье арендуется за 10000 р. в мес., его стоимость в день 330 р. Такого уровня квартиру сдаем за 1000–1200 р. в сутки. Цену почасовой аренды рассчитываем исходя из суточной стоимости 1500 р. – примерно 125 р. в час.

Прибыль будет полностью зависеть от загруженности квартиры. При 100% загруженности доход будет составлять 30000-36000 р. в мес. Но это теория. На практике считается оптимальным загруженность 50-65%, т. е. в течение 15-20 дней в месяц жилье занято. В этом случае следует ожидать доход 15000-24000 р. в мес.

Взяв в руки калькулятор, начинающий арендодатель проведет несложные подсчеты и огорчится. А прибыль где? Придется разочаровать: высокоприбыльный бизнес на квартире двоюродной бабушки построить не выйдет.

Если заговорили о родственниках – такой вид заработка отлично подходит как вариант семейного бизнеса. Это:

существенно сэкономит расходы на налогах – зарегистрируется один член семьи;
делать косметический ремонт даже в арендованной квартире всей семьей интересней и дешевле. И дайте уже своей жене реализоваться как дизайнеру – поручите подбор занавесок!
не потребуется оплачивать наемный труд при уборке жилья;
снизит расходы на рекламу – всегда можно поручить расклейку объявлений несовершеннолетнему племяннику по демпинговым расценкам.

Подбор подходящих квартир

Сдача квартиры как бизнес может рассматриваться при наличии как минимум трех-четырех квартир. Дочитавший до этих строк снова может взять калькулятор, умножить цифру на 4 и удовлетворенно вздохнуть – вот теперь гораздо лучше.

Эксперты рынка отмечают, что наибольшим стабильным спросом пользуются однокомнатные квартиры, как самый удобный формат аренды на короткий срок.

Чтобы жилье не простаивало, оно должно отвечать следующим требованиям.

Иметь удачное месторасположение:

Близость к центру города, рынку, близость к вокзалам – ж/д или автобусным – то есть наиболее оживленным местам (необязательно ко всем одновременно!).
Удачная автомобильная транспортная развязка.
Остановки общественного транспорта расположены рядом.
Наличие в окрестностях круглосуточных аптек, супермаркетов.
Автостоянка или паркинг в доме.

Быть оборудованным всем необходимым:

2–4 спальных места – двуспальная кровать или диван и пара раскладных кресел.
Wi-Fi доступ в интернет.
Телевизор.
Душевая кабинка, фен.
Стиральная машина-автомат, электроутюг.
Минимальный набор кухонных принадлежностей – электрочайник, микроволновка, посуда.
Постельное белье и полотенца.

Вот такие квартиры не нужны — на них точно ничего не заработаете. Обязательно нужен ремонт.

Коротко о ремонте

Именно коротко. Не стоит затевать в арендованной квартире ремонт в стиле «хай-тек», иначе финансы исчерпаются, и все плавно перейдет в стиль «хрен с ним». Разумно рассчитайте, что необходимо подкорректировать, чтобы жилье выглядело уютно и обеспечивало комфорт, соответствующий своей ценовой категории.

Самое важное – качественная новая сантехника и удобное спальное место.

Поиск клиентов — реклама

В этом виде бизнеса реклама играет решающую роль. Интернет, бумажные СМИ, расклейка объявлений в оживленных местах.

Небольшой интернет-сайт с подробными фотографиями квартир, ценами, картой подъезда и возможностью бронирования онлайн решит проблему с клиентами. Раскрутку отдайте в руки профессионала, здесь не стоит экономить. Также необходимо охватить как можно больше досок объявлений по всей стране. Также очень хорошо работает пиар в бизнесе и вирусная реклама. Конечно, это требует фантазии, но результат оправдает ожидания.

Хороший эффект дадут флаеры с вашими координатами, оставленные на заправочных станциях на въезде в город, на вокзалах. За небольшую плату с операторами или кассирами можно договориться о раздаче таких листовок вместе с товарными чеками.

В квартире на видном месте разложите визитки, которые можно забрать с собой. Это создаст поток постоянных клиентов.

Взаимоотношения с клиентами

В сдаче жилья внаем есть определенная вероятность возникновения неприятных осложнений. Чтобы свести проблемы к минимуму, всегда необходимо просить клиента показать паспорт, переписать данные. Забирать документы неправомерно, но денежная сумма залога может гарантировать ваше спокойствие и то, что телевизор так и останется стоять на тумбочке у окна. В каждой конкретной ситуации придется опереться на интуицию. Один комплект ключей всегда должен быть у вас.

На сегодня квартира на сутки как бизнес является востребованным и перспективным способом стабильного дохода для предпринимателя. Выполнение всех изложенных рекомендаций позволит быстро наработать положительную репутацию, стабильный поток клиентов и как следствие, растущий доход.

uni-business.ru

Бизнес на посуточной аренде квартир

Вложение в недвижимость хороший способ защитить свои средства от инфляции. Хорошая недвижимость как правило постоянно растет в цене и при желании ее всегда можно продать. Можно купить квартиру и жить в ней, а можно сделать из нее бизнес сдавая ее и получая с этого дополнительный доход. Существует несколько вариантов сдачи квартиры в наем. Это может быть долгосрочная аренда, когда квартира сдается на длительный срок (как правило договор аренды заключается на 11 месяцев с возможностью продления) или же сдача квартиры в аренду посуточно.

Бизнес на долгосрочной аренде квартир

Преимущество долгосрочной аренды — это относительная стабильностью дохода, т. к. арендатор ежемесячно платит фиксированную сумму в оговоренный сроки, возможность заключения письменного договора аренды в котором прописываются все права и обязанности, а также ответственность нанимателей. Существуют конечно и риски того, что арендатор окажется недобросовестным, будет нарушать сроки оплаты, скроется не заплатив, похитит или испортит имущество собственника в квартире. Письменный договор и депозит взимаемый с нанимателя поможет свести эти риски к минимуму. Главным недостатком сдачи жилья на длительный срок является относительно низкий доход от аренды. К примеру если квартира куплена в ипотеку, то дохода со сдачи жилья может едва хватать на покрытие платежей по кредиту.

Бизнес на посуточной аренде квартир

Второй способ получения дохода от сдачи квартиры — это аренда квартиры посуточно. Подобными услугами могут пользоваться гости из других городов, туристы, командировочные, пары желающие уединиться, шумные компании для проведения торжеств. Самым оптимальным является сдача квартиры туристам и командировочным. Категорически не рекомендуем вам сдавать квартиры молодежи для проведения шумных вечеринок. С очень большой вероятностью квартиру вам разнесут пух и прах. Для поиска потенциальных квартиросъемщиков существует специализированный сервис airbnb.ru, он позволяет путешественникам снимать дома, квартиры и комнаты непосредственно у хозяев по ценам гораздо ниже гостиничных номеров. Хозяева же получают поток клиентов из разных городов и стран. Чем лучше квартира и чем удобнее она расположена для туристов, тем выше и стоимость аренды в сутки. Например однокомнатная квартира в г. Казань при аренде на длительный срок стоит в пределах 20-25 тыс. в месяц, такая же квартира при сдаче ее посуточно через airbnb.ru может приносить дохода до 50 000 в месяц.

Бизнес на посуточной аренде квартир

Разница на лицо, даже если квартира куплена в ипотеку, то вы с легкостью покроете все свои затраты и останетесь в плюсе. Оплату вы получаете через 24 часа после заселения гостя на свой банковский счет. После выселения хозяин может оставить отзыв о госте, а гость свой отзыв о хозяине и квартире. Так формируется своеобразный рейтинг жилья и гостей. Чем выше рейтинг вашего жилья и чем больше положительных отзывов о нем, тем больше у вас будет клиентов.

Поделитесь статьей с друзьями, если она была Вам полезна

successfulblog.ru