|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Что такое кадастровая стоимость недвижимости, кто и как ее рассчитывает. Что такое кадастровая стоимостьЧто такое кадастровая стоимость?В. Путин на пресс-конференции 14 декабря 2017 г., отвечая на вопрос псковского корреспондента, заявил: «Во всем мире так устроено, что собственники имущества его содержат, оплачивают, платят налоги. Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость, что вполне правильно и естественно.» Эти бы слова, да депутатам в уши. К сожалению, кадастровая стоимость — это совсем не рыночная стоимость. И Президент тут ошибается. Он рассуждает как обычный разумный гражданин. Да, есть имущество, да, с него нужно платить налоги. С какой стоимости? Да с той — сколько это имущество стоит, с рыночной. Но кадастровая стоимость в разы, а зачастую и в десятки раз, превышает рыночную. Так что же такое — эта самая кадастровая стоимость? Давайте разберемся. Обратимся прежде всего к законодательному определению — в статье 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» дано такое определение: «кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.» В законе «Об оценочной деятельности» содержится еще более краткое определение — под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Вроде бы теперь, если мы определимся с вопросом, что такое государственная кадастровая оценка, нам должно стать понятнее — что же такое кадастровая стоимость. Но нет, не станет. Потому что согласно тому же закону «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка — это совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости. И круг замыкается. Наши законодатели нарушают элементарные законы логики. Пытаются определить понятие через самоё себя. И ладно бы они это делали по недомыслию. Но ведь нет. На этот недостаток депутатам указывала Счетная палата РФ в своем заключении при рассмотрении законопроекта. Вот что они написали: «В статье 3 законопроекта приведены определения терминов «государственная кадастровая оценка» и «кадастровая стоимость». Причем определение понятия «кадастровая стоимость» имеет отсылку к проведению кадастровой оценки, которая, в свою очередь, включает в себя установление кадастровой стоимости. Таким образом, содержательное определение, отражающее экономический смысл и практическую направленность термина «кадастровая стоимость», законопроектом не приводится, что может отрицательно сказаться на дальнейшей правоприменительной практике.» Тут еще нужно учесть, что нежелание определять кадастровую стоимость как рыночную, это вполне сознательный выбор наших законодателей:
Таким образом, на законодателей у нас в вопросе понимания кадастровой стоимости никакой надежды нет (да и не было, если честно). Сущность кадастровой стоимости помогут понять цели ее использования. Кадастровая стоимость используется:
Как видим, это все случаи, когда государство хочет получить от нас денег. Чем больше кадастровая стоимость — тем больше денег получит государство. Естественно, оно заинтересовано в том, чтобы эта стоимость, эта база, была как можно больше. Как это сделать? Да очень просто, если ты — государство. Установить ее произвольным путем исходя из имеющихся аппетитов. Тут я конечно немного утрирую, но суть от этого не меняется:
А поскольку и налог на имущество и земельный налог относятся к региональным и местным налогам, то и получается, что размер этой самой кадастровой стоимости зависит лишь от аппетита и порядочности региональных властей. Теперь этим региональным властям еще и доверили учреждать государственные бюджетные учреждения, которые будут кадастровую оценку проводить. Передали им вопросы назначения и снятия руководителя учреждения, финансирования, определение их штатной численности, — все рычаги управления. Сделали кадастровых оценщиков еще более зависимыми чем независимые оценщики. Хотя и те были независимыми лишь в законе. Вот я байку расскажу (все персонажи являются вымышленными, любое совпадение с реально живущими или жившими людьми случайно): Давно это было. В некотором субъекте РФ решили провести кадастровую оценку. Тогда еще независимые оценщики ее проводили, а не ГБУшники, как сейчас. Провели, приносят губернатору: — Так мол и так, Ваше превосходительство, задание Ваше исполнили, кадастровую оценку провели. — Молодцы, а много ли мы налогов соберем? — Тридцать пять миллиардов, Ваше превосходительство. — Тридцать пять. Мда. Маловато. Маловато будет. Надо бы пятьдесят. Через три дня принесли независимые оценщики новую кадастровую оценку, чтобы значит уже 50 миллиардов налогов собрать. На этой оптимистической ноте дадим свое определение кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость — это характеристика объекта недвижимости, выраженная в рублях, устанавливаемая государством, по государственным правилам, в интересах государства для сбора денег с граждан. Плодотворная, кстати, идея для государства. Так и подоходный налог можно брать не с зарплаты, а с «кадастровой» зарплаты. Теперь тот факт, что кадастровая стоимость в разы, иногда в десятки раз, превышает рыночную, не должен удивлять. Вот если бы было наоборот, было бы удивительно. А отсюда и социальная напряженность, о которой говорил и псковский корреспондент, и Счетная и Общественная Палаты РФ. Как же тут социально не напрячься, если у Вас в собственности домик пана Тыквы Ну и выводы. Само государство нам вряд ли установит справедливую кадастровую стоимость. Под справедливой я понимаю стоимость не выше рыночной. За справедливую кадастровую стоимость нужно бороться. О том, как это сделать, я тут и буду рассказывать.
P.S. если статья понравилась — поделитесь в соцсетях.
Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Потому что нельзя платить налоги с того, чего у Вас нет. spravks.ru Что такое кадастровая стоимость жилья и как она отразится на налогах?Новости, касающиеся всех собственников жилья: правительство в ближайшее время направит в Госдуму законопроект о налоге на недвижимость физических лиц. Об этом сообщил сегодня на парламентских слушаниях глава Минфина, отметив, что почти завершена так называемая кадастровая оценка стоимости объектов недвижимости. Эксперты подчёркивают: кадастровая стоимость и рыночная - не одно и то же. Предполагается, что обязательные выплаты не ударят сильно по кошелькам владельцев обычных квартир. Даже если вы до сих пор ничего не слышали о кадастре, кадастровая стоимость вашей квартире - к началу года Росреестр оценил почти всю жилую недвижимость России - уже присвоена. Именно она в скором времени должна прийти на смену инвентаризационной стоимости из БТИ - по ней, кстати, Ольгина квартира стоит всего 900 тысяч и стать основой для расчета нового, единого налога на недвижимость. Кадастровую стоимость своей 70-метровой двушки петербурженка Ольга нашла на сайте городского комитета по земельным ресурсам. Такая большая разница в цене между тем, что в реестре и тем, что в объявлении "Продается квартира", объясняется тем, что Петербург - единственный город, где кадастровую стоимость жилища посчитали без учета земли, на которой оно находится. А ведь это подняло бы итоговый ценник от 7 до 70%. Стоимость места в Петербурге обязательно учтут позже, когда придет время единого налога. В остальных регионах в кадастровую стоимость уже сейчас включено местоположение, и поэтому она очень похожа на привычную рыночную цену. "Кадастровая оценка основывается в первую очередь на рыночной информации. То есть, оценщиком собирается как сведения о ценах сделок, сведения о ценах предложений, составляются математические модели, на основании которых впоследствии и рассчитывается кадастровая стоимость объектов недвижимости", - объясняет начальник Управления оценки объектов недвижимости, Росреестр Андрей Берестянский. Рыночная информация - это и рыночная оценка жилья, когда оценщик придирчиво фиксирует каждую деталь: работает ли кран, что за отделка и остается ли кухонный гарнитур, а продавец набивает цену. Окраина Мытищ. Трубы местной ТЭЦ, пустырь, свалка, запустение. Из плюсов - остановка неподалеку, новый дом, район, школа, детский сад, построены магазин, фитнес-центр. Кадастровая цена квартиры почти всегда учитывает все эти факторы и почти всегда стремится к цене рыночной. Но всегда есть нюансы: дорогой ремонт с итальянской сантехникой, плиткой, добрые или злые соседи, благоустроенный огороженный двор, наконец, сказочный вид из окна, но эти факторы в кадастровую стоимость просто не входят. Можно сказать, что кадастровую цену квартиры формирует все то, что находится до ее порога. Для подсчетов используют методы массовой оценки, ведь в масштабах всей страны осмотр каждой отдельной квартиры затянулся бы на десятилетия. Вот и получается средняя цена, но даже не по дому, а по целому кварталу, где новостройки премиум-класса соседствуют с недорогими хрущевками. "В зависимости от того, в какой кадастровый квартал ты попал, если там действительно больше представлено больше дорогой недвижимости, то может получится ситуация, что у вас менее привлекательная квартира - по рынку она может стоить гораздо дешевле, а в кадастровом паспорте вы можете увидеть стоимость достаточно высокую", - объясняет исполнительный директор Ассоциации российских оценщиков Елена Петровская. Те, кого разница между рыночной ценой и кадастровой стоимостью возмутит, смогут оспорить решение и во внесудебном порядке. Для этого нужно будет заказать уже рыночную оценку и обратиться в кадастровую комиссию. Но об этой разнице многие начнут задумываться не раньше 2014 года. Именно тогда начнется постепенное введение единого налога на недвижимость. www.1tv.ru Что такое кадастровая стоимость недвижимости, кто и как ее рассчитываетСегодня мы продолжаем рассматривать такую важную характеристику объекта как кадастровая оценка, которая с 2006 года используется при исчислении земельного налога. Что такое кадастровая стоимость недвижимости и кто ее рассчитывает рассказано в этой статье.
Что такое кадастровая стоимость
Начиная с 1 января 2006 года, у земельных участков (в связи с проведением первой в России государственной оценки) появилась дополнительная характеристика - кадастровая стоимость. В результаты оценки попали все земельные участки, которые были учтены до этой даты в реестре недвижимости. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки и являющаяся показателем недвижимости, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы, а также выкупной стоимости объекта. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные или местные (муниципалитеты) органы власти. Росреестр по запросу органов власти, принявших решение о проведении кадастровой оценки, формирует перечень подлежащих оценке объектов недвижимости. После завершения оценки эти данные отражаются в государственном реестре недвижимости.
Кем рассчитывается кадастровая стоимостьОпределение кадастровой стоимости осуществляют независимые оценщики, которых заказчики работ выбирают на аукционах. Согласно действующему законодательству, оценщики сами обосновывают и подбирают методы, используемые для получения результата. Когда и кем оценен ваш объект, можно узнать даже без личного посещения офисов Росреестра. Если кадастровый номер вам известен, то для получения необходимых сведений можно воспользоваться онлайн сервисом на сайте Росреестра (как узнать кадастровый номер объекта можно прочитать здесь).
Если вы сомневаетесь в правильности оценкиПолученная информация поможет вам и в случае, если вы сомневаетесь в правильности проведенной оценки. Кадастровые палаты, в которых все пытаются выяснить что-либо по этому вопросу, не наделены полномочиями выявлять ошибки в части проведенной оценщиком стоимости объекта. Как было упомянуто выше, оценщик сам выбирает методику расчета. Соответственно, провести экспертизу отчета (в том числе повторную) об определенной кадастровой стоимости, может только исполнитель или саморегулируемая организация, членом которой является оценщик.
Возможные причины ошибок и пути их устраненияПричиной ошибочных результатов определения кадастровой стоимости может являться недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости. Возможен вариант, когда оценщик некорректно относит объекты к группе видов разрешенного использования. В случае обнаружения несоответствий в части кадастровой стоимости, ее можно оспорить в специальных комиссиях, созданных при каждом управлении Росреестра. Если комиссия не рассмотрела проблему в вашу пользу, то остается действовать через суд. rosreesstr.ru Росреестр1. Что такое кадастровая стоимость? Кадастровая стоимость – установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. 2. Что такое оценочная группа? При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки объекты недвижимости, стоимость которых определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки, распределяются оценщиками по группам по принципу «схожести», подобности. Например, земельные участки под многоквартирными домами в одном населенном пункте. Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу. 3. Что такое модель оценки? В соответствии с действующим законодательством при проведении оценки оценщик в случае, если это позволяет рынок недвижимости, на основе ценовой информации этого рынка осуществляет статистическое (математическое) моделирование – строятся модели оценки для каждой оценочной группы. Модель оценки – уравнение, составленное оценщиком, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости. Модель включает несколько переменных (ценообразующих факторов), которые, согласно выводам оценщика, влияют на величину кадастровой стоимости. Например, в качестве ценообразующего фактора может применяться местоположение объекта недвижимости - район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры). При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком. Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на 1 кв. метр – удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость. 4. Что такое ценообразующий фактор? Ценообразующий фактор – качественная или количественная характеристика объекта недвижимости (например, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций), влияющая, согласно выводам оценщика, на стоимость объекта недвижимости. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и их выбор осуществляется оценщиком. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, определённую оценщиком. 5. Что такое удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)? Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – кадастровая стоимость в расчёте на единицу площади объекта недвижимости (кв.м.). 6. Что такое индивидуальная оценка (когда она применяется)? В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки оценщик вправе принять решение оценить объект недвижимости индивидуально. В результате такой оценки составляется отдельный отчет, в котором содержится информация о том, как проведена оценка. Такие отчеты являются частью отчета о кадастровой оценке, который можно скачать из карточки отчета. 7. Что такое поправочный коэффициент? Поправочный коэффициент – величина, определяемая оценщиком и применяемая в целях нивелирования специфических колебаний модели относительно отдельного (отдельных) ценообразующих факторов. Например, поправочный коэффициент (понижающий стоимость) может быть применен в случае наличия у оценщика информации о принадлежности объекта недвижимости к фонду ветхого, аварийного жилья. Коэффициент определяется оценщиком самостоятельно. При определении кадастровой стоимости результирующая стоимость умножается на поправочный коэффициент (при его наличии). 8. Что такое ценовая информация и как её посмотреть? Объектами ценовой информации выступают объекты недвижимости, сходные по основным экономическим, эксплуатационным, техническим и другим характеристикам с соответствующей оценочной группой, которые в течение исследуемого периода (при проведении оценки это, как правило, год-два) либо были выставлены на продажу, либо в отношении них были заключены договора купли-продажи. Для просмотра сведений о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен и использованной оценщиком при построении модели оценки, следует в карточке объекта недвижимости нажать ссылку «Посмотреть» (под блоком «Описание ценообразующих факторов объектов оценки, использованных при построении модели оценки»). В результате откроется окно, в котором приведены основные характеристики объектов ценовой информации. Для просмотра характеристик каждого объекта ценовой информации следует в открывшемся окне нажать кнопку «Посмотреть». Для возврата в предыдущее окно необходимо в правом верхнем углу нажать крестик «Закрыть». Чтобы вернуться к просмотру карточки отчёта, следует в открывшемся окне нажать кнопку «Вернуться». rosreestr.ru Кадастровая стоимость, что это такоеЧто такое кадастровая стоимость«Кадастровая стоимость – это расчетная величина, которая отражает представление о ценности (или полезности) объекта недвижимости при существующем его использовании: при исчислении налога, арендной платы, выкупной стоимости при приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством». Иными словами, кадастровая стоимость – есть банальная цена участка, которая используется при его реализации, аренде и, конечно же, при налогообложении. Поэтому чем выше кадастровая стоимость – тем выше налог и тем больше денег поступит в бюджет. Порядок определения и оценки кадастровой стоимостиПорядок определения кадастровой стоимости регламентируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» очень подробно. Если говорить вкратце, то суть его можно свести к следующим этапам. Администрация субъекта Российской Федерации (например города Москвы) принимает решение провести кадастровую оценку земель. Решение выносится в форме постановления, в соответствии с которым оценке подлежат абсолютно все земли этого субъекта Федерации. Местное Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (сокращенно – УФРС или Росреестр) составляет списки земель, которые необходимо оценить. В списке фиксируются место расположения участка, его площадь, строения, которые на нем располагаются, а также их назначение. Одновременно с этим УФРС заключает договор с оценочной организацией. Как правило, оценщик выбирается на тендере.Оценщик рассчитывает удельный показатель стоимости по каждому кварталу в зависимости от вида использования земли и объектов, расположенных на ней. Все населенные пункты и территории России делятся на административно-хозяйственные единицы. В Москве, например, это округа, а в Московской области и ее городах – районы. Округа и районы делятся на так называемые кадастровые кварталы, например, в Центральном округе Москвы их целых 305 штук. Эксперты используют всю доступную информацию, имеющуюся в их распоряжении, а именно: данные статистики, сведения о стоимости продажи земли и недвижимости из Росреестра, публикации СМИ и даже информацию о цене сделок из интернета и газетных объявлений. На основе всех этих данных и формируется так называемый средний показатель рыночной стоимости одного квадратного метра земельного участка с учетом конкретного вида его разрешенного использования. Результаты оценки утверждаются нормативным актом субъекта РФ, после чего все сведения о ней вносятся в Росреестр. В соответствии с законом, такая процедура должна проходить не реже одного раза в пять лет. С уважением, хороший риэлтор Андрей Молодкмн! 8 (903) 629 11 33 Если у Вас возникли вопросы, Вы можете их задать по телефону 8 (495) 729-01-78. xn----otbbcmnafledw3a9b2e.xn--p1ai Кадастровая стоимость что значитКадастровая стоимость — что значит это определение?Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости по мнению государственной кадастровый оценки. Эта оценка касается любых объектов недвижимости, которые есть на рынке, а также ограниченных в обороте или отсутствующих. Сведения вносятся в Государственный кадастр недвижимости. Кадастровая стоимость является публичным эквивалентом цены, по которой исчисляется налог на пользование землей. Расчет такой стоимости проводится в зависимости от целевого предназначения и классификации участков. Проводится оценка федеральной службой государственной регистрации, которая руководствуется ст. 66 земельного кодекса РФ. Когда земля выкупается из федеральной или муниципальной собственности ее кадастровая стоимость будет уточняться в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса.
Когда возможно изменение кадастровой стоимостиИзменение стоимости земель возможно при внесении поправок в основные характеристики касательно недвижимости. К таким сведениям относится изменение назначения, площади, а также в случае смены категории. Информацию относительно стоимости земельных наделов предоставляет публичная кадастровая карта. На ней вы найдете недвижимость, которая уже подверглась оценке, а в случае изменения цен на землю данные сведения будут отражены на карте. Потому как публичный кадастр регулярно обновляется, запрашивая новую информацию из официального кадастра РФ. Какие документы нужны для изменения кадастровой стоимостиЕсли установленная кадастровая стоимость существенно превышает рыночный показатель, то существуют механизмы её уменьшения: путем обращения в кадастровую комиссию, созданную при Росреестре либо через суд. Для установления кадастровой стоимости равной рыночной потребуются документы:
Заказать справку или другой документ государственного кадастра можно здесь.
kadastrmap.ru
|
А в налоговой платежке Вам посчитали, как будто у вас Большой Версальский дворец 
