ГлавнаяРазноеЧто такое рыночная стоимость земельного участка
Что такое рыночная стоимость участка земли и кто ее определяет? Что такое рыночная стоимость земельного участка
Кто устанавливает рыночную стоимость земельного участка сх назначения
В итоге документ должен заключать в себе следующие разделы:
Имеющиеся факты и сделанные на их основании выводы:
Информация об объекте;
Результаты использования методов оценки;
Итоговая цена.
Цель оценки;
Данные об исполнителе и заказчике;
Ограничительные условия и допущения, примененные исполнителем в работе;
Стандарты оценки, примененные в процессе работы;
Характеристики ЗУ со ссылками на имеющиеся документы:
Физические свойства ЗУ;
Наличие обременений и имущественных прав;
Факторы, повлиявшие на результат оценки;
Текущий тип использования земли;
Результат проведения анализа ситуации на рынке и внешних факторов, влияющих на стоимость ЗУ.
Стоимость и оценка земли сельскохозяйственного назначения
Закон Нормы оборота земель, которые были переданы во владение гражданам в качестве паев по реформе 1991 года, в настоящее время определяются: В соответствии с ЗК существует классификация земельного фонда, которая влияет на оценочную стоимость участка. Земельные угодья делятся на следующие категории в зависимости от целевого назначения:
сельскохозяйственные;
земли населенных, административных единиц;
промышленные;
лесного и водного фондов;
особые зоны;
земли запаса.
Нормативная база для оценки земли предусматривает определение не только целевого использования, но и:
состояния и состава почв и грунтов, растительного покрова;
возможности для строительства;
права на владение.
Такие критерии сводят оценочную экспертизу к характеристике объекта как предмета недвижимости и природного ресурса.
Рыночная стоимость земельных участков. кадастровая и рыночная стоимость
Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – это два понятия, о которых важно знать, чтобы ориентироваться при продаже. Первый тип выражает цену участка по нормативам, которые рассчитываются в зависимости от местоположения и категории земли. Ее используют в качестве регулятора земельных отношений при заключении сделок аренды и купли-продажи, а также для расчета величины налога, который будет уплачиваться государству. Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка оценивается не реже чем раз в пять лет. Данные, которые получаются по итогам такой оценки, вносятся в государственный кадастр недвижимости, ведущийся Федеральной службой госрегистрации, картографии и кадастра. Взаимосвязь используемых понятий В российском законодательстве предусмотрена не только кадастровая стоимость, но и нормативная, и рыночная.
Стоимость земли
Что такое рыночная стоимость земельного участка Под рыночной стоимостью земельного участка понимают наиболее вероятную цену участка при реализации его на открытом и конкурентом рынке, когда стороны сделки обладают информацией о реализуемом объекте с учетом общей рыночной ситуации и тенденций на рынке недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка отличается от его справедливой стоимости, которая определяет конечную полезность приобретаемого земельного участка для покупателя и стоимость отчуждения – потери экономических выгод при прекращении использования продавцом. На рыночную стоимость влияет состояние спроса и предложения на объекты недвижимости, аналогичные реализуемому в конкретной сделке, рыночная цена не может значительно отличаться от цен на эквивалентные или близкие по параметрам объекты.
Определение оценочной стоимости земельного пая
Важно
Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование. Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику. О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео: Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка.
Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.
Как узнать рыночную стоимость земельного участка
Внимание
Для земель каждой категории сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования. Кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по значениям. Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога или арендных платежей за землю рассчитывается по значительно большей ставке.
Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Однако при согласовании условий будущей сделки стороны вправе учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров.
Рыночная стоимость земельного участка
После заключения договора процедура оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком будет включать в себя следующие этапы:
проверка документов, удостоверяющих права на объект оценки;
сбор и анализ сведений, влияющих на стоимость земельного участка;
расчет возможностей по эффективному использованию участка;
произведение расчетов по исчислению рыночной стоимости участка с использованием различных методик;
подготовка отчета, содержащего данные земельного участка, выводы оценщика и конечную рыночную цену;
выдача заказчику удостоверенного профессиональным оценщиком отчета, содержащего данные по цене и дату, на которую данная цена актуальна.
Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Оценка, производимая ревизионной комиссией, фиксирует определенную величину, действие которой сохраняется вплоть до следующей ревизии. Изменить кадастровую стоимость досрочно можно лишь при наличии соответствующего постановления суда. Т.е. корректировка кадастровой стоимости должна рассматриваться в судебном порядке.
Инфо
Установление рыночной цены происходит с меньшими ограничениями, зависит от воли собственника и может меняться в любой момент вплоть до момента оформления письменных договоренностей. Документами, которые фиксируют цену, могут стать купчая либо предварительный договор купли-продажи. Принципы установления рыночной стоимости Ссылка на процедуру проведения оценки имеется в ЗК РФ, однако более подробно она описана в законе №52-ФЗ, регламентирующем процесс проведения оценки.
Как формируется рыночная стоимость земельного участка
Норма, которой руководствуются нотариусы, изложена в Налоговом Кодексе (НК) Российской Федерации. Стоимость устанавливается на момент совершения сделки. Это обязательное условие, так как НК не устанавливает цену на подобный вид имущества.
Покупка и продажа надела Гражданский оборот земельных ресурсов предусматривает право владельца продать пай, заключив соответствующее соглашение. Сделка по покупке или продаже недвижимости, к которой относится земля, оформляются путем заключения договора купли-продажи удостоверенного нотариальной конторой. Допускается переуступка прав без участия нотариуса, но при этом законодательство требует наличие письменного разрешения совладельцев (например, супруг или супруга). Этот документ считается действительным только при нотариальном заверении. Справка об отсутствии законных претендентов на пай также удостоверяется местным нотариусом.Кроме непосредственно с/х угодий к этой категории относятся земли, отведенные для дорог, насаждений, коммуникаций и зданий для с/х потребностей, а так же водоемы. … Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно! Оглавление:
От чего зависит стоимость участка?
Объекты оценки
Кем и для чего проводится?
Потребуются документы
Порядок проведения
Стоимость и сроки
Составление отчета
Виды стоимости
Заключение
Для вычисления стоимости такой категории земель главным критерием является их площадь и плодородность.
Кто устанавливает рыночную стоимость земельного участка сх назначения
Здесь ключевое значение будет иметь характер земельного участка, разрешенные официально методы землепользования на нем, а также возможные затраты на внесение необходимых изменений, постройку либо модернизацию объектов, находящихся на участке. Затратный метод применяется для оценки земельного участка с точки зрения имеющихся затрат по его приобретению, эксплуатации и поддержанию в конкурентном состоянии. Оценивается стоимость понесенных затрат на подведение коммуникаций, удобрение почв, озеленение, осушение, бурение скважин и получение разрешений от контролирующих органов на проведение подобного рода работ.
Результаты произведенной оценки напрямую зависят от того, как определить рыночную стоимость земельного участка. Расчет по каждому из методов для конкретного участка может дать разные конечные значения, которые и задают область, в пределах которой находится рыночная цена объекта.
vip-real-estate.ru
Что такое рыночная стоимость участка земли и кто ее определяет?
Земля в России находится в свободном коммерческом обороте. Цену участков определяет рынок. На первый взгляд он достаточно хаотичен. Но все же обладает способностью к саморегулияции. Поэтому обычно объекты одного типа в одной местности имеют примерно одинаковую цену.
Рыночная стоимость земли – что это такое?
Как отмечалось ранее, цену собственного земельного участка продавец может устанавливать самостоятельно. Четких рамок закон по этому вопросу не предусматривает.
Чтобы быстро продать свой участок земли, продавец должен выставлять объективную цену. По завышенной – вряд ли найдется покупатель, по заниженной – продажа невыгодна собственнику.
Рыночная стоимость участка земли – это та цена, по которой его можно продать в разумный срок на свободном рынке, причем обе стороны сделки будут довольны ее результатом.
Зачастую собственники задаются вопросом — каким путем можно узнать, реальную стоимость данного участка? Чаще всего ответ «лежит на поверхности»: найти в Интернете сайты с объявлениями о купле-продаже земли, и посмотреть предложения поблизости. Но может случиться так, что таких предложений нет. Тогда целесообразно обратиться к профессиональным оценщикам.
Что влияет на стоимость участка?
Процедура по оценке стоимости участка – дело сложное, поэтому оставим её специалистам. Тем не менее, не помешает и самим иметь представление, какие основные факторы могут повлиять на такую стоимость.
1. Месторасположение участка земли
Этот фактор очень важен и имеет большое, иногда решающее значение для формирования цены на землю. Как правило, чем ближе к участку большой город, тем эта земля дороже.
Но даже участки, находящиеся в одном кадастровом районе, равные по площади, могут стоить на рынке по-разному, даже если они имеют схожую кадастровую стоимость.
2. Рельеф и особенности грунта
Когда покупают участок земли, то целью видят не только возведение построек, но и его использование для отдыха. Это значит, что продаваемый участок должен быть приятным на вид, земля должна быть плодородная. Дороже стоят участки, расположенные у водоёмов. Заболоченная, глинистая, засоленная почва наоборот нежелательна. Стоимость участка уменьшает наличие оврагов и других лишних видов рельефа.
3. Постройки на участке и их состояние
Разумеется, что земля, с возведенным на ней домом намного дороже. Даже тогда, когда постройка представляет собой ветхий дом, который точно придется снести. Вид постройки и её состояние тоже сильно влияют на цену: если на участке стоит хороший крепкий дом, то и цена будет выше, чем у участка с сараем.
4. Инфраструктура
Зачастую в определенных местностях, которые используются для строительства жилых домой, прокладываются инженерные коммуникации. Конечно, если к участку подведен газопровод, водопровод и электричество, то и цена его будет выше.
5. Возможная прибыль от использования земель
Данный фактор также будет учтен в рыночной стоимости в сельскохозяйственных или промышленных землях. Особенно в цене подобные участки, расположенные у дорог федерального значения.
Куда обратиться, чтобы определить рыночную стоимость земли?
Если предстоят юридические сделки с недвижимостью, то просто узнать цену участка земли недостаточно. Специалисты должны вынести официальное заключение. Документ должен быть оформлен в соответствии с действующим законодательством. Для получения такой бумаги можно обратиться:
1. В независимое оценочное бюро
Такие коммерческие организации пользуются наибольшей популярностью среди клиентов. Стоит учитывать, что они проводят только оценку, но не оказывают юридических и других видов услуг. Обязательно нужно проверить, входит ли компания в саморегулируемые организации (СРО).
2. Индивидуальный независимый оценщик
Такой оценщик работает по тем же принципам, что и сотрудники вышеназванных коммерческой организации.
3. Агентство недвижимости
В каждом серьезном агентстве недвижимости обязательно имеются свои оценщики. Если продажа земли производится через такое агентство, то оно предоставит заказчику и оценочные услуги. Оценка земли будет оплачена из суммы комиссионных, что очень удобно.
4. Фирма, оказывающая юридические услуги
Некоторые юридические компании не только оказывают чисто юридические услуги, но и предоставляют своим клиентам дополнительные услуги, в том числе по экспертизе и оценке. Если необходимо не только произвести оценку земли, но и получить определенные юридические услуги, то лучше обращаться именно в такие фирмы. Например, при разделе имущества супругов в бракоразводном процессе.
Многие обращаются в суд, с целью изменения кадастровой стоимости участка, и если процедура удается, она позволяет снизить сумму налога. На данный момент, разница между кадастровой и рыночной стоимостью примерно отличается на 25%. При присвоении кадастровой стоимости используются усредненные характеристики, а не конкретные факторы, относящиеся к данному участку земли. Поэтому собственники, заказавшие независимую оценку, нередко выигрывают обращения, и получают возможность не переплачивать налог за имущество.
Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).
Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.
Согласно 3 статье такого закона рыночная стоимость – это наиболее его приемлемая цена, по какой он может быть отчужден при условии честного ведения дел всех будущих участников сделки и отсутствии обстоятельств чрезвычайного характера, что могут как-то изменить определенную ранее сумму.
Такая стоимость участка земли должна вычисляться в определенный временной промежуток и на вполне законных основаниях может изменяться как при перемене показателей самой земли, так и из-за падения или повышения спроса на рынке. Данный факт связан с потребностью избежать возможных рисков при совершении продажи, связанных с чрезмерно высокой стоимостью или несения убытков, когда рассчитанная сумма уже не соответствует действительности.
Как демонстрирует статистика, рыночная стоимость всегда устанавливается выше кадастровой. При этом разница весьма значительна. В 2012 году произошли изменения, благодаря которым кадастровая стоимость стала повышаться и стала более похожа на рыночную. В современное время различие между этими оценками составляет примерно 30%.
Владельцу участка, стоимость которого необходимо вычислить, может произвести оценку таким образом:
обратиться за оказанием услуг профессионала-оценщика, деятельность которого направлена исключительно на вычисление цены либо земельных наделов, либо различных видов имущества;
воспользоваться услугами специалистов фирм по работе с землей и недвижимыми объектами;
лично провести оценивание участка. Как правило, большинство владельцев стараются использовать такой, менее затратный метод. Однако, иногда все же приходится прибегать к услугам специалистов, поскольку в результате проведения экспертизы они могут более точно оценить необходимый объект и дать отчет с более достоверной на текущее время информацией.
Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества.
Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.
Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.
Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:
сравнительный;
доходный;
затратный.
Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров.
Оценка земельного участка производится с целью выявления его рыночной стоимости, и может потребоваться в следующих ситуациях:
Выставление объекта в качестве залога при получении кредита и др.
Сравнительный метод
Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.
Доходный метод
Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог.
Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.
Затратный метод
Данный способ может использоваться исключительно с доходным. Он берет во внимание все требуемые затраты на возведение будущего объекта недвижимости на подвергаемом оценке участке. Определение цены производят вычислением предположительных расходов на возведение объекта из предполагаемого дохода от ведения бизнеса, связанного с земельным участком. Также затратный способ можно использовать при оценке земельных наделов, используемых в дальнейшем под индивидуальное жилое строительство.
Какие особенности учитываются при оценке стоимости участков?
Таких нюансов существует несколько. Перечислим наиболее важные из них.
Место его расположения
Земля, расположенная в центральной части города, а также вблизи различных видов коммуникаций, как правило, имеет более высокую цену. Значение имеет также нахождение территории относительно расположения улиц и объектов инфраструктуры. Для загородной недвижимости именно наличие возможности подключения к магистральным коммуникациям является важным моментом формирования его стоимости – наряду с “престижностью” места, где он расположен.
Состояние территории
При оценке недвижимости учитывается качество почвы. Необходимо отметить, что особенности рельефа накладывают ряд ограничений на строительство зданий.
Предназначение площади
Критерии анализа разнятся для сельскохозяйственных угодий, территорий для коммерческой или жилой застройки.
Площадь
Цена одного квадратного метра или сотки большого участка, как правило, оказывается ниже, чем цена у небольшого надела.
Конъюнктура рынка и экономическая ситуация в регионе
Необходимо учитывать объективные колебания общих расценок на недвижимость. Кроме того, данный вид недвижимости в экономически успешных регионах традиционно ценится выше.
Форма собственности
Стоимость зависит также от того, оформлены ли у вас право собственности или какой-то из существующих видов аренды.
Категории земель
Независимая оценка земельного участка имеет особенности, т. к. все землевладения делятся на 2 категории. В зависимости от этого, специалисты рассчитывают инвестиционную, либо рыночную стоимость объекта.
Неосвоенные земельные территории, к которым относятся леса, горные местности, природные водоемы, являются государственной собственностью. Сюда же приходятся охраняемые природные заповедники, которые нельзя окультуривать. Такие земли не приносят доход, поэтому термин, применимый к ним – «оценка земли».
Ко второй категории принадлежат участки, которые могут приносить доход и материальную пользу. На данных территориях располагаются предприятия, шахты, сооружения и здания, оснащение инженерными коммуникациями. Земли для выращивания сельскохозяйственных культур, а также частные владения, тоже относятся к этой категории и подпадают под определение «оценка земельных участков».
НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ
Для того чтобы выполнить оценку земли, собственник должен предоставить эксперту некоторые бумаги и сведения об объекте.
От продавца требуются:
документы, устанавливающие право на землю;
паспортные данные физического лица либо реквизиты юридического лица;
кадастровый план;
копии геодезического плана;
свидетельство о государственной регистрации;
разрешение на использование земли.
Если участок, который требуется оценить, арендуется, то также нужно предоставить договор со всеми имеющимися приложениями и расчетом оплаты. Перечень документов может быть изменен после изучения экспертами задания на оценку рыночной стоимости объекта.
Законодательное регулирование вопроса
В статьях 1 и 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержатся стандарты проведения процедуры оценивания.
Стандарты принято подразделять на федеральные нормативы и правила. Стандарты оценивания на территории субъектов установлены в Постановлении Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 «Об утверждении Стандартов оценки».
В статье 66 Земельного кодекса РФ содержится отсылочная норма, утверждающая, что оценочные отношения регулируются Федеральным законом об оценочной деятельности.
В законе четко прописаны ситуации, когда необходимо обязательно осуществлять рыночное оценивание имущества.
К таким случаям относят:
при получении кредита в форме ипотеки;
когда лицо намерено приватизировать участок, либо передать его в пользование другому лицу по аренде или в управление на основе доверительного акта;
если лицо желает оставить землю в качестве залога;
продажа участка;
при разногласии касательно цены в процессе национализации;
оформление брачного договора;
при конфискации у лица имущества на законных основаниях;
при осуществлении налоговой ревизии на соответствие указанного имущества в декларации.
Действие данного нормативно-правового акта осуществляется как на физических, так и на юридических лиц, а также на муниципальные учреждения. Помимо всего рыночное оценивание требуется при переоценке.
