Сделки с недвижимостью. Договоры с недвижимостью

Договора заключения сделок по недвижимости

Федеральное агентство по образованию

Санкт- Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра финансов, анализа и учета

Контрольная работа

На тему: «Договора заключения сделок по недвижимости»

Работу выполнила

Работу проверил

Санкт- Петербург

2011

ВВЕДЕНИЕ

Каждый день, общаясь с людьми, находясь в социальной среде, мы сталкиваемся с процессом называемым сделкой. Будь это договоренность двух людей о совместной поездке или это купля некоего товара в магазине- все это простейшие примеры устной сделки. Таким образом «на бытовом уровне» можно сказать, что сделка- это договоренность между заинтересованными лицами о совершении некоторого процесса, соответственно имеющего временные рамки.

Сделка же, в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (глава 9, ст. 153), это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки совершаются в устной или в письменной форме. (ст. 158). Устная форма сделки чаще используется в процессе нашей обычной жизни и подразумевает доверие заинтересованных лиц. А при участии в сделке материальных ценностей, собственности (купля- продажа, аренда, займы и др.) обычно имеет место быть письменной форме сделки. «Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами» (ст. 160 п.1).

Таким документом обычно является настоящий договор. «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении или прекращении гражданских прав и обязанностей» (гл. 27 ГКРФ, ст. 420, п.1)

договор недвижимость рента аренда

СОДЕРЖАТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

Регистрация сделки с недвижимостью, как правило, осуществляются в форме договора купли-продажи, дарения, обмена, ренты, приватизации, аренды. При этом лишь в случае ренты обязательна нотариальная форма, то есть договор обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Для остальных договоров предусмотрена простая письменная форма.

Заключение договора в нотариальной форме имеет положительные стороны:

1. Нотариус принимает на себя ответственность за то, что участники договора обладают дееспособностью, понимают значение своих действий.

2. Также он разъясняет статьи законов, на основании которых заключается сделка по недвижимости, последствиях заключения сделки.

3. Юридически грамотно корректирует, при надобности, проект договора.

4. В случае разбирательства в суде выступает в качестве свидетеля, либо, если расторжение договора происходит по вине нотариуса, в качестве ответчика.

5. За составление проекта договора и удостоверение договора взимается государственная пошлина.

При заключении договора в простой письменной форме:

1. Договор составляется самостоятельно, либо с помощью юриста.

2. Риск заключения ненадлежащего договора несут стороны.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 статья 551 ГК).

Необходимость совершения сделок с недвижимостью обуславливает наличие списка документов, определяющих правомерность заключения этих сделок. При регистрации договора на недвижимость и перехода права по сделке в Управлении подаются договор, документы прежнего собственника, экспликация объекта и план, выписка из домовой книги и др. Во время регистрации проверяется договор и документы на соответствие действующему законодательству, а также тот факт, что документы поданы собственником.

Виды договоров сделок по недвижимости

КУПЛЯ-ПРОДАЖА. По договору купли-продажи одно лицо передает другому за деньги объект недвижимости на условиях, определенных настоящим договором.

В соответствии с п. 1 статьи 549 ГК, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя: земельный участок, здание, сооружение, нежилое помещение или другое недвижимое имущество за установленную договорную плату. По договору продажи объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования.

ДАРЕНИЕ. По договору дарения одна сторона передает другой стороне объект недвижимости безвозмездно, то есть не получая ни денег, ни услуг. Договор дарения соответственно не может содержать никаких условий, кроме возможности дарителя отменить дарение. При этом, указанное условие действует только до регистрации перехода права.

МЕНА. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой (п.1 ст. 567 ГКРФ). Договор мены заключается в письменной форме, нотариальное удостоверение договора необязательно.

К договору применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять взамен. А также требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества и передаче дополнительно товара на сумму, на которую уменьшена его стоимость, к договору мены не применяются (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены").

РЕНТА. Договор ренты недвижимости подразумевает под собой передачу плательщику ренты в собственность объекта недвижимости, в обмен на обязательство этого плательщика периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Российское законодательство предусматривает два вида ренты: постоянную, пожизненную. В качестве специального подвида пожизненной ренты выделяют пожизненное содержание с иждивением. Постоянная рента учитывает обязанность плательщика выплачивать ренту бессрочно, при этом права ее получателя могут передаваться от одного лица к другому по договору уступки права требования, наследству или в порядке правопреемства. Пожизненная рента устанавливается на период жизни получателя. Передаваемое имущество под выплату ренты, может быть отдано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно.

Договор ренты должен быть обязательно нотариально удостоверен. С момента регистрации договора и перехода права в Управлении ФРС недвижимость находится в залоге у бывшего собственника. Это значит, что без его согласия передача объекта недвижимости невозможна.

ПРИВАТИЗАЦИЯ. Это процесс перехода, передачи или продажи государственного имущества в собственность юридическим или физическим лицам. Такое право даётся каждому гражданину на введение имущества в собственность всего один раз, на протяжении жизни. Такой договор оформляется в районном или городском агентстве по приватизации.

АРЕНДА. По договору аренды собственник обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, помещения. Законом могут быть установлены виды недвижимых объектов, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Согласно п. 1 статьи 650 ГК по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. По договору, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью, передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Обычно все договора начинаются с описания участников сделки. Если одна из сторон — физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, паспортные данные (номер, когда и кем выдан, адрес места жительства), если человек действует по доверенности — номер доверенности, когда и кем она выдана. Если стороной договора является юридическое лицо, то следует указать наименование юридического лица, его организационно-правовую форму, адрес, когда и кем была зарегистрирована организация, ИНН, ОГРН. Без доверенности от имени юридического лица может действовать генеральный директор, если же это другое лицо, то нужны реквизиты доверенности.

Существенным условием является предмет договора. В соответствии с ГК РФ, в договорах о сделках с недвижимостью должны быть приведены данные, позволяющие точно установить вид недвижимого имущества, подлежащее передаче покупателю, а также сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Данные должны содержать: адрес месторасположения недвижимости, кадастровый или инвентарный номер, площадь земельного участка или помещения, этажность и др. При отсутствии информации о предмете договор считается недействительным. При продаже здания, строения, сооружения одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим имуществом и необходима для его использования. При продаже недвижимости, находящейся на участке, который не принадлежит продавцу, допускается продажа без согласия собственника участка. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец.

Может сложиться ситуация, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателю этой недвижимости. В таком случае за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, установленных договором. Если такие условия не определены, то продавец сохраняет право ограниченного пользования той частью участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Другим существенным условием договора продажи, передачи, аренды недвижимости является цена этого имущества. При отсутствии в договоре стоимости имущества договор считается незаключенным. Цена имущества может быть указана в рублях или в другой валюте, эквивалентной рублю. Если в договоре указывают сумму в евро или в долларах, то необходима оговорка, что сумма уплачивается в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

В соответствии с п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, то установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В некоторых случаях в договоре указывают две стоимости: инвентарную, которую определило БТИ, и рыночную, которую устанавливают специализированная организация или стороны самостоятельно.

Независимая оценка недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, жилые дома, квартиры, комнаты, офисные, складские и производственные помещения, земельные участки, и т.п. При подробной оценке зданий и сооружений учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; изучается состояние оцениваемого объекта, определяется износ всех основных конструкций. Окончательная стоимость объекта недвижимости будет устанавливается с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой предложений на покупку-продажу объектов-аналогов и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта собственности, а также с учетом способности объекта приносить доход за счет его коммерческого использования.

Если предмет договора — жилое помещение, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, то существенным условием такого договора является перечень таких лиц с перечислением их прав на пользование продаваемым жильем. Необходимо помнить, что если раньше переход права собственности на жилое помещение не служил основанием для прекращения права пользования жильем членами семьи прежнего собственника, то в настоящий момент действует обратное. Члены семьи прежнего собственника теряют право пользования жилым помещением при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, если иное не предусмотрено законом. В частности, если гражданин приобрел право пользования в силу завещательного отказа, то при переходе права собственности к другому лицу право пользования сохраняет силу.

В договоре необходимо указать, на основании чего продавцу принадлежит имущество. Если продавец получил недвижимое имущество в наследство, то таким основанием будет свидетельство о праве на наследство. Если продавец приобрел данное имущество по договору купли-продажи или дарения, то необходимы реквизиты договора (дата заключения, номер). Если данное имущество поступило в собственность продавца после 31 января 1998 года, то в договоре должно фигурировать свидетельство о праве собственности (дата выдачи, серия и номер).

Чтобы у сторон не возникало споров, кто понесет все расходы, связанные с государственной регистрацией договора, лучше конкретизировать этот пункт в договоре. Государственную пошлину за регистрацию перехода права от продавца к покупателю, как правило, платит сам покупатель. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о регистрации. Кроме того, сторона, которая необоснованно уклонялась от гос. регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В договоре нужно предусмотреть правовые последствия на случай расторжения договора. Напомним, что расторгнуть можно договор, который еще не исполнен до конца. Так, при продаже жилого дома, если стороны уже зарегистрировали договор купли-продажи, но государственная регистрация перехода права еще не состоялась, стороны еще могут расторгнуть договор. Предусмотреть правовые последствия на случай расторжения необходимо в связи с тем, что при расторжении договора стороны не вправе требовать того, что было исполнено по договору до момента расторжения (ст. 453 ГК РФ). Так, если покупатель передал деньги за квартиру до государственной регистрации договора, а после нее стороны решили расторгнуть договор, то в этом случае покупатель может просто не предусмотреть, что продавец не отдаст деньги, хотя последний вправе поступить именно так. Обязанность вернуть другой стороне все полученные по сделке материальные ценности (двойная реституция) возникает при признании сделки недействительной.

Прежде чем заключить договор, нелишне убедиться, что передаваемое имущество принадлежит продавцу на праве собственности. Для этого лучше всего запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Даже если продавец представит свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемое имущество, желательно все равно потребовать выписку из ЕГРР. Так как со времени государственной регистрации могло пройти определенное время, за которое имущество могло быть продано или заложено. Напомним, что в настоящее время выписки из Единого государственного реестра прав органы по государственной регистрации обязаны выдать не позднее рабочего дня, следующего за днем обращения.

Не лишним будет указать в договоре обязанность освободить жилое помещение в конкретные сроки, а если продавец нарушит данные сроки, то лучше всего установить ответственность за просрочку, например пеню. Что касается продавца, то для него также не мешает прописать в договоре ответственность покупателя на случай просрочки по оплате недвижимости.

Неотъемлемой частью договоров о сделках с недвижимостью является передаточный акт или иной документ о передаче. По общему правилу обязательство продавца (арендатора) передать имущество принимающей стороне считается исполненным после вручения этого имущества и подписания соответствующего документа о передаче. Если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче недвижимости, это считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Если покупатель принял недвижимое имущество, которое не соответствует договору, даже если в акте передачи оговорено такое несоответствие, то это не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Для составления грамотных договоров необходим опыт в сфере недвижимости, знания юридической практики и гражданского права. Существует множество сборников типовых документов, которые, можно использовать для составления настоящих договоров, однако их составление лучше проводить каждый раз индивидуально. При составлении договоров необходимо учитывать конкретные условия, особенности сторон договора и прочие конкретные обстоятельства.

При составлении договоров достаточно часто встречаются ошибки, которые потом ощутимо сказываются на выполнении договоров после их составления. Так, если при составлении договора не учесть различные риски и не застраховаться от них при заключении договора, то вполне вероятно неисполнение соглашения, а затем и различные серьезные последствия для обеих сторон в виде многолетнего судебного разбирательства и весомых материальных убытков. Порой ошибки в составлении договоров вызваны недостаточным изучением требуемого количества документов. При составлении договоров необходимо обеспечить их соответствие законодательству, не допуская сужения прав и ограничения интересов сторон договора.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. А.Н. Асаул, А.В. Карасаев, Экономика недвижимости

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации

3. http://dogovor-nedv.ru/

Размещено на

diplomba.ru

Архивы Договоры и соглашения • СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РОССИИ 2018

Покупка квартиры с материнским капиталом — возможно лучшее применение средств МСК. Ведь до сих пор самой устойчивой валютой у нас в стране является квадратный метр. В этой статье вы получите пошаговую инструкцию к сделке и консультацию по составлению предварительного и основного

Купля-продажа дачи и оформление этой сделки ничуть не легче, чем другого, возможно более дорогого объекта недвижимости. С оформлением этой недвижимости даже больше неразберихи и вопросов. Давайте разберёмся подробно как оформить куплю-продажу дачи в 2018 году. 28.05.2018 г. Купля-продажа дачи Для того

Договор купли продажи квартиры между физическими лицами — это документ, описывающий сделку отчуждения объекта недвижимости, в которой один человек передает свои права собственности на квартиру другому человеку. Стороны сделки обладают свободой договора и вольны прописать с нем все, что хотят.

Оформление дарственной на квартиру самостоятельно возможно не всегда. Некоторые договоры дарения подлежат удостоверению у нотариуса в обязательном порядке, иначе регистратор откажет в переводе права на Одаряемого. Разберемся подробнее. Оформление дарственной на квартиру Дарственная — это юридически значимая бумага, письменная форма договора

Купля продажа квартиры между физическими лицами оформляется в письменном виде и этот документ является основанием для регистрации перехода права от продавца к покупателю и внесению записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Статья опубликована 27.03.2018 г Купля

Соглашение об определении долей в праве совместной собственности

Соглашение об определении долей — это документ, описывающий сделку с изменением формы зарегистрированного права с общей совместной на общую долевую собственность. А зачем вообще так изменять вид права на недвижимость? Ведь выделение доли в праве собственности не означает приобретение части

Договор дарения долей детям составить легко

Договор дарения долей детям можно применить для выполнения обязательства о наделении детей долями в праве долевой собственности на жилые помещения — квартиры, дома, комнаты. Важно только наделить долями детей именно в том жилом помещении, которое указано в обязательстве — то есть

Конструктор договоров онлайн для сделок с недвижимостью учитывает многочисленные условия сделки, форм оплаты, обременений в пользу продавца и кредитора, разных участников сделки и других обстоятельств, которые могут прямо или косвенно повлиять на результат сделки, то есть переход права от продавца

Договор дарения несовершеннолетнему ребенку составить можно самостоятельно. Здесь вы получите подобные разъяснения и доступ к Конструктору договора дарения, с помощью которого договор составляется легко и без ошибок. Договор дарения несовершеннолетнему ребенку Договор дарения несовершеннолетнему ребенку не подлежит государственной регистрации, но

Предварительный договор для банка необходимо предоставить

Предварительный договор для банка входит в пакет документов на предмет залога, то есть покупаемой квартиры. Это требование может вызвать у заемщика недоумение: «И зачем он им нужен?» А ведь это обоснованное требование кредитной организации. Разберемся подробнее. Предварительный договор для банка

exspertrieltor.ru

Виды сделок с недвижимостью

Купля-продажа.

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все существенные условия, названные в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. Особый интерес для участников договора представляет вопрос о расчетах. Поскольку получение денежной суммы на руки на любом этапе совершения сделки небезопасно, специалисты советуют заключить соглашение с банком, согласно которому покупатель оставляет деньги на хранение с условием их выдачи продавцу только по предъявлению нотариально удостоверенного и зарегистрированного в регистрирующем органе договора. Таким образом, исключается риск возможных махинаций до окончания оформления документов продавцом.

Мена.

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

Дарение.

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:- объект недвижимости в собственность;- имущественное право себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.Действия, связанные с договором дарения, регламентируются положениями статей 572 - 581 Гражданского кодекса РФ. Это самый простой способ избавиться от недвижимости. Если предметом дарения является исключительная собственность дарителя, то не нужно согласие супруга. Но если собственность совместно нажитая, то придется спросить разрешения. При возникновении намерения подарить собственную недвижимость требуется только согласие одаряемого, потому что если он против, то навязать ему свой подарок даритель не сможет. Правда, за одним исключением — если одаряемый несовершеннолетний или недееспособный. В этом случае за него решает законный представитель или опекун, а мнение одаряемого остается при нем. Если дарителю хочется расстаться со своей собственностью, совсем не спрашивая ничьего согласия, то он может воспользоваться положениями статьи 582 Гражданского кодекса РФ о пожертвовании. Все ограничения дарения связаны либо с режимом владения даримым объектом, либо с состоянием обязательств сторон (статья 576 Гражданского кодекса РФ). Так, юридическое лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 253 Гражданского кодекса РФ.

Рента.

В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости, передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму, либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.Рента имеет несколько подвидов:1) постоянная — выплачивается бессрочно;2) пожизненная — выплачивается в течение жизни получателя ренты;3) пожизненное содержание с иждивением.Договор ренты заключается в случаях, когда жилое помещение отчуждается лицу с условием, что оно взамен обязуется периодически выплачивать бывшему собственнику отчуждаемого имущества оговоренные денежные средства или иначе обеспечивать материальное содержание. Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилого помещения, подлежит (наряду с нотариальным удостоверением) обязательной государственной регистрации. Достаточно строго урегулирован законом вопрос об обеспечении выплаты ренты недвижимого имущества (статья 587 Гражданского кодекса РФ): получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Существует три разновидности единого по своей сути рентного договора: постоянную ренту (статьи 589 - 595 Гражданского кодекса РФ), пожизненную ренту (статьи 596 - 600 Гражданского кодекса РФ) и пожизненное содержание с иждивением (статьи 601 - 605 Гражданского кодекса РФ). При этом дифференциация договорных отношений проводится лишь по частным признакам (таким, как форма предоставления содержания, субъектный состав обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты и т.д.). Рентный договор не допускает отчуждения жилья в какой бы то ни было форме покупателем при жизни продавца. Продавец вправе расторгнуть договор в судебном порядке, доказав невыполнение приобретателем обязательств по содержанию продавца. В случае удовлетворения судом искового требования о возврате жилья расходы по содержанию продавца, произведенные покупателем, не возмещаются. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (статья 587 Гражданского кодекса РФ).

Аренда.

При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ). Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от предмета аренды, срока договора и его суммы. Договор аренды между физическими лицами в ряде случаев может быть заключен и в устной форме. Исключение составляют договоры, заключенные на срок более одного года, а также договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий, сооружений и предприятий, которые должны заключаться в письменной форме. Договор аренды имущества, предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. По желанию сторон договор аренды может быть удостоверен нотариально. На практике чаще всего в нотариальном порядке удостоверяются именно договоры аренды с правом выкупа арендуемого имущества, особенно в случаях, когда предметом аренды является недвижимое имущество. Договор аренды недвижимого имущества, кроме всего прочего, подлежит государственной регистрации. В случае несоблюдения правил о форме договора, - договор считается незаключенным. В практике встречается множество спорных моментов именно по договору аренды недвижимости.

По общим правилам расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Нормами Гражданского кодекса РФ установлены случаи, связанные с нарушением условий договора, при которых договор аренды может быть, в судебном порядке, расторгнут по требованию одной из сторон. В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; - существенно ухудшает имущество; - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки либо в разумные сроки;- по другим основаниям, предусмотренным законом.По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут, когда:1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества;3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Полезные страницы:

1. Примеры заявлений

2. Объекты недвижимости изъятые из оборота

3. Каков порядок расторжения договора

www.samsebeyurist.ru

Как оформить сделку с недвижимым имуществом Юристы отвечают

Главная Юристы отвечают

Надежный образец поддержит в устранении неудобств при сочинении важного документа. Это поможет сберечь деньги на услугах специалиста. Сохраненные деньги для начальника радостны. Прежде чем подгонять образец, естественно нужно хорошо посмотреть изложенные в нем пункты закона. Спустя время они могут утратить силу.

Сегодня существуют две формы заключения сделок с недвижимостью: • простая письменная, • нотариальная (договор купли-продажи готовиться нотариусом и в его присутствии подписывается).

Здесь стоит отметить, что особую популярность за последние годы приобрели инвестиции в строительство жилья. Это и не удивляет, ведь инвестиции в недвижимость — это надежный способ вложения своих средств. Общественная значимость и градостроительная ценность района, где расположена территория жилой застройки инвестиционного строительного проекта «Ново-Сергиево», в последнее время существенно возросла. Заглянув на сайт проекта Ново-Сергиево вы узнаете более подробную информацию.

Итак, заключение сделки в обычной письменной форме. После прохождения государственной регистрации договоры, который был составлены в обычной письменной форме, имеют такую же юридическую силу, как и договоры, которые были заверены у нотариуса. Главное преимущество простых письменных договоров заключается в том, что у клиента есть возможность не обращаться к довольно высокооплачиваемым услугам нотариуса.

В число документов, которые устанавливают право на объект недвижимости входят следующие: 1. Выписка из книги домовой. 2. Поэтажный план и экспликация. 3. Согласие супруга (заверенное у нотариуса), если объект недвижимости покупается (обменивается, меняется) на покупку, обмен либо мену. 4. Свидетельства о рождении (для лиц, не достигших восемнадцатилетнего возраста) участников сделки и документы, которые удостоверяют личности. 5. Учредительный договор, устав, свидетельство о регистрации предприятия и др.Требования, предъявляемые к содержанию договора: • Сроки и порядок расчёта по договору мены либо купли-продажи с доплатой. • Стороны договора указываются полностью: имя, фамилия, отчество, место жительства, дата рождения и другие подобные данные. • Предмет договора. • Цена в договоре мены либо купли-продажи устанавливается сторонами.

Как оформить сделки с недвижимостью по новым правилам

В июле рынок недвижимости в украинских городах неожиданно оживился. Правда, дело не в резком увеличении доходов граждан или улучшении условий по ипотечному кредитованию. Нет, все дело в том, что с 1 августа и с 1 сентября вступают в силу два изменения порядка осуществления сделок с недвижимостью. Эксперты прогнозируют, что из-за этого рынок может быть парализован на месяц или даже два. Вот и спешат граждане побыстрее решить свои квартирные вопросы. Мы же постараемся разобраться, в чем суть будущих изменений и как они отразятся на продавцах и покупателях.

В этот день вступают в силу новые правила оценивания недвижимости. Услуги по оценке недвижимости смогут предоставлять только оценочные компании, имеющие специальный сертификат субъекта оценочной деятельности.

Получить этот документ сегодня можно только в пяти учебных заведениях Украины, которые не в состоянии подготовить сертифицированных специалистов за такой короткий срок, поскольку соответствующие обучающие курсы и программы были открыты только в начале июля.

Сейчас в Украине работает более 10 тысяч специалистов, а вузы пока что выпустили всего 150 лицензированных оценщиков. По словам президента Лиги экспертов Светланы Бовсуновской, к 1 августа успеют выпустить еще столько же, но 300 человек на всю страну крайне мало.

Естественно, это приведет к тому, что лицензированные оценщики будут брать за свои услуги больше денег. Сегодня оценка недвижимости стоит около 400 гривен. Эксперты не исключают, что рост цен в первые дни будет существенным – вплоть до 8 тысяч гривен. Но с появлением все большего количества оценщиков стоимость их услуг будет снижаться.

Для первичного жилья

Если вы собираетесь покупать новую квартиру у застройщика, то для вас в августе ничего не изменится. Как говорят риелторы, квартиры в домах, которые не введены в эксплуатацию, в оценке не нуждаются – схема их продаж через облигации и фонды финансирования строительства не предполагает такой оценки.

Для вторичного жилья

Если вам понадобится осуществить сделку в первые дни после нововведений, то придется собрать пакет документов (см. список), обратившись к оценщику, который уже имеет сертификат cубъекта оценочной деятельности. Их полный список будет опубликован на сайте Фонда госимущества Украины (spfu.gov.ua) – раздел оценка имущества: реестр оценщиков. После того как вы получите на руки оценку, можете идти с покупателем к нотариусу.

Вступает в силу норма о запрете оплаты наличными покупок свыше 150 тысяч гривен. То есть, если вы покупаете объект дороже (примерно 19 тысяч долларов), то должны это делать только в гривне и через банковские счета. Как говорят эксперты, пока что около 90% сделок проходит в наличной форме, а валютой является никак не гривны, а доллары США или евро. Чтобы ввести деньги в банковскую систему, и были придуманы новые правила.

Для первичного жилья

И снова для тех, кто покупает жилье в недостроенном доме, ничего не изменится. Дело в том, что строительные компании получают деньги от покупателей по безналичному расчету. Даже если клиент приходит с наличными, то он их все равно вносит в кассу банка, а тот уже переводит деньги застройщику. При этом там платеж часто разбит на более мелкие взносы, и покупатель может платить суммы, которые меньше верхней планки.

Для вторичного жилья

А вот большинство сделок на вторичном рынке будет осуществляться через банки, ведь по оценкам специалистов около 2/3 всех сделок с недвижимостью приходятся на суммы выше 150 тысяч гривен. К примеру, в крупных городах даже однокомнатные квартиры уже давно перевалили за 20 тысяч долларов. С сентября сделка будет выглядеть следующим образом.

- Перед походом к нотариусу между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, по которому деньги перечисляются со счета покупателя на счет продавца при выполнении определенных условий и при предъявлении определенных документов, – говорит банковский юрист Михаил Юмашев. – Например, это может быть нотариально заверенная копия договора купли-продажи, которую получает продавец в момент заключения сделки.

Еще один вариант – сделка может проходить при участии нотариуса. То есть покупатель перечисляет деньги на счет нотариуса, а тот уже после оформления документов перечисляет деньги продавцу. Или же нотариус приезжает в банк, где и удостоверяет сделку.

При этом, как говорят эксперты, основные расходы продавца будут заключаться в обналичивании средств, которые он получил от покупателя. Сейчас банковская комиссия по таким операциям составляет от 0,5 до 1,5% от суммы. А из-за того, что большинство покупателей и продавцов недвижимости хранят средства в иностранной валюте, прибавьте сюда еще разницу между ее ценой покупки и продажи. То есть покупатель вначале продает необходимую сумму в долларах, меняя ее на гривны, переводит средства продавцу, а тот уже обналичивает деньги и покупает на них валюту. При этом перевод средств внутри банков чаще всего стоит чисто символический фиксированный тариф (например, 50 копеек) вне зависимости от суммы перевода.

Фото: Thinkstock и Олег ТЕРЕЩЕНКО .

Список документов

Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости;

технический паспорт объекта недвижимости, куда и вписывается оценочная стоимость;

оценка недвижимости;

извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество;

справка об отсутствии налогового залога;

справка об отсутствии запретов на отчуждение;

паспорта и идентификационные коды всех собственников недвижимости, супруга или супруги собственника, если продавец состоит в браке;

свидетельство о регистрации брака продавца;

заявление супруга о согласии на отчуждение объекта недвижимости, находящегося в совместной собственности;

свидетельства о рождении детей, если дети являются собственниками;

разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости в интересах несовершеннолетних детей или недееспособных граждан.

*Считалка “КП” *

Расходы продавца

Открытие счета 5-10 грн.

Обналичивание средств 0,5-1,5%

Обмен валюты на гривну 0,5%

Оформление сделок с недвижимостью

В последние годы оформление сделок с недвижимостью при помощи заключения договоров купли-продажи в простой письменной форме получило широкое распространение, учитывая то, что такой способ оформить сделку не идет вразрез с действующим российским законодательством.

В этой статье мы опишем общие правила заключения различных сделок с недвижимостью, и укажем на ряд моментов, имеющих наибольшую значимость при непосредственном составлении договора и проведении сделки с недвижимым имуществом.

Начнем с того, что оформление сделок с недвижимостью всегда начинается с непосредственного составления договора, и заканчивается получением вами свидетельства о госрегистрации прав собственности на объект недвижимого имущества (если вы покупатель) либо после получением вами денег за проданную недвижимость (если вы ее продавец).

Сам процесс подготовки любого договора, связанного с продажей или передачей недвижимого имущества, будь то договор дарения или купли продажи, достаточно сложен и требует предельного внимания каждой из сторон — малейшая ошибка может привести к достаточно серьезным последствиям. Именно это является основной причиной, по которой оформление сделок с недвижимостью практически всегда происходит при участии опытного юриста — учитывая обилие на рынке недвижимости различных мошенников, лучше заранее себя обезопасить!

Тем не менее, следует знать основные условия составления любого договора связанного с недвижимым имуществом. К таким условиям относятся: место и время составление договора, паспортные данные всех сторон, которые участвуют в договоре, описание предмета договора (недвижимости) с подробным указанием всех его технических характеристик (адрес, площадь, кадастровый номер и так далее). Также в договоре указывается стоимость отчуждаемого объекта недвижимости.

Такая форма составления договоров получила широкое распространение в первую очередь благодаря своей простоте — такой договор не нужно заверять у нотариуса. Как привило (оптимальный вариант) подписывать договор дарения или купли-продажи недвижимости следует прямо при сдаче договора на госрегистрацию в Управлении Федеральной службы (ведь, несмотря на то, что нотариальное удостоверение не требуется, государственную регистрацию никто не отменял).

В том случае, если вы намерены приобрести определенный объект недвижимости, перед составлением договора обязательно удостоверьтесь в полномочиях лица, которому вы будете перечислять деньги — если это владелец недвижимости, проверьте его паспортные данные, а если доверенное лицо собственника, то обязательно изучите доверенность, где должны быть указаны его полномочия.

При этом юридическую сторону всех правоустанавливающих документов на объект недвижимости следует проверять профессиональному юристу, поскольку неискушенный человек не сможет разобраться во всех нюансах такой документации и может, в конечном счете, стать жертвой недобросовестных продавцов.

После подробного ознакомления с вышеуказанными документами, Вы можете заключить соответствующий договор. В определенной ситуации (когда сделка осложнена рядом специфических условий) Вам потребуется заключить предварительный договор, либо соглашение об авансе, вносимом задатке, срок действия которых определяется до момента заключения основного договора.

После подписания вышеуказанных документов, следует приступать к сбору всех документов, необходимых для непосредственного осуществления сделки. По окончании проверки документации, необходимой для заключения договора, стороны, участвующие в договоре решают, как будет произведена передача денег (перечисление на банковский счет, наличными и так далее), а также устанавливают время подписания договора и дату подачи договора на госрегистрацию. Также составляются оригиналы договора в количестве экземпляров по числу сторон, и назначается день непосредственного совершения сделки (подписания договора).

При этом так выглядит общая процедура совершения сделок с недвижимости, ее можно назвать «классической» и относящейся к несложным видам сделок с недвижимым имуществом (дарение, купля-продажа и так далее), в то время как отдельные виды сделок требуют не только государственной регистрации, но и нотариального удостоверения (например, договор пожизненного содержания с иждивением).

Более того, заключение любой сделки с недвижимостью — ответственный шаг, ведь речь идет о достаточно ценном имуществе, поэтому совершать такую сделку стоит при обязательном участии юриста, который сведет к минимуму все существующие в этом процессе риски, а вы, в свою очередь, будете спокойны, поставив свою подпись под договором!

П родажа квартиры, комнаты, дома, дачи или земельного участка, оформление документов для государственной регистрации – все эти, и многие другие сделки с недвижимостью могут потребовать от вас оформления доверенности.

Согласно статье 185 Гражданского Кодекса РФ, «доверенность – это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом или несколькими лицами (представляемым, доверителем) другому (представителю) для представительства перед третьими лицами». Доверенность на сделки с недвижимостью подтверждает законность действий представителя от имени доверителя, определяет условия и пределы этих действий.

Доверенность на сделки с недвижимостью может выдаваться от имени нескольких человек, если предусмотренные ею действия касаются их однородных интересов – например, доверенность на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности. В качестве представителей также может выступать как один, так и несколько человек.

Согласно статье 186 ГК доверенность – это срочная сделка. Срок действия доверенности на сделки с недвижимостью указывается непосредственно в самом документе. Его максимальная продолжительность – три года.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть заверена у нотариуса .

Доверенность на сбор документов для сделки с недвижимостью

Владельцы квартир и домов чаще всего не являются профессионалами на рынке недвижимости, а сам процесс сбора документов при сделках с недвижимостью – очень трудоемкий, и занимает много времени. Поэтому при проведении сделок с недвижимостью ее собственники часто поручают сбор и оформление всех необходимых документов специалистам агентств недвижимости. Однако, выписывая доверенность на сбор документов для предстоящей сделки с недвижимостью, по сути, совершенно чужому человеку, следует подстраховаться и подробно указать, какими полномочиями вы его наделяете, в каких органах и учреждениях он может действовать от вашего лица, какие документы может получать и представлять в организации.

Доверенность на продажу недвижимости

Иногда собственник недвижимости не имеет возможности лично заниматься ее продажей и решает поручить это кому-то из близких. В таком случае оформляется доверенность на продажу конкретного объекта недвижимости. Она дает представителю полную свободу деятельности в рамках конкретного поручения, зафиксированного в доверенности – собирать документы для сделки, подписывать документы для сделки, выступать на сделке от имени собственника, подписывать договор отчуждения и получать причитающиеся собственнику деньги за проданную недвижимость. Это позволяет доверителю не присутствовать лично при совершении всех действий по сделке. Оформляя такую доверенность, которую иногда называют «генеральной», необходимо еще более четко обозначить тот перечень действий, которые вы доверяете совершать от вашего имени.

Источники:mosadvokat.org, news.finance.ua, lawsupport.org, sos-ru.info

Следующие статьи:

bfmac.com

Сделки с недвижимостью - советы 26 552 адвокатов и юристов

Сделки с недвижимостью отличаются от других видов сделок купли-продажи в силу особенностей предмета и его высокой стоимости. Возьмем для примера куплю-продажу квартиры.

Найти подходящий вариант можно самостоятельно, все базы недвижимости доступны любому, у кого есть Интернет. А дальше нужно:

проверить документы,
договориться о цене и порядке расчетов,
подготовить договор купли-продажи,
провести расчеты,
зарегистрировать право.

Здесь есть довольно много моментов, в том числе правовых, которые нужно знать.

Проверка объекта недвижимости

Проверка любого объекта недвижимости начинается с изучения правоустанавливающих документов, то есть документов, на основании которых возникло право собственности продавца или продавцов, если их несколько.

Все эти документы перечислены в документе, подтверждающем право. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.

Внимание! Выписку из ЕГРН нужно заказать на текущую дату, чтобы проверить, кто на самом деле является собственником, соответствует ли адрес квартиры фактическому, нет ли обременений недвижимости в виде ипотеки, ареста, запрета сделок и т.п., узнать кадастровую стоимость квартиры.

Нужно отметить, что бывают случаи, когда по выписке из ЕГРН никаких обременений или ограничений нет, а при регистрации сделки регистратор в базе ЕГРН такие обременения видит и регистрация приостанавливается.

Если снять обременение в разумный срок не получится (регистрация приостанавливается только на 3 месяца), то сделка будет расторгнута. Это особенно обидно, когда все документы уже подписаны, и покупатель считает, что квартиру он уже купил, а продавец уже рассчитывает получить за неё деньги.

Чтобы убедиться, что никаких незаконных перепланировок в квартире не было, обязательно запросите документы технического учета:

технический паспорт или поэтажный план;
экспликацию.

Если выяснится, что перепланировка все-таки была, то нужно разобраться, насколько она серьезная, не нарушает ли требования законодательства о переустройстве и перепланировке жилых помещений. Ведь если, например, были затронуты несущие стены или присоединен балкон, у нового собственника могут возникнуть серьезные проблемы вплоть до необходимости привести квартиру в прежнее состояние по судебному решению.

Порядок осуществления перепланировки квартиры установлен Жилищным Кодексом РФ, а также законодательными актами субъектов РФ. Законом четко определено, что в рамках перепланировки категорически запрещено: присоединение балконов и лоджий, увеличение площади санузлов за счет жилых помещений, объединение жилых комнат с кухней в домах с газовыми плитами и др.

Даже если собственник утверждает, что никакой перепланировки не было, либо ничего серьезного не меняли, это нужно проверять по документам.

В нашей практике был случай, когда собственник оставил на месте все стены, но перенес кухню в коридор, а комнату увеличил за счет присоединения балкона. Сам он это перепланировкой не считал.

Проверка продавца

Кроме документов на саму квартиру нужно проверить и ее собственников на предмет дееспособности. Обычно запрашивают справки из психо-неврологического и наркологического диспансеров. Раньше такие справки запрашивали все банки по ипотечным сделкам. Сейчас, если у продавца есть водительское удостоверение, считается, что он вполне здоров и может отвечать за свои действия.

В то же время по нотариальным сделкам нотариус обязательно направит запрос в оба диспансера. Поэтому покупатель решает сам, что именно потребовать у продавца.

Не лишним будет проверить, не возбуждено ли в отношении продавца и сполнительное производство либо дело о признании банкротом.

Ведь на имущество в обоих случаях может быть наложен арест. Если результат проверки будет положительный, риск признания сделки недействительной очень высок.

Цена на квартиру

До сих пор некоторые продавцы пытаются в договоре купли-продажи указать стоимость квартиры ниже, чем реальная стоимость, которую покупатель оплачивает. Нужно следить за тем, чтобы указанная в договоре цена не была ниже, чем 70% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость квартиры указана в выписке из ЕГРН, либо ее можно посмотреть на сайте Росреестра.

Если по договору цена ниже, налоговые органы расценят это как желание уклониться от налогов.

Продавцу начислят налог с дохода, исходя из полной стоимости квартиры. Покупатель тоже может пострадать – налоговый орган признает получение покупателем материальной выгоды от покупки квартиры с дисконтом, начислит налог на разницу между кадастровой стоимостью и стоимостью по договору купли-продажи.

Еще один риск для покупателя при заключении сделки по заниженной стоимости – возмещение ущерба при расторжении договора либо признании его недействительным в судебном порядке. Если сделка будет оспорена, покупателю придется доказывать, что он купил квартиру за цену, большую, чем указано в договоре.

Случаи признания сделки недействительной не так уж и редки, так же как и мошенничество при сделках с недвижимостью. Последствия недействительности сделки – расторжение договора, переход имущества обратно продавцу, возврат стоимости, уплаченной по договору, покупателю. И если квартира может быть передана продавцу довольно быстро (срок регистрации всего 9 рабочих дней), то вот как вернуть деньги покупателю, если они уже потрачены?

Поэтому прежде чем заключать договор, нужно провести тщательную правовую экспертизу, составить юридически грамотный договор купли-продажи. Образец, взятый в интернете, не защитит от недобросовестного продавца или мошенника!

Сложные случаи сделки

Подготовка к сделке усложняется, если требуется оформить ипотеку, получить согласие на сделку органов опеки и попечительства, погасить ипотеку до сделки или когда оплата осуществляется за счет средств материнского капитала.

В соответствии с Семейным Кодексом РФ, все имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью. Если продавец на момент приобретения квартиры состоял в браке, то потребуется нотариальное согласие супруга, даже если к моменту продажи брак расторгнут.

В настоящее время для регистрации перехода права согласие супруга не является обязательным условием. Сделка будет зарегистрирована с оговоркой, что согласие супруга не предоставлено, которая вносится в ЕГРН. Однако в будущем обделенный супруг может предъявить свои требования и к супругу (в том числе бывшему), который не заручился согласием, и к покупателю. Судебная практика по таким делам очень разнообразна. Сделка может быть расторгнута.

Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, то можно либо сделать нотариальное заявление об этом, либо просто внести такую оговорку в текст договора купли-продажи.

По сделкам купли-продажи квартиры может возникнуть множество различных нюансов, поэтому лучше доверить её сопровождение юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.