|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Как рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2018 году. Как определяется кадастровая стоимость земельного участкаУдельный показатель кадастровой стоимости земельного участкаКадастровая стоимость используется для расчета имущественного налога на землю, уплачиваемого хозяином территории в бюджет. Процедура ее определения четко описана законодательством. Региональными властями принимается решение об осуществлении государственной кадастровой оценке земель. Такое действие должно производиться минимум один раз в 5 лет. Далее Росреестр составляет списки наделов, расположенных в пределах субъекта РФ, которые необходимо оценить. По данным спискам и осуществляется оценка земель, в основе которой заложен принцип разделения территорий в соответствии с целевым назначением и видами разрешенного использования.В качестве единицы измерения, используемой при определении цены каждой площади по Кадастру, выступает удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) за один квадратный метр. Его устанавливают поквартально по конкретному виду разрешенной эксплуатации. Важные моментыПод кадастровой стоимостью понимается установленная в результате государственной оценки рыночная цена недвижимой собственности. Определяется она методами массовой оценки или в индивидуальном порядке. В первом случае оцениваемые объекты распределяются на группы по принципу подобия. К примеру, территории под многоквартирными домами в пределах одного города. Для отдельной группы разрабатывается модель оценки, по которой и осуществляется расчет кадастровой цены участков, вошедших в категорию. Модель оценки – это единая формула, уравнение, составляемая оценщиком и включающая различные переменные, оказывающие влияние на итоговый показатель. Например, за переменную может быть взято местонахождение объекта – район, инфраструктурные особенности. По методам массовой оценки цена земли рассчитывается посредством подстановки различных значений переменных, характерных для данной территории, в модель, сформулированную оценщиком. В итоге выходит удельная стоимость имущества, т.е. цена по Кадастру в расчете на 1 кв. м. (единицу земельной площади). Переменные – это факторы ценообразования. Они представляют собой качественные или количественные характеристики земельного участка: месторасположение, коммуникационные особенности, расстояние до инфраструктурных объектов и пр. Данные факторы оказывают влияние на итоговую стоимость имущества. Сбор и выбор их значений осуществляется самим оценщиком. При отсутствии достаточной информации для формирования модели оценки оценить земельный участок можно индивидуально. По итогам расчетов необходимо составить отчет с отражением использованной методики. Документ становится структурной частью общего отчета о кадастровой оценке. Еще один важный показатель, применяемый оценщиком, — поправочный коэффициент. Он необходим для нивелирования колебаний модели по отношению к отдельным ценообразующим факторам (переменным). К примеру, в случае принадлежности оцениваемого объекта к фонду ветхого жилья может использоваться коэффициент, понижающий стоимость. Изменения в 2018 годуФедеральный закон № 237, введенный в действие в 2018 году, внес в порядок расчета и оспаривания кадастровой цены недвижимого имущества ряд корректив. Теперь проводить оценку могут только специализированные бюджетные организации. Важно знать, что в полную силу нормативные требования вступят с 1 января 2020 года. Данный период предусмотрен для перехода на новые правила. Поэтому в течение этого времени новые положения законодательства будут применяться параллельно со старыми нормами. Основные изменения состоят в тщательной регламентации порядка и отдельных операций по определению цены недвижимых объектов по Кадастру. Кроме действия новых правил по осуществлению расчетов, в течение переходного периода ситуация будет следующей:
Зачем это нужноУдельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2018 году – это котировка территории в калькуляции на единицу площади надела. Данный показатель участвует в определении кадастровой цены земельных наделов и имущественных налоговых платежей. Значения УПКС разнятся по российским регионам. Причем их значения могут быть существенными. Возможно, в будущем данный вопрос будет урегулирован. Но на сегодняшний день государственные органы и частные владельцы земель применяют показатели, установленные в их субъекте РФ. Для расчета стоимости надела по кадастру применяется формула: Сз = УПКС*Пл Где:
УПКС используется в разных случаях:
При определении цены по Кадастру важно понимать, что УПКС одной территории может изменяться по кварталам и в случае трансформации разрешенной эксплуатации. На каждый квартал рассчитывается УПКС в разрезе по регионам и их населенным пунктам. Аналогичный порядок предусмотрен для определения минимального УПНС для промышленных и специальных площадей. Меньше этих пороговых значений фактический показатель не может быть установлен. Минимальные пределы определяются по специальной методике средневзвешенных параметров по конкретному административному округу. Области примененияКадастровая оценка стоимости конкретных участков, определяемая государственными органами, используется для:
По закону размер платежей, ежегодно производимых в бюджет, должен определяться на основе официально установленной цены Кадастра. До 2020 года применение инвентаризационной оценки в целях налогообложения остается на уровне регионов. Государством определены верхние пределы ставок налога на земли различного назначения: от 3-х до 10-15%. Муниципалитеты имеют право снижать установленные размеры. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участкаЗаконодательством предусмотрен двухэтапный порядок установления УПКС. Для начала определяется показатель сельскохозяйственных земель в пределах всего субъекта РФ. Далее отрабатывается нормативная база, необходимая для реализации второго этапа. Второй этап включает установление УПКС сельскохозяйственных земельных объектов недвижимости и отдельных землевладений в рамках конкретных административных единиц в регионе. УПКС рассчитывается по следующему правилу: расчетный дивиденд с 1 га территории умножается на период капитализации, составляющий 33 года. Какие нужны документы для расчета и как происходит процедураПеред расчетом индивидуальной цены земельного надела нужно собрать необходимую информацию из межевого дела и кадастрового паспорта:
Далее необходимо запросить выписки из государственных учреждений о состоянии кадастрового квартала: кадастровый план, отражающий особенности инфраструктуры и указание зон построек из межевого проекта. Порядок установления кадастровой стоимости земель предусмотрен Методическими рекомендациями № 226 от 2018 года:
Участки группируются по принципу идентичности ценообразующих факторов. В случае схожести показателей группы подлежат объединению. Обособляются территории, представляющие собой:
Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков после группировки производится в следующей последовательности:
В расчет стоимости по Кадастру могут добавляться поправочные коэффициенты для снижения суммы при наличии у участка особых характеристик, к примеру, близкое нахождение паводковой зоны. При обнаружении владельцем земли явного несоответствия кадастровой стоимости, ее можно оспорить. Для этого необходимо обращение в суд или уполномоченную комиссию с представлением доказательств, что оценка проведена по недостоверным данным или не были использованы понижающие коэффициенты. 1kvartirka.ru как рассчитывается для земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и иных категорий
Все сведения о них отображаются в кадастре, который хранится в уполномоченных государственных органах. Но имущество и земля в РФ облагаются налогами. Чтобы правильно их исчислять и предотвратить путаницу при определении арендных платежей, утвержден показатель – кадастровая стоимость. По сути, это — рыночная цена недвижимости, которая устанавливается в результате оценки государственных органов. Изменения в законодательствеИзменения, внесенные ФЗ-237, вступившим в силу в 2018 году, несколько корректируют порядок расчета и методы оспаривания кадастровой цены недвижимости. Касается это всех, кто имеет в собственности квартиру, дом, дачу, участок, а именно:
В полной мере закон вступит в силу в 2020 году. До этого момента период считается переходным, старые правила действуют одновременно с новыми. Удельный показатель
Все участки делятся по своему назначению и видам использования. Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости. Другими словами, удельный показатель кадастровой стоимости — единица измерения цены участка за метр квадратный. Показатель является неотъемлемой частью исчисления КС надела и расчета налога на недвижимость. Его применение обосновано в таких ситуациях:
Регионы и их населенные пункты меняют этот показатель каждый квартал. Как рассчитать среднюю стоимость надела по кадастру?Рассчитать среднюю стоимость надела можно, используя формулу: Стоимость = УПКС * площадь участка. Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2018 году:
Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик. Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы. Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения?
Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:
Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связывающим звеном среди объектов одной оценочной группы. Формула расчета следующая: УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:
В свою очередь показатель инфраструктуры (Рпос) складывается из стоимости коммуникаций надела. Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле: Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:
Возможность оспаривания значенияВ расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.
Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН. При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение. Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:
Срок рассмотрения прошения о пересмотре цены участка – 30 дней с момента подачи заявления. ЗаключениеМетод расчета кадастровой стоимости земельных наделов при помощи удельного показателя считается наиболее востребованным, так как с его применением можно произвести массовую оценку объектов. Сам УПКС отличается в зависимости от региона. В каждом субъекте РФ государственными органами применяются те показатели, которые установлены в них. Вконтакте Google+ Одноклассники Мой мир stroim-domik.org расчет упксз населенных пунктов, кем и как определяется средний удельный показатель кадастровой стоимостиУдельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) – это кадастровая котировка земельного объекта в калькуляции на единицу общей площади объекта, как правило, единицей является квадратный метр. Этот параметр необходим для исчисления кадастровой стоимости участка и налога на имущество из нее. В различных регионах Российской Федерации значения удельного показателя различны, причем разница весьма существенна. Урегулирование вопроса – это дело будущего, а в настоящее время сотрудники госинстанций и собственники пользуются значениями, установленными в их регионе. Расчет стоимости по кадастру производится по следующей формуле: Стоимость = УПКС * площадь конкретного участка. Установление УПКС по видам земель Распределение земельного фонда Тульской области по категориям земель (нажмите для увеличения) Для формализации дивидендов с земель сельскохозяйственного назначения они распределены на шесть категорий:
Для каждой из этих 6-ти категорий устанавливается определенный удельный показатель для расчета кадастровой стоимости. Порядок установления УПКС
Полезно знать: удельный показатель кадастровой стоимости рассчитывается финансистами из следующих позиций: расчетный дивиденд с 1 гектара земли умножается на срок капитализации, равный 33 годам. Практическое применение УПКС
То есть, на каждый квартал устанавливаются средний удельный показатель по регионам и административным единицам в них. Аналогично этому устанавливаются минимальный УПНС для специальных и промышленных территорий. Ниже этих значений показателей быть не может. Для определения минимальных цифр существует методика расчета средневзвешенных показателей по конкретному административному округу. Смотрите обзорное видео о кадастровой стоимости земли: Внимание! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:+7(499) 703-42-21 — Москва+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург+7(800) 511-32-35 — Россия (общий)или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!Все консультации у юристов бесплатны. Еще статьи по теме: zem-pravovik.ru Кадастровая стоимость земельного участкаПерейти к следующей статьеВ соответствии со Статьей 65 «Платность использования земли» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения. Кроме того, она может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также использоваться в иных ситуациях, предусмотренных ЗК РФ и другими федеральными законами. За исключением ряда случаев определение кадастровой стоимости земельного участка проводится в результате государственной кадастровой оценки земель. Но поскольку нередко имеет место оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая стоимость может быть итогом рассмотрения споров о результатах ее определения. В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» параметры кадастровой стоимости объекта недвижимости входят в состав сведений государственного кадастра недвижимости (ГКН). Для земельного участка в их число включены: описание местоположения границ участка; его адрес; сведения о вещных правах; информация о лесах, водных и иных природных объектах, расположенных в пределах участка; категория земель, к которой отнесен земельный участок; разрешенное использование; кадастровый номер земельного участка; его стоимость и т. д. Определить кадастровую стоимость земельного участкаГосударственная кадастровая оценка, направленная на установление кадастровой стоимости земельного участка, представляет собой совокупность действий, первым этапом которых является принятие решения о ее проведении. После этого формируется перечень объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, и происходит отбор исполнителя работ, с которым заключается соответствующий договор. Исполнители (оценщики) выполняют работу по определению кадастровой стоимости в соответствии с требованиями законодательства и актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, регулирующими вопросы определения кадастровой стоимости. Исключение составляют случаи, установленные статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». А именно ─ вновь учтенные объекты недвижимости, ранее учтенные объекты недвижимости при включении сведений о них в ГКН и объекты недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Затем наступает время основного этапа работ ─ непосредственного определения кадастровой стоимости, итогом которого становится составление отчета. Легитимность полученным результатам дают экспертиза этого отчета и утверждение полученных значений кадастровой стоимости. В течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета заказчик работ принимает акт об утверждении содержащихся в нем сведений ─ кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости. С даты вступления акта в силу утверждение кадастровой стоимости земельного участка считается состоявшимся, и результаты кадастровой стоимости можно вносить в ГКН. Кадастровая и рыночная стоимость земельного участкаВ соответствии с федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой или индивидуальной оценки. Это, впрочем, не означает полного тождества рыночной и кадастровой стоимости. Во-первых, кадастровая стоимость может не учитывать ряд факторов, порой значительно влияющих на рыночную стоимость. Так, в границах одних кадастровых кварталов могут оказаться земельные участки, рыночная стоимость которых отличается в разы. Во-вторых, нельзя не принимать во внимание фактор времени. Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается на конкретную дату и в отличие от рыночной стоимости не может столь же оперативно реагировать на происходящие на рынке изменения. Если рыночная стоимость «всегда готова» к немедленной корректировке, то кадастровая остается неизменной до проведения следующих работ по государственной кадастровой оценке. Скажем, кадастровая стоимость земельного участка 2015, 2014 или даже 2013 может оставаться неизменной, хотя рыночная конъюнктура испытывала в это время значительные колебания. Рассчитать кадастровую стоимость земельного участка и получить максимально приближенный к рыночной стоимости результат помогают методы массовой оценки. Массовая оценка земельных участков используется во всем мире. В каждой стране свои методики, но их объединяет ориентир на рыночную стоимость земли в качестве кадастровой. Основанную на рыночной стоимости систему массовой оценки земельных участков начали применять еще в XIX веке в Бельгии, Германии, Швейцарии и Великобритании. А с 90-х годов XX столетия ─ в России. Сегодня массовая оценка осуществляется на основе современных информационных технологий. Это позволяет значительно повысить точность результатов и существенно снизить издержки. В большинстве стран проводится комплексная оценка земель с учетом связанных с ними улучшений (т. е. расположенных на земельных участках объектов капитального строительства). Россия пока составляет исключение, но, судя по всему, только пока. Уже принципиально решен вопрос о введении единого налога на недвижимость, который должен заменить два местных налога – земельный налог и налог на имущество физических лиц, а также налог на имущество организаций. Оспорить и изменить кадастровую стоимость земельного участкаНе редкость ситуации, когда заинтересованных лиц (физических или юридических) не устраивают результаты оценки кадастровой стоимости земельных участков. Законодательство Российской Федерации позволяет оспаривать и изменять кадастровую стоимость, если по мнению собственника оценка кадастровой стоимости земельного участка выполнена некорректно. Желание оспорить кадастровую стоимость земельного участка чаще всего продиктовано экономическими причинами, поскольку уменьшение кадастровой стоимости земельного участка означает снижение налоговой нагрузки на собственника. Он может инициировать изменение (как правило, это снижение) кадастровой стоимости земельного участка, если результаты ее определения затрагивают его права и обязанности. В отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, результаты кадастровой оценки могут быть оспорены органами государственной власти или местного самоуправления. Возможно два варианта действий – обращение в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для изменения кадастровой стоимости в судебном порядке определяют рыночную стоимость земельного участка на дату установления его кадастровой стоимости с помощью независимых оценщиков. Для изменения кадастровой стоимости в административном порядке необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Физическим лицам для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не обязательно. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Пересмотр кадастровой стоимости земельного участка возможен также в случаях использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении его кадастровой стоимости. Изменение кадастровой стоимости земельного участка может происходить и в силу других причин: при переводе земель из одной категории в другую, изменении разрешенного вида использования участка, увеличении или сокращении площади земельного участка при упорядочивании его границ. Измененная величина учитывается при расчете налоговой базы, начиная с периода, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения оспариваемой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Кадастровая стоимость земельных участков различных категорийОпределение кадастровой стоимости участков в составе земель различных категорий имеет свои особенности. Так, согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», определение кадастровой стоимости земельных участков в составе этих земель осуществляется в следующем порядке:
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов производится в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 15 февраля 2007 г. № 39. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов зависит от видов разрешенного использования (участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки; участки для размещения домов индивидуальной жилой застройки; участки для размещения гаражей и автостоянок и т. д.). Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков на основе анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации и должен быть обоснован. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель СНТ, ДНП и т. д. определяется с использованием Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной Приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307. Расчет кадастровой стоимости земельного участка садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке:
В случае наличия рыночной стоимости земельных участков объединений, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, их кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости. Узнать кадастровую стоимость земельного участкаСведения, внесенные в ГКН, предоставляются в т. ч. в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, представляющей собой выписку, содержащую:
Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно по запросам любых лиц. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 февраля 2008 г. № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» территориальные органы Росреестра по письменному заявлению налогоплательщика земельного налога бесплатно предоставляют сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков размещаются на официальном сайте Росреестра в сети Интернет. Это позволяет без бумаг получить нужную информацию в режиме онлайн. Кадастровая стоимость земельного участка определяется с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта». Используя инструмент «Управление картой» на панели инструментов, можно выбрать типы тематических карт – «Кадастровая стоимость» (тематическая карта кварталов и объектов недвижимости по кадастровой стоимости) или «Кадастровая стоимость за метр» (то же – по кадастровой стоимости за единицу площади). Обе карты доступны только на крупных масштабах. Определение кадастровой стоимости земельных участков, стоящих на государственном учете, проводится в России с 1999 года. Кроме фискальных целей – рационального и экономически обоснованного налога, а также информационного наполнения ГКН ─ она используется для решения широкого круга задач: определения залоговой стоимости имущества; установления начальной цены на аукционах по продаже недвижимости; определения цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности при приватизации земли. Результаты кадастровой оценки стимулируют развитие территорий, способствуют росту их инвестиционной привлекательности, эффективности управления земельными ресурсами, конкурентоспособности. И, в конечном счете, – улучшению состояния экономики и повышению уровня жизни населения. 27 февраля 2015 г. zakadom.ru
|
Для точной идентификации каждому земельному участку в России присваивается кадастровый номер.
Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.
Для удобства расчета земельные наделы формируют в группы по схожести факторов ценообразования:
При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами решить вопрос можно, если подать заявление:
Удельный показатель, согласно государственным законодательным нормативам, устанавливается в 2 этапа:
При расчете кадастровой стоимости следует понимать, что УПКС конкретного участка может изменять по кварталам и при трансформации разрешенного использования.
