Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2016. Как происходит покупка квартиры в новостройке

правила покупки жилья на первичном рынке

Желание иметь собственное жилье всегда строится на противоречии между материальными возможностями и представлениями об идеальном жилище. Хочется, чтобы квартира была удобной и уютной, имела достаточный метраж и удобное месторасположение. При этом у потенциального покупателя всегда присутствует естественное желание сэкономить на этой, весьма дорогостоящей покупке. Там, где есть желание купить подешевле, но недостаточно юридических знаний, всегда найдутся мошенники, успешно зарабатывающие на доверчивых покупателях. Единожды обманувшись, потеряв свои деньги и так и не получив заветное жилье, покупатель убеждается в том, что все застройщики обманщики, а покупка новостройки – обман. На самом деле, закон достаточно четко регламентирует все нюансы покупки и в случае спора стоит на защите дольщиков. Попробуем разобраться, как правильно купить квартиру в новостройке и избежать обмана.

Особенности первички

Прежде чем говорить о том, как покупать квартиру в новостройке, стоит разобраться с основными понятиями первичного рынка недвижимости. Основным отличием «первички» от вторичного рынка недвижимости является то, что жилье начинает распродаваться задолго до того, как будет завершено строительство, и дом будет введен в эксплуатацию. Стоимость объекта будет зависеть от стадии, на которой находится стойка. Дешевле всего обойдется покупка квартиры, если дом на стадии котлована, но такая сделка – одна из самых рискованных.

Сейчас речь не идет о мошеннических схемах. Даже самый ответственный застройщик не застрахован на 100% от кризисных явлений в экономике. Вероятность перехода весьма привлекательного строительного проекта в разряд долгостроев существует всегда. Если вы в первую очередь думаете о том, как дешевле купить квартиру в новостройке, задумайтесь об этом риске.

Любая сделка с недвижимостью оформляется соответствующим договором. И здесь неопытного в юридической казуистике покупателя поджидает первый неожиданный сюрприз – различные схемы, по которым предлагается оформление покупки. Прежде чем говорить о таких схемах, стоит все же напомнить, что единственной законной схемой, регламентированной и регулируемой законодательством, является участие в долевом строительстве. Все остальные схемы, даже относительно законные, можно отнести к категории серых.

Если не рассматривать случаи откровенного мошенничества, серые схемы не всегда невыгодны покупателю, некоторые из них предлагают весьма приемлемые условия. В чем опасность? В первую очередь, в отсутствии законодательного регулирования. Если что-то пошло не по плану, дом не был достроен или произошли какие-то иные непредвиденные ситуации, отстоять свои права и вернуть деньги будет крайне сложно, а в ряде случаев – полностью невозможно. Исходя из этого, ответ на вопрос, как купить новостройку и защитить свои права и свое имущество, банально прост. Не стоит использовать серые схемы, какими бы привлекательными они не выглядели.

Как не быть обманутым

Откровенно мошеннические приемы, когда лже-продавец собирает с покупателей деньги и исчезает вместе с ними в неизвестном направлении, встречаются все реже. При этом разнообразные схемы с длинными цепочками, позволяющими обойти закон, на первичном рынке не редкость.

Сделки с новостройками регламентирует ФЗ №214. Согласно этому закону в качестве продавца может выступать не только застройщик, но и риелторская компания. Дальше строится цепочка. Застройщик передает риелтору эксклюзивное право на продажу. Агентства начинают перепродавать объект друг другу и только потом начинаются собственно продажи конечному покупателю. Такая схема рискована, даже если застройщик – добросовестная компания, не помышляющая о мошенничестве и обмане. Риск заключается в том, что если на одном из этапов построения цепочки была допущена ошибка, все сделки будут признаны недействительными, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Деньги покупатель, возможно, вернет, но времени пройдет довольно много, а значит, вероятность приобрести на эту сумму аналогичное жилье будет сведена практически к нулю. Сразу стоит отказаться от любых других схем, предлагаемых продавцом, как бы интересно они не выглядели, так как купить квартиру в новостройке, обеспечив себе гарантированную защиту закона, просто невозможно. Самые распространенные среди серых схем – предварительный договор и вексель, но они никак не гарантируют прав покупателя.

Покупаем по закону

Как правильно купить новостройку? Ответ прост. По закону. Недостаточно собственных знаний в законодательстве? Привлеките на помощь юриста. Риски в этом случае будут сведены к минимуму. Мы дадим только несколько советов о том, как покупать новостройку, но даже руководствуясь только ими, вы снизите вероятность быть обманутым. Продать жилье в новостройке может застройщик, риелторское агентство или любой из дольщиков, уже заключивших договор. Схема сделки будет различаться. В первую очередь, рассмотрим, как купить квартиру в новостройке от застройщика или риелтора.

Для того чтобы начать продажи, застройщик должен зарегистрировать право собственности или аренды на землю, где ведется застройка, получить все необходимые разрешения на строительство, опубликовать проектную декларацию, содержащую полную информацию о проекте. Все или какой-то из этих пунктов не выполнены, а продажи уже начались? Это – повод для сомнений. Покупатель, игнорирующий наличие необходимой документации и разрешений, действует на свой страх и риск.

Иногда квартира приобретается по договору переуступки прав требования. Рассмотрим, как происходит покупка новостройки в этом случае. Такой договор заключается в тех ситуациях, когда один из покупателей решил продать недвижимость другому человеку. Казалось бы, в такой сделке нет ничего сложного. Один человек продает свою собственность другому, но по закону новостройка не является собственностью. Зарегистрировать это право можно только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и принят госкомиссией. В этом случае в дополнение к договору долевого участия заключается дополнительное соглашение о переуступке прав. Такая сделка полностью законна, но если есть сомнения, всегда можно посоветоваться с юристом.

Что учесть при выборе новостройки

Вопрос, как правильно купить новостройку у застройщика, далеко не так однозначен, как может показаться на первый взгляд. Даже воспользовавшись профессиональной правовой помощью, можно оказаться в непростой ситуации, так как помимо юридических, существуют и другие аспекты. В первую очередь, нужно правильно выбрать объект. Речь идет не только о желаемом районе или наличии удобной инфраструктуры, но и о немалом количестве информации, которую нужно тщательно проанализировать.

Что нужно знать, прежде чем заключать договор:

Информация о застройщике. Ее можно найти не только на официальном сайте, но и на многочисленных тематических форумах и ресурсах в сети. Договор, заключенный с девелопером, имеющем в своем портфеле не один успешно реализованный проект, менее рискован, чем покупка у компании, практически не известной на рынке. Застройщик имеет сомнительную репутацию? От покупки лучше отказаться.
Информация об объекте. Она в полном объеме содержится в проектной декларации. Здесь можно найти данные о девелопере, реализуемом им объекте, сроках строительства, разрешениях.
Цены и скидки. Так как купить новостройку у застройщика можно значительно дешевле, чем на вторичном рынке, первичка всегда будет привлекать потенциальных покупателей возможностью сэкономить. С другой стороны, застройщик заинтересован в том, чтобы максимально быстро продать квартиры. С этой целью скидки и акции проводятся с завидной регулярностью, вся информация о них публикуется в открытых источниках. Они помогут сэкономить или приобрести лучшую квартиру, чем вы изначально планировали.
Ипотека. Дома, квартиры в которых можно приобрести в ипотеку, имеют банковскую аккредитацию. Ее наличие уже само по себе является существенной гарантией низкой рискованности сделки и юридической чистоты объекта. Тем не менее, здесь тоже есть нюанс, который нужно учитывать. В большинстве случаев банковскую аккредитацию имеют объекты, построенные более, чем на 40%, а цена «квадрата» в них выше, чем на стадии котлована. Если привлечение заемных средств единственная возможность приобрести жилье, стоит заранее выяснить, существует ли в будущем вероятность покупки квартиры в ипотеку.

Выбирая квартиру на «вторичке», покупатель имеет возможность осмотреть понравившиеся ему варианты. На первичном рынке такой возможности нет. Тем не менее, застройщики нередко предлагают различные варианты виртуального осмотра, начиная с публикации в открытых источниках схем планировок квартир и фотографий с мест строительства, заканчивая настоящими виртуальными 3D турами по будущему дому. Не стоит пренебрегать такой возможностью, так как всегда существует вероятность того, что готовая квартира будет отличаться от того, на что вы рассчитывали.

Заключение договора и оплата

Мы рассмотрели основные нюансы того, как происходит покупка квартиры в новостройке, но эта информация будет не полной, если не учесть особенности оформления договора. Обязательной стандартной формы договора закон не устанавливает, но он определяет те положения, которые должны содержаться в документе:

Характеристика приобретаемого объекта.
Срок передачи квартиры застройщиком.
Стоимость договора.
Способы и срок оплаты.
Гарантии.

В договоре могут присутствовать и другие пункты. Прежде чем подписывать документ, его нужно изучить, а лучше показать юристу или обратиться в нотариальную контору для заверения документа. Наличие нотариального заверения не обязательно, но оно поможет и минимизировать риски, и облегчить регистрацию права собственности после передачи объекта покупателю. Договор обязательно регистрируется, после чего дольщик вносит оплату. Это может быть безналичный расчет или банковская ячейка. Первый способ, как правило, используется при заключении договора долевого строительства с застройщиком, второй – при совершении сделки по договору о переуступке прав требования.

Покупка в ипотеку

Отдельно стоит сказать о том, как купить квартиру новостройке по ипотеке. В этом случае с застройщиком подписывается договор на резерв квартиры, а затем уже заключается кредитный договор в банке, где аккредитован объект. После подписания договора с банком покупка осуществляется по следующей схеме:

Первоначальный взнос вносится на временный счет.
Между застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия.
После его регистрации один экземпляр передается в банк, и кредитные средства переводятся на счет покупателя.
Покупатель переводит денежные средства продавцу в соответствие с договором.

Как правило, банк требует оформления договора страхования жизни заемщика. В этом случае для получения кредитных средств потребуется предоставить в банк договор долевого участия и договор страхования. По закону об ипотеке банк вправе требовать обязательного страхования только предмета залога, но с новостройкой все немного иначе. Застраховать квартиру в строящемся доме невозможно. Именно поэтому чаще всего страхуется жизнь заемщика. Если дом частично построен и уже возведены конструкции, можно застраховать их от повреждения или уничтожения. Добровольно можно застраховать финансовые риски. В этом случае, если по какой-то причине нет возможности оформить квартиру в собственность (например, госкомиссия не приняла объект), страховая выплатит стоимость недвижимости по договору.

Итак, мы рассмотрели, как купить жилье в новостройке, но нельзя забывать, что сделки на первичном рынке недвижимости имеют немало нюансов. Хотите минимизировать риски? Привлекайте специалистов – юристов, риелторов. Не ленитесь собрать максимум информации и проверить ее. Не пренебрегайте мнением людей, уже сталкивавшихся с выбранной вами компанией-застройщиком. Помните, что заключение договора – это далеко не последний этап на пути к вашей будущей квартире. Впереди вас ждет строительство, приемка квартиры, регистрация права собственности.

novostroev.ru

Как происходит покупка квартиры в новостройке и какие документы необходимы. Советы от Лемминкяйнен. - Дом

Покупка квартиры в новостройке – событие приятное, однако нужно относиться к нему серьезно и знать все необходимые детали.

Начнем с того, у кого можно купить квартиру в новостройке. Квартиры в домах как правило поделены между несколькими организациями: застройщиком, инвесторами и т.д. Квартиру можно приобрести у застройщика, инвестора или соинвестора, уполномоченных организаций муниципальных властей, агентства недвижимости.

У каждой организации есть свои преимущества и недостатки.

Покупая квартиру у застройщика, Вы получаете более низкие цены на квартиры эконом-класса в районах массовой застройки. У уполномоченных организаций Вы получаете меньший риск быть обманутым. Преимущества покупки через агентство – сэкономленное время и нервы, но Вам придется заплатить процент за услуги агента.

Выбрав компанию и квартиру, Вы приезжаете в офис продажи. Часто покупка оформляется как участие в долевом строительстве. Но существуют и другие варианты: инвестиционный вклад, паевой взнос, вступление в товарищество или кооператив, переуступка прав требования.

К сожалению, на практике часто используют «серые схемы» - с использованием векселей и по предварительной оплате. Такие вещи не дают Вам никаких гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры.

Перед тем, как подписать договор и отдать деньги, необходимо убедиться в наличии у продавца основного пакета правоустанавливающих документов:

постановление местных органов власти, инвестконтракт, государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка, протокол предварительного распределения квартир, разрешение на строительство, договоры о привлечении финансовых средств.

Тревожные сигналы, на которые Вам нужно обратить внимание: отсутствие точного адреса и параметров приобретаемой квартиры, низкий процент при покупке в рассрочку, предложение внести первоначальный платеж без договора и кассового чека и т.п.

Когда строительство дома завершено, выполнены все инженерные работы и благоустройство и озеленение прилегающей территории, дом подлежит сдаче Государственной приемочной комиссии. На этом этапе недобросовестные продавцы находят много способов заставить покупателя выплачивать суммы, не предусмотренные в договоре.

После завершения строительства и сдачи дома государственной приемочной комиссии покупателю нужно приехать в офис компании, с которой был заключен договор, и подписать Акт приемки-передачи квартиры.

Завершающий этап покупки квартиры в новостройке – оформление на неё права собственности. За определенную сумму – около 2 000-5 000 долларов – организация-продавец или посредническая фирма возьмет на себя все хлопоты по сбору и подготовке документов и получению свидетельства. От Вас потребуется только нотариально заверенная доверенность на имя конкретного специалиста.

Можно заняться оформлением прав собственности и самостоятельно. Для этого необходимо подготовит следующий пакет документов:· оригинал договора и все дополнительные соглашения к нему· акт об оплате и закрытии всех финансовых отношений между покупателем и продавцом· акт приема-передачи квартиры· договор об уступке прав (если имеет место)· документы БТИ – экспликация и поэтажный план· ксерокопию протокола о распределения квартир между инвесторами· ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию· паспорт и ксерокопии всех его страниц· квитанция об оплате госпошлины

Если подлинность документов вызывает сомнение, то регистратор может обратиться в правоохранительные органы и иные учреждения для проведения соответствующей проверки.

Будьте внимательны и удачливы в выборе и оформлении своего будущего жилья.

homehappy.livejournal.com

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

Покупка новой квартиры это современные технологии и максимально продуманные проекты. Но есть и некоторые нюансы, без учета каких покупка радости не принесет.

Что надобно знать о приобретении квартиры в российской новостройке? Приобретение жилья на первичном рынке наиболее предпочтительно с юридической точки зрения.

Квартира приобретается практически из «первых рук» и проверить «чистоту» сделки гораздо проще.

Кроме того при возведении новостроек используются инновационные технологии и современные технологии, что существенно увеличивает комфорт проживания.

Но игнорирование некоторых важных аспектов может значительно омрачить радость от приобретения. Что необходимо знать, покупая квартиру в новостройке в России?

Важные аспекты

Приобретение квартиры в новостройке обычно подразумевает покупку прав на квартиру на стадии возведения дома.

Типичный вариант покупки это заключение договора о долевом участии в строительстве со строительной компанией.

Компаниями-строителями привлекаются средства дольщиков, и на собранные деньги возводится дом. После окончания строительства квартиры передаются в собственность дольщиков.

Квартиры в готовых новостройках чаще приобретаются по договору ипотеки. Но и в том, и в другом случае важно проверить квартиру еще до оформления покупки.

В частности необходимо проверить:

наличие разрешения на строительство;
условия долевого участия;
порядок передачи права собственности.

Приобретение квартиры в новостройке по ипотечному договору мало чем отличается от покупки обычной квартиры.

В этой ситуации заключается стандартный договор купли-продажи.

Сразу после перевода средств продавцу покупатель может зарегистрировать право собственности. Гораздо больше нюансов возникает при долевом участии в строительстве.

Перед тем как заключить договор долевого участия важно обратить внимание на следующие аспекты:

Историю застройщика	Стаж работы, реализованные проекты
Этап работы	Покупка квартиры на уровне котлована может затянуться на весьма длительный срок
Полномочия представителя застройщика	Важно наличие официального подтверждения на представление застройщика
Документы на строительство	При отсутствии разрешения стройку могут прекратить или «заморозить»

Также обратить внимание нужно и на способы, какими застройщик пытается уменьшить свою ответственность, а именно:

Заключение предварительного договора	По нему застройщик обещает заключить договор в будущем, но может и передумать. Максимум чем это грозит возвратом вложенных средств дольщику, да и то после долгих судебных тяжб
Заключение инвестиционного договора	Документ подтверждает внесение средств, но не право на получение квартиры. Чревато это двойными продажами квартир и отсутствием гарантий
Покупка пая в ЖСК	Способ законный, но также отсутствуют подтвержденные гарантии на получение квартиры

Нюансов много, но главное, что нужно запомнить при покупке квартиры в новостройке – проверять нужно не только жилье, но и застройщика.

Необходимые термины

Наверное, немного найдется людей, не слышавших о долевом строительстве. Большинство используемых терминов уже давно стали частью обиходной речи. Но все же…

Договор долевого участия являет собой документ, заключаемый с застройщиком на этапе возведения дома.

Согласно его положениям дольщик передает застройщику определенную сумму денежных средств, а застройщик взамен обязуется передать квартиру в собственность после окончания строительства.

Застройщиком именуется строительная компания, которая строит дом. Долевое участие предполагает привлечение средств об будущих покупателей квартир.

По сути, покупатели-дольщики вносят предоплату за будущее жилье. Заключение ДДУ становится для дольщика гарантией, что после окончания строительства ему будет передана готовая квартира.

Стоит отметить один важный нюанс. С недавнего времени договоры купли-продажи не требуют регистрации в Росреестре. Регистрируется только право собственности.

Однако это не относится к договору долевого участия. Если ДДУ не зарегистрирован в Росреестре, то юридической силы он не имеет.

Следовательно, никаких обязательств у застройщика не возникает, как отсутствуют и права у дольщика. Существует несколько видов договоров.

Используемых при продаже квартир в новостройке на этапе строительства:

В принципе все они имею право на существование и законодательно разрешены. Однако некоторые требуют немалой юридической грамотности и знания определенной специфики.

Наиболее простым и понятным является договор долевого участия в строительстве. Таковой включает в себя:

определение объекта ДУ;
срок передачи готового жилья;
цену договора и срок оплаты;
длительность гарантийного срока.

Вероятные стороны сделки

Реализация квартир в строящихся домах подразумевает наличие двух видов продавцов. В наиболее упрощенном варианте продавец это сам застройщик.

В этой ситуации рисков при заключении договора гораздо меньше. Заключается соглашение с самим застройщиком и можно подробно оговорить все возможные нюансы.

Можно включить в договор какие-то дополнительные гарантии или «выпросить» дополнительные льготы.

Главное при взаимодействии с застройщиком это убедиться в его хорошей репутации и наличии разрешения на возведение строительного жилого объекта.

Другой тип продавцов при долевом строительстве это посредники. В качестве таковых могут выступать риэлторы и агентства недвижимости.

В этом случае особе внимание следует уделить правомочности представителя. Должна наличествовать официальная доверенность от застройщика на заключение ДДУ.

Также представлять интересы застройщика могут банки. Обычно так бывает, когда застройщик является партнером банка.

Данный вариант наиболее предпочтителен, поскольку банк тщательно проверяет застройщика перед началом сотрудничества.

Правовая база

С целью минимизации рисков при покупке жилья в новостройках был принят ФЗ №214 от 30.12.2004.

Действие данного закона распространяется лишь на объекты, разрешение на строительство которых было получено после 1.04.2005 (дата вступления в силу ФЗ №214).

Получение разрешения на строительство в более ранний период не позволяет регулировать правоотношения участников долевого строительства данными нормами.

В ФЗ №214 предусмотрено заключение договора долевого участия в строительстве.

На практике заключаются и иные договора, но не предусмотренные законом договора, по сути, считаются не легитимными. Значит и гарантий для участника ДУ значительно меньше.

Для минимизации рисков при приобретении квартиры в новостройке предусмотрено несколько важных положений:

Привлечение средств дольщиков	Допускается только после получения разрешения на строительство, публикации проектной документации и госрегистрации права собственника застройщика на земельный участок под строительство
При несоблюдении хотя бы одного требования	Гражданин вправе потребовать возврата вложенных средств с процентами и компенсации убытков
Договор о долевом участии	Должен содержать все упомянутые в законе существенные условия
Застройщик вправе расторгнуть договор	Только в судебном порядке, при длительной просрочке со стороны дольщика
Контроль и надзор	За строительным объектом осуществляется специальным органом
Застройщик несет ответственность	За нарушение сроков передачи и недостатки объекта
Договор долевого участия	Подлежит обязательной госрегистрации

В соответствии с ФЗ №214 любое заинтересованное лицо может потребовать от застройщика возможности ознакомиться с такими документами как:

учредительная документация;
свидетельство о госрегистрации застройщика;
свидетельство о постановке на учет в ФНС;
отчетность о финансово-хозяйственной деятельности;
годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета за последние три года деятельности или за фактический период предпринимательства;
аудиторское заключение за последний год.

В целом ФЗ №214 сводит к минимуму возможные риски при приобретении квартиры на первичном рынке. Однако сам покупатель должен учитывать и иные нюансы.

Порядок заключения сделки

Существует стандартная схема приобретения квартиры в новостройке. Расширить ее можно, но вот сокращать крайне не желательно. Итак:

Анализ рыночных цен	Цены на жилье с похожими характеристиками отличаются незначительно. Слишком низкая цена квартиры повод призадуматься о возможных последствиях. Может застройщик ненадежен или строительство на самой начальной стадии. Велик риск стать обладателем права на «долго-долгострой»
Проверка надежности продавца	Важно проверить о продавце всю возможную информацию. Телефоны, расположение офиса, время существования, состояние сайта и т.д. Чем надежнее партнер, тем меньше риск его внезапного «исчезновения». В крайнем случае, будет, кому предъявить претензии
Знакомство с исполнителем	Нужно проверить надежность самого застройщика, а также не лишним будет знакомство с основными действующими лицами – заказчиком строительства, генподрядчиком, разработчиком проектной документации. Здесь крайне важно проверить репутацию не только из официальных источников. Можно изучить отзывы покупателей ранее возведенных объектов, посетить тематические форумы, почитать отзывы независимых изданий
Как идет процесс?	Еще до подписания договора желательно посетить место строительства. Это поможет определить степень соответствия и динамику работ. Возможно по документам здание почти готово, а на деле только заложен фундамент. Также можно посмотреть какими темпами продвигается строительство, наличествуют ли необходимые материалы, достаточно ли рабочих и прочее
Кому и как платить	Вкладывать средства в новую квартиру можно разными способами. Это может быть и покупка целевых облигаций, и участие в инвестиционном фонде, и переуступка прав требования. От того насколько недвусмысленно оговорен процесс перехода права собственности зависит сохранность вложенных средств. Оплачивать можно через банк со всеми необходимыми подтверждениями платежа. В иных случаях есть повод усомниться в честности застройщика

Как только все основные этапы подготовки к сделке пройдены, можно приступать и к заключению договора.

К кому лучше обращаться

К кому предпочтительнее обратиться при покупке квартиры в новостройке, к риэлтору или застройщику? Здесь все зависит от нюансов сделки.

Так в агентство недвижимости есть смысл обратиться когда:

объект не выбран и хочется изучить различные предложения;
отсутствует свободное время на поиски;
нет нужных знаний о юридической составляющей сделки;
недостаточно опыта для оценки «юридической чистоты» квартиры и проверки всех необходимых документов.

Таким образом, если для клиента имеет значение сервис, большой выбор квартир, юридические гарантии, то лучше всего воспользоваться услугами риэлтора.

Конечно, предварительно следует проверить репутацию агентства недвижимости и оценить опыт его работы на рынке недвижимости.

Но не менее выгодно подписывать договор напрямую с застройщиком. Во-первых, отпадает необходимость в оплате услуг риэлтора.

Во-вторых, при личном обращении можно получить у застройщика некоторую скидку.

Обычно таковая варьируется в пределах 1-2 %, но если жилье не пользуется повышенным спросом, то можно выторговать скидку и до 20 %.

Кроме того, некоторые застройщик предлагают покупку в рассрочку на несколько лет. Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в рассрочку?

Иногда может предусматриваться льготное банковское кредитование.

При этом процесс одобрения кредитной заявки при содействии застройщика будет более прост, чем при прямом обращении в банк.

То есть, если всей суммы для покупки нет или есть желание сэкономить, лучше обратиться к застройщику.

Составляем договор купли-продажи

Приобретение квартиры в новостройке по договору купли-продажи сегодня скорее экзотика, чем правило. Чаще всего жилье приобретается по ДДУ, договору переуступки прав или по договору ипотеки.

Но все же некоторые строительные компании продают квартиры именно по договору о купле-продаже. На что обратить особое внимание при заключении договора?

Договор купли-продажи квартиры в новостройке должен содержать в себе такие важные моменты как:

Предмет сделки	Объект должен быть максимально идентифицирован. При этом сведения должны соответствовать технической документации. Также важно убедиться, что квартира существует «физически», а не только «документально»
Сторона продавца	Нужно указать точные реквизиты компании-продавца, предварительно проверив их достоверность. Также надобно убедиться в праве собственности на конкретный объект
Цена, за весь объект или за квадратный метр	В последнем случае четко прописывается количество метров. Нужно указать, что цена окончательна и изменению не подлежит
Гарантия отсутствия притязаний третьих лиц	Продавец обязан гарантировать, что квартира не имеет обременений

В остальном заключение договора происходит по стандартной схеме. После подписания договора подписывается приемопередаточный акт.

Имея на руках правоустанавливающие документы, можно зарегистрировать право собственности на квартиру и стать законным ее владельцем.

Прилагаемые документы

Какие документы должен предоставить застройщик при продаже квартиры в новостройке?

К таковым относятся:

разрешение на строительство;
документ о праве собственности на землю;
проектная документация;
заключение госэкспертизы;
договор застройщика со страхователем;
выписка из Госреестра о праве на недвижимое имущество;
учредительную и регистрационную документацию застройщика.

При отсутствии необходимых знаний желательно привлечь к заключению сделки юриста, дабы он проверил правильность оформления документации.

Что нужно знать, когда оформляется покупка квартиры в новостройке

На что обратить особое внимание, покупая квартиру в новостройке? Учесть стоит такие аспекты:

Готовность дома	Не следует полагаться на заверения застройщика, лучше убедиться лично, что жилье готово к эксплуатации или работы на том этапе, о каком заявлено застройщиком
Вид договора, каким оформляются правоотношения	Зарегистрированный ДДУ дает гораздо больше гарантий. Любые иные виды договоров возможны, но более рискованны
Готовность банков принимать участие в сделке	Если застройщик не аккредитован ни одним банком, это серьезный сигнал. Надежность такого продавца минимальна
Чем хороша инвестиция	При приобретении квартиры в новостройке желательно немного «предвидеть» будущее. Уже на этапе покупки стоит оценить стоимость возможной продажи в будущем. Обладает ли квартира хорошей ликвидностью и возрастет или упадет ее стоимость со временем

Конечно, существую и иные нюансы. В основном они касаются способа приобретения квартиры.

У застройщика

Данный вариант наименее рискован среди всех прочих. Результат налицо и можно уточнить все детали у непосредственного строителя.

С документальной точки зрения нюансы таковы:

Готовая новостройка до ввода в эксплуатацию	Проверяется государственной комиссией, что сопровождается выдачей подтверждающих документов
Поэтажный план дома	Должен быть утвержден БТИ
На построенный дом застройщик регистрирует право собственности	При этом вносится запись в Единый госреестр и выдается свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН)
Заемщик регистрирует право собственности	На основании договора купли-продажи и приемопередаточного акта

В незарегистрированной квартире можно жить, однако любые сделки, связанные с отчуждением жилья, провести будет невозможно.

Приобретение в ипотеку

Если квартиры в новостройке приобретается по договору ипотеки, то в целом все нюансы сделки сохраняются.

Видео: риски при покупке квартиры в новостройкеЕдинственное отличие в том, что как только с застройщиком будет подписан договор купли-продажи и будет зарегистрировано право собственности, приобретенная квартира оформляется в качестве залогового обеспечения в пользу банка.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в Москве в ипотеку?

Поскольку на жилье в столице чаще всего повышенный спрос, заемщику нужно исключить возможность продажи квартиры до получения ипотечного кредита.

Для этого квартира бронируется. Покупатель обращается к застройщику и заявляет о намерении купить жилье.

В устной форме заемщик обещает о сохранении квартиры за заемщиком в течение двух недель. После получения одобрения квартиры можно перейти к оформлению необходимых документов.

Если за наличку

Сделки с наличностью вызывают больше всего опасений. Покупатели опасаются, что деньги могут быть украдены при доставке на место сделки.

Однако существует масса цивилизованных и безопасных способов относительно передачи наличных средств при покупке квартиры.

Как пример, передача денег на хранение нотариусу. После оформления договора купли-продажи он лично передаст деньги продавцу.

Также можно воспользоваться банковской ячейкой. При этом продавец получает деньги и кладет их в ячейку.

Ключ отдается на хранение в банк, а с банком заключается соглашение о том, какие документы должен предъявить продавец для получения средств.

Также делается пометка, что если сделка продажи квартиры не осуществляется, деньги забирает покупатель. Существуют и иные способы, как открытие счета до востребования или другие.

Но ни в коем случае не следует передавать наличность из рук в руки без свидетелей и документального оформления в подходящем для этого месте.

Весь процесс покупки квартиры в новостройке в России можно обрисовать небольшой последовательной цепочкой действий «проверка квартиры – проверка застройщика – проверка документов – правильное оформление договора».

То есть самое основное действие покупателя заключено в том, чтобы убедиться в законности строительства и соответствии жилья заявленным параметрам.

jurist-protect.ru

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2016

Приобретение квартиры – недешевое удовольствие. Поскольку рынок недвижимости характеризируется сделками со значительными суммами, то и желающих заработать «легкие» деньги присутствует немало. Это относится не только к объектам вторичного рынка, но и к квартирам новостроек. Пробелы законодательства позволяют недобросовестным застройщикам устанавливать дополнительные взносы, платежи для инвесторов. При этом последние заманиваются обещаниями отсрочки либо рассрочки выплат.

Покупка квартиры в новостройке в рассрочку

Под рассрочкой следует понимать выплату полной стоимости жилища путем внесения условленной суммы по частям на протяжении определенного периода. Сумма платежей, срок выплат устанавливается сторонами. Такое предложение бывает безвозмездным или платным. На оплатной основе покупателю рассрочка предоставляется под процент. Его размер определяется застройщиком. Как правило, чем длительней период внесения платежей, тем процент больше. Если рассрочка безвозмездная, то максимальный срок выплат составит полгода.

При заключении стандартного соглашения о приобретении жилплощади инвестор вносит обязательно авансовый платеж, который составляет 10-50% общей стоимости. Остальная часть выплачивается индивидуально, порядок согласовывается сторонами. Подобный график оформляется в виде приложения к договору и выступает его неотъемлемой частью.

После полного выполнения инвестором своих финобязательств, необходимо потребовать от застройщика подтверждающий документ. Он хранится вместе с платежными бумагами вплоть до получения свидетельства о праве собственности.

На что обращать внимание при покупке новостройки

Приобретение собственной недвижимости – волнующее событие. Покупатели тщательно анализируют планировку квартиры, инфраструктуру района, стоимость аналогичных вариантов. Но, это только вершина айсберга.

Необходимо обращать внимание на:

этап возведения многоэтажки. Доверять словам представителя стройкомпании о том, что дом вот-вот сдадут не стоит. Лучше самостоятельно убедиться, посетив объект. Можно пообщаться с рабочими, гражданами, живущими в соседних домах, узнать насколько качественно происходило строительство. Факт подключения коммуникаций следует проверить лично;
тип сделки, в результате которой клиент получит квартиру. Юристы советуют заключать договора долевого участия. Их положения больше защищают интересы инвесторов. Например, если застройщик обанкротится, то долевщики могут вернуть вложенные финансы за счет реализации залогового имущества застройщика. Кроме того, такие договора позволяют защититься от двойных продаж;
банк, выступающий кредитором застройщика. Займы стройкомпаний на период строительства – обычная мера, позволяющая застройщику привлечь дополнительные финансы и тем самым ускорить процесс. Если банк отказался выдать ссуду, должна быть веская причина. Это должно насторожить потенциального инвестора;
репутация стройкомпании, дата ее регистрации, предыдущие проекты. Кстати, если узнать адрес последнего объекта, можно посетить его. Такая поездка позволит увидеть качество работ застройщика, и представить какой будет ваш дом спустя определенное время;
способ возведения. Наиболее популярными являются монолитный и панельный. Первый считается надежнее, а второй – строится быстрее.

Также следует проверить документы на объект. Их застройщик должен предъявить по первому требованию:

оригинал инвестиционного контракта позволит узнать о количестве квартир, которые планируется по соглашению с госорганами передать льготным категориям населения и увидеть, кому именно жилплощадь достанется. Это поможет заочно познакомиться с соседями;
проектная декларация содержит ведомости о собственнике земучастка, на котором строится объект, граничный срок сдачи его в эксплуатацию;
разрешение на строительство. В документе указывается организация, которая возводит многоэтажку, и продает квартиры;
проектная документация, которая должна иметь заключение государственной экспертизы о соответствии законодательным нормам;
технико-экономические обоснования проекта возведения здания;
документ, подтверждающий право компании на застройку участка. Такие ведомости содержит свидетельство о собственности на землю либо договор аренды (графа «целевое назначение»). Если в бумаге не определено, что на участке можно строить многоэтажные дома, то в дальнейшем (если не изменится целевое назначение) объект могут снести;
договор страхования или договор поручительства, которые выступают гарантией обязательств застройщика;
выписка из госреестра относительно операций с земучастком;
учредительная документация застройщика, финансовая отчетность;
типовая форма соглашения, согласно которого будет передано право собственности на жилище.

Процедура покупки квартиры в новостройке ипотека

Оформление ипотечного кредита на жилплощадь в новостройках несколько отличается от приобретения таким способом аналогичного жилья на вторичном рынке. Так, банки неохотно кредитуют сделку инвесторов, если на месте будущего дома находится лишь котлован. Задобрить банкиров можно, предложив иной объект залога. Например, другую недвижимость, автомобиль. Размер авансового платежа также влияет на решение кредитора. Если дом построен, коммуникации подведены, то шансы на получение ссуды значительно увеличиваются.

Саму процедуру приобретения квартир в ипотеку можно разделить на этапы:

подписание договора о бронировании квартиры. В документе указывается срок его действия, площадь помещений, основные условия сделки, сумма первоначального (авансового) платежа;
сбор необходимой документации;
оформление, подача кредитной заявки банковской структуре;
рассмотрение заявки кредитором, ее одобрение;
оценка квартиры, страхование ее;
заключение ипотечного соглашения;
подписание договора с застройщиком.

Итоговый договор о приобретении квартиры предоставляется банку, после этого финсредства перечисляются на счет застройщику.

Риски при покупке новостройки

Покупка жилплощади в новостройке, как и другие сделки, сопряжена с определенными рисками. Большинство инвесторов беспокоит сохранность их финсредств. Ведь существует вероятность попасться на «удочку» недобросовестного застройщика, который на определенном этапе строительства обанкротится. Конечно, для таких случаев предусмотрены договоры страхования гражданской ответственности стройкомпании. Но, процесс возврата будет длительным.

Возможны и судебные тяжбы. Поскольку страховая компания будет затягивать с выплатами. Причина? Одновременные выплаты значительных сумм могут негативно отразиться на финансовом положении страховой, сделав ее финансово несостоятельной.

Еще одним риском является получение квартиры, качество выполнения строительных, ремонтных работ в которой являются неудовлетворительными. Посещение ранее возведенных вашим застройщиком объектов прояснит ситуацию и может предотвратить заранее невыгодную сделку.

Покупка квартиры в новостройке подводные камни

Рынок недвижимости всегда пользовался популярностью у мошенников. Сохранить кровные, и не поддаться на «выгодные» предложения преступников, помогут бдительность и осторожность граждан. Помимо двойных продаж квартир, умышленного банкротства продавцов потенциальным собственникам квартир следует опасаться:

вексельных систем застройщика. При банкротстве вернуть финсредства маловероятно;
заключения предварительных договоров долевого участия, которыми определяются обязанности клиента уплачивать определенные суммы стройкомпании до подписания основного договора;
предварительных соглашений купли-продажи. К подобным действиям застройщик может прибегать, если у него проблемы с оформлением разрешительной документации;
малоизвестных строительных компаний с сомнительной репутацией;
изменения сроков сдачи объекта (клиентам указывают одну дату, договором устанавливается другая).

Насторожить покупателя должен и факт нежелания продавца заключать договора долевого участия, договора со страховыми компаниями или договоров поручительства, которые являются гарантией надлежащего выполнения застройщиком своих обязательств.

kvartirablog.ru

Важные советы дольщику, берущему квартиру в новостройке

Сегодня на Habrealty.ru:

советы при покупке квартиры в новостройке тем, кто планирует купить квартиру. Как избежать основных рисков, что сделать в первую очередь перед покупкой.

Люблю я прогуляться по новостройке: отовсюду веет новизной и нетронутостью, масштабностью и перспективностью будущего ремонта, и всюду снуют люди, разговаривающие на непонятном мне языке…

Тот кто хоть раз хотел купить квартиру в новостройке знает, насколько это трудоемкий и ответственный процесс.

Это и понятно, столько надо посмотреть новостроек от застройщиков и квартир, взвесить все «За» и «Против», чтобы в конце концов определиться и купить новостройку.

Прежде чем читать статью, определитесь — а может вам выгоднее купить квартиру на вторичном рынке недвижимости? Не поспешили ли вы с принятием решения?

Чтобы точно взвесить все «За» и «Против» читайте, как выбрать между вторичкой и новостройкой.

Советы при покупке квартиры в новостройке

Конечно, прежде всего минимальное наличие рисков при покупке квартиры в новостройках, наличие надежного застройщика, правильное оформление документов при покупке квартиры в новостройке, качество строительных материалов и технологии постройки новостроек.

В связи с этим рассмотрим 12 советов, которые пригодятся, если решить купить квартиру в новостройке в Хабаровске, да и в любом другом городе.

Совет №1

Получить информацию о застройщиках

Эта информация может быть доступна в сети Интернет. Данные о застройщиках, обычно присутствуют на официальных сайтах застройщиков. Если у застройщика нет своего сайта, это уже может говорить о том, что публичности организация не любит.

Так же достаточно сведений на форумах, где активно обсуждаются такие темы дольщиками, либо специалистами, либо теми и другими — в любом случае можно узнать то, чего нет в официальных источниках.

Совет №2

Обратить внимание на инфраструктуру

Новостройки чаще всего расположены в разных районах города. Это могут быть целые кварталы, либо отдельностоящие здания с точечной застройкой.

В связи с этим, прежде чем покупать квартиру в новостройке, выясните где будет построен дом, в каком районе, насколько в этом месте развита инфраструктура (близость расположения остановок транспорта, магазинов, аптек, детских садов и школ).

Особенно это касается тех, кто не имеет собственного автомобиля. В практике достаточно много таких случаев, когда купив квартиру в новостройке обрадованные собственники понимали, что до полноценного развития района еще далеко и до ближайшей остановки полтора километра пешим шагом.

Советы при покупке квартиры в новостройке имеют еще и дополнительное деление по подпунктам, но это уже нюансы по каждому дому — здесь же даю общие советы.

Совет №3

Предварительная оценка на наличие «пробок»

Если у вас имеется личный автомобиль, то перед вами стоит как минимум две задачи после покупки квартиры в новостройке — добраться до работы утром по возможности без «пробок», а вечером надежно припарковать свой автомобиль.

Об этом, как ни странно надо позаботиться заранее, потому что покупая квартиру в новостройке, вы приобретаете только саму квартиру.

Если с покупкой квартиры предусмотрено приобретение машиноместа в подземном паркинге и вы на него рассчитывали, ориентируясь на цену новостройки, то это хорошо А если нет, то придется предусмотреть наличие платных стоянок или продающихся гаражей или ГСК рядом.

Не надо забывать, что при рассмотрении инфраструктуры новостройки, не должен остаться неучтенным факт наличия хороших дорог рядом.

Возможно даже стоит проехать там в час-пик, чтобы проверить, как вы будете добираться до работы. Ведь после покупки квартиры в новостройке и заселении в нее эта дорога станет для вас «родной».

Совет №4

Самостоятельный поиск предложений на рынке новостроек

Перед покупкой квартиры в новостройке поиск искомой квартиры можно вести двумя способами: самим и с помощью агентств недвижимости. Вкратце про преимущества обоих способов.

При поиске с помощью агентств недвижимости вы можете найти предложения, которых уже нет в продаже от застройщиков, либо квартиры в новостройках, которые агентства недвижимости продают от застройщика на эксклюзивных правах.

При самостоятельном поиске может случиться так, что вы найдете вариант дешевле от инвесторов, либо «из первых рук», т.е. от застройщика.

В этом случае обычно покупатели консультируются у риэлторов, чтобы узнать где и как проверить «подводные камни» у застройщика, либо просто узнать информацию о застройщиках.

Одна консультация у грамотного риэлтора может прояснить вам ситуацию на рынке и дать необходимые данные для уверенных самостоятельных действий.

Совет №5

Определить время покупки квартиры в новостройке

Во время строительства квартиры в новостройке вы можете сделать ее приобретение на стадии рытья котлована и до периода самой сдачи дома. Цена в разные этапы строительства новостройки будет разная.

Самая привлекательная по цене — при начале строительства, самая дорогая — после сдачи новостройки.

Советы при покупке квартиры в новостройке не предусмотрят всех нюансов, например, продажи брони в очереди на долевое участие. Да, даже такое сейчас практикуют! А это даже не стадия «котлована», просто проект на бумаге.

Совет №6

Проверяйте бумаги на строительство новостройки

Громкое имя и известность застройщика могут немного притупить вашу бдительность, однако не спешите полагаться на то, что застройщик крупный или хорошо разрекламирован. Проверяйте все имеющиеся у застройщика документы на строительство дома.

Особенно — разрешение на строительство объекта.

Как проверить застройщика и документы на новостройку, читайте Как выбрать застройщика

Совет №7

Регистрация договора в Росреестре

Для новостроек — это договор долевого участия (по Федеральному закону № 214).

Другое оформление покупки строящихся новостроек законом не предусмотрено.

Совет №8

Узнайте какими банками аккредитован застройщик

При принятии решения купить квартиру в новостройке у определенного застройщика, узнайте какими банками он аккредитован. Это, конечно, небольшая гарантия вашей защиты, но вы должны понимать, что банк проверяет застройщика прежде чем аккредитовать.

В противном случае, застройщик должен уже меньше внушать вам доверия.

Совет №9

Расчеты при покупке квартиры в новостройке только по безналу

Решив купить квартиру в новостройке, все финансовые операции необходимо проводить через безналичную оплату.

Если при продаже квартиры в новостройке настаивают на наличном расчете, то вам должны выдать чек контрольно-кассовой машины (ККМ) и квитанция к приходному кассовому ордеру.

Совет №10

Не подписывать лишних бумаг

У случае затягивания сроков строительства новостройки, застройщик может вам предложить подписать соглашение о продлении сроков предоставления квартиры в новостройке — это соглашение не надо подписывать.

Если вы его подпишите, значит позднее взыскать неустойку, в связи с невыполнением застройщиком своих обязательств — не сможете.

Совет №11

Внимание при приеме сдаваемой застройщиком квартиры

По окончании строительства застройщик предложит принять квартиру, которую вы у него приобрели. Если при внешнем осмотре вы выявили какие-то недостатки, то их необходимо указать в акте приема-передачи. Застройщик должен их устранить.

В случае отказа застройщика устранять выявленные вами недостатки и отказа подписывать акт приема-передачи квартиры с указанными вами недостатками — направляйте в адрес застройщика претензию, с ссылкой на недостатки и необходимость их устранить в определенные сроки.

Читайте о том, как принять квартиру у застройщика и как заполнить Смотровой лист

Совет №12

Соответствие площадей квартиры в документах и действительности

Составляя и подписывая договор о долевом участии, тщательно проверяйте характеристики приобретаемой квартиры в новостройке, в частности речь идет о площади.

Если вы обнаружили несоответствие и предоставляемая площадь в квартире меньше, указанной в договоре долевого участия с застройщиком — вы можете потребовать компенсацию, согласно ст.4 Федерального Закона №214.

Удовлетворение вашего требования осуществляется либо застройщиком напрямую, либо через суд.

Во избежание подобных случаев застройщики, в договоре долевого участия, могут устанавливать определенный предел расхождения площадей в квартирах и готовы идти вам навстречу, если этот предел превышен.

Но в этом случае суд может признать подобную оговорку застройщика недействительной в сто процентов случаев.

Будьте готовы к тому, что подобные условия в договоре могут появиться и решения их, в основном, происходят в судебном порядке. Помните, что обещания на словах о внесении изменений в договор долевого участия «потом» — это всего лишь слова.

Конечно, такой объем информации и действий зачастую непосилен для человека неподготовленного. Хорошо, что есть проверенные в деле юристы, которые уже натаскались по решению жилищных вопросов и довольно редко просиживают в кабинете, потому что решают вопросы своих клиентов.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Пожалуй это все, что касается советов при покупке квартиры в новостройке.

Если есть еще какие-то нюансы — поделитесь ими в комментариях к статье. Уверен, что ваш опыт пригодится другим посетителям сайта, которые решат купить квартиру в новостройке.

Успехов вам!