|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки? Можно ли сдавать квартируКак сдать муниципальную квартиру в аренду правильно: алгоритм действий
Можно ли заселить квартирантов в муниципальную недвижимость? Вы можете сдать муниципальное жилье квартирантам, только заручившись письменным согласием собственника (в данном случае государства) и других граждан, проживающих на данной территории. Комната или квартира так же могут быть сданы, при временном отъезде нанимателя, а может сдаваться только часть квартиры. В случае поднайма полная ответственность за имущество и жилье продолжает сохраняться за нанимателем, при этом они лишаются льгот по оплате услуг ЖКХ. Разделы статьи: Нормы распределения жилплощадиВажно учитывать тот факт, что при заселении жильцов, на каждого из них должно приходиться в среднем от 10 квадратных метров обычной квартиры и от 15 квадратных метров коммунальной квартиры. Эти нормы различны для разных субъектов Российской Федерации. Когда невозможно сдать в поднайм муниципальное жилье?
Алгоритм сдачи в найм муниципального жильяДля получения письменного согласия органов местного самоуправления необходимо отправить типовое заявление руководителям администрации с просьбой предоставить возможность сдачи в подаренду жилья. На таком заявлении должны быть проставлены подписи всех, кто указан в договоре социального найма как наниматели, а так же жильцами, планирующими въехать на данную территорию. Если собрать подписи всех прописанных нет возможности, то достаточно предоставить нотариально заверенную доверенность на ваше имя. К заявлению необходимо приложить:
Решение по заявлению принимается в течение 10 рабочих дней.
Самовольная сдача в найм муниципальных помещений влечет за собой наложение штрафных санкций и дальнейший отказ в перезаключении договора социального найма. В случае положительного решения муниципалитета заключается договор найма квартиры или комнаты. Каждая из сторон получает по два экземпляра. По умолчанию срок найма приравнивается к одному году, если в договоре не прописано другой информации. В самом договоре должны быть указаны все характеристики самого объекта недвижимости, условия на которых вы передает в найм данное помещение, а так же данные паспортов арендодателей и квартиросъемщиков. В договоре так же должен быть указан порядок, срок, условия и сумма оплаты арендованного жилья. Желательно прописать возможность инспекционных визитов с целью оценки состояния квартиры, так как ответственно за квартиру остается на наймодателе муниципального жилья. Причины для расторжения договора найма жильяДоговор поднайма может быть расторгнут в случаях признания его недействительным, и еще некоторых ситуациях. Основания для расторжения договора найма жилья:
Договор может быть расторгнут в случае нарушений условий самого соглашения, а так же статья 79 ЖК РФ.
Похожие статьи:У вас есть вопрос юридического характера?
Звуковая функция ограничена 200 символами prodatkvartiry.ru Муниципальная квартира. Можно ли сдавать не приватизированную квартиру на законных основаниях и как правильно оформить отношения по аренде квартиры? - блоги риэлторовДля получения согласия необходимо на имя руководителя управления отправить типового вида заявление с просьбой разрешить сдавать квартиру. Данное заявление должны подписать все жильцы, включенные в выданный ордер на квартиру или договор социального найма, а так же необходимы подписи будущих арендаторов. В течении 10-дней, будущий арендодатель должен получить согласие от управления имуществом на поднаем муниципальной неприватизированной квартиры, либо получить аргументированный отказ. После получения согласия на сдачу квартиры, наниматель должен в письменном виде заключить договор поднайма жилого помещения. Стоит напомнить, в данном случае арендатор при заключении договора не приобретает права самостоятельного пользователя жильем, ответственным перед наймодателем по-прежнему остается наниматель. Срок заключения договора определяется сторонами договора поднайма и фиксируется в договоре. В случае, если в договоре срок не указан — договор считается заключенным на год. Порядок, условия, сроки и размер платы за арендованное жилье устанавливаются по согласию сторон в договоре поднайма сдаваемой квартиры. Согласно ст.674 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор найма жилого помещения (квартиры, комнаты в коммунальной квартире, дачи, дома) должен заключаться в простой письменной форме. Нотариальное его удостоверение не требуется. В этом случае вместо договора аренды заключается договор поднайма и жилец именуется уже поднанимателем. Если вы снимете неприватизированную квартиру, обязательно требуйте от хозяев заключения договора поднайма, это в ваших интересах! Запомните, что, если договор поднайма заключен правильно, хозяин может выселить вас досрочно только в судебном порядке (милиция этого делать не станет), даже если вы перестанете платить. В договоре необходимо будет указать все характеристики арендуемой квартиры (адрес, площадь и т.д.). Необходимо также составить акт приема-передачи, где будет указано, в каком состоянии находится передаваемая квартира. В договоре найма жилого помещения (в случае если сдается неприватизированная квартира) должен указываться: фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя, их паспортные данные, срок сдачи квартиры в аренду. Также нужно указать право наймодателя посещать квартиру с целью проверки ее состояния, обязанность или право нанимателя проводить или не проводить текущий ремонт, порядок внесения платы за аренду и кто будет оплачивать коммунальные услуги. В договоре необходимо предусмотреть способ и размер оплаты. Человек, сдающий квартиру, должен гарантировать на момент подписания договора: что квартира не сдана внаем, не заложена, свободна от претензий третьего лица. А наниматель обязан использовать жилье только для проживания, обеспечить его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии. Все знают, что неприватизированная квартира принадлежит городу, но мало кто из наймодателей заботится о получении письменного согласия представителя муниципалитета и всех, кто прописан в квартире, на сдачу жилья в наем. Именно эта бумага является основополагающей. Без разрешения муниципалитета, любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней. На этом нюансе может строиться мошенничество: двое прописанных, один сдал и уехал, а другому негде жить, и он требует вашего выселения. Но возможны и случаи непреднамеренного обмана, когда разногласия в семье (жена сдала, а муж против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько месяцев, а то недель. И даже если наймодатель вернет деньги, все равно придется искать другую площадь, переезжать, терять время и деньги. Поэтому необходимо выяснить, находится ли квартира или комната в собственности у наймодателя. И если она не приватизирована, надо требовать письменного разрешения всех прописанных в квартире людей. А для найма комнаты в коммунальной квартире нелишне заручиться поддержкой соседей: если они будут против, лучше договор не заключать и от такого варианта отказаться. Если вы являетесь владельцем муниципальной квартиры, то в какой-то момент вы можете столкнуться с вопросом о сдаче своего жилья. Многие люди столкнулись с этой проблемой, и они хотят узнать, можно ли сдавать муниципальную квартиру. Если все делать по Закону, то хозяину квартиры будет только «грозить» прибыль и улучшение своего материального состояния. Наниматель муниципальной квартиры имеет право сдать в поднаем свою квартиру или ее часть. Однако должно быть согласие всех, без исключения, членов семьи, которые вместе с ним живут. Договор поднайма, предоставленный по договору социального найма, заключается при условии, что после его заключения общая площадь этого жилого помещения составит на одного проживающего не менее чем положено по учетной норме. Заключается договор поднайма в письменной форме, а затем он регистрируется в ЖЕУ. В договоре указывается время и место заключения, фамилия, имя, отчество поднанимателя и нанимателя, какое имущество в квартире в это время находится и размер платы за проживание. На пользование квартирой поднаниматель самостоятельного права не имеет.
Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотекуКазалось бы, приобретение жилья в ипотеку задумывалось как предоставление возможности семьям, наконец, обзавестись собственным жильем, ведь большинство граждан сегодня не могут позволить себе купить квартиру, внеся всю сумму сразу или в рассрочку. Однако объективная реальность такова, что ипотечное кредитование вовсе не спасает ситуацию: сегодня ежемесячные платежи достигают объемов средней зарплаты, а значит становятся практически неподъемными. Да, реальный шанс справиться с этой каббалой имеют те, кто сумел устроиться на высокооплачиваемую работу или же просто попал в социальную программу, но это не такой большой процент граждан. Остальные же ищут различные пути обхода возникшей проблемы, и первое, что приходит на ум: а почему бы не сдать приобретаемое жилье в аренду? Логика проста как дважды два: квартира покупается с ипотечным займом и сдается для проживания на длительный срок другим людям. Учитывая цены на аренду жилья, вполне реально, плотно занявшись вопросом, перекрыть оплатой квартиросъемщика сумму ежемесячного платежа, а может и оказаться в плюсе. Проще говоря, квартиросъемщик за время проживания постепенно покупает квартиру для своего арендодателя. Казалось бы, схема идеальна, но возникает резонный вопрос: а можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку? Что решит банк? Варианты развития событийПокупая квартиру в ипотеку ли или каким-либо другим способом, большинство из нас рассуждает таким образом: если эта квартира моя (не важно, сейчас или в обозначенной в документации будущем), то и распоряжаться ею я могу по своему усмотрению. Действительно, кажется логичным беспрепятственное заселение квартирантов, ведь если покупатель может уже жить в помещении сам, то что мешает ему сдать те же квадратные метры в аренду?
До определенного периода никаких подобных ограничений действительно не было. Вопрос о том, можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду, не стоял, и многие инвесторы этим пользовались: квартиры покупались одна за одной, и это стало особой формой заработка. К сожалению, ввиду недобросовестности подобных граждан, которые частенько нарушали правила ведения игры, банки были вынуждены ввести ограничения на подобные «финты», а в какой-то период и вовсе запрещалось сдавать ипотечное жилье. Сегодняшняя ситуация такова: юридического запрета нет. Однако в большинстве банков при подаче заявления на получение ипотеки о своих намерениях касательно заселения квартиросъемщиков необходимо сообщить. И если ещё несколько лет назад наиболее вероятным ответом финансовой структуры стал бы отказ, сегодня отношение куда более лояльное. По заверениям должностных лиц крупных банков, этот фактор на данном этапе на самом деле вообще не учитывается банком в вынесении решения: заявку одобряют автоматически и в этом процессе ориентируются на другие параметры. В то же время своевременное сообщение о своих планах на жилье позволяет покупателю защитить себя на уровне договора, прописав там право сдавать ипотечную квартиру в аренду. В зависимости от того, что скажут в конкретном банке, документ будет так или иначе соотносим с искомой возможностью. Ключевых вариантов четыре:
На что нужно обратить внимание, так это на все дополнительные условия, которые предписывает финансовое учреждение для желающих сдавать жилье. Необходимо вчитываться в малейшие детали, чтобы впоследствии не предстать перед законом по неосторожности. Банк наложил вето: что делатьВспомним о том, что банки только несколько лет назад начали смягчать свое мнение касательно разрешения сдавать ипотечное жилье в аренду. Поэтому неудивительно, что многие из них отказывают в такой возможности заемщику. Однако как поступать в том случае, если все надежды и полагались на деньги квартиросъемщиков? Люди находят разные варианты:
Итак, сдавать в аренду ипотечную квартиру можно – и юридически, и фактически. Однако всё же не рекомендуется делать это в обход договора с банком. Как показывает практика, приложив усилия, вполне реально подписать нужные заёмщику-арендодателю документы. znatokdeneg.ru Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартируСегодня многие жители нашей страны приобретают жилую недвижимость в ипотеку. Кто-то заключает договор ипотечного кредитования с банком для улучшения жилищных условий и это становится оптимальным вариантом покупки квартиры. Хотя, довольно многие граждане РФ заключают ипотечный договор, чтобы сохранить личные сбережения, сделав выгодные инвестиции в недвижимость. В этом случае собственником ипотечного жилья, зачастую, предполагается сдача его в аренду – так будут покрываться затраты на ежемесячную уплату кредита, а само помещение не будет простаивать впустую, что несет дополнительные расходы на услуги ЖКХ и пр. Но тогда необходимо выяснить, а вообще, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? Об этом мы сегодня и расскажем. Законодательная базаЧто касается правового аспекта данного вопроса, то законодательством РФ не предусмотрено однозначного запрета на сдачу ипотечной жилплощади. Хотя, в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» данный объект является обеспечением обязательства заемщика перед организацией, выдавшей кредит. А значит, до момента полного погашения ипотечного кредита она остается собственностью кредитной организации.
Однако, статьей 209 ГК РФ предусмотрено право собственности, устанавливаемое следующими составляющими:
Нужно обратиться к Федеральному Закону №102 (ст. 1 ч. 3 п. 1), который наделяет заемщиками правами владеть/пользоваться недвижимым имуществом в целях извлечения его полезных свойств. Но право собственника на распоряжение данным имуществом ограничены по причине имеющегося непогашенных кредитных обязательств на данную собственность. ФЗ, являющийся регулятором в области залога недвижимого имущества, не несет в себе никакого ограничения, и не содержит непосредственного запрета в части распоряжения имуществом. Иначе говоря, позволяет проводить разные юридические процедуры с имуществом, приобретенным в кредит. К этому можно отнести сдачу жилой площади в аренду. Но существуют некоторые ограничения. В статье 40 пункт 1 сказано, что собственник имеет право сдавать жилое помещение в аренду без непосредственного согласия кредитной организации, но это не должно противоречить ипотечному соглашению при выполнении некоторых условий:
Ограничения на возможность «запустить в оборот» (отчуждение помещения куплей-продажей, меной, дарением и пр.) ипотечное имущество устанавливаются и регулируются законодательством. В статье 129 ГК РФ четко говорится, при отсутствии всевозможных ограничений на сделки с жильем данное жилое помещение может передаваться одним лицом другому, как наследство или иными способами, не запрещенными законом.
Нюансы передачи ипотечной жилплощади в арендуИз существующей на сегодняшний день практики видно, что большинство кредитных организаций, составляя договор ипотеки, прописывают условия, когда заемщик не вправе проводить различные действия с недвижимым имуществом, не согласовав их кредитором. В том числе, к таким действиям относится:
Для сдачи ипотечного жилья в наем необходимо соблюдать прописанные в договоре условия. В случае, если заемщик планирует сдавать в наем ипотечную жилплощадь в аренду, не нарушая условия договора, возможно несколько вариантов развития событий:
Многими кредиторами не обращается внимания на взаимоотношения заемщика с арендаторами ипотечного жилья, пока им регулярно и без задержек вносятся платежи в счет погашения кредита. Как мы отметили ранее, при согласии кредитной организации на проведение арендных операций заемщиком необходимо составить дополнительное соглашение к ипотечному договору. Рассмотрим несколько вариантов заключения заемщиком арендного договора на ипотечную недвижимость.
Заключение арендного договораДля сдачи в аренду жилого помещения гражданину не потребуется получение статуса юридического лица или индивидуального предпринимателя. А значит, доказательств тому, что заемщиком осуществляется коммерческая деятельность кредитной организации будет достаточно трудно. Взаимоотношения собственника жилого помещения и арендатора, так же как и с налоговыми инстанциями, не препятствуют отношениям банка и кредитора, если последним регулярно вносятся соответствующие платежи, а жилое помещение содержится в должном состоянии. Жилье, приобретенное по военной ипотекеОтносительно военнослужащих и недвижимости, которая приобретена по программе «Военная ипотека», то такую ситуацию сложно назвать однозначной. Казалось бы, собственник вправе использовать свое имущество по собственному усмотрению, в частности оформлять возмездный арендный договор. Но, законодательством РФ запрещается организация коммерческой деятельности военнослужащими. Опять-таки, можно оспорить то, что возмездная сдача квартиры по арендному соглашению – это коммерческая сделка, тем более, если сделка заключается на короткий срок и без оформления договора. Впрочем, существует еще одно препятствие – кроме кредитной организации держателем залогового жилья выступает государство. И, допустим, кредитная организация может «прикрыть глаза» на сдачу жилого помещения в аренду, то от государства такой лояльности навряд ли следует ожидать. Ипотечный договор СберБанкаУсловия, прописанные Сбербанком для получателей ипотечного кредита, содержат запрет, на передачу предмета залога иным лицам на правах аренды без согласования этих действий с кредитором. Значит, необходимо обратиться к кредитору с соответственным заявлением. Кредитная организация рассмотрит его и озвучит свое решение. Обычно, оно бывает в пользу заемщика. На самом деле, практически никто из получателей ипотечного кредита не обращает внимания на данный раздел договора. В особенности, дело касается неофициальных взаимоотношениях, которые не подтверждены договором. Проследить подобные сделки не имеют возможностей ни кредитные организации, ни налоговые органы. Но стоит понимать, что, заключая «джентльменское соглашение» с арендатором ипотечной квартиры, ее собственник сталкивается с определенными рисками.
Выгода сдачи в аренду ипотечной квартирыЕстественно, каждый получатель ипотечного кредита, предполагающий сдавать помещение в наем, задается вопросом, а есть ли выгода от подобной сделки. Здесь есть определенные плюсы и минусы, которые мы далее перечислим. Положительные моменты заключения арендного соглашенияПлюсы есть, и они довольно существенны! Это:
Минусы оформления аренды на ипотечную недвижимостьМинусы заключения договора аренды на ипотечную жилплощадь можно описать следующими пунктами:
Кроме этого, заметим, что арендатор, не будучи собственником помещения, не всегда заинтересован в обеспечении сохранности имущества и не несет ответственности перед кредитной организацией. Хотя арендатор ипотечного жилья тоже сталкивается с рисками – если залогодержатель обнаружит нарушения кредитного соглашения, тогда арендный договор будет расторгнут, а арендатор будет выселен из данного помещения.
Наказание за нарушение ипотечного договораЕсли кредитная организация обнаруживает какие-либо запрещенные действия с ипотечным жильем, то она может инициировать следующие наказания:
Больше того, если станет известно, что заемщик занимался незаконным предпринимательством, то он должен будет ответить перед налоговой. Самым нейтральным решением тут можно назвать штраф – правда, в такой ситуации лицо, арендующее квартиру, не сможет компенсировать затраченные на аренду жилья деньга, но и собственник также будет наказан. Вот почему категорически рекомендуется не просто подбирать жилое помещение для последующей передачи его в аренду, но и кредитную организацию, которая положительно отнесется к подобным сделкам.
Порядок действий при сдаче ипотечной жилплощадиНе стоит пренебрегать возможностью убедить кредитную организацию вынести положительное решение на сдачу в аренду ипотечного помещения. Целесообразно обратить внимание кредитора на то, что его интересы от арендной сделки не пострадают. Для этого нужно:
После чего останется дождаться решения кредитора. Обычно такое заявление рассматривается около семи дней. В случае положительного решения можно смело оформлять сделку аренды ипотечного жилья. Если это долгосрочной арендный договор (больше 12 месяцев), его следует зарегистрировать.
Впрочем, многих людей не останавливает запрет банка на сдачу квартиры, более того, некоторые вовсе не информируют об этом кредитную организацию. Не секрет, огромное количество арендных договоров в нашей стране заключается устно. Конечно, по закону требуется заключение договора в письменной форме, но собственник и арендатор, нередко ограничиваются устным соглашением. Но это влечет за собой определенные риски. Интересное по теме: Вконтакте Google+ yurispros.ru Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку Сбербанка в 2018 годуПриобретая жилье в ипотеку, заемщик становится полноправным собственником недвижимости. При этом на весь срок кредитования квартира выступает в качестве залога, что ограничивает клиента в совершении регистрационных действий. Таким образом, собственник не может продать квартиру или подарить ее, пока задолженность не будет погашена. Банковская компания страхует себя от рисков того, что денежные средства не будут возвращены, что позволяет ей реализовать залоговую недвижимость, погасив долги. Но в этой статье рассмотрим, можно ли сдавать квартиры, взятые в ипотеку. Разрешает ли банк сдавать ипотечную квартируДля кого-то рынок ипотеки – это возможность обзавестись собственным жильем, для других – это хороший способ инвертирования денежных средств. Во втором случае клиент рассчитывает на то, что за счет банковского финансирования он может получить капитал, который будет расти в цене, при этом ежемесячные платежи будут оплачиваться за счет денег, полученных от сдачи в аренду недвижимости. Такой способ взаимоотношений в принципе выгоден и для кредитора, и для инвестора, так как банк получает платежеспособного клиента, а заемщик – надежный способ инвестирования. Но такая сделка имеет определенные риски. И связаны они с тем, что банковская компания не может распоряжаться недвижимостью, пока действует арендное соглашение. Таким образом, клиент банка может оформить соглашение по ипотеке и не вносить ежемесячные платежи, оформив арендную сделку с аффилированным лицом. Длительность аренды может быть не ограничена, например, на 10 или 30 лет. При этом фактически продолжать пользоваться недвижимостью может заемщик, а банк получает риск того, что ему не удастся истребовать долг, а кроме того, продать недвижимость. Поэтому многие банковские организации указывают в договоре залога квартиры запрет на сдачу недвижимости. Другие же компании более позитивно относятся к таким сделкам или разрешают сдавать квартиру в аренду только с согласия банка. Что указано в ипотечном договоре
Законодательством не запрещается сдавать в аренду жилье, купленное в ипотеку. Такие взаимоотношения кредитор и заемщик регулируют самостоятельно. Положение может быть указано непосредственно в кредитном договоре или общих правилах кредитования конкретного банка. Предварительно, перед оформлением, рекомендуем выяснить информацию непосредственно у кредитного менеджера, который будет заниматься оформлением сделки. Также самостоятельно можно изучить условия кредитования, которые предоставлены в открытом доступе на сайтах банковских компаний. Например, в Сбербанке недвижимость, которая приобретена в кредит, не может сдаваться в аренду без согласия банковской компании. Если же нигде запрет на передачу недвижимости по арендному соглашению не прописан, то такие квартиры можно сдавать без согласия банка. Что делать, если банк не разрешает
Банковская компания имеет полное право запретить сдавать в аренду имущество, которое находится в залоге. Данный порядок может быть закреплен в кредитном договоре или документе залога. Но запрет носит лишь юридический характер, фактически же многие заемщики сдают квартиры, находящиеся в ипотеке. По этому вопросу существуют два решения:
Ипотечных квартир, сдаваемых в аренду, достаточно много. А получить разрешение можно на основании составления дополнительного соглашения. Для этого нужно будет обратиться в отделение банка и написать заявление. Специалисты его рассмотрят, как правило, в течение недели и вынесут решение. Скорее всего, будут определенные ограничения. Например, срок соглашения будет действовать в течение года, после чего его необходимо будет пролонгировать. Или установлена максимальная длительность аренды, а также согласование арендных документов с кредитором. Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры
Если в кредитном договоре стоит запрет на сдачу, то невыполнение этого требования может привести к серьезным последствиям. Как правило, все положения должны быть описаны в документах. Возможные последствия:
Проверок компания может и не устраивать, но при необходимости без проблем применит любые варианты, исходя из заключенного договора. Чтобы наверняка избежать таких событий, рекомендуем обо всем уведомлять кредитора. Банки открыты для сотрудничества и очень боятся получить проблемного заемщика, который не будет выполнять обязательства. Поэтому в заявлении о разрешении передачи недвижимости в аренду рекомендуем указывать информацию о невозможности выплачивать ежемесячный платеж. А при помощи такого средства есть вариант вносить ежемесячные отчисления вовремя, что будет выгодно для всех сторон. А чтобы избежать подобных проблем, рекомендуем заключать сделки с банками, которые сразу разрешают передавать квартиры в аренду, или заключить с кредиторами индивидуальный договор с такой возможностью на стадии оформления документов при помощи дополнительного соглашения между заемщиком и банковской организацией.  Смотрите также: kredit-blog.ru Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду или в наем? 2018 год Популярность приобретения квартиры за счет ипотечных средств известна. Это объясняется возможностью, используя долгосрочную льготную программу кредитования, решить жилищную проблему, вложить деньги и сохранить накопления. Часто недвижимость покупают не для того, чтобы в ней жить самим, а в качестве инвестиции, с целью получения прибыли. Как правильно сдать в аренду квартиру, кредит за которую еще не погашен? Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!  к содержанию ↑ЗаконодательствоПока кредит не будет полностью выплачен, квартира — собственность банка, находится под залогом. Недвижимость служит обеспечением обязательств заемщика (залогодателя) перед кредитором (залогодержателем) — так изложено в ФЗ №102 «Об ипотеке». Право собственности, установленное ст. 209 ГК РФ, есть совокупность трёх составляющих — владение, пользование и распоряжение. ФЗ №102 ч.3 п.1 ст.1. наделяет заемщика правом владеть и пользоваться имуществом с возможностью извлечения из него полезных свойств. Права собственности заемщика в части распоряжения имуществом ограничены до момента полного погашения задолженности. Федеральный закон №102, регулирующий залог недвижимости, не содержит прямого запрета на право распоряжаться имуществом, т.е. совершать в отношении его юридические сделки – в т.ч. сдавать внаем, но устанавливает определенные ограничения. П.1 ст.40 закона гласит, что залогодатель вправе сдавать квартиру в аренду без согласия банка, если это не противоречит договору об ипотеке и если выполняются следующие условия:
Порядок введения ограничений оборотоспособности устанавливается и регулируется законом. Оборотоспособность — это свойство объектов гражданских прав, заключающееся в возможности отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства. Так, в соответствии со ст.129 ГК РФ, если на совершение сделки с квартирой, как с объектом гражданских прав, не наложено ограничений, то она может переходить от одного лица к другому в порядке наследования или иным, не запрещенным законодательством способом. Возможно Вас заинтересует статья, о незаконной сдаче квартиры в аренду без уплаты налогов, чем это грозит владельцу, прочитать об этом можно здесь. к содержанию ↑Особенности сдачи в аренду ипотечной квартирыКредитные организации, стремясь обезопасить себя, часто составляют кредитные договоры так, что заемщик обязуется получать согласие на совершение любых действий с заложенным имуществом, будь то:
Для сдачи ипотечной квартиры внаем необходимо соблюдение пунктов подписанного кредитного договора. Исходя из этого, для заемщика, решившего сдать квартиру, существует три возможных сценария:
Если в кредитном соглашении нет пункта, запрещающего передавать заложенное имущество во владение третьим лицам по договору аренды, или банковское учреждение дает разрешение, то сдавать квартиру можно. При этом следует уведомить банк о заключенном договоре аренды, т.к. по ст.34 ФЗ №102 он вправе документально и фактически проверять наличие и условия содержания имущества.
Квартира в наем по военной ипотекеДанные правила распространяются и на военнослужащих, приобретаемых жилье по программе военной ипотеки. Помимо банка, квартира в залоге и у государства. Государство не предъявляет специальных требований к залогу и не ограничивают заемщика в действиях. Получение дохода от аренды расценивается как коммерческая деятельность, а ФЗ №76 «О статусе военнослужащих» запрещает систематическое получение прибыли военнослужащими. Чтобы не нарушать закон, сдавать квартиру следует периодически — принцип систематичности и последовательности прослеживаться не должен. к содержанию ↑Как сдать, если банк запретил?Включение в договор пункта, запрещающего сдачу в аренду, объясняется стремлением банка контролировать состояние залогового имущества, ведь пока задолженность по кредиту в полном объеме не погашена, существует вероятность перехода квартиры в собственность кредитора. Кредитная организация заинтересована в сохранении ценности предмета залога, а заемщик, передавая недвижимость в пользование третьим лицам, не сможет постоянно следить за ее состоянием, чтобы во время предотвратить возможную порчу. Для снятия запрета необходимо убедить банк в том, что его интересы не пострадают. Рекомендуемый механизм действия:
Если кредитор настроен отрицательно, можно ли не информировать его? Ведь, казалось бы, риск невелик – как банк узнает о заключенном в устной форме соглашении? Это умозаключение ошибочно, отсутствие письменной формы лишает банк возможности доказать факт незаконного действия, но узнать о заселении в залоговую квартиру посторонних лиц он сможет от:
Установив, что заемщик без разрешения сдает квартиру внаем, банк вправе потребовать досрочного, в полном объеме погашения задолженности. Неисполнение требований влечет подачу судебного иска о принудительном взыскании предмета залога. Если в подписанном кредитном договоре есть пункт, запрещающий передавать жилое помещение в аренду, то за нарушение условий договора – штраф. Сумма штрафа и механизм начисления должны быть отдельно прописаны. Если вы хотите узнать, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, советуем вам прочитать статью. к содержанию ↑Выгодно ли?Взять недвижимость в ипотеку и сдавать, стоит ли совершать покупку квартиры для сдачи? К очевидной выгоде приобретения и сдачи ипотечной квартиры внаем, даже с учетом сложностей и противоречий, относят:
Основные минусы:
Арендатор – не собственник, не заинтересован в сбережении имущества и перед залогодержателем не в ответе, но в случае аренды ипотечной квартиры тоже рискует. При обнаружении банком нарушений, договор аренды признают недействительным, потребуют досрочного выселения. Поэтому следует заранее выяснить:
Перед сдачей в аренду и наймом ипотечной квартиры требуется обстоятельно взвесить все возможные риски, рассчитать выгоду и принять оптимальное решение. Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик. kvartira3.com Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, плюсы и минусыМногие граждане, приобретая недвижимость, рассматривают её как долгосрочную инвестицию. Некоторые покупатели уже имеют жилье, а ипотеку на квартиру берут для будущего проживания детей и для получения прибыли. В некоторых случаях потребность в личном жилье есть, но возможности оплачивать ежемесячную кредитную сумму не позволяет доход. Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку? — часто задаваемый вопрос при оформлении ипотеки.. Возможно ли сдать квартиру купленную в ипотекуОсновные особенности ипотечного кредита на недвижимость регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Статья 29 не запрещает заемщику распоряжаться приобретаемым имуществом. Наложить ограничение на данное право может кредитная организация. Поэтому намереваясь сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке необходимо проконсультироваться с банком. Каждая кредитная организация прописывает собственные условия возможности сдачи в аренду залогового имущества:
Важно! Намерение оплачивать ипотечный кредит исключительно доходом с аренды жилья может отрицательно повлиять на решение банка об одобрении кредита. Если помещение находится в ипотеке, банк может разрешить аренду такого жилья при условии заключения официального договора аренды. Договор лучше заключать сроком на год, в последующем пролонгируя документ. В этом случае договор не требует регистрации. Взять ипотеку и сдавать в аренду: плюсы и минусыПри грамотном подходе покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду может существенно улучшить финансовое положение. Для этого важно учесть все нюансы данного мероприятия, а также изучить не только плюсы, но и возможные сложности. Плюсы покупки жилья в ипотеку для аренды:
Минусы:
Купить квартиру в ипотеку и сдавать в аренду: выгодно лиРассчитать выгоду от сдачи в аренду ипотечного жилья можно, подробно проанализировав возможные риски и рыночные тенденции. Наиболее выгодным вариантом для аренды являются однокомнатные квартиры. Важно чтобы ипотека была по цене квартиры, тогда арендная плата сможет перекрывать сумму ссуды. Двухкомнатные квартиры выгодно сдавать тем, у кого нет другого жилья. Разместив в соседней комнате арендаторов, можно получать доход и следить за сохранностью имущества. Трехкомнатные квартиры наиболее доходно сдавать по комнатам. Самый выгодный вариант — одну квартиру сдавать, другую приобрести в ипотеку. Прибыль с аренды можно пустить на покрытие ежемесячного ипотечного платежа. В этом случае ипотека никак не отразится на бюджете. Важно! Для дальнейшей сдачи в аренду нужно выбирать рентабельные варианты. Наиболее ликвидным среди арендаторов является вторичное жилье, рядом с метро и остановками, с развитой инфраструктурой. Какие банки разрешают сдавать ипотечную квартируСбербанк, ВТБ24, Связьбанк, АЛЬФА-Банк и другие крупные финансовые организации разрешают сдавать в аренду ипотечное жилье при условии оформления договора аренды и получения согласия банка. Почему нельзя сдавать квартиру в ипотекеКредитные организации не всегда приветствуют намерение заемщика сдавать купленную недвижимость. Основная причина – недвижимость является предметом залога. В случае неспособности заемщика выполнять кредитные обязательства залоговое имущество изымается и реализуется банком. Кредитная организация учитывает, что арендаторы не всегда бережно относятся к арендуемому имуществу. Риск порчи квартиры повлечет снижение стоимости недвижимости. Вторая причина – если заемщик планирует оплачивать ипотеку исключительно доходами с аренды жилья, значит он не располагает достаточной платежеспособностью. Для банка это также риск и повод отказать в одобрении кредита. Кредитор запрещающий сдавать в аренду залоговую недвижимость оставляет за собой право проверять исполнение условий кредитного договора, а также содержание и целевое применение жилья. Проверки носят спонтанный характер. Максимальное числовизитов банковских работников не должно превышать двух раз в год. В случае обнаружения в квартире посторонних лиц, не прописанных в договоре, банк уполномочен наложить на заемщика санкции. Последствия нарушения запрета
Все условия, запреты и последствия должны обязательно прописываться пунктами ипотечного договора. Важно! Привлечь внимание банка к заемщику может несвоевременная оплата ежемесячного платежа. Добросовестных плательщиков банк обычно не проверяет. Сдавать квартиру и платить ипотеку: выход или нетВ случае, когда ежемесячный доход не позволяет оплачивать ипотечную ссуду, как выход приходит решение сдавать в аренду ипотечное жилье. Идеальный вариант: добросовестные арендаторы, долгосрочный договор аренды, своевременные платежи, покрывающие ипотечный взнос. Но могут возникнуть непредвиденные ситуации:
Нужно иметь гарантии выполнения кредитных обязательств. Если таких гарантий нет, то очень велик риск потерять залоговое жилье и вложенные денежные средства. Выгода от сдачи ипотечной квартиры, отзывыАгния, Москва: «Взяли квартиру в ипотеку. Сдаем уже год никаких проблем ни с арендатором, ни с банком. Аренда покрывает ипотеку. Зарплата целая, а кредит постепенно оплачивается» Александр, Екатеринбург: «Увидел выгодное предложение по квартире. Зарплата не позволяет оплачивать ипотеку. Решил сдавать квартиру и жить у родителей. Банк выдал письменное согласие, еще договор аренды пришлось согласовывать с ними. Больше никаких проблем не возникало. Арендаторы вовремя платят, соответственно и платеж по ипотеке без задержек»
|
В современных реалиях, когда сдача в аренду недвижимости приносит хорошую прибыль арендодателям, очень часто возникает вопрос, можно ли сдать в аренду муниципальную квартиру. Законодательством это предусмотрено, но, как и во всех операциях с недвижимостью, есть достаточно большое количество правовых нюансов, давайте в них разберемся подробнее.
В регистрации документа у нотариуса необходимости нет. При составлении данного договора лучше обратиться к специалистам риэлторам или юристам.
