Рыночная стоимость. Определение рыночной стоимости

Рыночная стоимость

Под рыночной стоимостью понимается цена на объект, с которой согласны и продавец, и покупатель и которая установлена в условиях свободной конкуренции. ФЗ №135 отмечает, что на формирование рыночной стоимости не оказывают влияния чрезвычайные обстоятельства – о рыночной стоимости можно говорить, когда:

• Стороны договора купли-продажи осведомлены о предмете сделки и руководствуются собственными интересами.

• Принуждения к заключению сделки со стороны третьего лица не было.

• Объект представлен на открытом рынке с помощью оферты, типичной для схожих объектов.

• Платеж имеет денежную форму.

Оценка рыночной стоимости организуется в отношении таких объектов, как недвижимость, бизнес, авто, пакет ценных бумаг.

В каких случаях необходимо определять рыночную стоимость?

ФСО №2 включает перечень случаев, когда необходимо произвести оценку объекта с привлечением компетентного оценщика:

• При отчуждении объекта для государственных нужд.

• При банкротстве предприятия, когда за счет имущества гасится задолженность перед кредиторами.

• Когда имущество используется в качестве обеспечения ссуды (актуально для ипотечного займа).

• Когда новый учредитель организации вносит в уставный капитал не денежный вклад.

• Когда по рекомендации совета директоров организации приобретается пакет ценных бумаг.

Рыночная стоимость: методики расчета

Существует несколько подходов к расчету рыночной цены объекта:

• Метод сравнительных продаж. Объект сравнения сопоставляется с другими, схожими по характеристикам объектами, рыночные цены которых уже известны. Сравнительный подход используется для многих объектов, например, недвижимости, пакета акций, предприятия, и считается наиболее распространенным (используется в 90% случаев). Критерии отбора объектов для сопоставления выявляются в зависимости от вида самого объекта – например, если происходит оценка бизнеса, такими критериями являются этап жизненного цикла, численность персонала, вид реализуемых или производимых товаров, местоположение. Преимуществом подхода является достоверность – считается, что этот метод максимально учитывает сложившуюся на рынке ситуацию.

• Затратный метод базируется на определении уровня издержек, которые понесет владелец при замещении или восстановлении объекта. Учитываются возможные затраты на воспроизводство (создание точно такого же объекта) и на замещение (создание объекта, способного выполнять те же функции). Затратный метод также классифицируется на два подвида: метод оценки чистых активов (основывается на оценке всех статей активов и обязательств) и ликвидационный метод, применимый, например, для оценки обанкротившихся фирм.

• Доходный метод основывается на расчете рыночной цены исходя из доходов, которые объект способен в дальнейшем принести владельцу. Доходный метод чаще всего используется для оценки бизнеса или пакета ценных бумаг. Главная трудность такого подхода заключается в формировании обоснованного прогноза ставки дисконтирования и денежного потока, поэтому специалист-оценщик должен быть хорошо знаком с отраслью, к которой принадлежит фирма. Минусом доходного метода считается использование сведений бухучета, которые способны фальсифицировать реальные стоимостные показатели.

utmagazine.ru

Рыночная стоимость - это... Что такое Рыночная стоимость?

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
5. платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со Стандартами оценки (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г., № 519) (в настоящее время отменены) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Определение рыночной стоимости

Определение рыночной стоимости производится оценщиками, осуществляющими свою деятельность в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности»

Подходы к оценке

• Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• Сравнительный (рыночный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Методы оценки рыночной стоимости объектов оценки

Ювелирные изделия

Процесс оценки ювелирного изделия с драгоценными камнями включает оценку (1) стоимости драгоценного металла, (2) камней и (3) трудозатрат на изготовление этого изделия.

При определении рыночной цены предварительно необходимо провести геммологическую экспертизу, которая включает диагностику вставок, определение их характеристик. Так, например, как разница в рыночной стоимости природных драгоценных камней и их синтетических аналогов огромна. Необходимо также различать метод изготовления украшения. Так, например, Ювелирные изделия, изготовленные вручную стоят значительно больше чем аналогичные, изготовленные методом литья.

Литература

• Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135 — ФЗ, «Российская газета» № 148 — ФЗ от 06.08.1998 года.
• Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. aidarkin.sfedu.ru  (рус.)

Дронова Н.Д.Оценка рыночной стоимости ювелирных изделий и драгоценных камней:учеб.пособие.-М.:Дело, 2001

ushakov.academic.ru

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Теоретические основы оценки недвижимости

1.1 Основные принципы оценки недвижимости

1.1.1 Принципы, основанные на представлениях пользователя

1.1.2 Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями

1.1.3 Принципы, связанные с рыночной средой

1.1.4 Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования

1.2 Особенности оценки имущественных прав

1.2.1 Необходимость профессиональной оценки имущественных прав

1.2.2 Проблемы развития профессиональной оценки в РК

2. Методологические подходы к оценке недвижимости

2.1 Затратный подход

2.1.1 Определение накопленного износа

2.2 Рыночный подход

2.3 Доходный подход

2.3.1 Методы капитализации дохода

2.3.2 Анализ доходов и расходов

недвижимости ТОО «Механизированные работы»

3.1 Общие сведения

3.1.1 Определение задания на оценку

3.1.2 Цель оценки

3.1.3 Процедура оценки

3.1.4 Используемые в заключении стандарты и методы оценки,

нормативные акты, источники информации

3.1.5 Допущения и ограничивающие условия, являющиеся

неотъемлемой частью данного заключения

3.1.6 Местоположение оцениваемого комплекса объектов

3.1.7 Анализ наилучшего и наиболее эффективного

использования (НиНЭИ)

3.1.8 Заключение по анализу НиНЭИ

3.2 Описание объектов оценки

3.2.1 Описание земельного участка

3.2.2 Описание улучшений на земельном участке

3.3 Затратный метод определения стоимости объектов

Недвижимости

3.3.1 Расчет стоимости земельного участка

3.3.2 Расчет полной восстановительной стоимости

зданий и сооружений

3.3.3 Определение совокупного износа

3.3.4 Определение физического износа объектов недвижимости

3.3.5 Определение накопленного функционального

износа объектов недвижимости (морального износа)

3.3.6 Определение износа внешнего воздействия

3.3.7 Расчет стоимости объектов недвижимости с учетом

накопленного износа

3.4 Сравнительный подход

3.5 Доходный подход

3.6 Согласование результатов и определение рыночной

стоимости имущества

Заключение

Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Создаваемый в Республике Казахстан механизм организации и функционирования рыночной экономики уже не может обойтись без оценок капитала – недвижимости, бизнеса, земли и ее недр, машин и оборудования.

Поэтому рыночные преобразования в экономике Казахстана требуют сегодня не только политического и общественного согласия, глубоких преобразований, но и кропотливой, тщательной работы, которая включает в себя создание правовой среды, отработку нормативной базы, технологий функционирования и взаимодействия субъектов рынка, подготовку специалистов совершенно новых профессий. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие котрого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективное, обоснованное заключение о величине рыночной стоимости недвижимого имущества необходимо при операциях купли-продажи или сдачи в аренду, при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, при привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций, при налогообложении и страховании недвижимости, при кредитовании под залог имущества и привлечении инвесторов, в том числе и зарубежных, при исполнении прав наследования, судебного приговора и других операциях, связанных с реализацией имущественных прав. Субъектами этих операций выступают индивидуальные и коллективные собственники объектов недвижимости, банки или другие финансовые компании – потенциальные инвесторы, страховые компании, юридические организации, комитеты по имуществу и банкротству, по земельной реформе, налоговые службы и другие административные органы. Поэтому тема данной дипломной работы является наиболее актуальной.

Собственность на недвижимость лежит в самой основе частных имущественных прав. Интересы собственников по сравнению с лицами, не являющимися таковыми, более защищены, они работают над увеличением стоимости своей собственности.

Оценщик недвижимости – это профессия, которая будет особенно полезной в становлении права собственности в Республике Казахстан.

Понимание факторов, создающих стоимость, является важнейшим условием для правильного функционирования свободных рынков. Данные факторы включают как мотивации покупателей и продавцов, так и производительность собственности и состояние среды ее окружающей. Стоимость недвижимости испытывает влияние физических, финансово-экономических, социальных и политико-правовых факторов.

Основной целью данной дипломной работы является определение рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости ТОО «Механизированные работы».

Исходя из цели дипломной работы, вытекают следующие задачи:

· обосновать основные принципы и методы оценки недвижимости;

· дать описание характеристик данного объекта оценки, прав собственности на оцениваемый объект;

· провести исследование экономической ситуации на региональном и локальном рынке наналогичных объектов;

· дать оценку объекта, используя основные подходы к оценке объектов недвижимости.

Источниками при написании данной дипломной работы явились нормативные и законодательные акты Правительства Республики Казахстан о земле и земельных отношениях, труды зарубежных и отечественных ученых и экономистов ро исследуемой проблеме, материалы Республиканского семинара оценщиков проходящего в г. Караганде в 1999 году, отчеты профессиональных оценщиков и собственные исследования.

Методами используемыми для определения рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости явились затратный и метод капитализации дохода, а также экономические методы исследования.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Основные принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

· принципы, основанные на представлениях пользователя;

· принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями;

· принципы, связанные с рыночной средой;

· принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе конкретной собственности одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако следует отметить, что они применимы далеко не к каждой оценочной задаче. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации того или иного принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этим причинам упомянутые принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение.

1.1.1 Принципы, основанные на представлениях пользователя

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность. Таковы примеры выгод, которые могут быть получены владельцами прав на недвижимость.

Определение полезности: полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов. Для собственника-пользователя этот поток доходов может быть учтен как «приписанная рента». Другими словами, сколько бы один человек платил другому, если бы данный объект был арендован? Эти сбережения «приписаны» к собственности, даже если в действительности деньги не переходят из рук в руки.

Замещение. Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством.

Определение замещения: принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Данный принцип лежит в основе трех традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки: затратного, прямого сравнительного анализа продаж и доходного.

Сходным принципом замещения является понятие альтернативных издержек.

Альтернативные издержки - это то, что потеряет инвестор, отказавшись от альтернативных вариантов вложения средств и инвестируя именно в данное предприятие.

Ожидание. В общем, полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Методы расчета и прогнозирования чистого дохода описаны в последующих главах. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, на мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое событие, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.

mirznanii.com

Рыночная стоимость - это... Что такое Рыночная стоимость?

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

 - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

  - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

 - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- платеж за объект оценки выраженный в денежной форме. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

 - при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

 - при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

-при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью. — Кемерово: ГУ КузГТУ. О. М. Скоморохова, А. В. Угляница. 2008.

real_estate_management.academic.ru

Рыночная стоимость — WiKi

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платёж за объект оценки предполагается в денежной форме.

Виды стоимости

В законодательстве, регламентирующем оценочную деятельность (Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-Фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральные стандарты оценки) определены следующие виды стоимости:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Определение рыночной стоимости

Определение рыночной стоимости производится оценщиками, осуществляющими свою деятельность в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности»

Подходы к оценке

• Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

• Сравнительный (рыночный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

• Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Методы оценки рыночной стоимости объектов оценки

Ювелирные изделия

Процесс оценки ювелирного изделия с драгоценными камнями включает оценку (1) стоимости драгоценного металла, (2) камней и (3) трудозатрат на изготовление этого изделия.

При определении рыночной цены предварительно необходимо провести геммологическую экспертизу, которая включает диагностику вставок, определение их характеристик. Так, например, как разница в рыночной стоимости природных драгоценных камней и их синтетических аналогов огромна. Необходимо также различать метод изготовления украшения. Так, например, Ювелирные изделия, изготовленные вручную, стоят значительно дороже, чем аналогичные, изготовленные методом литья.

Литература

• Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135 — ФЗ, «Российская газета» № 148 — ФЗ от 06.08.1998 года.
• Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. aidarkin.sfedu.ru  (рус.)
• В. Н. Денисов, Щепотьев А. В., Яшин С. А. Ценообразование: учебное пособие/ В. Н. Денисов, Щепотьев А. В., Яшин С. А. — Тула: Тульский филиал РГТЭУ, 2011. — 192 с.
• Дронова Н. Д. Оценка рыночной стоимости ювелирных изделий и драгоценных камней: учеб.пособие.-М.:Дело, 2001
• Щепотьев, А.В. Методика выявления и оценки «скрытых» и «мнимых» активов и обязательств. — М: Юстинформ, 2009. — 144 с.
• Щепотьев А. В. Экономико-правовые основы возникновения отрицательной величины стоимости имущества // Право и экономика. 2011. — № 1. С. 14 — 17.

ru-wiki.org

• 
  Дневные стратегии форекс
• 
  Примеры текста
• 
  Аутотренинг для повышения самооценки
• 
  Реклама наружная примеры
• 
  Лизинг для физических лиц европлан
• 
  Оформить онлайн медицинский полис
• 
  Как ставить ставки на футбол в интернете
• 
  Документы для регистрации права собственности на дом
• 
  Открытие пиф
• 
  Как работать фрилансером
• 
  Кем работать в москве