Как проходит покупка квартиры в строящемся доме? Приобретение квартиры в строящемся доме


Как проходит покупка квартиры в строящемся доме?

Выгодный способ обзавестись собственным жильем — покупка квартиры в строящемся доме. Правда, несмотря на определенные преимущества такого приобретения, существуют и некоторые риски.

Приобретение квартиры в строящемся доме: особенности и способы.

Закон предусматривает невозможность купить квартиру, пока дом не достроен, так как квартира приобретает статус объекта недвижимости только тогда, когда здание введено в эксплуатацию. В таком случае покупатель, вложивший свои средства в строительство, имеет лишь право потребовать выплату неустойки за невыполненные обязательства.

Граждане могут приобретать жилье в строящемся объекте только при следующих условиях:

  • — заключение договора долевого участия;
  • — формирование жилищно-строительного кооператива;
  • — оформление жилищного сертификата.

Если использовать разрешенные законом варианты нельзя, застройщики иногда прибегают к использованию серых схем, в частности, предварительному договору, договору соинвестирования либо вексельной схеме. Данные варианты создают немалый риск для покупателя.

Участие в долевом строительстве

Покупка квартиры в строящемся доме при помощи такого метода является наиболее безопасным. Покупатель обязуется оплатить стоимость договора в обмен на обязательства застройщика построить дом и передать жилье покупателю.

Чтобы уменьшить риск для покупателя, в договоре указывают срок, когда строительство должно быть окончено, и размер неустойки, которую должен оплатить застройщик, если не исполнит свои обязательства. Кроме того, лучше произвести государственную регистрацию договора, что убережет имущество от двойных продаж.

Если покупатель будет входить в жилищно-строительный кооператив, то он постепенно во время строительства может внести стоимость своей квартиры в качестве пая. А кооператив выдает ему определенные документы. Правда, риск при таком типе приобретения выше.

Если же покупатель оформляет договор соинвестирования, он, по сути, является не клиентом, а партнером застройщика, поэтому разделяет с ним все предпринимательские риски. Официально продажа недвижимости таким способом запрещена.

Такие методы покупки жилья от застройщика, как заключение предварительного договора и вексельная схема, при мошенничестве практически не дают возможности привлечь застройщика к ответственности, так как сложно доказать, что состоялась покупка квартиры в строящемся доме. Поэтому рекомендуют прибегать к традиционным договорам.

www.uristvzakone.ru

Плюсы и минусы покупки квартиры в строящемся доме в 2018 году: преимущества и недостатки, подводные камни

770

Преимущества покупки квартиры в строящемся доме

Процедура покупки жилья в строящемся доме имеет свои нюансы и особенности. Рассматривая возможные варианты, некоторые люди категорически не хотят покупать квартиру в строящемся доме, аргументируя свой отказ тем, что такая сделка имеет повышенные риски. Такое мнение ошибочное. Риски, конечно, есть, как и у любой сделки, касающейся покупки или продажи недвижимости. Преимущества покупки квартиры в строящемся доме следующие:

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    +7 499 938 42 18

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

  1. Покупатель становится владельцем новой квартиры без следов постороннего присутствия, неприятных запахов и непоправимых повреждений.
  2. У собственника будет достаточно времени, чтобы подготовиться к будущему ремонту, разработать дизайн помещения, присмотреть мебель.
  3. Во время выполнения ремонта можно исключить такой этап как демонтаж старых конструкций.
  4. Очень важным условием сделки является низкая стоимость такого жилья и возможность выплаты всей суммы в рассрочку.
  5. Приобретая квартиру в новостройке, которая строится в новом районе, покупатель может рассчитывать на современные новые школы, детские сады, магазины.
  6. Покупка новой квартиры является очень выгодным вложением денег, поскольку к моменту сдачи жилья его стоимость вырастет в разы.

Недостатки покупки квартиры в строящемся доме

Приобретение нового жилья имеет не только преимущества, но и чревато серьезными последствиями при неправильном оформлении документации или нарушении процедуры купли-продажи. Недостатки покупки квартиры в новостройке представлены следующими моментами:

  1. Не стоит верить всему тому, что вам говорят риелторы и застройщики.
  2. Приобретение квартиры в строящемся доме в ипотеку является в настоящее время настоящей проблемой, поскольку банки не выдают займы под еще не построенную недвижимость.
  3. Покупка квартиры в строящемся доме облагается налогом в размере 13%.
  4. Подводные камни при покупке квартиры в строящемся доме появляются тогда, когда встает вопрос о ремонте и выясняется, что в квартиру еще нужно вложить немало денег.
  5. Стандартная схема сделки и соблюдение установленного порядка при оформлении документов на квартиру не могут защитить покупателя от того, что дом не будет достроен в связи с финансовыми проблемами. В этом случае покупателю изначально стоит оформить страховку.
  6. Большинство застройщиков пренебрегают качеством будущего жилья, в результате чего покупателю понадобится помощь, чтобы привести квартиру в желаемый вид.
  7. Сроки сдачи дома могут быть перенесены и единственное, что останется покупателю, так это подавать исковое заявление в суд.
  8. Срок сдачи в эксплуатацию и передача жилья по праву собственности его владельца понятия разные. Регистрация может пройти гораздо позже.
  9. Перед приемкой квартиры важно помнить, что проверить необходимо состояние всех коммуникаций, состояние окон, наличие розеток и выключателей, состояние отопительной системы, которые вполне могут не соответствовать требованиям покупателя.

Пример по плюсам/минусам покупки квартиры в новостройке

Семья Шевцовых решила сэкономить на покупке жилья и внесла первоначальный взнос на приобретение квартиры в новостройке. Все было хорошо, и Шевцовы выплачивали остаток денег за будущую квартиру. Когда дом был построен, и остались небольшие доработки, к Шевцовым обратился представитель компании-застройщика и предложила подписать соглашение о продлении срока сдачи дома на несколько месяцев, чтобы выполнить все доработки на должном уровне. Шевцовы пошли навстречу и подписали документ. По истечению срока квартира была сдана в эксплуатацию и Шевцовы получили долгожданные ключи. Каково же было их изумление, когда обнаружилось, что в квартире отсутствуют розетки, а пластиковые окна не открываются. Обратившись к застройщику, Шевцовы обосновали свои претензии, на что им предложили отказаться от квартиры в пользу другого покупателя, который согласен переделать все самостоятельно.

Шевцовы подали исковое заявление в суд, по которому в дальнейшем было вынесено положительное решение, где суд обязал застройщика исправить все недочеты в квартире.

Заключение

  1. Чтобы приобрести квартиру и не стать жертвой мошенников, лучше всего следовать советам специалистов: юристов и риэлторов.
  2. Приобретение жилья в строящемся доме имеет ряд преимуществ.
  3. Покупатель получает возможность выплатить стоимость жилья поэтапно, а взамен получает новую квартиру.
  4. Недостатки у такой сделки тоже имеются. Риски срыва сделки по вине застройщика крайне высокие.
  5. Не всегда качество приобретаемого жилья в конечном счете устроит покупателя.
  6. Стоимость ремонта новой квартиры будет немаленькая.

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    +7 499 938 42 18

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

estate-advisor.ru

Как происходит покупка квартиры в строящемся доме?

В наше время, когда приобретение недвижимости довольно дорогостоящее удовольствие и накопить на жилье становится практически невозможно, становится актуальным предложение о покупке квартиры на первичном рынке. Естественно приобретение подобного рода несет определенные риски, однако при грамотном подходе, покупка жилья приобретает более реальные черты.

Алгоритм покупки строящегося жилья

Основным преимуществом приобретения недвижимости в строящемся доме является пониженная цена за квадратный метр, если проводить сравнение с жильем на вторичном рынке. Однако стоит учитывать, что данная покупка имеет свои риски, которые связаны не только с инвестированием строительства, а также нужно более детально иметь представление как сделка должна быть оформлена юридически, а также ряд технических моментов, которые не мало важны. При оформлении договора следует придерживаться следующей схемы:

  • определиться с вариантом квартиры, который будет наиболее оптимален, после чего провести мониторинг застройщиков;
  • ознакомиться с отзывами о застройщике, чтобы понимать его деловую репутацию на рынке;
  • ознакомиться с документацией строительной компании;
  • если все устраивает, с застройщиком обсуждается вариант приобретения недвижимости и заключается договор;
  • произвести оплату согласно договору, если в этом имеется необходимость, то оформить договор ипотечного займа;
  • на финальном этапе происходит оформление недвижимости в собственность.

Стоит понимать, что заселение возможно только тогда, когда застройщик сдает объект в эксплуатацию.

Проверяем строительную компанию

Если сделка сулит быть очень выгодной, то перед заключением договора стоит детально проверить компанию, с которой в дальнейшем будет заключен договор. На что важно обратить внимание:

  1. Время работы на рынке недвижимости.
  2. Сколько объектов было сдано в эксплуатацию.
  3. Точно ли компания является строительной компанией, или компания всего лишь выступает в качестве посредника.
  4. Нарушались ли сроки сдачи объектов.
  5. Наличие отзывов со стороны покупателей, а также информация в СМИ.

Изучаем документы

Следующим этапом является проверка документов застройщика, которые можно запросить перед тем, как принять решение:

  • документ, подтверждающий право собственности на землю под застройку или договор аренды;
  • свидетельство, подтверждающее изменение ИНН, ОГРН и ЕГРЮЛ;
  • разрешение органов власти на строительство.

При желании более детально разобраться в вопросах документации, можно ознакомиться с ФЗ №214. Если строительная компания обладает хорошей репутацией и ей нечего скрывать, то информация, как правило, фигурирует в открытом доступе на официальном сайте. Если документация в порядке и не вызывает никаких сомнений, то следующим шагом нужно провести осмотр объекта. Если даже посмотреть на квартиру еще нет возможности, то застройщики могут ознакомить с планом строительства. Если же часть дома уже построена, то можно ознакомиться с возможной планировкой.

Оформляем покупку

В соответствии с законодательством возможно выбрать один из трех способов оформления сделки:

  1. Первым из них является договор долевого участия. Этот способ можно считать наиболее надежным, так как регистрация будет через ФРС. В соглашении между застройщиком и покупателем должно быть четко прописан срок сдачи недвижимости, стоимость квартиры, а также ее технические характеристики. Застройщик несет юридическую ответственность за исполнение сроков. Оформление квартиры в собственность покупатель производит самостоятельно. Сумма передается в полном объеме после заключения договора.
  2. Приобретение жилищного сертификата. В этом случае кроме основных документов, которые позволяют вести строительную деятельность, строительная компания обычно в качестве обеспечения имеет за собой государственную поддержку или банк. Жилищный сертификат выступает в качестве ценной бумаги, позволяющей при дополнительном финансировании приобретать новые метры или перепродавать свое право на недвижимость. В этом случае вносится порядка 30% от стоимости квартиры.
  3. Последним вариантом является вступление в кооператив. При оформлении договора покупатель автоматически переквалифицируется в пайщика ЖСК, и соответственно после завершения строительства пайщик становится собственником жилплощади.

Приобретаем право собственности

Сдача недвижимости в эксплуатацию возможно после того как документальные формальности соблюдены, а строительство полностью завершено. После того как ключи получены на руки, необходимо приступить к оформлению квартиры в собственность. Для этого необходимо обратиться в Росреестр и предоставить необходимый пакет документов:

  • документы, предоставленные покупателю строительной компанией;
  • чек, подтверждающий оплату госпошлины;
  • договор, заключенный со строительной компанией;
  • акт сдачи объекта договора;
  • кадастровый паспорт.

Выдача документов на собственность по правилам производится не более месяца.

Квартира в строящемся доме и ипотека: в чем особенность?

Основной особенностью приобретения строящегося жилья по программе ипотечного кредитования является тщательная проверка застройщика со стороны банка. Первоначально клиент предоставляет документы для оценки возможности выдачи зама клиенту, а затем документация от застройщика. Стоит понимать, что подобную сделку банк считает довольно рискованной.

Покупка квартиры на стадии котлована: плюсы и минусы

Естественно предположить, что вложение в недвижимость на стадии, когда строительство только начинается, не имеет большой популярности. Просто каждый оценивает то, что имеется риск не получить недвижимость в срок, а также есть вероятность потратить деньги впустую. Однако у данной сделки имеется ряд преимуществ:

  1. Стоимость жилплощади на первичном этапе застройки примерно на треть ниже, чем на стадии возведения здания.
  2. Наилучший выбор вариантов квартир, которые можно приобрести.

Каким образом и на какой стадии покупатель захочет приобрести недвижимость решать только ему, однако не стоит пренебрегать процедурой проверки застройщика, так как операции купли-продажи недвижимости — это довольное широкое поле для мошенников, поэтому нужно оставаться предельно бдительным.

advicelawyer.ru

Выгода покупки квартиры в новостройке

Многие люди задумывались об приобретении или смене жилого помещения, а одним из потенциальных вариантов, является вложение в «перспективное» жилье. По сути квартира уже может являться вашей (в зависимости от типа покупки), но она, на данный момент, ещё не пригодна для использования, благодаря чему, вы получаете её по цене, которая существенно ниже, нежели рыночная. Приобретение квартиры в строящемся доме, сопряжено с преимуществами с одной стороны и с ограничениями с противоположной, все нюансы мы рассмотрим в статье.

Безусловным преимуществом подобного варианта покупки квартиры, в строящемся доме, является его дешевизна. Иногда, получается сэкономить до 40% от реальной цены жилья. Помимо этого, вы поселитесь в новостройке, что гарантирует использование передовых технологий при постройке дома. Об таких насущных проблемах, как: протекает крыша, прорыв труб или поломки в электрической сети можно забыть на десятилетия, в отличии от вторичного жилья.

Естественной ситуацией на рынке жилья, является уменьшение цены на старые изношенные квартиры. Покупая такие жилые метры, вы можете с каждым годом терять большую часть её стоимости, чего не случится, в случае с новостройкой, так как это здание будет сохранять актуальность долгое время и, скорее всего, наоборот приобретать большую стоимость.

Существует целая ниша бизнесменов, которые заработали состояние на покупке жилья, на ранних стадиях строительства и продавая его со временем, в уже обустроенном и заветном здании. Таким образом, вы можете использовать этот метод при инвестировании своих финансов.

Естественно, что подход, когда вам необходимо оплатить товар, а в частности квартиру, которую невозможно использовать в ближайшее время, включает в себя определённый риск. Для того, чтобы компенсировать данный недостаток, необходимо разобрать подробно, каким образом следует выбирать застройщика, ведь это именно та организация, которая отвечает за ваш будущий комфорт.

1. В первую очередь, вам следует проверить репутацию застройщика, лучше всего это сделать, если у вас среди друзей или знакомых, есть клиенты этого предприятия и они не являются заинтересованными лицами. Существуют тематические форумы, на которых обсуждают большинство известных фирм, работающих в сфере строительства. Обычно вы сможете без труда найти такие обсуждения, а если их нет, то это тревожный звонок, так как предприятие является новым игроком и не имеет положительной репутации;

2. Далее, если фирма прошла предыдущее тестирование, вам необходимо обратить внимание на документы, которыми в обязательном порядке должен обладать застройщик, основными из них являются: разрешение на строительство, сертификат об покупке земли, регистрация предприятия, в частности дата создания корпорации. Здесь лежит несколько подводных камней: если нет разрешения на строительство – это однозначно афера, если земля не принадлежит застройщику, а просто в аренде, так же не советуется к приобретению квартира в указанном доме;

3. Узнайте об инвесторах выбранного предприятия, лучше всего финансово стабильные и большие организации. Здесь же вам следует определить гарантов, которые ручаются за выполнение своих обязательств по предоставлению жилой площади в новостройке.

xn--c1acqqban3h.xn--p1ai

Условия покупки недвижимости на этапе строительства от застройщика

Приобретение жилья от застройщикаСтроительство новостроек в России продолжается. Застройщики предлагают множество способов оформления договоров, которые нередко оказываются юридически неграмотными либо откровенно мошенническими. Во избежание обмана следует разобраться в нюансах заключения подобных договоров.

 

Оглавление статьи

Преимущества покупки недвижимости на этапе строительства

Покупка квартиры от застройщика имеет ряд преимуществ:

  1. Отсутствие проблем с капитальным ремонтом дома.
  2. На первоначальном этапе строительства покупатель может самостоятельно определить желаемую планировку своего жилья.
  3. Приобретение жилплощади на первичном рынке обойдется для клиента на много дешевле, чем аналогичный вариант на вторичном.

С юридической точки зрения покупка квартиры на этапе строительства не влечет возможных судебных тяжб, которые могли возникать у предыдущих владельцев. Такие прецеденты стали не редки после принятия нового Жилищного кодекса.

Недостатки в приобретении квартир на этапе строительства

Основным является финансовый риск. В независимости от условий договора клиент может лишиться своих денежных средств, если застройщик окажется недобросовестным.

Строительство может быть приостановлено по причине умышленного банкротства.

На процесс несостоятельности строительной компании может оказать влияние экономическая ситуация в стране, так как строительство осуществляется на протяжении нескольких лет.

Сроки строительства могут затянуться, превышая указанные в договоре, а, следовательно, у владельца жилья не будет возможности въехать в собственное жилье на протяжении определенного времени.

Правовые последствия приобретения жилья в строящемся доме

Заключая сделку на покупку квартиры важно обратить внимание на документацию компании, которая будет заниматься строительством.

Наиболее важным документом является разрешение на строительство.

Договор на покупку жилья накладывает на покупателя обязательства, при неисполнении которых могут наступить нежелательные правовые последствия. Будущий владелец должен быть осведомлен о штрафных санкциях, которые могут быть к нему применены.

Жилье на этапе строительстваЕсли договор предполагает рассрочку — четко должны быть прописаны сроки платежей, процент по ней и санкции за нарушения данных условий.

Будущий собственник должен быть осведомлен о сроках сдачи его квартиры, и какую ответственность несет застройщик за их неисполнение.

 

Способы оформления договора на покупку недвижимости

Согласно российским законодательным актам приобретение права собственности на квартиру, которая находиться на стадии строительства, невозможно. Совершение сделок с ней, как с объектом недвижимости, становится доступным только после ввода в эксплуатацию всего многоквартирного дома.

У покупателя появляются только права в отношении жилплощади, которые оговорены в документах. Они могут разниться в зависимости от способа оформления договора на покупку.

В отечественной практике способов оформления представлено несколько:

  1. Договор долевого участия в строительстве.
  2. Договор паевого взноса.
  3. Инвестиционный вклад.
  4. Переуступка прав требования на квартиру.
  5. Вступление в кооператив или товарищество

В практике строительства домов существуют и дополнительные схемы продажи квартир, такие как продажа векселя или договор предварительной купли-продажи. Но они в большей степени выгодны для застройщиков, нежели чем для покупателей.

Условия участия в долевом строительстве

Получение квартиры по долевому строительствуДанный способ покупки жилья в многоквартирном доме получил в России наибольшее распространение. Это связано с основным преимуществом долевого участия в строительстве – возможность купить недвижимость на 30% дешевле.

Суть участия в доле сводиться к тому, что строительная компания собирает средства дольщиков, на которые затем осуществляется возведение дома.

После сдачи дома в эксплуатацию осуществляется переоформление квартир в собственность инвесторов.

Однако, недостатки у данного способа все же есть: вернуть средства при банкротстве застройщика нельзя, кроме того, он также имеет право менять проектную декларацию без согласия клиента.

Приобретение недвижимости по договору паевого взноса

Такой договор заключается между застройщиком и будущим владельцем жилья, в рамках которого пайщик в определенный период времени вносит оговоренную сумму денежных средств.

Особенностью паевых взносов является то, что на него не распространяется действие ФЗ № 214. В связи с этим срок сдачи официально может переноситься не единожды.

Преимущество такого договора состоит в возможности дольщиков вносить средства и после сдачи дома в эксплуатацию.

Покупатель жилплощади может застраховать свои риски, воспользовавшись услугами страховых компаний.

Вместе с тем, договор паевого взноса не подвергается регистрации. И в случае недобросовестности застройщика, еще на этапе строительства квартира может неоднократно перепродаваться нескольким покупателям.

Строительная компания может прописать в договоре более высокую конечную стоимость жилья, так как не ограничена действием закона.

Условия оформления инвестиционного вклада

Недвижимость по договору инвестиционного вкладаПри строительстве многоквартирных домов между участниками может заключаться инвестиционный договор.

Данный вид договорных отношений регламентируется ФЗ № 39, в котором регулируются инвестиционные отношения.

На основании инвестиционных вкладов у застройщика появляются обязанности перед инвестором и права требования денежных средств в объеме установленным договором.

Заключаемый договор должен содержать определенные условия передачи инвестору квартиры и порядок внесения платежей.

Инвестиционный договор предполагает право инвестора переуступить строящеюся жилплощадь до сдачи ее в эксплуатацию. Для этого заключается договор переуступки прав.

Переуступка прав требования на недвижимое имущество

Договор цессии является распространенным видом долевого строительства.

Его отличительной чертой является ограниченность сроков заключения. Дольщик имеет возможность переуступить свои право до момента подписания передаточного акта.

Применяется право переуступки при необходимости дольщиком вернуть свои средства без уплаты штрафов, которые предусматриваются в долевом строительстве.

Инвестор получает прибыль, так как по мере строительства дома стоимость квартир возрастает.

Такая форма договора несет в себе риски, такие как:

  1. Признание договора цессии недействительным. С юридической точки зрения, требования предъявляются к цеденту, но не к застройщику.
  2. Риск двойной переуступки. В российской практике такая ситуация встречается довольно часто, и зачастую права остаются у первого покупателя квартиры, который надлежащим образом зарегистрировал право собственности.
  3. Риск банкротства застройщика. Следует отметить, что данный риск присущ каждому способу оформления договора, так как зависит от многих факторов, в том числе экономической ситуации в стране.

Вступление в жилищно-строительный кооператив

Строительство дома ЖСКСоздание кооперативов в России практикуется несколько десятков лет.

Суть сделки заключается в том, что строительство дома финансируется исключительно за счет денежных средств дольщиков.

Жилищно-строительные кооперативы регулируются Гражданским кодексов РФ, целью их создания является строительство многоквартирного дома с последующей его эксплуатацией.

Кооператив может предоставить своим участникам ссуды для покупки квартиры.

Вступление в простое товарищество

Распространение при строительстве домов получил договор простого товарищества.

Он предполагает объединение вложений участников товарищества для достижения цели – в данном случае строительства жилья.

Участники товарищества ведут совместную деятельность, и доля ответственности определяется вложением денежных средств.

Как избежать мошенничества при приобретении недвижимости в строящемся доме?

Как не быть обманутым при покупке жилья?Первичный рынок недвижимости в России отличается наличием большого количества мошенников. Правительство разрабатывает законодательные акты, которые защищают права граждан, однако, мошенники постоянно придумывают новые схемы заключения фиктивных сделок.

Избежать подобных ситуации покупатель может при соблюдении определенных условий.

В первую очередь необходимо получить достоверную информацию о деятельности застройщика.

Для это нужно использовать государственные реестры:

  1. Единый реестр компаний. В нем собрана информация о статусе юридического лица, сроках работы на рынке, нахождении на стадии ликвидации.
  2. Обремененный реестр. В нем собраны данные о судебных исках, как в отношении самого застройщика, так и в отношении объекта строительства.
  3. Реестр ипотек, созданный на государственной основе. Покупатель квартиры может удостовериться в отсутствии ипотечного кредита на строящийся объект.

Залогом удачной покупки квартиры в новостройке является проверка наличия всех необходимых разрешений на строительство дома на занимаемом земельном участке:

  1. Участок может находиться в собственности компании. В таком случае застройщик должен иметь акт на право собственности.
  2. Земля передана в пользование на основании договора аренды или суперфиция.

Проверке подлежит также кадастровый паспорт участка, в котором должна иметься отметка о строительстве на нем многоэтажного жилого дома.

У застройщика должно быть разрешение на подключение ко всем необходимым коммуникациям.

Распознать мошенничество иногда оказывается непросто, но покупателю следует обратить внимание на некоторые особенности предложений строительной компании.

Должна вызвать подозрение низкая стоимость объекта, если она отличается от рыночной более, чем на 25%. В данном случае до сделки следует проверить документацию компании более тщательно либо вовсе отказаться от заключения договора.

Видео: Как купить квартиру в новостройке с минимальным риском?

В сюжете рассказывается как правильно выбрать надежного застройщика при покупке жилья на этапе строительства, какие ошибки совершают граждане при приобретении недвижимости существуют на данном этапе.

propertyhelp.ru

Покупка жилплощади в строящемся доме

Существует несколько способов приобретения квартиры в настоящее время, но одним из наиболее востребованных является покупка жилплощади в строящемся доме от застройщика.

Что именно удастся приобрести путем проведения этой сделки, какие риски необходимо учитывать? Ответы на все эти вопросы вы сможете получить, внимательно изучив статью.

Особенности сделки

Приобретение квартиры в доме, строительство которого не закончено, сопряжено с несколькими особенностями:

  • всегда потребуется ждать завершения строительства, причем сроки ожидания зависят от того, на какой стадии строительных работ находится строение на момент заключения договора;
  • доступные цены – чем дольше будет вестись строительство дома, тем дешевле стоит квартира, следовательно, выгоднее делать покупку на этапе заливки фундамента, если покупатель желает сэкономить;
  • происходит покупка не самой жилой площади, а лишь права на неё.

Способы

В соответствии с действующим законодательством покупка квартиры в доме, строительство которого еще не завершено, может осуществляться одним из нескольких способов:

  1. Путем заключения ДДУ.
  2. Вступлением в ЖСК – кооператив.
  3. Оформлением сертификата на жилую площадь.

В практической деятельности существуют и другие способы, используемые застройщиками.

Как правило, к ним прибегают, когда вышеперечисленные законные методы не могут применяться. Например, для продажи жилой площади по ДДУ требуется документ, подтверждающий право собственности на участок земли, а также разрешение от государственных органов на проведение строительных работ.

Если этих бумаг нет, а продажи уже должны начаться, строительные компании используют «черные» схемы:

  • предлагают заключить предварительное соглашение;
  • прибегают к вексельному договору;
  • заключают соглашение соинвестирования.

Такие способы являются рискованными не для строительной компании, а в первую очередь для покупателя квартиры.

Суть их использования заключена в том, что, находя законодательные пробелы, создается ситуация, при которой лицо не может реализовать свое право по отношению к квартире, несмотря на же внесенную сумму средств.

На что обратить внимание?

При покупке дома, стройка которого продолжается, необходимо обратить внимание на время, в течение которого здание будет достраиваться.

Не меньшее внимание уделяется условиям, в которых будет сдана в эксплуатацию квартира.

Покупка жилплощади в строящемся доме

При покупке квартиры в доме, строительные работы в отношении которого еще ведутся, имеет массу преимуществ:

  1. Во-первых, все коммуникационные системы будут новыми.
  2. Во-вторых, покупатель сможет сделать планировку под собственные пожелания.
  3. В-третьих, как уже упоминалось выше, невысокие цены.

От застройщика

Если гражданин принял решение приобрести квартиру, строительство которой ведется, то необходимо обратить внимание на репутацию застройщика.

Это позволит избежать проблем в будущем, поскольку связываться с недобросовестными строительными компаниями не рекомендуется.

Перед тем, как уточнять условия сотрудничества, узнайте, сколько лет работает компания на рынке:

  • если она работает уже некоторое время, то изучите отзывы на объекты, строительство которых уже было завершено;
  • если дольщики остались довольны результатами, то с застройщиком можно сотрудничать, в случае возникновения проблем, рекомендуется отказаться от такого партнерства.

Порядок оформления

Оформление приобретения будет напрямую зависеть от выбранного способа покупки квартиры – путем заключения ДДУ или вступления в ЖСК.

Рекомендуется рассмотреть каждый из упомянутых способов в отдельности.

Договор долевого участия

Заключение договора долевого участия – наиболее безопасный способ приобретения жилой площади, строительство которой еще продолжается, по мнению специалистов. Стороны такого договора именуются дольщиком – покупатель, и застройщиком – строительной компании.

В соответствии с упомянутым соглашением:

  • первая сторона обязуется передать денежные средства в указанное время и в определенном размере;
  • застройщик берет на себя обязательства, связанные со строительство и введением в эксплуатацию дома.

Все вопросы, связанные с участием в долевом строительстве, подробно регламентируются ФЗ № 214.

В нем указывается ряд гарантий, защищающих права покупателя:

  • обязательно упоминание даты завершения строительных работ или срока, когда дом будет введен в эксплуатацию;
  • необходимость государственной регистрации договора, что позволяет предупредить двойные продажи одного и того же объекта;
  • включение в договор пункта о неустойке, строительную компанию обязывает её заплатить законодательство, если он нарушает сроки сдачи дома в эксплуатацию, нарушил условия и т.д.;
  • точное указание на объект, который будет передан в распоряжение дольщика после завершения строительных работ.

Важно обратить внимание на судебную практику, поскольку она придерживается позиции о том, что упомянутый договор является потребительским соглашением.

Исходя из этого, дольщик имеет право использовать ФЗ №214 для получения личной компенсации, к примеру, моральной.

Образец договора долевого участия можно скачать тут.

Не менее важно учитывать, что сделка, хоть и четко регламентирована ФЗ № 214, но все равно остается рискованной.

Некоторые недобросовестные строительные компании могут продать мошенническим путем одну квартиру сразу нескольким покупателям, пока договор не был передан на регистрацию.

ЖСК

Покупка жилплощади в строящемся доме может происходить другим способом – вступлением в жилищно-строительный кооператив.

Покупатель, который является членом такого сообщества, постепенно, в продолжение строительных работ, вносит размер своего пая.

Сумма уплаченного пая равна стоимости квартиры и соответствует части имущества жильцов многоквартирного дома.

Задача ЖСК заключается в организации строительства и выдаче своим членам документов, выступающих подтверждением своевременной уплаты пая и введения строения в эксплуатацию.

Важно отметить, что на недвижимом рынке кооперативы приобрели не очень хорошую репутацию, что обусловлено незначительной регламентацией их работы законодательством.

К примеру, проблемы о размере паев, времени их взноса, неустойке при невыполнении условий – все это не обговаривается законодателем, а содержится в Уставе ЖСК.

Именно поэтому в случае приобретения жилой площади через кооператив, рекомендуется внимательно ознакомиться с Уставом, чтобы ответить себе на вопросы:

  • какие взносы потребуется платить;
  • в каком порядке осуществляется оплата;
  • что необходимо для внесения изменений в Устав кооператива.

Необходимые документы

Покупка жилья в доме, строительство которого на момент покупки еще продолжается, именуется участием в долевом строительстве.

В соответствии с ФЗ № 214, строительная компания обязана предоставить покупателю пакет документов, в который входит:

  • разрешение на проведение строительных работ по возведению многоквартирного дома;
  • проект (его можно разместить или опубликовать на официальном сайте).

Это позволит предотвратить ряд рискованных ситуаций, в которые может попасть покупатель жилой площади.

Полный пакет документов, необходимый для проведения той или иной сделки, обговаривается уж позже, на этапе заключения договора.

Возможные риски

К возможным рискам относятся:

  • двойная продажа объекта;
  • передача средства без предоставления жилой площади;
  • нарушение условий передачи квартиры.

Чтобы предотвратить себя от подобных опасностей, рекомендуется внимательно изучать условия договора, а также не передавать денежные средства до регистрации соглашения.

На видео об участии в долевом строительстве

77metrov.ru