|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Как платить коммунальные платежи при аренде нежилого помещения? Услуги по аренде помещенийУчет аренды помещений. Бухгалтерский и налоговыйСодержание страницы Для осуществления предпринимательской деятельности компании необходимо помещение. Оно может находиться или в собственности, или в аренде. Наиболее распространен второй вариант, так как не все предприниматели могут позволить себе приобрести помещение. Аренда предполагает возникновение постоянных трат. Их нужно правильно учитывать. Учет арендной платыДля фиксирования стоимости аренды нежилого помещения используется забалансовый счет 001 «Арендованные ОС». Учитывается стоимость жилья, прописанная в договоре. Затраты отражаются в момент фактического получения помещения. Правила эти установлены Инструкцией по использованию Плана счетов бухучета, установленного Приказом Минфина №94н от 31.10.2000. Расходы на аренду, согласно пункту 5 и 7 Положения по бухучету, установленного Приказом Минфина №33н от 6.05.1999, считаются расходами по основным направлениям деятельности. Ежемесячные начисления по аренде отражаются на ДТ счета 20 «Главное производство» и КТ счета «Расчеты с кредиторами. Когда платеж перечисляется арендодателю, нужно выполнить запись по ДТ счета 76 и КТ счета 51. В рамках налогового учета передача недвижимости в аренду считается услугой на основании пункта 5 статьи 38 НК РФ. НДС, предъявленный компании, принимается к вычету на момент принятия услуги по аренде к учету. Вычет осуществляется на основании первичной документации на основании пункта 2 статьи 171, пункта 1 статьи 172 НК РФ. ВНИМАНИЕ! Траты на оплату коммунальных услуг (с учетом НДС) будут учтены в структуре трат по основным направлениям работы компании. Признаются они в момент получения квитанций от лица, предоставляющего услугу аренды. Налоговый учетПлатежи по аренде считаются прочими расходами, направленными на производство и реализацию. Соответствующее указание дано в пункте 1 статьи 264 НК РФ. Предпринимателю нужно помнить, что затратами могут признаваться расходы, соответствующие этим характеристикам:
В НК не содержится перечень бумаг, которые подтверждают факт аренды. Однако нужные сведения есть в письмах Минфина №03-07-09/42594 от 26.08.2014 и №03-03-06/1/12764 от 24.03.2014. Для подтверждения аренды помещения нужны эти документы:
Последний документ нужен только в том случае, если необходимость ежемесячного составления акта сдачи-приемки услуг оговорена в основном договоре. ПримерВ марте 2017 года фирма на основании акта приемки-передачи арендовала нежилое помещение. Необходимо оно для производственных нужд. Арендные платежи компания уплачивает в последнюю дату месяца. Проводки в данном случае будут следующими:
Все приведенные проводки, помимо первой, выполняются ежемесячно. Коммунальные услугиКоммунальные услуги могут оплачиваться разными способами. Платежи могут осуществляться самим арендодателем. В этом случае арендатор должен возместить расходы собственника помещения. Траты на оплату коммунальных услуг, включающие НДС, входят в структуру расходов по основным направлениям деятельности, что оговорено пунктом 5 и 7 Правил бухучета, утвержденных Приказом Минфина №33 от 6.05.1999. Эти расходы признаются только в том случае, если компания получила расчетные документы (основание – пункт 16 ПБУ 10/99). В бухучете коммунальные расходы фиксируются по ДТ счета учета затрат. Корреспондирующим счетом является кредит счета 76. При переводе денег арендатору используется эта проводка: ДТ76 КТ51. Соответствующее указание дано в Инструкции по использованию Плана счетов бухучета, установленного Приказом Минфина №94н от 31.10.2000. Используемые проводкиПри учете коммунальных платежей актуальны эти проводки:
Сумма по каждой проводке должна подтверждаться первичными документами. Налоговый учетВычет выполняется в отношении налога, предъявленного арендодателем. Предполагается, что аренда помещения и сопутствующие расходы являются налогооблагаемым объектом на основании пункта 2 статьи 171 НК РФ. Вычеты выполняются на основании счет-фактур (основание – пункт 1 статьи 172 НК РФ). Для исчисления налога на прибыль нужно учесть стоимость коммунальных услуг в структуре материальных расходов. Указание на это дано в пункте 2 статьи 253 и пункте 1 статьи 254 НК РФ. Существуют также письма УФНС №16-15/058069 от 30.06.2008. Согласно им, траты на оплату коммунальных услуг должны быть подтверждены актами расчетов платежей, сформированными арендодателем. Нужно это для налогообложения. Стоимость использованных ресурсов учитывается в момент получения компанией счетов и актов. Основанием этого является пункт 2 статьи 272 НК РФ, пункт 1 статьи 252 НК РФ. Расходы на ремонтные работыВ пункте 2 статьи 616 ГК РФ указано, что арендатор должен следить за исправным состоянием арендованной недвижимости. Ремонт проводится арендатором за свой счет, если обратного не указано в договоре между сторонами. Сопутствующие траты признаются расходами по основным направлениям деятельности. Они входят в себестоимость реализованной продукции на основании пунктов 5, 7, 9 Положения по бухучету ПБУ 10/99, установленного Приказом Минфина №33н от 6.05.1999. В пунктах 16 и 18 ПБУ 10/99 указано, что траты на текущий ремонт отражаются в бухучете на момент проставления подписи в акте приемки-сдачи исполненных работ. Сумма трат определяется исходя из сведений, указанных в договоре. Расходы по ремонтным работам отражаются по ДТ счета 44. Корреспондирующим счетом является КТ счета 60. Используемые проводкиПри отражении затрат на ремонт используются эти проводки:
С компанией, которая выполняет ремонт, нужно обязательно заключить соглашение. В обратном случае учет будет незаконным, так как он не подтвержден документально. assistentus.ru Является ли аренда услугой?Р.В. Латыпова, юрист Группы компаний Телеком-Сервис ИТС точки зрения гражданского права, аренда представляет собой вид обязательства по передаче имущества в пользование и/или владение. При этом гражданское законодательство не содержит квалификации аренды как услуги. Эти два различных вида обязательств урегулированы различными главами Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ). Положения, регулирующие арендные отношения закреплены в главе 34 ГК РФ, возмездное оказание услуг - в главе 39 ГК РФ. Споры вызывает определение аренды в "налоговых целях". Самостоятельного понятия аренды Налоговый кодекс РФ (далее НК РФ) не содержит. При толковании аренды налоговые органы ссылаются на пункт 5 статьи 38 НК РФ, тем самым приравняв аренду к услуге. Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Разобьем это определение на составные части. Во-первых, услуга - это деятельность. Воспользуемся Толковым словарем русского языка, согласно которого, деятельность - это занятия, труд (Толковый словарь русского языка/ Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. - М.: Азбуковник, 1998). Так, деятельность можно определить как совершение определенных действий, приводящих к получению определенного результата. Услуга является объектом гражданских прав (статья 128 ГК РФ). В соответствии со статьей 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Другими словами, особенность услуги состоит в том, что тот, кто оказывает услугу, должен затратить определенные усилия, произвести действия, направленные на создание нематериального результата. По договору же аренды арендодатель лишь пассивно предоставляет имущество во временное владение и/или пользование. Следовательно, расценивать предоставление имущества в аренду как деятельность не представляется возможным. Тем не менее, налоговые органы настаивая на своей позиции, приводят в качестве аргумента Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (далее ОКВЭД), утвержденный Постановлением Госкомитета РФ по стандартизации и метрологии от 06.11.2001 г. № 454-ст, в котором в качестве вида экономической деятельности перечислена и аренда. Однако в указанном Постановлении перечислены задачи, при решении которых применяется ОКВЭД. Это задачи, связанные с: - классификацией и кодированием видов экономической деятельности, заявляемых хозяйствующими субъектами при регистрации; - определением основного и других фактически осуществляемых видов экономической деятельности хозяйствующих субъектов; - разработкой нормативных правовых актов, касающихся государственного регулирования отдельных видов экономической деятельности; - осуществлением государственного статистического наблюдения по видам деятельности за развитием экономических процессов; - подготовкой статистической информации для сопоставлений на международном уровне; - кодированием информации о видах экономической деятельности в информационных системах и ресурсах, едином государственном регистре предприятий и организаций, других информационных регистрах; - обеспечением потребностей органов государственной власти и управления в информации о видах экономической деятельности при решении аналитических задач. Можно увидеть, что порядок исчисления и уплаты налогов и сборов в качестве задач, при решении которых применяется ОКВЭД, в приведенный перечень не включен, соотвественно доводы налоговых органов необоснованы.Вторым признаком является то, что результаты услуги не имеют материального выражения. Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Т.о., в результате заключения договора аренды арендатор получает в пользование имущество. Материальный характер результата аренды налицо. В-третьих, услуга потребляется в процессе осуществления деятельности. Согласно статье 607 Гражданского кодекса РФ, объектом договора аренды являются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Т. о., полученное в аренду имущество не потребляется в процессе использования. Итак, как и с точки зрения гражданского, так и с точки зрения законодательства о налогах и сборах, аренду нельзя признать услугой. Судебная практика достаточно разнообразна, но в последнее время она чаще всего на стороне налогоплательщиков (Постановления ФАС МО № КА-А40/1361-03 от 18.03.2003 г., ФАС СЗО № А56-5644/03 от 22.05.2003 г.). Особо хочется выделить Постановления Президиума ВАС РФ № № 3089/03, 11668/01 от 22.07.2003 г., которыми указывается, что "из анализа пункта 5 статьи 38 и статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации не следует, что доход от сдачи имущества в аренду признается выручкой от реализации товаров, работ или услуг". Таким образом, пусть при рассмотрении частного вопроса, но высшая судебная инстанция наконец-то высказала свое мнение, признав, что аренда не является услугой. И это мнение играет далеко не последнюю роль в формировании судебной практики. www.tls-cons.ru О документах для подтверждения расходов на аренду помещения
К аренде нежилых помещений применяются требования ГК РФ, предусмотренные для аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). То есть договор аренды нежилого помещения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). То есть, заключив договор аренды нежилого помещения, стороны договора определяют и сумму ежемесячной арендной платы. Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. При этом расходы в виде арендных платежей учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ. То есть указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода. В соответствии с пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ при применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается одна из дат: - дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров; - дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов; - последнее число отчетного периода. Организация может выбрать один из трех предложенных в пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ способов признания расходов в виде оплаты сторонним организациям за предоставленные ими услуги и закрепить его в учетной политике (письма Минфина России от 29.08.2005 № 03-03-04/1/183, УФНС России по г. Москве от 06.08.2009 № 16-15/080966). При этом для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг, т.к. результаты такой деятельности не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ). Соответственно, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора и, следовательно, у организаций есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль сумм доходов от реализации такой услуги (арендодатель) и расходов в связи с потреблением услуги (арендатор) (письма УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 № 20-12/061162, от 26.03.2007 № 20-12/027737, ФНС России от 05.09.2005 № 02-1-07/81). Кроме того, глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды путем составления актов. Таким образом, ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей, если иное не вытекает из условий договора, не требуется (письма Минфина России от 16.11.2011 № 03-03-06/1/763, от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 06.10.2008 № 03-03-06/1/559, от 09.11.2006 № 03-03-04/1/742). В рассматриваемой ситуации условиями договора аренды также не предусмотрено и выставление счетов на оплату (предоплату). При этом выставление счета на оплату не является обстоятельством, с которым закон или договор о возмездном оказании услуг связывают возникновение обязательства заказчика по оплате услуг (постановление ФАС Московского округа от 20.12.2012 № Ф05-14578/12 по делу № А40-10258/2012). Кроме того, расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений главы 25 НК РФ, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств (п. 1 ст. 272 НК РФ). Соответственно, выставление либо невыставление счетов на оплату, само по себе не приводит к возникновению каких-либо налоговых обязательств. Подведем итоги. Итак, для подтверждения расходов на аренду помещения необходимы следующие документы: заключенный договор аренды, документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества. При этом для подтверждения правомерности признания расходов составление ежемесячных актов об оказанных услугах и счетов на оплату (предоплату) не требуется, если только их составление прямо не предусмотрено договором аренды. С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ. buh.ru » Аренда недвижимости и дополнительные услугиМ.В. Подкопаев,редактор журнала "Бухгалтер Крыма" Журнал "Бухгалтер Крыма", N 7, июль 2015 г. Значительное число налогоплательщиков зачастую сталкивается с тем, что для них выгоднее не приобретать в собственность недвижимость, а брать ее в аренду. Затраты на данную услугу без опасений можно относить в расходы. data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"data-ad-slot="1061076221"> В то же время обычно эта услуга сопровождается различными дополнительными расходами, прежде всего на коммунальные услуги (ведь надо содержать недвижимость и обеспечивать ее функционирование), а также на услуги связи, охраны, уборки и т.п. Как правило, названные затраты перекладываются на арендатора, что логично, ведь большая часть объема потребленных дополнительных услуг зависит от интенсивности ведения арендатором хозяйственной деятельности. Компенсация услуг. А удобно ли это? Сопутствующие договору аренды дополнительные услуги решением сторон могут быть включены в общую сумму аренды, а могут быть выделены отдельно, что указывается или в том же договоре аренды, или в дополнительном договоре. Во втором случае в части дополнительных услуг сумма оплаты может иметь переменный характер и представлять собой компенсацию затрат арендодателя.Нередко арендодатель не признает, что он оказывает дополнительные к договору аренды услуги, ведь их фактическим (конечным) потребителем является арендатор. Причем арендатор чаще всего не является и производителем данных услуг. Он лишь что-то вроде передаточного звена. А раз так, думают некоторые налогоплательщики, нельзя считать, что арендодатель оказывает эти услуги, и они не должны включаться в облагаемую базу по НДС и налогу на прибыль (соответственно, арендодатель не учитывает эти затраты в расходах и не принимает НДС по ним к вычету).ФНС в большом и подробном Письме от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@*(1) указала, что такой подход возможен, но все зависит от оформления договорных отношений между арендодателем и арендатором. Кстати, Минфин в Письме от 07.07.2014 N 03-07-11/32826 сообщил налогоплательщикам, что при обложении НДС услуг, связанных с арендой недвижимости, надо руководствоваться именно Письмом ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@, и мы в дальнейшем будем основываться на данном разъяснении налоговиков.Налоговики пояснили, что если договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (постоянная арендная плата), а платежи за дополнительное обслуживание предоставленных в аренду помещений не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и представляют собой возмещение затрат арендодателя на содержание предоставленных в аренду помещений (в рамках того же договора аренды или отдельного договора), то НДС с суммы названных дополнительных платежей не взимается, счет-фактура арендодателем не составляется.При этом данная компенсация учитывается в расходах арендатора в составе прочих расходов на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ (Письмо Минфина России от 03.11.2009 N 03-03-06/1/724). В доходы и расходы арендодателя она не включается.Но арендатор может испытать трудности с получением вычетов по НДС на такие суммы компенсации. Он не получает счет-фактуру на обозначенные суммы ни от арендодателя, ни от непосредственного поставщика услуг, ведь тот имеет дело именно с арендодателем. Можно будет включить в таком случае данные суммы НДС в расходы, но и это может оказаться рискованным и необоснованным с точки зрения контролирующих органов. А если услуги – часть аренды? Другое дело, если указанная возмещаемая сумма дополнительных затрат является переменной частью арендной платы, которая зависит от суммы платежей за дополнительное обслуживание. В таком случае НДС должна облагаться вся сумма, участвующая в расчетах между арендодателем и арендатором, то есть собственно сумма арендной платы и сумма дополнительных услуг, и это независимо от того, как производятся расчеты – в общей сумме аренды или отдельно.По мнению налоговиков, в счете-фактуре, который выставляет арендодатель, последний должен отразить единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин).Причем арендатор может принять к вычету суммы НДС, указанные в этом счете-фактуре (см. постановления Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 N 6219/08 по делу N А17-1404/2007, от 25.02.2009 N 12664/08 по делу N А76-24215/2007-42-106).Налоговики уточняют, что соответствующие услуги должны быть приняты к учету на основании первичного документа, оформленного согласно требованиям Закона о бухгалтерском учете*(2). К сведению. По мнению Минфина, ежемесячное заключение актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей для целей налогообложения прибыли не требуется (письма от 16.11.2011 N 03-03-06/1/763, от 13.10.2011 N 03-03-06/4/118). Для документального подтверждения указанных расходов необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества. В обоснование данного подхода налоговики сослались на обширную арбитражную практику, которая сформировалась к моменту выхода их разъяснения. Основной аргумент судей – оказание услуг аренды неразрывно связано с оказанием упомянутых дополнительных услуг, поскольку без них не может быть реализовано право пользования объектом недвижимости. При этом арендодатель не может выступать в роли поставщика, например, электроэнергии, так как он не является ее производителем, не будучи энергоснабжающей организацией. В свою очередь, арендодатель может принять к вычету налог с сумм, которые ему выставляют поставщики коммунальных услуг (см. Постановление ФАС МО от 19.10.2012 по делу N А41-26853/11), а сами указанные суммы учесть в расходах.Если арендодателем является физическое лицо, то данная переменная часть не включается в его доход, облагаемый НДФЛ. Так считает Минфин (письма от 17.04.2013 N 03-04-06/12985 и от 07.09.2012 N 03-04-06/8-272). Финансисты объяснили, что оплата организацией (арендатором) расходов на коммунальные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний счетчиков, не образует экономической выгоды у физического лица (арендодателя), поскольку названные расходы производятся арендатором исключительно в своих интересах (см. также Постановление ФАС ДВО от 13.12.2012 N Ф03-5812/2012 по делу N А73-3480/2012).В отношении указанных расходов арендатора у физического лица (арендодателя) не возникает доход, подлежащий обложению НДФЛ. В отличие от оплаты организацией (арендатором) коммунальных услуг, размер которых не зависит от их фактического использования (отопление, теплоснабжение, услуги домофона и т.п.), они, по мнению чиновников, наравне с оплатой основной суммы аренды должны облагаться этим налогом. Хотя мы считаем, что это спорно: даже постоянная часть коммунальных и иных дополнительных услуг может производиться в интересах арендатора. И непонятно, почему в таком случае включение в налогооблагаемую базу оплаты услуг отопления, например, должно зависеть от того, в какой сумме оно предоставляется – в постоянной или рассчитываемой по счетчику.Арендатор может учесть расходы на коммунальные услуги, предоставляемые ему в рамках договора аренды, в своих расходах по налогу на прибыль (Письмо Минфина России от 08.06.2010 N 03-03-06/1/394). Арендодатель, как и в первом, описанном в Письме ФНС России N ШС-22-3/86@, случае, не является поставщиком дополнительных услуг, они предоставляются в рамках договора аренды. Поэтому их стоимость может быть учтена в расходах как составная часть платы за аренду помещения в соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ или по самостоятельному основанию в соответствии с пп. 25 п. 1 ст. 264 НК РФ.По нашему мнению, сказанное должно быть справедливо и в отношении "упрощенцев", выбравших объект налогообложения "доходы минус расходы". Что касается чиновников, они подтверждают правильность такого подхода как для случая, когда договором аренды предусмотрено, что оплата коммунальных, эксплуатационных услуг и услуг связи производится арендатором самостоятельно (сверх сумм арендной платы на основании договора, заключенного с организацией, оказывающей данные услуги), так и для случая, когда оплата этих услуг входит в сумму договора аренды (письма Минфина России от 07.08.2009 N 03-11-06/2/148, от 15.01.2009 N 03-11-06/2/01).В Постановлении ФАС МО от 16.05.2013 по делу N А40-59356/12-90-324 выражено иное мнение. Судьи выяснили, что договор аренды предусматривает возмещение арендатором денежных средств, необходимых для оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг, и условий о размере данной суммы не содержит. Арбитры пришли к выводу, что возмещение арендатором денежных средств за оказанные коммунальные и эксплуатационные услуги не является арендной платой и не относится к доходам арендодателя-"упрощенца".Однако, безусловно, данное решение судей не поддержат налоговики, и придерживаться его будет рискованным в отсутствие иной аналогичной арбитражной практики. А может, арендодатель – посредник? Третья ситуация, касающаяся взаимоотношений арендодателя и арендатора, которую допускают налоговики, – когда арендодатель при оказании дополнительных услуг выступает в качестве посредника. В таком случае НДС исчисляется в соответствии со ст. 156 НК РФ, то есть арендодатель начисляет налог только на сумму вознаграждения за оказание посреднических услуг. Налоговики указывают, что при этом арендатор может принять к вычету НДС по приобретенным коммунальным услугам. Добавим, что к вычету можно принять и налог, выставленный арендодателем-посредником на свое вознаграждение. В доходы арендодателя включается только комиссионное вознаграждение за оказанные посреднические услуги (см. Письмо Минфина России от 30.05.2014 N 03-11-06/2/25965).Данный способ, очевидно, наиболее подходит налогоплательщику, применяющему УСНО с объектом налогообложения "доходы". Ведь такой "упрощенец" не уменьшает полученные доходы на осуществленные им расходы, то есть в доходы он включает сумму оплаты дополнительных услуг, полученную от арендаторов, а вот эти же суммы, оплаченные им непосредственно поставщику названных услуг, в расходы не включает*(3) (Письмо Минфина России от 18.07.2012 N 03-11-11/210, Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10 по делу N А14-16650/2009/583/24).Это вытекает из ст. 346.15 НК РФ, согласно которой плательщики единого налога на УСНО при определении объекта налогообложения учитывают, в частности, доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ. На основании обозначенной статьи выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. Причем при определении объекта налогообложения в составе доходов не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.В связи с вышесказанным Минфин в письмах от 09.08.2013 N 03-11-11/32283 и от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13097 отмечает, что ст. 251 НК РФ не предусматривает исключение из доходов возмещения стоимости коммунальных расходов (потребленных электроэнергии, отопления и т.п.), поступающего арендодателю от арендатора, то есть суммы этих возмещений учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО.Но зато на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ их не учитывает в доходах комиссионер, агент или поверенный. Имеется в виду, что данные суммы поступили к ним в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, или в счет возмещения затрат, произведенных ими за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. Следовательно, если "упрощенец" с объектом налогообложения "доходы" будет оказывать дополнительные услуги, связанные с договором аренды, в качестве посредника, то в свои доходы он включит только комиссионное (агентское) вознаграждение.При этом надо учитывать один существенный момент, о котором упоминает Минфин в письмах от 24.01.2013 N 03-11-06/2/12 и от 18.09.2012 N 03-11-11/277. Он указывает, что сделка с третьими лицами (в данном случае – с поставщиками коммунальных услуг) должна быть совершена только после заключения посреднического договора и только в интересах арендатора. То есть, если коммунальные услуги оказаны до заключения посреднического договора, они не могут быть его предметом. Финансисты сослались здесь на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85.Такой же посреднический договор может оказаться выгодным заключить и арендодателю-"упрощенцу" с объектом налогообложения "доходы минус расходы": в этом случае у него будет меньше риска достичь предельного уровня, после превышения которого он не вправе будет применять УСНО.А вот для индивидуального предпринимателя, который получил патент по такому виду деятельности, как сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ), данная проблема решается в пользу налогоплательщика без заключения посреднического договора.Пунктом 2 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендная плата по договору аренды устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;– предоставления арендатором определенных услуг;– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.В Письме Минфина России от 14.05.2013 N 03-11-12/16633 со ссылками на эту и другие нормы ГК РФ указывается, что, если возмещение стоимости коммунально-эксплуатационных услуг предусмотрено договором аренды, доход индивидуального предпринимателя – арендодателя в виде денежных средств, поступивших от арендатора в счет возмещения указанных услуг (в рамках договора аренды), нужно признавать частью дохода, полученного в связи с осуществлением предпринимательской деятельности по передаче в аренду нежилого помещения, в отношении которой предпринимателем применяется патентная система налогообложения.То есть данное возмещение не следует учитывать в рамках иной системы налогообложения, отличной от ПСНО. * * * Итак, и арендодатель, и арендатор не должны испытывать затруднений с налогообложением коммунальных и иных дополнительных услуг, связанных с договором аренды. Важно лишь их правильно оформить.Для налогоплательщиков, применяющих УСНО, подчеркнем, что им более всего подойдет вариант с заключением посреднического договора на оказание названных услуг. ─────────────────────────────────────────────────────────────────────────*(1) Данное письмо размещено на сайте www.nalog.ru как обязательное для применения территориальными налоговыми органами.*(2) Федеральный закон от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете".*(3) Для арендодателя-"упрощенца" с объектом налогообложения "доходы минус расходы" такой проблемы нет, он имеет право учесть перевыставленные коммунальные услуги в расходах (Письмо Минфина России от 07.08.2009 N 03-11-06/2/148). Метки: недвижимость, аренда, бухгалтерия Предыдущая запись Какие права дает покупателю гарантийный срок на товар Следующая запись Применение корректировочных счетов-фактур
Мы очень признательны Вам комментарии. Спасибо!www.finexg.ru Коммунальные платежи при аренде нежилого помещения 2018Арендаторы нежилых помещений наряду с другими жильцами дома также пользуются всем набором коммунальных услуг: светом, горячей и холодной водой, водоотводом и канализацией. Это основной перечень коммунальных услуг, без которых существование любой фирмы или коммерческой компании просто немыслимы. Но наряду с оплатой самого найма помещения, любому арендатору необходимо дополнительно вносить оплату за фактическое потребление всех поставляемых ресурсов жизнеобеспечения. Как же оплачиваются коммунальные платежи при аренде нежилого помещения? Обязанность по уплатеЧтобы вода, электроэнергия, отопление помещений или водоотвод поставлялись бесперебойно, все потребители этих ресурсов обязаны вовремя вносить платежи. Ответственность за оплату лежит на собственнике помещения, то есть арендодателе. Исходя из устоявшейся практики, наниматели компенсируют затраты на уплату коммунальных услуг из части оплаты на наем нежилого помещения своему арендодателю, поскольку все договоры поставки заключаются только с истинным собственником недвижимости, но никак не с арендаторами. Оговоренные договорными обязательствами сторон суммы не могут заменить собой саму арендную оплату, это только часть основных платежей. Вносить денежные средства можно двумя путями:
Если стороны договорились об оплате в составе основных поступлений за наем помещений, то здесь будет действовать фиксированная сумма за весь период действия договора. Но этот вариант, скорее всего, будет невыгоден арендодателю, поскольку ставки за пользование коммунальными услугами обычно имеют тенденцию к повышению. Но существуют и другие договоренности: плата составляет фактически выставляемую управляющей компанией сумму, отображенной в платежной квитанции. Здесь соглашение будет состоять из двух разных частей:
Законодательная базаПолный перечень прав и обязанностей сторон по уплате потребляемых услуг коммунальных служб прописаны в ст. 153 Жилищного Законодательства России, в ней подробно указаны моменты наступления этих обязанностей у владельцев помещений и нанимателей. Наниматели обязаны оплачивать все понесенные расходы на содержание переданного ему по соглашению имущества в силу ст. 616 ч.2 Гражданского кодекса. Основная регламентация оплаты услуг коммунальных служб арендатором предусмотрена Гражданским Законодательством в ст. 614 и Жилищным Кодексом в ст. 154 ч. 4: «оплата потребленных услуг коммунальных служб должна осуществляться своевременно и в полном объеме…». При этом следует учесть, что договорные отношения могут быть признаны незаключенными, если в них прописаны только условия по внесению коммунальных платежей без учета ставок аренды (ст. 654 ч.1 ГК РФ).Этот постулат подтверждается информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда России от 11.01. 2002 за номером 66, подобные договорные отношения не могут быть признаны заключенными в отношении аренды нежилого помещения. Однако коммунальные платежи по договору аренды нежилого помещения могут осуществляться другим способом, если арендодателем заключены отдельные договора на поставку услуг непосредственно с поставщиком ресурсов или посредником (ст. ст. 990 и 1005 ГК РФ). Поэтому передавая свое имущество нанимателю, в составе основного договора аренды нежилого помещения могут быть включены и другие условия платежей за поставляемые коммунальные услуги (ст. 421 Кодекса). Здесь собственником помещения приобретаются необходимый перечень ресурсов, которые он, соответственно, передает на правах использования нанимателю помещения. Коммунальные платежи при аренде нежилого помещенияПоскольку аренда помещений связана с осуществлением хозяйственной или коммерческой деятельности, то все ресурсы тратит именно наниматель нежилого помещения. Исходя из норм ст. 616 ч. 2 ГК, нанимателю вменяется в обязанность поддержание переданного имущества в надлежащем состоянии, нести расходы на содержание и обслуживание нежилого помещения. В этой связи разумно предположить, что все затраты должен покрывать арендатор помещения, но так бывает не всегда, и в большинстве случаев расчеты ведутся самими арендодателем, если подобные условия оговорены обоюдным соглашением. Если эта оговорка отсутствует, то за все потребленные ресурсы расплачивается наниматель нежилого помещения. Для точности всех расчетов владельцу сдаваемого в наем помещения следует установить приборы индивидуального учета. Только при таких обстоятельствах возникновение споров по оплате не будут иметь место. Кто платит?На основании положений Жилищного законодательства оплату обязано производить лицо, заключившее договор с коммунальными службами обеспечения ресурсами. Поскольку в большинстве случаев этим лицом является арендодатель, то и обязанность по оплате возлагается на него, если иное отдельно не оговорено дополнительными соглашениями. Но такие обстоятельства складываются не всегда, и владелец помещения имеет право передать свои обязанности нанимателю, заключив с ним отдельное соглашение или включив ссылку в основной арендный договор. В этом случае все поступившие от управляющей компании счета будет оплачивать наниматель нежилого помещения самостоятельно, помимо основных взносов на аренду недвижимости. Возмещение расходов собственникуБольшое распространение получила практика возмещения арендодателю всех коммунальных расходов по потреблению жизненно важных ресурсов и за содержание помещения. Исходя из норм ст. 421 ч. 2 ГК, участники сделки могут заключать соглашения как предусмотренные законодательными актами и постановлениями властей, так и в свободной форме, не противоречащие действующему законодательству. Однако подобные договоры нельзя рассматривать как самостоятельные соглашения по поставкам ресурсов, поскольку владелец помещения не может являться истинным поставщиков жизненно важных коммунальных ресурсов. Особенности заключения договораСтороны могут самостоятельно выбрать свой метод расчетов за потребление коммунальных услуг по аренде нежилого помещения:
В любом случае стороны должны предусмотреть такие основополагающие моменты:
Виды договоровИсходя из условий соглашения, платежи могут осуществляться как самим арендатором, с последующим предоставлением владельцу платежных квитанций, либо предусматривается возмещение проведенных расходов собственником помещения. На этом основании могут заключаться договора:
Договор должен содержать основные положения, принятые в делопроизводстве:
Так должен выглядеть типичный договор, но стороны могут предусмотреть и другие условия соглашения – их право не ограничивается стандартными рамками деловых документов. На видео о коммунальных услугах в нежилых помещенияхrealtyurist.ru Услуги по аренде и управлению объектом коммерческой недвижимостиУслуги по сдаче в аренду объекта нежилого назначения: 1. Поиск и подбор оптимального арендатора, наиболее полно отвечающего требованиям собственника, что включает в себя: - Показ объекта потенциальным арендаторам. - Реклама объекта в интернете, печатных изданиях, прочими способами. - Проведение первичных переговоров с потенциальными арендаторами. - Проведение работы по отбору арендаторов, наиболее полно отвечающих предъявляемым требованиям (финансовое положение, вид деятельности и т. д.). 2. Оформление сдачи объекта в аренду, подготовка и совершение сделки (подписание договора аренды): - Проведение переговоров с потенциальным арендатором, выработка взаимоприемлемого договора аренды. - Совершение сделки. - Государственная регистрация долгосрочного договора аренды (в случае заключения последнего). 3. Составление оптимальной схемы финансового взаимодействия между потенциальным арендатором и арендодателем: В случае заключения договора аренды до года услуга оплачивается собственником в размере месячной арендной платы (в соответствии с месячной арендной ставкой, прописанной в договоре аренды).Оплата производится в течение трех дней после получения собственником первой оплаты по договору аренды. В случае каждого последующего возобновления договора аренды с тем же арендатором услуга оплачивается собственником в размере половины месячной арендной платы. Оплата производится по окончании каждого последующего периода аренды. В случае заключения долгосрочного договора аренды услуга оплачивается собственником в размере полуторамесячной арендной платы. Оплата производится в два этапа. Сумма в размере месячной арендной платы оплачивается собственником течение трех дней после получения собственником первой оплаты по договору аренды. Сумма в размере половины месячной арендной платы оплачивается собственником по окончании договора аренды. Услуги, предоставляемые в рамках управления объектом нежилого назначения: 1. Анализ рыночной ситуации и подготовка объекта для получения прибыли: - Анализ документов застройщика в случае приобретения объекта незавершенного строительства, рекомендации к приобретению. - Перевод в нежилой фонд объекта жилого назначения. - Изменение назначения объекта. - Ремонт и перепланировка помещений. - Заключение договоров с организациями, обеспечивающими объект водой, водоотведением, теплом, электричеством, газом. 2. Услуги по сдаче в аренду объекта нежилого назначения (см. перечень Услуг по сдаче в аренду объекта нежилого назначения). 3. Оплата коммунальных платежей. Управляющий отслеживает: - Наличие заключенных договоров с поставщиками услуг (в случае их заключения арендатором). - Исполнение заключенных договоров с поставщиками услуг – своевременность и полноту оплаты. - Своевременность и полноту внесения постоянной части арендной платы. Управляющий предпринимает меры по принуждению арендатора к своевременной оплате, недопущению возникновения задолженности, направляя в адрес арендатора претензии. 4. Контроль пользования помещений арендатором: - За показаниями счетчиков, своевременность и полноту оплаты коммунальных платежей; - За использованием Объекта под цели, указанные в договоре; - За состоянием помещений, отсутствием ухудшения состояния более степени нормального физического износа; - За отсутствием претензий со стороны контролирующих органов; - За отсутствием любых несогласованных перепланировок, изменением электропроводки, иных переделок на объекте. - За своевременным внесением платежей по договору страхования объекта и ответственности арендатора (представляется целесообразным обязательное включение требования о страховании в договор аренды (субаренды). 5. Юридическое обслуживание. При возникновении нарушений договора аренды, правил пользования помещением, несвоевременной оплате платежей управляющий проводит переговоры, пишет необходимые письма, выставляет претензии. В случае необходимости составления искового заявления, представляет интересы собственника помещения в суде (возможны дополнительные расходы на судебные издержки). 6. Бухгалтерское сопровождение ЧП Собственника (по необходимости) Услуга оплачивается Собственником ежемесячно в размере 10-15% от суммы месячной арендной платы. vashadres.spb.ru Важные моменты на которые нужно обратить внимание арендатору
Коммунальные услуги оплачивает арендаторЕсли договор аренды помещения предусматривает ответственность арендатора по оплате коммунальных услуг, значит надо:
Если по договору аренды арендатор взял на себя обязанности по коммунальным платежам, то ему необходимо выяснить следующие моменты:
Выяснив все необходимые требования по расчётам за коммунальные услуги, можно определить суммовую нагрузку за арендованное помещение, кроме арендных платежей. Прием-передача арендуемого имуществаСоставляя акт приёма-передачи помещения в аренду, следует отметить все особенности здания. Уточнить площадь помещения, его состояние, неполадки и недостатки, существующие на момент приёма помещения в аренду. Перечислить все установленные приборы и оборудования. Такими действиями можно обезопасить себя от непредвиденных претензий со стороны арендодателя. Потолки Высокие потолки имеют значение для размещения в арендованном помещении производственного оборудования или для организации склада. Средняя высота офисного здания может быть в пределах 2,5 -3,0 метра. Средняя высота в складских или производственных помещениях – 6,0 — 12,0 метров. Подсобные помещения К подсобным помещениям в арендуемом здании можно отнести:
Арендуя помещение, всегда нужно узнавать о местах общего пользования, условиями по их содержанию и эксплуатации. Желательно внести в договор аренды условия пользования такими местами. Безопасность при пожаре В акт приёмки-передачи помещения обязательно нужно включить наличие или отсутствие охранной сигнализации и противопожарного оборудования. Связь На стоимость арендной платы может существенно повлиять наличие телефонной связи и интернета в помещении. Если таковых нет, то необходимо узнать о возможности самостоятельно провести телефонную линию и подключить интернет. Для цокольного или подвального помещения важным моментом является наличие сотовой связи. Электричество При аренде здания под предпринимательскую деятельность с наличием большого объёма оборудования, потребляющего электроэнергию, нужно ознакомиться с техническими условиями и разрешённой электрической мощностью для этого помещения. При необходимости, увеличить мощность потребляемой электроэнергии с разрешения собственника и при наличии всех документом, установленных для такого вида операций. Режим работы Режим работы устанавливается арендатором самостоятельно, если кроме него в помещении больше никто не работает. В случае аренды помещения в здании, где работает множество мелких фирм или торговая организация, а вход общий – время работы устанавливается для всех арендаторов одинаковое. Обычно оно согласовывается между фирмами. Новый арендатор должен подстраиваться под установленный график работы. В любом случае арендуя здание – уточните график его работы. Передача ключей и замков арендатору Арендодатель обязан на основании акта приема-передачи помещения передать арендатору ключи и замки от здания. Количество комплектов не только уточняется с собственником и сведения об этом должны вноситься в договор аренды, а также возможность арендатора врезать свои замки в помещении. Реклама Многие арендаторы недвижимости планируют размещение наружной рекламы своей деятельности. Для этого надо иметь письменное разрешение собственника. Автопарковка Наличие автопарковки это не только непременное условие для офисных и торговых центров, но необходимость при аренде помещения. Нужно осведомиться о наличии парковки, кому она принадлежит, платная или бесплатная, время её работы, площадь. Реквизиты Арендатор и арендодатель вправе обменяться всеми своими реквизитами: адреса, телефоны и др. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, связанных с эксплуатацией помещения, у арендатора и арендодателя должна быть возможность быстро связаться друг с другом. И напоследок арендодателям, быть всегда на связи с арендатором, не отстранятся от проблем, а наоборот помогать в их решении. Желательно быть в курсе финансового состояния арендатора, если оно нестабильно, то лучше начать искать нового арендатора. arendaexpert.ru
|
Этот вопрос всегда является основным и чаще всего спорным при подписании договора аренды между арендатором и арендодателем. Желательно, обязанности по коммунальным платежам подробно определить в самом договоре. При отсутствии данного пункта в договоре, спор между арендатором и арендодателем разрешается согласно российскому законодательству, т.е. ответственность за коммунальное хозяйство и его оплату возлагается на собственника недвижимости (арендодателя).
