|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Зарубежный опыт оценки недвижимости 2 (стр. 1 из 3). Зарубежный опыт оценки стоимости бизнесаЗарубежный опыт оценки недвижимости. Оценка недвижимости в мировой практикеВ настоящее время в связи с глобализацией и интеграцией экономик различных стран проблема международных стандартов как никогда актуальна. Поэтому, изучая международные стандарты оценки недвижимости необходимо так же обращать внимание на специфику оценочной деятельности в различных странах и ее соответствии МСО. Цель любого метода оценки состоит в том чтобы определить ожидаемую цену, по которой недвижимость могла бы продаваться на свободном рынке. Поэтому модель должна отражать то, как покупатели и владельцы недвижимости будут оценивать на этом рынке рыночную стоимость этой недвижимости. Согласно МСО рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, чтобы каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Т.е. понятие рыночной стоимости «привязано» к коллективному восприятию и проведения участников рынка. Примерно такие же определение рыночной стоимости даны в Европейских, Американских и Казахстанских стандартов оценки. Международные стандарты оценки разрабатываются международным комитетом (IVSC), международной организацией объединяющей профессиональные организации оценщиков и более чем 50 странах мира. Ни в США, ни в Европе «нормативы» или «стандарты» оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижением согласованности между национальными стандартами оценки т стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества. Международные стандарты оценки имеют некую единую основу, отражающую единство экономических принципов, не зависящих от политических границ. 1 июня 2000 г. IVSC принял новую редакцию Международных стандартов оценки (МСО 200), практически в два раза превышающих по количеству включенных в него документов, ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 г. Был МСО в редакции 2001г. Это издание развивает и углубляет положение издания 2000 г. И отражает актуальные изменения для рынка оценочных услуг. В нем включены рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, добровольные с участием международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IASB). МСО 2001 содержит 2 рекомендации по применению стандартов. Рекомендация №1 рассматривает особенности применения стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация №2 - применения стандартов при оценки, проводимых для целей кредитования под залог. МСО 2001 включает в себя так же 7 методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин, оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. В 3-х комментариях к МСО особенности проведения оценки на развивающих рынках, оценки активов общественного сектора, а так же вопросов связанных с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельско-го комитета по банковскому надзору. Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к сознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов. Во многих странах торговое право и соответствующих комплекс регулирующих процедур предопределяют некоторые направления для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки в США, различные организации в Европейских странах и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы - вот далеко не полный список национальных организаций, которые закладывают фундамент стандартов практической оценки. Европейские стандарты оценки. Европейская группаоценщиковосновныхфондов(TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организации оценщиков Западно-Европейских странах в 1977 г. После слияния с аналогичной ассоциации EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциация оценщиков». Одной из главных целей при создании этой организации было создания общих стандартов оценки. В настоящее время членами являются профессиональные оценочные организации с активными участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию, Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию, Албанию и работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки. Одной из главных особенности Европейских стандартов оценки ЕСО является их ориентация на оценке, выполняемые для целей составления финансовой и бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым Европейским законодательством. Цели ЕСО:
ЕСО были приняты в последней редакции в 2000г. Данный документ включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствие данных стандартов МСО, а так же вопросы, связанные с квалификацией оценщика и его профессиональной этикой. В стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки и основные подходы к составлению отчета об оценке. Данный стандарт так же включает определение целей оценки и баз оценки, определение различных видов оценки, таких как рыночная стоимость, рыночная стоимость прав аренды, рыночная стоимость в соответствии с законодательством ЕС, справедливая стоимость, стоимость при существующем использовании, стоимость при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа. В стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные с оценкой для целей финансовой отчетности. В нем дается классификация активов и основанный на ней выбор базы оценки. Стандарты так же включают раздел в котором даются основные определения, освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, специальных объектов. Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а так же иных предметов залога при ипотечном кредитования. В данном стандарте даются определения таким понятиям как, залоговая стоимость, специальная стоимость обязательств, а так же определяют требования к оценщику. Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предлагаемой стоимостью на будущую дату, и предлагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия как инвестиционная стоимость, оценка на определенную дату в будущем или прошлом, предсказание будущей стоимости. Стандарт 8 посвящен вопросам инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а так же вопросы методологии оценки, квалификации оценщика. Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные с предоставлением результатов оценки и форм сертификата оценки. Любое отклонение от рекомендаций ЕСО может повлечь коммерческую или правовые санкции. Стандарты оценки в США Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП) являются обязательными для применения в США и других странах (Канада и Мексика), разрабатываться и утверждаться Советом по стандартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. Ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, национальная организация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организации вступили в Фонд либо в качестве организаций - спонсоров, либо в качестве членов консультативных советов. Фонд оценки управления Советом попечителей, который выполняет 2 основные функции:
Единые стандарты профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987г. К этому времени фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. Данные стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные стандарты необходимо профессиональными оценщиками для повышение уровня оценки. Потребителями услуг оценщиков надлежать требовать проведения работ в соответствии с данными стандартами. Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной конгрессом, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводиться на основе и в соответствии с ЕСПОП. Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюдение законов , принятый конгрессом в 1989г., требует, чтобы оценка подготовленные г articlekz.com Международный опыт оценки рыночной стоимости компании и возможности его применения в РоссииСодержание Введение. 3 Глава 1. Теоретические и методические аспекты оценки стоимости действующего предприятия: международный опыт. 7 1.1. Цель и информационная база оценки предприятия. 7 1.2. Характеристика основных методов оценки предприятий. 27 1.3. Основные методы оценки рыночной стоимости компании, используемые в зарубежной практике. 38 Глава 2. Оценка стоимости предприятия ОАО «СУЭК». 58 2.1. Характеристика ОАО «СУЭК» как объекта оценки. 58 2.2. Оценка ОАО «СУЭК» методом чистых активов. 63 2.3. Оценка стоимости ОАО «СУЭК» методом дисконтирования денежных потоков 68 2.4. Определение стоимости ОАО «СУЭК» методом сделок. 76 Глава 3. Использование результатов оценки для повышения эффективности деятельности компании. 82 3.1 Управление стоимостью компании (Value based management) 82 3.2 Возможности применения концепции в России. 104 Заключение. 109 Список использованных источников. 110 Актуальность темы исследования. Глобальное расширение рынков и рост конкуренции подталкивают компании к анализу факторов, лежащих в основе эффективности их деятельности. Из теории маркетинга известно, что конкурентоспособность любой фирмы зависит от совокупности большого количества финансовых и нефинансовых факторов. Одним из важнейших факторов повышения эффективности и инвестиционной привлекательности на современном этапе выступает качество корпоративного управления компании. В рамках концепции управления стоимостью среди важнейших критериев успешности управленческой деятельности на разных ее уровнях рассматривают максимизацию рыночной стоимости предприятия или его отдельных подразделений. Управление с позиций стоимостного подхода хорошо сочетается с основными принципами корпоративного управления: прозрачностью и доступностью информации, подотчетностью менеджмента, повышением благосостояния собственников. Стоимостные методы позволяют создать такую систему материального поощрения сотрудников, которая решает классическую агентскую проблему. Стоимостный подход к управлению требует анализа существующих и разработки новых методов оценки стоимости предприятия с целью планирования и постановки управленческих задач для ее максимизации. В связи с этим достаточно актуальными представляются вопросы построения таких методик оценки предприятия, которые бы позволяли, во-первых, согласовывать результаты, полученные в рамках стандартных подходов, во-вторых, учитывать не только финансовые составляющие стоимости, но также и уровень корпоративного управления в компании и, в-третьих, могли бы эффективно использоваться как самостоятельные методы оценки стоимости бизнеса. Степень разработанности проблемы. Вопросы теории и практики оценки бизнеса нашли достаточно широкое применение в работах как отечественных, так и зарубежных ученых. Именно за разработки в этой области были награждены Нобелевской премией Дж. Тобин (1981), Ф. Модильяни (1985), Г. Марковиц, М. Миллер и У. Шарп (1990), М.Скоулз и Р. Мертон (1997). Такие зарубежные авторы, как Г. Александр, И. Ансофф, Р. Брейли, Дж. Бэйли, А. Дамодаран, Г. Десмонд, К. Гриффит, Т. Коллер, Т. Коупленд, Р. Каплан, С. Майерс, Дж. Муррин, Д. Нортон, Ш. Пратт, В. Шарп, Дж. Фишмен, К. Уилсон внесли неоценимый вклад в разработку теорий стоимости и определили роль стоимостного подхода как естественного фактора эволюционных процессов в экономической науке. Вместе с тем работы указанных авторов ориентированы на западный рынок, а накопленный преимущественно за рубежом опыт не всегда может быть применен в современных российских условиях. Особенно остро эти проблемы возникают при учете высокой степени неопределенности прогнозирования в условиях российской экономики, при использовании рыночной информации для целей оценки стоимости, при принятии стратегических решений на основе стоимостного подхода к управлению компанией. Как следствие, необходимо найти способы разрешения специфических проблем рыночной экономики России. Среди исследований российских ученых по данной тематике следует отметить труды Валдайцева С.В., Виленского П.Л., Виханского О.С., Волкова И.М., Герчиковой И.Н., Грязновой А.Г., Данилочкиной Н. Г., Ефремова В.С., Попова С.А., Рутгайзера В.М., Смоляка С.А., Федотовой М. А. и др. Вопросы практического применения управления стоимостью в российских компаниях исследовались в работах И.А. Егерева, С. Мордашова, Ю.В. Козыря. Указанными авторами разработаны новые подходы к оценке стоимости компании, определению критериев принятия стратегических решений, оценке эффективности проектов, анализу и учету неопределенности при прогнозировании. Между тем, предлагаемые российскими учеными решения не охватывают все возникающие в рассматриваемой области проблемы. Например, мало изучены способы адаптации западных методик оценки стоимости компании к условиям российской изменяющейся экономической среды и взаимосвязь различных методов оценки между собой. Открытым остается вопрос влияния на рыночную стоимость компаний качества корпоративного управления. Отмеченные выше пробелы в теории и практике оценки стоимости компании и определили состав исследуемых в настоящей работе проблем. Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе формирования рыночной стоимости корпораций и опосредующие влияние качества корпоративного управления. Объектом исследования являются процессы формирования рыночной стоимости российских промышленных компаний. Цель и задачи исследования . Целью работы является обоснование методов оценки рыночной стоимости российских компаний. Для достижения поставленной цели в работе сформулированы основные задачи : - Дать характеристику основных методов оценки предприятий - Рассмотреть основные методы оценки рыночной стоимости компании, используемые в зарубежной практике - Оценить исследуемую компанию методом чистых активов - Оценить исследуемую компанию методом капитализации чистой прибыли - Оценить исследуемую компанию методом сделок - Выявить возможность использования концепции управления стоимостью современными российскими компаниями. Теоретико-методологическую основу составляют исследования отечественных и зарубежных ученых по теории стоимости капитала, теории оценочной деятельности, теории управления, инвестиционной теории, теории временной стоимости денег. В процессе исследования в качестве инструментария применялись методы и приемы системного, экономического и статистического анализа, общенаучные методы познания (анализ, синтез, обобщение, логический метод, методы моделирования). Информационно-эмпирической базой исследования послужили законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации, официальные статистические материалы Федеральной службы государственной статистики. Развитие рыночных отношений в экономике России порождает ряд новых теоретических и практических проблем, значительное место среди которых занимает проблема оценки стоимости предприятий. Актуальность ее обусловлена рядом обстоятельств: без оценки стоимости предприятия невозможно обойтись при операциях купли-продажи, сдаче в аренду, при акционировании, разработке плана развития предприятия, его реструктуризации, повышении эффективности управления и т.д. В корректной оценке стоимости предприятия, отвечающей современным требованиям и стандартам, заинтересованы владельцы предприятий, банки и кредитные учреждения, страховые компании, юридические организации, налоговые и другие административные службы. В оценочной деятельности часто используются как синонимы термины «бизнес» и «предприятие», однако каждое из этих понятий имеет особенности. Бизнес — это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, работ, услуг, или другая разрешенная законом деятельность с целью получения прибыли. Этой деятельностью занимается хозяйствующий субъект (физическое или юридическое лицо), которому принадлежит предприятие. Предприятие — производственно-экономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 Гражданского кодекса РФ). При осуществлении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое, в состав которого входят все виды имущества и права на него. Предприятие как имущественный комплекс включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, в том числе гудвилл (в отечественной практике — деловая репутация), права на товарный знак, фирменное наименование и другие исключительные права. Вырезано. Для приобретения полной версии работы перейдите по ссылке. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости предприятия (рыночную, ликвидационную, инвестиционную и т.д.), зависит от цели оценки, а также от параметров оцениваемого предприятия. Например, если расчет стоимости предприятия производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость; если же целью оценки является определение стоимости предприятия в случае его ликвидации, то вычисляется ликвидационная стоимость. mirznanii.com Зарубежный опыт оценки недвижимости 2Министерство сельского хозяйства РФ Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Ярославская государственная сельскохозяйственная академия» Кафедра аграрной экономики и рынков Реферат По дисциплине «Экономика недвижимости» на тему: «Зарубежный опыт оценки недвижимости» Выполнил: студент экономического факультета 45 группы Белорусова Екатерина Михайловна Проверил: старший преподаватель Муравьева Ирина Николаевна Ярославль 2009 Тема: «Зарубежный опыт оценки недвижимость» Содержание I. Введение ………………………………………………………………… 4 II. Основная часть 1. Международные стандарты оценки недвижимости ………………. 5 2. Европейские стандарты оценки недвижимости ………………….... 7 3. Стандарты оценки недвижимости в США ………………………... 13 III. Заключение ............................................................................................... 17 IV. Список использованной литературы ..................................................... 18 Введение Профессиональные нормы оценки — это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями и государством для контроля за деятельностью оценщиков. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки. Оценка имущества уходит своими корнями в классическую и современную экономику. К 40-м гг. XX столетия во многих странах были разработаны в основном схожие между собой принципы и методики оценки, однако лишь во второй половине века начал развиваться подход к понятию оценки как к профессиональной дисциплине [2, c.19]. В настоящее время в связи с глобализацией и интеграцией экономик различных стран проблема международных стандартов как никогда актуальна. Поэтому, изучая международные стандарты оценки недвижимости необходимо так же обращать внимание на специфику оценочной деятельности в различных странах и ее соответствие МСО. Международные стандарты оценки Международные стандарты оценки разрабатываются международным комитетом по стандартам оценки (IVSC)., международной организацией объединяющей профессиональные организации оценщиков в более чем 50 странах мира. Ни в США, ни в Европе «нормативы» или «стандарты» оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества [4]. Международные стандарты оценки имеют некую единую основу, отражающую единство экономических принципов, не зависящих от политических границ. 1 июня 2000 г. IVSC принял новую редакцию Международных стандартов оценки (МСО 2000), практически в 2 раза превышающих по количеству включенных в него документов, ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 г. был принят МСО в редакции 2001 г.. Это издание развивает и углубляет положения издания 2000 г. и отражает актуальные изменения для рынка оценочных услуг. В нем включены рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, доработанные с участием международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IASB). МСО 2001 содержит 2 рекомендации по применению стандартов. Рекомендация №1 рассматривает особенности применения стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация №2 – применение стандартов при оценке, проводимой для целей кредитования под залог. МСО 2001 включает в себя так же 7 методологических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а так же учета токсичных загрязнений при оценке. В 3-х Комментариях к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки активов общественного сектора, а так же вопросов связанных с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского комитета по банковскому надзору. Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов. Во многих странах торговое право и соответствующих комплекс регулирующих процедур предопределяют некоторые направления для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки в США, различные организации в ЕС и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы – вот далеко не полный список национальных организаций, которые закладывают фундамент стандартов практической оценки. Национальные стандарты оценки отражают: · Внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности · Национальные политические и общественные цели · Влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей [1, c.97] Европейские стандарты оценки Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков Западно-Европейских стран в 1977 г. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков». Одной из главных целей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах ЕС. В настоящее время членами TEGOVOFA являются профессиональные оценочные организации ЕС с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию, Албанию. TEGOVOFA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки. Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки ЕСО является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой и бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым Европейским законодательством. С т.з. рядового оценщика и клиента оценочных услуг настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливающим минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием договоров на выполнение оценки и отчета об оценке, а так же применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях. Следует отметить, что европейские стандарты не имеют обязательного характера, но рекомендуются для применения в ЕС. Цели ЕСО: · Помощь оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств · Согласование оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке · Обеспечение стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации · Обеспечение точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов · Повышения понимания роли оценщика · Установление процедур обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета. ЕСО согласованы с МСО, однако если требования ЕСО сильно отличаются от МСО, то в тексте стандартов приводятся соответствующие комментарии. Следует отметить, что ЕСО отличается большой детальностью изложения. ЕСО были приняты в последней редакции в 2000 г. Данный документ включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствие данных стандартов МСО, а так же вопросы, связанные с квалификацией оценщика и его профессиональной этикой. В стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки и основные подходы к составлению отчета об оценке. Данный стандарт так же включает определение целей оценки и баз оценки, определение различных видов стоимости, таких как рыночная стоимость, рыночная стоимость прав аренды, рыночная стоимость в соответствии с законодательством ЕС, справедливая стоимость, стоимость при существующем использовании, стоимость при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа. В стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные с оценкой для целей финансовой отчетности. В нем дается классификация активов и основанный на ней выбор базы оценки. Стандарт так же включает раздел, в котором даются основные определения, освещаются вопросы методологии оценки , особенности оценки земли, зданий, специальных объектов. Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а так же иных предметов залога при ипотечном кредитовании. В данном стандарте даются определения таким понятиям как, залоговая стоимость, специальная стоимость обязательств, а так же определяются особые требования к оценщику. Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предлагаемой стоимостью на будущую дату, и предлагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия как инвестиционная стоимость, оценка на определенную дату в будущем или прошлом, предсказание будущей стоимости. Стандарт 8 посвящен вопросам инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а так же вопросы методологии оценки, квалификации оценщика. Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные с предоставлением результатов оценки и форм сертификата оценки. Любое отклонение от рекомендаций ЕСО может повлечь коммерческие или правовые санкции [1, c.101]. mirznanii.com Репетитор оценщика - Отечественный и зарубежный опыт или история развития оценки имущественного комплекса
ОТЕЧЕСТВЕННЫЙ И ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА Практика оценки рыночной стоимости имущественного комплекса, всегда существовавшая в России до октябрьского переворота 1917 года, была полностью прекращена в советское время, и можно утверждать, что в Советском Союзе рынок недвижимости почти полностью отсутствовал. Исключение составляли сделки по купле-продаже квартир, дач и земельных участков, носившие к тому же, как правило, незаконный характер. Возрождение и становление оценочной деятельности на рынке недвижимости обусловлено быстрым развитием рыночных преобразований в российской экономике. В этой связи совершенно необходимы рыночные оценки стоимости предприятия, как действующего до определенного времени, так и ликвидируемого. В основе оценочной деятельности на рынке недвижимости в постсоветской России лежит принятый Верховным Советом Российской Федерации 3 июля 1991 года «Закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР». За рубежом оценка стоимости имущественных комплексов существует более полувека. Необходимо проанализировать отечественный и зарубежный опыт оценки предприятия, чтобы показать, что в настоящее время имеется методологическая основа для осуществления оценки стоимости предприятий в России, базирующаяся на отечественном и зарубежном опыте. Российский исторический опыт оценки объектов недвижимости включает следующие основные периоды:
Говорить о «нормальном» рынке недвижимости и соответствующих ему методах оценки можно, имея в виду только дореволюционный период, когда в России успешно функционировал рыночный механизм хозяйствования и сложился стабильный рынок операций с различными объектами недвижимости. В советский период (1917-1990) оценка недвижимости производилась с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, типичных для экономики командно-административного типа, т.е. не связанных с рыночными условиями хозяйствования. В настоящее время эти методы утратили свою доминирующую роль и только частично продолжают примеряться в основном на «первичном» рынке недвижимости. В конце 1990 года было опубликовано «Временное методическое положение по оценке стоимости имущества государственных предприятий и организаций, подлежащих выкупу, продаже», подготовленное Госпланом и Минфином в соответствии с планом разработки неотложных мер по переходу к рыночной экономике. В данном методическом положении рекомендован порядок оценки имущества предприятий и оформление результатов при условии, что продажа имущества будет осуществляться по реальной стоимости, с учетом финансового состояния выкупаемого предприятия, перспектив развития и других факторов, влияющих на оценку имущества. Это «Временное методическое положение» стало основой для разработки других отечественных методик оценки стоимости имущества предприятий, используемых в настоящее время в процессе приватизации. Более того, оно может быть полезным и сейчас для синтеза отечественного и зарубежного опыта при разработке современных методов оценки стоимости предприятий. »Временное методическое положение» предусматривало оценку стоимости имущества предприятия как единого имущественного комплекса производственных фондов и других ценностей (включая объекты непроизводственного назначения). Поскольку продажа имущества предприятия должна была осуществляться в процессе приватизации, оценка стоимости имущества предприятия возлагалась на специальную комиссию с учетом его наличия, фактического состояния, устанавливаемого по результатам инвентаризации, реально складывающихся цен, других факторов, влияющих на стоимость предприятия. В состав оцениваемого имущества включались: - основные средства: здания, сооружения, передаточные устройства, машины и оборудование, вычислительная техника, измерительные регулирующие приборы, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и другие основные средства, дебиторская задолженность; - финансовые активы: денежные средства в кассе и на счетах банков, ценные бумаги и иные финансовые вложения по балансу предприятия; - оборотные средства: производственные запасы, незавершенное производство, расходы будущих периодов, готовая продукция, товары, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы и другие ценности; - незавершенное строительство; - другие виды имущества предприятия. Оценке подлежали основные средства, числящиеся на балансе предприятия, независимо от их технического состояния, т.е. от степени их физического и морального износа, как действующие (включая объекты, временно находящиеся в капитальном ремонте и модернизации), так и переданные в пользование, аренду другим предприятиям и организациям, находящиеся на консервации, в запасе или резерве, незавершенное капитальное строительство. Оценка стоимости основных средств должна была осуществляться на основе последовательного определения:
Восстановительная стоимость основных средств определялась на основе новых прейскурантов цен, а в отсутствие последних - путем сравнения с аналогичным современным оборудованием, по которому уже была определена восстановительная стоимость. Восстановительная стоимость могла быть также определена исходя из первоначальной (балансовой) стоимости основных средств, умноженная на укрупненные коэффициенты, разработанные Госкомцен и Госстроем. По предприятиям, введенным в действие до 1994 года, балансовая стоимость зданий и сооружений пересчитывалась в уровень цен 1994 года по индексам, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года N94, и в уровень цен 1991 года по индексам, установленным письмом Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года Ы14-Д. По объектам, построенным и введенным в действие после 1 января 1984 года, балансовая стоимость зданий и сооружений пересчитывалась лишь по индексам, установленным письмом Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года Ы14-Д. Показатель морального износа оборудования определяется как отношение технически-производственных показателей работы или конструктивных параметров оцениваемого оборудования, в том числе импортного (энергоемкость, производительность, вес и пр.) к параметрам современного оборудования аналогичного назначения; на полученный показатель морального износа корректировалась первоначальная (балансовая) стоимость. Базой для оценки стоимости имущества предприятия являлась остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на сумму износа, исчисленного исходя из норм амортизации на полное восстановление основных средств и срока их эксплуатации. Причем по решению комиссии уровень износа корректировался в зависимости от степени утраты основными фондами их первоначальных потребительских свойств. Следует отметить, что по согласованию с соответствующими органами управления имуществом комиссия могли оценивать имущество предприятия укрупненным методом по группам имущества с учетом особенностей оценки отдельных его видов. Исходная оценка товарно-материальных ценностей, относящихся к оборотным средствам, а также малоценных и быстроизнашивающихся предметов производилась в действующих оптовых и розничных ценах. При определении окончательной оценочной стоимости имущества предприятия рекомендовалось остаточную стоимость основных и оборотных средств корректировать с учетом финансового состояния предприятия, спроса на выпускаемую продукцию (оказываемые услуги), рентабельности производства, перспективы развития и изменения экономических показателей, местоположения предприятия и других факторов. К сожалению, во «Временном методическом положении» отсутствовали методы расчета корректировочных коэффициентов, о которых упоминалось выше, по этой причине «Временное методическое положение» имело незавершенный характер и допускало неоднозначное его трактование. Критерием для определения окончательной величины оценочной стоимости имущества рентабельного предприятия являлся уровень дохода на соответствующую сумму средств, помещенную на долгосрочный банковский депозит. При этом оценочная стоимость исчислялась как частное от деления размера среднегодовой прибыли предприятия за 5 последних лет, умноженное на 100 процентов, то есть использовался метод капитализации чистого дохода. В случае распродажи имущества предприятия сторонним покупателям стоимость его имущества могла оцениваться по розничным, а при их отсутствии - по оптовым ценам с повышающими коэффициентами, устанавливаемыми Госкомцен при реализации аналогичного имущества негосударственным предприятием. Оценочная стоимость имущества уменьшалась на сумму кредиторской задолженности, а также на величину банковских кредитов при согласии банка на предоставление этих кредитов правопреемнику. Если имущество предприятия выкупал его трудовой коллектив, комиссия могла исключить из оценочной стоимости стоимость объектов непроизводственного назначения, не переданных на баланс местной администрации. Трудовой коллектив становился правопреемником обязательств выкупаемого предприятия, в том числе и по обслуживанию объектов непроизводственной сферы. В 1991 году Всероссийский научно-исследовательский и проектный институт в строительстве по заказу Госкомимущества РСФСР подготовил «Методические рекомендации по оценке стоимости объектов приватизации», которые предлагалось использовать и для других целей, например, при анализе производственно-хозяйственной деятельности и создании совместных предприятий. Основой для разработки этих «Методических рекомендаций» явилось «Временное методическое положение», изложенное выше. В «Методических рекомендациях» подробно разработан перечень исходных данных, необходимых для проведения оценочных работ, и детально описаны три методики оценки стоимости имущества предприятий, а именно: 1. Методика оценки стоимости основных фондов с учетом износа, когда определяются первоначальная, полная восстановительная и остаточная восстановительная стоимости; 2. Методика оценки стоимости фондов с учетом перспективы получения прибыли, выбор срока фиксации прибыли, и расчет потенциальной прибыли; 3. Методика оценки стоимости имущества с учетом льгот и наценок. При этом окончательная оценка стоимости имущества предприятия определялась исходя из анализа результатов расчетов по всем трем методикам с учетом интересов продавца и покупателя и в зависимости от выбранных способов приватизации: выкуп, конкурс, аукцион или акционирование. В 1992 году были утверждены «Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации». А в 1998 году 16 мая подписан ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В связи с тем, что оценка стоимости имущественных комплексов в нашей стране является сравнительно молодой отраслью, в настоящее время идет интенсивная разработка нового хозяйственного законодательства. Требуются значительные усилия научных работников, законодателей и государственных служащих для создания необходимой нормативной и методической базы, позволяющей развиваться оценочной деятельности в Российской Федерации. Что касается методических положений, разработанных в России для оценки стоимости имущественного комплекса предприятий, то они несовершенны. Также не являются идеальными и методики зарубежных авторов, так как они не подходят для российской специфики. При оценке имущественных комплексов предприятий ключевой является проблема, - какую информацию принять за основу: данные о прошлом и настоящем предприятия или отдать приоритет прогнозам на будущее? Эти подходы к оценке скорее не исключают, а взаимодополняют друг друга и каждый из них объединяет несколько методов. В западной практике существует множество методов оценки имущественных комплексов предприятий, имеющих свои положительные и отрицательные качества. Можно, например, выделить целую группу методов, базирующихся на данных предыстории и текущих данных. К ним относятся:
Все эти методы основываются на оценке активов. При этом следует учитывать, что ситуация в ближайшее время может резко измениться. Ранее высокоприбыльные предприятия станут малоприбыльными или даже убыточными и наоборот, что, безусловно, скажется на цене предприятия. Поэтому нельзя оценивать предприятие только на базе информации о прошлом и даже настоящем. Более надежны методы, базирующиеся на прогнозах. Однако прогнозировать будущие финансовые результаты деятельности предприятия, особенно в условиях рыночной экономики, очень сложно, поэтому целесообразно использовать оба подхода для оценки имущественных комплексов предприятий. К методам оценки имущественных комплексов, учитывающим оценку будущих доходов предприятия, относятся методы периода окупаемости, чистой текущей стоимости и внутренней ставки отдачи. Промежуточное положение занимает такой метод определения рыночной цены предприятия, как капитализация чистых доходов. Как правило, в этом случае используют информацию о прошлом, настоящем, а часто и о будущем предприятия.
dom-khv.ucoz.ru
|
