|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Цель, назначение и принципы оценки недвижимости. Цель оценки недвижимостиЦели оценки недвижимости и расчета ее стоимости
Чтобы понимать, что представляют собой те или иные цели оценки недвижимости, стоит, прежде всего, пояснить, что под оценочной деятельностью понимается такая особая деятельность субъектов оценки, которая осуществляется с определенной целью – установить в отношении того или иного объекта оценки рыночную или иную стоимость. Безусловно, цели оценки недвижимости прямым образом зависят от конкретной сделки с имуществом в каждом случае. Итак, какие бывают цели оценки недвижимого имущества:
Список не носит исчерпывающий характер. Очевидно, что оценка недвижимого имущества может быть проведена в самых разных целях, хотя из оценочной практики становится ясно, что обычно необходимость возникает при совершении различных хозяйственных сделок. Цели оценки недвижимости непосредственно влияют и на содержание оценки – т.е. на ту совокупность отношений и действий экономического, юридического, технического, исследовательского и иного характера в связи с определением стоимости объекта оценки. В каждом конкретном случае, постановка целей перед специалистом имеет первоочередное значение и ставится во главу угла.
proocenka.ru 2. Цель, назначение и принципы оценки недвижимости.Прежде чем перейти непосредственно к оценке недвижимости необходимо определить понятие самого объекта оценки, то есть недвижимости. При прочих равных условиях правильным определением любого понятия является то, которое закреплено в законе. Для определения недвижимости имеется конкретная правовая норма – статья 130 ГК РФ, положения которой сводятся к следующему:
Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. Определение стоимостного эквивалента объектов недвижимости представляет собой главный вид экономической экспертизы и носит название оценки. Оценка недвижимости - это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях:
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени. В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом). Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому. Целью оценки является определение обоснованной рыночной стоимости ОН, находящегося в собственности заказчика. Назначение оценки – оценка выполняется для принятия решения о продаже этого недвижимого имущества. Основная задача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. studfiles.net Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости.1.1. Недвижимость как объект оценки.1К недвижимым2 вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса. Недвижимость, как объект оценки – это, прежде всего, земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не являются объектами оценки недвижимости, если только они не входят в состав имущественного комплекса оцениваемого предприятия. 1.2. Цели и задачи оценки недвижимости3.Под целями и задачами оценки, указание которых необходимо в отчете об оценке (ст. 11 закона об оценочной деятельности), обычно подразумевается: вид стоимости и практическое применение результатов оценки, соответственно. Оценкаофисных помещений (оценка офиса) необходимадля определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования(при передачи в залог). Условия и сроки предоставления займа рассматриваются кредитором, в зависимости от результата определения оценщиком рыночной стоимости офисных помещений, ликвидности, типичного срока экспозиции, возможных издержек при реализации объектов, роли и места рассматриваемых активов в бизнесе клиента. Оценка офисных помещений (оценка офиса) проводится для целей привлечения инвестиций. Целесообразность инвестирования со стороны инвестора складывается из расчета текущей рыночной стоимости офисных помещений и величины рисков. Привлечение независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость недвижимости, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций. Оценка офисных помещений (оценка офиса) при его страховании, необходима для определения величины страхового возмещения. Независимый оценщик, привлекаемый для оценки, определяет оптимальную величину страхового возмещения и на основании расчета подготавливает документ доказательного значения, который может впоследствии быть ключевым аргументом при решении спора о размере страховой выплаты. Отчет, о стоимости возмещения, подготовленный страховой компанией может быть оспорен в суде. Оценка офисных помещений (оценка офиса), для целей налогообложения, проводится с целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия.Согласно действующему законодательству, предприятие не чаще одного раза в год имеет право переоценивать полностью или частично стоимость ОС. На сегодняшний момент данная процедура является самым простым и эффективным способом оптимизации налогообложения. Оценка офисных помещений (оценка офиса) для постановки на баланс компаниипроводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи. Оценка офисных помещений (оценка офиса) также проводится при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения. Оценка офисных помещений (оценка офиса) необходима для внесения её в уставной капитал. В настоящий момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку. В случае если в оплату акций при учреждении акционерного общества вносится имущество, в обязательном порядке привлекается оценщик для определения рыночной стоимости данного имущества. Оценка офисных помещений проводится для внесения её в уставной капитал ООО, если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ. Независимый оценщик определяет рыночную стоимость недвижимости, тем самым отражает денежную оценку вносимого имущества в уставной капитал общества. Оценка офисных помещений проводится при совершении сделок купли-продажи.Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, на основе проведенного оценщиком расчета, и избежать конфликтов между продавцом и покупателем. Оценка офисных помещений необходима при переходе предприятия на МСФО. Отражение всех активов предприятия по их справедливой рыночной стоимости является необходимой процедурой при выходе на международные рынки. Оценка офисных помещений, при передаче их в доверительное управление,проводится с целью последующего их объективного и максимально правильного использования доверительным управляющим. При передаче недвижимости в доверительное управление доверительный управляющий предоставляет также технико-экономическое обоснование повышения эффективности использования собственности. Независимый оценщик привлекается для определения рыночной стоимости офисных помещений, при необходимости, окажет помощь в составлении технико-экономического обоснования. Оценка офисных помещений (оценка офиса) проводится для решения имущественных споров. В категорию имущественных споров относят споры, связанные с доказательством прав на имущество. Для цивилизованного способа разрешения конфликта имущественные споры разрешаются в судебном порядке в процессе, которого проводится, обязательна оценка объекта спора. Отчет об оценке офисных помещений представляет собой документ доказательного значения, следовательно, компетентное обоснование рыночной стоимости объекта спора послужит главным аргументом, на который будет опираться заинтересованная сторона.4 studfiles.net Понятия, цели и принципы оценки недвижимости — КиберПедияНедвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связанно как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Рисунок - 1 Понятие недвижимости как объекта оценки и в определение Гражданского кодекса
Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: 5) Здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку; 6) Обособленные водные объекты, многолетние насаждения; 7) Инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города; 8) 9) Элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка; 10) Другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое. Оценка недвижимого имущества необходима при: 1) операциях купли-продажи или сдачи в аренду; 2) акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; 3) привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; 4) кадастровой оценки для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; 5) страховании объектов недвижимости; 6) кредитовании под залог объектов недвижимости; 7) внесения объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; 8) разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; 9) ликвидации объектов недвижимости; 10) исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных спросов; 11) других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость. Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов. Полезность – форма выражения потребительной стоимости. Затраты – это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки. Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии, наконец, элементом удобства для покупателя. Спрос и предложение. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство. Нахождение в гражданском обороте – разрешенная возможность передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданском обороте, то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя. Цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных факторов.
Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом: 1) международных стандартов оценки; 2) перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита; 3) принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования. В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы: 1) стоимость в обмене как выражение меновой стоимости; 2) стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости. Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий. Формы проявления стоимости в обмене: 1) рыночная; 2) ликвидационная;
Рисунок 2 - Группы стоимости недвижимости 3) залоговая; 4) страховая; 5) арендная: 6) утилизованная. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: 1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая – не обязана принимать исполнение; 2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 3) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; 4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки; 5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Ликвидационная стоимость – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции. Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях. Рыночная стоимость аренды – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т.е. если: 1) на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения; 2) период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для 3) состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимости аренды, т.е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости; 4) при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем. Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а так же за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации. Стоимость для целей налогообложения – устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организации.
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В Мировой практике принято выделить четыре группы оценочных принципов: 1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника; 2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости; 3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды; 4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования. Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности. С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью. С позиции затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.
Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы (например, многофункциональные центры). Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты. Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий. Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения. Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент. Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости. Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта. Сбалансированность нарушается, если здание на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру. При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них. Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта. Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и Спрос – это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости. Предложение – это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренции. Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а, следовательно, и высокую стоимость. Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию. Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, Четвертая группа принципов оценки означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.Лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) определяется как использование недвижимости, которое: 1) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории; 2) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования; 3) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства; 4) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости. Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы: 1-й этап. Определение задачи оценки Цель оценки Вид определяемой стоимости
Дата оценки 2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки График работ по оценке Источники информации Выбор методов оценки Затраты на проведение оценки Денежное вознаграждение за проведение оценки Составление договора на оценку 3-й этап. Сбор и анализ информации Осмотр объекта и прилегающий территории Юридическое описание объекта недвижимости Физические характеристики и местоположение Экономическая информация Проверка достоверности собранной информации Анализ и обработка информации 4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования Анализ земельного участка Анализ земельного участка как условно свободного с улучшениями
Правовая обоснованность выбранного варианта использования Физическая осуществимость Финансовая целесообразность Наивысшая стоимость недвижимости 5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов: 1) оценка стоимости на основе доходного подхода 2) оценка стоимости на основе сравнительного подхода 3) оценка стоимости на основе затратного подхода
Проверка полученных данных о величине стоимости Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации Выведение итоговой величины стоимости 7-й этап. Составление отчета об оценки
cyberpedia.su Цели оценки и виды стоимости недвижимостиОценка недвижимости как вынесение суждения о величине стоимости недвижимого имущества органически связана с анализом рынка и является его логическим продолжением. Ее цель – определение ценности недвижимости в изменяющемся рынке, и как таковая оценка – необходимое условие для принятия экономически обоснованных решений при операциях с недвижимостью. В соответствии со стандартами оценки, принятыми в РФ, (Приложения 1-3) к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. При определении цены объекта недвижимости определяется денежная … сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект участниками совершенной или планируемой сделки. При определении стоимости объекта недвижимости определяется расчетная величина цены объекта, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом недвижимости не является необходимым условием для установления его стоимости. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта недвижимости. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев. Итоговая величина стоимости объекта недвижимости, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Цели оценки многообразны и определяются видом сделок или иных действий с недвижимостью: — сделки купли-продажи; -передача в аренду; -залог; -страхование; -кредитование; -внесение объекта в уставный (складочный) капитал; — налогообложение; — составление финансовой (бухгалтерской) отчетности; — реорганизация и приватизация предприятий; -разрешение имущественных споров; -принятие управленческих решений и др. При использовании понятия стоимости указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: -рыночная стоимость; -инвестиционная стоимость; -ликвидационная стоимость; -кадастровая стоимость. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости определяется наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: -одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана принимать исполнение; -стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; -объект недвижимости представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов; -цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект и принуждения к совершению сделки в отношении сторон не было; -платеж за объект выражен в денежной форме. Рыночная стоимость определяется в следующих случаях: — при изъятии имущества для государственных нужд; — при определении стоимости размещенных акций акционерного общества; — при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; — при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; — при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; — при определении стоимости безвозмездно полученного имущества. При определении инвестиционной стоимости объекта определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта недвижимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения на открытом рынке не обязателен. При определении ликвидационной стоимости объекта определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден за срок экспозиции объекта, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. При определении кадастровой стоимости объекта определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
refac.ru
|
Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рисунок 1.1.
Стационарные сооружения благоустройства территории участка;
которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.
Задача практикующих оценщиков – оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки.
проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
Принципы оценки недвижимости — это основополагающие положения теории оценки и правила определения стоимости недвижимости. Принципы оценки подразделяются на принципы, которые отражают точку зрения пользователя, взаимосвязь отдельных частей объекта оценки, точку зрения рынка, и принцип наиболее эффективного использования объекта оценки.Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.
С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.
формирование полезности и стоимости объекта. Другими словами, вклад – это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.
ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.
социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района. Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.
Установление оцениваемых имущественных прав
6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости
