Как проверить юридическую чистоту сделки по покупке квартиры? Что должно насторожить при покупке квартиры

Что должно насторожить при покупке жилья

Источник фотографии

Приступая к написанию этой статьи, я понял, что одной статьёй я не обойдусь. Информации много, она разная и безумно интересная. Эта тема настолько важна, актуальна и полезна для всех участников рынка недвижимости, что она заслуживает пристальнейшего внимания.

В риэлторской среде всегда было множество примет и легенд. Вспомнился забавный случай. Дело было в конце 90-х годов, когда меня назначили на должность начальника отдела продаж. Один из моих сотрудников, Дмитрий М., толковый и обаятельный парень лет 25-ти, провёл три хороших сделки. При этом, оказалось, что он провёл их, когда был одет в одни и те же брюки. Я не придал этому никакого значения. Сделки прошли удачно и спокойно. Все клиенты остались довольны.

Я, как его непосредственный руководитель, посоветовал ему проанализировать эти сделки, найти то, что их объединяет, запомнить все позитивные и негативные обстоятельства, и использовать эти выводы в своей дальнейшей работе. Я попросил его обратить внимание на особенности работы с документами, подготовку и планирование переговоров с контрагентами, технологии ведения телефонных переговоров с клиентами, правила работы в депозитарии, и т.д. Однако, анализировать столь скучные темы он не стал. Он мне говорит: «Спасибо Вам, Леонид, за совет. Я всё обдумал и сейчас всё понял окончательно. Мои сделки прошли хорошо только потому, что на мне были счастливые брюки. Теперь я все показы и сделки буду проводить в этих брюках. Главное, их не стирать». Мои комментарии по поводу его глупостей он уже не услышал. Вместо нормальной разумной работы он стал уповать на свои «счастливые штаны». Развязка наступила даже раньше, чем я предполагал: через месяц. Во время одного из показов продавец сказал Диме: «От Вас дурно пахнет, Дима! Я больше не хочу с Вами работать. Вы неряшливы, не в состоянии следить за собой. Как Вы сможете выполнить задачу с продажей моей квартиры? Поэтому я боюсь доверить Вам решение своего жилищного вопроса. Всего доброго». Сделка сорвалась. Урок получился болезненный, но полезный.

Слава Богу, Дима одумался и «включил мозги». Он завёл тетрадку, и мы с ним стали туда записывать наши с ним наблюдения. Там было очень много ценнейшей информации. Кое-что забылось за давностью лет, кое-что стало не столь актуально. Но важнейшие выводы остались неизменны.

Сегодня поговорим о том, что должно настораживать клиентов и агентов риэлторских компаний при выборе объекта недвижимости.

1. Заниженная цена. Это наиважнейший признак того, что ситуация у продавцов непонятная и сложная. Необходимо узнать максимальное количество информации до момента принятия решения. Почему люди идут на уступки по цене? Ведь обычно любой собственник считает, что его квартира недооценена рынком. Каковы истинные мотивы продавца? Нет ли желания у стороны продавца обмануть покупателя? Возможно, за низкой ценой прячется, к примеру, родственник, который «отдыхает в местах не столь отдалённых»? Или где-то ждёт своего часа наследник, которого лишили обязательной доли в наследстве?

2. Продавцы или их представители легко соглашаются с любыми условиями, которые выдвигает покупатель. Что кроется за этим: некомпетентность или злой умысел? Тяжёлые жизненные обстоятельства, безысходность, или желание побыстрее избавиться от проблемного объекта недвижимости? Как-то раз в ходе подготовки к сделке выяснилось, что собственник квартиры был вынужден продать её в кратчайшие сроки с большой скидкой, так как от сроков продажи напрямую зависела жизнь его родственницы, которой была жизненно необходима срочная и очень дорогая операция в Германии. Я безумно рад, что эту сделку мы провели в сроки и на условиях, которые были обговорены и прописаны в авансовом соглашении. Женщина была удачно прооперирована в Мюнхене, и она жива-здорова по сей день. Во многом, благодаря риэлторам.

3. Странное поведение собственника на квартире во время показа. Как-то раз я со своим покупателем был на просмотре квартиры в хорошем доме на Красной Пресне. Квартира хороша, цена интересная, по всем показателям объект, вроде бы, подходит. Но меня насторожил собственник во время показа квартиры. На первый взгляд, не забулдыга. Одет опрятно, чувствуется запах дорогого одеколона. Однако же, руки дрожат, глаза «бегают», суетится всё время. На простые вопросы не может ответить, тушуется и мнётся. После просмотра я его поблагодарил и сказал: «Мы подумаем и позвоним Вам». В ходе предварительной проверки мы выяснили, что квартира принадлежала не тому, кто пытался нам её продать, а его брату-близнецу, с которым они были похожи, как две капли воды. Брат не знал о продаже своей квартиры. Осторожность и бдительность риэлтора позволили моему клиенту избежать огромных проблем.

4. Квартира часто продавалась. В этом случае необходимо выяснить причину частого перехода квартиры из рук в руки. Первая мысль, которая приходит в голову: «Если за полгода квартира поменяла 4 хозяина, то что-то здесь не чисто». И впрямь: с чего бы это? Необходимо навести справки. Конечно, распечатка из Росреестра внесёт какую-то ясность, но окончательно можно понять всю ситуацию только после разговора с соседями, с участковым. А в одном случае пришлось выяснять подробности у главного инженера ЖЭКа. Оказалось, что к квартире вплотную примыкает трансформаторная станция, которая в дневное время не издаёт звуков, а ночью в квартире находиться невозможно из-за сильнейшей вибрации. Вот и вскрылась истина.

5. Доверенность. Про это написано и рассказано по телевидению столько, что добавить, на первый взгляд, к этой теме, нечего. Тем не менее. В моей практике был любопытный случай. Мои клиенты искали для себя квартиру в районе метро Кантемировская. Я подобрал несколько вариантов. Выбор пал на приличную двухкомнатную квартиру на ул. Медиков. При внесении аванса агент продавца представил доверенность, на основании которой мать уполномочивает сына продать квартиру за цену, в сроки и на условиях по усмотрению доверенного лица. Сама доверенность не вызвала никаких подозрений. Текст, подпись и печать нотариуса, бланк, внешний вид документа… Всё в порядке. На вопрос о том, сможет ли мать присутствовать на сделке лично, я получил отрицательный ответ. Было сказано, что женщина находится в длительной заграничной командировке. Началась проверка. Мы не имеем права верить на слово. Выяснилось, что доверенность не отзывалась и не отменялась. Но мать недавно попала в страшное ДТП, и скоропостижно скончалась, а сын намеренно скрыл эту информацию от своего риэлтора. Оказалось, что он хотел побыстрее продать квартиру, так как при вступлении в наследство у его младшей несовершеннолетней сестры возникла бы обязательная доля в квартире, полученной от наследодателя. Мы отказались от приобретения этого объекта, нам вернули аванс и мы нашли другую квартиру на Кавказском бульваре.

И в заключение хочу отметить, что при выборе объекта недвижимости мелочей не бывает. Всё важно, на все детали необходимо обращать самое пристальное внимание. У опытного специалиста есть практика, есть отработанные технологии работы с документами. Есть навыки работы с людьми. Есть зоркий взгляд, чуткое ухо и верное чутьё. Только обратившись в солидное риэлторское агентство с безупречной репутацией, можно с уверенностью сказать: «Теперь всё будет хорошо»!

Леонид МУРАВИН, заместитель генерального директора АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

news.ners.ru

Как проверить юридическую чистоту сделки по покупке квартиры? | Законы и безопасность

Риск быть обманутым достаточно высок, но уменьшить его можно. Рассмотрим, что должно насторожить при выборе квартиры:

Дешевизна. За низкой ценой может скрываться желание хозяев поскорее избавиться от неблагополучной квартиры. У нее может оказаться криминальное прошлое, путаница в документах, ущемление прав детей, спорное наследование и т. д.

Большой износ. Возможно, там жили люди из групп риска. Криминальное прошлое такого жилья может всплыть через несколько месяцев или лет.

За короткий срок квартиру несколько раз продавали.

Хозяин или его представитель медлят с предоставлением документов на жилье и с завершением сделки купли-продажи.

Жилье продается по доверенности. Доверенность могут аннулировать, и выплаченные деньги не дойдут до продавца.

Кроме фактических данных, необходимо изучить документы. Детально изучаются следующие сведения:

В случае смерти собственника — было ли открыто следственное дело. Должны быть выявлены все возможные претенденты на наследство.

Если квартира к теперешнему владельцу перешла по наследству, но ребенок, имеющий право, в наследование не вписан.

Проводилась ли в квартире перепланировка и оформлена ли она должным образом.

Если квартира находится в долевой собственности — все ли собственники согласны с продажей.

Дом, в котором продается квартира, может идти под снос или реконструкцию.

Правоустанавливающие документы могут быть подделаны.

Итак, теперь мы знаем, где искать подвох. Что предпринять для проверки юридической чистоты квартиры?

Понятие юридической чистоты ввели в обиход риэлторы. Так они определяют ряд целенаправленных действий по проверке юридического прошлого данного жилья.

Конкретная жилплощадь должна иметь правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности, техпаспорт, договор дарения, мены или купли-продажи. В первую очередь проверяется их наличие и подлинность. Паспортные данные собственника квартиры должны полностью соответствовать информации в документации.

Важно установить всех собственников квартиры с момента ее приватизации и тем самым обезопасить себя от появления претендентов на жилплощадь. Кроме того, у квартиры, помимо собственников, могут оказаться лица, имеющие право на проживание. Выявить всех проживавших в квартире поможет поквартирная карточка (архивная выписка).

Необходимым условием является наличие справки о дееспособности у всех владельцев жилья на момент сделки. Справку надо взять в психо- и наркодиспансере.

Обязательно проверить:

Есть ли среди зарегистрированных несовершеннолетние, инвалиды, военнослужащие срочной службы, осужденные, лица под опекой. Соблюдены ли их права.

Не находится ли жилплощадь под арестом или в залоге у банка.

Нет ли законных оснований впоследствии признать данную сделку недействительной.

Подвергалась ли квартира перепланировке.

Если квартира продается по доверенности, нужно подтвердить действительность доверенности на момент сделки.

Знание этих простых правил позволит уберечься от мошенничества при сделках с жильем.

shkolazhizni.ru

Что должно насторожить при покупке жилья

Источник

bren.today

Как проверить "чистоту" квартиры при покупке самостоятельно? Что необходимо проверять при покупке квартиры?

При приобретении жилья на вторичном рынке существуют многочисленные риски, и потому покупателю желательно знать, как при покупке проверить "чистоту" квартиры самостоятельно. Главное - избежать основных, самых крупных рисков, информацию о которых содержит данная статья. Прежде всего требуется исключить возможность оспаривания сделки и права на квартиру, а потому и рекомендация относительно того, как проверить при покупке "чистоту" квартиры самостоятельно, будет подана подробнейшим образом.

как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Первые шаги

Первое - подлинность документов, которые предоставляет продавец для ознакомления. Это нужно проверять особенно тщательно, иначе впоследствии могут обнаружиться притязания на данную жилплощадь совершенно третьих лиц. Здесь необходимо учитывать, что ситуаций с документами, сопровождающими покупку жилья, превеликое множество, и единый рецепт относительно юридических вопросов, как проверить "чистоту" квартиры при покупке самостоятельно, дать очень сложно. Однако обезопасить сделку нужно по максимуму, а потому все шаги, рекомендуемые по проверке документов, лучше совершить. Конечно, проверять юридическую "чистоту" нужно, не выходя за рамки разумности, но максимум информации необходимо не только получить, но и оценить, и она должна касаться и самой квартиры, и всех, кто причастен к её собственности и статусу.

Конечно, гораздо удобнее было бы обратиться к профессиональным юристам, но перед нами стоит другой вопрос: как проверить "чистоту" квартиры при покупке самостоятельно? В принципе, это резонно, хотя и более хлопотно. Тем более что и помощь профессионала может только повысить надёжность сделки, но гарантировать стопроцентный успех и она не сможет. На крайний случай можно титул застраховать, если продолжают оставаться опасения. Страховые компании обычно довольно охотно идут навстречу.

как проверить застойщика при покупке квартиры

Новостройка и "вторичка"

Если жильё в новостройке, нужно знать, как проверить застройщика при покупке квартиры. Здесь более всего помогают отзывы, собранные на специальных сайтах в Интернете. Конечно же, нужно отличать честные отзывы от происков конкурентов, но эта задача не так сложна: если нет цифр, дат, фамилий, конкретных фактов, обращать внимание на такую информацию не стоит. Также хорошо проследить сроки сдачи других объектов (обычно такая информация доступна) и почитать отзывы покупателей. Существует множество способов, как проверить застройщика при покупке квартиры.

И в этом случае, когда жильё покупается в новостройке, проверка документов должна быть тщательной, даже если эта продажа от застройщика. Вторичное жилье, конечно же, потребует больших усилий, поскольку у новостроек нет такой богатой истории прописок-выписок и смены владельцев. Но и тут даже после тщательной проверки юридической "чистоты" недвижимости, которая сделана по всем правилам, вероятность лишения купленной квартиры остаётся. Если подавец сумеет доказать, что его права во время покупки были ущемлены, например. А вот если покупается вторичное жилье, разборки будут проходить не только с продавцом, но и с собственником, который до него владел данной квартирой. Вероятно, пройти придётся целую череду судебных разбирательств. Долго и сложно проверяется юридическая "чистота" при покупке квартиры на вторичном рынке: это подлинность всех документов, это оценка правового статуса недвижимости, это анализ возможных рисков, которые связаны с данной покупкой.

вторичное жилье

Документы

Юридическую "чистоту" квартиры можно проверить, максимально обезопасив сделку при покупке любой недвижимости. Необходимо запросить у продавца следующие документы.

Начинать ознакомление с документацией лучше всего со свидетельства о государственной регистрации права, а также с сопутствующих ему: договора о купле и продаже или о наследовании, о дарении, о приватизации и тому подобных.
Вторым шагом станет изучение выписки ЕГРП. Именно в Едином государственном реестре содержатся все сведения о проведении каких-либо сделок с данной недвижимостью.
Третий шаг - выписка из домовой книги, чтобы удостовериться в отсутствии каких-либо зарегистрированных жильцов на данной жилплощади. Такую выписку можно заказать в любом многофункциональном центре. В документе должно быть указано, что все проживавшие ранее в данной квартире с регистрационного учёта сняты.
Справка - также из МФЦ - ответит на вопрос, как проверить долги при покупке квартиры, поскольку наличие любых коммунальных задолженностей там указывается.
Обязательно нужна справка от продавца из психоневрологического и наркологического диспансера.

покупка квартиры на вторичном рынке

Подробности

Как проверить, есть ли арест на квартиру? Из выписки ЕГРП. Там указано, если это простая выписка, является ли продавец собственником. А в расширенном варианте выписки есть вся история данной квартиры с первой записи в ЕГРП. Там указано, кто был владельцем ранее и как часто её продавали. Однако одной этой выпиской ограничиваться нельзя. Как проверить, заложена ли квартира при покупке? Часто жильё продаётся по доверенности, а потому собственник участия в сделке практически не принимает. Это очень рискованная ситуация. Довольно часто подобные документы добывают нечестным путём.

Поэтому всё, что нужно проверить особо тщательно при покупке квартиры - это документы непосредственного владельца жилья. Для этого нужно у доверенного лица попросить контакт и связаться с собственником, чтобы он подтвердил, что квартира продаётся. Далее нужно проверить графу "Обременение" в выписке ЕГРП, где содержится информация относительно статуса квартиры, - не находится ли она в залоге. Если недвижимость продаётся сразу же после наследования, лучше её не покупать. В течение трёх лет могут появиться новые наследники, которые оспорят в суде эту сделку. Также по расширенному варианту справки ЕГРП можно установить, что, например, ипотека за данную квартиру не выплачена до конца.

как проверить есть ли арест на квартиру

На что обращать особое внимание

Первым делом нужно смотреть цену. Если аналогичные квартиры продаются дороже, это должно особенно насторожить, и только при огромном интересе к данному объекту недвижимости можно продолжить проверку его "чистоты" в юридическом плане, причём делать это гораздо более тщательно, чем ранее предполагали. Продавца нужно расспрашивать дотошно и добиваться подробностей: не только кому принадлежит данная квартира, но и когда, каким образом и у кого была приобретена, почему продаётся снова, участвовала ли квартира в судебных спорах. Затем проверить сказанное по документам. Отсюда будет ясно, насколько продавец правдив, поскольку придётся иметь с ним сделку как с контрагентом. А как проверить продавца квартиры при покупке иначе?

Обязательно со всем вниманием проверяется его паспорт и остальные документы, касающиеся квартиры: на основании чего зарегистрирована собственность, где, когда получено свидетельство, регистрирующее право на неё. Обязательно нужно взять копии для повторного изучения, но оригиналы проверить на наличие печатей, подписей, водяных знаков и всего остального, сопутствующего государственному документу. Также обязательно нужно сравнивать копии с оригиналом. Вполне могут представить совсем другие документы. Информация, изложенная на бумаге, должна совпадать с устным рассказом продавца. Как проверить наследников при покупке квартиры? Никак. Лучше всего покупать её, когда право будет утверждено прошествием трёх лет с момента наследования. Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр? Выше сказано, что в МФЦ можно заказать и получить абсолютно любые документы, касающиеся недвижимости.

Ещё сведения

До получения и изучения документов ни аванс, ни задаток передавать продавцу нельзя, поскольку бывший собственник может оставить у себя подлинники свидетельства и договора, даже уже продав эту квартиру. Обязательно нужно выяснить документально, нет ли у продавца на иждивении недееспособных граждан, несовершеннолетних детей, состоит ли сейчас продавец в браке и состоял ли он в браке на тот момент, когда им была куплена данная квартира, и самое главное, лично ли он действует, или через доверенное лицо.

Не пообщавшись с собственником лично, заключать сделку нельзя. Договор лучше составлять с владельцем, а не с доверенным лицом. Значительное количество фальшивых сделок заключается под тем предлогом, что владелец отсутствует: в другом городе, в другой стране и так далее. Доверенность может быть фальшивой. Если доверенное лицо не хочет предъявлять покупателю владельца квартиры, это должно вызывать подозрения, и причины здесь совершенно не имеют никакой важности. Проверить подлинность доверенности у нотариуса, который её выдавал, тоже вряд ли получится, потому что на подобные запросы нотариусы не отвечают.

Органы опеки и справки о дееспособности

Если в продающейся квартире были зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно требовать письменное согласие органов попечительства, иначе сделку заключать нельзя. Если же сам продавец признан официально недееспособным, его дела поручаются опекуну, причём только тому, которого назначит орган опеки. Из документов нужно проверить решения суда по первому вопросу (о недееспособности) и по второму вопросу (о назначении опекуна). И на совершение самой сделки обязательно нужно получить согласие органов опеки. Риски по такого плана сделке настолько велики, что чаще всего покупатель отказывается от приобретения такой жилплощади.

Но ещё большей проблемой является ситуация, когда продавец недееспособным не признан, но постоянно или временами бывает в состоянии неспособности понимать значение собственных действий (это определение выведено законом). Состояние это вычислить на глаз довольно сложно даже при неоднократных личных встречах. Поэтому на всякий случай нужно попросить справку от психиатра, датированную днём сделки. Выходом может быть и приглашение знакомого психиатра на сделку как родственника или друга. Однако от всех нехороших случаев обезопасить такую сделку просто нереально. Даже заключая сделку у нотариуса, полного успеха этого предприятия можно и не добиться. А потому лучше отказаться от сомнительного предприятия, благо сегодня предложение по недвижимости чуть не втрое превышает спрос.

как проверить заложена ли квартира при покупке

На официальных сайтах

Нужно пройти на официальный сайт районного суда, к которому относится данная жилплощадь, и набрать в поиске фамилии продавца и его предшественников - собственников квартиры. Этот же принцип действует, если нужно проверить, не было ли у продавцов и их супругов каких-либо дел в суде, а если были, то какие. Главное - не расторгался ли брак и не делилось ли имущество, не признавался ли владелец недееспособным. Последнее проверяется по месту регистрации, поэтому паспорт продавца нужно изучить очень тщательно, а после обратиться на сайт того суда, где этот человек прописан или был прописан.

Судебная система пока не настроена так, чтобы можно было найти всё это в пару кликов, к сожалению. У арбитражных судов тоже есть официальная база данных. Там нужно установить, не был ли признан продавец банкротом. Если был, то это обязательно отражено в арбитражном суде города, где он прописан. Через открытую официальную базу данных онлайн исполнительных производств нужно узнать, не является ли владелец квартиры или его супруг должником и не возбуждено ли дело в отношении этих граждан.

По выпискам и справкам

По карточке собственника, то есть выписке из домовой книги, нужно установить, кто зарегистрирован в данной квартире, в том числе (и особенно) и те, кто там не проживает. Также должна быть представлена справка об оплате коммунальных услуг. Идеальный вариант, когда в квартире не прописан никто, но так везёт далеко не всегда. Если же зарегистрированные в квартире лица имеются, нужно обязательно указать в договоре период, в течение которого они с регистрационного учёта снимутся. Те, кто зарегистрирован на этой жилплощади, но там не проживает, должны предъявить нотариально заверенное обязательство о снятии с учёта до определённого срока.

Последних лучше выписать из квартиры до совершения сделки, иначе можно остаться в купленной квартире с "начинкой". В суде дела, касающиеся исков о выселении, довольно часто проигрываются, поскольку этот вопрос содержит множество неприятных нюансов. Нотариально заверенное согласие на сделку нужно ещё и тому владельцу, который находится в зарегистрированном браке, которым удостоверяется, что супруг или супруга не против продажи этой жилплощади. Это делается в обязательном порядке, если куплена квартира во время действия брака, а к моменту продажи брак расторгнут. Не нужно дополнительных документов только в случаях, если квартира получена в дар, в наследство (более трёх лет назад!), была приватизирована. Вот примерно и всё самое основное, что нужно проверить при покупке квартиры. После получения всей этой объёмной информации, пакет документов тщательно изучается и анализируется.

юридическая чистота квартиры

Правовой статус

Оценивать в первую очередь нужно правовой статус данной квартиры: как и на основании чего она была приобретена действующими собственниками, когда это произошло. Если с момента приобретения три года не прошли, то появляются две проблемы. Не истекли сроки исковой давности, то есть сделку по покупке квартиры ещё могут оспорить прежние владельцы. Для минимизации налогов продавец может попросить указать меньшую стоимость квартиры в документах. Лучше не соглашаться, потому что, если эту сделку признают недействительной, продавец не вернёт полную сумму, а вернёт только ту, которая значится в договоре.

Самое ненадёжное основание приобретения квартиры её владельцем - получение её в наследство, особенно если трёхлетний срок получения не истёк. Если новый наследник появится в суде позже этого срока, то риски покупателя значительно уменьшатся. Если квартира часто продавалась и покупалась в небольшой период времени, это самый красноречивый признак мошенничества. Лучше сразу приискать другой вариант покупки, благо сейчас с этим проблем практически нет. Чем больше у квартиры продаж и покупок, тем непригляднее её юридическая история. Если желание купить именно эту жилплощадь поистине огромно, то нужно проверить не только последнего продавца, но и супруга или супругу и всех предыдущих собственников за последние пять лет как минимум.

fb.ru

Что должно насторожить при покупке жилья на Kazned.ru

В риэлторской среде всегда было множество примет и легенд. Вспомнился забавный случай. Дело было в конце 90-х годов, когда меня назначили на должность начальника отдела продаж. Один из моих сотрудников, Дмитрий М., толковый и обаятельный парень лет 25-ти, провёл три хороших сделки. При этом оказалось, что он провёл их, когда был одет в одни и те же брюки. Я не придал этому никакого значения. Сделки прошли удачно и спокойно. Все клиенты остались довольны.

Я, как его непосредственный руководитель, посоветовал ему проанализировать эти сделки, найти то, что их объединяет, запомнить все позитивные и негативные обстоятельства, и использовать эти выводы в своей дальнейшей работе. Я попросил его обратить внимание на особенности работы с документами, подготовку и планирование переговоров с контрагентами, технологии ведения телефонных переговоров с клиентами, правила работы в депозитарии, и т.д. Однако, анализировать столь скучные темы он не стал. Он мне говорит: «Спасибо вам, Леонид, за совет. Я всё обдумал и сейчас всё понял окончательно. Мои сделки прошли хорошо только потому, что на мне были счастливые брюки. Теперь я все показы и сделки буду проводить в этих брюках. Главное, их не стирать». Мои комментарии по поводу его глупостей он уже не услышал. Вместо нормальной разумной работы он стал уповать на свои «счастливые штаны». Развязка наступила даже раньше, чем я предполагал: через месяц. Во время одного из показов продавец сказал Диме: «От вас дурно пахнет, Дима! Я больше не хочу с вами работать. Вы неряшливы, не в состоянии следить за собой. Как вы сможете выполнить задачу с продажей моей квартиры? Поэтому я боюсь доверить вам решение своего жилищного вопроса. Всего доброго». Сделка сорвалась. Урок получился болезненный, но полезный.

1. Заниженная цена.

Это наиважнейший признак того, что ситуация у продавцов непонятная и сложная. Необходимо узнать максимальное количество информации до момента принятия решения. Почему люди идут на уступки по цене? Ведь обычно любой собственник считает, что его квартира недооценена рынком. Каковы истинные мотивы продавца? Нет ли желания у стороны продавца обмануть покупателя? Возможно, за низкой ценой прячется, к примеру, родственник, который «отдыхает в местах не столь отдалённых»? Или где-то ждёт своего часа наследник, которого лишили обязательной доли в наследстве?

2. Продавцы или их представители легко соглашаются с любыми условиями покупателя

Что кроется за этим: некомпетентность или злой умысел? Тяжёлые жизненные обстоятельства, безысходность, или желание побыстрее избавиться от проблемного объекта недвижимости? Как-то раз в ходе подготовки к сделке выяснилось, что собственник квартиры был вынужден продать её в кратчайшие сроки с большой скидкой, так как от сроков продажи напрямую зависела жизнь его родственницы, которой была жизненно необходима срочная и очень дорогая операция в Германии. Я безумно рад, что эту сделку мы провели в сроки и на условиях, которые были обговорены и прописаны в авансовом соглашении. Женщина была удачно прооперирована в Мюнхене, и она жива-здорова по сей день. Во многом, благодаря риэлторам.

3. Странное поведение собственника во время показа

Как-то раз я со своим покупателем был на просмотре квартиры в хорошем доме на Красной Пресне. Квартира хороша, цена интересная, по всем показателям объект вроде бы подходит. Но меня насторожил собственник во время показа квартиры. На первый взгляд, не забулдыга. Одет опрятно, чувствуется запах дорогого одеколона. Однако же, руки дрожат, глаза «бегают», суетится всё время. На простые вопросы не может ответить, тушуется и мнётся.

После просмотра я его поблагодарил и сказал: «Мы подумаем и позвоним Вам». В ходе предварительной проверки мы выяснили, что квартира принадлежала не тому, кто пытался нам её продать, а его брату-близнецу, с которым они были похожи, как две капли воды. Брат не знал о продаже своей квартиры. Осторожность и бдительность риэлтора позволили моему клиенту избежать огромных проблем.

4. Квартира часто продавалась

В этом случае необходимо выяснить причину частого перехода квартиры из рук в руки. Первая мысль, которая приходит в голову: «Если за полгода квартира поменяла 4 хозяина, то что-то здесь не чисто». И впрямь: с чего бы это?

Необходимо навести справки. Конечно, распечатка из Росреестра внесёт какую-то ясность, но окончательно можно понять всю ситуацию только после разговора с соседями, с участковым.

В одном случае пришлось выяснять подробности у главного инженера ЖЭКа. Оказалось, что к квартире вплотную примыкает трансформаторная станция, которая в дневное время не издаёт звуков, а ночью в квартире находиться невозможно из-за сильнейшей вибрации. Вот и вскрылась истина.

5. Доверенность

Про это написано и рассказано столько, что добавить, на первый взгляд, к этой теме нечего. Тем не менее. В моей практике был любопытный случай. Мои клиенты искали для себя квартиру в районе метро Кантемировская. Я подобрал несколько вариантов. Выбор пал на приличную двухкомнатную квартиру на ул. Медиков.

При внесении аванса агент продавца представил доверенность, на основании которой мать уполномочивает сына продать квартиру за цену, в сроки и на условиях по усмотрению доверенного лица. Сама доверенность не вызвала никаких подозрений. Текст, подпись и печать нотариуса, бланк, внешний вид документа… Всё в порядке.

На вопрос о том, сможет ли мать присутствовать на сделке лично, я получил отрицательный ответ. Было сказано, что женщина находится в длительной заграничной командировке. Началась проверка. Мы не имеем права верить на слово. Выяснилось, что доверенность не отзывалась и не отменялась. Но мать недавно попала в страшное ДТП и скоропостижно скончалась, а сын намеренно скрыл эту информацию от своего риэлтора. Оказалось, что он хотел побыстрее продать квартиру, так как при вступлении в наследство у его младшей несовершеннолетней сестры возникла бы обязательная доля в квартире, полученной от наследодателя. Мы отказались от приобретения этого объекта, нам вернули аванс и мы нашли другую квартиру на Кавказском бульваре.

И в заключение хочу отметить, что при выборе объекта недвижимости мелочей не бывает. Всё важно, на все детали необходимо обращать самое пристальное внимание.

У опытного специалиста есть практика, есть отработанные технологии работы с документами. Есть навыки работы с людьми. Есть зоркий взгляд, чуткое ухо и верное чутьё. Только обратившись в солидное риэлторское агентство с безупречной репутацией можно с уверенностью сказать: «Теперь всё будет хорошо»!

Леонид Муравин, зам.ген. директора АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА», «Квартирные истории»

kazned.ru

Что должно насторожить при покупке жилья

Заниженная цена. Это наиважнейший признак того, что ситуация у продавцов непонятная и сложная. Необходимо узнать максимальное количество информации до момента принятия решения. Почему люди идут на уступки по цене? Ведь обычно любой собственник считает, что его квартира недооценена рынком. Каковы истинные мотивы продавца? Нет ли желания у стороны продавца обмануть покупателя? Возможно, за низкой ценой прячется, к примеру, родственник, который «отдыхает в местах не столь отдалённых»? Или где-то ждёт своего часа наследник, которого лишили обязательной доли в наследстве?
Продавцы или их представители легко соглашаются с любыми условиями, которые выдвигает покупатель. Что кроется за этим: некомпетентность или злой умысел? Тяжёлые жизненные обстоятельства, безысходность, или желание побыстрее избавиться от проблемного объекта недвижимости? Как-то раз в ходе подготовки к сделке выяснилось, что собственник квартиры был вынужден продать её в кратчайшие сроки с большой скидкой, так как от сроков продажи напрямую зависела жизнь его родственницы, которой была жизненно необходима срочная и очень дорогая операция в Германии. Я безумно рад, что эту сделку мы провели в сроки и на условиях, которые были обговорены и прописаны в авансовом соглашении. Женщина была удачно прооперирована в Мюнхене, и она жива-здорова по сей день. Во многом, благодаря риэлторам.
Странное поведение собственника на квартире во время показа. Как-то раз я со своим покупателем был на просмотре квартиры в хорошем доме на Красной Пресне. Квартира хороша, цена интересная, по всем показателям объект, вроде бы, подходит. Но меня насторожил собственник во время показа квартиры. На первый взгляд, не забулдыга. Одет опрятно, чувствуется запах дорогого одеколона. Однако же, руки дрожат, глаза «бегают», суетится всё время. На простые вопросы не может ответить, тушуется и мнётся. После просмотра я его поблагодарил и сказал: «Мы подумаем и позвоним Вам». В ходе предварительной проверки мы выяснили, что квартира принадлежала не тому, кто пытался нам её продать, а его брату-близнецу, с которым они были похожи, как две капли воды. Брат не знал о продаже своей квартиры. Осторожность и бдительность риэлтора позволили моему клиенту избежать огромных проблем.
Квартира часто продавалась. В этом случае необходимо выяснить причину частого перехода квартиры из рук в руки. Первая мысль, которая приходит в голову: «Если за полгода квартира поменяла 4 хозяина, то что-то здесь не чисто». И впрямь: с чего бы это? Необходимо навести справки. Конечно, распечатка из Росреестра внесёт какую-то ясность, но окончательно можно понять всю ситуацию только после разговора с соседями, с участковым. А в одном случае пришлось выяснять подробности у главного инженера ЖЭКа. Оказалось, что к квартире вплотную примыкает трансформаторная станция, которая в дневное время не издаёт звуков, а ночью в квартире находиться невозможно из-за сильнейшей вибрации. Вот и вскрылась истина.
Доверенность. Про это написано и рассказано по телевидению столько, что добавить, на первый взгляд, к этой теме, нечего. Тем не менее. В моей практике был любопытный случай. Мои клиенты искали для себя квартиру в районе метро Кантемировская. Я подобрал несколько вариантов. Выбор пал на приличную двухкомнатную квартиру на ул. Медиков. При внесении аванса агент продавца представил доверенность, на основании которой мать уполномочивает сына продать квартиру за цену, в сроки и на условиях по усмотрению доверенного лица. Сама доверенность не вызвала никаких подозрений. Текст, подпись и печать нотариуса, бланк, внешний вид документа… Всё в порядке. На вопрос о том, сможет ли мать присутствовать на сделке лично, я получил отрицательный ответ. Было сказано, что женщина находится в длительной заграничной командировке. Началась проверка. Мы не имеем права верить на слово. Выяснилось, что доверенность не отзывалась и не отменялась. Но мать недавно попала в страшное ДТП, и скоропостижно скончалась, а сын намеренно скрыл эту информацию от своего риэлтора. Оказалось, что он хотел побыстрее продать квартиру, так как при вступлении в наследство у его младшей несовершеннолетней сестры возникла бы обязательная доля в квартире, полученной от наследодателя. Мы отказались от приобретения этого объекта, нам вернули аванс и мы нашли другую квартиру на Кавказском бульваре.

Леонид МУРАВИН, заместитель генерального директора

АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

flat-story.ru

Что должно насторожить при покупке квартиры

Конечно же, важна личность собственника. По ней мы даже интуитивно, еще до проверки документов, зачастую понимаем, стоит ли связываться. Если вы видите перед собой неадекватного человека, не способного конструктивно вести переговоры, если вам кажется, что он болен психически или тяжело физически – как говорится, семь раз отмерь, один отрежь. Если вы насторожены, но решите продолжить общение, то попросите у собственника справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если он откажется их предоставлять, то это повод еще раз крепко подумать о целесообразности покупки. Дело в том, что, продав квартиру, неадекватные товарищи могут включить заднюю скорость и подать в суд иск о признании сделки недействительной. А дальше – как выйдет. Есть случаи, когда все разрешалось не в пользу добросовестного покупателя. Как правило, суды признают сделки недействительными, когда она произведена лицом, признанным по решению суда недееспособным вследствие психического расстройства, под давлением и угрозами.

Пожалуй, первое, на что обращает внимание любой человек при просмотре объявлений о продаже квартир – это стоимость. Если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к покупке стоит подойти со всей осторожностью. Низкие цены действуют на покупателей порой гипнотически, но нужно не забывать, что бесплатный сыр только в мышеловке. Пониженная цена – повод крайне тщательно проверить все документы. Нередко мошенники, чтобы поскорее продать квартиру, снижают ее стоимость. Покупатели от этого могут потерять голову, но потом получить массу проблем. Может выясниться, что квартира была под арестом либо продавалась по поддельным документам. Подделывают сегодня что угодно: решения суда, свидетельства о смерти, договоры.

Что должно насторожить при покупке квартиры

3. Не приобретайте жилье, находившееся в собственности менее одного года. Тут, обычно, два варианта – либо с недвижимостью что-то не так (например, течет потолок, его наскоро замазали-заклеили и срочно продают), либо продает перекупщик (покупается «убитое» жилье, делается ремонт и продается по более высокой цене). Помните, вы покупаете жилье, а не ремонт. Его вы можете сделать и сами. А такая накрутка может доходить до 30%!

1. Вас должна насторожить низкая цена, если она отличается от среднерыночной более чем на 10%, а недвижимость не имеет явных изъянов. Никто добровольно не захочет терять деньги. Низкая цена означает, что от недвижимости, хотя экстренно избавиться. Нужно попытаться выяснить – почему? Если ничего внятного не звучит, кроме как срочно продать, прощайтесь. Не нужно терять время, предложений на рынке достаточно.

Что должно насторожить покупателя при выборе квартиры

Если в квартире выполнена перепланировка, которая не может быть узаконена в дальнейшем. Для этого нужно проверить, совпадает ли фактическая планировка квартиры с той, что указана в кадастровом паспорте. При этом нужно обращать внимание на то, что конкретно было изменено. Потому что есть изменения, которые можно узаконить, и есть такие, согласовать которые невозможно в принципе. Если в процессе перепланировки были затронуты несущие стены, в дальнейшем такой объект может быть признан непригодным для проживания.

— Отказаться от приобретения конкретной квартиры покупателю следует, если информация, указанная в правоустанавливающих документах на квартиру, не совпадает с той, что содержится в выписке из Единого государственного реестра прав на объекты недвижимости (ЕГРП). Дело в том, что сегодня после продажи квартиры у продавца на руках может остаться пакет документов на этот объект. И этим обстоятельством вполне способны воспользоваться мошенники.

Р: стоимость жилья ниже рыночной должна настораживать покупателя

«Сегодня столичные рекламные билборды пестрят на первый взгляд очень привлекательными предложениями о продаже квартир, стоимость которых значительно ниже рыночной. Риэлторы наперебой советуют вкладывать деньги в строительство, убеждая, что оно законно и будет доведено до логического конца. Но цена ниже средней по рынку должна стать для человека первым настораживающим звонком.

По словам президента холдинговой компании, определить надежность застройщика просто — нужно внимательно изучить информацию о нем. Первое: зайти на сайт Градостроительного кадастра КГГА, где есть четкий перечень площадок с указанием их законности и незаконности, есть кадастровая карта. Второе: изучить документы, а еще лучше — обратиться за консультацией к юристу.

Что должно насторожить при покупке квартиры

1. Вас должна насторожить низкая цена, если она отличается от среднерыночной более чем на 10%, а недвижимость не имеет явных изъянов. Никто добровольно не захочет терять деньги. Низкая цена означает, что от недвижимости хотят экстренно избавиться. Нужно попытаться выяснить – почему? Если ничего внятного не звучит, кроме как срочно продать, прощайтесь. Не нужно терять время, предложений на рынке достаточно.

3. Не приобретайте жилье, находившееся в собственности менее одного года. Тут обычно два варианта – либо с недвижимостью что-то не так (например, течет потолок, его наскоро замазали-заклеили и срочно продают), либо продает перекупщик (покупается «убитое» жилье, делается ремонт и продается по более высокой цене). Помните, вы покупаете жилье, а не ремонт. Его вы можете сделать и сами. А такая накрутка может доходить до 30%!

Что должно насторожить при покупке квартиры

Но сегодня есть способ заручиться уверенностью в том, что покупка станет радостью, а не принесёт проблемы: провести legal due diligence – юридическую экспертизу объекта. Квалифицированные юристы осуществляют правовой аудит, результатом которого становится полный отчёт о состоянии документов объекта, операциях с ним, которые проводили прежние владельцы. То есть, заказав данную услугу, клиент получает полную информацию об объекте недвижимости, а также описание рисков при совершении сделки, путей их минимизации или устранения. На основе такого отчёта клиент принимает решение о целесообразности покупки или продолжении поиска.

Выбирая квартиру, приходится просматривать огромное количество вариантов и в каждом случае взвешивать все «за» и «против». Что должно насторожить в конкретном объекте и каким сомнительным моментам стоит уделять повышенное внимание? Разговариваем со специалистами и делаем выводы.

FAQ по самостоятельной покупке квартиры

4. Позвонили риэлтору сказали подходит — договорились о встрече с ним и собственниками + все оригиналы на квартиру. Посмотрели доки, взяли нужные нам копии подписали Соглашение о задатке (30 тыс. край для однокомнатной квартиры, больше посылайте лесом продовца с такими запросами) которое собственно сам подготовил (благо образцов полно в инете) и прописал ДВОЙНОЙ штраф продавцу в случае отказа. Тут есть нюанс, надо правильно расчитать срок до подписания ДКП + накинуть 10 дней на всякий случай. Т.к. у нас ипотека, а у продовца документы не собраны, прикинули что нам месяц надо (сбор доков, проверка банком, согласование дня сделки + 10 дней на всяк случай).

2. Понимаем сколько они стоят, сколько у вас есть денег, оставляем 50-70 тыщ на оплату различных расходов. Идём в банк и одобряем кредит на нужную суммы. Если банк комиссий не берёт то расходы будут в пределах 50 тыс. (у меня вышло около 40 тыр. страховка 0.66% от суммы кредита + % ставка по кредиту, 3,5 за договор у нотариуса, 8,5 регистраторы нотариуса, 2,2 ячейка в банке ну и по мелочи типа нотариальные согласия и доверенности)

Как не быть обманутым при покупке квартиры

Слишком доступная стоимость. За этим может скрываться желание владельцев поскорее избавиться от квартиры. Здесь может быть путаница с документами или наследованием, криминальное прошлое и т.д.
Несоответствие плана квартиры техническому плану. Возможно была проведена неузаконенная перепланировка.
Сильно изношенное состояние. Возможно, там жили неблагополучные люди. Криминальное прошлое такого жилья может всплыть через некоторое время.
Несколько продаж данной жилплощади за короткий срок. Могут иметь место различные причины (в том числе и неблагополучного характера).
При общении с продавцами недвижимости, последние медлят с предоставлением документов, затягивают сделку, требуют крупную сумму задатка и т.д.
Продавец действует по доверенности. В некоторых случаях доверенность может быть аннулирована.

Особое внимание следует уделить правоустанавливающим документам. Должен иметься технический паспорт на жилое помещение, свидетельство о праве собственности, а также договор купли-продажи, дарения или мены. Необходимо проверить подлинность этих документов, а также соответствие информации о собственнике с его паспортными данными. Не лишним также будет уточнить дееспособность владельцев жилья (справка из психо- и наркодиспансера).

Нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой

Если у вас будут возникать вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Никогда не спешите со сделкой, если возникает хоть малейшее промедление в процессе проверки документов. Если продавец ссылается на невнимательность, забывчивость, нехватку времени и никак не предоставляет требуемые бумаги, то очень осторожны – это не более, чем отговорки.

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке

Необычно низкая цена объекта недвижимости. За такой «скидкой» может стоять неблагополучность жилплощади: путаница или неточность в документах, криминальное прошлое, спорное наследование либо ущемление прав кого-то из наследников.
Плохое состояние квартиры. Оно может указывать на тот факт, что собственниками были люди, попадающие в группу риска: с пристрастием к алкоголю, наркотической зависимостью, судимостями. Такие квадратные метры наверняка имеют нечистое прошлое.
Частые перепродажи квартиры. Они говорят либо о неблагополучной обстановке в доме (подъезде, районе), либо о желании владельцев недвижимости «замести следы».
Продажа жилья по доверенности. На такую схему часто идут мошенники: получив деньги, они не передают их собственнику жилья. Впоследствии доверенность аннулируется, а новый покупатель остается без денег и без жилой площади.

Чтобы не столкнуться с одной из вышеперечисленных или аналогичной ситуацией, гражданам следует серьезно и взвешенно подходить к приобретению объектов недвижимости. Если продавец торопит с оформлением сделки или, наоборот, разными способами затягивает с предоставлением необходимых документов, есть повод усомниться в прозрачности и честности предлагаемой сделки.

uristsos.ru