Что нужно знать покупателю недвижимости в новостройке. Как правильно оформить покупку квартиры в новостройке

Как правильно оформить покупку квартиры в новостройке?

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта «o-nedvizhke.ru»! Если вы хотите приобрести или купить недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, то необходимо понимать, что вы столкнетесь с множеством бюрократических проволочек.

Для простого человека, незнающего другой стороны вопроса, любая формальность, любая очередность действий — это темный лес.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Естественно, сразу возникает вопрос: с чего начать, какие документы, куда обращаться?

При юридическом отсутствии сопровождения сделки, любая формальность может превратиться в непреодолимую инстанцию, что чревато потерей времени, а в данном случае, это деньги, в ваши деньги.

Никто же не готов их терять, поэтому давайте разбираться с данным вопросом. Юридическое сопровождение сделки — это комплекс, результатом которого является определенная административная деятельность.

В принципе, как и в любой сделке, будь то недвижимость или какой-то другой объект, все начинается с переговорного процесса.

Тема достаточно широка, но мы остановимся на рисках на всех этапах строительства. Ну и, собственно, мы расскажем и о плюсах, а не только о минусах.

Возведение многоквартирного дома в среднем занимает от двух до пяти лет. При этом застройщик должен пройти определенный этап строительства, начиная с согласования проектной документации, заканчивая подготовкой документов для разрешения на строительство.

Но по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводится без разрешительной документации. Застройщик по законодательству не должен предлагать недвижимость в продажу, в принципе, он не должен возводить дом.

Но на практике, зачастую, все абсолютно не так. Некоторые недобросовестные застройщики в силу работы наших органов, начинают уже продавать свое жилье на начальных этапах, когда они только, например, получили объект в аренду или в собственность, или в аренду на городских торгах.

Думаем, многие из вас слышали о ситуации, которая произошла в Московской области в 2002 году, это был достаточно громкий случай.

Крупный застройщик, который позиционировал себя достаточно хорошо, администрация города позиционировала его как крупного и надежного, приобрел недвижимость.

У него как раз была аренда на городских торгах. И начала уже предлагать жилье. Естественно, они начали заключать договоры с дольщиками, но в данном случае, заключается договор не долевого участия, а предварительного бронирования.

Спустя какой-то промежуток времени, естественно, стройка заморозилась, то есть госорганы признали возведение дома незаконным.

Люди были в панике, они не знали, что им делать, были и митинги, и пикеты. Здесь бы мы хотели акцентировать внимание на том, что нужно прибегать к мнению независимых экспертов.

Наши крупные застройщики, которые имеют уже себя в опыте множества сданных объектов, которые сейчас успешно строятся, предлагают своих специалистов, то есть это свои юристы и так далее.

Понятно, в каком ракурсе они будут с вами разговаривать. Они выступают от лица застройщика и, соответственно, им выгодно продать ту квартиру, от кого они выступают.

И о таких рисках, которые в принципе есть, и которые может увидеть квалифицированный специалист, они не говорят. Поэтому обращайтесь, пожалуйста, к независимому агентству недвижимости или в юридическое бюро.

Согласно Федеральному закону 214, застройщик не имеет права возводить дом без разрешительной документации. Но существует, опять же, статистика, и застройщик возводит здание, ссылаясь на то, что в будущем он получит разрешение на строительство.

Для дольщиков, в данном случае, это самый финансово выгодный договор в том плане, что застройщик предлагает от пяти до пятнадцати процентов скидку на жилье, то есть самый дешевый вариант покупки жилья на данном этапе строительства.

При такой готовности дома, а точнее неготовности, на стадии застройки заключается договор предварительного бронирования либо договор купли-продажи.

Эти два договора не регистрируются в Росреестре, они не подлежат никакой регистрации. Из этого следует сделать вывод, что вы не застрахованы от рисков двойных продаж.

То есть договор не регистрируется, и недобросовестный застройщик может заключить на вашу квартиру по два, три, а то и по четыре договора не только с физическими лицами, но и юридическими.

Как обезопасить себя при данной покупке недвижимости?

Одно из ключевых условий — это пакет разрешительной документации у застройщика. Самым главным документом при подписании данного договора является разрешение на строительство.

Расскажем на практике. К юристу обратилась клиентка, которая стала дольщиком в одной из строительных компаний, подписав с ними договор о бронировании на двухкомнатную квартиру.

С тех пор ее жизнь — это борьба за право иметь свой дом. Отдав все сбережения в свою будущую квартиру, она вынуждена снимать сейчас жилье с двумя детьми.

Изначально, когда подписывался этот договор бронирования, никаких сомнений у дольщиков не возникало, потому что компания достаточно устойчиво стояла на рынке.

И данный объект недвижимости был не единственный, у них также были строительные участки, которые они успешно сдавали, и дольщики в них приобретали жилье.

Спустя два года, стройка прекратилась. Госорганы приостановили строительство объекта на данном участке на основании незаконного его возведения.

Как выяснилось в дальнейшем, квартира клиентки была перезаложена три раза юридическим лицам еще за год до подписания договора, который подписывала она.

Чуть менее рискованно приобретать недвижимость на стадии котлована. Здесь есть, конечно, свои минусы и свои плюсы. Плюсы в том, что вы находитесь в выборе.

То есть вы выбираете этажность, метраж, планировку. Минусы — это, естественно, то, что вы свой объект недвижимости будете ждать очень долго.

И тут большой риск попасть в долгострой. Мы бы, наверное, дали бы определение такому понятию. Согласно закону 214, это определение дается объекту, стройка которого заморожена от полутора лет.

С появлением закона 214, дольщик, а точнее потенциальный покупатель, стал более защищенным. Не можем сказать, что данный договор идеален и совершенен, но, тем не менее, на данный этап времени данный вид сделки самый безопасный.

О том, что должен содержать этот договор, мы скажем вам чуть позже, хотя хотелось бы отметить плюсы и минусы этого договора.

Естественно, самым важным плюсом является то, что данный договор регистрируется в Росреестре, то есть Росреестр выступает гарантом того, что на данный объект, на данную квартиру не будут больше подписаны никакие договоры, то есть уходит риск двойных-тройных продаж.

Несомненным плюсом является то, что когда вы подписываете договор, вы уже обнадежены в том плане, что у застройщика есть разрешительная документация, то есть разрешение на работу, иначе, если бы разрешительной документации не было, то данный договор в Росреестре зарегистрировать просто невозможно.

Договор ДДУ предусматривает гарантийные сроки, то есть в нем четко прописано, насколько застройщик может задержать свой объект и в случае, если он задерживает, то какую неустойку он платит дольщику.

Помимо этого, в данном договоре прописывается, что застройщик в одностороннем порядке не имеет права поднимать стоимость. Он может это сделать, только если есть обстоятельства непреодолимой силы. Например, дефолт.

И то только судебное решение повлияет на повышение стоимости. Данный договор, его отличительная особенность от всех сделок, — это то, что дольщик, если застройщик задержал сроки и не выдал объект в эксплуатацию, может в одностороннем порядке расторгнуть этот договор, хотя не все это делают.

Также в плане перепланировки. Если застройщик начинает возводить дом, то соответственно у него есть проектная документация, согласно которой он продает квартиры.

То есть если вы подписали договор и приобретаете квартиру 32 метра, то, собственно, эти 32 метра вы и должны получить. Если он вам сдает квартиру 30 метров, то вы можете в одностороннем порядке отказаться от данного договора и, соответственно, получить неустойку от застройщика.

Когда готовность дома составляет 70-80%, то есть это практически готовый дом, здесь шансы пополнить ряды дольщиков практически ничтожны.

В построенном доме купить квартиру практически невозможно, потому что они уже все раскуплены. В этом плане, единственный вариант приобретения квартиры — это договор переуступки.

Не всегда происходит продажа квартиры от застройщика напрямую к покупателю. То есть инвестор — первый покупатель, передает право требования, то есть право долевого участия в строительстве новому покупателю.

Хотелось бы отметить то, что должен знать каждый покупатель при таком варианте.

Данный вид сделки обязательно подлежит нотариальному заверению, это один из договоров, который носит обязательный нотариальный характер.

В сделке обязательно указывается, на каком основании передается объект. То есть это договор долевого участия, либо это договор купли-продажи.

Несмотря на то, что в договоре не указывается о том, что новый покупатель не обязан застройщика извещать о совершении сделки, по законодательству новый покупатель должен уведомить застройщика о том, что произошла данная сделка.

И, естественно, сам покупатель должен проверить ряд устанавливающих документов. По договору переуступки передаются права долевого участия.

Но также каждый покупатель должен понимать то, что передаются не только права, но и также обязанности и риски.

Объективная оценка сделки может вас как-то спасти от возможных рисков или хотя бы как-то к ним подготовить, поэтому прежде чем совершить сделку, подписать какие-то документы, проверьте, пожалуйста, наличие всей подтверждающей документации.

Если вы заключили уже сделку, должны понимать, что определенный перечень должен быть у вас на руках, то есть это правоустанавливающие документы. Есть правоподтверждающие, а есть правоустанавливающие.

Обратите внимание, что должно быть, это три документа:

свидетельство о собственности;
кадастровый паспорт;
технический паспорт.

Мы бы, наверное, еще хотели бы отметить плюсы Федерального закона 214. Во-первых, снижаются риски двойных продаж, гарантом надежности здесь выступает Росреестр, раньше — Федеральная регистрационная служба.

Документы, подписанные дольщиком и застройщиком, должны пройти обязательную регистрацию. Росреестр не сможет просто так зарегистрировать несколько лиц на одно и то же жилье.

Закон снижает риски того, что строящийся объект никогда не попадет в эксплуатацию. Дело в том, что по закону невозведенные дома не могут подать документы на регистрацию договора.

То есть вы, когда подписываете такой договор, вы уже уверены в том, что у застройщика есть вся разрешительная документация на руках.

Договор оговаривает правила возврата средств дольщику в случае, если договор будет расторгнут одной из сторон. Также федеральный закон находится больше на стороне покупателя.

Но если сравнивать, то, например, если покупатель просрочил свой ежемесячный платеж, и если сравнивать штрафные санкции застройщика, который не вовремя сдал объект, естественно, эти санкции несоизмеримы.

Также федеральный закон не позволяет застройщику отклоняться от согласованного проекта. Все это оговаривается договором. Если в итоге квартира оказывается не в соответствии с документацией, которую вы подписывали, то он либо должен исправить эти нарушения, либо должен снизить стоимость объекта, либо вы имеете право расторгнуть с ним договор. Все разногласия, которые происходят между двумя сторонами, закрепляются в письменном виде.

Правила, которые позволят успешно приобрести объект недвижимости

Ничего нового мы вам, конечно, не скажем, но, прежде всего, стоит обращаться в проверенные компании. Также это, естественно, разрешительная документация, и самое главное — это то, что ваша сделка должна проходить по закону долевого участия, так как является самой безопасной.

Еще очень четко закон также оговаривает причины, по которым покупатель может расторгнуть договор со строительной компанией.

Мы бы еще хотели остановиться на том, что обязательно должно быть прописано в договоре долевого участия. То есть вы пришли к своему застройщику в отдел продаж, вам вручили договор, и вы его должны, естественно, прочитать.

Что основное должно быть в договоре:

Информация об объекте. То есть полная информация должна быть прописана в договоре в соответствии с проектной документацией, начиная от этажности вашего объекта, заканчивая метражом;
Точная стоимость платежей и, соответственно, сроки их выплат;
Самыми важными являются гарантийные сроки. По законодательству, застройщик может задержать объект не более чем на два месяца. В случае если застройщик спустя это время, не выдал объект в эксплуатацию, то дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть этот договор, что зачастую практически не происходит. Покупателю, естественно, легче дождаться окончания строительства дома.

Прежде чем подписать договор долевого участия, проверьте самое главное. Мы уже несколько раз говорили, и еще раз повторяем, что разрешение на строительство является самым главным правоустанавливающим документом при подписании договора и, собственно, при любой сделке.

Было бы неплохо, если бы вы съездили на объект к застройщику. То есть поговорили бы с рабочими, задали бы вопросы, например, вовремя ли выплачивают зарплату.

Зашли бы на официальный сайт, возможно, поспрашивали у знакомых. Все это может вас подготовить к вашим рискам, которые возможны, в принципе, никто от них не застрахован.

Дать какой-то определенный совет или алгоритм практически невозможно. Самое главное — это наличие разрешительной документации.

Если вы сомневаетесь в подписании договора, если вы увидели какие-то непонятные пункты, которые вас смущают, то данный договор лучше, естественно, не подписывать.

Рассчитывать на какой-то индивидуальный подход со стороны застройщиков не имеет смысла. Возможно, имеет смысл, когда ваш объект недвижимости стоит где-то от десяти до двенадцати миллионов.

И то не всегда застройщики идут навстречу. Если они внесут какие-то изменения, то они будут абсолютно косметическими, и никакого решения на будущее в данном договоре они не дадут.

В заключении хотелось бы отметить то, что несмотря на большое количество агентств и юридических и риэлтерских фирм, крупных застройщиков, всегда обращайтесь к проверенным профессионалам. И только они вас смогут избавить от возможных рисков.

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Инструкция для новичков: документы для покупки новостройки

Купить квартиру в новостройке можно тремя способами: по стандартному договору купли-продажи, если дом уже введен в эксплуатацию, по договору долевого участия у застройщика и по договору уступки права требования у подрядчика или дольщика. Выясним, какие документы нужны для покупки новостройки в каждом из этих случаев.

Для успешной покупки квартиры в новостройке одного договора купли-продажи недостаточно, нужно предоставить определенный пакет документов.

Если квартира покупается у застройщика в сданном доме

Процесс покупки в этом случае ничем не отличается от покупки вторичного жилья. Квартира уже находится в собственности застройщика, поэтому для оформления сделки понадобятся следующие документы:

Договор купли-продажи (составляется в трех экземплярах и содержит сведения о сторонах, объекте, способе и размере оплаты),
Заявление о переходе права собственности,
Квитанция об уплате госпошлины,
Доверенность на представителя застройщика,
Паспорт покупателя,
Правоустанавливающие документы на квартиру,
Кадастровый паспорт на квартиру.

Если квартира покупается у застройщика по договору долевого участия

Приобретая квартиру у застройщика до того, как дом введен в эксплуатацию, для окончательной покупки недвижимости нужно пройти два этапа:

регистрацию договора долевого участия и
оформление собственности на квартиру.

Но прежде, чем решить выходить на сделку, ознакомьтесь с разрешением на строительство и проектной декларацией. Именно она расскажет всю правду о застройщике и его проекте – имя учредителя строительной компании, дату ее регистрации, юридический адрес, планы и сроки строительства объекта.

При покупке квартиры по договору долевого участия необходимы следующие документы:

Заявление о регистрации договора,
Квитанция об уплате госпошлины,
Договор о долевом участии (составляется в трех экземплярах и содержит сведения о сторонах, информацию о квартире и доме, в котором она будет находиться, сроки строительства, размер денежных вливаний),
Разрешение на строительство,
Проект на дом и квартиру в этом доме,
План многоквартирного дома (включает сведения об адресе, квартирах, их площади, других нежилых помещениях),
Описание квартиры (схема нахождения квартиры в доме, указания ее площади, этажа, номера на площадке),
Документы на землю,
Договор страхования,
Учредительные документы застройщика (устав, свидетельство о государственной регистрации, ИНН, протокол о назначении директора, выписка из госреестра юридических лиц).

Из этого списка документов от покупателя в Росреестр требуется предоставить только заявление, квитанцию об уплате госпошлины и договор долевого участия. Остальные документы готовит застройщик.

Когда дом будет введен в эксплуатацию, приступаем ко второму этапу – оформление квартиры в собственность на себя.

Для этого в регистрационную палату представляем следующие документы:

Заявление о переходе права собственности,
Квитанция об оплате госпошлины,
Зарегистрированный ранее договор долевого участия,
Акт приема-передачи квартиры,
Справка об оплате всей суммы за квартиру,
Кадастровый паспорт на квартиру.

Покупка квартиры в новостройке по договору переуступки прав

Еще один способ купить квартиру в новостройке – по договору цессии или уступке прав. Такая сделка возможна после того, как договор долевого участия в строительстве уже зарегистрирован, а акт приема-передачи квартиры еще не подписан.

Купить квартиру по договору переуступки прав можно как у физического лица – дольщика, так и у юридического лица – подрядчика. Документы в этих случаях будут разные.

Документы при покупке квартиры по договору переуступки прав у дольщика:

Договор уступки права требования (составляется в трех экземплярах),
Правоустанавливающие документы на строящийся объект,
Документы, удостоверяющие личность,
Письменное согласие застройщика,
Платежный документ, подтверждающий оплату со стороны участника долевого строительства. Если оплата производится частями, должно быть предоставлено соглашение сторон о переводе долга по договору переуступки прав на нового участника долевого строительства и согласие застройщика на перевод долга.
Письменное согласие супруга продавца на заключение договора уступки права требования.
Письменное согласие супруга покупателя на заключение договора уступки прав, если квартира приобретается в ипотеку.

Документы при покупке квартиры по договору переуступки прав у подрядчика:

Договор уступки права требования (составляется в трех экземплярах),
Правоустанавливающие документы на строящийся объект,
Учредительные документы подрядной организации,
Если у подрядной организации несколько учредителей, необходимо согласие на сделку каждого из них.
Письменное согласие застройщика,
Справка об оплате за квартиру от подрядчика,
Справка от застройщика о том, что строительная организация эту оплату признает и считает, что задолженность за квартиру подрядчиком погашена.

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку

Купить квартиру в новостройке можно в каждом случае, описанном выше: в сданном доме и только на этапе строительства, у застройщика, подрядчика, дольщика.

К пакету документов в этом случае добавится кредитный договор и закладная, если приобретается квартира в доме, сданном в эксплуатацию.

Если дом находится на этапе строительства, то после его сдачи и оформления квартиры в собственность, необходимо произвести оценку квартиры, оформить закладную в банке, где был выдан ипотечный кредит, и сдать ее в Росреестр.

Теперь, когда вы знаете, какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке в том или ином случае, можно приступать к их сбору. Но важно помнить, что такими важными вопросами, как покупка недвижимости, лучше не заниматься в одиночку. Проконсультируйтесь у хороших риелторов, обратитесь к юристам и ипотечным брокерам, например, в компании «Юнидом». Они проверят документы, дадут ценные советы и сделают покупку квартиры лёгким и приятным процессом!

АН "Юнидом",

г. Тюмень. ул. М.Горького, 76, 3 этаж

Тел: 670-777

www.ndv72.ru

Как правильно оформить покупку новостройки?

Источник фотографии

На рынке существуют три законные схемы продажи квартир в новостройках, однако самой надежной считается ДДУ. А как же обстоят дела на самом деле? Сегодня об этом расскажет «Собственнику» Анна Гузина, руководитель юридического департамента ГК СУ-155.

– Анна, на рынке устоялось мнение, что самый защищенный способ покупки квартиры в новостройке по договору долевого участия? Действительно ли это так? Какова ваша практика?

– Действительно, среди потребителей эта схема считается самой проработанной, самой понятной и самой защищенной. Это, скорее всего, произошло из-за того, что 214 ФЗ хоть и говорит о трех законных вариантах привлечения денежных средств, но в основном содержит нормы, регулирующие порядок заключения и исполнения именно договоров долевого участия. В законе определяются стороны и предмет договора, условия, при соблюдении которых он может быть заключен, ответственность застройщика, возможности расторжения договора. Кроме того, ДДУ подлежит государственной регистрации, а любой штамп государственного органа для наших граждан является поводом думать, что именно в этом случае договор имеет большую юридическую силу и больше защищает его стороны от рисков. Наверное, именно поэтому, привлечение денежных средств через ДДУ считается на рынке наиболее привлекательной формой для граждан, чем покупка квартиры через ЖСК или жилищные сертификаты.

Но наша практика работы в Москве, в Московском регионе и в других регионах РФ показывает, что совершенно нормально инвестировать в строительство иными способами, которые предусмотрены 214 ФЗ. В частности, через жилищно-строительные кооперативы. Этот вариант абсолютно рабочий и активно нами используется. На мой взгляд, граждане, покупающие квартиры через ЖСК, защищены не хуже, чем те, которые приобретают через ДДУ. Утверждение мое не голословно, так как привлечение денежных средств через ЖСК предусмотрено тем же 214 ФЗ. Говорить о незаконности, сомнительности этой схемы или некорректности ее использования не приходится. Порядок создания ЖСК и его функционирования также определен законом (ЖК РФ). ЖСК также как и ДДУ исключают двойные продажи, поскольку кооператив ведет реестр своих пайщиков. Мы понимаем, кого мы принимаем в кооператив, на каких условиях, и какую квартиру мы предоставляем каждому пайщику. Невозможно при ведении такого рода реестра дважды продать одну и ту же квартиру.

– Но ведь именно в незащищенности от двойных продаж всегда и обвиняли ЖСК.

– Мы активно работаем через ЖСК и не скрываем этого. Так работают многие крупные застройщики. И я со всей ответственностью заявляю, что вопрос о двойных продажах в наших ЖСК не возникал никогда. Реестр пайщиков ведется аккуратно. При продажах через ДДУ ответственность перекладывается на Росреестр, так как именно он, регистрируя ДДУ, следит за тем, чтобы не было регистрации двух договоров на один и тот же объект. При ЖСК ответственность исключительно на нас, поэтому мы очень внимательны.

Что касается ответственности застройщика, сроков, фиксирования цены, то в договорах об участии в ЖСК все то же самое, что и в ДДУ. Ответственность за нарушение сроков передачи квартиры прямо в законе для ЖСК не предусмотрена. Но практика показывает, что ответственность, установленная 214 ФЗ, в виде двойной ставки рефинансирования за просрочку передачи объекта распространяется не только на ДДУ, но и на все формы привлечения средств граждан. И Верховный Суд РФ не так давно подтвердил это мнение. Мы, конечно, стараемся не нарушать сроков, которые фиксируем в своих договорах, но, тем не менее, такое бывает. И граждане в таких случаях достаточно активно отсуживают свои проценты и штрафы.

– Вы платите им?

– Платим, но тут следует обратить внимание на судебную практику: никогда не взыскивается вся сумма. Гражданский кодекс предусматривает уменьшение ответственности по заявлению ответчика и по усмотрению суда. Понимая это, сами граждане в последнее время достаточно разумно ведут себя в судах. Мы также стараемся не обострять отношения и заключаем мировые соглашения, договариваясь на какие-то компромиссные условия и для них, и для нас. Ведь все заинтересованы как в том, чтобы квартира была достроена, так и в том, чтобы гражданин получил разумную компенсацию за ожидание.

– А как у вас сейчас с долгостроями?

– Долгостроев сейчас нет. Бывают задержки на пару месяцев.

– То есть все кризисные объекты вы достроили?

– Завершаем.

– Давайте еще раз вернемся к реестру, который защищает от двойных продаж в ЖСК. Ведь аккуратность ведения этого документа зависит только от честности застройщика? Так ли это?

– Да, это так. Покупатель должен проявлять юридическую грамотность и интересоваться, ведется ли такой реестр. Необходимо проверять все процедуры и при ЖСК, и при ДДУ. Ведь сам по себе ДДУ также не гарантирует, что все будет вовремя построено, что застройщик не исчезнет, что вы получите свою квартиру.

– Анна, расскажите, как работают с сертификатами. Какова ваша практика в этой области?

– У нас здесь мало опыта. Был единственный случай в Твери, когда мы работали через сертификаты. Но здесь для граждан вообще нет никаких рисков, так как они приобретают квартиру , а не инвестируют в ее строительство, во-первых; во-вторых – оплата производится после регистрации права собственности за покупателем. Тут больше рисков для продавцов, потому что надо каким-то образом деньги за квартиру получить из бюджета. И хоть действующие нормативные акты достаточно детально описывают эту процедуру и устанавливают срок на оплату в течение 10 дней, но мы ждали свои деньги месяц-полтора.

– Оценивая приобретенный опыт с сертификатами, будете ли еще с ними работать?

– Будем. По крайней мере, это гарантированное получение денег из бюджета. Мы всегда готовы и достаточно активно сотрудничаем с государством: продаем наши квартиры по государственному заказу. Жилищный сертификат – одна из разновидностей этого.

– А по какому принципу выбираете, как продавать жилье?

– Есть разные причины, почему мы выбираем в том или ином случае ДДУ или ЖСК. Например, есть большой земельный участок, на котором посажено достаточно много объектов. Этот участок предоставлен нам в аренду. Пока этот участок не размежеван, продавать здесь квартиру по ДДУ в отдельных домах достаточно сложно. Ведь по 214 ФЗ весь земельный участок попадает в залог дольщикам, и, начав строительство первого дома, мы фактически ничего не можем делать с земельным участком без согласия дольщиков. Корректнее его размежевать, выделить территорию под каждый дом, оформить на нее договор аренды и только после этого продавать по ДДУ. Пока идет межевание, мы все-таки привлекаем средства через ЖСК. Безусловно, можно было подождать окончания этой небыстрой процедуры и параллельно строить, так как у нас есть разрешение, и мы можем выйти на площадку, но цена тогда будет для покупателей выше. Ведь чем больше степень готовности дома, тем он дороже.

– А покупательский спрос не говорит, что все же предпочитают клиенты?

–Нет, для покупателей в нашем сегменте рынка принципиальной разницы нет. Для них важно купить по оптимальной цене, мы же в сегменте эконома самые дешевые. При этом качество строительства сравнимо со всеми конкурентами в нашей ценовой категории. Особенно это видно в наших новых проектах.

– То есть все законные схемы продажи жилья вы считаете защищенными?

– Свои риски есть везде. И здесь хотелось бы еще отметить, что, если вы приобретаете жилье через ЖСК, то необходимо понимать, как это ЖСК оказалось в данном проекте. У нас всегда есть договор инвестирования с застройщиком, всем покупателям понятно, как кооператив приобрел все права на объект. А если ЖСК приобрел свои права через третьи, пятые или десятые руки, то следует все же усомниться, а безопасно ли туда нести свои деньги. В любом случае, надо понимать, кому вы отдаете «нажитое непосильным трудом».

news.ners.ru

Что нужно знать покупателю недвижимости в новостройке

Ознакомьтесь еще с одним материалом о том, как правильно

Не редки случаи, когда застройщики квартиры в новом доме в качестве оплаты за поставленные стройматериалы или работы передают по договору уступки права требования предприятиям- партнерам. Так же не редки случаи, когда такие квартиры передаются застройщиком не одному подрядчику- поставщику или предаются “авансом”.

То есть вполне возможно купить квартиру у субподрядчика, который свои обязательства не выполнил, и остаться ни с чем.

Мало того, есть возможность купить квартиру в новостройке, прошедшей через руки аферистов и так же остаться без крыши над головой. Такой случай произошел в сентябре 2013 года в Москве. Московские власти построили квартиры для военных. Группа аферистов подделала документы на квартиры и продала их добросовестным покупателям.

Сделки прошли все государственные проверки и регистрацию, покупатели рассчитались с жуликами, получили ордера и въехали в квартиры. Однако спустя некоторое время чиновники поняли, что квартиры ушли из их рук и попросили добросовестных покупателей “с вещами на выход”.

О том, как избежать наложение взыскания на квартиру, посмотрите здесь.

На настоящий момент прошел первый суд, самый справедливый суд в мире, которой подтвердил, что добросовестных покупателей надо выбрасывать на улицу, а чиновники, которые сначала незаконно оформили квартиры на аферистов, а потом и на добросовестных покупателей, вышли сухими из воды.

Ознакомьтесь еще как купить квартиру в рассрочку.

Как правильно оформить договор покупки квартиры в новостройке

Договора, по которым совершаются сделки бывают нескольких видов:

Договор долевого участия в строительстве (согласно ФЗ-214)
Договор уступки права требования (цессии)
Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности)
Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы

Разберемся подробнее.

По 214 закону, обязанностью застройщика является:

Получение разрешения на строительство новостройки- обязаны предоставит по первому требованию
Опубликовать документы государственной регистрации права и проектную декларацию
Определить объект недвижимости с четким указанием всех параметров и элементов
Установить строгие сроки готовности новостройки и передачи квартир инвесторам
Четко указать стоимость квартир в новостройке и определить порядок оплаты
Ознакомить инвесторов с положением, что гарантийные сроки на квартиры составляет пять лет со дня передачи квартир в собственность.

Теперь, по новому закону, покупатели новостроек являются соинвесторами строительства жилого дома и, в случае, если строительная кампания объявлена банкротом, инвесторы по закону признаются в очереди кредиторов первыми, а не самыми последними, как ранее трактовалось в законе.

Правила покупки квартир по договору цессии:

Убедиться что все договоры, заключенные от застройщика до продавца, реально существуют
По этим договорам реально прошла оплата- получить копии платежек (или поставлены материалы, выполнены работы). В практике были случаи, когда копии платежек просто подделывались.
Убедиться, что никто из цепочки :продавцы- покупатели не оспаривает данную сделку. В противном случае вы можете купить квартиру, спор по которой находится в суде, и вы останетесь без денег, но с правом требования с продавца- банкрота
Если в цепочке- физические лица, следует побеседовать с ними- не совершались ли эти сделки под влиянием каких- то факторов- обмана, заблуждения, угроз и т.п. В противном сделка может быть отменена в суде и по этим основаниям.

Договор инвестирования (как договор о совместной деятельности)

Договор об инвестировании подписывается тогда, когда застройщик выполнил целый ряд условий- получил разрешение на строительство, купил землю, согласовали проект и т.п. Основное отличие договора инвестирования от договора долевого участия в том, что в договоре долевого участия все риски несет застройщик, а в договоре инвестирования риски делятся пополам. Вам это надо? Следует отметить, что все договора должны быть зарегистрированы в органах государственной регистрации, или согласованы с предыдущим хозяином (правообладателем). Нужно обязательно проверить наличие отметок в органах Росреестра или ином органе. Если в жилом доме покупается не жилое помещение, это должно быть отмечено в реестре застройщика.

Факт отсутствия такой регистрации может привести к двойным продажам. А при двойной продаже владельцем квартиры становится тот, кто числится в реестре.

Продажа квартир в новостройке посредниками

Как уже отмечалось, часть квартир в новых домах переходит в собственность заказчика или генподрядчика или к другим лицам- муниципалитету или инвесторам. Однако неоднократно бывали случаи, когда эти квартиры продаются самим же застройщиком через фирмы- однодневки.

Чтобы избежать этого, нужно потребовать протоколы распределения квартир для установления правомочности реализатора и кроме этого нужно уточнить у застройщика- кому принадлежит покупаемая квартира. И в Москве и в Подмосковье не раз бывали случаи, когда дольщикам продавали квартиры, предназначенные муниципалитету.

Окончательное оформление квартиры в собственность

Оформление собственности на квартиру в новостройке- серьезная и длительная процедура и напрямую зависит от того, сколько участников состоит в цепочке продавец-покупатель

Не редки случаи, когда оформить новостройку в собственность в обычном порядке вообще не получается. Выход в этом случае всегда один- обращение в суд. Сами суды по таким делам длятся обычно три- четыре месяца, после этого еще месяц решение суда будет вступать в законную силу.

И это в лучшем случае, когда все согласятся с решением суда и не подает документов в апелляционную инстанцию. Здесь дела могут длиться годам.

Если все происходит в нормальном режиме, то в первую очередь право собственности на квартиры в новом доме в Росреестре оформляется на квартиры и не жилые помещения, которые собственно принадлежат застройщику, во вторую очередь-на квартиры, отчужденные третьим лицам.

Срок оформления в Росреестре зависит от числа участников цепочки “продавец-покупатель”. Срок может растянуться и на полгода - год, даже при условии, что вся цепочка- добросовестные юридические и физические лица и существуют в действительности.

Сложности начнутся, когда выяснится, что одна из организаций, участвующих в сделке к началу регистрации находится в стадии банкротства или перестала вести деятельность. В этом случае право собственности на квартиру без суда оформить будет нельзя.

Такой случай произошел с инвест компанией ООО “Ронэкс Инвест”, которая работала по адресу: Москва, ул. Лодочная, д. 17. Здесь всем дольщикам которой пришлось добиваться своих прав и получать свидетельства через суд.

Покупку квартиры в новостройке многие эксперты считают рискованными сделками- слишком много существует нюансов и даже покупка квартиры в новостройке у известной и крупной кампании не означает. что оплаченная квартира перейдет в собственность новосела, а принятие судебного решения во многих случаях не гарантирует его немедленное исполнение.

И еще одно- при покупке новостройки на стадии строительства и подписании договора долевого участия обратите особое внимание на подсудность при рассмотрении споров. И если в договоре значится, что все споры застройщика и дольщика рассматриваются в третейском суде- будьте предельно осторожны. Берегите себя.