|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Договор на оказание риэлторских услуг: нюансы и советы. Договора с недвижимостьюВиды договоров в недвижимостиЗдравствуйте, уважаемые читатели. В этой статье хочу начать тему о том, какие бывают виды договоров в недвижимости. Если вы продавец недвижимости, то у вас на руках должны быть соответствующие документы, подтверждающие, что собственник данной недвижимости вы и имеете право ей распоряжаться. А риэлтор, принимающий объект недвижимости на продажу, должен в этом убедиться. Поэтому даже агент-новичок должен знать, какие виды договоров на недвижимость существуют в природе, что в них должно быть отражено и чего там быть не должно. Начнем с того, что правовые документы на недвижимость делятся на правоустанавливающие и правоподтверждающие. Правоустанавливающие документы это различные виды договоров, как-то:
Это основные виды договоров в недвижимости. Все они подлежат регистрации права. До января 2000 года регистрацией права на недвижимость занималось БТИ – бюро технической инвентаризации. Договор сдавался на регистрацию и новые владельцы квартиры получали его с отметкой БТИ на обратной стороне. Таким образом, при встрече с продавцами, берем договор, смотрим на дату заключения. Если дата стоит до 2000 года, переворачиваем и убеждаемся, что штампик БТИ на месте, если нет – сообщаем своему менеджеру и дальше следуем его указаниям. В январе 2000 года было создано Главное управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области и право регистрации сделок с недвижимостью перешло к нему. Поэтому, если договор датирован позже января 2000 года, то к нему должно прилагаться Свидетельство о государственной регистрации права, выданное в этом самом ГУФРС по РО, что и является правоподтверждающим документом. На сегодняшний день, кстати, ГУФРС переименовано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. При первом знакомстве с продавцами недвижимости этого вполне достаточно: — договор заключен до 2000 года, есть штампик БТИ; — договор заключен в январе 2000 года или позднее и есть Свидетельство о государственной регистрации права; Все хорошо, можно работать дальше. Еще хотелось бы отметить, что из всех видов договоров наиболее часто встречается договор купли – продажи недвижимости, остальные реже, и каждый имеет свои особенности. В следующих статьях о каждом из видов договоров рассказано подробно: — Договор дарения доли в квартире — Договор купли-продажи недвижимости и договор мены — Договор дарения и Свидетельство о праве на наследство — Договор на передачу квартиры в собственность (приватизация) — Договор долевого участия в строительстве — Договор ренты — Решение суда как правоустанавливающий документ elanvist.com Составление договоров на недвижимость в Москве и МОНедвижимое имущество (квартиры, дома, дачи, земельные участки) обладают повышенной оборотоспособностью в связи с высокой стоимостью. Действующее законодательство предусматривает различные формы договорных отношений, которые могут иметь место в отношении недвижимости. Составление договоров на недвижимость необходимо для того, чтобы четко и грамотно зафиксировать те или иные права и обязанности, а также их переход, между отдельными лицами (гражданами, организациями и т.д.).
Основные виды договоровВ настоящее время основными видами договоров, заключаемых в отношении недвижимого имущества, являются следующие:
Более того, зачастую по прошествии определенного времени гражданам и организациям может понадобиться внесение отдельных изменений в условия договора (к примеру, о стоимости объекта недвижимости, порядка оплаты и т.д.) или подготовка иной сопроводительной документации по договору (к примеру, акт приема-передачи, акт взаимозачета и т.д.). При составлении договора очень важным является обращение внимания на следующие аспекты:
В связи с этим в современных условиях в отношении недвижимости заключается огромное количество самых разнообразных договоров. Среди всего разнообразия договоров, заключаемых в отношении жилых помещений, стоит выделить следующие:
Кроме того, в рамках исполнения договоров, заключенных в отношении недвижимого имущества, зачастую возникает необходимость составления и проверки иных сопутствующих документов, в том числе дополнительных соглашений (к примеру, об изменении цены квартиры, ее площади и т.д.), актов сдачи-приемки недвижимого имущества и т.д.
При оформлении договоров в отношении недвижимого имущества очень важное значение имеет правильная и четкая идентификация данного имущества, в целях избежания рисков признания недействительным заключенного между сторонами договора. Кроме того, для граждан очень важным будет проверить все «подводные камни» и риски, связанные с заключением того или иного договора, в том числе и в части порядка оплаты стоимости недвижимого имущества, сроков и условий его передачи и т.д. Ввиду этого гражданам при заключении договоров с недвижимостью необходимо обращаться за помощью к профессиональным юристам по недвижимости, специализирующимся на данных делах. Стоимость составления договоровПочему мы?
www.adv.msk.ru Договор на оказание риэлторских услуг: нюансы и советыПривлечение риэлторов к осуществлению процедур с недвижимостью — это цивилизованная мировая практика. В России риэлторская деятельность не регулируется никаким специальным законом. Правда, этот пробел — дело времени, о необходимости такого закона говорят и теоретики, и юристы практики, да и сам Президент. Пока разработчики думают, нам приходится довольствоваться нормами ГК РФ и закона «О защите прав потребителей». Что же особенного в договоре на оказание риэлторских услуг — давайте разбираться в сложностях и подводных камнях. Можете также изучить образец договора. Скачать образец договора с риэлтором Риэлторы как правило предлагают свой письменный вариант сделки. Правда, клиент не лишен права предложить свои условия, убрать или добавить пункты в соглашение. Полноценный договор с риэлтором имеет смешанную природу и включает в себя:
Основные моменты договора на оказание риэлторских услуг
Какие нюансы надо учесть, заключая договор на оказание риэлторских услуг
Другие советы
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Как общаться с риелторомКак выбрать риэлтора - советы от RegionalRealty.ru ВыводС риэлторскими услугами сталкивался в своей жизни каждый, а тем, кому еще не довелось, наши советы пригодятся на будущее. Главное — не связывайтесь с сомнительными фирмами и частными лицами. Ищите риэлтора по совету знакомых или отзывам в интернете, внимательно читайте документы и подписывайте только с полным пониманием их значения и юридических последствий. Удачи! journal.regionalrealty.ru Виды сделок с недвижимостью: имущественные, действительные, односторонние
Она регламентирована главой 9 ГК РФ. Рынок недвижимости подвержен этому типу отношений.
Понятие действительных сделок в гражданском правеПод сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами. Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом. Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные. Недействительные прецеденты делят на виды:
Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки). Последствия ожидаемы для обеих сторон и планируются ими. Действительные сделки многочисленны, что делит их на виды и подвиды, по различию характерных свойств. Действительные сделкиЕдиной общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:
Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости. Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом. Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.Основные виды сделок с недвижимостьюСтоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные. Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам. Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях: В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления. Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях. Договоры и односторонние сделки
Договор даёт право считать сделку состоявшейся и провоцирует наступление правовых последствий, цели которых определились при планировании. Отношения, возникающие при его составлении, ориентированы на условия рынка и характер законодательного регламента. Кроме того они различаются по виду имущественной процедуры, совершаемой в отношении объекта. Договор составляется в зависимости от целей сторон. Если одна сторона покупает объект, договор укладывается в рамки купли-продажи. В этом случае взамен возникновения права на владение объектом, покупатель передаёт обозначенную соглашением денежную сумму. Мена требует предоставить взамен равноценный объект или компенсировать разницу в цене между объектами, в денежном выражении. Дарение происходит односторонне, в адрес одаряемого лица. Но этот вид отношений оформляется договором, так как одаряемый субъект, хоть и пассивно, но участвует в процессе. Его волеизъявление допустимо выражать в отказе от подписания дарственной. Принятие имущества в дар – вид двусторонних отношений. Аренда, ссуда, рента, тоже оформляются договором. Если одна сторона представлена несколькими физическими (юридическими) лицами, договор становится многосторонним. При этом правовая основа остаётся неизменной, равной двустороннему соглашению. Особняком стоят в этой цепочке имущественных действий односторонние сделки, которые определены как завещания. Здесь изъявляется непосредственная воля одной стороны, переданная через доверенное лицо – нотариуса или душеприказчика. Возмездные и безвозмездныеСпособы имущественных правоотношений чаще носят возмездный характер. Субъекты взаимодействия обмениваются юридически значимыми ценностями. В обмен на объект недвижимости передаются:
Безвозмездны дарение и ссуда. Эти условия становятся базовыми для данного вида соглашений. При их не исполнении, правовая основа сделки становится ничтожной. К этому виду правоотношений можно было бы отнести и завещание. Но это будет не совсем верно. Ведь при завещании субъект, вступающий в наследство, наследует также неисполненные обязательства наследодателя. Иногда принимает к исполнению непосредственный завещательный отказ. Это говорит о критериях, по которым наследование стоит отнести к возмездным способам отношений. Консенсуальные и реальныеСоглашения, которые вступают в силу после подписания сторонами в режиме реального времени, установленного датой в положении контракта, называются реальными. Это стандартные виды процедур, которые поэтапно передают имущественные права от одного владельца к другому. Этапами здесь становятся юридические действия, продвигающие процессы прекращения и возникновения прав на недвижимость между взаимодействующими субъектами. Завершающим этапом становится внесение записи о проведённом инциденте в Государственный кадастр недвижимости (ГКН), после которого допускается распоряжение переданным имуществом. Консенсуальные отношения определены не реальными временными рамками с достоверно установленной датой, а событием, которое неизвестно когда произойдёт. При этом достоверно, что обозначенное событие произойдёт без сомнения. Ярким примером выступают завещания, которые назначают передачу имущества на момент смерти завещателя. К такому типу сделок относят аренду, ссуду или ренту, если стороны вправе прервать в связи со смертью одного участника, либо путём переуступки права. Их допустимо составлять на период длительного отсутствия, владельцев недвижимости или регламентировать интересами третьих лиц, которые связаны с объективными причинами. К консенсуальным правоотношениям прибегают при составлении брачных контрактов. Некоторые способы составления дарственных на недвижимость допускают их передачу к моменту свадьбы или рождения наследника. Если дарственная составляется в адрес малолетнего ребёнка, допуская вступление в силу в момент наступления возрастной дееспособности, она не несёт консенсуального характера. День наступления 18 (14-16) лет требуется высчитать достоверно и включить в срок действия дарственной, отодвинув её вступление в силу на дату восемнадцатилетния одаряемого лица (см. Жилье на ребенка). Каузальные и абстрактныеДля проведения каузальной имущественной процедуры потребуется некая юридическая причина, прецедент, который мотивирует субъект на правовое взаимодействие с объектом недвижимости. Причина совершения сделки – её цель, что допускает ряд действий, требуемых для достижения цели. Каузальные отношения возникают всегда, когда соглашение гарантирует передачу конкретного объекта недвижимости в результате отчуждения от владельца. Рынку недвижимости свойственны и такие виды контрактов, которые не приводят к непосредственному владению объектом. К таковым относят договор переуступки прав собственности в долевом строительстве. В данном случае отсутствует объект, передаваемый лицу, но правоотношения в его адрес уже состоялись. При переуступке или соглашении цессии, в сторону заинтересованных лиц, переходят лишь права на абстрактный, не существующий в рамках реального времени, объект. Обычные и условные
Сама процедура основана на исполнении оговорённых условий. Главное требование – определение даты происхождения события и этапов проведения процедуры. Условный характер прецедент приобретает, когда исполнение обозначенных положений попадает в зависимость от представленных в соглашении объективных условий. В отличие от каузального договора, условия предусматриваются с большой долей вероятности, но не констатируются в качестве абсолютных.К таковым относят договора долевого строительства (ДДУ), возведение новостроек членами кооператива. Целесообразно рассматривать в этом контексте ипотечные соглашения и иные виды кредитования, когда недвижимость остаётся в залоге до момента погашения долга. Хотя здесь устанавливается предполагаемая дата расчёта с инвестором, событие погашения долга является планируемым, желанным, но достоверно не регламентируемым. С определённой долей вероятности оно может не произойти, что отменит передачу права собственности в сторону должника. Срочные и бессрочныеЕсли речь идёт об аренде, ссуде или ренте, предполагается указание сроков действия контракта. В противном случае требуется указать, что контракт действует бессрочно. Без определения этого положения, документ не будет признан в качестве действительного. Срочное соглашение – аренда в течение трёх лет (или иное), не требует непременного расторжения по окончании срока действия. Если оно не расторгнуто в момент завершения срока, то взаимодействие сторон остаётся в силе и пролонгируется на тот же период. Не говорит это и о том, что его недопустимо расторгнуть раньше. По согласию сторон или через суд, оно аннулируется в любое время, при соблюдении норм передачи недвижимости владельцу.Бессрочные соглашения не имеют в виду пожизненное использование недвижимости, но допускают его. Они утрачивают силу на определённых условиях, специально обозначенных в положении о допустимости и условиях расторжения, фиксируя их конкретным пунктом. Многообразие вариантов взаимодействия субъектов на рынке недвижимости, продиктовано фактом неоднозначности функционирования данного рынка. Гражданско-правовые отношения позволяют использовать виды взаимодействий в качестве юридического инструмента, детально прорабатывающего нюансы конкретной ситуации. myestate.club 12. Система и содержание договоров по сделкам с недвижимостью12. Система и содержание договоров по сделкам с недвижимостью В гражданском праве договор представляет собой соглашение двух или более лиц, которое направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей Договор – это гражданское правоотношение; это документ, в котором излагается содержание сделки, он заключается в письменной форме Договор позволяет учесть основные особенности, которые возникают при взаимоотношении сторон согласовать их индивидуальные интересы. Договор позволяет создать юридические гарантии для его участников. Существуют следующие виды договоров: 1) возмездные договоры, их сущность заключается в том, что каждый из участников договора получает благо: права или имущество 2) безвозмездные, к ним относятся договоры дарения, наследства и т. д.; 3) консенсуальные, для них необходимо только соглашение сторон; 4) реальные, для них достаточно фактической передачи имущества, которая является предметом договора; 5) окончательный договор позволяет наделять стороны обязанностями и правами, которые будут направлены на достижение целей, их интересующих; 6) предварительный договор, он помогает сторонам заключить договор в будущем или согласовать его некоторые условия; 7) открытый договор, в нем согласуются существенные условия; 8) делимым называют договор, если в нем содержится несколько независящих друг от друга обязательств, в ином случае заключается неделимый договор. Структурное построение договоров может изменяться в зависимости от условий. Но практически каждый договор имеет 10 или более разделов: реквизиты договора, предмет договора, преамбула, предмет договора, срок договора, условия передачи объектов недвижимости, цена договора и порядок расчета, права и обязанности обеих сторон, заключительные положения. Согласно ГК РФ ст. 427 предусматривает возможность использования примерных условий договоров, которые не являются для сторон обязательными и могут применяться ими добровольно. Договор начинают с названия, далее следует номер, место и дата его подписания. Датой заключения является дата вступления договора в силу. Преамбула – это вводная часть, которая содержит сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, их правовой статус с указанием сокращенного и полного наименований. Разнообразие условий, которые включены в договоры по сделкам с недвижимостью, объединены в три группы: существенные, обычные и случайные. Условия, необходимые для заключения сделки договора в отношении недвижимого имущества и выражающие его природу, называют существенными. Условия, определяющие отдельные вопросы договорных отношений, которые вытекают из специфики вида договора, называют дополнительными. Случайными называют условия, которые приобретают юридическую силу только тогда, когда они включаются в договор. Вид договора, вид и разновидность недвижимого имущества указываются в предмете договора. Поделитесь на страничкеСледующая глава > info.wikireading.ru Сделки с недвижимостью: проблемы безопасности
Разумеется, отдельный человек, несведущий в вопросах недвижимости, не в состоянии предусмотреть все возможные последствия своих действий и не обладает зачастую временем и силами, необходимыми для совершения продажи или обмена своей квартиры. Поэтому и существует особая сфера услуг – риэлторские агентства. Они объединяют опытных профессионалов, юристов по жилищным вопросам и специалистов в области оформления и регистрации договоров отчуждения. В настоящее время рынок жилищных услуг оформился – основной процент сделок происходит при посредничестве крупных и средних агентств с хорошей репутацией, давно и успешно работающих с недвижимостью. Поэтому, несмотря на солидные комиссионные, зачастую взимаемые риэлторскими фирмами, обращение к их услугам приносит клиенту ряд неоспоримых преимуществ. Итак, при выборе риэлторской фирмы следует учитывать следующие факторы: Опыт работы на рынке недвижимости. Если учитывать, что рынок недвижимости существует около 10 лет, то по времени работы фирмы несложно определить, насколько опытны компания и ее сотрудники. Наличие лицензии. Не бойтесь требовать предъявления лицензии. В настоящее время лицензии состоят из двух листов, собственно самой лицензии (указывается номер лицензии и срок действия) и приложения (указываются разрешенные виды деятельности). Наличие брокерской карточки у сотрудника фирмы, подписывающего договора. Членство в общественных риэлторских организациях. Существует несколько организаций: Российская Гильдия Риэлторов (наиболее крупная и весомая), Московская Ассоциация-Гильдия Риэлторов (региональная организация), FIABCI (Международная федерация участников рынка недвижимости), членство в которой наиболее почетно. Страхование профессиональной ответственности.Кроме того, обратите внимание на помещения офиса компании, на психологическую обстановку, на обслуживание специалистами. Обратите внимание на договор об оказании услуг. Трехсторонний договор является в настоящее время наиболее юридически грамотной формой взаимодействия риэлторской фирмы и клиента. Он подписывается агентством, продавцом и покупателем. Именно такой договор полностью соответствует требованиям Гражданского кодекса РФ. Деятельность риэлторской фирмы в этом случае абсолютно «прозрачна», т.е. не происходит утаивания суммы комиссии, что иногда встречается в недобросовестных риэлторских фирмах. Риэлторская фирма при осуществлении рекламной кампании должна оградить клиента от нежелательных звонков и контактов, кроме того, предварительная беседа агента с потенциальными покупателями и его присутствие на просмотре позволяют уберечь клиента агентства от подозрительных или просто несерьезных визитов. В случае, если вы занимаетесь продажей или обменом своей квартиры с помощью риэлторской фирмы, она обязательно возьмет на себя такой непростой момент, как получение или передача аванса (задатка). Необходимо пояснить, что, согласно Гражданскому кодексу, задатком принято называть вносимую за квартиру денежную сумму, которая служит подтверждением серьезности намерений покупателя. При невозможности по каким-либо причинам совершить сделку купли-продажи квартиры продавец возвращает сумму задатка покупателю в двойном размере. Аванс представляет собой фактически то же самое, однако возвращается в одинарном размере. Принятие и передача денежных сумм через посредничество риэлторских фирм оформляется соответствующими дополнительными соглашениями к договору, кроме того, фирма принимает на себя ответственность за возвращение аванса (задатка) в случае каких-либо осложнений. Внесение же и получение авансов (задатков) от частного лица частному лицу оформляется простыми расписками, в которых должны быть указаны Ф.И.О., паспортные данные, за какую квартиру вносится аванс, его сумма, сроки и условия возврата. Основные сложности при проведении сделок: Сбор документов Нотариат Наличие субъектов сделки Регистрация в государственных органах Сбор документов При сборе документов, необходимых для заключения сделки по отчуждению недвижимого имущества, советуем покупателю лично присутствовать в государственных органах, а именно: РЭУ, БТИ. Эти справки могут быть получены по доверенности от собственника квартиры. При необходимости покупатель может потребовать продавца предъявить справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Данные справки могут быть выданы только заявителю, получение их по доверенности не допускается. НотариатПри заключении договоров по отчуждению недвижимого имущества у нотариуса участникам сделки необходимо представить весь комплект необходимых документов. Нотариус при удостоверении договора выясняет дееспособность субъектов сделки, их желание совершить указанную сделку. За удостоверенный договор нотариус несет полную имущественную ответственность и в случае признания сделки недействительной отвечает перед лицом, утратившим право собственности, всем своим имуществом. В соответствии с этим, при удостоверении сделки непосредственно у нотариуса возникает необходимость проверки всех документов. Сторонам на руки выдаются удостоверенные договоры по отчуждению недвижимого имущества, которые подлежат обязательной регистрации. Подлинники правоустанавливающих документов, а также согласие супругов, заявления от третьих лиц по освобождению имущества остаются у нотариуса, удостоверившего сделку. По желанию сторон нотариус может сделать копии указанных документов. При заключении нотариального договора обязательно личное присутствие участников сделки или их доверенных лиц. Доверенности на заключение нотариального договора должны быть нотариально удостоверены. К нотариально заверенным доверенностям приравниваются доверенности, удостоверенные начальником мест лишения свободы, командирами воинских частей и др. согласно ст. 185 ГК РФ. Доверенности, удостоверенные начальниками следственных изоляторов, не приравниваются к нотариально удостоверенным, но в Москве существует практика и разъяснение Комитета муниципального жилья, что доверенности из следственных изоляторов принимаются как нотариусами, так и на регистрацию в регистрирующий орган. (Следует также отметить, что согласно ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут передавать имущество подопечному, за исключением передачи этого имущества в качестве дара, безвозмездного пользования). Это означает, что договор купли-продажи, мены и другие возмездные договоры не могут быть удостоверены между родителями, опекунами, попечителями и их несовершеннолетними детьми, по которым несовершеннолетние приобретают права на недвижимое имущество. Наличие субъектов сделкиСубъектами сделки являются «ПРОДАВЦЫ» и «ПОКУПАТЕЛИ». При заключении договоров отчуждения, независимо от того, заключается ли он в нотариальной форме или простой письменной, необходимо присутствие субъектов сделки или их доверенных лиц, с надлежаще оформленными полномочиями. Отсутствие подписи в договоре хотя бы одного субъекта свидетельствует о том, что данный договор не заключен, а, следовательно, ничтожен. Субъекты сделки должны быть правоспособны и дееспособны. В случае если какой-либо субъект сделки не дееспособен, то от его имени действует его законный представитель, опекун, попечитель, с согласия органов опеки и попечительства. Регистрация в государственных органахКак уже отмечалось выше, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с приложением документа об оплате регистрации; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей о правах в Единый государственный реестр прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах о произведенной регистрации и выдача удостоверений, подтверждающих такую регистрацию. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров удостоверяется посредством совершения регистрационной надписи на документе. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лицами. В случае если права возникают на основании договоров, не удостоверенных нотариально, то заявление на государственную регистрацию подается от всех сторон сделки. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда. В случае если права на недвижимое имущество возникли на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, но по желанию сторон были нотариально удостоверены, заявление о государственной регистрации подает одна из сторон договора. Вместе с заявлением о государственной регистрации и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ, подтверждающий оплату регистрации. Физическое лицо на государственную регистрацию предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица — учредительные документы юридического лица, документ, удостоверяющий его личность, документ, подтверждающий полномочия действовать от имени данного юридического лица. Так же на государственную регистрацию предоставляются документы, необходимые для проведения сделок. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с перечнем и с указанием даты их предоставления. Расписка подтверждает прием документов на регистрацию прав. Гарантии юридической безопасностиЮридическую безопасность при отчуждении и покупке имущества может обеспечить только тщательная проверка документов и грамотное проведение сделки. В связи с тем, что с 2000 года при утере правоустанавливающих документов выдают не их дубликаты, а выписку из реестра зарегистрированных прав, участились случаи мошенничества: выписку из зарегистрированных прав собственник квартиры или его доверенное лицо может брать из регистрирующего органа неоднократно и, соответственно, оформлять договоры по отчуждению квартиры так же неоднократно. При сборе документов необходимо обратить внимание на наличие зарегистрированных в квартире лиц на момент отчуждения имущества и на тех лиц, которые были временно сняты с регистрационного учета в армию, места лишения свободы и др. Согласно ст. 292 ГК РФ «Члены семьи собственников, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением...» И в соответствии с этим, переход права собственности к другому лицу не является основанием прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника. При заключении договора отчуждения имущества в вышеуказанном случае необходимо потребовать присутствие зарегистрированных лиц с тем, чтобы они дали свое согласие на отчуждения этого имущества, в котором они проживают, с обязательством по его освобождению. Следует также учитывать положения Семейного кодекса РФ. В соответствии со ст. 25 СК РФ имущество супругов, приобретенное ими в совместном браке, является общей совместной собственностью обоих супругов, даже если один из них не принимал участия в получении доходов, а занимался, например, ведением домашнего хозяйства, воспитанием детей. В таком случае при продаже имущества, приобретенного в браке (кроме случаев приватизации, наследования, дарения) требуется согласие того супруга, который собственником не является, но по закону имеет супружескую долю. Согласие супруга требуется и в случае приобретения имущества одним из супругов. В случае если при заключении сделки согласие второго супруга на отчуждение или приобретение имущества не заявлено, то такая сделка является оспоримой и может быть признана недействительной в судебном порядке. Перечислить все варианты гарантий юридической безопасности не представляется возможным, т.к. каждый случай заключения сделки с недвижимым имуществом индивидуален и требует индивидуального подхода и решения каждого вопроса юристом-специалистом по жилищным проблемам. Аренда банковской ячейки является сегодня наиболее распространенной формой расчетов при купле-продаже недвижимости. И здесь встает вопрос выбора банка. Факторов, по которым можно определить «пригодность» банка, несколько. Первое – это, разумеется, надежность самого банка, гарантия того, что в случае каких-либо собственных проблем он не пойдет на вскрытие ячеек. Вообще, деньги, лежащие в банковских ячейках, не считаются находящимися в его обороте и должны быть неприкосновенными даже в случае банкротства банка. Но все понимают, что между тем, как должно быть и как есть на самом деле, существует определенная разница. И у любого банка, невзирая на все заверения о том, что ячейка запирается на два ключа, один из которых – у клиента, техническая возможность вскрыть ячейки, конечно, есть. Надежность банка, честно говоря, это тот аспект, который менее всего может быть проверен риэлтором. Смотрим на наличие банковской лицензии, время пребывания на рынке, отзывы о его работе. Второй момент – надежность самого депозитария, его оборудование. Некоторые банки, к сожалению, заявляют, что у них есть депозитарий, хотя на самом деле это – всего лишь комната за железной дверью. Нормальное оборудование стоит миллионы долларов. Помимо собственно депозитария, банк должен иметь помещение для ожидания (неприятно, когда приходится ждать на улице – всякому ясно, что в очереди в банковское хранилище у каждого второго десятки тысяч долларов в сумке), комнаты и оборудование для пересчета денег, проверки подлинности купюр и т.д. Третье – соглашения, которые банк предлагает клиентам. Обычно заключается два договора: первый – об аренде ячейки (тут все просто, в большинстве банков они практически одинаковы), второй – дополнительное соглашение, регламентирующее доступ к ячейке, различные условия этого. Приятно, когда банк предлагает разные варианты (доступ одного человека, двух, только с договором купли-продажи или еще с какими-то документами, возможность доступа доверенных лиц и т.д.) – это делает возможным заключать многоступенчатые сделки. А если еще сами эти договоры написаны понятным языком, не занимают по 15 страниц убористого текста, то все просто замечательно. Нужно отметить, что само по себе содержание депозитария для банка невыгодно. Оборудование стоит дорого, очень солидных денег требует и обеспечение безопасности – сигнализация, охрана. А аренда ячейки стоит всего $20-30 в месяц. Поэтому банки рассматривают депозитарий либо как «гвоздику в петлице» (смотрите, мы сумели его оборудовать, значит мы солидный банк), либо специализируют депозитарий на риэлторские сделки. В этом случае основная цена ($30-70) идет уже за дополнительное соглашение, а аренда ячейки в целом будет стоить от $50 до 100.. Плюс разные дополнительные услуги – пересчет денег, проверка подлинности купюр. Стоит это 0,1-0,2% от суммы, и пользуются такими услугами около 10% клиентов. В общем, банкам уже есть за что работать. И последнее, что необходимо сказать о соглашениях. Во всех банках в договорах есть фраза о том, что «банк не несет ответственности за подлинность предоставленных документов». Спорить с этим бесполезно, банки в этом вопросе занимают единую позицию. Еще один аспект – как работает персонал банка. Служащих должно быть достаточно – чтобы клиенты не ждали их. Важно и то, как организован доступ самих сотрудников в хранилище. В некоторых банках система безопасности построена так, что войти могут только минимум два человека (менеджер и охранник), причем каждый может открыть только одну из двух дверей, ведущих в депозитарий. И еще есть журнал посещений, регистрирующий, кто и когда входил в хранилище. И, наконец, цена за услуги. Дешевле всего обходятся банки, предлагающие минимум услуг и надежности. А при нормальных условиях нужно ориентироваться на сумму около $70. Важный аспект, существенно влияющий на цену, – срок аренды. Здесь клиенты находятся в сложном положении. С одной стороны, Москомрегистрация уже с весны регистрирует нотариально заверенные сделки за две недели, что является мощным стимулом экономить на ячейке. С другой – в законе о регистрации говорится о сроке в месяц, так что экономия может обойтись чересчур дорого. А что если клиент не освободит ячейку к окончанию действия договора? Сначала банк оповестит его по контактному телефону (оставленному при составлении договора аренды), затем, выждав месяц-два (если клиент объявится в это время, его ждет штраф), вскрывает ячейку в присутствии комиссии. Денис Колокольников www.webohrannik.ru Договор с агентством недвижимости (правильный образец)Договор с агентством недвижимости. По договору с агентством недвижимости одна сторона (риелтор) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (заказчика) юридические и иные действия от своего имени, но за счет заказчика либо от имени и за счет заказчика направленные на сделку с объектом недвижимости. В случаях, когда в договоре с агентством недвижимости, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента по недвижимости на совершение сделок от имени заказчика, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у риелтора надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. Договор с агентством недвижимости может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия до момента совершения сделки с объектом недвижимости. Вознаграждение агента по недвижимостиЗаказчик обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в договоре с агентством недвижимости. Если в договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с «пунктом 3 статьи 424» Гражданского Кодекса. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения заказчик обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения. Смотреть другой образец договора … Договор с агентством недвижимостиДоговор с агентством недвижимости г. Москва «10» апреля 20__ г.Егоров Михаил Павлович, 21 марта 1981 года рождения, пол: мужской, паспорт: серия 51 03 № 816251, выдан Отделом внутренних дел г. Москвы 22.04.2003 года, код подразделения 792-021, зарегистрирован: г. Москва, Центральный округ, ул. Шолохова М.А., № 4 кв № 43, проживающий по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Орджоникидзе, дом № 71, кв. № 11, именуемый в дальнейшем КЛИЕНТ, с одной стороны и АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «Закон РАА» в лице брокера Русинова Артема Александровича, действующей на основании ______., выданного _________ и Лицензии _________ от 20 июля 2018 года комитета по управлению Государственным имуществом администрации _________, именуемое в дальнейшем АГЕНТ, с другой стороны, именуемые вместе СТОРОНЫ, заключили настоящий договор о нижеследующем: ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1. АГЕНТ принимает на себя обязательства выступать для КЛИЕНТА в качестве АГЕНТА но недвижимости, что в рамках настоящего договора означает следующее:— АГЕНТ организовывает просмотр объекта недвижимости по адресу:____________________________________________________— АГЕНТ обязуется обеспечить ________________, а КЛИЕНТ_____________ вышеуказанный объект.— АГЕНТ выполняет работы от своего имени и за счет КЛИЕНТА. Стоимость работ входит в вышеуказанную общую стоимость ОБЪЕКТА.2. При подписании данного договора КЛИЕНТ вносит АГЕНТУ аванс в размере ______________________, тем самым, выражая свое согласие на приобретение ОБЪЕКТА .3. Сумма аванса входит в стоимость ОБЪЕКТА и является предварительной оплатой. ОБЯЗАННОСТИ АГЕНТА 4. Сразу после подписания настоящего договора АГЕНТ приступает к подготовке ОБЪЕКТА к_______________________, дом чего осуществляет необходимую проверку.5. В случае если ______________________ОБЪЕКТА окажется невозможной по объективной причине, АГЕНТ обязан вернуть полученный аванс. ОБЯЗАННОСТИ КЛИЕНТА 6. КЛИЕНТ обязан оплатить оставшуюся сумму стоимости ОБЪЕКТА не позднее __________ включительно.7. В случае несвоевременной или неполной оплаты ОБЪЕКТА, аванс не возвращается, что является штрафной санкцией за невыполнение КЛИЕНТОМ обязательства.8. В случае отказа КЛИЕНТА от приобретения вышеуказанного объекта до истечения срока настоящего договора, АГЕНТ обязан вернуть 50% от суммы внесенного аванса. Оставшиеся 50% от суммы внесенного аванса являются штрафной санкцией за нарушение настоящего договора. СРОК ДОГОВОРА 9. Настоящий договор действует со дня подписания до___________________ включительно, и может быть продлен по обоюдному согласию сторон. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ 10. _________________________________ ПОДПИСИ СТОРОН АГЕНТ: ______________ КЛИЕНТ: _____________ Закон РАА Входящие термины поиска:
law-raa.ru
|
В целостном контексте Гражданско-правовых отношений выделяется способ перехода прав на объекты в результате имущественных соглашений.
Субъектом договорных отношений признаются стороны, участвующие в принятии совместного решения в отношении конкретного объекта недвижимости. Если в процедуре участвует две или более, сторон, правоотношения оформляют договором (с.154 ГК РФ).
Обычные гражданско-правовые взаимоотношения сторон безусловны. При составлении контракта или завещания имущество передаётся при непосредственном исполнении обязательств. Они сформулированы сторонами и вписаны в соответствующих пунктах.
Зачастую квартира – это единственная крупная ценность, которой обладает человек. При этом у многих людей существуют различные жилищные проблемы: кто-то испытывает необходимость в большей площади и собирается обменять свою квартиру на большую с доплатой, кто-то же, наоборот, хочет переехать в меньшую. Некоторые хотят сменить район, переехать поближе к родственникам или месту работы и т.п. Подсчитано, что человек меняет место жительства в среднем раз в десять лет. Надо сказать, что с началом приватизации жилья в 1991 году возник и рынок квартир. Обмены стали совершаться намного быстрее, чем раньше, сама процедура поиска подходящих вариантов стала проще, выбор вариантов квартир, выставленных на продажу, огромен. Но наряду с множеством плюсов рынка жилья возникли и новые, невиданные ранее проблемы. Это, прежде всего, умышленное мошенничество с недвижимостью. Кроме того, многие граждане, не сведущие в юридических тонкостях, могут оказаться в неприятной ситуации иногда из-за элементарного незнания законов. Неправильное оформление документов, ущемление прав несовершеннолетних и иных социально уязвимых членов общества, несоблюдение юридических норм – все это может привести к судебным разбирательствам вплоть до расторжения договора купли-продажи квартиры.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет заказчика, приобретает права и становится обязанным риелтор, хотя бы заказчик и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.По сделке, совершенной агентом по недвижимости с третьим лицом от имени и за счет заказчика, права и обязанности возникают непосредственно у заказчика.
