|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Что должен знать любой арендатор коммерческой недвижимости. Где искать арендаторов на коммерческую недвижимостьДоска бесплатных объявлений на недвижимостьЕсли Вам необходимо поместить объявление о продаже или покупке недвижимости, а также о сдаче в аренду помещения, тогда Вы обратились по адресу. Ведь портал недвижимости "1000 Арендаторов" занимает лидирующие позиции на территории России и далеко за ее пределами. Только здесь Вы сможете разместить бесплатные объявления на недвижимость, которые могут увидеть все заинтересованные пользователи интернета. Все, что Вам необходимо - это заполнить нужные поля, и о Вашем объявлении узнает огромный мир интернет-сообщества, а это многомиллионная аудитория. Теперь не нужно тратить свои финансы и оббивать пороги агентств, занимающихся недвижимостью. Наш электронный портал поможет Вам в самые краткие сроки осуществить Ваши задумки. Все операции на сайте бесплатных объявлений на недвижимость занимают всего пару минут. При этом мы работаем круглосуточно без обедов и выходных. Согласитесь, это приятное предложение, от которого трудно отказаться. Наш интернет-сайт рассчитан на широкий круг пользователей, включая агентства, инвесторов, частных предпринимателей, заинтересованных в операциях с недвижимостью. Их число с каждым годом растет, а, следовательно, и положительная репутация нашего интернет-агентства. Аренда коммерческой недвижимостиЭлектронный портал "1000 Арендаторов" имеет огромную базу объектов коммерческой недвижимости, сдаваемых в аренду. Риэлтерские услуги, оказываемые нами на протяжении многих лет на рынке недвижимости, пользуются большим спросом. Благодаря безупречной работе высококвалифицированных экспертов нашего агентства мы имеем право говорить о безукоризненном качестве и надежности наших услуг по аренде торговых помещений, производственных и складских площадей, помещений под офисы и магазины. Каждый отдельно взятый случай наши специалисты рассматривают индивидуально, поэтому помощь в съеме или сдаче в аренду объекта недвижимости оказывается в максимально короткий срок по доступной цене. Наша база данных имеет ежедневное обновление благодаря тесной работе с клиентами, а также путем мониторинга различных изданий, имеющих непосредственное отношение к рынку недвижимости. Все клиенты, обращающиеся в нашу компанию по вопросам аренды зданий, имеют полное юридическое сопровождение. При этом Вы можете быть уверены, что в случае любых юридических изменений в правовом поле наxши эксперты гарантируют Вам все юридические соглашения, соответствующие последним требованиям российского законодательства. При оформлении долгосрочного договора аренды офисов, помещений под торговые площади или развлекательные заведения, заключается документ, подтверждающий сделку по передаче прав владения недвижимостью на оговоренный срок. Все вопросы по регистрации договора в государственных органах, а также по согласованию всех условий с представителями собственника мы берем на себя. Наши специалисты имеют все навыки ведения переговоров, что способствует самому лучшему исходу сделки в пользу клиента. Мы заинтересованы в том, чтобы арендуемая недвижимость удовлетворяла всем характеристикам, оговоренным в договоре передачи площади арендатору. Нашим преимуществом является то, что все сервисы портала предоставляются абсолютно бесплатно. 1000arendatorov.ru Если не удается найти арендаторов в торговые центры, бизнес центрыВ рамках данной статьи мы рассмотрим ситуацию, когда собственникам торговых центров, бизнес-центров и других объектов коммерческой недвижимости не удается найти арендаторов в силу сложившейся экономической ситуации. На сегодняшний день в России и СНГ возникла ситуация, когда даже одни из самых лучших объектов коммерческой недвижимости не могут похвастаться 100%-ой заполняемостью арендаторами, а что уж говорить про обычные торговые центры и бизнес-центры, расположенные в небольших городах, или проблемные объекты недвижимости, где уровень вакантных площадей растет высокими темпами. В такой ситуации стандартные методы поиска арендаторов и продвижения объектов не работают и необходимо прибегать к новым методам работы. Существует несколько вариантов действий в данной ситуации:
Остановимся на каждом из них более подробно: Привлечение арендаторов на невыгодных для собственника условиях – это допустимая стратегия работы, но только в том случае, если собственник понимает, что сдаваемые в аренду площади достаточно хороши, и дела арендатора постепенно пойдут в гору, что позволит владельцу недвижимости зарабатывать вместе с арендатором (ситуация, когда аренда платится в виде % с оборота), или арендатор убедится в эффективности работы на данном объекте недвижимости и будет готов платить более высокую арендную плату. Однако, как показывает практика, часто даже на очень гибких условиях не удается найти арендаторов и приходится действовать другими способами. Второй вариант – это развитие собственных бизнес направлений на имеющихся объектах недвижимости. Это наиболее интересный для собственника вариант использования площадей. Он подходит как самым современным и лучшим объектам недвижимости, так и старым проблемным зданиям. Существует множество различных бизнес направлений, которые могут развиваться в кризис, часть из них требует больших вложений, а часть может быть запущена с минимальными капиталовложениями. Также важно отметить, что для некоторых объектов недвижимости (торговых центров, рынков, ТРЦ) наличие большого количества вакантных площадей может привести к фатальным последствиям для всего объекта, а не просто к потере части дохода собственником. Такие объекты ввиду низкой заполняемости становятся не интересны потенциальной аудитории, падает посещаемость, и вскоре начинают съезжать даже те арендаторы, у которых раньше дела шли неплохо, в итоге объект окончательно "загибается". Третий способ – это работа по франчайзингу. Он актуален лишь в том случае, если нет уверенности в успешном открытии собственного бизнеса на имеющихся площадях, и хочется воспользоваться проверенной бизнес моделью – франшизой. Но и здесь надо действовать очень аккуратно, так как практически 90% франшиз продающихся в России это «пустышки», где нет ни сильного известного бренда, ни каких-либо технологий. Соответственно, покупая такую франшизу, собственник площадей рискует ничуть не меньше, а даже больше, чем открывая бизнес самостоятельно. Четвертый способ – это консервация площадей и объектов. Такой вариант допустим только в том случае, если это оказывает отрицательное влияния на общее состояние дел собственника или не приводит к ухудшению ситуации на самом объекте. Консервация допустима только в том случае, если известно, что кризис носит краткосрочный характер и вскоре ситуация будет улучшаться. Применительно к текущему кризису в России, на наш взгляд, резкий подъем, как в 2008-2009 годы, практически исключен. Наша компания оказывает следующие услуги для собственников недвижимости, которым не удается найти арендаторов и приходится искать другие способы развития:
Более подробно об этих услугах читайте в разделе открытие бизнеса на собственных объектах.
concept-development.ru Где искать помещение для небольшого производства или складаЯ могу назвать четыре ситуации, когда предприниматель или компания начинают искать помещения под аренду:
Главный источник информации по аренде – интернетЕсли у предпринимателя лично или у компании есть «свой» агент по недвижимости, то он и он и будет подбирать помещение во всех вышеозвученных ситуациях. Однако, услугами знакомых агентов пользуются не все. Чаще физическое лицо (это могут быть сам, руководитель, начальник производства или простой административный сотрудник) ведет поиск новых помещений в аренду самостоятельно в общедоступных источниках информации. Надо заметить, что в коммерческой недвижимости, особых баз данных специально для агентов, как это практикуется в жилой недвижимости, нет. Арендодатели стараются сделать доступ к сведениям о своих объектах наиболее открытым, и в этом случае самым главным источником информации является интернет. Сайт объекта, сайт-агрегатор или доска объявлений?Как арендодатель, я разделяю сайты, где можно разместить информацию о свободных помещениях в аренду, на три группы. Основные плюсы и минусы каждого и них для потенциального арендатора описаны ниже.
Поисковики Яндекс и ГуглКак действовать, если вы начинаете искать помещение, просто открыв страницу поисковых систем Яндекс или Гугл? Вы вводите текстовый запрос в строку – «производственные помещения», «склад в аренду» или что-то подобное. Результат выдачи делится на рекламные объявления (они отмечены словом «Реклама» в Яндексе и «Ad» в Гугле) и собственно страницы, отобранные поисковой «машиной». Мой совет: в рекламных объявлениях стоит кликать на ссылки на конкретные объекты, а не на объявления «сайтов-агрегаторов». А в результатах поисков как раз смотреть их. Если у конкретного объекта есть рекламные средства оказаться в верхних строках выдачи поиска – у меня это вызывает подозрение. И столь же неодобрительно я отношусь к агрегатору, который предпочитает тратить бюджеты на кратковременное продвижение в программах контекстной рекламы и не работает над долгосрочным продвижением в поиске. В то время, как для объекта и прямого арендодателя контекстная реклама – полезный инструмент поиска нового арендатора на свободные площади. Самые эффективные сайты по недвижимости. Рекомендации.Theproperty.ru «Интернет-портал о коммерческой недвижимости» - так они себя называют. Специализируются на коммерческой недвижимости. Базируются в Санкт-Петербурге, хотя занимаются и Москвой, и регионами. Баннеры, размещения по категориям. Основной упор делают на офисную и торговую недвижимость. Однако, большой выбор предложений по складам, производственная база меньше и представлена вместе со складами, но часто можно найти объекты, не представленные на других порталах. Cian.ru, он же realty.dmir.ru ЦИАН ГРУПП - мощный игрок на рынке рекламы недвижимости, московский портал с очень внушительной аудиторией. Основной сайт cian.ru работает в основном с жилой недвижимостью. Его «дочка» - realty.dmir.ru - является разделом «доски объявлений», но работает по принципу сайта-агрегатора. Содержит объявления по жилой и коммерческой недвижимости, продаже и аренде. Большая аудитория, хорошее продвижение в поисковиках, большая база данных бесплатных объявлений, так как платное размещение довольно дорогое (и отмечено соответствующим маркером, что это реклама), потенциальному арендатору можно искать удобное помещение по приемлемой цене. Spb4rent.ru Агентство коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге сумело собрать большую базу данных о свободных площадях. На сайте грамотное произведено разделение на типы площадей: складские площади, которые могут служить только складом, никогда не будут показаны в разделе «Производства». Так как условием размещения объявления для арендодателя является заключение агентского соглашения, то можно быт уверенным в надежности компании и серьезности намерений. То есть площади проходят некоторый предварительный отбор, оценку и проверку перед тем, как вы как потенциальный арендатор его увидите. Для арендаторов большая база помещений без комиссии. Rent.ru Позиционирует себя как информационный ресурс, но это такой же агрегатор. Очень дорогое платное размещение объявление для арендодателя, с длительным сроком размещения и т.п. Что говорит о том, что небольшие, скромные по запросам конторы не могут размещать на нем свои объекты. Недорогие производственные помещения рекламировать там не выгодно. Поэтому количество объектов, предлагаемых к рассмотрению посетителю сайта невелико. Например, в разделе «производственные помещения Санкт-Петербург» всего 31 объявление. Это крайне мало. Restate.ru Один из самых крупных агрегаторов, включает даже объекты загородной недвижимости. Основной трафик приводит на жилые помещения, на которых портал и специализируется. Добавлен поиск риелторов, хорошо работает геотаргетирование. Однако, тарифы на размещение информации об объектах коммерческой недвижимости очень высокие, при неспециальном трафике, поэтому размещаться рекламно/приоритетно невыгодно. Объявлений достаточное количество и по существу. Например, при отборе параметров «производственные помещения», в СПб, арендовать, показано было только 372 объявления. 1000skladov.ru Сайт агентства недвижимости с одноименным названием. Несмотря на адрес сайта, занимаются всеми видами коммерческой недвижимости, в том числе земельными участками. Складских объектов в базе данных – более 650-ти, производственных – 443 штуки, однако многие пересекаются со складским списком. Avito.ru Сайт запустил специальную кампанию для привлечения арендодателей в раздел аренды коммерческой недвижимости. При размещении объявления производится проверка контактного телефона, которой нет при размещении частных объявлений. Неудобства в том, что в поиске офисные, складские и производственные помещения выдаются единым списком. Особенность поиска на агрегаторах и досках объявленийЧасто агенты-частные лица размещают объявления об объектах аренды от своего имени без согласия на то арендодателя. То есть возможно дублирование объекта на одном и том же портале. Чтобы у потенциального арендатора не было возможности выйти на арендодателя напрямую, указывается неточное местоположение. Подобные действия агентов объяснимы. Чтобы обойти подобную «смекалистость», достаточно проверить по карте и наименованию микрорайона, есть ли еще объявления с такой же площадью и картинками – так как диверсификацией никто особо не занимается. Агентства недвижимостиРаз мы рассматриваем поиск в интернете, то нельзя упустить из виду объекты, которые не занимаются поиском арендаторов для себя, а перепоручают это агентствам. Как правило, это крупные складские и промышленные объекты, где поиск арендатора постоянная, а не единичная необходимость. Как правило, такие агентства занимаются большими площадями и долгосрочными сделками, мелкий объект найти с их помощью сложно. Однако, уровень сервиса при обращении к ним впечатляет, достаточно озвучить пожелания - и сотрудник подберет несколько вариантов, согласует просмотр, согласует за вас условия сделки и будет помогать в процессе подписания договора.  Анна Куценко«Восков Технопарк»www.voskov.ru Что должен знать любой арендатор коммерческой недвижимостиМатериал подготовили Станислав Солнцев и Зоя Филозоп  Источник фотографииПозиции арендатора и арендодателя на рынке весьма противоречивы. Специально для читателей портала Arendator.ru Станислав Солнцев, управляющий партнер юридической фирмы "Солнцев и партнеры" (Калининград) и Зоя Филозоп, начальник корпоративного отдела юридической компании "Центральный округ" (Воронеж), подготовили серию специальных материалов для арендаторов о правовых особенностях и подводных камнях процесса аренды коммерческой недвижимости. Баланс позицийАрендатор, с одной стороны, хочет иметь предсказуемые в долгосрочной перспективе условия аренды, а с другой - возможность быстро и без последствия в случае необходимости расторгнуть такой договор и вернуть помещение. Арендодатель хочет иметь гарантии того, что его помещение не только будет приносить ему постоянный рыночный доход, но и останется в целости и сохранности, а сам арендодатель может повышать арендную плату и при необходимости выселить из помещения арендатора. В действительности аренда недвижимости, а тем более коммерческой - это не просто юридически обязывающий документ, но и долгосрочное, часто многолетнее партнерство. Оно не может быть гармоничным без четкого, понятного и прозрачного договора аренды, который каждый из сторон не только понимает, но и разделяет, без договора в котором описаны возможные пути решения наиболее типичных и предсказуемых проблем. Памятка арендаторуАрендатору стоит всегда держать в уме несколько основополагающих особенности своего юридического статуса. Так, арендатор не является плательщиком земельного налога ни в отношении арендуемого земельного участка, ни в отношении участка, на котором стоит арендуемое здание. Кроме того, арендатор не уплачивает налог на имущество, а также нее обязан давать согласие на сдачу в субаренду и понудить его к этому нельзя. Но: после заключения такого договора субаренды отзыв согласия считается несостоявшимся. Стоит также отметить, что смена собственника недвижимости согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это означает, что никакие условия не подлежат изменению, если это не предусмотрено самим договором, обеспечительный платеж повторно не уплачивается. Помимо этого, арендатор обязан платить арендную плату, если договор закончился, хотя он не выехал из помещения. Наконец, важно отметить, что договор на обслуживание с управляющей компанией или на вывоз мусора со специализированной организацией заключать не требуется, если это сделал собственник. Типичные ошибки и как их не допускатьПервая часто возникающая ошибка - это отсутствие договора. Безусловно, доверие очень важный элемент бизнес-отношений, но стабильный бизнес не может строиться только на этом. По крайней мере, ваш, в качестве арендатора точно. Отсутствие договора означает, что в любой момент вас могут попросить покинуть помещение и заплатить неосновательное обогащение, как в размере арендной платы, так и в ином непредсказуемом размере. Универсальная ошибка - отсутствие своего экземпляра договора, который остался у арендодателя, не подписание приложений к договору или подписание лишь одной стороной. Также важно отметить противоречивость, двусмысленность формулировок договора. К примеру, когда в одном пункте вы говорите одними словами про один срок, а в другом про тот же, однако другими словами. Часто ошибкой является еще и отсутствие предмета аренды или факт того, что он прописан нечетко. Однако современная судебная практика такие договоры более не признает незаключенными, если возможно установить объект аренды, который фактически используется. Арендатору необходимо обязательно ссылаться на кадастровый или условный номер объекта, его можно найти на публичной кадастровой карте по его адресу или в документах собственника (что, конечно, предпочтительней). Отсутствие срока аренды означает, что договор заключен на неопределенный срок, и может быть расторгнуть по требованию арендодателя за три месяца до предполагаемой даты выселения. При этом Срок аренды необходимо указывать “включительно”, когда формулируете срок исполнения какой-либо обязанности по договору (аренды, уведомления о чем-либо). К примеру, если арендатор укажет срок до 25 декабря, то в случае спора это может быть истолковано, и как до 25 включительно, так и ограничиваясь 24 декабря. В зоне особого вниманияПри аренде также часто возникает проблема лже-собственников и представителей без доверенности. Так, нередки случаи, когда помещение сдает лицо, которое в действительности его собственником не является. В России очень ревностно относятся к тому, когда просят посмотреть чужой паспорт, но очень хотят увидеть "свидетельства", к слову, которые больше не выдают. С вами может подписать договор и представитель "по доверенности", которую вам никто не покажет или по доверенности, которая содержит полномочия на оплату коммунальных услуг, участие в общих собраниях собственников многоквартирного дома или заключения договора с управляющей компанией, но никак не на сдачу в аренду помещения. Такое полномочие должно быть прямо указано - "заключать договоры аренды" или "распоряжаться моим имуществом по своему усмотрению". В последнем случае такую доверенность у не юристов называют "генеральная", когда лицо может даже продать имущество по своему усмотрению и на своих условиях. "Без документов" сдают помещение от неграмотности, а иногда - это способ мошенничества с целью получить от вас "гарантийный платеж" и попросту исчезнуть. Если сособственников несколько и право собственности оформлено в долях, то каждый из сособственников должен заключить договор и впоследствии от каждого из них, если в общем договоре аренды не указано иное, нужно получать любое необходимое согласие, вносить каждому в отдельности арендную плату и другое. Поэтому перед сделкой необходимо заказать выписку из ЕГРП. Сейчас ее можно получить даже онлайн через сайт Росреестра. В этом вопросе не стоит рисковать, а необходимо выяснить, кто является собственником актива на момент подписания договора. Также недвижимость может находиться в залоге у банка или иного кредитора или инвестора. В этом случае нужно получить письменное согласие залогодержателя (или даже нескольких) на заключение договора аренды. Однако договором залога может быть предусмотрено, что спрашивать такое согласие не нужно. Собственник помещения должен вам показать ту часть договора залога, где сообщается об этом. При возникающих сомнениях необходимо заказать выписку из ЕГРП, найти залогодержателя и написать ему письмо о том, необходимо ли такое согласие и согласен ли он его дать. Важно понимать и назначение арендуемого помещения. Так, необходимо сравнить, то, какое назначение указано в свидетельстве, и которое явствует из местоположения и обстановки. В жилом многоквартирном доме нужно учитывать, что есть ограничения в силу закона по времени работы и тем видам деятельности, которые могут там размещаться. Также важно если дом не имеет нужных подъездов, фактически реконструирован или площадь явно не соответствует указанной в документах. Самовольная реконструкция может привести к искам собственников квартир в многоквартирном доме, а значит, есть шанс потерять пригодное помещение и уйти в спор с собственником о выплате вам убытков. Типичная формулировка в договоре о том, что вы должны "использовать помещение по назначению", может стать для арендатора основанием для выселения, когда этого захочет собственник, даже при условии, что он устно разрешил использовать его, к примеру, под производство мебели. Всегда важно конкретно формулировать цели или способы использования недвижимости, что впоследствии позволит избежать споров о том, что недвижимость непригодна для такого использования и у арендатора останется право требовать убытки с арендодателя. Важно обратить внимание на то, что приёмка помещения должна осуществляться человеком, который разбирается в строительстве или технической эксплуатации здания, а при аренде земельных участков могут привлекаться кадастровые инженеры для выноса границ участка в натуре, иные специалисты для обследования грунта и подземных коммуникаций. Все это зависит от целей использования и определения пригодности для таких целей арендуемой недвижимости, а также необходимости отражения технического состояния недвижимости при приёмке. Отдельным пунктом нужно осветить особенности аренды части помещения или участка земли. Закон не запрещает арендовать часть недвижимости, но в этом случае арендатору потребуется план помещения, на котором он отобразит эту часть. В этом вопросе не следует пренебрегать услугами кадастровых инженеров, которые помогут качественно начертить такой план и рассчитать реальную площадь арендуемой части. Если планируется арендовать площади под деятельность, которая подпадает по "вмененку" (ЕНВД), то нужно сразу указать графически, где расположен торговый зал, а где находится склад или иные помещения. Впоследствии это сэкономит как время арендатора, так и проверяющих из налоговой. Не стоит забывать и то, что арендная плата после истечения договора и до момента возврата объекта не может уплачиваться в двукратном размере, так как это создает неосновательное обогащение у арендодателя. Но такое требование может быть законным, если это будет указано в договоре как неустойка в размере арендной платы. Случается, что собственник согласен на размещение рекламы и прочих вывесок на фасаде здания. Однако тут нужно определиться с тем, что именно арендуется, и если это отдельно стоящее здание, то проблем нет. Тогда можно оформлять паспорт рекламного места и начать размещать рекламу. Если это встроенное, пристроенное помещение в многоквартирном доме, то согласия собственника не достаточно, требуется получить 23 голосов всех собственников многоквартирного дома, а не просто тех, кто на него пришел, как это обычно бывает. В следующем материале серии мы озвучим полезные советы по “механизму” подписания договора, комплексно разберем вопросы, связанные с арендной платой, а также внимательно расскажем о том, что собой представляют такие понятия, как предварительный и договор из “прошлого”. news.ners.ru Все о поиске арендаторов в торговый центрВ данной статье мы рассмотрим основные практические моменты подбора арендаторов в торговый центр, а также ошибки, которые чаще всего допускают собственники. Начнем с трех самых часто задаваемых вопросов, которые волнуют собственников: 1. За сколько месяцев до открытия необходимо начинать побор арендаторов в ТЦ? Для большинства торговых центров уместно начинать подбор арендаторов за 6-9 месяцев до запуска объекта, но многое зависит от площади и формата торгового центра. Так большинство крупных объектов начинают поиск арендаторов ещё до начала строительства на этапе предброкериджа, чтобы четко понимать, что к торговому центру гарантированно будет проявлен интерес. Также нужно принимать во внимание, что такие арендаторы, как кинотеатр, боулинг, парк развлечений заказывают оборудование за рубежом и достаточно долго готовят помещение к открытию. Таких арендаторов следует искать в первую очередь. 2. Как искать арендаторов в торговый центр (ТЦ)? В первую очередь арендаторов нужно искать в соответствии с ранее разработанной концепцией торгового центра, в которой указано, какие категории арендаторов должны быть в торговом центре, кто из них будет якорями, на каких этажах они будут размещаться и какие площади будут занимать. Имея концепцию необходимо преступать к прямым переговорам с потенциальными арендаторами путем выхода на отделы развития управляющих или собственников бизнеса. Часть арендаторов должна быть привлечена с помощью рекламы, размещенной на специализированных площадках. 3. Как привлечь крупных якорных арендаторов? Чтобы привлечь сильных якорных арендаторов с известным именем нужно, чтобы здание было построено в хорошем месте и было достаточно большим по площади, остальное зависит от грамотной подачи информации об объекте: правильно подготовленной презентации, указывающей на действительно важные для потенциального арендатора моменты. В данном вопросе нужно четко понимать, что у каждого арендатора свои требования, свои приоритеты, важно обозначить те преимущества, которые важны именно данному арендатору. А теперь обозначим три самых распространенных ошибки собственников торговых центров, допускаемых при поиске арендаторов. 1. Не соблюдение концепции Отклонение от концепции или заполнение ТЦ без концепции приводит к тому, что ТЦ заполняется слабыми арендаторами, расположенными абсолютно беспорядочно, а это напрямую влияет на качество торгового центра, уровень продаж магазинов и посещаемость ТЦ. Все торговые центры не имеющие концепцию рано или поздно сталкиваются со снижением посещаемости, падением арендных ставок и оттоком арендаторов. 2. Открытие объекта в полузаполненном состоянии Когда у собственников возникают сложности с заполнением объекта, они часто принимают решение об открытии объекта в полузаполненном состоянии. Это очень серьезная ошибка, которая может убить объект на начальном стадии, так как у посетивших его людей формируется отрицательное впечатление из-за того, что мало арендаторов мало выбора, невозможно найти товар, который бы хотелось приобрести, в итоге многие больше не захотят посещать данный объект и предпочтут поехать или пойти в другой торговый центр, которых в настоящее время много в любом городе. В итоге вместо того чтобы стремительно наращивать посещаемость в первые месяцы после открытия, происходит обратная тенденция, арендаторы начинают съезжать и эксплуатация объекта становится не рентабельной. 3. Привлечение слишком большого числа мелких арендаторов (индивидуальных предпринимателей, малых фирм). Мелкие арендаторы обязательно должны быть в любом торговом центре одна их должно быть совсем не много, большую часть арендаторов должны составлять сетевые игроки или франчайзи известных компаний. Большое количество мелких арендаторов при отсутствии якорей превращает торговый центр в крытый рынок, где нет сильных арендаторов, нет требований к оформлению витрин, продается товар низкого качества. Мы рекомендуем размещать мелких арендаторов на площади порядка 5% от общей площади здания. Далее рассмотрим основные причины, по которым собственнику целесообразно привлечь специализированную компанию для проведения брокериджа торгового центра. 1. Опыт Профессиональный брокер на рынке коммерческой недвижимости обладает большим опытом и знает, с какими арендаторами нужно вести диалог и как это нужно делать. Как показывает практика, это позволяет увеличить доходность торговых площадей минимум на 7% за счет более высоких ставок, которые способен выторговать хорошо знающий рынок брокер. 2. Скорость Пользуясь услугами профессиональных брокеров на рынке коммерческой недвижимости, любой торговый центр будет заполнен арендаторами намного быстрее. Допустим, вознаграждение брокерской компании равняется 50% от месячной арендной платы по каждому привлеченному арендатору. А это значит, что компания должна привлечь арендаторов на 15 дней быстрее, чем это сделает собственник самостоятельно, чтобы окупить вознаграждение. Очевидно, что на практике, в ситуации, когда собственник ищет арендаторов сам, это происходит намного дольше, чем 15 дней. 3. Большая база Собственник не обладает и не может обладать полной базой потенциальных арендаторов, а значит, гарантированно упускает возможности по привлечению арендаторов. База любой профессиональной компании состоит более чем из 1000 потенциальных арендаторов, для собственника формирование такой базы данных потребует значительного времени и займет месяца, а большинство выставленных на продажу баз данных очень низкого качества. Мы перечислили лишь три основных причины, почему необходимо привлекать профессионалов для поиска арендаторов, на самом деле их гораздо больше. Если Вас заинтересовали услуги по поиску арендаторов для вашего торгового центра, Вы можете связаться с нами, также более подробную информацию можно получить в разделе брокеридж. Также читайте новую статью: Что делать, если не удается найти арендаторов. concept-development.ru Как сдать в аренду коммерческую недвижимостьПростаивающий без дела офис, склад, торговую или производственную площадь, лучше сдать в аренду для получения пассивного дохода. Если вы пока рассматриваете возможность покупки коммерческой недвижимости и сдачи её в аренду в качестве бизнеса, не забудьте проверить пользуются ли спросом помещения в выбранном вами районе и по какой цене они сдаются. Что нужно знать про аренду коммерческой недвижимостиСдача в аренду коммерческой недвижимости регулируется 34 статьёй Гражданского кодекса РФ «Аренда». Между арендатором и арендодателем обязательно заключается договор аренды, его составление лучше поручить компетентному юристу. В соответствии со статьёй 616 ГК РФ арендодатель обязуется проводить капремонт и поддерживать помещение в исправном порядке, арендатор обязан поддерживать чистоту и порядок, оплачивать текущие расходы и при необходимости делать косметический ремонт.Если владелец помещения и арендатор договорились о других условиях, пропишите их в договоре аренды. Этапы сдачи в аренду коммерческой недвижимости от собственника1. Назначить цену Просмотрите и оцените существующие предложения на рынке. Воспользуйтесь для этого популярными сайтами, например, Avito или ЦИАН, или печатными изданиями. Если нет желания собирать информацию самому, можно обратиться за помощью к риелтору или брокеру. Не забудьте, что итоговая сумма сделки может быть ниже, чем указанная в рекламном предложении. Как быстро можно сдать коммерческую недвижимость в арендуСкорость сдачи будет зависеть от многих параметров:
Самый простой способ ускорить сдачу — снизить ставку аренды, ведь с постоянными затратами на содержание помещения разумнее будет сдать помещение по средней или низкой ставке, чем на год позже по высокой. Сдать объект дороже, чем в среднем по рынку, поможет наличие парковки, точки общепита в здании и на соседних улицах, инфраструктура и высокая проходимость и т. д. Будьте открыты пожеланиям возможного арендатора. Помогите ему спланировать расстановку рабочих мест исходя из количества сотрудников или сразу предложите несколько возможных вариантов. Обговорите цвет стен и количество подключений к телефонной сети и интернету. В случае отсутствия отделки помещения предложите каникулы на время ремонта. Если есть мебель, предложите её за символическую плату, чтобы не пришлось думать, где хранить. Ну и, конечно, надёжность собственника играет немалую роль. 2 этап. Найти арендатора Для небольших помещений: Искать арендаторов можно самостоятельно, а можно через агентство. В случае с агентством, вы подписываете договор на оказание услуг и по факту заключения договора аренды оплачиваете оказанные услуги. Можете работать и без заключения договора, напишите письмо с коммерческим предложением, укажите вознаграждение риелтору и разошлите по агентствам, которые занимаются коммерческой недвижимостью. Чаще всего вознаграждение риелтору - 50% стоимости аренды за месяц. Разместите объявление на бесплатные досках в интернете и базах данных по недвижимости. Если есть время и возможность, попробуйте сделать рассылку по компаниям, например, хотите сдать торговые площади, разошлите коммерческое предложение магазинам. Базу можно собрать самому, а, значит, бесплатно. Обязательно разместите баннер о сдаче в аренду на фасаде здания или в окнах. За рекламу на фасаде придётся заплатить, а вот в окне — бесплатно. Для сдачи больших помещений: Если у вас помещение с большой площадью и следовательно, с высокой планируемой доходностью, целесообразно сделать сайт и разместить на нём коммерческое предложение. Продвигать сайт можно при помощи контекстной рекламы. Вы сами сможете регулировать стоимость объявления и при помощи ключевых слов находить целевую аудиторию. Такой способ позволит рекламировать объект заинтересованной аудитории и не платить агентству. 3 этап. Заключить договор Найдите юриста, который составит качественный и подробный договор. В договоре прописываются:
Если договор аренды заключается на срок более 364 дней, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Регистрация займёт не более 30 дней. На последнем этапе арендодатель и арендатор подписывают акт приёма-передачи. Проверьте и опишите состояние объекта. День подписания акта — первый день аренды. Всё. Коммерческая недвижимость сдана в аренду. terraproperty.ru Сдайте Ваше помещение сетевым компаниямКому лучше сдать в аренду помещение?Сдам в аренду помещение!Этот вопрос не так уж и прост. Процесс выбора потенциальных арендаторов является итогом исследований и аналитики.И важно правильно выбрать нужного вам арендатора. Мы определяем перечень наиболее подходящих арендаторов, и далее все работы направлены на их привлечение. Каждая сетевая компания уникальна, у каждой своя специфика и свой потребитель.Мы считаем, что одним из условий успеха торгового объекта является совокупность дополняющих друг друга арендаторов. Это должны быть магазины для одного покупателя с единой ценовой категорией, не вступающие в прямую конкуренцию (за исключением нескольких направлений, как например обувь, ювелирные изделия, фудкорт, сотовые операторы и прикассовая зона продуктового ритейлера, хотя и у этих примеров есть своя специфика, можно пригласить 5 различных ювелирных магазинов и они будут хорошо сосуществовать, или можно пригласить на фудкорт макдоналдс, который «задушит» остальных арендаторов). Таким образом, мы обычно выделяем несколько направлений:
подготовку презентации; подготовку сводных легко читаемых таблиц по конкурентам; данные по выручке; информация по арендной плате в районе; трафик по району; подготовку визуализации рекламных конструкций; демографическая картина на районе и многое другое. Благодаря тому, что к каждому нашему сдаваемому помещению мы относимся с серьезным подходом, нам доверяют арендаторы и прислушиваются к нашему мнению. У нас имеется база из 5000 компаний арендаторов, которая постоянно растет. А также мощнейший рекламный ресурс, позволяющий сдать помещения в аренду. Одним днем мы сообщаем необходимым компаниям о предложении аренды, выставляем помещения на сайтах коммерческой недвижимости и организовываем встречи с просмотрами. baskarealt.ru
|
