|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Брать ли ипотеку сейчас? Интервью с ипотечным специалистом. Ипотека сейчасБрать ли ипотеку сейчас?О стратегии Как снизить риск? Выгодно ли рефинансировать ипотеку в другом банке? Изменения требований к заемщикам Сложности при отказе Есть ли смысл ждать более выгодных условий?
После недавнего снижения ипотечных ставок часть населения собирает документы на подачу заявки на ипотеку, а другая часть считает, что нужно подождать еще большего снижения ставок по ипотеке. Ход мыслей понятен: ставки снижают несколько раз, тенденция видна, можно предположить, что снижение продолжится. Как мы показали в одном из наших прошлых интервью, даже один процент может сэкономить очень большую сумму денег. Ипотека берется не на один год, почему бы и не подождать. Действительно ли потенциальные плюсы перевешивают возможные риски? С этим вопросом мы обратимся к нашему специалисту по ипотечному кредитованию. - Насколько такая стратегия рискованная? Что может человек потерять? Может ли процентная ставка наоборот вырасти? - Сейчас, скажем так, все стабильно, то есть не планируется ни понижение, ни повышение процентной ставки, а вот рост стоимости жилья вполне может быть. Почему? Потому что снижение процентной ставки по ипотеке ведет к увеличению спроса на покупку жилья, а когда спрос на недвижимость растет, соответственно, может увеличиться цена на жилье. Я не говорю, что это будет резкий скачок, но какой-то прирост, который может запросто нивелировать вот эту выгоду от снижения процентной ставки. - Как можно снизить риск, если вы берете ипотеку или уже взяли ее сейчас? Если условия в дальнейшем улучшатся, а вы взяли ипотеку по условиям не очень выгодным? - Ну это, скажем, никакой не риск. Сейчас уже активно работает программа рефинансирования, о которой мы говорили ранее. Вы можете закрыть ипотеку в банке с более высокими процентами, а платить ее в том банке, где процент ниже. - Я хочу сделать лирическое отступление. Не первый раз касаемся темы рефинансирования, и нередко у наших читателей возникают вопросы по перекредитованию. Например, правда ли, что снижение ипотечной ставки в том банке, где вы взяли ипотеку, будет всегда ниже, чем рефинансирование в другом банке? Аргумент такой, что, если вы перекредитовываетесь в своем банке, то банк все равно стремится максимизировать свою прибыль, поэтому он делает вам скидку, но небольшую. А для другого банка вы новый клиент, и он старается дать вам самые лучшие условия. Это действительно так? - На самом деле так и есть. Если мы будем говорить про тот же Сбербанк, например, вы взяли там ипотеку под 14% , написав заявление, вы снизите процентную ставку до 10,9%. Если вы будете клиентом другого банка и придете в Сбербанк за программой рефинансирования, то у вас там процентная ставка будет 9,5%. То есть своим клиентам процентную ставку по этому заявлению до 9,5% они не снижают. - При попытке снижения процентной ставки не стоит ограничиваться одним банком? - Конечно. - Стоит выяснить ситуацию на рынке в целом. - Да, все верно. Если вы будете пробовать рефинансировать кредит в другом банке, это повлечет за собой какие-то дополнительные расходы: оценка жилья новая, страховки те же. Но процентная ставка при этом будет ниже, чем в том банке, в котором вы платите кредит. - А вот то, что я заметил: когда снизились процентные ставки, более строгими стали требования к заемщикам. Является ли это случайным совпадением или тенденцией, что банки, получается, рискуют теперь за меньшие деньги, и они перестраховываются, предъявляя более жесткие требования к клиентам? Если это связано, может ли быть такое, что каждое новое снижение ставки по ипотеке оставляет за бортом какую-то часть людей, которые не пройдут под новые жесткие условия? И человек ожидает чего-то, может, в итоге потом вообще не получить возможность на одобрение ипотеки. - Ну я бы так не сказала. Требования к заемщику какие есть, такие и будут. Снижение процентной ставки требований к заемщику не увеличивают, они могут увеличить требования, например, к размеру первоначального взноса. - Какая разница, это то же самое. - Прошло снижение процентной ставки, а требования к первоначальному взносу увеличилиь. Да, вот это мы наблюдаем в некоторых банках. - Для человека все равно, почему ему отказали — из-за плохой кредитной истории или потому что не одобрили сумму кредита. Факт в том, что человек мог получить ипотеку, а теперь он не может. - Теперь у него могут возникнуть сложности, где найти деньги на первоначальный взнос, допустим, не 15% уже, а 20%. Да, такое может быть. Требования к заемщику — это возраст, стаж, возможность взять созаемщиков, да, первоначальный взнос может повлиять. - Я понял, условия ипотеки могут поменяться. - Да. - И может оказаться, что человек, который сейчас может взять ипотеку, через год ему уже не одобрят ипотеку по условиям — по первому взносу и т.д. - Он, возможно, уже не сможет найти требуемые деньги на первоначальный взнос. По той же ипотеке под 6%, если взять услугу страхования, она добровольна, то есть клиент вправе от нее отказаться. Если мы говорим про ипотеку с господдержкой для семей с детьми, там страхование - обязательная услуга. Банк таким образом пытается всеми способами минимизировать риски. - Ну это и есть те условия ипотеки, которые ужесточились. Ипотека стала более выгодной, но получить ее несколько труднее. И вот эта тенденция — она может продлиться? - Думаю, что чего-то глобального не будет. - Хорошо, я вас понял. А что если ставки не упадут? Что произойдет: ничего не изменится для человека? Ну помимо того, что он потеряет в ожидании год жизни в новой квартире? - Да, как раз этого человек и лишится. Если у человека нет жилья, и он хочет стать счастливым обладателем квартиры, то сейчас нет никаких ограничений, чтобы эту мечту осуществить. Сейчас процентная ставка по ипотеке достаточно демократичная, не пугает. - Хорошо, теперь вопрос противоположный. Если человек все-таки ждет и не дождался более выгодных условий, начал погашать кредит по той же процентной ставке, но через гол-полтора, у него есть какие-то возможности выиграть? Как программа рефинансирования позволяет снизить существующую процентную ставку, а у них есть возможность как-то застраховаться? Чтобы сейчас предпринять какие-то меры, чтобы оформив ипотеку через год, взять ее на тех же условиях? Нельзя получить одобрение сейчас, а получить ипотеку через год? - Нет, одобренная заявка действует, как правило, в течение трех месяцев. Есть исключения в некоторых банках, но в целом это такой срок. Человек получил одобрение, в течение трех месяцев он определяется с объектом недвижимости, с размером первоначального взноса, дальше заявку нужно переподавать. - Единственная возможность гарантировать, что при изменении условий ты не окажешься за пределами этих условий, это каждые два с половиной месяца собирать документы? Для большинства людей данный метод не слишком удобный. - Ну, конечно. Проще уже определиться с объектом, получить выгодные условия и отпраздновать новоселье. - На этой мажорной ноте мы закончим интервью. Спасибо!
Стоит ли брать сейчас ипотеку? Выгодно ли сейчас брать ипотеку?Опубликовал: admin в Кредиты 09.03.2018 152 Просмотров Экономическая ситуация в России сейчас довольно сложная, и многие граждане задумываются над тем, чтобы обеспечить сохранность сбережений посредством инвестирования их в покупку квартиры. Некоторые предполагают вложиться в недвижимость за счет личных средств, другие рассчитывают на банковский кредит. Но стоит ли брать сейчас жилье в ипотеку? Быть может, есть более целесообразные способы инвестирования? Чтобы ответить на вопрос, стоит ли брать сейчас ипотеку, когда в России сложилась непростая экономическая ситуация, полезно будет для начала проанализировать, каковы ключевые составляющие кризиса банковской сферы, о котором так много говорят аналитики. Затем постараемся определить, насколько же виноваты в сложившейся ситуации санкции ЕС и США против России — именно им предписывают ключевую роль в том, что в экономике РФ возникли кризисные тенденции.
Итак, в чем заключаются проблемы в национальной банковской системе России? Эксперты выделяют две основные группы кризисных индикаторов, которые, в свою очередь, формируются под влиянием большого количества разнообразных факторов. Первый кризисный индикатор: снижается платежеспособность населения. Люди попросту не могут себе позволить оформлять новые кредиты. Это, в свою очередь, связано со следующими основными факторами. Во-первых, с ростом инфляции, увеличением цен на большинство потребительских товаров, особенно импортного происхождения. Наиболее заметно удорожание бытовой техники. И это при том, что реальная зарплата если и растет, то не в соизмеримых пропорциях. Также стабильно растут цены на ЖКХ, транспорт. Результат: у граждан не остается свободных средств на обслуживание кредитов. Во-вторых, это закредитованность значительной части граждан. Многие не столько задумываются над тем, стоит ли брать сейчас ипотеку, сколько над тем, как выплатить предыдущие займы. Очень многие россияне имеют сложности с погашением текущего долга. Теперь попробуем определить, каким образом повлияли на возникновение первого кризисного индикатора экономические санкции в отношении России. Касательно первого фактора, вероятно, влияние есть. Удорожание продуктов эксперты связывают с продовольственным эмбарго РФ в отношении европейских поставщиков — и это так или иначе связано с санкциями. Это российский ответ на них. Касательно второго фактора — скорее всего, вина санкций здесь относительна. Дело в том, что основная масса кредитов оформлялась россиянами задолго до осложнения политической обстановки.
Вероятно, мы будем также вправе отметить, что оба фактора, формирующие соответствующий индикатор, связаны между собой. Удорожание продуктов и услуг, очевидно, еще сильнее ограничивает платежеспособность потенциального заемщика, при условии, что у него есть кредиты. Второй кризисный индикатор: ухудшение положения дел в банках, как результат — неспособность кредитно-финансовых учреждений выдавать займы, в том числе ипотечные, а также предлагать их на комфортных для потребителя условиях. Факторы сложившейся ситуации, в свою очередь, следующие. Во-первых, у банков сейчас крайне ограничен свободный капитал. Для того чтобы что-то выдать заемщикам, у банков что-то должно быть. Ликвидность российских кредитных учреждений многими экспертами оценивается как невысокая. Во-вторых, банки, как это ни странно, находятся в похожей ситуации с заемщиками — в аспекте закредитованности. Дело в том, что они сами много кому должны — зарубежным кредиторам, российскому ЦБ.
В свою очередь, попробуем определить, санкции ли виноваты в сложившейся обстановке? Многие эксперты считают, что это так. Почему? Сторонники данной точки зрения акцентируют внимание на том, что значительная часть российских кредитно-финансовых организаций — должники зарубежных кредиторов. Они в годы до санкций активно осуществляли внешние займы, пользуясь привлекательностью условий по процентам. Возврат долгов во многом предполагался за счет механизмов рефинансирования — за счет новых зарубежных займов. Теперь же, когда в условиях санкций российские банки практически потеряли возможность кредитоваться за границей, финансистам нужно искать новые источники для выплат. Многие кредитные организации, считают аналитики, не имеют собственных резервов для этого. И уже тем более не располагают капиталом для выдачи его в качестве кредитов. Прогнозы относительно того, как будет развиваться ипотека, что ожидать от рынка, в большой степени зависят, полагают аналитики, все-таки от реального положения дел в банках. Аспект, отражающий активность потенциальных заемщиков, на данном этапе второстепенный. Даже если бы россияне не имели проблем с платежеспособностью, продиктованных увеличением цен (особенно — на электронику и другие импортные товары) и отсутствием реального роста зарплат, положение дел в самой банковской отрасли слишком далеко от оптимального, чтобы рынок ипотеки развивался так же активно, как в последние несколько лет, полагают экономисты. Скорее всего, полагают аналитики, банки если и пожелают активно кредитовать граждан в условиях кризиса, то будут это делать, значительно повысив процентные ставки. Или предельно ужесточив критерии одобрения кредита. Таким образом, вполне возможен сценарий, при котором человеку даже и не придется задумываться о том, стоит ли брать сейчас ипотеку. Скорее всего, банк попросту не сможет предоставить займ на комфортных условиях. Или вовсе откажет в заявке в силу внутренних кризисных причин. Имеет ли смысл сейчас брать ипотеку, когда ситуация в банках далека от оптимальной? Многие эксперты считают, что подобного рода решения пока что не слишком оправданны. Рассмотрим удачный сценарий — допустим, российский человек не имеет проблем с действующими кредитами, у него высокая зарплата, а банк, в принципе, готов предоставить ему займ на покупку жилья. Стоит ли брать сейчас ипотеку этому гражданину? Ответ на этот вопрос может быть дан, исходя из изучения ключевого аспекта предстоящей сделки: не получится ли так, что по факту покупки квартиры через некоторое время она подешевеет настолько, что ипотека окажется для человека убыточной? В данном аспекте, решая вопрос с тем, стоит ли брать сейчас ипотеку, целесообразнее всего изучить рынок не столько с точки зрения кризисной ситуации в банках и санкций, сколько в плане анализа трендов, отражающих динамику купли-продажи недвижимости. Конечно, политическая ситуация здесь играет некоторую роль. Но ключевой фактор перспективности вложений в жилье, считают эксперты, — положение дел на соответствующем рынке. Как обстоят дела в сегменте недвижимости? Выгодно ли сейчас брать ипотеку с точки зрения предполагаемого движения цен на жилье? Эксперты выделяют три вероятных сценария, касающиеся перспектив развития рынка. Согласно первому, цены на недвижимость в ближайшие годы сохранятся на уровне, более или менее соответствующем текущему. Сторонники данной точки зрения считают, что сегодняшний рынок недвижимости в аспекте ценообразования, соотношения спроса и предложения в достаточной мере равновесный. Потенциальное снижение покупательской активности в связи с ограничением кредитования со стороны банков и низкой платежесопобности заемщиков, полагают экономисты, будет сопровождаться соответствующим снижением предложения — во многом в силу того, что владельцы жилья предпочтут переждать кризис и не продать жилье слишком дешево. Выгодно ли сейчас брать ипотеку соотносительно с этим сценарием? Вероятно, не очень. Цены будут оставаться теми же, а проценты банку, которые, к тому же, скорее всего, будут большими в связи с кризисом, платить придется.
Имеет, однако, смысл оформлять квартиру в кредит в случае, если человек сейчас снимает жилье, а предполагаемый размер платежей будет соизмерим с арендными ставками. Однако такой вариант предполагает наличие у гражданина значительной суммы на первоначальный взнос по ипотеке. И в этом случае, вероятно, выгоднее будет оформить ее в качестве депозита, получать проценты, за счет которых, в свою очередь, платить за снимаемую квартиру. Некоторые банки сейчас предлагают оформить вклад в 20% годовых и более. Это связано, как считают аналитики, с увеличением ставки рефинансирования ЦБ, которая в декабре выросла до 17%. Если брать за основу рассмотренный выше сценарий, то с инвестиционной точки зрения депозит будет выглядеть выгоднее вложения в квартиру — маловероятно, что она, в данном случае, подорожает на 20% за год, а потом еще на столько же, в то время как в случае с депозитом начисление процентов осуществляется банком в прогрессии. Второй сценарий предполагает, что цены на недвижимость все же вырастут. Это будет связано, прежде всего, с инфляционными процессами. Ожидается, например, что по подведению итогов развития экономики в 2014 году соответствующий показатель превысит 11%. Если даже спрос на рынке недвижимости не будет в достаточной мере динамичным, полагают эксперты, увеличение цен на жилье, в целом, можно ожидать в соразмерных с инфляцией величинах. Стоит ли сейчас брать ипотеку, если рассматривать данный сценарий?
Вероятнее всего, ориентиры для потенциального покупателя в данном случае здесь будут примерно теми же, что и в случае с первым вариантом. То есть можно брать кредит на квартиру, если в данный момент жилье снимается, а выплаты по процентам будут такими же или не намного большими, чем арендная плата. Или оформить депозит на ту сумму, которая собрана на первоначальный взнос, получать проценты и за счет этого платить за аренду жилья. Третий сценарий предполагает снижение цен на жилье. Это будет обусловлено, в свою очередь, возможным дисбалансом между спросом и предложением на рынке, который может быть подогрет тем, что в последние годы в России был введен значительный по объему фонд новостроек. Хотя значительная часть квартир, возводимых в рамках таких проектов — долевые, все же ощутимый процент из них будет впоследствии реализовываться по рыночным ценам или, например, перепродаваться. Это может создать, как считают некоторые экономисты, избыточное предложение на рынке жилья. Вероятно, если следовать данному сценарию, даже и нет смысла задаваться вопросом, стоит ли сейчас брать ипотеку. Конечно, это будет не оптимальный вариант. Если речь идет о поиске выгодных вложений, то можно обратить внимание на депозиты. Если же есть потребность в жилье — лучше пока что арендовать его, тем более что соответствующие ставки, как правило, снижаются вслед за сегментом купли-продажи. Безусловно, каждый из сценариев на рынке недвижимости в значительной степени зависит и от ситуации в банковской сфере, и от уровня платежеспособности граждан. Поэтому можно сказать, что рассмотренные выше кризисные факторы влияют непосредственным образом также и на рынок жилья, как, впрочем, и на любой другой. Вместе с тем, эксперты все же считают, что объективные рыночные механизмы — спрос и предложение — формируются под влиянием отмеченных факторов в ограниченной степени. Очень важны критерии, отражающие реальную потребность россиян в тех или иных видах жилья, учитывающие влияние миграционных процессов, изменения в технологиях строительства квартир и т.д.
Некоторые эксперты, вместе с тем, считают допустимым выделить также и четвертый сценарий, предполагающий значительный рост цен на недвижимость в силу воздействия уникального, в некотором смысле, фактора. Как известно, курс доллара вырос к рублю в 2014 году почти в два раза. Однако большинство валют других развивающихся стран, в том числе и государств СНГ, настолько не подешевело к американской. В результате чего средняя зарплата в долларах в России и, скажем, в Казахстане, практически выровнялась, или даже, быть может, стала уступать той, что установлена в соседней стране. В результате квартиры в РФ в пересчете, скажем, на казахские тенге стали в ряде сегментов ощутимо дешевле, чем у соседей. Граждане Казахстана в итоге приезжают в Россию и покупают здесь жилье. Этот тренд, как предполагают некоторые экономисты, может сохраниться, а также усилиться по причине аналогичной активности жителей других соседних стран — Белоруссии, Азербайджана, государств Прибалтики, возможно, Китая. Это может в некоторой мере подогреть спрос на недвижимость и обусловить рост цен в динамике, превышающей инфляцию. Возможно, человеку следует изучить, решая вопрос с тем, стоит ли брать ипотеку, мнения специалистов, касающиеся четвертого сценария, но только в том случае, если он живет в приграничном городе. То есть данный вариант можно отнести к числу локализованных. Таким образом, мы выявили основные факторы, определяющие кризисные тренды на рынке недвижимости, и рассмотрели основные сценарии, изучение которых позволит нам определиться с тем, стоит ли брать ипотеку на квартиру в сегодняшней рыночной ситуации. Попробуем резюмировать. Итак, на рынке банковского кредитования — кризис. Банки, по всей вероятности, не смогут выдавать кредиты с той динамикой, что они делали в предыдущие годы, и на тех же условиях по процентам. Заемщики, в свою очередь, не всегда будут иметь объективную возможность платить по ипотеке. Следствие — снижение спроса. Причина банковского кризиса — политическая ситуация. Поэтому, определяясь с тем, стоит ли брать ипотеку сейчас, когда идут санкции ЕС и США в отношении России, вероятно, говорим, что нет. Нужно дождаться, пока ситуация в банках стабилизируется, они найдут новые источники займов для погашения действующих обязательств, или им в этом поможет Правительство.
Второй фактор, который может повлиять на решение по поводу того, стоит ли брать ипотеку прямо сейчас — ситуация на российском рынке недвижимости. Базовых сценариев экономисты выделяют три. Это стабилизация цен, небольшой их рост, соизмеримый с инфляцией, или же снижение. Либо, если человек живет в приграничном городе, некоторое увеличение стоимости квартир. Стоит ли брать ипотеку? Плюсы и минусы этого решения применительно к текущей рыночной ситуации присутствуют довольно очевидные. В числе положительных моментов — возможность выгодно вложиться, если спрос в ближайшее время вырастет. Экономисты, хотя и признают значительную глубину текущего кризиса, полагают, что улучшение ситуации произойдет в самом обозримом будущем — за счет возможного возврата цен на нефть, импортозамещения, диверсификации экономики страны. Также вложения в недвижимость, по крайней мере, обеспечат сохранность денежных инвестиций в соотнесении с инфляцией. В числе отрицательных сторон решения о покупке жилья — вероятность падения цен или отсутствия их роста достаточно высока. Ни то, ни другое не станет выгодным для покупателя квартиры. Также, скорее всего, на данном этапе банки не смогут предложить заемщику комфортных условий по процентам. organoid.ru Брать ипотеку сейчас выгодно! Расскажем, почему.Брать ипотеку сейчас самое время! Если вы запланировали переезд, тем более с использованием заемных средств, то лучше всего осуществить сделку сейчас, в конце 2017 года. Почему? На этот вопрос ответим в статье. Новый год — как новый этап в жизни многих людей. Часто клиенты риелторов боятся начинать дела и заключать сделки с недвижимостью в конце года, поздней осенью и в декабре. Кто-то боится скачка цен на квартиры, а кто-то не хочет загружать делами предпраздничную суету. Однако это не самое правильное решение. И вот почему. Брать ипотеку сейчас выгодно!Данный факт подтверждается рядом обстоятельств.
Но главная причина кроется в возможных изменениях в законодательстве с начала 2018 года. Изменения в законодательстве с 2018 года«Ведомости» пишут о том, что регулятор Центробанк с 2018 года ужесточит требования к ипотеке, газета ссылается на поправки к инструкции «Об обязательных нормативах банков», эти поправки вступают в силу с 2018 года.
Источник говорит о том, что ипотеку с первым взносом до 20% следует расценивать как кредит с риском 150%, а если взнос менее 10%, риски составят 200%. А это значит, что могут вырасти ставки или процент одобрений уменьшится, также потребуется бОльшее количество документов для того чтобы подтвердить свою платежеспособность и официальный доход. Повышенные риски вводятся с целью не допустить в России повторения ипотечного кризиса США 2007 года. В указанном году количество кредитов для «неблагонадежных» клиентов (с бОльшей процентной ставкой) возросло с 8% до 20% и более, это привело к падению цен на ценные бумаги, которые были обеспечены закладными по тем кредитам, заемщики которых изначально находились в зоне риска (так называемые «субстандартные» займы). Эта ситуация стала началом финансового кризиса 2007-2008, а затем переросла в мировой экономический кризис, следы которого ощущаются в экономике до сих пор. Итак, с 2018 года Центробанк ужесточает требования к ипотечным кредитам, и это приведет к таким последствиям, что, возможно, ипотечный кредит будет взять сложнее, или он станет дороже. Делается это во многом для того, чтобы сдержать рост субстандартных займов, то есть займов с высокими рисками невыплаты кредита или просрочки платежа. Реакция в СМИ Мечта ипотечных заемщиков…Пользователи сети Интернет неоднозначно оценили эту новость, сетуя на то, что молодым семьям негде взять денег на первый взнос, поэтому в первую очередь под неоднозначные требования Центробанка попадет молодежь, семьи с детьми. По факту банки начинают выдавать ипотечные кредиты заемщикам не младше 25 лет. Возможно, эти меры не самое лучшее, что может спасти страну от какого бы то ни было кризиса, но тем не менее иного выхода и иного способа приобрести свое жилье, кроме ипотеки или вложения собственных средств, пока не придумано. Брать ипотеку сейчас значит не только сохранить время и деньги, но и войти в Новый 2018 год с решенным жилищным вопросом или с выгодным вложением финансов. Автор: Торопова Полина, специально для www.2190499.ru Твитнуть Поделиться Плюс Поделиться Отправить Класс Запинить 2190499.ru
|
