|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
У кого выгоднее покупать новостройку: у риэлтора или застройщика? Как лучше покупать квартиру через агентство или у застройщикаЗачем покупать квартиру в новостройке через риэлтора Источник фотографииПокупатели жилья на первичном рынке нередко обращаются не напрямую к застройщикам, а в сотрудничающие с ними агентства недвижимости. Дает ли это какие-либо преимущества? Во многих случаях покупать квартиры в новостройках через агентство бывает удобней. А иногда это единственный способ приобрести недвижимость в понравившемся доме: некоторые застройщики предпочитают не тратиться на содержание собственных отделов продаж и реализуют квартиры исключительно с помощью риэлторов. Жилищный аутсорсингМода на реализацию строящихся квартир с привлечением посредников появилась в кризис 2008 года. Снижение объема продаж вынудило застройщиков искать новые механизмы продвижения своих продуктов на рынке. А точнее – привлекать профессиональных продавцов недвижимости, услуги которых в условиях рынка покупателя оказались как нельзя кстати. Небольшим компаниям, которые строят единичные объекты, невыгодно продавать недвижимость своими силами. Тем более, что потенциальные покупатели могут просто не знать о существовании компании – так называемая сила бренда в этих случаях не поможет. А создание и содержание собственного полноценного отдела рекламы и продаж – задача непростая, длительная и крайне затратная. Эта структура попросту не окупится, если компания строит 1-2 сравнительно небольших объекта в год. Шире выборПокупать квартиру в новостройках с помощью риэлторов есть смысл и в тех случаях, когда, например, вы хотите приобрести строящееся жилье, продав имеющееся, или получить ипотечный кредит. В этих случаях агентство выполняет роль «единого окна»: покупатель может сравнить варианты, цены, объекты, условия оплаты сразу в нескольких понравившихся новостройках от разных застройщиков. При покупке жилья как через агентство, так и напрямую у застройщика, цена объекта будет одинакова. Риэлторы в подавляющем большинстве случаев не требуют с покупателя комиссионных за помощь в проведении сделки (им платит застройщик – обычно от 2% до 5% от стоимости квартиры). Конечно, в данном случае речь идет о простой покупке. Если сделка состоит из нескольких этапов, к примеру, – продажа имеющегося жилья и покупка квартиры в новостройке, то комиссия будет примерно такая же, какую клиент платит за услугу по обычной продаже квартиры. Приобретая новостройку через агентство, клиенту стоит понимать, что договор на продажу возводимого жилья имеет право подписывать исключительно застройщик. С агентством покупатель заключает соглашение на оказание информационных услуг или иной аналогичный договор. Фактически агентство-посредник лишь оказывает услуги по поиску подходящего объекта, оформлению договора и сопровождению сделки. Здоровая конкуренцияЕдиных стандартов и правил взаимодействия между агентствами и застройщиками в Петербурге не существует. Некоторые строительные компании полностью передают функции по продаже агентствам. Часто так делают подрядчики, с которыми застройщики расплачиваются жильем в счет выполненных работ. Многие застройщики продают жилье исключительно собственными силами, а ряд компаний успешно совмещают оба варианта: реализуют недвижимость как через собственные отделы продаж, так и через агентства. Что позволяет не только привлечь больше клиентов, но и одновременно работать на узнаваемость своего бренда. По мнению экспертов, последний вариант имеет неоспоримое преимущество – позволяет создать здоровую конкуренцию между отделами продаж компании и посредника. Что, в свою очередь, положительно влияет на качество обслуживания покупателей. Если же строительная компания реализует жилье силами только собственного отдела продаж, теряется возможность сравнивать результаты работы своих продавцов с результатами брокеров. Агент – не арбитрЗаключая сделку с агентством, стоит помнить: посредник не защитит вас от известных рисков, связанных с приобретением строящегося жилья. Не стоит рассчитывать на агентство, как на арбитра, который уладит возможные проблемы между покупателем и застройщиком. Многие считают, что посредник тщательно проверяет застройщика перед тем, как заключить с ним договор о сотрудничестве. Но чаще всего эта проверка весьма условна – у агентств попросту нет механизмов, с помощью которых можно было бы провести серьезный мониторинг состояния строительной компании. В последние годы число сделок по приобретению жилья на первичном рынке через агентства постепенно увеличивается – застройщики на фоне кризиса оптимизируют структуру своих компаний, сокращая собственные отделы продаж. Впрочем, массовым это явление вряд ли станет – многие уверены, что более успешно и качественно продавать квартиры может лишь тот, кто сам их строит. Ну а к кому именно обращаться – агенту или застройщику – это уже решать вам. Комментарии Вера Байбусзаместитель генерального директора АН 4ROOMS: – Агенты профессионально разбираются в достоинствах и недостатках объектов. Клиент может в принципе не понимать, в чем заключаются недостатки квартиры, расположенной рядом с шахтой лифта или в торце здания. И в итоге будет разочарован, когда его новое жилье окажется холодным, или в нем будут слышны посторонние шумы. Опытный риэлтор обратит внимание на эти и многие другие факторы, он обязательно сверится с технической документацией, поэтажными планами и т. д. Главная задача застройщика – продать жилье, причем побыстрее реализовать менее ликвидные квартиры, соответственно он не заинтересован рассказывать покупателю об их недостатках. Риэлторский же бизнес очень сильно завязан на репутацию агентов. Что касается жилья в новостройках, то значительная часть людей впоследствии продают эти квартиры. Как риэлтор, я заинтересована в том, чтобы они остались довольны покупкой, которую помогла им совершить. Тогда и продавать квартиру, если им потребуется это сделать, они будут тоже через меня. Сергей Слободянюкадвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга: – Если вы решили приобрести квартиру в новостройке и обратились не в строительную компанию, а в агентство недвижимости – думаю, что это правильное решение. Специалист по новостройкам сможет вам предложить квартиры не одного застройщика, а большинства застройщиков Санкт-Петербурга и Ленобласти. Однако если вы не заказываете услугу по юридическому сопровождению сделки, рассчитывать на помощь агентства в юридических вопросах не следует. Если же вы заключите договор с агентством недвижимости на сопровождение сделки по приобретению квартиры в новостройке, то риэлторская компания будет заинтересована не только в том, чтобы подобрать вам вариант, но и в том, чтобы ваша сделка прошла юридически чисто, законно и безопасно. Ольга Морозоваруководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость»: – Мнение, что риэлторы хуже застройщика знают особенности продающихся в новостройках квартир, ошибочно. Агентство при заключении договора со строительной компанией получает доступ ко всей необходимой информации: по технологии строительства, условиям продаж, акциям, скидкам и юридическим тонкостям проведения договора. При этом может предложить покупателю не только те несколько домов, которые строит одна строительная компания, но и сравнить предложения от разных строительных компаний по всем интересным для покупателя параметрам. И если какой-то информации не хватает, – получить ее напрямую от специалиста-застройщика. А самое главное отличие – в подходах к целям продаж. Наша главная цель – не в продаже конкретного объекта, а чтобы клиент был доволен и рекомендовал нас в будущем своим родственникам и знакомым. Это делает нас более объективными в оценке плюсов и минусов жилищных проектов. Жанна Ребровадиректор направления «Новое строительство» АН «Итака»: – У покупки квартиры в новостройке через агентство недвижимости есть целый ряд преимуществ. Это и полнота предложения – крупные риэлторские компании сотрудничают с большинством строительных компаний города, и надежность, ведь дорожащее своей репутацией агентство работает только с проверенными застройщиками, имеющими всю необходимую разрешительную документацию. Цены на квартиры у риэлторов те же, что и у строительной компании, кроме того, действуют аналогичные акции и спецпредложения. Еще одно преимущество – комплексное обслуживание. Персональный менеджер будет сопровождать вас на каждом этапе сделки, начиная с первой консультации и заканчивая получением ключей от новой квартиры. Ну и, наверное, самое приятное – отсутствие комиссии. Комиссионные риэлтору платит не покупатель, а строительная компания. Александр Акимовдиректор по продажам ООО «Смирнов и К»: – Если агентство не просто подбирает клиенту квартиру в новостройке, но параллельно продает его старое жилье, то комиссия агентства по такой сделке будет составлять 4-5% от стоимости продаваемого жилья клиента. По согласованию клиента с агентством возможно заключение одного агентского договора на продажу со встречной покупкой квартиры в новостройке или двух агентских договоров на продажу жилья и на поиск квартиры в новостройке. Кроме этого клиенту предстоит подписать договор купли-продажи своего жилья и договор долевого участия или паевого взноса со строительной компанией. news.ners.ru У кого выгоднее покупать новостройку: у риэлтора или застройщика?Покупая квартиру в новостройке, у клиента есть выбор: либо приобрести жилье напрямую у застройщика, либо через агентство недвижимости. Что выгоднее, безопаснее, и может ли здесь быть экономия, разбирался DailyMoneyExpert. Сэкономить не получится Существует мнение, что покупка квартиры в новостройке напрямую у девелопера обойдется дешевле, нежели через агентство недвижимости. Здесь, видимо, срабатывает установка, что лучше заключать сделку без посредников. Однако участники рынка недвижимости утверждают, что это мнение — не более чем распространенный, и в то же время вредный миф.
«Никакой скидки в размере риэлторской комиссии покупатель не получит, потому что и у девелопера, и у риэлтора одна и та же цена», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум Групп“. «Это заблуждение вызвано незнанием специфики работы отрасли — никакой риэлтор не пойдет к девелоперу продавать объект, если он будет реализовываться на разных условиях. В этом случае риэлтор ничего не заработает, потому что заинтересованный в данном объекте клиент обязательно предварительно изучит предложения на рынке и обратится к продавцу, озвучившему лучшую цену», — высказал мнение эксперт. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», рассказала о трех схемах, по которым может реализовываться объект на первичном рынке:«В первом случае все квартиры полностью реализует сам застройщик посредством своего отдела продаж.Второй вариант, когда застройщик не занимается реализацией, а привлекает агентов-риэлторские компании.И, наконец, схема, когда квартиры реализует отдел продаж застройщика и одна-две (иногда и три-четыре) риэлторские компании, привлеченные как агенты по реализации. В этом случае неважно, у кого вы будете покупать, так как стоимость сопровождения сделки одинаковая у всех. Равно как и цена квартиры, поскольку комиссионные за реализацию агентству платит застройщик (а не покупатель)». Преимущества и недостатки Участники рынка недвижимости дают совет: если вы определились с проектом и знаете, какая квартира нужна, можно идти напрямую к застройщику. Плюс в том, что клиент получает информацию из «первых рук», минус — отсутствие альтернативы. В то же время обращение в агентство недвижимости для покупки новостройки имеет преимущества. Во-первых, у агентства более широкий выбор, чем у застройщиков. Оно заинтересовано в том, чтобы клиент остался доволен его услугами, поэтому риэлторы готовы подобрать оптимальный вариант с учетом всех пожеланий потенциального покупателя. Кроме того, обращение в агентство сбережет время для клиента — ведь если он еще не определился окончательно с выбором, необходимо потратить недели, а то и месяцы, чтобы сравнить варианты и найти что-то подходящее. И даже в этом случае покупатель не будет защищен от рисков недостроя, долгостроя и т. п. Агентство заинтересовано в своей репутации и тщательно выбирает и проверяет застройщиков, реализацией объектов которых оно занимается. Представители агентств недвижимости отмечают качество сервиса, которое получает клиент в риэлторских компаниях. «Многие покупатели жалуются на то, что менеджеры по продажам после подписания ДДУ (договор доверительного управления) теряют интерес к клиенту, — говорит Мария Литинецкая. — В агентстве недвижимости такого отношения нет. Покупатель всегда может уточнить степень готовности объекта, быть в курсе хода строительства, получить объективную информацию о качестве работ, надёжности застройщика. Плюс претендовать на различные бонусы — дисконтные карты компаний-партнёров, скидки, подарки и т. п. При всём вышеперечисленном, за услуги агента покупатель не переплачивает. Расходы на продажу объекта изначально включены в его стоимость. Работа отдела продаж застройщика и риэлтора обходятся в одну и ту же сумму — порядка 3% от сделки». В погоне за скидкой Известно, что в кризис клиенты стали гораздо требовательнее и капризнее и готовы торговаться до последнего. Это характерно теперь уже не только для рынка вторичной недвижимости, но и для новостроек. Скажем, человек на руках имеет всю суму сразу, либо же ему, наоборот, не хватает денег — может ли застройщик дать ему дополнительные скидки или рассрочку? А что будет, если клиент обратится, например, не к девелоперу напрямую, а в агентство недвижимости?
«Говорить однозначно в данной ситуации нельзя, — считает Екатерина Артемова, директор департамента консалтинга и аналитики компании „Азбука Жилья“. — Если дела у застройщика идут неважно, то есть объем продаж не соответствует утвержденным темпам, вариант рассмотрения скидок возможен. Если же темп продаж на хорошем уровне, то говорить о скидках не приходится. Однако здесь необходимо отметить, что возможность дополнительных скидок рассматривается только в том случае, когда у потенциального покупателя вся сумма „на руках“. Существуют варианты рассмотрения дополнительных скидок в случае, когда приобретается не одна квартира, а несколько. Но при этом договориться о скидках, если они возможны, можно как с застройщиком, так и с реализатором, разницы в этом нет».
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, отметила: «Риэлторская компания, продавая жильё в новостройке, имеет двух клиентов: один из них — покупатель, второй — застройщик. Мы несём перед застройщиком ответственность, тщательно изучаем продаваемые проекты, участвуем в тендерах, проходя серьёзный отбор, поэтому и отношения с девелопером становятся лояльными и доверительными. К примеру, если у клиента возникают объективные причины, по которым он не может совершить покупку прямо сейчас, но очень хочет приобрести квартиру по текущей стоимости (например, заканчивается период действия акции), мы обращаемся к застройщику и просим сохранить условия для данного покупателя. Нередко покупателям требуются нестандартные условия, и это не обязательно скидка». «Самая распространённая ситуация, — когда их привлекают условия покупки квартиры, но в момент действия акции у них нет свободных денег. Например, все средства лежат на валютных депозитах. Или другая квартира, — основной актив для покупки новой, — выставлена на продажу и пока не нашла покупателя. Если подобный клиент пришел в офис застройщика самостоятельно — далеко не факт, что он получит желанную скидку, рассрочку, потому что никто не может поручиться за его добросовестность. Если же его приводит агентство, то оно берет на себя всю ответственность за своего покупателя, и застройщик готов быть лояльным», — считает эксперт.
Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании UrbanGroup, рассказал, что индивидуальный подход возможен как у агентства, так и у застройщика, однако реальную скидку может предложить только застройщик. «Застройщик располагает информацией по всем квартирам, которые находятся в продаже или будут выставлены для покупки в ближайшее время. Таким образом, покупателю доступен полный перечень возможных акций и скидок, доступных не только сейчас, но и в ближайшее время. При этом у застройщика они более значительны, нежели у агентства, которое может дать лишь часть от агентской прибыли», — резюмировал эксперт. Дополнительные гарантии Рассмотрим вопрос надежности застройщиков — важный в нынешних экономических реалиях. Участники рынка отмечают, что уважающие себя риэлторские агентства не возьмутся ни при каких обстоятельствах за реализацию проектов с риском недостроя или сомнительной репутацией. «В этом случае они просто ставят под удар свое реноме и финансовое благополучие. — говорит Мария Литинецкая. — Важно понимать, что риэлтор не только помогает выбрать квартиру или дом своей мечты и оформить сделку. В подавляющем большинстве случаев он берет на себя обязательства по постпродажному обслуживанию. То есть помимо регистрации договора долевого участия, агент занимается оформлением свидетельства о праве собственности, которое можно получить только по окончании строительства дома. Таким образом, риэлтору крайне важно иметь надежных партнеров, чтобы выполнить свои обязательства перед клиентом и в том числе получить вознаграждение». Ключевой плюс при работе с агентством — возможность получить комплекс услуг в одном месте. А поскольку, работая напрямую с застройщиком сэкономить все равно не удастся, может быть есть смысл сделать ставку на качество сервиса и собственное удобство. dailymoneyexpert.ru Как выгоднее покупать жилье - у риэлтора или через застройщика :: Городская недвижимость :: РБК НедвижимостьКак выгоднее покупать квартиру в новостройке или коттедж в загородном поселке - у риэлтора или через застройщика?  Фото: Depositphotos/roobcio За последние 20 лет профессия риэлтора (или, если хотите, агента по продажам недвижимости) прочно заняла свое место в схемах сделок с жильем - квартирами и домами. Люди стали доверять риэлторам, обращаясь к ним при выборе недвижимости. Однако при этом некоторые покупатели недвижимости предпочитают не иметь дело с этими специалистами, стремясь заключать сделки через застройщиков… Кто из них прав? Свои противоположные точки зрения в материале "РБК-Недвижимости" доказывают управляющий партнер агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова и коммерческий директор компании Villagio Estate Алексей Коротких. Присоединяйтесь к дискуссии в комментариях (ниже на этой странице) Работать с риэлтором выгодно
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED: - Квартира от застройщика - предложение, довольно эффективно привлекающее покупателей экономсегмента рынка недвижимости. Оставим в стороне тот факт, что у покупки демократичного жилья напрямую у застройщика есть не только плюсы и минусы. Интереснее для меня другое - при том, что аудитория элитного рынка имеет, что логично, совершенно другие установки при выборе объекта, устойчивый миф о том, что приобретение жилья у девелопера может быть комфортнее и выгоднее, до сих пор существует и в премиальном сегменте. Корень проблемы, очевидно, кроется в статусе профессии риэлтора - несмотря на тот путь, который прошел рынок в своем развитии и на то, каким широким набором компетенций сегодня должен обладать успешный брокер, работающий с высокобюджетной недвижимостью, этот статус незаслуженно низок. Такое ощущение, что нас до сих пор воспринимают как персонажей из 1990-х! Ситуация настолько неприятна, что я постараюсь развеять некоторые ошибочные убеждения, касающиеся работы с риэлтором на элитном рынке. Во-первых, комиссия. Хотя клиенты агентств нашего уровня явно не испытывают сложностей с деньгами, мысль о том, что можно сэкономить на комиссии, возникает и у них. Но идея о том, что если на просмотре не будет риэлтора, это поможет сэкономить на сумме его комиссии - однозначная утопия! Риэлтор заинтересован (конечно, и финансово тоже - это норма) в клиенте и всегда играет на его стороне - то есть вполне может помочь и сэкономить. А уж думать, что отсутствие риэлтора как-то повлияет на прайс в лучшую сторону - это верх наивности! Покупка у застройщика - это покупка у его собственного риэлторского подразделения. То есть в сделке в любом случае участвует посредник - но в отличие от представителя агентства этот посредник ангажирован и меньше всего настроен "прогибаться" и соглашаться на скидки. Такое ощущение, что нас до сих пор воспринимают как персонажей из 1990-х! Кроме того, работать с риэлтором выгодно и самому девелоперу! Это справедливо для всех сегментов элитного рынка - как для первичного, так и для вторичного, как для городского, так и для загородного.Девелоперов, которые пробуют продавать жилье напрямую, на рынке высокобюджетной недвижимости немного. И, на мой взгляд, это закономерно: попытка продавать, минуя риэлтора - это ошибка. На элитном рынке все клиенты давно поделены, так как в большинстве своем они уже покупали или продавали недвижимость, а потому имеют "своего" риэлтора, которому доверяют и с кем советуются. Соответственно, когда девелопер продает объект самостоятельно, у риэлторов на рынке нет информации по нему. А это значит, что клиенты, которые позвонят "своему" риэлтору, чтобы посоветоваться, не услышат об объекте либо вообще ничего (что странно), либо ничего хорошего, поскольку при минимуме информации, всегда проще увидеть минусы объекта, чем плюсы. То есть, если описать в двух словах взаимодействие девелопера и риэлтора - с помощью агента приобретается лояльность рынка. По такой схеме работают практически все, именно поэтому риэлторы из агентств обладают достоверной информацией по объектам, могут красиво представить их, предложить своим постоянным клиентам. Есть еще один - компромиссный - вариант, он реализован на загородном рынке. Компания, один из лидеров по объемам реализации, работает с двумя отделами продаж - это собственный отдел продаж и отдел продаж по работе с партнерами (агентствами), который не имеет доступа к прямым клиентам. Так они и получили лояльность рынка, и дали риэлторам серьезную поддержку в виде этого отдела, который бьется за их интересы. Клиенту удобнее и приятнее работать с застройщиком напрямую
Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate: - Во-первых, девелопер может немного сэкономить на комиссионных риэлторским агентствам: половина клиентов все равно ищут жилье сами и приходят к застройщику напрямую. В определенных случаях гораздо выгоднее содержать собственный отдел продаж и рекламы, например вложения в интернет-канал небольшие по сравнению с отчислениями риэлтору, а экономия существенная. Создание собственного департамента реализации будет оправдано в крупных компаниях, занимающихся масштабными проектами. Формируя свой отдел реализации, девелопер защищает себя от обмана со стороны риэлторов Во-вторых, формируя свой отдел реализации, девелопер защищает себя от обмана со стороны риэлторов, которые могут преследовать свои собственные интересы, например придерживать объект, завышать цены, продавать те дома, которые им выгоднее и т.п.Вообще сторонние продавцы несут меньшую ответственность перед клиентами, а контролировать их сложно. Отмечу, что сервис агентств, занимающихся продажами элитной недвижимости, должен быть безупречен. И к риэлтору, который специализируется на дорогом жилье, куда больше требований: начиная от внешнего вида соответствующего уровня и заканчивая готовностью поддержать разговор на макроэкономические темы, не говоря уже об элементарной культуре продаж. Качество работы своих сотрудников мы отслеживаем досконально: прослушиваем телефонные звонки, на просмотрах новичков обязательно присутствуют тренеры. Кроме того, многие наши сотрудники работают в компании от 5 до 10 лет. За это время они не только приобрели необходимые компетенции, но и прекрасно изучили особенности проектов и свою аудиторию. Не каждый сторонний продавец сможет похвастаться подобными знаниями - просто потому, что он не "варится" в компании каждый день. Внутренние эксперты - носители имиджа компании, сторонние продавцы работают на свое собственное имя или бренд агентства. В-третьих, риэлтор - посредник, а значит, коммуникация между клиентом и застройщиком осложняется. Девелоперу всегда проще наладить прямой контакт с покупателем, получая определенную независимость. Клиенту также удобнее и приятнее работать с застройщиком напрямую. Сделка прозрачная, информация не искажается. Иногда риэлторы не обладают всеми сведениями о жилом комплексе, порой готовы что-то преувеличить или пообещать лишнего, не спросив разрешения у партнера. Кроме того, получить приятный бонус или небольшой дисконт можно только у застройщика - риэлтор на цену повлиять не сможет. Однако все вышеперечисленные нюансы не означают, что сотрудничество с риэлторами не имеет смысла - наоборот. Реализацией поселков Villagio Estate занимается как собственный отдел продаж, так и давние и проверенные партнеры - ведущие агентства рынка по продаже элитного жилья. Такая схема оптимальна: мы получаем максимальный охват аудитории, около 90% сделок совершается нашими силами. Кроме того, в рамках отдела создана специальная группа по работе с вторичными объектами, что существенно упрощает процесс продажи для собственника. realty.rbc.ru Как лучше покупать квартиру через реэлторо или самимДоговора о задатке при покупке вторичных квартир лучше заключить с полным соблюдением всех требований гражданского кодекса, а именно предусмотреть:
Не будет лишним обращение к нотариусу, чтобы подтвердить серьезность намерений сторон. В нотариальной конторе можно заверить предварительный договор или соглашение о задатке, а можно и то и другое. Подготовка к сделке Как купить квартиру без риелтора? В пошаговой инструкции следующий этап – решение вопроса с оплатой: когда она будет проводиться, до регистрации перехода права собственности или после. Для покупателя выгоднее провести оплату после регистрации прав на жильё в Росреестре; он устраняет риски, связанные с утратой денег. Покупка квартиры через агентство недвижимостиМенеджеры по продажам девелопера лучше знают продукт своей компании, постоянно находятся на объекте, а значит, могут в любое удобное для потенциального покупателя время организовать показ объекта и предоставить всю необходимую информацию. Они являются лицом компании, поэтому, как правило, качество обслуживания находится на высоком уровне. У крупных девелоперов существуют собственные службы качества обслуживания, которые контролируют уровень работы менеджеров по продажам. Покупатель получает информацию «из первых рук» по этапам и срокам строительства, условиям покупки. Есть возможность лично познакомиться с компанией и всеми ее проектами, составить свое мнение в целом о репутации застройщика. Как лучше покупать квартиру:с риэлтором или без?Ещё нюансы и особенности покупки квартиры:
В принципе, ответ на вопрос, как самостоятельно купить квартиру, не должен возникать. Как купить квартиру без риелтора: пошаговая инструкция, нюансы и особенностиТак что консультация со специалистом на этом этапе обязательна, если вы не хотите разочароваться в купленной недвижимости или потерять деньги. Осмотр жилплощади Внимательно проверьте квартиру, оценив ее состояние. О том, как выбрать оптимальный вариант и на что следует обращать внимание при покупке жилья, мы рассказывали в недавней статье. Напомним, что немаловажным фактором становится не только исправность основных инженерных коммуникаций: водоснабжения, отопления, канализации, но и расположение дома, наличие парковки и зоны отдыха, обустроенность придомового участка, близость основных объектов инфраструктуры – школ, больниц, детских садов, магазинов, банков. При покупке квартиры на вторичном рынке важно убедиться в том, что сделке ничто не мешает, а продавец не ведет с вами двойную игру, пользуясь распространенными схемами мошенничества. Как купить квартиру с помощью риэлтора? главные особенностиПотребуется только проверить застройщика, и если все нормально, то смело приобретать жилье. Но если покупать уже готовое жилье, то сэкономить не получится. Дешевле тот объект, который еще только строится. То есть подписывается с застройщиком договор долевого участия, и будущий собственник ждет, пока все здание будет выстроено и введено в эксплуатацию. ВниманиеСтроительство может затянуться на года, поэтому, если жилье требуется срочно, придется остановиться на вторичном рынке недвижимости. Вторичное жилье – это недвижимость, которая уже была и есть у кого-то в собственности. Приобретая такие жилые квадратные метры, следует тщательно анализировать правоустанавливающие документы, чтобы в будущем не столкнуться с проблемой появления каких-то родственников или детей бывшего собственника. Подбор вариантов Благо, когда появился интернет, возможностей в поиске любых товаров стало больше.Покупаем квартиру в новостройке: напрямую или через риэлтора?ИнфоПриобретая недвижимость в строящемся ЖК, нужно убедиться в том, что объект существует не только на бумаге, ознакомиться с планом БТИ на предмет выявления несоответствий, выяснить, кто является собственником продаваемого жилья; при покупке вторичной квартиры – не претендуют ли на нее третьи лица, которые могут заявить о своих правах позднее и т.д. Подготовка документов для сделки Еще один этап на котором необходима помощь специалиста. В предыдущей статье мы подробно описывали документы, которые вы должны потребовать у продавца – в случае приобретения как на первичном, так и на вторичном рынке. Там же дан список бумаг, подготавливаемых покупателем. Консультация риэлтора на этой стадии поможет получить из рассматриваемых документов максимум ценной информации о собственнике квартиры / участка земли или застройщике. Составление договора купли-продажи Без него сделка невозможна.Недвижимость. покупать лучше самому или через агентства недвижимости?В последнем случае времени на переделку уходит меньше, а результат будет более качественным. Минус для потребителя один – за это придется доплатить. Чтобы решить, обращаться к риэлтору или нет, нужно подумать о том, что для вас на первом месте – решение квартирного вопроса без риска попасть на удочку мошенников или экономия бюджета. Что делает агент по недвижимости
Ищете грамотного и ответственного риэлтора? На выставке недвижимости вы можете получить консультации десятков риэлторов по своему вопросу и выбрать лучшее сотрудничество. 10 советов риэлторов, как выгодно продать квартируПолучите бесплатный билет Что можете сделать вы сами Поиск квартиры Можно искать в интернете, а можно прийти на 36-ю выставку-ярмарку «Недвижимость от лидеров», где будут представлены лучшие проекты в Москве и Подмосковье. Если ваша задача – поиск жилплощади, уже находящейся в собственности, можно воспользоваться базами вторичного жилья в сети. Однако нет никакой гарантии, что полученная вами информация с сайтов будет достоверна. ВажноАнализ ситуации на рынке недвижимости На этом этапе важно учесть все предложения, представленные на рынке, доступность и ликвидность объектов, эффективность инвестиций. Сделать это при покупке вторички бывает особенно трудно. Да и на первичном рынке тоже есть свои нюансы, которые известны только грамотному агенту. Важно заранее убедиться в том, что выбранный застройщик надежен, а договор с ним не сулит рисков, возможных при сделке с мошенниками.Как лучше покупать квартиру – самостоятельно или с риэлторомЭто, с одной стороны, свидетельствует о юридической чистоте проекта, поскольку банки относятся очень педантично к проектам, которым предоставляют аккредитацию. С другой стороны, покупатель получает возможность воспользоваться различными программами ипотечного кредитования. 3. Агентство недвижимости предлагает покупателю оформление права собственности, у застройщика такой отдел может отсутствовать», — рассказал эксперт. Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость» говорит еще об одном преимуществе покупки квартиры через агентство – оно может предложить ряд дополнительных услуг и одна из самых популярных – «Взаимозачет», которая позволяет с помощью риэлтора обменять старую квартиру на новостройку. «Высокая популярность услуги обмена вполне объяснима, альтернативные сделки по-прежнему доминируют на рынке недвижимости столицы.В данном случае агентство выступает посредником между вами, естественно контактные данные продавца Вам не предоставят; агентство проверяет личность продавца, в порядке ли документы на недвижимость; сделку полностью может провести агентство: оформление договоров и другой необходимой документации, пересчет денежных средств вручную и на машинке. Для того, чтобы решить как лучше покупать недвижимость самостоятельно или через агентство Вы должны учесть следующие факторы: достаточно ли у Вас времени, насколько хорошо Вы разбираетесь в данной области, оценить риски и т.п. При выборе агентства отдать предпочтение проверенным временем, те кто давно на рынке и хорошо себя зарекомендовали.Перед составлением договора необходимо согласовать вопрос об отражении в нем следующих деталей:
В договоре описываются условия, по которым он будет заключен. Обращение к риэлтору поможет составить его грамотно. В соглашении указывается реальная стоимость квадратных метров, все данные о недвижимости должны быть тщательно проверены юристом. departamentsud.ru Покупка квартиры от застройщикаСогласно статистике, большинство покупателей квартир в новостройках стремятся выйти напрямую на строительную компанию, предполагая, что сделка непосредственно с застройщиком будет и надежнее, и выгоднее. Насколько обоснованны такие представления? Поговорим о плюсах и минусах покупки квартиры от застройщика сравнительно с другими вариантами – приобретением недвижимости через агентство или у инвестора. Продавцы и агентыНужно сразу сказать, что возможность приобрести квартиру у застройщика есть далеко не всегда. Ведь для того чтобы осуществлять прямые продажи, строительной компании нужно содержать большой отдел продаж и заботиться о рекламе, причем грамотно и точно выстраивать рыночную стратегию. Далеко не все застройщики к этому готовы. Поэтому нередко продажей «квартир от застройщика» занимаются исключительно риэлтерские агентства. Хотя гораздо чаще квартиру в одном и том же доме можно приобрести и у девелопера, и у риэлтора.  Главное выбрать подходящую квартиру Ну а кто же такие инвесторы? Под инвестором обычно понимается организация, участвующая в строительстве финансово (например, банк), либо заказчик строительства. Покупка квартиры у такой организации ничем не отличается от сделки с застройщиком. Но существуют и частные инвесторы, инвестиционные компании и даже риэлтерские агентства, которые приобретают квартиры в строящемся доме с целью их последующей перепродажи. В этом случае сделка идет не по договору долевого участия, а по договору переуступки прав. «Инвестиционные» квартиры могут быть как дешевле, так и дороже квартиры от застройщика. Итак, вариантов покупки квартиры существует немало. Но насколько велика разница между ними? ЦенаРиэлтор – это посредник, то есть дополнительное звено в цепочке от покупателя к продавцу. Агент работает не бесплатно, а значит, выйдя напрямую на продавца, можно сэкономить сумму его комиссионных. Так рассуждает обыватель – и в ряде случаев действительно прав. Но далеко не всегда. Дело в том, что сегодня интерес риэлтора обеспечивается не «накруткой» на покупателе, а комиссией за продажу, которую платит ему застройщик. Как правило, эта сумма составляет 3-8 % от стоимости квартиры. Таким образом, риэлтор предлагает квартиры по той же цене, что и застройщик. Впрочем рассчитывать что агентство «поделится скидкой» не стоит. Если у агентства нет договора с застройщиком, то квартира может обойтись дороже, так как комиссию агентству придется платить покупателю. Ставка 1,5-5%.  Многие застройщики предлагают покупателям индивидуальные схемы оплаты Что касается застройщика, то ряд компании действительно имеют возможность предлагать клиентам весомые скидки. Однако, эта практика не являются общим правилом. Зато несомненным преимуществом покупки квартиры у застройщика является возможность договориться на индивидуальных условиях. Например, некоторые девелоперы имеют возможность предложить клиентам беспроцентные рассрочки. Такая система предполагает достаточно большой первоначальный взнос (от 30 %) и действует ограниченный срок, но зато покупатель имеет возможность сразу получить право собственности на квартиру и не переплачивать за кредит.  При альтернативных сделках удобнее работать с агентством Впрочем, и у агентства недвижимости есть свои преимущества. Например, ведение альтернативных сделок или система трейд-ин, согласно которой старая жилплощадь идет в зачет стоимости новой. ВыборПлюсом риэлтерского агентства является то, что оно работает с различными объектами, поэтому имеет возможность предложить клиенту большое число вариантов у различных строительных фирм. Поэтому тем, кто не нацелен на какой-либо определенный объект, удобнее будет работать с агентством. Однако у этой системы есть и обратная сторона. Агент может быть заинтересован в продаже квартир в каком-либо одном проекте, который и будет рекомендовать в первую очередь. Совершенно необязательно именно этот вариант будет лучшим для клиента. Если же вас интересует конкретный дом, то выбор в нем квартир у риэлтора может оказаться гораздо меньше, чем у строительной компании.  Только застройщик располагает наиболее полной и актуальной информацией по своему объекту Напротив, застройщик работает только с одним объектом и, конечно, не будет подбирать для вас варианты у конкурентов. Зато в своем доме застройщик располагает всей полнотой вариантов и может предложить наиболее подходящий для каждого клиента. У менеджеров отдела продаж застройщика можно будет узнать все нюансы строительства, технологий, планировок. Тогда как от риэлторов этого ожидать не приходится – к сожалению, уровень компетенции многих из них оставляет желать лучшего. Некоторые застройщики даже отмечают, что, пытаясь привлечь клиента, риэлторы порой сознательно предоставляют по объекту недостоверные сведения.  Агентство работает с объектами различных застройщиков НадежностьОтветственность риэлтерского агентства лежит в сфере сервиса, информационных услуг, проверки надлежащего оформления документов и чистоты сделки. Но заключать договор долевого участия или купли-продажи вам в любом случае придется с застройщиком. Порядок проведения сделки и документы, оформляемые при покупке квартиры от застройщика и через агентство, ничем не отличаются. В ряде случаев сделка с застройщиком проходит быстрее, хотя это зависит от профессионализма риэлторов. Нужно отметить, что большинство крупных агентств, дорожащих своей репутацией, поостерегутся связываться с застройщиком, благонадежность которого будет вызывать у них сомнения. Поэтому, если такое агентство работает с объектом, это является своего рода подтверждением надежности строительной компании. Тем же, кто ищет недвижимость самостоятельно, стоит перед покупкой квартиры провести самостоятельную проверку застройщика. Для этого необходимо собрать всю возможную информацию об истории и опыте работы строительной компании, заглянуть в учредительные документы, проверить лицензию, разрешение на строительство и проектную документацию.  Подписывать договор в любом случае придется с застройщиком Таким образом, работу с застройщиком напрямую можно рекомендовать покупателям, которые точно знают, чего хотят и не готовы переплачивать за посреднические услуги. Напротив, агентство станет лучшим выбором для тех, кто не заинтересован в каком-либо определенном объекте недвижимости и при выборе готов положиться на чужое мнение. admiral-house.ru Как покупать квартиру в новостройкеПокупка квартиры в новостройке – один из вариантов надежного и выгодного вложения средств. Всегда есть возможность купить квартиру по невысокой цене, которая впоследствии вырастет. Однако понять, как правильно купить квартиру в новостройке неподготовленному человеку так сразу и не получится. В этой статье посмотрим на основные вопросы, которые задает себе покупатель жилища в готовом или строящемся доме. Итак, приступаем – советы по покупке новой квартиры.
Содержание: 1. Как выбрать лучшее предложение? 2. У кого лучше купить — у застройщика или риэлтора? 3. По какому договору лучше купить квартиру в новостройке? 4. Можно ли застраховать свои риски во время покупки квартиры? 5. Когда нужно ждать получения договора на свою квартиру?
Как выбрать лучшее предложение?Как рекомендуют ведущие строительные компании для начала нужно подробно изучить и застройщика, и непосредственно объект. В том случае, когда застройщик давно находится на рынке, а все его объекты вовремя сдаются в эксплуатацию, то скорее всего, заминок с постройкой не будет. Нужно также обращать внимание на то, что работает ли компания по 214 ФЗ. Благодаря этому закону осуществляется защита дольщиков, а также обезопасит вас от двойной продажи жилья. Помимо этого, если возникнут какие-либо спорные вопросы с обращением в суд, то все интересы покупателей будут защищены. Если же привести пример, то можно назвать жилой комплекс «Квартал 38», что развернулся в Обручевском районе столицы. ЖК «Квартал 38» представляет из себя три сооружения бизнес-класса, который разрабатывался по индивидуальному проекту. Внешний вид у комплекса тоже находится на уровне, отделка гранитом и мозаикой поддерживают элитный уровень жилья. Что достаточно важно, комплекс обладает всей необходимой инфраструктурой. Застройщик давно находится на рынке недвижимости и зарекомендовал себя, как надежная и порядочная компания. Увидеть, что строительство продолжается сейчас можно даже не выходя из дома. Сейчас у многих компаний-застройщиков имеются веб-камеры, которые транслируют видео на сайты. Однако, при любом раскладе все же стоит взглянуть на тот котлован, в котором будет кипеть работа.
У кого лучше купить – у застройщика или риэлтора?Это тоже достаточно важный вопрос. По этому поводу мнения разделяются. Так, одни считают, что покупка через риэлтора сопровождается заключением договора о сопровождении сделки. Сам же договор приобретения жилья все равно подписывается между застройщиком и покупателем. В итоге, агенты просто оказывают услуги, но не дают каких-либо гарантий. Другие же считают, что приобретать жилье лучше всего через агентство, т.к застройщики могут предложить вам только те объекты, которые находятся в его собственности. Хорошее агентство, наоборот, предложит клиенту все доступные варианты, которые предлагаются на рынке и по разным ценам. Поэтому, если вы планируете сэкономить свое время и посмотреть несколько вариантов, то лучше всего обращаться в профессиональные агентства. Еще одним доводом в пользу риэлторов можно назвать возможность оказания помощи покупки жилья с помощью ипотеки. У застройщиков бывает же так, что возможности по ипотечному кредитованию частично ограничены и возможны лишь рассрочки. К тому же, не будет секретом, что банк кредитует покупки не у каждого застройщика.
По какому договору лучше купить квартиру в новостройке?Если сказать честно, то основная масса жилья не соответствует требованиям 214 ФЗ, а общий объем, который соответствует ФЗ не превышает 20%. Именно поэтому перед покупкой нужно изучать репутацию застройщика, на какой стадии находится стройка, а также условия договора купли-продажи. Однако даже те договора, которые были заключены по 214 ФЗ не всегда чисты, т.к. договор после заключения должен быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе (ФРС). Но только отдельные застройщики не выполняют это требование, в следствие чего договора, по сути, считаются недействительными. До подписания договора нужно изучить его как можно подробнее. Так, в первую очередь нужно обращать свое внимание на правоустанавливающие документы на объект. В этом пакете основным будет разрешение на строительство. Второй важной вещью является источник финансирования застройщика – частное инвестирование (достаточно рискованная затея) или значимая финансовая компания, что более подходяще. Финансирование крупной финансовой корпорацией является одним из основных критерием надежности. Стоит отметить, что если вас не устраивают какие-либо части договора, то лучше его подписывать. Крупные компании заключают большое количество договоров, поэтому используются шаблоны, а внести изменения в таки шаблоны почти не реально.
Можно ли застраховать свои риски во время покупки квартиры?Сразу скажем, что страховка рисков во время покупки квартиры в новостройке сейчас существует. Во время оформления страховки она действует на все время проведения строительства, время оформления прав на жилье и еще плюсуется полгода уже после оформления в собственности квартиры. Сейчас предлагаются программы, стоимость которых составляет 2,5 – 4,5% от общей рыночной цены покупаемой квартиры.
Когда нужно ждать получения договора на свою квартиру?Нужно сказать, что время ожидания договора на право собственности может быть от 6 месяцев до 3 лет. Все зависит от времени на согласования с местными властями. Хотите приобрести квартиры в Краснодаре в фестивальном микрорайоне? Поищите предложения в сети интернет! postroy-prosto.ru Покупка квартиры у застройщика: подводные камни
Разнообразие договоров, заключаемых с застройщиком, имеют самые разные виды. Единственно надежными (насколько это возможно), являются: Все остальные несут большие риски. Особенности договора долевого участияИменно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя. Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия. Перед подписанием ДДУ следует тщательно изучить пункты:
Если же застройщик не работает с этим законом, то квартирные риски покупателя взлетают в тысячу раз, поскольку тогда подписывается не договор ДУ, а договор другого характера, где покупатель выступает инвестором, партнером и т.д. А инвестор и партнер – это не покупатель конкретной квартиры, это всего лишь вложение средств в строительство, которое непонятно чем закончится. В этом случае доказать, что была приобретена определенная квартира, будет фактически невозможно. Застройщик может заключить с покупателем и ДДУ, но не зарегистрировать его в Росреестре, и тогда этот договор теряет силу. Поэтому зарегистрировать договор нужно обязательно! Наши юристы знают ответ на ваш вопрос  Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:
Особенности предварительного договора, заключаемого при покупке жильяЭтот вид договора заключается уже на этапе, когда новый дом сдан, но права собственности на него еще не оформлены. Здесь договор ДДУ заключить уже нельзя, поскольку строительство завершено. Но и простой договор купли-продажи тоже не подходит, поскольку нет сформированного объекта собственности. В предварительном договоре должны быть обозначены точные реквизиты квартиры, ее характеристики и окончательная стоимость. Лучше всего, если будет указан период, в который стороны должны оформить основной договор. Но если этого нет, то застройщику дается один год. За это время он получает все кадастровые номера и адреса, оформляет квартиру как объект недвижимости. Если по истечении года такого не происходит, то свидетельство о собственности необходимо будет требовать через суд. Оплата квартиры по договору с застройщикомЭтому вопросу при покупке квартиры также необходимо уделить большое внимание. Просто так, без подтверждающих документов или с предоставлением сомнительных документов, типа письма или акта от должностного лица о приеме денежных средств, совершать оплату не стоит. Такая передача может уйти в никуда, вернуть деньги будет нереально, а в суде этот факт будет считаться спорным. Гарантированной оплатой могут считаться:
Иные способы оплаты будут являться сомнительными. Выбор застройщика при покупке квартиры в новом домеЭто очень важный момент при приобретении объекта недвижимости. Мошенников везде хоть отбавляй, поэтому лучше всего выбирать строительную фирму, которая уже давно работает на рынке, ее директора и менеджеры выступают на телевидении и в газетах, ее кредиторами, страховщиками и партнерами являются известные крупные банки и фирмы. К тому же, компания-застройщик обязана по просьбе потенциального покупателя предоставить ему копии всех учредительных документов для подтверждения ее деятельности. Финансовая состоятельность играет здесь не последнюю роль. Приобретая квартиру у фирмы-застройщика на определенном этапе возведения дома, важно оценить динамику этого строительства. Соответствует ли оно стадии, которая была закреплена в плане, и если нет, то понять, насколько запаздывают сроки и т.п. И еще один момент: застройщик должен обладать правами на объект, который передает покупателю. Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:
Процесс передачи права собственности на квартиру застройщикомОкончательное оформление квартиры в собственность – самый проблемный вопрос, который поднимается тогда, когда дом уже введен в эксплуатацию, но собственники не могут годами получить свидетельства о собственности, и вынуждены обращаться в судебные инстанции. Это происходит потому, что процесс оформления собственности в новостройках проходит множество этапов и зависит от других компаний, которые участвовали в данном инвестиционном проекте. Между ними может возникнуть спор по поводу взаиморасчетов, долгов и обязательств, который чаще всего приводит к судебному разбирательству. В итоге, дом не может быть оформлен в собственность, пока споры не буду урегулированы. Свои вопросы юристу по поводу покупки квартиры у застройщика вы можете бесплатно задать в форме ниже. law03.ru
|
Рынок недвижимости представлен как вторичным, так и первичным жильем. Последние – это так называемые новостройки, которые с завидной регулярностью вырастают на городских окраинах и не только. Их популярность растет по множеству вполне объективных причин: это жилье в новом доме, который по определению пока не имеет негативной ауры, является чистым в прямом смысле слова, и самое главное – квадратные метры реализуются по вполне приемлемой цене. Стоимость квартиры в новостройке может быть намного дешевле среднерыночной, особенно на этапе начального строительства. Но не все так гладко, как кажется на первый взгляд. Покупая квартиру в новостройке можно наткнуться на подводные камни, о существовании которых можно узнать слишком поздно. Заключая договор с застройщиком, следует быть предельно внимательным и обратить внимание на все нюансы такого приобретения.
Москва и область: +7-499-938-54-25
