Как сдавать квартиру в аренду официально? Квартиру сдать в наем
Как сдать квартиру в наем без проблем
Вы решили сдать квартиру в аренду. Сразу назревают вопросы: как и кому? Неплохо, если вас природа наделила тягой к знанию законов – юрфак за плечами, у вас имеется врожденный «нюх», вы от природы маклер — и пятнадцать минут разговора с незнакомым человеком позволяют «вывернуть» потенциального арендатора наизнанку (психология – великая наука!), а если нет?! Тогда хотя бы прислушайтесь к советам, руководствуясь которыми, вы сможете ориентироваться в море недвижимости и избежать столкновения с рифами. Набивать собственные «шишки» иногда полезно, но лучше… Лучше уж учиться на чужих ошибках!
Реально оцените свой «товар»
Первое, что предстоит вам сделать – это реально оценить, сколько будет стоить ваша квартира. Естественно, что ваша «хрущевка» для вас будет казаться самой лучшей, расположенной в самом лучшем районе, и ваш девятый этаж (опять же в ваших глазах)– всегда «третий»! Но, как бы ни хотелось, на вещи нужно смотреть реально. То, что приемлемо для вас, не всегда приемлемо для клиента, и наоборот. Неплохо бы для оценки жилья пригласить специалиста из риелтерского агентства. Если вы не согласны с его оценкой, то вам придется пригласить еще нескольких маклеров – и тогда уже выбрать из общей информации среднюю цифру. Единственное, что плохо — этот совет не совсем приемлем для небольших городков: с агентствами там, увы, туговато. В таком случае можно обратиться в БТИ. Не стоит пренебрегать и советами друзей, знакомых, соседей (только не болтайте лишнего!), можно перевернуть и кучу газет с объявлениями – о стоимости аренды квартир, подобных вашей, вы должны знать все!
И еще запомните: проще сдать квартиру по изначально высокой цене, чем потом каждый месяц воевать с квартирантами.
Трезво оцените свои возможности в части «предарендной подготовки». До того, как сдавать квартиру в наем, потрудитесь ее приватизировать – у собственника все права. Внимание: не забудьте забрать из квартиры все документы, подтверждающие ваши права на собственность!Потенциально хорошие квартиры имеет смысл привести в полный порядок (сантехника, окна, двери и т.д.) – это не только повысит цену аренды, но и позволит заполучить платежеспособных клиентов. Отдельный вопрос – мебель. Если вам до глубины души дорог бабушкин сервант – немедленно увезите (спрячьте, подарите, сдайте в ломбард – нужное подчеркнуть) его и спите спокойно. Но знайте, что с хорошей меблировкой стоимость квартиры тут же возрастает.
Договор дороже денег
Если участники сделки нашли друг друга через агентство, то и договор им поможет составить специалист. В том случае, если они решили обойтись без посредников, им необходимо просто обратиться к толковому юристу.Договор, который заключается между собственником и квартиросъемщиком, будет называться «договором найма», если обе стороны являются физическими лицами. Если хотя бы одно из лиц, участвующих в сделке, юридическое, соглашение именуется «договором аренды».Договор найма заключается в простой письменной форме и не требует регистрации – заверять у нотариуса его не надо. Чтобы он имел юридическую силу, достаточно подписей сторон. В случае, если речь идет о договоре аренды (то есть одна или обе стороны юридические), — регистрация обязательна. Необходима она и в том случае, когда договор аренды заключается на срок более года. При заключении договора обязательно должны присутствовать документы о праве собственности на квартиру.
Отдельной строкой в договоре прописывается арендная плата – фиксированная, привязанная к какой-либо валюте (либо в национальном эквиваленте). В договоре необходимо также указать предметы, за которые берется залог (мебель, ремонт и т.п.). Нужно прописать условия возврата залога, чтобы избежать лишних разногласий по окончании срока аренды. При этом желательно провести опись имущества, находящегося в квартире, оценить исправность мебели и техники.
В договоре найма (повторяюсь: при сдаче жилья физическим лицам) должны быть указаны граждане, которые могут проживать в этом жилом помещении вместе с нанимателем. В противном случае вселение этих граждан будет возможно только с согласия наймодателя.Целесообразно указать срок аренды или найма, порядок внесения арендной платы и срок, в течение которого она не может быть изменена. Стоит также обратить внимание и на сроки и условия заезда жильцов, освобождения ими квартиры, условия, время и периодичность посещения квартиры хозяином и наличие у него дополнительных ключей.
Сроки договора могут быть от одного месяца и выше (если это не доверительное управление (при помощи агентства), которое предусматривает заключение договора не менее, чем на год). При заключении договора аренды жилого помещения (с юридическим лицом), стороны вправе по своему усмотрению определять его срок. Если же в договоре аренды срок не будет определен, то он будет считаться заключенным на неопределенный срок.
В случае досрочного расторжения договора лучше искать приемлемое решение для обеих сторон. Со стороны наймодателя существует несколько возможных причин для расторжения договора, причем только через суд: шестимесячная неоплата аренды, несоблюдение условий проживания, использование квартиры не по назначению, порча имущества. По инициативе нанимателя (с согласия проживающих с ним граждан), договор найма может быть расторгнут в любое время, но при условии письменного предупреждения наймодателя за три месяца. Хотя обычно люди договариваются и прописывают в договоре меньший срок – месяц или два. Помимо этого, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе любой стороны договора, если помещение стало непригодным для постоянного проживания.
Знайте: если вы досрочно пытаетесь выселить квартирантов без объяснения на то причин, то они имеют полное право не подчиниться и жить в этой квартире до окончания срока, указанного в договоре!В случае, если вы уезжаете, найдите «доверенное лицо». Это может быть как агентство (оплату услуг можно также переложить на плечи клиента), так и просто физическое лицо, которому вы доверяете присмотр за квартирой.
Сразу же уведомьте об этом жильцов, что все проблемы, если таковые возникнут, они будут решать с вашим «доверенным лицом». Имейте в виду: ваш поверенный должен быть полностью дееспособным человеком как физически, так и юридически. Поэтому «бабульки» и «дедульки» в этом деле – не союзники.Посуточная аренда – требуйте документ, подтверждающий личность, и предоплату. Нет у клиента денег – до свидания! Ни в коем случае не ведитесь на «сказки»! Кстати, имеет смысл брать залог за непредвиденную порчу имущества.
Счета – отдельная тема
Вообще-то лучше всего, если коммунальные платежи будут входить в стоимость арендной платы (это можно также оговорить в договоре) – тем самым вы будете иметь возможность контролировать ежемесячную оплату этих услуг. И жалость тут ни к чему! Практика показывает, что после того, как, к примеру, придет счет с указанием «кругленькой» суммы за телефонные трели, а виновники сделают «круглые» глаза и будут клясться мамой, что это не они, в таком случае… Поверьте, у вас возникнет единственное желание послать их далеко-далеко – не иначе! Поэтому старайтесь всегда жестко оговаривать условия оплаты за междугородные переговоры. Самый лучший вариант – это вовсе отключить «8». Хотя попадаются и такие клиенты, которые настаивают на подключении «междугородки» – в этом случае смело берите залог. НО! Все равно периодически проверяйте телефонные счета.Кстати (чтобы не «жевать» одно и то же): этот совет касается всех счетов, которыми забрасывают ваш почтовый ящик соответствующие службы…И все же не пренебрегайте «face»-контролем!
Вот в этом случае сложнее всего советовать. Как говорится, «знал бы прикуп – жил бы в Сочи». В любом случае не торопитесь сдавать квартиру кому попало – присмотритесь повнимательнее к будущему жильцу. Еще сложнее делать выводы насчет того, кто надежнее – семейные люди или холостяки, ребята помоложе или люди в возрасте, женщины или мужчины. Верный выход в таком деле будет один – личная встреча, и лучше, если она будет проходить где-то на нейтральной территории. Ведь согласитесь, клиенты бывают разные… Целую в лобик тех, кто отважился сдавать квартиру посуточно – поистине «шампанское пьет тот, кто рискует»!И еще – сохраняйте только сугубо деловые отношения с теми, кому сдаете квартиру внаем!
Платить или не платить налоги?
Конечно, можно сдавать «хату» и втихаря, каждый раз придумывая новую версию насчет того, что к вам нагрянули дальние родственники и вы, как человек радушный и гостеприимный, не смели им отказать. Но где гарантия, что завтра «друзья» «друзей» или первый муж вашей второй жены не сдадут вас с потрохами? Тут уж решайте, как говорится, сами…А вообще-то: если в наем сдается только одна квартира — достаточно будет ежегодного декларирования доходов и уплаты налога на доходы физических лиц (подоходный налог) в размере 15%. При этом необходимо отметить, что налоговая инспекция вправе потребовать документы, подтверждающие наличие источника дохода: договор с нанимателем и, возможно, выписку со счета, на который поступают арендные платежи, и т.д., и т.п. В налоговую декларацию должны включаться все доходы, полученные налогоплательщиком в истекшем году.
Представления декларации не потребуют только в том случае, если имущество сдается в аренду юридическому лицу, и соответствующая сумма налога была удержана и перечислена в бюджет при выплате арендных платежей. То есть, проще говоря, подоходный налог за вас уже заплатило агентство недвижимости, которое является посредником между вами и квартиросъемщиком.Для тех, кто сдает в аренду одновременно несколько объектов недвижимости, первым верным шагом будет являться регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Для субъектов предпринимательской деятельности предусмотрен специальный налоговый режим, называющийся «упрощенной системой налогообложения» (вы платите единый налог, согласно выбранной ставке).За сокрытие налогов придется заплатить штраф. Зачастую именно этим шантажируют своего хозяина наниматели. Учтите, от налоговых платежей не освобождает даже короткий срок сдачи квартиры в наем. Интересует ли вас сдача квартир в Хмельницком, в Москве или Одессе, что ж, сдавайте с умом – и вам воздастся! Зеленого света вашим доходам! // У. Ковальчук
Подборка записей в тему:
www.huntermania.ru
Как сдать квартиру в аренду официально, чтобы не оштрафовали?
В связи с тем, что многие собственники квартир не знают, как правильно сдать ее в аренду, чтобы не попасть на мошенников или недобросовестных жильцов, они оставляют их пустовать длительное время.Однако сдать квартиру можно совершенно официально и получать доход. Нужно только правильно оформить необходимые документы.
С юридической точки зрения, только официальное оформление арендных отношений является выгодным и безопасным для собственников жилья.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область
+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
Преимущества официальной сдачи квартиры в аренду
Основные преимущества официальной сдачи жилой недвижимости в аренду:
исключение возможности различных манипуляций и возможных афер со стороны арендатора в виде умышленного повреждения имущества, неоплаты коммунальных платежей и арендной платы;
исключение варианта по сдаче квартиры знакомым или родственникам на основании устного соглашения, так как официальное оформление договора аренды предполагает возможность получения достойного ежемесячного пассивного дохода;
заключив официальный договор, собственник квартиры имеет возможность планировать будущие доходы и расходы, так как оплата аренды входит в обязанность арендатора;
не нужно скрываться от работников налоговой службы, так как официальный договор узаконивает налогообложение дохода.
Кто имеет право сдавать квартиру в аренду
Право пользования, владения и распоряжения жилой недвижимостью принадлежит только собственнику имущества. В качестве правоустанавливающих документов, которые подтверждают право собственности, могут выступать: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения.
Для того чтобы убедится в том, что заинтересованное в сдаче квартиры в аренду лицо, является ее собственником, будущий арендатор может заказать соответствующую выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
Из данного документа можно также узнать, является ли арендодатель единственным собственником квартиры, так как при наличии и других собственников, договор аренды со стороны арендодателя должны подписать все собственники или уполномочить одного из собственников соответствующей доверенностью, которая должна быть удостоверена нотариусом.
Если в квартире, которая планируется для сдачи в аренду, есть зарегистрированные лица, то от взрослых следует получить письменное согласие, а за несовершеннолетних согласие должен дать орган опеки и попечительства.
Если речь идет о сдаче комнаты в коммунальной квартире, то без получения согласия остальных жильцов такой недвижимости не обойтись. Это объясняется тем, что проживание в коммунальной квартире предполагает пользование общими помещениями: кухней, ванной, санузлом.
Следует иметь в виду, что простым письменным согласием жильцов не обойтись. Документ должен быть заверен нотариусом. В противном случае, государственная регистрация договора аренды будет невозможна.Важно знать, что муниципальные квартиры их наниматели сдавать в аренду не могут, так как они являются собственностью муниципалитета.
Документы для оформления договора аренды
Для того чтобы официально сдать квартиру в аренду, необходимо подготовить минимальный пакет документов.
В стандартный набор входят:
правоустанавливающий документ, которым может быть свидетельство о праве собственности, если квартира была приватизирована, или соответствующие договоры: купли-продажи, дарения, мены;
список лиц, которые зарегистрированы в данном жилье, в виде выписки из лицевого счета жилищно-эксплуатационной конторы;
письменное согласие сособственников квартиры на сдачу ее в аренду, оформленное нотариально.Без согласия других собственников квартиры, договор аренды невозможно будет зарегистрировать. Кроме того, это чревато в дальнейшем вмешательством с их стороны в жизнь арендаторов.
Арендатор, со своей стороны, должен представить свой паспорт, а также данные на членов семьи, которые будут проживать в арендованной квартире.
Как составить договор аренды квартиры
В соответствии с условиями официального документа, которым является договор аренды квартиры, жилая недвижимость передается во временное пользование арендатору от собственника недвижимости.
В документе содержатся все данные об условиях заключенного соглашения, сроках действия договора, правах и обязанностях сторон, размере и сроках внесения арендной платы.
Действующее гражданское законодательство предусматривает два вида возможного заключения договора о сдаче имущества от собственника к временному пользователю, это:
предусмотренный главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма при сдаче жилья физическому лицу. Закон не требует обязательной регистрации такого вида сделки, независимо от того, на какой срок она заключена;
предусмотренный главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды при заключении сделок с участием физических лиц. Такой документ подлежит государственной регистрации, если сделка заключена на срок свыше одного года.
Заключение официального договора, как в первом, так и во втором случаях позволит собственнику жилого помещения обезопасить себя от различных сложностей, которые возникают, если договор заключен в устной форме или не зарегистрирован официально.
А это равнозначно тому, что договор не заключен вообще и, соответственно, собственник квартиры подвергается неоправданному риску.
Например:
отсутствует возможность обратиться в суд с иском к арендатору, если он отказался вносить арендную плату или имеет задолженность по коммунальным платежам;
невозможно будет потребовать возмещения ущерба за испорченное имущество или пропажу вещей собственника, которые оставались в сданной квартире;
исключается возможность обращения с заявлением в полицию, так как подтвердить официальными документами факт сдачи квартиры в пользование другим лицам, невозможно;
существует риск несения затрат на ремонт квартиры соседей снизу, если наниматели их затопили.Поэтому только официальный договор соответствующего вида позволит собственнику получать стабильный доход и не нести дополнительных затрат, которые ничем не оправданы.
В связи с этим, договор должен содержать следующую обязательную информацию:
размер ежемесячной арендной платы;
срок ее внесения, с указанием конкретной даты или временного периода в несколько дней;
какое имущество собственника квартиры предоставляется в пользование арендатору, его опись и состояние;
на кого возлагается обязанность по уплате коммунальных платежей, передаче данных о показаниях приборов учета;
периодичность и порядок проверки собственником квартиры состояния предмета аренды и предоставленного в пользование имущества;
сведения о правоустанавливающих документах собственника на квартиру;
данные о членах семьи нанимателя, которые будут проживать вместе с ним в арендуемой квартире;
в каком порядке разрешаются споры между собственником квартиры и нанимателем, а также возмещается причиненный вред.
В содержание договора могут быть включены и другие сведения, которые являются важными для обеих сторон сделки, если они не противоречат требованиям действующего законодательства.
Квартира от собственника в пользование нанимателя передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора. В этот же документ вносятся сведения о другом имуществе, которое передается в пользование нанимателю и членам его семьи.
Оформление официального договора по сдаче квартиры в наем обезопасит собственника жилья от возможных рисков и дисциплинирует нанимателя на весь его срок действия.
Вместе с тем, каждой стороне договора следует знать, что даже официальный договор не дает 100% гарантию от возникновения проблем и споров между участниками сделки.
Так, нанимателю перед подписанием договора следует убедиться, что арендатор является полноправным собственником квартиры или действует на основании документов, оформленных надлежащим образом, квартира не находится под арестом или другими обременениями, долгов по коммунальным платежам нет.
Указанная информация должна быть своевременно озвучена сторонами и указана в содержании договора. При этом наниматель обязан подтвердить, что он ознакомился со всей информацией о снимаемом жилье и претензий к собственнику не имеет.
По требованию собственника квартиры, в договор могут быть включены данные, которые подтверждают платежеспособность нанимателя и членов его семьи, контактные данные с места работы арендатора.В свою очередь, наниматель может потребовать включения сведений о том, что квартира не передана никому другому в аренду, под арестом или другими ограничениями не находится.
С образцом типового договора аренды квартиры можно ознакомиться здесь.
При составлении текста договора, не рекомендуется включать в документ стандартные фразы. Вся информация о квартире должна быть указана подробно, все ранее достигнутые устные договоренности следует перенести в письменный вид.
Это позволит как собственнику квартиры, так и нанимателю избежать в дальнейшем различных неприятных ситуаций, а также надежно защитить права и законные интересы каждой из сторон сделки.
Как правильно передать деньги в счет оплаты аренды квартиры
Одним из серьезных положений заключаемой сделки является отражение того, каким образом арендатор будет уплачивать или передавать денежные средства собственнику квартиры.
Действующая практика выработала несколько способов, как правильно выполнить данную процедуру:
самым простым и удобным способом является передача денег из рук в руки. Однако это потребует от обеих сторон каждый месяц согласовывать место и время встречи, что может быть неудобно для одной или другой стороны. Кроме того, даже при передаче денег из рук в руки, необходимо документальное оформление такого факта, а для этого нужно соответствующее место и принадлежности. Если со стороны собственника квартиры выступает его доверенное лицо, то его полномочия должны быть подтверждены нотариальной доверенностью;
путем безналичного расчета, с использованием банковского счета. В таком случае, факт уплаты арендной платы подтверждается банковскими квитанциями, которые необходимо хранить до окончания срока действия договора. Такой способ расчета упрощает весь процесс, так как арендатор может произвести платеж в любое время до установленного срока, а арендодатель – снять денежные средства в любое удобное для себя время.
Как платить налоги за сдачу квартиры в аренду
Решив сдать квартиру в аренду официально, следует выяснить все вопросы, которые касаются уплаты налогов с полученного дохода.
Понятно, что сдав жилье в наем без заключения договора, собственник не рассчитывает на уплату налогов государству. Так поступают примерно 60% собственников жилой недвижимости, тем самым подвергая себя проблемам во взаимоотношении с государственными органами.
Так, если жилье было неофициально передано в наем, и наниматель своим поведением мешает соседям, то рано или поздно будет вызвана полиция и фактом сокрытия доходов от налогообложения заинтересуется налоговая служба.
Можно сдавать квартиру в аренду и законным способом не платить налоги. Для этого потребуется действовать через агентство недвижимости, однако, в таком случае, большая часть дохода будет отходить посреднику.
Поэтому решив сдавать квартиру в аренду, следует все сделать самому, официально заключив соответствующий договор.
В соответствии с нормами Налогового кодекса Российской Федерации, сдавать в аренду жилье могут физические лица, которые зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей или без такой регистрации.
Обычная ставка налогообложения составляет 13% от дохода, то есть от ставки арендной платы, которая указана в договоре, заключенном в официальном порядке между собственником квартиры и арендатором. Повышенная ставка в размере 17% предусмотрена для тех арендодателей, доход которых за отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десять раз.
На практике уплата налога происходит следующим образом:
собственник квартиры после окончания календарного года самостоятельно заполняет налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой указывает сумму полученного дохода и сумму налога, который подлежит уплате, исходя из процентной ставки. Декларация подается в налоговую службу по месту осуществления предпринимательской деятельности;
собственник квартиры, который не является индивидуальным предпринимателем, действует таким же образом, однако, декларацию сдает в налоговую службу по месту нахождения имущества.После проверки поданных деклараций, налоговая инспекция направляет по месту жительства декларанта квитанцию с реквизитами для уплаты налога.
Налоговый кодекс устанавливает, что окончательный срок подачи декларации, а также уплаты налогового платежа за прошедший год — 30 апреля следующего года.
Если в планах заниматься сдачей квартиры в аренду на постоянной основе, то лучше всего оформить предпринимательскую деятельность, перейти на упрощенную систему налогообложения и платить налог по ставке 6% от полученной прибыли.
Трудности при оформлении сдачи квартиры в аренду
Решив серьезно заняться сдачей жилья в аренду, следует знать и ошибки, которые зачастую совершают начинающие арендодатели:
срок действия договора аренды не оговаривается конкретно. Поэтому если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, то он должен быть внесен в Единый государственный реестр недвижимости. За такую регистрацию положено уплатить соответствующий размер государственной пошлины, однако, эти расходы ложатся на арендатора. После государственной регистрации, договор приобретает юридическую силу, становится официальным документов, который можно предъявлять в любые государственные и судебные органы для разрешения спорных вопросов между сторонами сделки;
квартира сдается в аренду без тщательной проверки характеризующих данных арендатора. Впоследствии, это чревато возникновением различных конфликтных ситуаций, ненужной тратой времени и нервов, а нередко и финансовыми потерями;
формальный подход к изложению условий договора. Следует помнить, что при составлении договора мелочей не бывает. Все вопросы должны быть оговорены в письменном виде и найти свое отражение в тексте договора. Это позволит избежать в будущем ненужных потерь в финансовом плане.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область
+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
o-nedvizhke.ru
Несколько способов быстро сдать квартиру в аренду
Сегодня на www.habrealty.ru:
выясним, как сдать квартиру в аренду быстро! Разберем условия и примеры, при которых сдать в аренду квартиру в кратчайшие сроки станет реальностью.
Что нужно, чтобы быстро сдать квартиру в аренду
Создание атмосферы уюта
Не зря я говорил вам выше по тексту, про ремонт и обстановку. Они должны быть такие, чтобы на уровне подсознания арендатор, осматривая квартиру, ощутил себя дома.
В любом случае, при осмотре квартиры, любой арендатор примеряется к вашему объекту. Оценивает, насколько он выглядит жилым, уютным и насколько будет комфортным лично для него.
Здесь можно использовать те же самые хитрости, что и при продаже квартиры. К примеру, должно быть как можно светлее в комнатах, интерьер должен иметь теплые и светлые цвета, в квартире должно приятно пахнуть, обязательно присутствие некоторых бытовых мелочей — скатерти, цветка на окне, шторы на окнах и т. д.
Если вы сдаете квартиру на длительный срок, то необходимо придерживаться именно таких правил.
Если ваша цель сдача квартиры посуточно, тогда и ремонт и обстановка может быть более практичной (с использованием материалов, которые легко чистить и мыть) и чуть менее домашней.
Чем меньше захламленности, тем лучше. Это, кстати, касается обоих вариантов, если хотите быстро сдать в аренду квартиру. Если арендаторам что-то не нужно из мебели и они просят это убрать — уберите, чтобы не отбивать желание проживать в вашей в квартире.
Ничего лишнего
Вот так плавно мы переходим к внутреннему убранству квартиры, сдаваемой в аренду. Пожалуйста, запомните одно «золотое» правило арендодателя — меньше хлама, больше желающих снять вашу квартиру.
Если у вас квартира эконом-класса, это не значит, что можно оставить бабушкино кресло или диван, еще почти новый ковер на стене, сервант советских времен и т. д.
Замените их, пусть и бывшими в употреблении, но современными предметами, а от некоторых избавьтесь вовсе. Уважайте своего арендатора и он будет делать это в ответ.
Чистота
Как сдать квартиру в аренду быстро, если в ней не наведена уборка, не сияет санфаянс и не пахнет свежестью? Да, почти никак! Или сдадите тем, кого бы сами не желали видеть в роли своего арендатора.
Вот несколько правил уборки.
Она должна включать в себя не только мытье полов, мебели и кафельных стен, но и так же освобождения квартиры и балкона от всех ваших личных вещей, особенно предметов гигиены.
Исключение, может составлять только квартира, предназначенная для сдачи в аренду посуточно. В этом случае предметы гигиены (новая зубная щетка, зубная паста, туалетная бумага, фен и утюг с гладильной доской должны присутствовать однозначно).
Презентабельность арендодателя
Пожалуйста, помните, прежде чем «продать» свой объект арендатору, вы «продаете» себя.
Т.е. Арендатор вначале оценивает вашу адекватность, ваш внешний вид, манеру говорить и вести себя. И то, какое вы произведете на него впечатление, будет влиять на успех сдачи в аренду квартиры.
Бывают даже случаи, когда повидавший в своей жизни всяко, арендатор, встречает обаятельного арендодателя и соглашается на чуть завышенную цену аренды или чуть менее привлекательный объект, в обмен на адекватность и человеческое отношение.
Что следует делать арендодателю: не навязываться, вести себя вежливо, учтиво, не давить, не торопить и не вынуждать делать выбор. Спокойно рассказать о преимуществах своего объекта и съема квартиры лично у вас.
Долой амбиции
Помните, в начале статьи я говорил вам о том, что сдача в аренду квартиры — это бизнес. Вы поняли к чему это было сказано? Пытать не буду:)
Это значит, что в вашей голове должен быть только математический расчет на основе имеющихся как положительных, так и отрицательных факторов, влияющих на стоимость и привлекательность вашего объекта.
Вам надо забыть, как вы «прикипели» к вашей квартире, как она для вас дорога.
Многие арендаторы допускают ошибку, думая навязать свою ценность объекта арендатору. Довольно часто, при показе квартиры, рассказывают, как досталась квартира, как ее обустраивали, где покупали ванну или унитаз.
Все это с такой теплотой и любовью.. При этом у арендатора возникает мысль: — А почему вы тогда ее сдаете? Живите в ней сами!
И арендатор уходит, а мог бы и снять квартиру и по хорошей цене! А арендодатель при этом недоумевает, ведь квартира хорошая, что же ни так? А «ни так» то, что арендатор ценит комфорт, уют и функциональность за приемлемую стоимость.
Для него совсем неинтересно и неважно, как вы купили квартиру, как ее обставляли и сколько подвигов Геракла вам при этом пришлось совершить. Да-да, именно так!
Не повторяйте ошибок других собственников, которые идут на поводу амбиций и теряют огромные деньги. Сдача в аренду квартиры — это бизнес для «холодной» головы.
На рынке недвижимости масса примеров, когда завышая стоимость арендодатели не могут сдать квартиру годами, а более продуманные сдают аналогичные квартиры по адекватной цене и получают при этом прибыль.
Вы хотите быстро сдать в аренду квартиру? Хотите, чтобы она была вашей выгодной инвестицией? Так позвольте ей быть таковой!
Позвольте себе получать дивиденды, а не чахнуть на златом, как Кощей.
К амбициям я еще отношу решение арендодателя закрывать свои проблемы за счет сдачи в аренду квартиры. Есть несколько распространенных примеров.
Пример 1:
квартира куплена в ипотеку. Собственник хочет закрывать арендой выплаты по ипотечному кредиту, а иногда еще и получать дополнительный доход.
Сразу скажу — долгосрочная сдача в аренду квартиры не отбивает ипотечную выплату — вам все-равно придется доплачивать. Исключение составляет лишь сдача в аренду квартиры посуточно.
Здесь вполне реально не только гасить ипотечные выплаты, но и получать дополнительный доход.
Пример 2:
имея «лишнюю» квартиру многие собственники используют доходы от сдачи в аренду на собственные нужды, как досрочную пенсию, если хотите.
В этом случае, преобладает желание «хочу» и «мне надо», которое затмевает тот холодный расчет, о необходимости которого я вам говорил.
В результате — долгий простой объекта без арендатора и упущенная выгода.
Но даже эти примеры не останавливают некоторых арендодателей, на квартиры которых находятся бедолаги-арендаторы, готовые снять квартиру по завышенной стоимости. Но это работает только на некоторое время, т. к. при нахождении более дешевого и выгодного варианта — они съезжают.
А арендодатель сетует на то, какие непостоянные и ненадежные пошли арендаторы..
Есть и не «бедолаги» среди арендаторов, готовых снять квартиру по завышенной стоимости. Только при этом объект превращается в ночные апартаменты, «массажный салон», подпольное казино с возможными криминальными разборками, либо пристанище выходцев из Средней Азии.
Сегодня вы узнали 5 условий, без которых сдать квартиру быстро у вас не получится. Примите их к сведению и удача будет на вашей стороне!:)
Успехов!
www.habrealty.ru
можно ли сдавать, ипотечная квартира, показ и подготовка документов
Квартира - это не только место проживания, но и объект способный приносить стабильный доход.
Можно ли сдавать квартиру в аренду
Возможность сдавать недвижимость в наем зависит от того, какие права имеет владелец на данный объект недвижимости. Например, владельцы приватизированных квартир распоряжаются имуществом по собственному усмотрению. Их правомочия ограничиваются той чертой, за которой уже нарушаются права других лиц.
Наниматели, которые владеют жильем по договору социального найма ограничены в возможностях. Согласно нормам жилищного законодательства они должны получить согласие собственника на осуществление этих действий. В лице владельца выступает муниципалитет.
Плюс ко всему необходимо чтобы все лица, зарегистрированные в данном помещении, предоставили свое согласие на производство операций с объектом недвижимости.
Статья 76 ЖК РФ гласит - согласие наймодателя и членов семьи нанимателя должно быть получено в письменном виде.
Отказ последует в двух случаях:
если с учетом подселения новых жильцов общая площадь жилого помещения станет меньше учетной нормы;
если у нанимателя имеется член семьи, который проживает совместно с ним и страдает тяжелой формой отдельных заболеваний (перечень утвержден законодателем).
Сдача ипотечной квартиры в аренду
Актуален вопрос о возможности сдачи в наем недвижимости взятой в ипотеку.
В федеральном законодательстве, регулирующим данный вид обеспечения исполнения обязательств ясно установлено, что заемщик имеет право извлекать доходы из предмета залога.
Например, в данной ситуации сдавать взятую в ипотеку квартиру в аренду.
Другое положение, которое гласит - проделывать эти операции он может исключительно с согласия банка-заимодателя. Иное предусматривается договором, подписанным сторонами. Обычно кредитные учреждения пристальное внимание уделяют этому вопросу.
Возможность сдавать жилье, впрочем как и продать ипотечную квартиру, напрямую зависит от банка. Одни кредитные учреждения относятся к этому лояльно и требуют лишь предварительного согласования. В этом случае заемщик пишет заявление по форме, утвержденной банком. Его рассматривают в течение нескольких дней и дают письменный ответ.
Есть и такие банки, которые категорически запрещают сдавать ипотечную недвижимость. Некоторые заемщики все равно делают это нелегально. В данном случае они скрывают факт найма от залогодержателя. Это чревато прекращением правоотношений между заемщиком и заимодателем с требованием немедленного исполнения обязательств.
Банк, узнав о незаконной сдаче недвижимости, вправе потребовать оплату оставшейся суммы задолженности в полном размере. Эта возможность утверждена законодателем.
Показ жилья
Показ квартиры - ответственная процедура. После того как объявление размещено и получило свои отклики, люди желающие снять квартиру в аренду захотят лично увидеть жилое помещение.
Если арендодатель пользуется услугами риелторов, то данные действия проводятся без его участия. Когда владелец сам сдает свою недвижимость без посредников, он должен лично продемонстрировать помещения.
Необходимо подготовить объект к показу. Следует провести уборку, проверить исправность техники, увезти все личные вещи и т.д.
Можно устроить сразу несколько показов. В процессе их осуществления следует познакомиться с потенциальными арендаторами, определить подходят ли именно они для оформления долгосрочных правоотношений. Параллельно обсуждаются условия будущего соглашения и сообщаются собственные требования.
В процессе осмотра объекта недвижимости происходит не только оценка самого жилья, но и потенциального клиента.
Подготовка документов и договор аренды квартиры
Договор аренды - это письменное соглашение между наймодателем и нанимателем. В нем фиксируются ключевые условия, в том числе права и обязанности сторон, срок действия, размер оплаты, способы ее внесения и возможность купли-продажи квартиры в дальнейшем. По желанию в договор включаются любые условия.
Основанием для заключения договора является документ, подтверждающий законное право арендодателя оформлять это соглашение. Например, в качестве такового может выступать свидетельство о праве собственности.
Если владелец занимает жилье по договору социального найма, то для заключения соглашения ему необходимо иметь на руках его оригинал, а также письменное согласие наймодателя и членов семьи нанимателя.
В том случае, когда квартира находится в ипотеке, для заключения договора предоставляется официальный ответ банка о разрешении на сдачу недвижимости в наем.
Оформляя соглашение о найме, нужно обратить внимание на следующие его положения.
Паспортные данные наймодателя, нанимателя и членов его семьи, которые будут проживать с ним. Можно указать условие о том, что проживание иных лиц в арендуемом помещении запрещено без согласия ее владельца, а так же обговорить прописку в квартире.
Возможность сдавать недвижимость в поднаем. В договоре может быть утвержден запрет на производство данных действий или же определен порядок получения согласия наймодателя.
Срок действия. Договор аренды дома или квартиры заключается как на неопределенный период, так и на конкретный срок с возможностью продления.
Если на момент окончания срока действия договора ни одна из сторон не выразила свое желание его расторгнуть, то он считается продленным на тот же период и на тех же условиях.
Законодатель не обязывает регистрировать договор аренды, если он заключен на сроке менее 1 года. В других случаях наймодатель должен обратиться в регистрирующий орган.
Порядок расторжения договора. Стороны вправе расторгнуть соглашение не только в случае окончания срока его действия. Им предоставляется возможность прекратить правоотношения заранее. Порядок расторжения договора предусматривается в нем же.
Стороны оговаривают период уведомления - за сколько времени одна сторона извещает другую о своем намерении прекратить действие соглашения и выписаться из квартиры. Выполнение данного пункта гарантирует отсутствие проблем с законом, а их игнорирование приводит к судебному разбирательству и возмещению расходов другой стороне.
Оплата. В договоре должны быть указаны сроки и способ внесения денежных средств в счет арендной платы. Кроме того, определяется ее размер.
Частота проверок. Необходимо договориться о том, как часто наймодатель будет посещать собственность для контроля. Так владелец может убедиться в том, что его имущество находится в целости и сохранности, а условия договора выполняются.
Ответственность нанимателя за порчу имущества. В договоре необходимо определить стоимость квартиры и находящегося в ней имущества, а так же порядок возмещения материального вреда, причиненного имуществу наймодателя действиями нанимателя.
Условия оплаты
Основная обязанность нанимателя - это своевременная оплата аренды. Ее невыполнение приводит к негативным последствиям для данного лица.
Платежи включают в себя денежные средства за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги. Стоимость первого платежа определяется по соглашению сторон, второго - на основании фактически потребленного количества услуг.
Иногда наниматель освобождается от уплаты коммунальных платежей или их части. Все эти особенности определяются в рамках договора найма.
В соглашении также утверждается способ внесения оплаты. Стороны могут предусмотреть возможность вручения денежных средств лично или же путем их перечисления на расчетный счет или банковскую карту. Также в рамках договора устанавливается обязанность нанимателя вносить предоплату.
При правильном оформлении правоотношений путем заключения договора стороны могут рассчитывать на долгосрочное сотрудничество без проблем.
Квартира - это не только место проживания, но и объект способный приносить стабильный доход.
Показ квартиры - ответственная процедура. После того как объявление размещено и получило свои отклики, люди желающие снять квартиру в аренду захотят лично увидеть жилое помещение.
