ГлавнаяРазноеКак оценить стоимость квартиры самостоятельно калькулятор
Как самому оценить стоимость квартиры. Как оценить стоимость квартиры самостоятельно калькулятор
Как самостоятельно оценить реальную стоимость квартиры
В условиях современного рынка, когда квартиры стали объектом купли-продажи, каждый собственник может продать квартиру, находящуюся в его собственности, и первое, что необходимо сделать собственнику для продажи квартиры – определить ее объективную рыночную стоимость.
Предпродажная оценка стоимости квартиры – сложная экспертная процедура, которую проводят специалисты агентств по продаже недвижимости в рамках специальной услуги. Однако каждый собственник, изучив аспекты и критерии предпродажной оценки объектов недвижимости, может это сделать самостоятельно.
Для каких целей требуется оценка стоимости квартир
Необходимость провести оценку стоимости квартиры возникает в случае ее подготовки к продаже. Целью проведения оценочной экспертизы квартиры является определение ее объективной стоимости, с учетом которой впоследствии объект будет выставлен на продажу.
Экспертная оценка стоимости квартиры может понадобиться собственнику в ряде случаев, в частности для:
ее последующей продажи на рынке недвижимости;
предоставления данных в страховые компании для расчетов при имущественном страховании;
оформления ипотечного или автокредита, кредитования под имущественный залог;
определения наследственных долей при написании завещания;
предоставления информации об имуществе судебным органам при его разделе,
определения суммы налога, уплачиваемого при совершении сделок с недвижимостью – вступлении в наследство (от 0,3 до 0,6% его рыночной стоимости), дарении (13% от оценочной стоимости).
Немаловажно знать объективную рыночную стоимость квартиры в случае выставления на продажу, когда достоверная информация:
поможет выгодно продать недвижимость, выручив за нее максимально возможную цену;
позволит установить оптимальную для объектов с аналогичными характеристиками цену, что значительно ускорит продажу квартиры;
позволит аргументированно отстаивать свои интересы во время торга с потенциальным покупателем.
Как самому объективно оценить стоимость квартиры
Каждая квартира имеет две стоимости – кадастровую и рыночную.
Обе эти стоимости имеют важное значение для собственника жилья – фактическая (рыночная) влияет на установление цены на квартиру, в случае если она выставляется на продажу, а размер кадастровой стоимости покупатель имеет право потребовать отразить в Договоре купли-продажи, определив это требование, как одно из условий сделки.
Определить стоимость квартиры может как приглашенный специалист, так и владелец – самостоятельно, воспользовавшись доступными технологиями расчета. Однако следует понимать, что самостоятельно рассчитать собственник может только рыночную стоимость недвижимости. Кадастровая стоимость объекта рассчитывается только соответствующей службой. Она устанавливается в соответствии с расчетами БТИ, в которых учтены такие критерии оценки, как:
срок ввода дома в эксплуатацию,
степень износа здания и коммуникаций,
остаточная стоимость отдельного объекта (квартиры) в доме по состоянию на момент продажи.
Расчет рыночной стоимости квартиры собственник может выполнить, воспользовавшись специальными калькуляторами расчета стоимости жилья, либо проанализировав предложения рынка недвижимости.
Определение стоимости квартиры при помощи калькулятора
Калькуляторы для определения стоимости объекта недвижимости широко представлены на интернет-ресурсах.
При введении данных, калькулятор выдает предполагаемую стоимость квадратного метра для квартиры собственника и объекта в целом. Однако эти расчетные данные не всегда соответствуют фактической рыночной стоимости квартиры, поскольку при расчете не учитываются многие важные критерии оценки.
Наиболее точно определить стоимость квартиры можно, проведя детальный анализ цен на рынке недвижимости в конкретном городе, где расположена квартира.
Определение оценочной стоимости на основе информационного анализа
Самостоятельно оценить рыночную стоимость квартиры, несложно. Для этого необходимо разделить анализ на два этапа.
Этап 1: Изучение рынка недвижимости
найти и выделить аналогичные предложения на рынке недвижимости, относящиеся к продаже квартир в том районе, где расположена квартира собственника;
на основе указанных цен и параметров продаваемого жилья рассчитать среднюю стоимость квадратного метра в городе и районе, в котором расположена квартира;
умножив среднюю стоимость квадратного метра на площадь своей квартиры, вывести ее базовую рыночную стоимость.
Этап 2: Применение уточняющих коэффициентов
Уточняющие коэффициенты – индексы, влияющие на оценочную стоимость жилья. Индексы определяются исходя из критериев оценки квартиры, ее расположения в архитектуре дома, самого строения и придомовой инфраструктуры.
К таким критериям оценки (с указанием уточняющих коэффициентов для каждого из них) относятся:
техническое состояние продаваемой квартиры и дома, в котором она расположена
квартиры в новостройках – дешевле на 10-11% от стоимости жилья на вторичном рынке;
квартира во вторичном фонде:
без ремонта – дешевле на 3-6% от базовой стоимости за м2,
с ремонтом и евроремонтом – дороже на 5-8% от базовой стоимости за м2;
планировка вспомогательных помещений в квартире
совмещенный санузел снизит стоимость квартиры на 1-1,5%,
наличие второго санузла и технических помещений (кладовки, встроенные гардеробные) – повысит на 2-4%,
раздельная планировка комнат и большая кухня прибавит к стоимости квартиры на 5-12%;
этаж, на котором расположен объект продажи
дешевле оцениваются квартиры, расположенные на первом (на 8-10%) и последнем (на 2-3%) этажах,
квартиры с 3 по 7 этаж выше по стоимости за м2 на 5-9%,
квартиры с выходом на функциональную кровлю вше по цене на 7-8%;
георасположение дома в общей архитектуре административного образования
квартиры, расположенные в центре города, престижном или экологически чистом районе с развитой инфраструктурой стоят дороже на 12-17%;
наличие на околодомовой территории парковок, детских площадок – повышают стоимость квартиры на рынке на 2-3%;
наличие транспортной логистики, близость к торговым центрам, объектам социального назначения (школам, детским садам, поликлиникам, коммунальным службам и проч.) – увеличивают стоимость квартиры на 3-5%.
Как учитывать уточняющие коэффициенты?
Имея базовую стоимость квадратного метра жилья в городе и районе, в котором расположена квартира собственника, следует детально проанализировать выше обозначенные критерии оценки применительно к конкретной квартире, и выполнить расчеты с применением уточняющих коэффициентов.
Полученный результат может быть использован в качестве стартовой стоимости квартиры на рынке недвижимости с возможностью торга.
www.hata.by
Как рассчитать стоимость квартиры
При покупке или продаже квартиры очень важно знать ее реальную ценность на рынке. Это позволит понять свои возможности и, может быть, даже сэкономить. На рынке недвижимости продавец всегда стремиться получить большую цену, а покупатель — найти более дешевый вариант. В статье мы расскажем, какой схемой лучше воспользоваться при расчете стоимости квартиры.
Кадр из фильма "Иван Васильевич меняет профессию"
Способы оценки квартиры
Есть несколько вариантов подсчета цены:
Можно ориентироваться на кадастровую стоимость квартиры, ведь на данный момент она максимально приближена к рыночной. Метод этот весьма не точный, так как в некоторых случаях цена по кадастру составляет всего 50% от реальной цены.
В качестве точки отсчета можно использовать средние цены на аналогичное первичное жилье. Застройщики подсчитывают стоимость 1 кв.м. исходя из себестоимости строительства и планируемой прибыли.
Есть статистическая информация, которая, как правило, отражает средние цены по всему региону.
Определиться с ценой можно рассмотрев подобные предложения на рынке. Анализировать необходимо предложения реального времени по объявлениям в СМИ или в интернете.
Вызов профессионального оценщика также может помочь, но как показывает практика, специалисты предпочитают не рисковать и занижают стоимость на 5–10%.
Принимая во внимание все перечисленные способы можно посоветовать воспользоваться не одним, а несколькими способами из списка, скорректировав цену с учетом индивидуальных особенностей объекта.
Какие факторы изменяют стоимость квартиры
На стоимость квартиры влияют многочисленные факторы. Это касается только вторичного рынка недвижимости, так как на первичном действуют цены от застройщика, которые он сам и определяет. Конечно, основополагающим фактором цены квартиры является ее метраж, но дальше происходит корректировка в зависимости от индивидуальных особенностей, поэтому две аналогичные по размеру квартиры в одном населенном пункте могут различаться по стоимости в несколько раз.
Вот основные критерии повышения/снижения цены:
Основной показатель, который определяет величину стоимости — это местоположение. В каждом городе есть центр и отдельные районы, которые ценятся больше всего. Окраины всегда немного дешевле, как и старый жилой массив. В больших городах, таких как Москва, Санкт-Петербург есть элитные районы, исторические, деловой центр и культурный. Все они имеют определенный спрос, а следовательно, стоят дороже. Немаловажна в этом ракурсе транспортная доступность. В одном и том же районе расстояние до станции метро или автобусной остановки может отличаться на насколько сотен метров, для тех, кто не имеет собственного транспорта это немаловажно.
Покупатель должен понимать все минусы ситуации, но при подходящем варианте сделки по другим параметрам может рассчитывать на скидку.
Второй важный критерий — состояние дома. Здесь надо понимать, что есть особый рейтинг ценности материала дома, в котором будет приобретаться квартира. На современном рынке ценятся кирпичные и монолитные дома. Квартиры в них просторнее и теплее, стены толще. Эти дома считаются долговечнее остальных. Меньше всего людей интересуют деревянные постройки и дома с деревянными перекрытиями. Как правило, данный сегмент датируется первой половиной прошлого века и ранее. Возраст дома имеет значение, часто, предпочтение отдается более новым постройкам, в которых, по мнению специалистов более работоспособные коммуникации. Особой ценности не представляют так называемые «хрущевки»: комнаты в них проходные, маленькие. Блочные дома практически не дают хозяевам возможностей для перепланировки, что следует учесть на стадии покупки. В понятие состояние дома можно включить и внешний вид подъезда и общедомовую территорию, наличие консьержа, большого холла, наличие лифта, парковки возле дома и т. п.
Для многих имеет значение этажность. В современных многоэтажных домах внимание привлекают обычно квартиры с 3-го этажа по этаж третий сверху, кроме элитных домов, квартир с мансардой и дюплексов. Первые два этажа считаются самыми грязными и шумными. Не особо пользуются популярностью этажи выше 4-го в домах без лифтов. Все обозначенные моменты значительно снижают стоимость квартиры, даже при всех остальных благоприятных факт
journal.regionalrealty.ru
Как рассчитать стоимость квартиры, советы и рекомендации
Многие желающие продать квартиру сталкиваются с необходимость грамотной оценки жилья. Как установить правильную цену на свою квартиру. Чтобы правильно рассчитать стоимость квартиры нужно учесть множество прямых и косвенных факторов. В данной статье мы расскажем об основных приёмах при оценке квартиры.
Что влияет на стоимость квартиры
Прежде чем рассказывать об основных приёмах и способах оценки квартиры, давайте разберёмся какие факторы могут повысить и понизить её стоимость.
Существенными факторами влияющими на стоимость квартиры помимо площади являются:
Престижность района. Благоустроенность и расположение района могут значительно повысить ценник на квадратный метр жилья. И если в провинциальных городах это повышение составляет около 15 -30%, то в крупных мегаполисах расположение квартиры в престижном районе недалеко от центра города может увеличить её стоимость в несколько раз.
Экологическая ситуация. Наличие рядом с квартирой промышленных предприятий может сильно занизить её стоимость. Наличие рядом с вашим объектом парковой зоны речной набережной может только свидетельствовать о престижности вашего района.
Инфраструктура. Наличие в шаговой доступности (в 10- 15 минутах ходьбы), остановок транспорта, магазинов, школ, поликлиник и т. д. положительно влияет на цену вашего жилья
Этаж. Самыми лучшими считаются средние этажи. Квартиры на первом и последнем этаже всегда стоят немного дешевле.
Удобная планировка, просторная кухня и наличие балкона. Так же весомым основанием в пользу повышения цены на квартиру будет возможность будущей перепланировки квартиры.
Юридическая «чистота» квартиры. Квартира имеющая «богатую» историю с многочисленными переходами права собственности или прописанных в ней жильцами сильно уступает в стоимости квартире свободной юридически и имеющей до продажи всего одного владельца. Если же квартира продаётся по решению суда её стоимость, и вовсе, может упасть на 30%
Дополнительными (косвенными) факторами могут быть:
Красивый/некрасивый вид из окна квартиры
Ухоженность двора дома
Состояние подъезда
Состояние и год постройки дома
Наличие в квартире мебели.
Наличие ремонта
Советы при оценке квартиры
Чтобы провести грамотную и точную оценку вашей недвижимости лучше обратиться к независимому оценщику. Профессионалы используют специальные оценочные алгоритмы недоступные простому обывателю. Они позволят предельно точно оценить ваш объект недвижимости. Если по каким-то причинам это нецелесообразно, вы можете провести самостоятельную оценку.
Вот основные советы и рекомендации:
Воспользуйтесь специальными сервисами оценки квартир. Они позволяют определить приблизительную цену вашего объекта недвижимости, учитывая общую площадь.
Изучите спрос и предложение в вашем районе. Найдите похожие предложения о продаже квартир. Просматривая объявления не торопитесь делать выводы. Кто-то в спешке мог поставить низкую цену на квартиру. Другие продавцы наоборот не торопятся с продажей и выставляют квартиру по завышенной стоимости. Стоит так же учитывать что многие завышают цену чтобы при торге её можно было немного понизить. Изучите минимум 10 аналогичных предложений и определите среднюю стоимость квартиры вашей площади.
Узнайте среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе. На многих строительных порталах публикуются квартальные отчеты о средней стоимости жилой недвижимости для каждого района.
Проанализировав аналогичные предложения и установив примерную стоимость своей квартиры проведите более глубокий анализ, учитывая вышеперечисленные факторы влияющие на стоимость вашего объекта недвижимости: этаж, планировка, юридическая чистота кватиры и.т. д
Если продаваемая квартира была куплена в новостройке, вы можете прибавить к её цене стоимость затрат на проведённый ремонт.
Полезный совет:
Когда вы определили конечную цену на квартиру прибавьте к её стоимости небольшой «запас», на который можно будет уступить будущему покупателю, если он начнёт торговаться.
