Как оценить стоимость квартиры самостоятельно. Как оценивают стоимость квартиры? Оценка недвижимости. Кадастровая оценка недвижимости

Оценка рыночной стоимости квартиры, или Как самостоятельно оценить квартиру. Как оценить стоимость квартиры самостоятельно


Как оценивают стоимость квартиры? Оценка недвижимости. Кадастровая оценка недвижимости

Очень часто в жизни человека возникают обстоятельства, которые вынуждают его совершать сделки с собственной квартирой. Например, когда он переезжает в другой город или намеревается взять кредит. Нередко возникает желание обменять жилые апартаменты на более просторные. В этой связи возникает проблема оценки реальной стоимости объекта недвижимости. Многие задаются следующим вопросом: «Можно ли самостоятельно определить, за какую сумму продавать свои хоромы, чтобы не прогадать»? Однако лучше не экспериментировать и воспользоваться услугами профессионалов.

У продавца квартиры есть выбор

Увы, мало кто знает, как оценивают стоимость квартиры, в каких случаях без сторонней помощи не обойтись. В любом случае никто не хочет продешевить с жильем, и, конечно, практически ни у кого нет возможности ждать годами «хорошего» покупателя. Именно поэтому всегда нужно предлагать реальную цену.

Как оценивают стоимость квартиры

Безусловно, существует целый арсенал способов, посредством которых объективно определяется сумма сделки по отчуждению жилья.

Если говорить о том, как оценивают стоимость квартиры риелторы или сотрудники компаний, которые занимаются определением стоимости объектов недвижимости на профессиональной основе, то следует подчеркнуть, что у каждого из них будет своя калькуляция.

Важно помнить одно: цена жилых апартаментов зависит от целого ряда факторов, в том числе и от того, в каком настроении пребывают участники сделки в момент ее совершения.

Определяем среднее арифметическое

Вы вправе попытаться самостоятельно определить хотя бы приблизительную плату за свое жилье, даже если не имеете ни малейшего представления о том, как оценивают стоимость квартиры профи. Причем сделать это может каждый здравомыслящий человек.

оценка недвижимости

Вам нужно проштудировать базу объектов недвижимости, выставляемых на продажу. Выделите те квартиры, которые схожи с вашими по метражу, количеству комнат, удаленности от метро, этажности, возрасту дома, инфраструктуре. Теперь отметьте самое дешевое и самое дорогое жилье. После этого вычислите среднее арифметическое из указанных сумм – это и будет цена вашего жилья. При этом не забывайте о том, что практически все собственники слегка завышают стоимость квартиры, оставляя за собой право поторговаться с потенциальным покупателем.

Поможет агентство недвижимости

Можно поступить еще проще: позвонив в любое агентство недвижимости и представившись покупателем, вы всегда узнаете от агентов, на какую минимальную сумму придется раскошелиться человеку, приобретающему квартиру в том или ином районе.

Факторы, которые влияют на стоимость апартаментов

Хотите знать, как оценивают стоимость квартиры специалисты? Все не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Оценка недвижимости осуществляется при помощи анализа объекта по нескольким критериям, которые в конечном итоге и определяют его действительную стоимость.

Стоимость квартиры

Рассмотрим их более детально.

1) Месторасположение объекта недвижимости. Город риелторами условно делится на районы, к примеру, центральный, спальный, окраина.

2) Площадь объекта недвижимости. Ни для кого не секрет, что чем больше квадратура жилья, тем дороже оно стоит.

3) Наличие объектов инфраструктуры. Конечно же, если в непосредственной близости от дома находятся больница, детский сад или рынок, то за квартиру можно просить приличную цену.

4) Наличие ремонта. Безусловно, обшарпанные стены или потрескавшийся кафель будут снижать стоимость жилья, однако если вы перед сделкой поклеите новые обои и сделаете легкий косметический ремонт, то смело можете поднимать цену, естественно, в разумных пределах.

5) Этажность. Так уж повелось, что квартиры, находящиеся на первых и последних этажах, пользуются меньшим спросом у покупателей, поэтому и цена по сравнению с другими апартаментами будет ниже.

Рекламные объявления в СМИ

Оценка недвижимости производится при помощи еще одного незамысловатого способа. Какого? Все очень просто.

Оценка стоимости недвижимости

Вы подаете рекламные объявления о продаже квартиры в местные газеты и указываете примерную цену, которую определили, исходя из вышеуказанных пунктов. После этого следите за тем, сколько желающих откликнулось на ваше предложение. Если звонков много, то это признак того, что вы указали немного заниженную цену, которую впоследствии можно несколько поднять. После этого вы вновь исполняете роль телефонного диспетчера и контролируете ситуацию. Однако следует отметить, что этот способ хорош для тех, кто никуда не торопится и имеет в запасе массу свободного времени. Не исключено, что только спустя год вам удастся с максимальной выгодой заключить сделку.

Конечно же, если вы занятой человек и вам нужно срочно продать жилье, следует действовать по другой схеме, поскольку оценка стоимости недвижимости – это удел профессионалов. Сегодня на рынке существует огромное количество компаний, которые помогают в определении реальной стоимости жилья. Чтобы они сделали свою работу, вы должны представить им правоустанавливающие документы (разовое свидетельство) на квартиру, справку из БТИ (форма 11а).

Рыночная оценка недвижимости

Еще раз подчеркнем, что рыночная оценка недвижимости может производиться экспертом по индивидуальной методике. Нужно помнить о том, что это весьма специфичная процедура, на конечный результат влияют разноплановые по своей природе критерии.

Способы расчета стоимости квартиры, используемые профессионалами

Следует отметить, что экспертная оценка стоимости объектов недвижимости происходит посредством трех способов расчета:

1) Затратный. Он основывается на том, что цена апартаментов определяется исходя из размеров затрат, которые владелец понес при ремонте объекта недвижимости (транспортировка стройматериалов, их стоимость, заработная плата подрядчикам, налоги и прочее). Плюс к этому оценщик должен учесть уровень инфляции, амортизацию. Принимая во внимание данные факторы, он корректирует расчет.

2) Доходный. Данный способ специально предназначен для объектов коммерческой недвижимости. Смысл его предельно прост. Цена помещения определяется исходя из размера потенциальной выгоды, которую получит новый собственник в будущем. Однако способ подходит исключительно для магазинов и торговых центров.

3) Сравнительный. Этот метод считается у экспертов самым распространенным. В таком случае оценка стоимости объектов недвижимости определяется посредством сравнения с другими аналогичными предложениями о продаже квартир. Поскольку его использование не предполагает специальных познаний, данный метод обойдется вам не так уж и дорого.

Оценка стоимости объектов недвижимости

Заключая договор с конкретной компанией, занимающейся оценкой недвижимости на профессиональной основе, не будет лишним поинтересоваться, посредством какого метода они определяют стоимость апартаментов. Если вам не понравится тот или иной способ оценки, вы всегда сможете выбрать другого эксперта.

Следует отметить, что кадастровая оценка недвижимости производится БТИ, и теперь именно от этого показателя будет зависеть размер налога на дома и квартиры.

Оценка квартиры при ипотечном кредитовании

Итак, вы планируете оформить ипотечный кредит, и сотрудники банка пошли вам навстречу в этом вопросе. Вы должны знать о том, что сразу же возникнет проблема определения реальной стоимости ваших квадратных метров. Безусловно, кредитное учреждение предложит своего оценщика, однако не торопитесь верить в то, что в своей работе он будет руководствоваться принципом непредвзятости.

Кадастровая оценка недвижимости

Естественно, велика вероятность того, что он намеренно завысит стоимость ваших будущих апартаментов. Именно поэтому выбирайте банковские учреждения, которые предоставляют клиентам право выбора оценщика или согласны провести несколько независимых экспертиз, чтобы цена жилья была действительно объективной. Кроме того, останавливаясь на той или иной программе ипотечного кредитования, вы должны заранее просчитать ликвидационную стоимость жилья. Другими словами, необходимо ответить на вопрос о том, сколько будет стоить ваша квартира, если ее придется продавать в максимально сжатые сроки. Учтите тот факт, что рыночная стоимость жилья примерно на 30% выше ликвидационной.

Заключение

Вышеописанные рекомендации помогут вам произвести оценку своими силами, тем самым вы сэкономите семейный бюджет. Однако помните, что в некоторых случаях без помощи специалистов вам не обойтись.

fb.ru

что нужно учесть и как оценить?

Оценка стоимости квартиры и конкретная ее цена – краеугольный камень во всех переговорах, касающихся сделок с недвижимостью. Понятно желание продавца продать дороже, а покупателя – купить дешевле. В «битве» за указанную цену основными аргументами будут достоинства квартиры. 

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Чем больше цена жилья отличается от средней цены по городу, тем более обоснованными должны быть притязания продавца. Покупатель же при торге может сбивать цену, указывая на недостатки жилплощади, чтобы «вписаться» в свой бюджет.

В этой статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос, интересующий многих владельцев недвижимости: «Как правильно оценить стоимость квартиры?».

При оценке стоимости своей квартиры продавцы обычно ориентируются на среднюю стоимость аналогичных квартир в городе. Ее можно выяснить, совершив небольшой обзвон соответствующих объявлений в газете.

Выяснив «среднюю по больнице», продавец обычно добавляет некоторую сумму сверху, чтобы остаться в прибыли. Свою наценку делает риэлтор, если хозяин сам не может продать квартиру. В результате стоимость жилища оказывается необоснованно «раздута».

В связи с кризисом и удорожанием жилья на первичном рынке владельцы квартир еще существеннее повышают цены, желая «идти в ногу со временем», то есть поспевать за темпами инфляции.

На самом деле цены на вторичном рынке недвижимости не такие подвижные, как на первичном, и эксперты не отмечают чрезмерного роста стоимость жилья, бывшего в эксплуатации.

Напротив, спрос на квартиры снижается по ряду причин:

  • общее снижение покупательской способности;
  • высокие процентные ставки по ипотеке;
  • более жесткая кредитная политика банков и рост процента отказов в предоставлении займа;
  • смещение интересов населения к первичному рынку по причине более низких цен и возможности получения государственной поддержки по приобретению жилья в новостройках.

В результате цены на вторичном рынке сдерживаются и изменяются в сторону повышения не так стремительно, как хочется некоторым продавцам. Основой для назначения большей цены по-прежнему являются достоинства квартиры, а не экономическая ситуация.

Конечно, если продавец не заинтересован продать квартиру быстро, он может дождаться «своего» покупателя. Но если нужно реализовать жилплощадь в кратчайшие сроки, то высокая цена, скорее всего, отпугнет, а не привлечет приобретателей.

Прежде чем переходить к оценке стоимости квартиры, следует узнать среднюю цену квадратного метра в городе. Анализировать цены на квартиры целиком смысла особого нет, так как даже однокомнатные отличаются по своему метражу, количеству жилой площади, планировке и т.д.

Отталкиваться следует именно от стоимости квадратного метра. Полученную сумму следует умножить на площадь квартиры – и у вас имеется базовая стоимость вашего жилища.

Можно выписать достоинства квартиры на листочек и предположить их стоимость. В зависимости от их количества определяется «добавка» к цене жилплощади.

Самыми очевидными и существенными достоинствами квартиры являются:

  • Расположение. Можно сделать существенную наценку в том случае, если жилище находится на первом этаже дома на «красной линии». Впоследствии эту квартиру могут выкупить под коммерческую недвижимость, а там цены совсем другие. В других случаях квартиры на верхнем и нижнем этаже ценятся не так сильно. Оптимальное расположение – 3-5 этаж в многоэтажке.
  • Наличие или отсутствие лифта. Для кого-то подъемник – достоинство, а кто-то считает, что платить деньги за квадратные метры лифта – лишняя роскошь. Однако если квартира высоко, отсутствие лифта – серьезная проблема при переезде, после рождения ребенка или если в семье имеется инвалид.
  • Наличие балкона или лоджии. Это не только «лишние» квадратные метры, не учитываемые при уплате налогов и квартплате, но и удобство. Летом можно организовать кабинет на свежем воздухе, если лоджия достаточно велика. А зимой на балконе традиционно хранится всё ненужное, что жалко выбросить. И, конечно, это идеальное место для велосипедов, скейтов и прочего спортинвентаря.
  • Наличие кладовки или закутка, который можно переделать под кладовку. Для рачительных хозяев наличие склада для варений, солений, зимней одежды, обуви и прочего – отличный вариант.
  • Просторный санузел. После хрущевских небольших ванн и туалетов от санузлов хочется функциональности. Идеально, если в ванной есть возможность установки стиральной машинки, душевой кабинки или даже джакузи. Лучше, если туалет и ванная комната будут отделены перегородкой. Наличие теплых полов – еще один повод повысить стоимость квартиры в целом.
  • Наличие ремонта. Понятно, что на квартиру с современным евроремонтом, утепленными полами и подвесными потолками стоит делать большую наценку. Обычно она эквивалента стоимости ремонтных работ, но можно взять и чуть повыше. За хороший ремонт покупатели с радостью доплатят.
  • Наличие шкафов-купе. Естественно, при переезде шкаф-купе никуда не девается, а покупатели получают удобную альтернативу обычным шкафам.
  • Наличие встроенной кухни. Как правило, она довольно функциональна, плюс ее наличие автоматически делают квартиру пригодной к проживанию с первого дня. Как говорится, любая квартира начинается с кухни.

Не стоит забывать и про «бонусы». Например, если остается полностью меблированная квартира «под ключ», то можно чуть повысить стоимость квартиры. При этом если вещи продавцу особо не нужны и он их всё равно планировал оставить, то можно сбросить цену, оставив мебель как бы «в подарок».

К другим таким бонусам можно отнести:

  • сантехнику;
  • пластиковые окна;
  • гардины и шторы;
  • светильники;
  • шкафы и тумбы;
  • ковры;
  • картины и т.д.

При обосновании стоимости квартиры на первый план выходит умение ее владельца торговаться. Он должен объяснить покупателю, чем его жилище отличается от других, показать его выгодные стороны.

63e1a0c1afcc78eac3971032abb17972

Например, кроме перечисленных достоинств, можно указать на следующее:

  • удобное месторасположение дома вблизи магазинов, социальных объектов, остановок;
  • наличие свободных парковочных мест перед домом;
  • материал дома – кирпичные дома ценятся обычно дороже, чем панельные;
  • возраст дома – оптимальный 5-7 лет: за это время здание дало усадку, но еще не обветшало, следовательно, вероятность проявления дефектов в течение ближайших 10-15 лет минимальна;
  • наличие домофона;
  • наличие входной железной двери;
  • наличие охраны в подъезде;
  • невысокую квартирную плату;
  • наличие в доме охранной или пожарной сигнализации;
  • узаконенную перепланировку.

При указании цены в объявлении нужно быть готовым, чтобы скинуть до 5% от стоимости жилья при торге. Скидку можно предоставлять только при соблюдении определенных условий, например, если покупатель даст свое согласие в течение дня и заключит предварительный договор купли-продажи.

Полностью собранный пакет документов может подтолкнуть покупателя к решению заключить сделку, особенно, если ему нужно приобрести жилище срочно.

В других же случаях согласие немного подождать может ускорить совершение сделки. Но тогда у продавца должны быть гарантии, что покупатель не передумает, поэтому сторонам лучше заключить предварительный договор.

При торге следует держаться уверенно, смотреть покупателю прямо в глаза, убедительно доказывать свою правоту. Если покупатель требует скидку, он должен это обосновать. Например, у него нет столько денег или квартира кажется ему недостаточно хороша.

Если аргументы кажутся обоснованными, можно уступить. После у продавца появится моральное право требовать однозначного ответа по заключению сделки.

Как оценить стоимость квартиры? Смотрите видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже: | Оставить отзыв

pronovostroyku.ru

Оценка стоимости квартиры - статьи "Из рук в руки"

Ситуация на рынке недвижимости на сегодняшний день остается достаточно сложной для продавцов. Уменьшение спроса в 2016 году привело к снижению цен на жилую недвижимость примерно на 3,7% в сравнении с прошлым годом.

Что хотят покупатели?

В среднем, по оценкам аналитиков, продажа квартиры в текущем году займет от нескольких недель до 2-3 месяцев, поскольку покупатели выставляют достаточно много требований. Количество предложений в несколько раз превышает спрос, и при выборе подходящего варианта люди обращают внимание не только на район, инфраструктуру и состояние квартиры, но и на этаж, вид из окна, состояние парадного и другие детали.

Сложнее всего обстоят дела с устаревшим жилым фондом — не так просто продать квартиру в «сталинке» или типовой «хрущевке». Такие объекты имеют одно важное преимущество — хорошо развитую инфраструктуру, и немало недостатков. Срок эксплуатации многих зданий уже подходит к концу, а качественные показатели квартир не удовлетворяют современных покупателей.

Сегодня мы рассмотрим, что могут сделать владельцы, чтобы избежать простоя квартиры и оформить сделку купли-продажи на выгодных для себя условиях.

Рекомендации экспертов

1. Определение цены

Прежде чем продать квартиру, владелец должен установить цену с учетом ситуации на рынке недвижимости. Чтобы быстро найти покупателя на жилплощадь в «сталинках» и «хрущевках», нередко приходится устанавливать цену на 10% ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых по стоимости квартир в новостройках.

Цену на квартиру можно установить, самостоятельно изучив актуальные предложения в интернете и печатных СМИ, или обратившись в риелторское агентство за профессиональной помощью.

2. Подготовка правоустанавливающих документов

Заранее, прежде чем появится потенциальный покупатель квартиры, важно подготовить правоустанавливающие документы:

  • договор купли-продажи;
  • договор дарения;
  • акт ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, оформленный органами местной власти;
  • судебное решение о признании права собственности;
  • свидетельство о праве на наследство, оформленное нотариусом;
  • справку о полной выплате пая в кооперативе.

С июля 2016 года свидетельство о праве собственности не относится к документам, которые подтверждают право человека на владение квартирой, поэтому для продажи жилья его иметь уже не обязательно.

Потенциальный покупатель наверняка захочет изучить правоустанавливающие документы, чтобы убедиться в прозрачности сделки, а в случае, если их не окажется на руках у владельца квартиры, это может вызвать подозрения и даже привести к отмене сделки.

Если какой-то документ утерян, его всегда можно восстановить. Например, копию договора купли-продажи можно получить у нотариуса, который оформлял такую сделку. Обычно получение дубликата правоустанавливающего документа занимает не дольше 2-5 дней. Если сделка оформлялась в письменной форме, для получения дубликата документа можно обращаться в территориальный отдел Росреестра, архивы органов местного самоуправления и Бюро технической инвентаризации.

3. Оформление технического и кадастрового паспорта

При совершении сделки купли-продажи продавец должен будет передать покупателю кадастровый и технический паспорт. Несмотря на то что последний с 2008 года не нужен для государственной регистрации, нередко органы местного самоуправления требуют такой документ. Если потенциальный покупатель попросит представить технический паспорт, лучше показать его для ознакомления, но ни в коем случае нельзя выдавать копии этого документа на руки чужим людям.

Кадастровый паспорт можно оформить на сайте Росреестра — для этого нужно перейти в раздел «Электронные услуги и сервисы» на вкладку «Получение сведений из ГКН». Также можно оформить кадастровый паспорт через портал Госуслуг, но для этого придется пройти непростую процедуру регистрации. Желательно сделать несколько копий кадастрового паспорта, чтобы раздать их потенциальным покупателям. Разглашение такой информации не несет никакой угрозы для владельца недвижимости.

4. Получение выписки из домовой книги

Благодаря выписке из домовой книги можно узнать, кто сейчас зарегистрирован или ранее был прописан в квартире. Такой документ оформляют разные организации, среди которых:

  • товарищества собственников жилья;
  • управляющие компании;
  • пункты приема коммунальных платежей.

По мнению экспертов, такой документ повышает юридическую чистоту сделки, поскольку потенциальный покупатель всегда сможет проверить, кому принадлежит квартира, сколько людей в ней прописано. Благодаря этому исключаются возможные риски оспаривания права собственности после покупки недвижимости и признание сделки недействительной.

Собственник квартиры может получить выписку из домой книги только за тот период, пока он владеет объектом недвижимости. Информацию о том, кто был прописан в квартире до того, как нынешний хозяин вступил в права собственности, узнать не получится, поскольку такие данные не разглашаются в соответствии с требованиями законодательства.

5. Поиск жилья для постоянной регистрации

По информации риелторских агентств, квартиры, в которых уже никто не прописан, продаются быстрее. По этой причине желательно снять с регистрации всех людей, проживающих в квартире.

6. Получения разрешения органов опеки

В том случае, когда один из владельцев продаваемого жилья — ребенок до 18 лет, необходимо продать заявление в органы опеки для оформления письменного разрешения на продажу квартиры. Несмотря на то что сроки выдачи такого разрешения по закону не должны превышать 15 дней, нередко процедура затягивается на месяц.

Чтобы органы опеки предоставили письменное разрешение, вместе с заявлением необходимо приложить документы, подтверждающие, что жилищные условия ребенка не ухудшатся после продажи квартиры. В органы опеки важно подавать документы и о том объекте недвижимости, который нужно будет продать, и о том, где будет впоследствии проживать ребенок.

Поскольку письменное разрешение, выдаваемое органами опеки, не имеет срока действия, его лучше получить заранее, еще до начала просмотра продаваемой квартиры потенциальными покупателями.

7. Законное оформление перепланировок

Нередко люди в процессе ремонтов делают перепланировки, которые считаются незаконными. Мало кто из потенциальных покупателей согласится приобретать жилье с неузаконенными перепланировками, ведь это в будущем может привести к серьезным проблемам.

Есть перепланировки, которые просто нельзя узаконить. Это может быть снос несущей стены, перенос «мокрой» зоны (кухни, ванной) в другие комнаты, снос вентиляционной трубы. В этой ситуации можно немного уменьшить цену или найти хорошего риелтора, который будет владеть методиками эффективных продаж.

Еще один вариант, если не получается узаконить перепланировку — вернуть все в прежний вид, причем это может быть выгодным и в финансовом отношении. Дешевле выполнить небольшой ремонт, чем снижать цену квартиры на 5-10%

8. Поиск нотариуса

Начиная с лета 2016 года, сделки купли-продажи недвижимости необходимо заверять у нотариуса. До принятия поправок в законодательство любой договор купли-продажи можно было оформить в письменной форме, а сейчас это могут сделать лишь единоличные собственники жилья. Очень важно выбрать нотариуса с учетом территориального расположения офиса и его часов работы.

В случае обращения к нотариусу государственная регистрация факта совершения сделки купли-продажи проходит в течение 3 рабочих дней, а если договор будет составлен в письменной форме, то весь процесс займет до 10 дней. 

blog.irr.ru

Оценка рыночной стоимости квартиры, или Как самостоятельно оценить квартиру

Оценить квартиру зачастую оказывается довольно сложно. Критерии оценки квартиры. Как самостоятельно оценить квартиру, и какие документы потребуются, если вы решите доверить оценку специалистам. Какими методами пользуются при оценке профессионалы.

Оценка стоимости квартиры

Рано или поздно в жизни каждого человека возникает вопрос о стоимости квартиры, в которой он проживает. Так вопрос может быть обусловлен появлением множества различных факторов.

Например, вы хотите продать квартиру, обменять ее, дать в залог для получения кредита. Или, возможно, вам необходимо знать стоимость вашего жилья для урегулирования отношений со страховыми компаниями или налоговыми органами.

Каковы бы ни были ваши цели, оценить квартиру зачастую оказывается довольно сложно. В данной статье мы готовы поделиться информацией, касающейся оценки стоимости квартиры.

Критерии оценки квартиры

При оценке квартиры учитываются множество различных критериев:

  • Местоположение – при оценке стоимости квартиры немаловажно, находится ли она в спальном районе на краю города или в центральном районе, возле автомобильной трассы или же рядом с парком;
  • Площадь – один из центральных составляющих стоимости квартиры, довольно часто именно ценой за квадратный метр определяется стоимость жилья в том или иной районе;
  • Удаленность от основных объектов инфраструктуры района – если ваша квартира находится в доме, расположенном на самом краю района вдали от школы, детского сада, районной поликлиники, то это также в какой-то степени отразится на стоимости квартиры;
  • Планировка – не столь значимый фактор, однако, казалось бы, равноценные квартиры могут стоить разные суммы, если в одной квартире, например, кухня значительно меньше, чем в другой;
  • Состояние отделки – немаловажный фактор, ведь каждому известно, насколько дорого в наши дни обходится ремонт квартиры. Поэтому квартира после капитального ремонта будет стоить заметно дороже точно такой же, но без ремонта;
  • Тип дома – так называемые элитные дома, или сталинские дома (с безумно высокими потолками), или же «хрущевки» – нет нужды говорить, что равноценные по прочим параметрам квартиры будут стоить по-разному в каждом из данных типов домов;
  • Этажность – также немаловажный фактор. Если ваша квартира находится на первом или последнем этажах, то стоимость ее будет явно меньше, чем аналогичная квартира на остальных этажах.

Кроме этого на стоимость квартиры могут повлиять такие, казалось бы, незначительные факторы как наличие телефона, выделенной линии сети Интернет, наличие балкона, пластиковых окон и металлической входной двери. И даже соседи могут повлиять на стоимость квартиры.

Как оценить квартиру самостоятельно

Можно воспользоваться самым простым способом оценки стоимости квартиры – «методом тыка». Необходимо дать объявление о продаже квартиры с указанием стоимости. Если звонков будет много, то цена слишком низкая, если наоборот мало – тогда стоит сбросить стоимость. Такой метод приближения к реальной цене довольно сложен и долог, но достаточно практичен.

Если выяснять стоимость вашей квартиры самостоятельно у вас нет времени и возможностей, то можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков. От вас потребуется собрать следующие документы:

  • Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ на основании которого такая регистрация может быть произведена.
  • Справка БТИ по форме 11а.

Оценка стоимости квартиры профессионалами

Вы можете узнать стоимость своей квартиры, обратившись в оценочную фирму. Речь идет именно о стоимости, а не о цене. А разница здесь вот в чем: цена – это сумма, за которую продается данная квартира в данной конкретной сделке.

Эту сумму знают все, так как сумма зафиксирована в договоре купли-продажи, или же наоборот, величину данной суммы знают только продавец и покупатель, а в договоре прописана другая сумма (из-за возможности сокращения налоговых выплат иногда приходится идти на подобные уловки).

То есть цена – это совершенно определенная сумма. Стоимость же квартиры может отличаться от цены. Стоимость – это та сумма, которую реально стоит данная квартира. В идеале, ценой квартиры должна стать ее приблизительная стоимость, но чаще цена выходит несколько большей или меньшей.

Так вот, обращаясь к профессиональным оценщикам, вы сможете узнать примерную рыночную стоимость своей квартиры. Подчеркиваю – примерную рыночную стоимость, так как разные оценочные компании могут указать совершенно разные суммы. Однако, так или иначе, вам будет известен хотя бы коридор, в котором находится стоимость вашей квартиры.

Методы профессиональной оценки квартир

Почему же мнения специалистов могут расходиться? Дело в том, что оценка квартиры – довольно трудная процедура, зависящая от огромного количества самых различных факторов, о которых говорилось выше. Для оценки квартиры специалисты пользуются тремя основными методами:

  • сравнительный,
  • затратный,
  • доходный.

Доходный метод заключается в том, что стоимость недвижимости рассчитывается исходя из того, сколько она может принести прибыли. В случае оценки обычных квартир данный метод не используется.

Затратный метод основан на вычислении стоимости квартиры, исходя из расходов, которые были совершены на ее строительство: стройматериалы, зарплата строителей, транспортные расходы, налоги и прочее. Однако затратный метод заключается не в простом суммировании всех сумм расходов, но также учитываются следующие факторы: инфляция, износ здания, удорожание конструкции и так далее.

Чтобы оценить стоимость квартиры таким способом, достаточно заказать специальную справку в БТИ. Однако стоит понимать, что данная стоимость совершенно не учитывает спрос и предложение на квартиру. В России на данный момент в любом городе существует дефицит жилья, поэтому стоимость, вычисленная затратным путем, заметно отличается от стоимости рыночной, регулируемой спросом и предложением.

Сравнительный метод является самым применяемым при оценке квартиры. Стоимость квартиры определяется исходя из того, за какие деньги была продана аналогичная квартира.

Несколько слов об оценке квартиры при ипотечном кредитовании

Данный пункт довольно часто вызывает множество вопросов. Ипотечное кредитование в России не настолько еще развито и повсеместно распространено, чтобы можно было быть уверенным в лояльности банков, страховых компаний и оценочных фирм. Поэтому готов ввести вас в курс дела.

Итак, на определенном этапе получения ипотечного кредита перед вами встанет необходимость обратиться к оценочной компании, на которую укажет ваш банк кредитор. Как уже было сказано ранее, разные оценочные компании могут по-разному оценить одну и ту же квартиру.

Но в случае получения кредита стоимость квартиры, названная оценщиком, играет чуть ли не первостепенную роль, ведь банк вам готов будет предоставить порядка 90% средств в кредит именно исходя из данной оценочной стоимости. Но если оценка будет заниженной, то вам попросту не хватит средств на приобретение выбранной квартиры. Придется обращаться либо в другой банк за кредитом, либо искать другую квартиру.

Чтобы как-то подстраховать себя от попадания в подобную ситуацию, стоит выбирать ипотечную программу такого банка, который сотрудничает с несколькими разными оценочными фирмами.

Кстати, стоит сказать, что как бы оценщик не выполнил свою работу (получите вы кредит или нет), но работа его выполнена, и услуги оценщика вам придется оплатить.

Есть также еще один факт, который необходимо знать об оценке ипотечного жилья. Дело в том, что оценщик определяет не только рыночную стоимость квартиры, но также и ликвидационную стоимость. Ликвидационная стоимость объекта – это та сумма, за которую будет продана квартира, если продажа носит вынужденный характер.

Ликвидационная стоимость обычно составляет порядка 70-75% от рыночной стоимости. В том случае, если вы не сможете погасить кредит, и ваша квартира будет продана, нужно быть готовым к тому, что данная продажа осуществится по ликвидационной стоимости.

© Надежда Пелит, МирСоветов

bbf.ru

Как оценить недвижимость самому? Инструкция в вопросах и ответах

Как оценить недвижимость самому: инструкция в вопросах и ответахЯ хочу продать квартиру. Как мне определиться с ценой, не прибегая к услугам оценщиков?

Вы можете воспользоваться одним из нескольких вариантов:

• Позвонить в риэлторское агентство и спросить, сколько будет стоить ваша квартира. Большинство профессиональных агентов по недвижимости способны дать достаточно корректный ответ на ваш вопрос – естественно, после уточнения необходимых деталей.

• Зайти на любой крупный сайт по недвижимости и воспользоваться специальной программой-калькулятором. В эту программу надо будет ввести ответы на уточняющие вопросы. При этом, скорее всего, разные калькуляторы дадут разные ответы, но вы хотя бы узнаете «вилку цен» на жилье, подобное вашему.

• Вы можете определить рыночную стоимость своей квартиры самостоятельно, используя метод сравнительного анализа.

В чем заключается метод сравнительного анализа?

«Сравнительный» – значит, вам придется сравнивать цены на аналогичные объекты, то есть на квартиры, похожие на вашу. Искать эти объекты вы будете в общедоступных базах недвижимости, предлагаемой на продажу. Слово «анализ» говорит о том, что вы не станете слепо доверять тем ценам, которые назначили продавцы квартир, а проанализируете, из чего складываются эти цены, и внесете необходимые коррективы. Затем надо будет произвести ряд несложных вычислений. В итоге вы получите среднюю стоимость предложения квартиры, аналогичной вашей, на рынке недвижимости в вашем городе на данный момент.

Узнаю ли я в результате использования этого метода точную сумму денег, которую смогу выручить за свою квартиру? Может быть, есть и другие методы, попроще?

Профессиональные оценщики используют и этот, и другие (более сложные) методы оценки недвижимости, но именно сравнительный метод является основным при определении стоимости типового жилья. Чтобы научиться эффективно использовать все методы в совокупности, вам надо будет фактически овладеть профессией оценщика. Для продажи одной квартиры это явно лишнее. Пользуясь методом сравнительного анализа, вы узнаете справедливую цену, которую сможете назначить за свою квартиру, и которая будет вам служить ориентиром при торге с покупателем.

Что такое «аналогичные объекты» и как их искать?

Воспользуйтесь открытыми базами данных в вашем регионе: зайдите на сайт самой крупной газеты объявлений в раздел о продаже недвижимости, найдите в сети городскую интернет-доску объявлений, посетите всероссийские интернет-ресурсы (сайт Авито, к примеру). В столичных и некоторых других крупных городах есть специальные закрытые базы (как WinNER в Москве). Полный доступ к ним возможен только за плату, но информация в них более достоверная.

Аналогичные объекты – это квартиры, схожие с вашей по большинству параметров. Чтобы подобрать аналоги грамотно, надо в первую очередь обращать внимание на неизменяемые факторы:

• местоположение жилья (район, микрорайон; хорошо, если аналогичные квартиры располагаются на вашей же улице или в вашем же доме)• исходное количество комнат в квартире (если у вас «двушка», то вы и для сравнения подбираете такие же «двушки», а квартиры, подвергавшиеся перепланировке, отбрасываете)• метраж квартиры (у типовых квартир обычно параметры площадей мало различаются)• этаж (крайние этажи сравнивают с крайними, средние со средними)• расположение квартиры в здании (угловая, торцевая, в середине здания)• тип и возраст дома («хрущевка», «сталинка», современный, бизнес-класс, элитный)• материал стен (кирпич, панель, монолит)• наличие балкона или лоджии.

Такие факторы, как ремонт, встроенная мебель, импортная сантехника и тому подобное, являются изменяемыми, поэтому они влияют на стоимость квартиры в гораздо меньшей степени.

Я выписал несколько подходящих объявлений. Что делать дальше?

Для анализа обычно отбирают 10-12 объектов со схожими параметрами.

Чтобы удостовериться в корректности этих объявлений, надо все их прозвонить и уточнить информацию. Дело в том, что в открытых базах достаточно часто встречаются объявления неактуальные (квартира давно продана, а объявление все «висит»), либо с ошибками в параметрах площадей, либо с неверной ценой (цена может быть как занижена, так и завышена, зачастую это делается специально), либо вообще в них идет речь о несуществующих объектах. Мы сейчас не будем обсуждать, с какой целью размещаются фальшивые объявления, но совершенно ясно: такие «фантомные» объекты не могут служить аналогами при оценке недвижимости. Если на ваши уточняющие вопросы о квартире (далеко ли от остановки? куда выходят окна? какое состояние? сколько собственников? уместен ли торг?) затрудняются ответить, или говорят «Ой, а эта квартира уже продана, но у нас в агентстве есть точно такая же, но подороже», или отказывают в просмотре квартиры – вычеркивайте ее из вашего списка.

Когда же начнем считать?

Прямо сейчас.

Итак, у вас подобраны корректные аналоги вашей квартиры.

• Рассчитайте для каждого объекта стоимость одного квадратного метра. Для этого стоимость квартиры разделите на количество квадратных метров общей площади.

• Сравните получившиеся суммы. Вычеркните из списка 2 объекта: те, у которых стоимость квадратного метра самая низкая и самая высокая. Их учитывать не надо.

• Для оставшихся объектов рассчитайте среднюю стоимость квадратного метра:

1. сложите цены всех объектов2. сложите площади всех объектов3. разделите сумму всех цен (п.1) на суммарную площадь всех объектов (п.2). Полученная величина и есть средняя стоимость предложения одного квадратного метра площади жилья, аналогичного вашему.

• Наконец, определите ориентировочную стоимость вашей квартиры: среднюю стоимость квадратного метра аналогов умножьте на метраж вашей квартиры. Именно такая цена будет самой подходящей для старта продажи.

Все эти расчеты можно изложить в виде двух формул:

1. Цср.=(Ц1+ Ц2+ … + Цn)/ (П1+ П2+ … + Пn),

где Цср.– средняя цена предложения квадратного метра,Ц1, Ц2,…, Цn – цена предложения объектов,П1, П2, …, Пn – площадь объектов.

2. Цкв.=Цср.*Пкв.,

где Цкв. это искомая цена вашей квартиры,Цср. – средняя цена предложения квадратного метра,Пкв. – площадь вашей квартиры.

Почему мы называем эту цену ориентировочной?

Дело в том, что в объявлениях продавцы выставляют те цены, которые они очень хотели бы получить – но совершенно не факт, что получат. Это желаемые суммы. Однако у вас нет возможности узнать, какие деньги реально переходят из рук в руки при совершении сделок. Именно поэтому в начале этой инструкции мы употребили термин «средняя стоимость предложения жилья».

Чаще всего за счет торга квартиры продаются по ценам более низким, чем цена предложения. Однако не исключено, что у вас есть особые обстоятельства, которые позволят вам получить сумму выше средней: к примеру, вам не нужно покупать ничего взамен этого жилья (у вас так называемая «безальтернативная» или «чистая» продажа), у вас в порядке все документы, квартира освобождена, и вы готовы в любой момент выйти на сделку. В таком случае потенциальный покупатель может предпочесть немного переплатить, а взамен получить значительный выигрыш во времени.

Если цена все равно ориентировочная, то зачем такие сложности при подсчетах? Может быть, можно было сделать проще: сложить все стоимости аналогов, потом разделить получившуюся сумму на их количество и – вот она, приблизительная рыночная стоимость моей квартиры?

Так можно было бы сделать, если бы площади всех аналогов были абсолютно одинаковыми. Но это редко встречается. К примеру, площади трехкомнатных квартир в одном и том же доме могут различаться на 20-30 квадратных метров в зависимости от планировки. Если не высчитывать среднюю стоимость квадратного метра, можно очень сильно ошибиться при определении итоговой цены.

Я воспользовался этим методом, но полученная цена меня совершенно не устраивает. Я считаю, что моя квартира стОит гораздо дороже: я сделал в ней отличный ремонт, использовал дорогие материалы, вложил немало собственных сил и времени. Пожалуй, я прибавлю к средней рыночной цене все деньги, которые потратил на ремонт, да еще и стоимость моего собственного труда по улучшению этой квартиры. Вот тогда и получится справедливая цена моей квартиры.

Ремонт – это изменяемый фактор. К сожалению, при продаже жилой недвижимости стоимость ремонта никогда «не отбивается» в полном объеме – в лучшем случае, на 50%, а чаще на 20-30%. Прибавляйте к средней рыночной цене предложения 30% от стоимости ремонта и начинайте рекламировать вашу квартиру. По количеству откликов вы сможете затем скорректировать цену.

Если вы выставите вашу квартиру на продажу по цене, намного превышающей цены на аналогичные объекты, то в первую очередь поможете быстрее продать квартиры ваших соседей по микрорайону, а сами потеряете время. Но квартира в хорошем состоянии действительно имеет все шансы быть проданной быстрее при прочих равных условиях.

Метод, которым мы предлагаем вам воспользоваться, разработал и изложил в монографии «Технология анализа рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости» профессор, кандидат технических наук, сертифицированный оценщик и аналитик рынка недвижимости Стерник Г.М. Метод сравнительного анализа достаточно корректен и при этом доступен каждому собственнику недвижимости.

Желаем вам удачи.

Галина Протопопова

copdoc.ru

Как оценить квартиру самостоятельно? Калькулятор

Москва +7 (499) 455-12-41 Санкт-Петербург +7 (812) 426-14-65 Регионы (бесплатно) +7 (800) 500-27-29 доб. 529 Задайте вопрос юристу

toggle menu

pravonedv.ru

❶ Как оценить стоимость квартиры 🚩 как оценить квартиру самостоятельно 🚩 Финансы 🚩 Другое

31 августа 2018

Автор КакПросто!

Профессиональная оценка стоимости квартиры – процесс трудоемкий. В специализированных фирмах к сотрудникам-оценщикам предъявляются требования по полученному образованию, опыту работы и рабочим компетенциям. Однако оценить стоимость квартиры самостоятельно – вполне по силам любому человеку. Главное – знать, где и что искать. И хотя такая любительская оценка не будет на 100% точной, все же она будет достаточно достоверной для того, чтобы узнать цену квартиры.

Оценить стоимость квартиры может каждый

Статьи по теме:

Вам понадобится

  • Доступ в Интернет, газета объявлений, блокнот

Инструкция

Самые продающиеся квартиры принадлежат рынку вторичного жилья. Поэтому будем оценивать именно их. Купите газету объявлений или зайдите на ее сайт в раздел «Недвижимость». Чаще всего объекты недвижимости сгруппированы по местоположению и типовым характеристикам. Выберете несколько квартир, примерно похожих по описанию на объект, который нужно оценить. Выпишите их цены в блокнот. Полученный диапазон стоимости примерно будет соответствовать колебаниям средней цены на квартиру. На эту цену уже можно ориентироваться. В последние несколько лет очень активизировались посредники на рынке недвижимости. Большая часть объявлений в газетах – это объявления риелторских агентств. Они работают за комиссию, которую прибавляют к цене. Квартиры, таким образом, становятся несколько дороже. Поэтому для достоверности понизьте полученную среднюю стоимость квартиры на 5-10%. Квартира оценена! На самом деле, только что мы описали облегченный вариант метода сравнительного подхода, применяемого специалистами при необходимости оценить стоимость квартиры. Если вы живете в крупном городе, помимо описанного выше метода можно воспользоваться онлайн-оценкой стоимости квартир. В сети достаточно много сервисов, которые позволяют сделать расчет цены на основе заполненных полей с характеристиками объекта недвижимости. Правда, точность данной оценки будет не идеальной, но, тем не менее, вполне достоверной для определения стоимости квартиры.

Предложение от нашего партнера

Видео по теме

Источники:

  • Бесплатная оценка квартир в Москве в режиме онлайн в 2018

Совет полезен?

Распечатать

Как оценить стоимость квартиры

Похожие советы

www.kakprosto.ru