|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Оценка доли в квартире, факторы, влияющие на её стоимость. Оценка доли домаОценка части (доли) дома | Наша цена и сроки в МосквеПроконсультируйтесь с оценщиком бесплатно: +7 (985) 613-17-64+7 (926) 372-77-03Как и любые оценочные работы, оценка части (доли) дома имеет свои особенности и отличается от выявления стоимости квартиры или иной недвижимости. Различные способы оценки части или доли домаРазделение загородной недвижимости обычно происходит в случаях, когда право собственности на объект имеется у нескольких человек:
В таких случаях, если не принимается решение о совместном использовании недвижимости, каждая из сторон имеет право на продажу своей части. При этом стоимость долей определяется одним из двух способов:
Естественно, во втором случае стоимость, в сравнении с выделением части суммы после продажи всего дома, значительно понижается, а найти покупателя сложнее. Кроме продажи оценка части домов необходима и в других случаях:
Отчет, выполненный специалистами нашего бюро, является официальным документом и может предъявляться в любые государственные или коммерческие структуры. Кроме различий в методах оценки частей коттеджа или другого загородного жилья, существует разница и между понятиями «доля» или «часть». Оценка части домаЧастью дома считается такая его площадь, которая может быть выделена в натуре – отделенная каким-либо образом от иных помещений. При этом чтобы подобную долю можно было считать отдельной частью, должны быть соблюдены следующие правила и нормы Жилищного кодекса:
Такое физическое выделение части дома возможно при наличии (или выполнении специально для подобной цели) отдельного входа или при установлении порядка пользования иными, находящимися в общем пользовании, помещениями. Кроме результатов оценки потребуется оформление технического паспорта и постановки на кадастровый учет. В случае оценки такой части дома ее стоимость определяется на основании факторов, влияющих на ценообразование целых строений:
Конечно, учитывается и то, что оценивается часть строения, однако этот фактор влияет на стоимость не настолько, как в случае оценки доли, которая не может быть выделена в натуре. Оценка доли домаОценка доли может потребоваться для любых вышеперечисленных целей. Однако, в отличие от случаев, когда отчет об оценке является обязательным, совладельцам желательно провести такие работы не для третьих лиц или учреждений, а для себя лично. Продажа доли дома, которая не может быть выделена в натуре, не имеет отдельного входа и других характеристик, обязательных для «части», имеет свои особенности. Первоочередное право на ее покупку имеют имеющиеся совладельцы. Причем предложенная им цена не может быть выше той, которая, в случае их отказа от приобретения, не может быть выше той, которая будет заплачена посторонними покупателями. В ином случае такая сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной. Кроме того, цена такой доли значительно ниже, чем в случаях оценки, основанной на вычислении процентов от общей суммы стоимости всего объекта. При таком варианте потребуется учитывать понижающий коэффициент, который значительно снизит такую стоимость. Если же цена определяется независимым оценщиком, она будет отражать реальные цифры, основывающиеся не только на характеристиках, используемых при оценке дома целиком или его части, выделенной в натуре. В результате и владелец доли, и остальные собственники дома будут знать действительную стоимость, которую можно выручить при продаже. Процедура оценки части или доли домаДля того чтобы получить отчет о реальной стоимости части жилого строения, достаточно связаться с нашими специалистами – Вы получите полную консультацию по всем интересующим вопросам. Стоимость услуги зависит от площади объекта, его индивидуальных особенностей и других факторов. Но профессиональная консультация для всех наших клиентов совершенно бесплатна. После того, как Вы определитесь с необходимостью проведения подобных работ, достаточно подготовить документы и обговорить время приезда оценщика. В итоге вы получите отчет, который может быть предоставлен в любых учреждениям и, при необходимости, нашу поддержку при защите результатов. Наше Экспертно-правовое бюро работает в соответствии с ФЗ N 73-ФЗ от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Подготовленные нами заключения и отчеты полностью соответствуют законодательству РФ и принимаются судами и правоохранительными органами. Узнайте варианты, сроки и стоимость решения Вашего вопроса: expo-msk.ru Как оценить долю в квартире, являющейся долевой собственностью
Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно. Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них. Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).
Где взять выписку из домовой книги, узнаете из этой статьи. Факторы, влияющие на оценку доли в квартиреМногие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности. Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.
Для подтверждения того факта, что порядок пользования квартирой содольщиками определен, могут служить только два документа. В большинстве случаев подтверждающим документом является решение суда, определяющее порядок пользования совладельцами жилым помещением. Стоит отметить, что юридической силой обладает также письменное соглашение о порядке использования общей квартиры, заключенное между владельцами долевой собственности и в обязательном порядке заверенное у нотариуса. Без удостоверения нотариуса подобные соглашения правовой силы не имеют.
Если содольщики согласны на вселение нового жильца (или не согласны, но не собираются препятствовать его вселению), цена доли, как правило, увеличивается. Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.
Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья. Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.
Это связано с тем, что любой покупатель заинтересован в приобретении доли в квартире, если при покупке он хотя бы какое-то время сможет пользоваться всей квартирой целиком. Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.
Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире. Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости. infonedvizhimost.com Оценка доли в квартире, факторы, влияющие на её стоимостьОценивание имущества – процесс трудоемкий, и порой тяжело понять реальную стоимость жилья даже профессионалу. Процесс оценивания намного усложняется, если речь заходит о доле в квартире. Немного упростился процесс оценки стоимости квартиры с появлением интернета. Ранее, в 90-х годах, оценщикам приходилось использовать печатные СМИ. Хотя погрешность могла состоять только в стоимости и качестве ремонта, в остальном цена получалась достаточно правдоподобной. Для оценки доли в квартире такой «дедовский» способ не подойдет. Нельзя посчитать стоимость доли путем простого арифметического действия – взять цену всей квартиры и разделить.
Стоимость долиНа сегодняшний день рынок жилой недвижимости перенасыщен. То же самое утверждение верно для рынка долевой собственности, выставленной на продажу. Связано это даже не с тем, что много предложений, а с тем, что продажей и оценкой доли в квартире занимаются непрофессионалы. Сейчас стать риелтором или оценщиком не представляет никакого труда. Заработок агента по недвижимости вообще напрямую зависит от количества проданных объектов и их стоимости. Такие люди убеждают продавцов в том, что они смогут продать долю в жилье за более высокую стоимость, в итоге недвижимость не продается месяцами. Через 6 и более месяцев продавец сбрасывает стоимость и доходит до величины, которая соответствует рынку, и только после этого доля продается. Привлечь других специалистов в сфере продажи недвижимости обычно не удается, пока не закончится договор с непрофессионалами. И как ни прискорбно признавать, происходит такое в 99% случаев. Факторы, важные для определения стоимости долиПеред тем как обратиться в агентство, попробуйте оценить самостоятельно долю в квартире. Несмотря на трудоемкость процесса, примерную стоимость все же можно определить. Оценка доли в квартире во много зависит от того, какая она именно:
На последний вариант приходится не больше 1% жилья с долевой собственностью, и оценка в этом случае производится немного иначе, в других же вариантах необходимо учитывать несколько факторов.
Доступ к квартиреЕсли никаких проблем с соседями нет, они не возражают против смены одного из жильцов, то это уже + 30% к стоимости при оценке доли в квартире для продажи. То есть покупателю не нужно беспокоиться о свободном доступе к новому жилью, при этом не надо обращаться в милицию или суд. Да и пойти на приобретение доли в жилье, где агрессивно настроенные жильцы, согласится разве что отчаянный человек или преследующий другие корыстные цели. Количество долей и комнатУвеличить стоимость жилья позволяет ситуация, при которой количество долей равно количеству комнат. Этот факт добавляет к стоимости 50%. Большая общая площадьНикто не будет оспаривать факт, что квартиру площадью 80 кв.м намного проще разменять на две с меньшей площадью. Этот принцип работает и в случае долевой собственности. Если 2 совладельца решат разъехаться, то им проще разменять квартиру в 100 кв.м на две пускай и в удаленном районе города, зато без доплаты. И это плюс при определении стоимости доли.
Пустая квартираПри оценке доли в квартире огромное значение имеет, проживает ли кто-то в ней. Если нет, то перспектива проживания в пустом жилье даже непродолжительное время - огромный плюс. Несовершеннолетние содольщикиНаличие дольщиков, не достигших совершеннолетия, снижает стоимость примерно на 50%. Такие жильцы портят перспективу разъезда. Скорее всего, въехавшим новым жильцам без детей придётся ужиматься. Такая же причина уменьшения стоимости жилья, если в квартире есть недееспособные лица. ОчередникиВ некоторых объявлениях риелторы выдают за преимущество тот факт, что некоторые совладельцы стоят в очереди на получение жилья. Однако такие содольщики никогда не согласятся на разъезд, даже если очередь на новое жильё придёт лишь после смерти. Так что это отнимает примерно 30% от стоимости. Помимо этих факторов, огромное значение имеет и само состояние квартиры, коммуникаций и месторасположение. И самый огромный минус, если квартира очень дорогая находится в долевой собственности, продать такое жильё практически невозможно.
Оценка для судебного разбирательстваОчень часто раздел жилья между совладельцами или наследниками происходит через суд. В таком случае потребуется оценка доли в квартире для суда. Независимое заключение в данном случае будет выступать основным документом, которым судья будет руководствоваться при распределении долей. В свете этого, если одна из сторон процесса берет на себя обязательство по оценке, к подбору оценщика следует подойти серьёзно и не экономить на его услугах. А если ещё привлечь двух оценщиков, то добиться лучших результатов намного проще.
Наследственная массаВ жизни бывают разные ситуации, и порой с принятием наследства не стоит спешить, так как цена по оформлению может превысить цену всего приобретения. А если наследников много, то лучше сразу определиться с размером своей доли. Именно в этих случаях целесообразно предварительно провести оценку доли в квартире для наследства. Следует также помнить, что принятие наследства – это не только поступление материальных благ, но и принятие обязательств. Если жильё имеет обременение в связи с покупкой другого имущества, то унаследовать придётся и обязательства по кредитному договору. В случаях, когда наследникам удается договориться, для оформления раздела потребуется оценка доли в квартире для нотариуса. Тогда отчёт будет выступать основанием для распределения долей с полным удовлетворением интересов всех наследников. Помимо этого следует помнить, что налоговые обязательства возникают после оформления сделки или получения наследства. Налог будет уплачиваться именно со стоимости, которая указана в оценке, поэтому при возможности лучше её уменьшить, хотя и здесь есть свои риски. fb.ru Оценка доли (части) дома | Цена и сроки в Санкт-ПетербургеНередки случаи наличия у дома, дачи, коттеджа или иного объекта загородной жилой недвижимости нескольких собственников. Для определения стоимости своей доли владельцу необходимо проводить ее независимую оценку — самостоятельно установить цену на часть строения достоверно не получится. Когда актуальна независимая оценка доли в домеВ большинстве случаев сособственниками являются родственники или супруги, но случаются и исключения. К оценщикам организации «Экспертный подход» клиенты чаще всего обращаются с просьбой установить стоимость объекта при:
Перечень неполный — каждая ситуация, в которой требуется официальный документ о стоимости части объекта загородной недвижимости, уникальна. Оценка доли дома — специфическая операция. Если вам необходимо установить цену на долю в доме или уточнить особенности процедуры, позвоните нам. Вводная консультация будет предоставлена бесплатно. Особенности проведения оценкиПри проведении оценки наш аналитик не только учтет общие характеристики доли дома или другого жилого объекта, формирующие его стоимость, но и определит специфические особенности строения. Важно! Определять цену доли путем деления общей стоимости дома на количество частей неправильно. Главный фактор, влияющий на снижение привлекательности объекта — его нецелостность. Многолетний опыт подобной работы позволит специалисту подготовить достоверный анализ быстро и качественно. Аналитик соответствует всем выдвигаемым к экспертам по оценке требованиям, что делает подготовленный отчет полностью официальным документом, принимаемом в инстанциях любого профиля и уровня. expo-spb.com Оценка комнат и долей в квартирах для различных целейНередко возникает необходимость провести оценку доли в квартире. Независимая оценка доли в квартире предполагает установление рыночной цены права собственности по отношению к оцениваемому объекту. Оценка стоимости доли квартиры, как и полноценная оценка квартир, обуславливает необходимость принятия во внимание многих факторов, имеющих решающее значение для определения достоверной стоимости объекта оценки – этажность, тип дома, состояние отделки, общая планировка квартиры, инфраструктура района, площадь, местоположение и так далее. Оценка комнат в коммунальных квартирах, например, имеет ряд отличий от оценки непосредственно квартиры – оценка доли в квартире представляет собой оценку конкретных комнат. В настоящее время оценщику достаточно таки сложно осуществлять оценку комнат в Москве и других городах, так как рынок предложений по таким продажам очень мал. Но при этом данная услуга периодически необходима людям, попавшим в непростые жизненные ситуации, поэтому производить её нужно. Обычно специалист производит оценку квартир и комнат, беря во внимание сначала стоимость всей квартиры, а уж затем выделяя цену её части. Причем здесь необходимо понимать, что цена квадратного метра в полноценной квартире существенно отличается от цены того же квадратного метра для её доли. Оценка комнаты в коммунальной квартиреЛюбой из совладельцев квартиры располагает равными правами на закрепленную за ним долю жилья. Если оценка доли в квартире увеличивает цену квадратного метра в сравнении с ценой того же квадратного метра во всем жилище, специалист оценочной компании ставит в неравное положение совладельцев. Ведь в этом случае покупатель вынужден будет заплатить за всю квартиру (за право собственности) большую сумму, нежели при покупке идентичной квартиры на рынке недвижимости. А в ситуациях, когда при оценке квартир и комнат наблюдается уменьшение цены квадратного метра в сравнении с ценой всей квартиры, продавец не получает тех денег на руки, которые позволят ему купить аналогичную квартиру. Таким образом, при оценке доли в квартире оценщик должен предполагать, что стоимость одного квадратного метра квартиры в целом равняется цене на тот же квадратный метр в отдельной её части. Именно такой подход признан оптимальным при оценке квартир и комнат, а также оценки комнат в коммунальной квартире. Особенности оценки доли в квартиреПри проведении оценки доли в квартире специалист оценочной компании принимает во внимание два фактора, которые имеют решающее значение для оценки комнаты как таковой. Прежде всего, если в квартире доля гражданина выделена в натуре (она может включать в себя несколько комнат или одну комнату), то оценщик будет устанавливать стоимость именно этих помещений (одного помещения). В этом случае используется обычно сравнительный метод оценки комнаты (в коммунальной квартире, например), который базируется на сведениях имеющегося столичного рынка недвижимости. В тех же ситуациях, когда доля в натуре не выделялась (несколько владельцев имеют в собственности квартиру, состоящую из одной комнаты), требуется производить именно оценку доли в квартире. Здесь сначала устанавливается цена на все помещение в целом, а затем рассчитывается доля каждого собственника. В каждом из приведенных выше случаев, вы можете рассчитывать на наших профессионалов-оценщиков, которые в совершенстве владеют всеми современными методами оценки доли в квартире (оценки комнаты). proocenka.com Оценка доли в квартире | Оценка доли в квартиреОценка доли в доме или квартире – процесс крайне сложный, даже если этим занимаются профессионалы. Грамотно определить цену доли жилого помещения сможет далеко не каждый. Стоимость целой квартиры может определить практически любой начинающий риэлтор или человек, род деятельности которого связан с недвижимостью. Опытные оценщики, которые начинали работать еще до появления интернета, ранее использовали только газеты и журналы по недвижимости. Но сегодня возможностей для риэлторов стало значительно больше. Многие компании предлагают услуги выкупа и оценки недвижимости. Но когда дело доходит до доли, большинство отказываются принимать участие. Нужно учитывать, что довольно весомое значение в определении стоимости имеют мелкие детали, которые на первый взгляд практически ничего не значат. Именно благодаря им вырисовывается общая картина. Как утверждают специалисты в данной области, многие совладельцы недвижимости считают, что цена доли легко вычисляется при помощи обычных арифметических расчетов. Они полагают, что для понимания стоимости доли понадобится выяснение нескольких нюансов:
Однако это большая ошибка. На сегодняшний день рынок долевой недвижимости перенасыщен вариантами, которые были выставлены по слишком завышенной цене. В результате, ничего не продается. Данное явление происходит по причине того, что к процессу оценки доли подходят не профессионально и допускают ряд ошибок. У большинства агентств недвижимости принцип работы идентичен – высокие цены. Завышая стоимость на долю, риэлтерская контора умышленно идет против течения. Но обманутому собственнику трудно разглядеть истину, так как ему пообещали большие деньги. Спустя полгода, когда договор с агентством заканчивается, а содольщик начинает терять терпение, риэлтор утверждает, что необходимо снизить стоимость из-за изменений конъюнктуры рынка недвижимости. В результате, владелец снова оплачивает услуги агентства, а стоимость падает до подходящей цены. Подобный подход у агентства недвижимости называется «утрамбовывание» клиента. Такая схема может повториться еще несколько раз. Поэтому крайне важно научиться самостоятельно рассчитывать стоимость доли квартиры. Если интересует, как правильно проводится оценка доли или целой недвижимости, посетите официальный сайт компании «Nice House» —http://realts.ru world-fact.ru Оценка доли в квартиреИсчисление доли в квартиреВладельцы недвижимости, не имеющие опыта определения стоимости доли, полагают, что цена комнаты зависит от цены на всю квартиру. Имея долю в квартире, равную ее половине, владелец считает, что для исчисления требуемой суммы нужно разделить цену всего помещения на два. Однако на практике для определения цены на долю такой метод неприменим. Оценка доли в квартире производится на основании рыночной стоимости, поэтому итоговая цифра оказывается гораздо меньше ожидаемой. Причины уменьшения цены на долю следующие:
Работа специалиста по оценке стоимости доли в квартире состоит в рассмотрении всей совокупности ценоопределяющих факторов и грамотном расчете понижающего коэффициента. Данный коэффициент зависит размера доли в квартире, количество комнат в указанной квартире и порядка пользования помещением. По итогам проведенной работы независимый эксперт производит все расчеты и составляет отчет с указанием рыночной стоимости доли. Порядок оценки доли в квартиреИсчисление рыночной стоимости доли в квартире производится в том же порядке, что и оценка всего помещения. Специалист оценочной компании выполняет необходимые действия по исчислению доли в квартире соблюдая законодательные предписания. Для того чтобы независимый оценщик мог приступить к работе, собственник доли в квартире должен предоставить ему полный комплект документации, включающий:
При оценке доли в квартире для продажи собственнику соседней комнаты, стоимость исчисляется пропорционально ее величине, согласно принципу справедливого распределения. Это значит, что если собственник половины квартиры хочет продать свою часть имущества владельцу другой доли, справедливая цена продаваемой части будет равна ½ рыночной стоимости всего помещения. Предложение перекупить долю в квартире совладельцам недвижимости — обязательная процедура, предшествующая выставлению указанной части имущества на рыночную продажу. Если собственник другой доли в квартире не намерен приобретать предлагаемую часть, он должен подписать письменный отказ. Наличие данного документа гарантирует, что при продаже доли в квартире другим лицам, ее цена останется равной половине стоимости помещения. Компания «ХОЛД-ИНВЕСТ-АУДИТ» предлагает услуги по проведению мероприятий для оценки стоимости доли в квартире по выгодной цене в Москве. Наши специалисты организуют работы в установленный срок и сформируют объективный отчет о стоимости доли в квартире для выставления указанной доли на продажу. hi-audit.ru
|
Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.
Узнайте, какой размер налога на наследство квартиры нужно заплатить и какие категории наследников им облагаются.
