Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры? Покупка квартиры в новостройке нюансы

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры?

Сделки с недвижимостью имеют массу тонкостей и сопровождаются множеством юридических действий, а потому подводные камни при покупке квартиры заслуживают особого разговора. В этой статье мы расскажем о том, на какие подводные камни при покупке квартиры нужно обратить пристальное внимание, чтобы приобретенное вами жилье в дальнейшем не доставляло вам серьезных хлопот и проблем.

Как известно, рынок недвижимости условно разделен на две категории: первичный и вторичный, и в каждой из этих ниш существуют свои особенности: правовые основы, формы договоров, подходы к проверке «чистоты» сделки, количество и виды проблемных звеньев в цепочке сделки и многие другие. Итак, для начала определимся: где будем покупать квартиру - в новостройке или на «вторичке».

Продавцами таких квартир могут выступать непосредственно сами застройщики, а могут - и инвесторы-посредники. Стоимость «первички», по общему правилу, ниже, чем готового жилья, но вот условия, диктуемые продавцами, могут быть самыми разнообразными: следовательно, различными будут и правовые последствия этих сделок.

Одним из важнейших этапов приобретения квартиры на первичном рынке является заключение договора: в данном случае его форма имеет, без преувеличения, определяющее значение. Самой же «защищающей» вас формой договора при приобретении квартиры в строящемся доме будет договор долевого участия. Закон ФЗ № 214 от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве» очень четко регулирует правоотношения между дольщиком и застройщиком, возлагает серьезную ответственность на последних и стоит на страже интересов обычных граждан-участников строительства.

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Однако существенные обязательства на себя хочет брать далеко не каждый застройщик, а тем более – посредник. А потому многие из них предпочитают заключать иные договора: инвестирования, уступки прав требования, предварительные и другие. Кроме того, даже договор, формально называющийся договором долевого участия, но не зарегистрированный в специальном реестре, фактически таковым уже не является. Неприятно, но факт: если застройщиком выбрана схема работы, отличная от регулируемой в ФЗ № 214, настаивать на заключении именно договора долевого участия, в подавляющем количестве случаев, бессмысленно: придется подыскать другую строительную компанию.

На что еще обратить внимание?

Обязательно нужно проверить наличие у застройщика всей необходимой документации и разрешений: отсутствие хотя бы одной «бумажки» может существенно затянуть строительство или сдачу дома в эксплуатацию. В первую очередь необходимо удостовериться, что у компании есть разрешение на строительство и оформлены права на соответствующий земельный участок. Также нелишним будет изучить учредительные документы, финансовую и аудиторскую отчетность застройщика, ознакомиться с технико-экономическим обоснованием строительного проекта.
Не последнюю роль играет также и репутация застройщика. Но вот к источникам информации о нем стоит подходить аккуратно: в интернете слишком много возможностей не только донести правду, но и очернить конкурента. А вот статистика может многое подсказать: если все прошлые объекты застройщика сдавались с опозданием или были проблематичными, разве есть гарантия того, что в этот раз будет по-другому?

Обратите внимание и на то, совершались ли переуступки по договору: наличие промежуточных звеньев в цепи между застройщиком и конечным покупателем лишает сделку прозрачности. Чем больше было совершено уступок прав, тем более проблематичным может быть объект и тем выше шанс, что кто-то в этой цепочке не исполнил до конца свои обязательства.
Непременным условием при передаче денег за квартиру должна быть выдача продавцом документа-подтверждения о том, что оплата была произведена. В этом качестве может выступать чек кассового аппарата или приходно-кассовый ордер. Если оплата была совершена по безналичному расчету, подтверждением является платежное поручение. Отсутствие правильно оформленного подтверждения передачи денег приведет к тому, что доказать факт оплаты будет затруднительно даже через суд. Ну и конечно, стоит избегать всяческих завуалированных и непонятных для вас платежных схем: вексельных, по договорам оказания услуг и т.д.

Продавцы и покупатели на вторичном рынке, чаще всего, - физические лица, поэтому договориться о формальностях здесь проще, чем с застройщиком-организацией, жестко диктующим свои условия. Однако и при заключении сделок по «вторичкам» существует множество моментов, которые могут привести к негативным последствиям для покупателя - вплоть до потери приобретенного жилья, и порой, к сожалению, без компенсации ущерба.

Вот почему самым главным правилом для покупателя должно стать точное следование букве закона, какие бы финансовые выгоды ни сулил продавец. Например, умышленное занижение стоимости квартиры уменьшит налог с продажи квартиры, но одновременно и снизит сумму налогового вычета для покупателя (порядок получения имущественных вычетов регулируется ст. 220 НК РФ). Стоит помнить и о возможности расторжения договора - тогда продавец будет обязан возвратить лишь обозначенную в нем сумму, а не реально полученные им деньги.

Такие убытки, конечно же, неприятны, но они не столь глобальны, как потеря и огромной суммы денег, и купленной на них квартиры. Избежать этих ужасных последствий поможет тщательная проверка «чистоты» жилого объекта:

Прежде всего, необходимо узнать: сколько было владельцев и как часто они менялись. Если за последнее время было зафиксировано несколько переходов прав собственности, существует возможность, что все они были сделаны с целью замаскировать незаконность первого отчуждения.

Необходимо внимательно отнестись ко всем бывшим владельцам, поскольку среди них могли присутствовать недееспособные лица, которые не имели права участвовать в сделке. Проверять нужно не только владельцев недвижимости, но и всех прописанных в квартире. Если среди них окажутся несовершеннолетние, тогда необходимо произвести особый порядок отчуждения, несоблюдение которого опять же может повлечь негативные последствия.
Жилье не должно быть заложено или обременено.
Имеет свои особенности и продажа приватизированной квартиры (особое внимание здесь уделяется проведению самой процедуры и распределению долей). Самым частым нарушением является исключение ребенка, прописанного в квартире на момент приватизации, из круга лиц, на которых приватизируется квартира.
Права несовершеннолетних могли быть не учтены также и при покупке квартиры с привлечение материнского капитала.

Какие еще существуют важные моменты?

Решившись на сделку, стороны должны закрепить предварительную договоренность внесением задатка или аванса. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в обоих случаях необходимо правильно оформить передачу денег: указать в каком качестве эти деньги уплачиваются, какую сделку подтверждают – в зависимости от этого будут наступать определенные обязательства для каждой из сторон (Подробнее см. Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)).

Препятствием к свободному владению купленной квартирой могут стать не только люди, имеющие отношение к ней, но и действия бывших хозяев, например, по незаконной перепланировке. Любые конструктивные изменения в квартире должны производиться по предварительному разрешению соответствующих инстанций, а информация о перепланировке должна быть внесена в техническую документацию. К сожалению, очень часто новому владельцу квартиры невероятно сложно бывает доказать тот факт, что перепланировку сделал предыдущий собственник, а потому вся ответственность, скорее всего, ляжет именно на «сегодняшнего» владельца.

Ну и напоследок, нелишним будет еще раз напомнить: как и в случае приобретения новостройки, при покупке «вторички» у покупателя обязательно должен остаться документ, подтверждающий внесение им за нее денег. Выбор способа оплаты происходит по согласованию сторон (наличный или безналичный). Очень удобны и безопасны наличные расчеты через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).

Покупка недвижимости рискованна и требует больших капиталовложений, поэтому ни один сомнительный для вас вопрос нельзя упускать из вида. Проверка всех документов, скрупулезное изучение договора (особенно тех пунктов, что написаны мелким шрифтом), следование законодательным нормам помогут вам избежать очень многих неприятностей.

nsovetnik.ru

На что надо обратить внимание при покупке новой квартиры в новостройке

Покупка жилья – крайне ответственный шаг, подготовиться к которому следует как можно более обстоятельно. Вариантов такой покупки много: оплатить всю квартиру сразу или в рассрочку, получить субсидию, взять ипотеку, пользоваться услугами риелторов или оформить все самостоятельно, покупать на вторичном рынке или на первичном – все зависит только от вас.

Если вы все же решили купить квартиру в новостройке, вам стоит быть готовым к ряду тонкостей, на которые нужно обратить внимание во избежание дальнейших проблем. О том, в каких именно деталях кроется дьявол, поговорим далее.

Как выбрать подходящую новостройку для покупки квартиры

Существует несколько этапов выбора новостроя, в котором вы собираетесь покупать квартиру. Важно быть особенно тщательным в выборе – жилье не повседневная покупка, и восстановить потерянные в случае халатности средства будет очень нелегко – если вообще возможно.

Этап первый: определите характеристики будущего жилья.

В целом, купить квартиру в новостройке гораздо удобнее, чем на вторичном рынке – вы можете полностью самостоятельно выбрать большинство параметров квартиры. Выбирая дом, обратите внимание на следующие нюансы:

Тип дома: кирпичный или панельный
Вид планировки
Развитость инфраструктуры района
Доступность транспортной развязки

Определившись с тем, что вы желаете приобрести, можете искать новостройки, подходящие по параметрам. Найдя подходящую, приступайте ко второму этапу – изучению информации о застройщике.

При покупке квартир на первичном рынке этот пункт так же важен, как изучение истории квартиры при покупке на вторичном. Выясните всю доступную информацию о других проектах данного застройщика, изучите форумы на предмет отзывов покупателей квартир в других построенных этим застройщиком домах: вовремя ли он заканчивает строительство? Насколько обещания в рекламе соответствовали реальному состоянию квартир после сдачи? Не возникало ли проблем позже?

Солидная компания, на которую можно положиться, имеет внушительное количество законченных проектов и не имеет просрочек, а качество выполненных работ соответствует заявленному. Другой вопрос – даже если застройщик недавно появился на рынке, он может быть надежным. Здесь поможет оценка стоимости квартир – чем дешевле относительно средней рыночной цены для квартир выбранного вами типа в том же районе, тем подозрительнее. Вполне вероятно, что застройщик либо не имеет достаточно средств для завершения строительства, либо попросту крупномасштабный мошенник, который объявит о банкротстве после получения денег и попросту исчезнет.

Застройщик вполне надежен? Тогда время для третьего этапа – осмотрите будущий дом! Не стесняйтесь побывать на строительной площадке и оценить активность ведения работ. Кроме того, продолжите поиск информации: узнайте, аккредитован ли этот новострой в банках. Возможность купить квартиру в новостройке в ипотеку – преимущество, предоставляемое далеко не всеми застройщиками.

Последний, заключительный этап – проверка всей документации и юридических нюансов. Этот этап является наиболее важным, поэтому сайт elgreloo.com приготовил для вас более подробный разбор темы.

Юридические нюансы покупки квартиры в новостройке

Если вы собираетесь купить квартиру в новостройке, первое, что вам нужно запомнить - подписывая договор, вы официально становитесь партнером компании-застройщика. Именно поэтому, если компания объявит о банкротстве, вернуть деньги обратно будет практически невозможно.

Кроме того, компании застройщики не заключают типовых договоров – работа ведется с каждым покупателем индивидуально, оговаривается каждый пункт. Будьте внимательны, не пропускайте ни одного пункта и ни одной сноски мелким шрифтом, убедитесь, что вы точно поняли все условия правильно – если понадобится, задавайте уточняющие вопросы по каждому из пунктов или пригласите юриста со стороны, вы в своем праве.

Полноценный, оговаривающий все нюансы договор должен содержать следующую информацию:

Подробные технические параметры приобретаемой квартиры
Сроки ее сдачи
Стоимость покупки
Период оплаты
Длительность гарантийного периода

Отсутствие хотя бы одного из этих пунктов является достаточным основанием для отказа от заключения сделки.

Кроме того, прежде чем подписывать договор, потребуйте у представителя компании-застройщика следующий комплект документов: свидетельство о собственности на застраиваемый участок (это может быть аренда), официальное разрешение на строительство жилого здания, пакет проектной документации со всеми параметрами будущего здания, а также учредительные документы компании-застройщика.

Если вы не желаете разбираться со всеми тонкостями, вы можете купить квартиру в новостройке, воспользовавшись услугами риелторской компании. Специалисты, имеющие многолетний опыт работы на рынке недвижимости, ориентируются во всех подводных камнях значительно лучше вас, а содержащийся компанией штат профессиональных строителей и застройщиков позволит учесть все тонкости – и технические, и юридические.

Техническое состояние квартиры при покупке: что оценивать

Квартира может сдаваться в эксплуатацию без отделки, с черновой отделкой, с полной отделкой – качество выполнения работ должно быть соответствующим заявленному застройщиком. Если есть расхождения и недостатки, вы вправе отказаться от предоставляемой квартиры и потребовать аналогичную, но соответствующую указанным в договоре характеристикам.

Поэтому, прежде чем купить квартиру в новостройке и подписывать акт приемки-передачи, обратите внимание на следующие моменты:

Тщательно осмотрите стены, потолки и полы – не должно быть никаких промоканий и следов грибка
Все параметры должны точно соответствовать указанным в договоре
Не должно быть никаких трещин – они свидетельствуют об аварийности участка
Швы межпанельных стыков должны быть прямыми, без потеков и липкости, равномерно окрашенными
Проверьте прозрачность и целостность оконных стекол (в том числе не должно быть никаких сколов, трещин и царапин)
Проверьте размещение дверей, окон, коммуникаций и систем отопления на соответствие проекту
Плотность и удобство закрывания дверей
Подключите в разных точках квартиры какой-либо электроприбор, чтобы оценить состояние проводки

Прежде чем купить квартиру в новостройке, уточните еще следующий момент: в договоре должна быть указана полная сумма, которую вы оплачиваете. Некоторые застройщики, чтобы сократить собственные расходы, указывают только 70%, а остаток вы вносите другими путями – например, как страховочные взносы. Подписание такого договора опасно тем, что при его расторжении (такая вероятность может возникнуть всегда, по самым разным причинам), вы сможете вернуть только те самые 70% - если только страховочное соглашение не предусматривает совершение страховых выплат в случае расторжения сделки.

Покупка квартиры в новостройке нюансы. lawyertop.ru

Как купить квартиру в новостройке без обмана

По правилам, договор о покупке жилья должен содержать адрес, параметры и цену квартиры, имена участников сделки (организации и покупателя), время, место и способ исполнения обязательств, информировать о правах и обязанностях сторон. Даже без одного из этих пунктов договор не будет иметь юридической силы. Тревожным сигналом может служить отсутствие в документах какой-либо обязательной информации.

Вторая схема, подразумевающая заключение договора предварительной купли-продажи, работает иначе. Покупатель вносит 100% предоплату за жилье и ждет, пока строительство закончится. После сдачи дома компания оформляет квартиру на себя и, согласно договору, передает ее покупателю. Как и вексель, договор предварительной купли-продажи имеет лишь отдаленное отношение к выбранной покупателем квартире. И ее передача может не состояться.

ВЫГОДНОЕ ВЛОЖЕНИЕ ДЕНЕГКУДА ВЫГОДНО ВЛОЖИТЬ ДЕНЬГИ

Прежде всего, советуем вам проверить компанию-застройщика. Если компания сотрудничает с банком, который предоставляет ипотеку, то это уже хороший сигнал. Обычно банки проводят экспертизу документов застройщика, прежде чем заключить с ним контракт. Вместе с тем, не будет лишним и вам самостоятельно изучить некоторые документы. К ним относится разрешение на строительство многоквартирного дома, а также документы, подтверждающие право на земельный участок под домом. Это право может быть оформлено в виде договора аренды земли или может быть выдано свидетельство о праве собственности на данный участок. Очень важно, чтобы застройщик имел все вышеперечисленные документы, иначе велики шансы на то, что строительство рано или поздно будет заморожено.

Также покупателю новой квартиры необходимо помнить, что ставки по ипотеке (если квартира приобретается в ипотеку) сначала будут на 1-2% выше, поскольку право собственности на жилье на тот момент еще не будет оформлено. После ипотечная ставка снизится. Покупка квартиры в новостройке имеет преимущество в виде экономии на страховом взносе, которая составит 0,3 – 0,5% от суммы кредита ежегодно.

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать

Публичность компании. Компания, которая постоянно находится «на виду», чьи руководители и менеджеры свободно и открыто выступают в СМИ, дают комментарии к новому в жилищном законодательстве и т.п. вызывает больше доверия, чем фирма, о которой в последние годы нигде не упоминалось. Для того, чтобы проверить компанию по этому критерию, достаточно задать соответствующий запрос в Интернете и проверить даты публикаций, где она упоминается. Обратите внимание и на возможные негативные моменты, которые также могут быть отражены в прессе.
Ценовая политика компании. Имейте в виду, что, чем ниже цена квартиры относительно среднерыночной, тем статистически выше риск мошенничества. Неадекватное занижение цен – лишний «звоночек», который должен насторожить покупателя. Правда, здесь есть один момент: цена может варьироваться от стадии строительства. Так что, если хотите сэкономить, выбирайте жилье на более раннем этапе постройки.
Правильно составленный договор и документы компании. По требованию застройщик обязан предъявить полный пакет документов о самой компании и о строящемся объекте, в том числе собственные учредительные документы, свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке компании на налоговый учет, разрешение на строительство, документы о праве собственности на земельный участок и т.д. При этом особенное значение имеет форма договора приобретения квартиры. Наиболее надежным считается договор долевого участия.
Динамика строительства. Обратите внимание на дату начала строительства и стадию, в которой оно находится на текущий момент – это позволит увидеть темпы строительства объекта в целом.
Уровень партнеров компании. Обратите внимание на те фирмы, с которыми застройщик сотрудничает в рамках инвестиционной программы, программы страхования, кредитной программы. Солидные партнеры и соинвесторы – значительный плюс в пользу застройщика.

На первый взгляд выбор в пользу жилья в окраинных жилых комплексах может казаться очевидным. Помимо того, что здесь вы можете рассчитывать на куда большую площадь за те же деньги, обычно такие районы более экологичны, в них чище воздух, больше зеленых насаждений, что может быть немаловажно для семьи, в которой есть дети или планируется их рождение. Однако тут есть и свои нюансы, на которые стоит обратить внимание.

Как купить квартиру в новостройке

Далее, у застройщика нужно достоверно узнать, на каком основании за ним закреплен земельный участок, ознакомиться с правоустанавливающими документами (например договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности), узнать кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство. Право застройщика должно быть обязательно зарегистрировано в Едином государственном реестре прав Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее — Росрегистрация).

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

Недвижимость Киева и Киевской области

На застройщика. Для того чтобы минимизировать свои риски при покупке жилья в новостройке,следует обязательно располагать хотя бы необходимым минимумом сведений о данном конкретном застройщике. В Компании «Гончаров и Партнеры» Вам предоставят достаточно подробную информацию практически обо всех застройщиках. База данных содержит сведения о том,что данный застройщик уже построил,а также о том,над какими объектами застройщик собирается работать в ближайшее время. Очевидно,что один из индикаторов состоятельности и серьезности застройщика — наличие у него четких планов. Если застройщик планирует в ближайшие два года строительство других жилых зданий,то дом,в котором Вы хотите купить квартиру,наверняка не первый и не последний объект этого застройщика.

Но все-таки такая покупка жилья в новостройке чревата определенными рисками. Гражданский кодекс Украины № (далее — ГКУ) устанавливает,что предметом договора купли-продажи может быть товар,который есть у продавца на момент заключения договора или будет создан (приобретен,получен) продавцом в будущем. Но,несмотря на оговорку,касательно предмета,который будет создан продавцом в будущем,заключить договор купли-продажи будущей квартиры нельзя. Так,ГКУ под недвижимостью понимает земельные участки,а также объекты,размещенные на земельном участке,перемещение которых невозможно без их обесценивания та изменения назначения. Т.е. в договоре необходимо указать как минимум месторасположение недвижимости на участке земли. А этого сделать невозможно до окончания строительства. Соответственно условия договора несогласованны,а значит — договор не заключен.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция от квалифицированных юристов

Покупка квартиры в новостройке совсем не означает возможность сразу же отпраздновать новоселье. Как правило, эти события разделяют несколько месяцев, а то и лет. Объясняется это тем, что продажи стартуют еще на «этапе котлована», и к моменту, когда дом построен и готов к сдаче, все квартиры уже давно распроданы. В этой статье рассказывается о некоторых нюансах покупки жилья в новостройке и возможных «подводных камнях» этого вида сделки, а также в каких случаях может возникнуть необходимость признания права собственности в суде.

С момента подписания договора и оплаты квартиры до новоселья проходит длительный срок. Самый долгий этап – строительство здания. Панельный дом строится год-полтора, монолитный – полтора-два года. В течение этого времени покупатель имеет право на получение информации о ходе строительства, сроках его завершения и сдаче дома в эксплуатацию. В случае нарушения зафиксированных в договоре сроков застройщик несет материальную ответственность, а покупатель вправе требовать неустойку.

05 Авг 2018 toplawyer 8 Поделитесь записью

lawyertop.ru

Покупка квартиры в новостройке - нюансы и советы юриста

Покупка недвижимости от застройщика выглядит привлекательнее, чем покупка жилья на вторичном рынке. Если в первом случае при соблюдении осторожности и советов юристов, мы покупаем новую квартиру в Одессе, то во втором - вполне может попасться кот в мешке со своей историей.

В Украине на первичном рынке присутствует юридический риск, поэтому чтобы не стать жертвой мошеннической схемы, обращаем в первую очередь внимание на проверенные и зарекомендовавшие себя компании. В качестве примера можем привести строительную компанию «Idea» - ideaidea.com.ua, которая занимается продажей комфортного европейского жилья от застройщика по украинским ценам. Хорошая репутация на рынке и завершённые проекты в крупных городах Украины.

Строительная компания «Idea»

Нюансы покупки недвижимости в новостройке

Согласно украинскому законодательству застройщик может осуществлять продажу жилья в новостройках, за которое будущие жильцы платят заранее (фактически инвестируя в строительство), в один из следующих способов:

фонды финансирования строительства (ФФС)
институты совместного инвестирования (ИСИ)
фонды операций с недвижимостью (ФОН)
эмиссии целевых облигаций предприятий.

В договоре обязательно должен быть пункт, который предусматривает возврат денежных средств за оплату лишних метров, если квартиры необходимого размера в доме не окажется.

Другой важный момент - ФФС при всех его привлекательных чертах не гарантирует рационального использования и добросовестного выполнения застройщиком взятых обязательств, поскольку застройщики нередко создают «ручные» фонды.

Покупка квартиры в новостройке - нюансы и советы юриста

Советы юриста

Рекомендуем быть внимательными при предварительном подписании договора купли-продажи непосредственно с застройщиком, так как на одну квартиру может быть подписано несколько договоров. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы он детально изучил такой договор и риски от его подписания.

Выяснить репутацию застройщика помогут:

информация про его предыдущие проекты и обязательное наличие жилых домов в Одессе, уже сданных в эксплуатацию;
информация про то: выступал ли застройщик фигурантом судебных дел;
отзывы в Интернете.

Добросовестный застройщик не откажется предоставить для ознакомления:

разрешительную документацию по строительству объекта, в котором продаются квартиры;
документы на земельный участок, где ведётся строительство;
учредительные документы компании, с которой предлагается подписать договор;
непосредственно образец договора для ознакомления перед подписанием, что позволяет показать образец юристу и избежать будущих проблем.

Если в предоставлении этих документов отказывают, подписывать любые бумаги и платить деньги не стоит - вероятно, по обещаниям продать квартиру кроется подвох.

Покупка квартиры в новостройке - нюансы и советы юриста

Поскольку рисков при покупке квартиры слишком много, а деньги, которые можно потерять, для большинства одесситов просто огромные, то при заключении договора лучше заручиться помощью квалифицированного юриста или юридической компании, которая предлагает такие услуги и подходы к обслуживанию клиента:

комплексный анализ всей документации, связанной со строительством, его заказчиком и застройщиком, а не только договора о приобретении квартиры;
предоставление рекомендации о покупке квартиры или отказ от покупки на основании соответствующего юридического отчета (анализа)
сопровождение при заключении договора, исключает подписания документа, который отличается от предложенного для ознакомления, вместе с другими способами обмана.

И, не забываем поинтересоваться репутацией самого юриста (компании), наличием опыта в обслуживании операций с недвижимостью. Это можно понять по тому, как он отвечает на дополнительные вопросы относительно собственных услуг и предмета обращения клиента, не навязывая платную консультацию.

Свежие страницы из раздела:

Предыдущие страницы из раздела:

odesskiy.com

Нюансы при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке – мечта молодой семьи. На рынке недвижимости первичное жилье сегодня пользуется большим спросом. Застройщики активно сотрудничают с банками по предоставлению покупателям жилищных кредитов на приобретение квартир в новых домах.

Ряд строительных компаний выступают даже с предложением рассрочки. Гражданам предоставляется широкий выбор вариантов покупки квартиры в новостройке. Как правильно выбрать новое жилье, избежав риски и подводные камни — читайте далее.

С чего начать покупку квартиры в ипотеку в новостройке?

Приведем пошаговую инструкцию.

1. Для начала нужно выбрать местонахождение будущего жилья. Какая область, регион, жилой микрорайон – решать только вам. При знакомстве с условиями микрорайона, где планируется приобрести квартиру в новостройке, важно обратить внимание на инфраструктуру: детские сады, школу, поликлинику, магазины и торговые центры, зоны отдыха. Транспортная развязка заслуживает отдельного рассмотрения: как добраться на общественном транспорте к выбранному дому, какие разработаны маршруты движения.

2. Следует ознакомиться с отзывами жильцов, которые уже успели заселиться в новостройку. Чаще всего строительство новых домов происходит в несколько этапов, наверняка найдутся люди – владельцы квартир в домах первой очереди. Они подробно расскажут о всех достоинствах и недостатках выбранного жилья.

3. Перед покупкой квартиры следует изучить экологическую обстановку выбранного района новостройки. Не расположены ли вблизи дома заводы и фабрики с производством вредных продуктов? Стоит узнать о качестве подаваемой воды, нет ли перепадов в работе водоснабжения.

4. После изучения условий жизни в выбранном регионе, начинаем знакомиться с репутацией застройщика.

На официальном сайте строительной компании обязательно публикуется вся интересующая информация, а именно:

лицензия на проведение строительных работ;
проекты стройки со сроками сдачи;
сведения о наличии аккредитации в банке;
планировки жилых помещений с указанием площади;
объявления о наличии квартир к продаже.

Кроме вышеперечисленной информации, на сайте регулярно публикуются фотографии о ходе стройки новых домов, которые представляют собой свидетельство, что работа не заморожена, а идет полным ходом.

5. Убедившись в благонадежности застройщика, можно переходить к оформлению необходимых документов.

Еще стоит узнать о том, сколько при продаже квартиры стоят услуги опытного риэтора.

Перечень необходимых для оформления документов

Начать подбирать новое жилье можно двумя способами:

Обратиться за помощью в риэлтерское агентство;
Обратиться напрямую к застройщику.

Услуги риэлтора стоят недешево, и успешного окончания стройки не гарантирует ни один специалист риэлтерского агентства. Популярностью пользуются девелоперские компании, оказывающие помощь в оформлении покупки жилья в новостройке.

Итак, если дом еще не построен, то необходимо оформить договор долевого участия со строительной компанией.

Для составления договора необходимы следующие документы со стороны застройщика:

лицензия на строительство жилого комплекса;
план работ;
договор страхования объекта постройки;
со стороны покупателя:
паспорт;
заявление об участии в договоре;
согласие от супруга, если в ДДУ участвует только один супруг;
если покупка квартиры планируется за счет ипотечных денег, то предоставляется согласие банка на выдачу займа.

Составленный договор требует присвоения номера в Регистрационной палате. После проведенной регистрации, остается ждать сдачи дома.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

При оформлении бумаг при покупке жилья важно внимательно вычитывать каждый пункт документа, на котором ставится личная подпись.

При приобретении квартиры с чистовой отделкой, в договоре подробно расписывается обязательное выполнение всех работ по ремонту: штукатурка или обои на стенах, линолеум или деревянный пол, включает ли в себя чистовая отделка застекление лоджии, наличие сантехники и газовой плиты. На эти нюансы следует обращать внимание, чтобы оценить возможные последующие расходы.

Что такое ДДУ?

Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке? Это документ, по которому компания обязуется в указанный срок построить жилой дом и выделить долю покупателю, а покупатель обязуется вложить деньги в строительство.

ДДУ содержит полную информацию по покупке жилья:

сроки сдачи объекта;
площадь, этаж, расположение дома;
порядок оплаты;
форс-мажорные обстоятельства.

Документ требует регистрации в Регпалате.

Какой этаж лучше выбрать при покупке квартиры в новостройке?

Предпочтение всегда отдавалось средним по расположению этажам – 3,4. Они дороже по стоимости по сравнению с первым. Высокие этажи – 9-13 не востребованы, лифт может сломаться и подниматься придется пешком. В выборе этажа следует учитывать эти моменты.

Риски при покупке квартиры в новостройке

Важно распознать возможные камни при покупке и не наткнуться на них.

В ДДУ прописываются правила оценки погрешностей в площади жилого объекта. Например, если в построенном доме площадь помещения меньше 1 кв. м, то происходит перерасчет, и покупателю возвращаются деньги за недостающий метр. Нужно быть готовым к погрешностям в площади, которые нередко допускаются в процессе стройки.

Принимая объект, тщательно проверять качество строительных работ, работоспособность коммуникаций: воды, газа, электроэнергии. Все недостатки фиксируются в акте приема, они устраняются застройщиком в 10-дневный срок.

Таким образом, выбор квартиры в новостройке обязывает покупателя отнестись к процессу приобретению с должной ответственностью и внимательностью.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

+7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
+7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
+7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

ahrfn.com

подводные камни ранней оплаты квартиры

Приобретение квартиры в новостройке – это, с одной стороны, широкие возможности, а с другой – немалый риск. Особенно если деньги отдаются за квадратные метры, которые существуют пока лишь на бумаге. Есть много нюансов, которые нужно учесть, чтобы не остаться с носом. В этой ситуации защитить интересы покупателя призван договор долевого участия. Порядок его заключения прописан в федеральном законе № 214. Однако тут есть сразу два «но»:

закон этот не является 100%-ной гарантией того, что у покупателя не возникнет проблем;
по ФЗ-214 работают не все застройщики (по разным оценкам, от 70 до 90 %).

Но вернемся к нашей теме – покупка новостройки. Подводные камни, которые могут всплыть при ранней оплате квартиры, мы частично описали в статье «Новостройки на стадии котлована – риски и выгоды». В частности, чтобы избежать ситуации, когда дом так и не будет достроен, нужно тщательно проверить застройщика. Тут-то и может выясниться, что он пока только оформляет разрешение на строительство или документы на земельный участок. Или что ни один проект так и не был доведен «до ума». А если покупатель планирует приобрести новостройку в кредит, нужно особое внимание обратить на процент. Он может быть настолько высоким, что нивелирует выгоду от покупки жилья на стадии котлована.

Показателен такой случай:

Частному предпринимателю Сергею Н. удалось убедить банк выдать ему кредит на покупку 2-комнатной квартиры в строящемся доме в Подмосковье. Согласно договору, на период строительства процентная ставка превышала обычную на 2,5 %. После перехода квартиры в собственность ставка должна была снизиться. Однако дом не был сдан вовремя, и Сергею Н. пришлось более года выплачивать ипотеку по повышенной ставке. В итоге квартира обошлась ему в ту же сумму, сколько другие покупатели заплатили за уже готовое жилье.

Приобретение квартиры в новостройке у застройщика

Общеизвестно, что при покупке жилья в доме, который еще не начали строить, можно сэкономить примерно 30 % стоимости квартиры. Однако, согласно ФЗ-214, застройщик не может заключить с покупателем договор долевого участия и, соответственно, взять с него деньги на строительство, не получив предварительно:

разрешение на возведение многоэтажки;
право собственности либо аренды на землю.

А на оформление соответствующих документов, да и вообще на подготовку к строительству уходит год-полтора. Чтобы не терять время понапрасну, застройщику приходится начинать возведение дома без привлечения средств дольщиков (и тогда покупка жилья на стадии котлована невозможна) либо использовать полузаконную схему продажи квартир в строящемся здании.

Предварительный договор

Одной из таких схем является покупка новостройки по предварительному договору. Само по себе его заключение не является противозаконным. Но важно понимать: такой договор не подлежит регистрации. А значит, право собственности не передается. По сути, это документ, в котором стороны заявляют о своем намерении заключить в будущем договор долевого участия или купли-продажи уже готовой квартиры на определенных условиях. Загвоздка в том, что при заключении предварительного договора застройщик не вправе требовать с покупателя деньги. Ведь п

mestoprozhivaniya.ru

Нюансы приобретения квартиры в новостройке

Нюансы приобретения квартиры в новостройке.

Покупка квартиры в новостройке не должна стать внезапным необдуманным решением. Перед оформлением сделки надо оценить все достоинства и недостатки объекта, чтобы сделать правильный выбор о приобретении. Стоить обратить внимание на различные характеристики жилья.

Во-первых, важно с самого начала знать серию дома, который будет построен. Клиент должен заранее понимать, с какими проблемами может столкнуться после совершения покупки. Ведь от типа здания зависит и температурный уровень в помещении, и примерные планировки квартир, и даже толщина внешней стены. Если не узнать серию дома заранее, не уточнить все ее характеристики, то можно получить неприятный сюрприз после оформления сделки.

Во-вторых, важно уточнить порядок взаиморасчетов. Если застройщик предлагает сразу несколько способов оплаты, то надо воспользоваться самым выгодным из них. Как правило, девелоперы предлагают существенные скидки при полной оплате без всяких рассрочек. Если же клиент хочет взять кредит на покупку квартиры в новостройке, то стоит уточнить наличие акций в банках для совершения данной сделки.

В-третьих, необходимо проверить документы на строительство, сравнить название компании во всех бумагах. Изначально стоит прояснить для себя, кто в этом проекте подрядчик, исполнитель и заказчик, и приобретать жилье только напрямую без появления в схеме субподрядчиков. Важна реализация квартир в этом доме только в рамках 214-ФЗ. Если застройщик предлагает другие схемы сотрудничества, от них стоит отказаться. Исключением могут стать современные апартаменты, которые всегда продаются вне этого федерального закона.

В-четвертых, на объекте должна вестись стройка. Там должны ходить рабочие, а само здание должно постепенно расти. Если этого не происходит, то стоит задуматься о возможном долгострое. Влезать в этот проект не стоит.

1001pravo.ru

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры? Покупка квартиры в новостройке нюансы