Покупка квартиры в строящемся доме: договор ЖСК. Покупка квартиры в строящемся доме


Покупка квартиры в строящемся доме

Покупка недвижимости – всегда очень серьезный шаг. Помимо этого, придется отдать немалую часть средств, ведь ни для кого не секрет, сколько сегодня стоит недвижимость. Большое количество людей постоянно ищут способы, позволяющие им хоть немного да сэкономить. Одним из таких способов может стать решение приобрести квартиру в строящемся доме.

Цена подобного рода недвижимости заметно ниже, в связи с чем приобретение квартиры в еще недостроенном доме обещает оказаться выгодным. Такой подход может стать великолепной инвестицией, ведь в процессе строительства стоимость квартир в доме неуклонно растет. Однако при этом покупатель может столкнуться с рядом определенных рисков, для минимизации которых необходимо следовать некоторым правилам.

Во-первых, стоит лично отправиться на строительную площадку, чтобы убедиться хотя бы в том, что новостройка действительно существует. Сегодня на рынке недвижимости можно натолкнуться на большое количество мошенников, которые, по сути, занимаются тем, что продают воздух. Поэтому следует быть очень осторожными.

После этого необходимо изучить всю документацию, которая позволит вам убедиться в том, что строительство дома осуществляется на законных основаниях. Застройщик должен иметь проектные документы, договор на земельный участок, акты, согласования и т.п. При этом лучше всего проверку документов доверить опытному юристу. Разумеется, такой подход требует для себя определенных затрат, однако только так вы будете абсолютно уверены, что уберегли себя от возможных рисков.

В Росреестре регистрируются все договоры касающиеся купли-продажи. Внимательно ознакомьтесь с ним. Стоит отметить ряд определенных пунктов, при отсутствии которых у нового владельца недвижимости в будущем могут возникнуть проблемы. Таким образом в документе должны указываться подробные данные, касательно покупателя и продавца. Не менее подробно должны быть описаны и характеристики недвижимости. При этом должны быть указаны точные сроки окончания строительства и стоимость квартиры. Кроме этого, застройщик обязан указать точные сроки по передаче новой квартиры покупателю.

Есть смысл заключать договор, по которому процесс оплаты за недвижимость в строящемся доме будет происходить поэтапно, где каждая дата платежа будет указана заранее. Такой подход покупки новой квартиры смотрится более выгодно с точки зрения экономии, к тому же он является более безопасным.

prostrouky.ru

Что нужно знать при покупке новостройки?

При покупке квартиры на первичном рынке от застройщика возникает гораздо больше вопросов, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. Чем рискует покупатель и как получить гарантии сохранности внесенных денежных средств.

Стадия строительства

Приобрести квартиру можно уже в готовом доме, а можно на стадии строительства. В чем различия и преимущества покупки жилья на начальной и завершающей стадии строительства?

Чем на более раннем этапе человек вложит деньги в недвижимость, тем дешевле ему обойдется kak_kupit_kvartiru_v_novostroikeквартира. Но даже самые надежные застройщики могут столкнуться с форс-мажорными обстоятельствами и никогда не сдать дом в эксплуатацию. Чем ближе строительство дома подходит к завершающему этапу, тем больше вероятность заселиться в срок.

Что нужно знать, вкладывая деньги в новострой:

  1. К концу строительства стоимость квартиры может вырасти на 50%.
  2. Стоимость квадратного метра зависит от месторасположения дома.
  3. Стоимость квартиры зависит от репутации застройщика.
  4. Панельные дома строятся быстрей.
  5. Монолитно-кирпичные дома возводятся дольше.
  6. Меньше рисков вкладывать деньги в малоэтажные дома.

Начальная

Плюсы покупки квартиры на начальном этапе строительства:

  • Низкая цена;
  • Выгодно для дальнейшей перепродажи;
  • Широкий выбор предложений;
  • Возможность выбрать этаж и планировку.

Если застройщик имеет хорошую репутацию, а дом находится в районе с развитой инфраструктурой, то 30% квартир распродаются еще на начальном этапе строительства, остальные 60% по ходу возведения.

И только последние квартиры продаются уже в доме, который сдан в эксплуатацию. Обычно это самые дорогие квартиры.

Согласно закону, застройщик может начать продавать квартиры только после оформления разрешения на строительство. Но на практике делается это еще раньше – после приобретения участка.

Для покупателя есть риск потерять свои деньги в следующих случаях, когда:

  1. Заключается договор бронирования жилья или предварительной купли-продажи.
  2. Сделка не регистрируется в Росреестре.
  3. Есть риск, что договора на одну квартиру будут заключены с несколькими людьми.

Чтобы исключить подобное мошенничество квартиру не рекомендуется покупать на «этапе котлована». До введения дома в эксплуатацию придется ждать от 2 до 4 лет. В условиях кризиса строительства новостройки может затянуться на более длительный период.

Завершающая

На завершающей стадии жилье выгодно покупать для себя, если:

  1. Покупатель немного переплачивая, устраняет себя от рисков, что дом будет не достроен.
  2. Квартира планируется сдаваться в аренду, для скорейшего получения прибыли.

Если готовность дома составляет 80%, то это наиболее благоприятный период для покупки квартиры. Могут быть задержки на этапе передачи дома в эксплуатацию, тем не менее нет риска, что дом не достроят.proverka_zastroichika

На завершающем этапе можно купить квартиру не напрямую от застройщика, а по договору переуступки у инвесторов, которые купили квадратные метры еще на этапе котлована.

Эксперты в области недвижимости рекомендуют покупать жилье на этапе, когда дом готов на 50%. Если наблюдать за строительством дома с начального этапа, то можно увидеть динамику строительства и проанализировать перспективы.

Проверка застройщика

Покупать квартиру на любом этапе строительства следует только от надежного застройщика. Как проверить его репутацию? Покупателя больше всего волнует своевременная сдача дома в эксплуатацию и гарантия вселения в жилплощадь.

Проверить надежность застройщика можно по следующим критериям:

  • публичность;
  • ценовая политика, соответствующая другим предложениям рынка;
  • не спадающий темп строительства;
  • известные деловые партнеры;
  • юридически правильно составленный договор и другие документы.

Не обязательно офис застройщика должен находиться в центре города и иметь большую яркую рекламную вывеску. Репутация должна быть подтверждена отзывами в газетах и журналах, интернет-источниках. Желательно, чтобы у застройщика за спиной было уже несколько крупных завершенных проектов. На хорошую репутацию будут работать и несколько проектов, которые ведутся на данный момент, это означает, что компании доверяют.

Подозрение могут вызвать низкие цены на жилье. Неблагонадежный застройщик таким образом может привлекать новых клиентов. Ни одна строительная компания не будет работать себе в убыток.

Крупные компании редко делают большие скидки и акции. Не стоит доверять скидкам более чем на 10%. Тем не менее в условиях кризиса некоторые застройщики пытаются как можно быстрей окупить строительство и предлагают наиболее выгодные для клиента условия. По себестоимости можно купить квартиру на этапе сдачи дома в эксплуатацию, когда осталось распродать 10% площади.

Ошибочно полагать, что дома возведенные на 50% точно будут сданы в эксплуатацию. Обратить внимание следует на темп строительства:

  1. Панельный дом ежемесячно должен увеличиваться на 3 этажа.
  2. Монолитный дом должен ежемесячно увеличиваться на 5 этажей.
  3. Строительство может приостанавливаться только из-за плохих погодных условий.
  4. Объективную причину замедления строительства можно узнать у участников или руководителя проекта.
  5. Не обязательно каждый день наведываться на стройку, некоторые компании на своих сайтах ведут онлайн-трансляцию.

 Самым надежным является застройщик, который работает с иностранными инвесторами.

Международные компании вкладывают свои деньги только в успешные проекты, которые принесут им деньги. Инвесторы также заранее проверяют надежность всех документов.

Стоит доверять застройщику также если инвестором выступает государственный банк.

Если строительство идет на условиях кредитования, то нужно обратить внимание на другие проекты, которые кредитует фирма. Не стоит доверять тому предприятию, которое кредитует всего один объект.

Благонадежным является и программа страхования. Покупатель получает гарантию возврата своих денег обратно, если застройщик по каким-либо причинам остановит проект. Страховая компания берет на себя ответственность только после тщательной проверки документов и надежности застройщика.

Документы, которые необходимо проверить

dokumenti_kotorie_neobhodimo_proverit

При самостоятельной покупке квартиры в новостройке следует произвести тщательный анализ документов. Честный застройщик не будет скрывать ни один из них:

  1. Лицензия на строительство.
  2. Учредительные документы.
  3. Бухгалтерские отчеты.
  4. Разрешение на выполнение строительных работ.
  5. Решение инвестиционно-тендерной комиссии с указанием срока сдачи дома в эксплуатацию.
  6. Распоряжение главы города.
  7. Государственная регистрация прав собственности.
  8. Права владения доли в строительстве при условии, что застройщик является подрядчиком.

Желательно, чтобы документы проверял юрист, ведь в договоре может быть написано что угодно, что может обернуться против покупателя.

На данный момент популярным является договор долевого участия. Он исключает факт мошенничества, в частности, двойной продажи, поскольку каждый документ регистрируется в регпалате. Такой договор сразу делает покупателя владельцем квартиру даже на этапе строительства.

Самые ответственные застройщики, которые работают по 214-Ф3. Если на этапе строительства происходят какие-то нарушения, то сразу накладываются штрафы, что совсем не выгодно для исполнителя.

Договор можно забрать домой на рассмотрения, совместно с юристом нужно изучить:

  • Сроки сдачи дома в эксплуатацию;
  • Технические характеристики дома;
  • Обязательства покупателя и продавца и ответственность за нарушение условий договора.

Здание и земля под ним

Покупателя может насторожить, что дом находится в собственности, а земля под ним в аренде? Чем рискует владелец квадратных метров в таком случае?

Согласно статье 41 Земельного Кодекса РФ на арендованной земле можно возводить здания в соответствии с целевым назначением категории земли. Права на строительство арендатора приравниваются к хозяину земли.

Строительство заранее оговаривается с арендодателем. Поскольку есть риск дальнейшей сдачи в аренду или продажи постройки. Должен быть заключен двусторонний долгосрочный договор, чтобы избежать недоговоренностей. Если этого не будет сделано, то одна из сторон может подать в суд. В итоге либо участок передается в собственность хозяину дома, либо дом переходит в собственность арендодателя земельного участка. Преимущества остаются все же у владельца дома.

Квартира

Квартира в новостройке может быть с отделкой и без.

Если квартира без отделки нужно проверить:

  1. Стены и пол на отсутствие щелей.
  2. Выровненность полов.
  3. Инженерные системы.

Если квартира с отделкой, инженер должен предоставить документ, в котором описано какие были использованы материалы и оборудование.kvartira

Проверяются:

  1. Межкомнатные двери.
  2. Окна.
  3. Вентиляционные системы.
  4. Электроснабжение.
  5. Водоснабжение.
  6. Система отопления.

Если обнаружены дефекты или несоответствия, все указывается в акте приема-передачи квартиры. Согласно 214-Ф3 для долевого строительства существует гарантийный срок 5 лет и более.

Договор и сделка

Заключать следует договор долевого участия. Права покупателя защищаются законом 214-Ф3. Согласно закону долевое участие заключается только после регистрации в Росреестре.

Обязательно прописываются:

  • объект долевого строительства;
  • цена за квадратный метр;
  • срок и порядок оплаты;
  • срок сдачи дома в эксплуатацию;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства (от 5 лет).

Если вышеперечисленное не указано, то договор считается недействительным.

Не менее важные пункты:

  • планировка квартиры с приложением схемы;
  • ответственность застройщика за нарушение сроков строительства;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • обязанность застройщика не передавать права на квартиру третьим лицам;
  • срок действия договора и реквизиты обоих сторон.

Покупать квартиру следует только у проверенных застройщиков с надежными партнерами. Тогда можно хорошо сэкономить, купив квартиру на начальном этапе строительства и не переживать по поводу подлинности всех документов.

 

lawestate.ru

Покупка квартиры в строящемся доме: договор ЖСК

Рынок недвижимости с каждым годом становится все обширнее – растут города, появляются целые новые районы, на месте старых аварийных домов и бараков возводят современные многоэтажки. Купить квартиру в таком новом доме, сменить старые хрущёвки на современные просторные планировки мечтают многие, тем более что покупка квартиры в строящемся доме может быть весьма выгодной, а квартира сравнительно недорогой. Однако, как понять, как именно происходит приобретение еще не построенного жилья и какую стройку лучше выбрать?

Сейчас на рынке российской недвижимости продажу квартир в еще не построенных домах осуществляют двумя типами: по договору долевого участия в строительстве дома и по системе жилищно-строительных кооперативов. Эти две схемы существенно отличаются друг от друга, хотя основной их целью можно назвать одну – привлечение средств будущих собственников жилья для строительства самого дома. Считается, что ЖСК является более рискованным договором, хотя в последние годы число строек в нашей стране по договору ЖСК существенно возросло. С чем же связана такая популярность ЖСК и какие риски могут ждать будущих владельцев квартир?

Покупка квартиры в строящемся доме: договор ЖСК

Преимущества ЖСК при строительстве дома

ЖСК имеет целый ряд существенных отличий от договоров долевого участия, благодаря которым эта форма строительства стала намного популярней, чем договору ДДУ, хотя е не заняли лидирующие позиции в этой области. Специалисты в области недвижимости отмечают целый ряд преимуществ кооператива перед долевками, причем не только для застройщика, но и для самих будущих жильцов дома. Вот лишь некоторые из них:

  • Главный плюс ЖСК для застройщика – это отсутствие необходимости регистрировать такие договоры в специализированных органах. В отличие от договоров долевого участия, регистрация которых необходима для оформления отношений с покупателем, в кооператив лицо вступает с момента подписания договора паевого взноса или инвестиционного договора. Это говорит о том, что застройщику не придется ждать регистрации договоров чтобы начать использовать поступающие от покупателя деньги в строительстве.
  • Покупатель также получает целый ряд плюсов от участия в ЖСК, главный из которых заключается в том, что по сути стройкой объекта занимается не сторонняя компания застройщик, а сам кооператив, членами которого являются собственники будущего жилья. Отсюда вытекает ряд вполне понятных плюсов ЖСК: собственники квартир могут полностью контролировать движение средств и ход строительства, в случае необходимости самостоятельно привлекать подрядные организации, по окончании строительства дома совместно управлять домом без привлечения управляющих компаний и без оформления ТСЖ и, что самое главное – если застройщик обанкротится, члены кооператива могут сами найти нового подрядчика, которому доверят завершение строительства дома.

Покупка квартиры в строящемся доме: договор ЖСК

Несмотря на такое количество преимуществ, многие до сих пор побаиваются брать квартиры в кооперативных домах, отдавая предпочтение долевому строительству и это не безосновательно. Договор ЖСК считается менее защищенным, ему е посвящено ни одного отдельного закона, в котором бы были рассмотрены все вопросы и узкие проблемы реализации ЖСК, что привело к появлению следующих проблем:

  • Поскольку договоры о вступлении в кооператив не регестрируются, никто, кроме самих собственников и застройщика не проверяет документы при продаже квартир. В итоге возникает проблема двойных продаж квартир в домах ЖСК, которую потом приходится решать в суде.
  • При нарушении застройщиком сроков строительства собственникам сложнее привлечь его к ответственности и отказаться от договора, вернув деньги, поскольку по сути такую неустойку пайщик будет выплачивать себе сам, а также из средств других таких же пайщиков.

Покупка квартиры в строящемся доме: договор ЖСК

Конечно, это далеко не все плюсы и вовсе не все минусы ЖСК, однако это не говорит о том, что договор ЖСК не имеет права на существование. Наоборот, это во многих отношениях удобный способ строительства дома, главное – выбирать проверенного застройщика с отличной репутацией, ведь предложений на рынке недвижимости огромное количество и терять свой престиж застройщик не захочет. Также необходимо всегда читать договор, особенно на покупку жилья и консультироваться со специалистами при покупки, это убережет от многих рисков и сделает появление новой квартиры – одним из самых радостных событий в жизни.

seductrice.ru