Покупка квартиры вторичка на что обратить внимание. Квартиры на вторичном рынке на что обратить внимание при покупке?

На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры. Покупка квартиры вторичка на что обратить внимание


На что обратить внимание при покупке квартиры?

Квартира, как объект недвижимого имущества, может представлять значительную материальную ценность как для настоящего, так и для будущего владельца. Поэтому задача покупателя недвижимости в процессе оформления сделки — обеспечить безопасность, легальность и прозрачность этой самой процедуры. Казалось, процесс оформления покупки квартиры строго регламентирован законами, но увы — мошенники не дремлют и находят самые изощренные методы обмана покупателя.

В процессе оформления сделки профессиональную помощь можно получить обратившись к юристам. Однако если у вас нет возможности консультироваться со специалистом, вы вполне в силах справиться со всем самостоятельно. Давайте же разберемся на что обращать внимание при покупке квартиры как на вторичном рынке жилья так и в новостройке.

На что обратить внимание при покупке квартиры

На что обратить внимание при покупке квартиры

Если вами принято решение о приобретении в личную собственность квартиры, то пристальное внимание надо обратить на:

  • Документацию. Следует скрупулезно изучить правоустанавливающие документы или доверенность.
  • Удостовериться в наличии прав у продавца для совершения сделки, проверить правильность составления всех договоров и документов.
  • Установить всех прописанных граждан.
  • Проверить дееспособность всех участников сделки.
  • Проверить коммунальные платежи, нет ли начисленной пени и прочих долгов.

В зависимости от того, какое именно жилье вы планируете приобрести, различается перечень необходимых документов и риски, связанные с покупкой.

Приобретение вторичного жилья

Неприятности, которые могут вас настигнуть, если вы покупаете вторичное жилье, связаны с:

  • Мошенниками, которые постараются продать вам квартиру, используя «липовые» документы.
  • Квартирой, с которой в дальнейшем возникнут сложности во время оформления (из-за присутствия лиц, проживающих в квартире после снятия с регистрации или что-то подобное).

Чтобы не столкнуться с проблемами в будущем, необходимо особое внимание уделить следующим документам:

  • Тем, которые подтверждают право продавца на квартиру.
  • Документам, устанавливающим личность продавца.
  • Свидетельствующим о «чистой» истории переоформляемого жилья.

Документ подтверждающие право собственности на квартиру

Речь идет о документах, которые дают право собственности продавцу. Под этими документами понимается:

  • Документ, свидетельствующий право на наследство.
  • Документы о приватизации.
  • Договор о приобретении (купле) или фиксирующий акт дарения.

Такими же полномочиями обладает решение суда, на основании которого лицо признается собственником жилья.

Все перечисленные документы называют правоустанавливающими, общее правило для всех этих документов едино: в них должен быть четко указан собственник квартиры.

Если же квартиру продает один человек, а собственником значится другой, то нужно обязательно выяснить причину такого расхождения, проверить полномочия того, кто распоряжается чужим имуществом.

В качестве свидетельствующего документа может быть представлено свидетельство о государственной регистрации, в котором также указывается имя собственника. А проверить достоверность информации можно, отправив запрос в орган ЕГРП, указав номер свидетельства. Этот документ называют правоподтверждающим.

Как проверить продавца квартиры

Самое первое, что должны сделать – попросить паспорт владельца квартиры. Даже поверхностный осмотр может предоставить вам информацию: проверьте водяные знаки, сравните номера страниц, их размер, цвет. Проверьте, кем был выдан документ, наличие регистрации. Если человек вновь зарегистрирован после долгого перерыва по прежнему адресу, то это может свидетельствовать о судимости.

Проверка паспорта гражданина РФ

Обратите внимание, не прошел ли срок действия паспорта. Более глубокую и точную информацию вы сможете получить с помощью сервиса, предоставленного Главным управлением по вопросам миграции МВД России: номер и серия паспорта «расскажут» о том, действителен ли данный документ.

Не бойтесь выглядеть подозрительным, мнительным, перепроверьте все не один раз, чтобы не оказаться у разбитого корыта из-за своей доверчивости.

Особое внимание требует проверка документов, если квартира находится в собственности у несовершеннолетнего ребенка: продажу квартиры подтверждает письменное согласие не только родителей, но и органов опеки и попечительства, следящих за тем, чтобы не ущемлялись права детей.

Если ребенку нет 14 лет, то всеми формальностями, в том числе, и подписанием договора, будут заниматься его родители. Но, тем не менее, документы ребенка должны в полном порядке, будь то свидетельство о рождении для маленького или паспорт для подростка, согласие опеки. У законных представителей должны быть документы об опеке или усыновлении.

В том случае, если продажей квартиры занимается не сам собственник, а его представитель, хозяину квартиры надлежит по всем правилам оформить документы для распоряжения чужим имуществом, например, с помощью доверенности, агентского договора, поручения или доверительного управления. Каждый из этих документов надлежит досконально изучить от А до Я, в них должны быть ясно прописаны все полномочия, и бумаги должны быть заверены у нотариуса.

История квартиры — юридическая сторона

Выписка из ЕГРП, домовая книга и справки о составе семьи помогут вам почерпнуть информацию о сделках, которые заключались в отношении квартиры. Ее можно сравнить с тем, что расскажет продавец. Все ваши действия должны быть направлены на то, чтобы в будущем создать надежную основу владения имуществом.

На что точно надо обратить внимание во избежание эксцессов, так это на наличие детей-сирот, которые на момент сделки воспитываются в интернате, но являются наследниками в будущем, ранее проживавших в квартире лиц, отбывающих срок заключения, развод собственников жилья.

Особенно касаемо лиц, находящихся в местах лишения свободы: предусмотрите в договоре пункт о том, что квартира свободна от всех прав и обременений третьими лицами.

Покупка квартиры в новострое

Квартиры, приобретаемые в строящемся доме, привлекают своей дешевизной и новизной. Но их оформление таит в себе массу опасностей.

Договор покупки квартиры в новостройке

Самым оптимальным и юридически обоснованным для покупателя становится договор долевого строительства. Если все сделать с умом, то можно максимально сократить риски. Вступив в жилищный кооператив.

Договор покупки квартиры в новостройке

Если вам предлагают заключить предварительный договор, то тут надо быть начеку: если вы намерены перечислять деньги согласно такому договору, то это должно быть четко прописано. При таком положении дел, в случае возникновения недоразумений с застройщиком, покупатель сможет отстоять свои права через суд и требовать компенсацию даже за моральный ущерб. Чего нельзя сказать об оплате по векселю. В спорной ситуации эта «филькина грамота» никак вас не защитит.

Покупка квартиры в новостройке от застройщика

Оптимально заключать договор и покупать жилье непосредственно у застройщика – компании, владеющей правом на строительство. Именно это название должно фигурировать в договоре, если вы не хотите иметь дела с посредниками.

Переплачивая за их услуги и надеясь на то, что все звенья цепи застройщик-покупатель окажутся надежными. Уточните, имеет ли право подписывать договора человек, оставивший свой автограф в договоре. Вам в помощь информация из ЕГРЮЛ.

Какие документы должен предоставить застройщик?

Первоначально, конечно, документы на право владения землей и разрешение на строительство. Обратите внимание, совпадает ли целевое назначение участка с планируемыми работами, в порядке ли проектные документы.Если вы связались с кооперативом, то пристально изучите Устав, уделив особое внимание прописанным взносам, которые вам, впоследствии, придется вносить.

www.papajurist.ru

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке, от застройщика, в новостройке

Пожалуй, приобретение недвижимости можно отнести к самым рисковым сделкам. У многих на слуху обманы продавца или застройщика – люди вложили свои кровные деньги, а остались без всего – сделку могут признать недействительной или ничтожной, продавец решил не продавать квартиру, а аванс возвращать не желает. И первое, что просто необходимо – скрупулезность во всем, внимание и осторожность.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

На что в первую очередь следует обратить внимание при покупке квартиры?

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры?

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры?

  1. Удостоверится в правомочности продавца – тот ли человек является собственником, как к продаже относятся другие члены семьи. Очень часто мошенники выдаются себя за владельца, предъявляя поддельную доверенность на совершение сделки или сфабрикованное свидетельство о собственности.

Потом нужно долго будет доказывать в суде, что вы об этом не знали, и передали средства аферисту, но дело сделано, и вернуть свое порой очень нелегко. Что следует предпринять и обезопасить себя?

  • Проверьте удостоверение личности – гражданин должен быть, как минимум зарегистрирован в квартире;
  • Обратитесь в управляющую компанию, объясните ситуацию и запросите справку о составе семьи, ее могут выдать за небольшую плату;
  • Обратитесь в Росреестр – закажите справку о собственности на покупаемую квартиру, можно сделать запрос через Портал Государственных услуг при условии, что пройдена регистрация. В этом документе кроме сведений о собственниках, будет присутствовать информация о залогах, арестах установленных в отношении квартиры.
  1. Проверить юридическую чистоту – основания для возникновения собственности:
  • По акту передачи при приватизации жилья, если основания именно такие — это самый удачный вариант покупки. Но в этом случае следует проверить количество собственников, включены ли в состав несовершеннолетние дети.

Именно отсутствие несовершеннолетних собственников становится причиной признания сделки недействительной. Но начиная с 2001 года, включение  зарегистрированных детей стало обязательным. Так что обратите на это внимание.

  • Если владелец стал собственником на основании вступления в наследство, то нужно обратить внимание на срок владения. Если намерены приобрести такое жилье, то срок должен превышать три года – по истечении этого срока другие наследники квартиры не могут предъявлять претензии в отношении наследства.
На что в первую очередь следует обратить внимание при покупке квартиры?

На что в первую очередь следует обратить внимание при покупке квартиры?

Важные моменты при покупке жилья на вторичном рынке

  • Большинство сделок с недвижимостью совершается именно на этом рынке, но и подводных камней здесь очень много. Кроме вышесказанных ситуаций – личность продавца и юридическая чистота, впоследствии могут всплыть и другие такие нюансы, которые придется решать только в суде, чтобы доказать свою правоту:
  • Продавец может показать устаревшие документы о регистрации жильцов – это может привести к оспариванию нарушения прав третьих лиц, в том числе и временно отсутствующих;
  • Аресты и обременения, залоги – и этот неприятный факт часто замалчивается. Арест может быть наложен судом для предотвращения именно сделок с квартирой, а продавец старается ее реализовать вопреки Закону.
  • Узнать обо всех ограничительных мерах можно только из справочной информации Росреестра, запросить сведения можно как при личном посещении, так и через интернет;
  • Незаконная перепланировка жилья – многие перестраивают жилье по своему вкусу, не извещая об этом инженеров БТИ – в документах будет указана старая планировка, а при получении новых справок придется за свой счет возвращать все в исходное состояние. Предлагаем посмотреть примерный договор купли-продажи по ссылке.

Квартиры в новостройках – риски покупателей

Квартиры в новостройках.

Квартиры в новостройках.

Низкая себестоимость квадратных метров на стадии котлована – чем не повод приобрести жилье? Но покупатель не покупает квартиру как таковую, он приобретает надежду на жилье.

Построит или нет застройщик дом – большой вопрос, кризис и нехватка средств на завершение строительства – это одна из основных причин лишиться своих денежных средств.

Но кроме этого фактора есть и другие риски:

  • Дом построен, но с нарушениями строительных норм – государственная комиссия не принимает строение в эксплуатацию, а это означает, что зарегистрировать свою собственность граждане не смогут;
  • Аферисты могут по нескольку раз продавать одно и то же жилье – договор составлен таким образом, что оспорить его весьма проблематично. Прежде чем подписывать с застройщиком договор и отдавать свои деньги – проконсультируйтесь с юристом, он укажет на все подводные камни.

Ознакомиться с примерным договором можно здесь.

Приобретение жилья по переуступке прав требования

Этот вид сделки характерен для новостроек – многие заключают предварительные договоры с застройщиком для последующей продажи с явной выгодой для себя – ведь себестоимость котлована и почти готового жилья значительно отличается!

Но! Переуступить свои права на требования квартиры можно только до подписания акта приемки! В противном случае эта сделка будет характеризоваться как продажа. Оградить себя от дальнейших проблем можно, если установить следующие обстоятельства:

  • Факт банкротства строительной компании – эти сведения находятся в свободном доступе, и не имеют грифа секретности;
  • Двойной договор переуступки – строительная компания продала долю квартир инвестору, но денег не заплатила. Инвестор продал квартиры, и деньги не вернул.
  • У застройщика есть все законные права  на возврат своих средств. Поэтому обращайте внимание на продавца, запросите все платежные документы, если он их сможет предоставить, то риски минимальные. В обратном случае вас могут привлечь к судебному разбирательству, а на это уйдет много времени и дополнительных средств.

Подводные камни при покупке квартиры по ипотеке

Подводные камни при покупке квартиры по ипотеке.

Подводные камни при покупке квартиры по ипотеке.

Многие финансовые организации, оформившие с гражданином ипотечный кредит, устанавливают на нее залог до полной расплаты с банком.

То есть пока деньги в полном объеме выплачены не будут, квартира принадлежит только банку. Но и такая недвижимость успешно продается, однако только при полном банковском одобрении сделки. Себестоимость подобной недвижимости ниже, чем аналогичной, но в свободной продаже, и это привлекает потенциальных покупателей.

Итак, на что обратить внимание?

  • Если в квартире зарегистрированы дети – не важно, оформлена ли на них собственность или нет – то просто необходимо проверить наличие разрешения из опеки и попечительства. Отсутствие этого документа влечет признание сделки недействительной и ее отмены. Возвратят при этом деньги или нет, может решить только суд.

И еще очень важный момент:  обратите внимание на дату оформления ипотеки. Начиная с 2007 года, Правительство разрешило использовать материнский капитал на приобретение жилья при рождении второго ребенка.

  • Если квартиру покупала супружеская пара, то для совершения сделки необходимо разрешение от второй половины. Порой квартиру продают с целью получения средств, не извещая о сделке супруга. Но если они в разводе, то они могут начать процесс раздела имущества в течение трех лет. Обратите внимание на эти обстоятельства, если желаете остаться с квартирой.

Пример договора можно посмотреть здесь.

И главное, не спешите отдавать свои деньги – обговорите условия передачи средств, и будет лучше, если арендовать банковскую ячейку, и продавец сможет получить средства только после оформления прав собственности на квартиру.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

| 5 комментариев

pronovostroyku.ru

Вторые руки: что нужно проверить, покупая вторичное жилье

При покупке жилья на вторичном рынке, стоит обратить внимание на множество деталей, чтобы в будущем не испытывать проблем с приобретенным жильем.

 

При покупке жилья на вторичном рынке, стоит обратить внимание на множество деталей, чтобы в будущем не испытывать проблем с приобретенным жильем. 

Самый первый совет — для осмотра квартиры надо приходить только днем, а не вечером. При естественном освещении намного проще заметить недостатки продаваемого жилья.  А, значит, можно не только избавить себя от неприятных открытий в будущем, но и поторговаться по поводу цены. Если покупатель находит серьезные недостатки, то, как утверждают многие эксперты, вполне может сбить с первоначальной цены тысяч 10-15 долларов.

Изначально надо поинтересоваться — только в управляющей компании, а не у хозяев —какие в доме перекрытия. Если деревянные или смешанные, это тоже не говорит в пользу осматриваемого жилья.

Если планировка квартиры и расположение комнат понравились, стоит самым внимательным образом изучить внутренние стены, углы комнаты и оконные откосы. На них не должно быть ни плесени, ни черных пятнышек, которые свидетельствуют о грибке на стенах. Понятно, что это тоже немного подкорректирует цену жилья — выводить плесень и  грибок очень сложно, а иногда и накладно.

Если квартира угловая, то надо подойди к стене и приложить к ней ладонь. В проблемных квартирах даже в отопительный сезон угловая стена холодная. Неплохо бы посмотреть, как уходит по трубам вода в ванной и кухне, нет ли серьезных засоров.

Эксперты также советуют осмотреть пол и двери.  Если они не побитые и в хорошем состоянии, их можно на первых порах не менять.

Покупка квартиры с ремонтом, или в хорошем состоянии, избавляет новых хозяев от лишних хлопот. Но, с другой стороны, новый владелец всегда старается обустроить квартиру по своему вкусу. Так что хотя бы косметический ремонт в большинстве случаев делается. Если ремонт не предполагает замены напольного покрытия и дверей, то посмотрите, в каком состоянии они находятся, может быть, двери не закрываются или имеют щели.

Если квартира покупателю понравилась, начинается юридическое оформление сделки купли-продажи. Для начала неплохо бы посмотреть свидетельство о праве собственности на жилье и сверить фамилию, имя и отчество владельца с его паспортом. Только сверять надо не торопясь, а также неплохо присмотреться к фотографии и ее соответствию со стоящим перед вами оригиналом.

Затем проверяется свидетельство о праве собственности, прошлый договор купли-продажи или договор дарения или свидетельство о праве на наследство. Неплохо бы посетить ЖЭК и там посмотреть такую несовременную вещь, как домовую книгу — она должна быть как в бумажном, так и в электронном виде. Затем посмотрите справку из ЖЭКа о составе семьи, там указаны лица, которые зарегистрированы на данный момент в этой квартире. Справка поможет понять, кто именно является собственником. Да исправки коммунальных служб об отсутствии задолженности не мешало бы просмотреть. 

Если проверка документов прошла успешно, то можно заключать договор купли-продажи. На сделку к нотариусу покупатель приходит только с паспортом, а продавец должен принести документы, подтверждающие права собственности, свой паспорт  и паспорта всех собственников (если эти собственники, конечно, есть), а также технический паспорт на квартиру, документы для отчуждения квартиры.

Когда сделка юридически оформлена, то покупатель идет в бюро технической документации и там регистрирует права собственности на квартиру. Далее в присутствии нового владельца проводится регистрация всех членов семьи по новому адресу. В течение нескольких месяцев после приобретения новый владелец должен посетить все коммунальные службы для переоформления лицевых счетов.

Для того чтобы сэкономить нервы и время, многие эксперты советуют привлекать к оформлению сделок специалистов. Например, нанятый профессиональный риелтор занимается всеми необходимыми бумагами. Это, конечно, удобно, но надо понимать, что 3-5 процентов от суммы сделки ему придется заплатить.

realty.vesti.ru

На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры

На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры

Сколько у квартиры собственников и с кем вы ведете переговоры?

Что такое обременение жилья, и почему это важно?

Кто еще зарегистрирован в квартире?

Что должно насторожить при покупке?

1. Слишком низкая цена. Да, бывают обстоятельства, в которых владельцам проще сделать скидку и продать быстрее, нежели ждать. Например, необходимость приобрести другое жилье, переезд за границу, предполагаемые большие траты, и так далее. Но доверять только словам не стоит. Если вы видите, что квартира без видимой причины слишком дешевая, это должно насторожить и побудить внимательнее изучить обстоятельства предполагаемой сделки.

2. Странное поведение продавца. Очень широкое понятие, но если говорить в общем: если вас что-то настораживает в том, как продавец общается и ведет себя, не отмахивайтесь от этих ощущений. Дело в том, что сделку с недвижимостью можно признать недействительной постфактум, если собственник или его родственники подадут заявление о том, что он был недееспособным на момент подписания договора. «Недееспособность» — это и болезнь, и наркотическая зависимость, и даже тяжелые жизненные обстоятельства, которые помешали человеку ясно мыслить. Нередко ссылаются не возраст (и следовательно, вызванную им невозможность принимать осознанные решения), но тут, к счастью, вы можете и сами заметить возможные будущие проблемы.

Что же касается всех остальных аспектов — к сожалению, многие нюансы абсолютно непредсказуемы. Вы можете подстраховаться только запросом в Росреестр, но в нем содержатся только данные о недееспособности гражданина, признанные в суде. Если до такого ситуация не доходила, поможет только экспертиза, заключение которой перед сделкой и будет вашей гарантией того, что продавец был дееспособным на момент продажи квартиры. К сожалению, не все могут попросить продавца о таком напрямую.

В любом случае, обращайте внимание на видимые странности. Если что-то настораживает, лучше отказаться от такой сделки.

3. Категорическое нежелание продавца ждать или отвечать на дополнительные вопросы. Если продавец, например, слишком торопит вас с выбором и не согласен ждать, это должно насторожить. Не обязательно это говорит о его недобросовестности, возможно, собственник торопится, чтобы заключить другую сделку, если он покупает новое жилье. Но в том случае, если для вас важно не торопиться и все как следует проверить и обдумать, если смысл обратить внимание на другие предложения.

Если вы видите, что продавец что-то замалчивает или старается обходить какие-то темы (касающиеся истории квартиры, причин, по которым он продает, и так далее), это тоже повод задуматься.

Будьте бдительны при покупке квартиры, и тогда вы сможете избежать многих досадных неприятностей и заключить выгодную и законную сделку!

 

Самые актуальные новости Росконтроля в Telegram. Подписывайтесь!

Поделиться с друзьями

roscontrol.com

Что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Любая квартира на вторичном рынке имеет историю. Перед покупкой её нужно проверять, чтобы потом не было неприятностей. Это не шутки: если суд признает сделку недействительной, вас на законных основаниях могут выселить. Например, если продавец оказался мошенником и продал вам чужую квартиру или внезапно объявились обделённые наследники.

История квартиры проверяется по документам. Расскажем, на что обращать внимание, куда смотреть и в каких случаях отказываться от сделки.

Чек-лист для проверки

1. Собственник квартиры

Продать квартиру может только собственник или доверенное лицо. Поэтому нужно проверить, действительно ли продавец владеет жильём. Такая информация есть в выписке из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).

Документ можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра, даже если вы не собственник квартиры.

На что обратить внимание:

1. Если в выписке прописано несколько собственников, нужно их согласие на продажу квартиры. Иначе после покупки один из бывших владельцев может заявить о своих правах. Суд признает такую сделку недействительной.

2. Если собственник женат/замужем, нужно получить согласие второго супруга на продажу.

Рассмотрим простой пример. Алексей — собственник квартиры. У него есть жена Анна. Они купили квартиру, когда поженились. Хотя официально хозяин квартиры Алексей, Анна тоже имеет на неё право, поскольку это совместно нажитое имущество. Поэтому без нотариального согласия Анны купить квартиру нельзя: она может оспорить сделку в суде и выиграет.

Дата брака есть в паспорте Алексея, дата покупки квартиры — в выписке ЕГРП. Сверить данные несложно.

3. Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, нужно получить от продавца разрешение органов опеки на продажу квартиры. В ином случае госорганы могут оспорить сделку.

Кроме того, у хозяина квартиры должен быть документ, на основе которого квартира стала его собственностью: договор купли-продажи, наследования, дарения, приватизации, мены.

2. Предыдущие сделки с квартирой

Чтобы проверить их, попросите у продавца расширенную выписку ЕГРП. В ней есть информация о людях, которые владели квартирой раньше. Важно понять, на основании каких сделок квартира переходила в собственность.

Если сделки шли одна за другой в течение года, за этим может скрываться схема мошенников. Они продали квартиру по поддельным документам и скрывают следы.

Вы проверили текущего собственника, с ним всё в порядке. А два покупателя назад квартиру продали мошенники. Когда объявляется настоящий собственник, суд отменяет все сделки. Квартира остаётся за первым владельцем. Новые хозяева оказываются без жилья и без денег.

3. Доверенность

Если продавец не собственник квартиры, у него должна быть доверенность от хозяина жилья. Ничего противозаконного в этом нет, но стоит тщательно проверять документы перед такой покупкой.

Бывает, что мошенники подделывают доверенность и продают чужую квартиру, в то время как настоящий хозяин находится в длительной командировке. Чтобы не попасть в такую ситуацию, стоит проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Иногда мошенники получают доверенность у недееспособного человека и тоже продают квартиру. Родственники узнают о сделке и подают в суд. Суд признаёт договор купли-продажи недействительным из-за недееспособности хозяина. Квартира остаётся у него в собственности, вы оказываетесь на улице, мошенники — на Мальдивах. Чтобы не допустить подобного, необходимо связаться с хозяином квартиры и попросить у него справки от нарколога и психиатра.

4. Прописка

Информация о том, кто прописан в квартире, есть в архивной выписке из домовой книги. Её получает собственник. На момент покупки в квартире никто не должен быть прописан, но в качестве исключения можно указать в договоре условие, когда бывшие хозяева снимутся с регистрационного учёта.

Хотя и здесь много тонкостей. Например, если квартиру приватизировали, какой-то из собственников мог отказаться от участия в приватизации. В этом случае он имеет право пользоваться жильём после продажи. Такого человека не получится выписать даже с помощью суда. То же касается и детей: если они не участвовали в приватизации и на это не было разрешения органов опеки, сделку могут отменить.

Эти подробности есть в выписке из домовой книги. Если не проверить такие мелочи, можно купить квартиру с зарегистрированными жильцами. Если возникают сомнения, лучше обратиться к юристу.

5. Залог

Проверьте, не является ли квартира залогом. Эта информация есть в расширенной выписке из ЕГРП, которую выдают собственнику жилья. Только помните о сроке годности такой выписки. Например, суды принимают справки, полученные не позже месяца назад. Специалисты по недвижимости рекомендуют доверять выпискам, которые выданы не позже двух недель назад.

Также стоит узнать, не ведётся ли в отношении продавца и его супруга процедура банкротства. Здесь можно узнать о вынесенных решениях арбитражного суда, здесь — о делах, которые идут в настоящее время. На сайте ФССП проверьте, не ведётся ли в отношении собственника исполнительное производство. В этом случае судебные приставы могут арестовать его имущество, в том числе и квартиру.

6. Наследство

Рискованно покупать квартиру у собственника, которая досталась ему по наследству. Внезапно могут объявиться дальние родственники, которые оспорят сделку в суде. Пострадаете в итоге вы, а не наследник.

Поэтому старайтесь не покупать квартиру, если она унаследована в течение трёх лет с момента сделки. За это время могут появиться дальние родственники и предъявить свои права на недвижимость. Чем больше времени прошло с момента наследования, тем лучше.

7. Документы

Проверяйте документы продавца. Сверьте личные данные с документами на право собственности. Обратите внимание на страницу прописки. Если там много адресов, насторожитесь. Проверьте всё ещё раз. Если сомневаетесь, идите к юристу. Это лучше, чем лишиться квартиры и денег.

8. Справки от нарколога и психиатра

Попросите собственника предоставить их, чтобы убедиться в его дееспособности. Недееспособный не может осуществлять сделку. Это должен делать его опекун.

9. Долги за капремонт

Если бывший хозяин их не погасит, это придётся делать вам. Поэтому попросите у него квитанцию или возьмите справку в управляющей компании. Но это касается только долгов за капремонт. Электричество, вода и другие ЖКУ остаются за бывшим владельцем квартиры.

Полезные советы

1. Прописывайте в договоре полную стоимость квартиры

Если продавец под разными предлогами предлагает указать меньшую стоимость квартиры, не соглашайтесь. Если что-то пойдёт не так, вы сможете вернуть только ту сумму, что прописана в договоре.

2. Сомневаетесь — идите к юристу

Покупка жилья на вторичном рынке сопряжена со множеством рисков. В них нужно разобраться, иначе вы останетесь и без денег, и без квартиры. Если возникают сомнения, идите к юристу. Он разберётся и даст совет.

3. Застрахуйте сделку

Страховые компании предлагают оформить титульное страхование. Если вдруг что-то пойдёт не так и суд признает сделку незаконной, вы хотя бы не останетесь без денег и получите возмещение.

Читайте также

lifehacker.ru

Покупка вторичного жилья: на что обратить внимание?

Покупка вторичного жилья

Покупка вторичного жилья: что нужно знать?

Содержание статьи

Приобретая квартиру на вторичном рынке, главное «не купить кота в мешке». Это не новостройка, где жизнь начинается с «чистого листа».

Так что лучше — вторичка или новостройка? На что обратить собственное внимание при выборе вторичной недвижимости? Давайте попробуем с этим разобраться вместе со строительным журналом samastroyka.ru. При выборе квартиры на вторичном рынке, особое внимание нужно обратить на проверку документов.

Покупка вторичного жилья: что нужно знать?

Правоустанавливающий документ, предоставленный продавцом, может быть очень разным, а именно:

  1. Договор купли-продажи. Здесь внимательно изучаем сам договор, проверяем абсолютно все подписи сторон, печать о государственно регистрации и т. д. Если деньги за квартиру передавались в два этапа, то просим расписку продавца или банковскую платёжку о получении всей суммы.
  1. Свидетельство о праве на наследство. Документ может быть двух видов: по завещанию и по закону. Если по закону, то уточняем, нет ли родственников, которые отказались от принятия наследства. Если по завещанию, то узнаём всю историю, каким образом завещатель оставил наследство именно этому человеку. Нужно убедиться, что в будущем не появятся родственники, которые захотят оспорить данное завещание.

Покупка вторичного жилья: что нужно знать?

  1. Договор дарения. Смотрим, кто кому дарил объект, родственные отношения. Если пожилые родители дарили детям – это нормально, а если совершенно посторонние люди, то надо насторожиться, не была ли эта сделка совершенна на крайне невыгодных условиях и не был ли даритель введён в заблуждение.
  1. Договор мены. Сейчас такой документ основания встречается крайне редко. Суть его в том, что люди решили поменяться квартирами, в этом договоре всё описано, кто какое жильё получает. Смотрим подписи, печать, а также государственную регистрацию.

Документы-основания, могут быть и другие: договор долевого участия, цессии, ренты, приватизации и пр. Какой бы ни был документ основания, проверяем эту квартиру в ЕГРН, заказываем выписку. В ней указано, есть ли какой-либо арест, запрет, залог и кто является собственником объекта.

Более развёрнутую выписку заказывает сам продавец по просьбе потенциального покупателя. Выписка из ЕГРН действительна один день, не поленитесь, закажите её именно на день сделки повторно. В случае судебного разбирательства, эта выписка подтвердит факт добросовестного приобретения жилья, какие бы махинации не пытался проводить продавец квартиры.

Сделки с несовершеннолетними при покупке вторичной квартиры

Еще один пункт, на который бы хотелось обратить внимание. Не надо бояться покупать квартиру, если в ней дети – собственники. Главное – всё сделать правильно и по закону. На такие сделки даёт разрешение орган опеки, который выдаёт постановление, где прописано, куда переезжают несовершеннолетние.

Покупка вторичного жилья: на что обратить внимание?

К тому же с 2018 года такие сделки подлежат нотариальному оформлению. Покупатель квартиры должен убедиться, что детям выделены доли в другом объекте или приобретаются одновременно.

Объектов с долевой собственностью на рынке много, как правило, документ основания – договор приватизации, когда жильё переходит в равнодолевую собственность, либо покупка происходит с использованием средств материнского капитала.

Оценить статью и поделиться ссылкой:

samastroyka.ru

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

При выборе квартиры в большинстве случаев обращают внимание только на нее, упуская мелочи, которые могут привести к ее потере. А чтобы этого не случилось, стоит знать меры предосторожности, приобретая дом на вторичном рынке. Итак, квартиры на вторичном рынке на что надо обратить внимание при покупке?

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

При осмотре недвижимости, надо помнить, что осматривать ее следует не в вечернее, а в дневное время. Это поможет увидеть все недостатки квартиры, которые помогут покупателю вести торги по поводу ее цены. В случае если жилье нравится, следует внимательно осмотреть стены, углы, откосы. Довольно часто хозяева квартиры скрывают тот факт, что есть плесень. А, как известно, плесень и грибок очень тяжело вывести.

Но, это не главные вопросы, которым надо уделить внимание. Приобретая дом, обязательно необходимо узнать, есть ли несовершеннолетние дети у хозяев. Дети могут владеть определенной частью жилья, а для ее продажи родители должны иметь на руках разрешение на продажу квартиры.

Еще один момент, на который следует обратить внимание – материнский капитал, с помощью которого был куплен дом. В случае, если жилье приобретали при участии материнского капитала, значит, ребенку принадлежит определенная часть квартиры.Особое внимание стоит уделить и супругам, которые продают дом. В случае, если они состоят в разводе и не прошло трех лет с этого момента, один из них может подать на раздел имущества. При покупке жилья надо обязательно иметь письменное согласие второго супруга.

Еще стоит узнать, в какую сумму обходятся услуги риэлтора при продаже квартиры.

Документы

Документы для покупки квартиры на вторичном рынке:

  • заявление о государственной регистрации;
  • уплата покупателем пошлины;
  • контракт купли-продажи недвижимости;
  • кадастровый паспорт;
  • разрешение второго супруга;
  • выписка из домовой книги;
  • удостоверение личности двух сторон.

Процедура покупки

Покупка недвижимости с одной стороны радостный и долгожданный момент, а с другой стороны стоит со всей серьезностью отнестись к приобретению своей квартиры. Если покупатель выбрал дом и настроился на приобретение, следует:

  • Убедиться в подлинности паспортов хозяев жилья и документов на него.
  • Уплата залога и договоренность обо всех условиях купли-продажи. Уплатив первоначальный взнос обязательно взять расписку в получении денег.
  • Подготовка всех документов для подписания договора о купле-продаже жилья. Обязательно надо проверить выписку из домовой книги, все квитанции об уплате услуг.
  • Покупка недвижимости. Подписание договора у нотариуса каждой из сторон и передача денег.
  • Как только договор будет подписан, он вступает в силу. Готовое соглашение и документы отправляют на регистрацию, уплатив госпошлину за продажу недвижимости (кто платит, продавец или покупатель — указано здесь).
  • Получив документы, составляется акт передачи квартиры, который две стороны должны подписать. После этого покупателя можно считать новым и законным хозяином.

На что обратить внимание?

Приобретение своего дома является мечтой каждого гражданина. Вторичное жилье пользуется большим спросом у населения, так как гражданин берет уже готовый дом. И, тем не менее, вторичный рынок несет в себе определенные трудности и неожиданности.

При решении купить готовое жилье, следует пройти некоторые этапы, а именно:

  • удачный выбор недвижимости — обратить внимание на ремонт, местонахождение, какие соседи, юридическая сторона – наличие несовершеннолетних детей;
  • если недвижимость выбрана и все нюансы проверенны, следует внести аванс или залог. В большинстве случаев популярностью пользуется внесение аванса;
  • аванс необходимо заверить договором, где сказано, что деньги внесены;
  • договор купли-продажи, заверенный двумя сторонами. Для подписания необходимо предоставить удостоверение личности, свидетельство о браке, или разрешение другого из супругов. Передача денег, желательно через банковскую ячейку.

Риски

Покупка квартиры на вторичном рынке имеет свои плюсы и минусы:

  • продажа жилья по липовой доверенности;
  • покупая жилье, надо обратить внимание на его приватизацию. На момент продажи может отсутствовать один из участников приватизации, что может изменить процедуру покупки квартиры;
  • согласие супругов, независимо от того, состоят они в браке или разведены. Наличие детей до 18 лет, разрешение за которых должны дать органы опеки и попечительства;
  • нет ли других наследников на жилье;
  • уплата всех коммунальных услуг, телекоммуникации. Хорошо, если в договоре о купле-продаже будет указано, что долги не переходят новому хозяину недвижимости.

Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке?

Приобретая недвижимость, стоит и торговаться. Это выгодно, если сделка происходит между покупателем и продавцом:

  • Перед тем, как начать торги, стоит осмотреть другие похожие квартиры. Это очень удобно при торгах, ведь можно привести сравнение продавцу. 
  • Не рекомендуется вести торги по телефону.
  • В реальности всегда можно указать на недостатки в жилье. А для этого обязательно надо осмотреть нужный объект.
  • Приводить аргументы в свою пользу. Это поможет скинуть определенный процент от общей суммы.

При торгах покупатели сами просят о снижении суммы за дом. Чтобы сделка состоялась, удобно при договоренности внести задаток, заключив предварительное соглашение.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):
  • +7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

ahrfn.com