|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Как правильно выбрать коммерческое помещение для покупки или аренды? Покупка помещенияПокупка коммерческой недвижимости физическим лицом: подводные камни! Покупка любой недвижимости — это всегда очень ответственный процесс, который таит в себе множество особенностей. Сегодня мы подробно разберем такой специфический вопрос, как покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, "подводные камни", связанные как с приобретением, так и с последующими вопросами, в том числе и налогообложение. Содержание:1. Коммерческая недвижимость — что это такое? 2. Классификация коммерческой недвижимости 2.1 Студенческая недвижимость на Северном Кипре 2.2 Торговые объекты – самый популярный вид 2.3 Офисные помещения – важно оценить расположение 2.4 Апартаменты – привлекательный вид для физических лиц 2.5 Промышленное недвижимое имущество – особенности производственных помещений 2.6 Помещения свободного назначения 3. Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом — возможно ли? 4. Налогообложение коммерческой недвижимости для физических лиц 5. Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: 4 шага! 5.1. Выбор объекта – определяем цели покупки коммерческого имущества физическим лицом 5.2. Оценка объекта – выявление "подводных камней" 5.3. Проверка документов и заключение договора 5.4. Регистрация прав собственности – заключительный этап 6. Как не переплатить за недвижимость: 5 советов для физического лица! 7. Альтернатива покупке недвижимости физическим лицом — REIT фонды 8. Подведем итоги Все мы прекрасно понимаем, что такое коммерческая недвижимость, но нужно разобраться, что под этим термином подразумевает наше законодательство. С точки зрения законодательства, коммерческая недвижимость - это имущество, которое используется в предпринимательской деятельности. Если смотреть более объемно, то можно заметить, что к коммерческой недвижимости относятся и торговые павильоны, а также различные ларьки. Давайте более детально рассмотрим классификацию коммерческой недвижимости. При инвестициях в любой вид недвижимого имущества, важно минимизировать риски, в этом поможет статья «КАК ПРАВИЛЬНО ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ? 7 ПРАВИЛ И 3 ВАРИАНТА» Существует достаточно большое количество способов классифицировать коммерческую недвижимость. Можно, также, как с жилыми помещениями, классифицировать, как жилое или не жилое. Но наибольшую популярность получила классификация по способу применения. Она наиболее точно отображает все характеристики недвижимости. Также не стоит забывать и о том, что она очень сильно влияет на ценообразование и имеет "подводные камни", которые можно упустить. И коммерческая недвижимость одного типа может сильно отличаться от другого типа, хотя разницу между ними на первый взгляд найти невозможно. Студенческая недвижимость на Северном КипреСтуденческая недвижимость на Северном Кипре набирает все большую популярность среди инвесторов. Это связано с увеличение потребности и интереса к образованию в этой стране. Количество студентов постоянно увеличивается, следовательно, увеличивается потенциальное количество арендаторов. Квартиры. апартаменты, таунхаусы вблизи университетов Фамагуста, Кирении, Никоссии и прочих городов Кипра пользуются наибольшим спросом. Студенческая недвижимость стабильно растет в цене и все чаще приобретается инвесторами для получения дальнейшей выгоды от сдачи в аренду. Подробнее узнать о студенческой недвижимости на Северном Кипре вы можете у консультанта компании. >>> Получить консультацию специалиста<<< Также предлагаем Вам просмотр видео, которое более подроно расскажет об инвестициях в студенческую недвижимость Северного Кипра: Торговые объекты – самый популярный вид
Это один из самых популярных типов коммерческого недвижимого имущества для физических лиц. Сюда относятся все объекты, предназначенные для торговли, начиная от крупных торговых центров, заканчивая небольшими ларьками с шаурмой. Торговая недвижимость сама по себе очень сильно разница. В больших городах все чаще можно встретить появление крупных, можно сказать монументальных торговых центров, направленных на работу только с элитными брендами. Повседневных марок вроде H&M там просто не встретить. Стильные дизайнерские решения и огромные цены на аренду — вот, что выделяет такую торговую недвижимость. Второй тип — это крупные торговые центры. Ключевое отличие таких центров — наличие ключевого гипермаркета, который является главным магнитом для посетителей. Помимо этого, там сдается огромное количество торговых залов разных размеров. Можно встретить, как и небольшие частные торговые точки, так и крупные сети массового потребления. Такие торговые центры являются наиболее привлекательным сегментом сферы торговой недвижимости для малого и среднего бизнеса. Нельзя обойти отдельные торговые точки, которые чаще всего представлены различными ларьками. Это наиболее доступный вариант торговой недвижимости. Но стоит учитывать, что этот рынок весьма специфичен, поэтому имеет свои "подводные камни". Офисные помещения – важно оценить расположениеЕще один очень популярный вид. Чаще всего он представлен различными бизнес центрами, где располагаются офисы различных компаний. Самые престижные торговые центры имеют зеркальные стены и пропускной режим. Случайный человек просто не сможет пройти дальше поста охраны. Центры попроще, как правило всего это лишены. Ценообразование офисной недвижимости очень сильно зависит от района, в котором она находится. Аренда офиса бизнес-центра класса B, находящегося в центре, может стоит гораздо дороже аренды помещения бизнес центра класса A+, расположенного на окраине или в спальном районе. Апартаменты – привлекательный вид для физических лицЭто достаточно молодой вид коммерческой недвижимости для российского рынка. По факту это коммерческие нежилые помещения, предназначенная для жилья. Как, правило, к апартаментам относят два типа недвижимости:
Оба случая принципиального отличия от жилого помещения не имеют. Все также подведены все необходимые коммуникации. Ключевое отличие — документы. По ним апартаменты проходят исключительно, как коммерческое имущество. Как правило, рыночная цена апартаментов несколько ниже, чем у квартир. Но компенсируется это всё своими "подводными камнями" - повышенным налогообложением. При выборе данного вида, рекомендуем ознакмиться с материалом «КАК ВЫГОДНО СДАТЬ КВАРТИРУ В АРЕНДУ: 2 ВАРИАНТА + ОЦЕНКА ФАКТОРОВ!» Промышленное недвижимое имущество – особенности производственных помещенийСкладские помещения, заводы, площади, отведенные под производство — всё это является промышленной недвижимостью. По существу, недвижимость, как таковая, достаточно редко представляет собой интерес для физических лиц. Гораздо важнее, какое производство расположено и земля, на которой находится данная недвижимость. Во многих городах можно недалеко от центра встретить промзоны. Сама по себе недвижимость, расположенная там ничего не стоит, но при этом земля может быть невероятно дорогой. Исключение из всего это составляют складские помещения. Они активно пользуются спросом у компаний, которые не имеют собственных площадей, но для работы которой они необходимы. Как правило, наиболее привлекательные склады обладают следующими свойствами:
Помещения свободного назначенияНазвание говорит само за себя. Такой тип недвижимости может использоваться для совершенно разных целей, таких как:
Как правило эти заведения объединяет одно — они находятся на первых этажах новостроек. При планировке застройщик сам не знает, для каких именно целей будут использоваться эти помещения. Поэтому они не привязываются какому-то конкретному типу. Кроме этого не исключено наличие "подводных камней". Например, профиль компаний будет меняться, по желанию собственника или съемщика. Эти нежилые помещения являются очень популярными среди малого бизнеса. Так как обеспечивают доступность для целевых клиентов. После того, как мы разобрались с самим понятием коммерческой недвижимости, рассмотрели, её основные виды, пришло время поговорить о самом главном — покупке данного вида недвижимости физическим лицом, Встает очень интересный вопрос, а может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость? Законодательство никак не регулирует этот вопрос, поэтому купить коммерческую недвижимость может абсолютно каждый. Но совершенно другой вопрос встает с использованием этих объектов, физическим лицом, тут появляются свои "подводные камни". Коммерческую недвижимость можно использовать для двух разных целях:
Если первый случай предполагает оформление юридического лица, если оно у вас еще не оформлено, то со вторым случаем все гораздо более интереснее. Если обратиться к законодательству, то мы увидим, что конкретно этот данный вопрос никак не регулируется. Разные юристы поддерживают противоположные мнения:
Если обратиться к судебной практике, то опять же можно встретить разные случаи. Иногда суд встает на сторону физического лица, не признает сдачу коммерческой недвижимости, как предпринимательскую деятельность. Но чаще всего, сдачу коммерческой недвижимости, признают предпринимательской деятельностью на основании некоторых документов. Например, договора, заключенного физическим лицом, более чем на один налоговый период. Признаки предпринимательской деятельности носят сугубо оценочный характер. Но если вы хотите заниматься сдачей недвижимости, как полноценным бизнесом, то наша рекомендация — оформить ИП или ООО, а не оставаться физическим лицом. О тонкостях вложения денег в недвижимое имущество расскажет статьи «ВЛОЖЕНИЕ ДЕНЕГ В НЕДВИЖИМОСТЬ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ + ТОП-5 ПРОЕКТОВ!» Также стоит поговорить еще об одном «подводном камне», с которым сталкиваются абсолютно все — налогообложение. И тут стоит затронуть два важных аспекта:
Оба налога необходимо будет оплачивать отдельно, поэтому давайте рассмотрим их более детально. 1. Налог на объект – что нужно знать физическому лицу? Налогообложение недвижимости достаточно сложный экономический и финансовый вопрос, имеющий свои тонкости и "подводные камни". Для каждого региона расчет налогообложения совершенно разный. Многое зависит от площади конкретного коммерческого помещения. Ставка постоянно повышается, но на сегодняшний момент она не может превышать 2,2% от рыночной стоимости. При этом необходимо учитывать, что расчет налога производится из кадастровой стоимости. Поэтому если вы не хотите переплачивать, то с вопросом налогообложения лучше всего обратится к профессиональному юристу, который поможет вам рассчитать точную налоговую стоимость. Не забывайте, что в среднем налогообложение недвижимости увеличивается на 0,1% ежегодно. 2. Налог на предпринимательскую деятельность – особенности для физических лиц. В контексте данного вопроса мы рассмотрим только сдачу в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом. Опять же мы возьмем среднее значение по стране. Помните, что для каждого региона налоговая ставка может отличаться. Давайте рассмотрим ситуацию немного подробнее:
В целом, уплата налогов в качестве юридического лица выглядит выгоднее, что делает открытие ИП еще более выгодным. Теперь давайте более детально рассмотрим, как выглядит покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, "подводные камни" и тонкости процесса поэтому Вы можете воспользоваться услугами профессиональных риэлторов, которые возьмут большую часть оформления документов на себя. По мимо, бумажного вопроса, участие риэлтора снижает практически до нуля риск для физического лица, попасться в «лапы» мошенников, или пропустить "подводные камни" в процессе покупки. Однако, за подобные услуги придется заплатить довольно таки серьезную сумму. Риэлторская комиссия может составить до 10% от суммы сделки. Можно попытаться заняться всем самостоятельно, но тогда к вопросу выбору недвижимости, а также оформлению документов необходимо подойти с собой внимательностью, осторожностью, т.к. такой вопрос, покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, "подводные камни" может иметь существенные. По данной теме, рекомендуем к ознакомлению материал «ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: 2 САМЫХ НАДЕЖНЫХ ВАРИАНТА!» Мы составили поэтапную инструкцию. Используя её, физическое лицо сможете купить именно то, что интересует вас. Выбор объекта – определяем цели покупки комерческого имушества физическим лицомДля начала необходимо определиться с тем, для каких целей физическое лицо будет использовать объект. Планируете покупку недвижимости для нужд собственного бизнеса, то необходимо предъявлять конкретные критерии. Например, искать складские помещения в центре города может оказаться не самой лучшей идеей. Если физическое лицо планирует покупку недвижимости для дальнейшей сдачи её в аренду, то лучшим выбором будут офисные или торговые помещения. Физическое лицо может обратиться к администрации интересующих вас торговых или бизнес центров. Как правило, там содержится подробная информация о свободных объектах и собственниках, желающих продать недвижимость. Это снижает риск для физического лица, попасть к мошенникам, но не стоит забывать, что особо привлекательные даже в этом случае могут иметь свои "подводные камни". На этом этапе, лицу, планирующему покупку, все же рекомендуется обратиться за помощью к риэлтору, специализирующемуся на работе с коммерческой недвижимостью. Как правило, они владеют обширной базой данных. С помощью нее физическое лицо точно сможете подобрать именно то, который вы хотели купить. Оценка объекта – выявление "подводных камней"Любую недвижимость необходимо оценивать перед покупкой, выявлять "подводные камни" особо привлекательных предложений. Вот несколько основных критериев:
Это только самые основные моменты, все зависит от бизнеса, а также цели покупки коммерческой недвижимости физическим лицом. На этом этапе стоит привлечь сторонних специалистов, по оценке недвижимости. Они могут найти скрытые дефекты или указать на незаметные факторы, влияющие на ценообразование недостижимости. Проверка документов и заключение договораЕсли устраивает цена и состояние имущества, то можно переходить к следующему шагу — самой сделке. Для начала необходимо проверить все документы, особе внимание следует уделить:
Физическому лицу рекомендуется не экономить и привлечь юристов, специализирующихся на проведении операций с коммерческой недвижимостью, чтобы не пропустить "подводные камни". Если с документами все в порядке, то можно подписывать договор и производить оплату. На этом этапе физическое лицо официально становится собственником данной недвижимости. Регистрация прав собственности – заключительный этапЗавершающим этапом является регистрация сделки в Росреестре. После подписания всех документов они выдадут физическому лицу свидетельство о праве на собственность.
Теперь давайте поговорим о финансовой стороне данного вопроса. Покупка недвижимости само по себе достаточно затратное финансовое предприятие, которое помимо этого может иметь множество "подводных камней". А если учитывать дополнительные затраты на различных специалистов, то экономия любых средств окажется весьма приятной. Мы подобрали несколько самых важных рекомендаций, которые помогут физическому лицу сэкономить ваши деньги:
Говоря о покупке коммерческой недвижимости физическим лицом нельзя не затронуть тему альтернативы. Стоит сказать сразу, что если вы собираетесь покупать недвижимость для своего бизнеса, то альтернативы нет. Речь идет о тех, кто собирается покупать недвижимость для дальнейшей сдачи её в аренду. REIT фонды — разновидность паевых инвестиционных фондов, специализирующихся на работе с зарубежной недвижимостью. Почему выбран именно этот объект, узнаете из материала «Перспективы роста зарубежной недвижимости» Принцип работы достаточно простой, опытные инвесторы прекрасно знают его, но давайте мы его подробно разберем для всех остальных:
Схема достаточно прозрачная. Со стороны инвестора REIT фонд считается полноценными финансовыми инвестициями, в то время как управляющая компания работает с реальными объектами коммерческой недвижимости. Но настолько ли выгодно инвестировать в REIT фонды? Давайте рассмотрим условия, которые предоставляют подобные организации и сравним их с покупкой физическим лицом и самостоятельной сдачей в аренду.
Если рассматривать вопрос с точки зрения получения прибыли, то работа с REIT фондами является наиболее выгодным и удобным вариантом. Опыт мировых инвесторов только подтверждает это. Сегодня мы подробно рассмотрели полностью все вопросы покупки коммерческой недвижимости физическим лицом, "подводные камни" и пошаговую инструкцию для выгодного приобретения. Существует огромное количество видов недвижимости и способов заработать на этом. Но если вы хотите обеспечить себе максимально надежный заработок, то вопрос выбора недвижимости лучше всего доверить профессионалам.
reitinvest.top Покупка коммерческой недвижимости выгодно: секреты вложений
Самый важный критерий, на который стоит ориентироваться при инвестировании – это доходность. Чтобы не остаться в минусе, а получать хороший доход от вложенных средств, очень важно грамотно выбрать объект недвижимости, правильно провести сделку и распорядиться своим имуществом. Разделы статьи: Этапы выгодной покупки коммерческой недвижимости
Каждый из шагов содержит определенные нюансы, давайте разберемся, на что следует обратить особое внимание на всех этапах. Выбор коммерческого помещения для покупкиПервое, что нужно учитывать будущему собственнику – это цель приобретения недвижимости.
Если Вы собираетесь сдавать приобретаемое помещение в аренду, либо же его перепродать, то обращать внимание нужно будет на совершенно другой комплекс факторов, которые вместе составляют ликвидность объекта.
Что касается поиска конкретного объекта для покупки, то здесь Вы вообще ничем не ограничены. Огромное количество предложений по продаже можно найти на просторах Всемирной паутины. Кроме того, существует множество печатных изданий, которые публикуют актуальные предложения.
Каждому продавцу интересно как можно быстрее и выгоднее продать недвижимость, поэтому часто достоинства бывают приукрашены, а недостатки тщательно скрывают. Приготовьтесь сделать много звонков, настройтесь на ведение грамотных переговоров. Ну и, ничто не даст более полной картины, чем непосредственный осмотр объекта, который Вас заинтересует.
Грамотные специалисты помогут Вам определиться с лучшим вариантом помещения, большую часть работы по просмотрам и обзвонам возьмут на себя, проверят документы и подготовят сделку.
Из существующих вариантов небольших помещений наибольшей популярностью пользуются павильоны и квартиры на первых этажах. Не забывайте, что место, где находится коммерческое помещение, должно быть достаточно оживленным и людным.
При этом, Вы можете купить квартиру, которая относится к жилому фонду, а уже после покупки перевести её в нежилой. Обратите внимание, что нужно учитывать возможность сделать в неё отдельный вход и необходимую перепланировку.
Наиболее оптимальный вариант – купить коммерческие помещения в новостройке. Такая недвижимость не обременена большой юридической историей, не требует больших вложений, особенно если покупать её в начале строительства и нередко сразу же оборудуется всем необходимым, например, тем же отдельным входом. Чтобы всегда оставаться в плюсе, приобретайте помещения, которые можно использовать в различных целях. Подготовка договора купли-продажи нежилых помещенийКак и в любом договоре, предусматривающем передачу прав на объект недвижимости, договор купли-продажи на коммерческое помещение должен содержать полное и подробное описание самого объекта, сроки и порядок расчетов по сделке.
Убедитесь, что помещение не реконструировалась и в его планировку не вносились изменения без необходимых на то разрешений. В этом Вам поможет техническая документация: фактический план помещения и план, регламентирующийся в документах, должны совпадать. Если Вы приобретаете отдельно расположенный объект недвижимости, очень важно понять, на каких правах продавец пользуется земельным участком, на котором расположен объект. При покупке объекта, права на участок перейдут Вам в том же объеме, в каком они были у продавца. Этапы проведения сделки
После этого, проверяются полномочия продавца и все документы, юридическая чистота сделки и объекта недвижимости. Убедитесь, что недвижимость не является объектом, на который претендуют третьи лица, и что она не имеет обременений в виде залога или аренды.
В том случае, если помещение обременено залогом, продать его можно только на основании письменного согласия залогодержателя, иначе сделка может быть признана недействительной. После того, как Вы проверили все нюансы и убедились в чистоте сделки и также подлинности всех документов, можно заключать договор купли-продажи.
Далее необходимо зарегистрировать договор в отделении Росреестра и перерегистрировать права на недвижимое имущество. В подтверждение Вашего права Вам будет выдано свидетельство о регистрации. Похожие статьи:У вас есть вопрос юридического характера?
Звуковая функция ограничена 200 символами prodatkvartiry.ru покупка коммерческой недвижимости Коммерческая недвижимость считается проверенным и крайне выгодным инвестиционным инструментом с точки зрения стабильной прибыли и надежности вложения. Это могут быть здания, сооружения, объекты, земельные угодья, участки, обособленные водные объекты, леса, насаждения и даже воздушные и морские суда. Словом, любые объекты нежилого фонда, функциональное значение которых определяется коммерческой выгодой. Продажа недвижимости, и хорошая прибыль, получаемая от сдачи в аренду помещений коммерческой недвижимости вызывает закономерный интерес множества предприимчивых инвесторов, многие из которых выстраивают свою бизнес-модель именно на сдаче в аренду нескольких объектов, получая на выходе впечатляющий доход в сочетании с вложением высокой надежности. Аренда коммерческой недвижимости пользуется высоким спросом. Однако, покупка недвижимости имеет существенный, и пожалуй, ключевой недостаток, а именно – крайне высокий порог входа в эти «двери», поэтому клиентами этого рынка чаще являются представители крупных Компаний. Приобретение торговых площадей и офисов имеет смысл в крупных городах, ближе к центру. Купить недвижимость в пунктах с населением низкой концентрации – все равно, что инвестировать в протез. Производственные и складские помещения могут быть приобретены напротив, подальше от центра. Территориальная разница местонахождения объекта существенно сказывается на его цене. Однако, здесь нужно учитывать затраты на транспортировку, с которыми поможет определиться служба логистики. Критерии выбора объекта недвижимости:Месторасположение. Это не обязательно должен быть центр города. Почти любая недвижимость в центре хороша по умолчанию и это не новость. Больший интерес вызывают объекты, с просматриваемой перспективой развития инфраструктуры близлежащей территории. Возле объекта может быть запланирована прокладка новой транспортной развязки, торгового центра, стадиона и других социально значимых объектов. Такое «соседство» в будущем однозначно увеличит стоимость приобретенного вами объекта.
Текущее удобство расположения и внутренняя структура. Не лишне осмотреться на предмет наличия автостоянки или места возможного обустройства парковочной зоны. Есть ли удобный подъезд для машин, имеется ли выход во двор, оборудован ли объект системами видеонаблюдения. Обратите внимание какие «соседи» вас окружают: может быть рядом находится завод по изготовлению покрышек или этажом выше живет бабушка-диверсант, которая ненавидит всех предпринимателей. Стоит также выяснить моменты относительно возможных перебоев электроэнергии и воды. Разузнайте, что было на этом месте до вас. Схожая деятельность позволит привлечь ранее имеющуюся базу клиентов к торговой точке. Цена. Конечно же, вопрос цены в приоритете. На стоимость коммерческой недвижимости влияет ее местонахождение, вид коммерческой недвижимости (об этом ниже), транспортная развязка, наличие парковки, состояние здания («бодрый новострой» или «ветхая вторичка»), возможность установки торгового оборудования или монтажа оборудования производственного, а также возможность перепланировки объекта. Это также может быть залоговое имущество по бросовой цене, или имущество продаваемое ниже своей стоимости ввиду необходимости срочного погашения кредита. Оплата услуг оценки объекта, риэлторские комиссионные, получение справок по возможному обременению и страховка сделки могут быть включены в стоимость объекта недвижимости, а могут рассматриваться отдельно. Эти моменты оговариваются частным порядком. Внимательно следите, чтобы в договоре купли-продажи был недвусмысленно указан статус приобретаемого помещения, иначе вы рискуете приобрести объект, который впоследствии окажется памятником архитектуры, не подлежащим видоизменению. А изменение профиля объекта недвижимости, обусловленное потребностью рынка, может понадобиться для увеличения его стоимости. Стоимость объекта коммерческой недвижимости производится экспертным агентством, которое оценивает недвижимость на основании имеющихся документов при выезде на объект. Стоимость зависит от функционального назначения недвижимости. Коммерческая недвижимость бывает разного назначения:Недвижимость свободного назначения. К недвижимости свободного назначения относятся отели, кафе, рестораны, спорткомплексы и прочие объекты, имеющие прямое отношение к сфере обслуживания людей.
Розничная торговля. Предназначена для организации мест оптовой и розничной продажи товаров и услуг. К объектам розничной торговли относятся различные магазины, торгово-развлекательные центры, автосалоны, аптеки, павильоны, киоски, автосалоны.
Офисная недвижимость. Пожалуй, наиболее востребованный вид недвижимости, предназначенный для ведения бизнеса. Это помещения и кабинеты в офисных зданиях, в торговых и деловых центрах.
Производственная недвижимость. Производственные помещения, промышленные предприятия и складские комплексы, которые подходят для хранение габаритных изделий или больших партий товаров, актуальны и широко востребованы предпринимателями.
Социальная недвижимость. Оздоровительные и медицинские центры, бассейны, боулинг-центры, аэропорты, вокзалы и другие социально значимые для населения объекты.
Нежилой фонд. Отдельным пунктом следует указать квартиры, чердачные и подвальные помещения выведенные из состава жилого фонда. При выводе из жилого фонда требуется указывать цель вывода. Т.е. предполагается ли помещение офисного назначения, складское помещение, помещение свободного назначения, под торговые цели и т.д. Риски при покупке коммерческой недвижимости: 1 В обязательном порядке необходимо убедиться, что вы
приобретаете объект капитального строительства, внимательно изучить
правоустанавливающие документы и выяснить не был ли переоформлен объект из не
капитального в капитальное строительство. Такие объекты суды часто признают
незаконными.
Объект, расположенный на земельном участке, не оформленный в собственность, а используемый на правах аренды может быть в одностороннем порядке демонтирован властями без права компенсации. Т.е. органы власти могут попросту не продлить вам договор аренды и вы будете вынуждены снести свой магазин, павильон, или другую недвижимость. 2 Продавец недвижимости после продажи объекта может отозвать заявление о регистрации перехода права собственности и выиграть таким образом время для повторной продажи имущества по доверенности. Выигранного времени хватает на 3–4 повторные перепродажи.3 Есть отличная возможность потерять и недвижимость и деньги, если объект был продан неуполномоченным лицом. В суде сделка будет признана ничтожной, а стороны будут обязаны вернуть друг другу деньги и объект. Однако вернуть получится только указанную в договоре официальную сумму (в случае покупки «черным» налом). Требуйте, чтобы документы подписывал лично (а не по доверенности) собственник объекта, в вашем присутствии и при предъявлении паспорта.4 Недвижимость может находиться в обременении или под арестом. Может быть оформлен кредит под коммерческую недвижимость, когда объект становится залоговым обеспечением под полученный кредит. Продажа обремененного имущества возможна при согласии банка выдавшего кредит. С вами могут заключить договор купли-продажи, когда право собственности на объект еще не зарегистрировано, или же прибегнуть к временному снятию обременений. 5 Вам может достаться объект, который местные органы власти решили снести, чтобы построить на этом месте новые дороги или дома. Собственник узнаёт об этом и быстренько распродается, а вы рискуете получить скромную компенсацию после сноса. 6 Вы можете встретиться с неожиданными сложностями при переоформлении документов на коммуникации. Если прежний собственник по каким то причинам откажет в содействии или выяснится, что какие-то документы по объекту недвижимости содержат ошибки, то переоформление лицевых счетов на коммунальные и эксплуатационные расходы затянется на неопределенный срок, и как следствие, вы столкнетесь с ограничением на использование коммуникаций.
Для разных видов деятельности предусмотрены разные объемы оказываемых эксплуатационных услуг, и зачастую случается так, что услуги эти по независящим причинам не могут быть оказаны, и необходимые для бизнеса коммуникации не могут быть подведены. 7 Эксплуатационные компании могут навязать абсолютно не нужные услуги новому собственнику или же в разы завысить по ним стоимость на предоставление. Вас могут обязать сделать капремонт, выставить счета на оплату мест общего пользования, или навязать услуги охраны по стоимости равные оплате услуг охраны президента.Как видите продажа коммерческой недвижимости, и покупка недвижимости имеет множество технических моментов. В большинстве случаев покупатели рассчитывают на порядочность продавцов и не предпринимают меры предосторожности, направленные на проверку юридической чистоты сделки, и очень зря, поскольку в любых вопросах, касающихся больших денег мелочей не бывает. nesoridengami.ru Помощь в выборе коммерческого помещения: покупки или аренды
Понятие коммерческая недвижимость объединяет в себе различные офисные помещения, магазины и другие торговые площади, площади в новостройках, отведенные под коммерческое использование, производственные и складские помещения и т.д. Независимо от того, для каких целей Вы ищете недвижимость: чтобы арендовать или купить, вложить денежные средства, Вы должны очень внимательно подойти к выбору. Разделы статьи: Критерии выбора коммерческого помещенияВажно учитывать некоторые критерии при выборе коммерческого помещения. Ведь недвижимость будет приносить Вам деньги или работать на имидж компании только в том случае, если она отвечает ряду определенных требований, о которых и поговорим. Месторасположение недвижимости Первый критерий, с которого следует начать – месторасположение недвижимости. Для коммерческих помещений разных типов важно наличие различной инфраструктуры. Так, например, если Вас интересует аренда или покупка недвижимости под офис, позаботьтесь о наличии поблизости обустроенных парковок. Не помешает близость остановок общественного транспорта, наличие продуктовых магазинов и кафе.
При выборе места обращайте также внимание на престижность района и расположение недвижимости, от этого зависит платежеспособность потребителей, а также лиц, которые будут арендовать Ваши помещения. Размеры помещения и востребованность на рынке
Кроме того, если Вы располагаете достаточно большой суммой, которую готовы инвестировать в недвижимость, лучше всего приобрести несколько маленьких помещений, чем одно большое. В том случае, если со сдачей в аренду большого помещения могут произойти затруднения, хотя бы одно из нескольких небольших помещений Вы сможете сдать в любой ситуации. Обратите внимание на строящиеся объекты коммерческой недвижимости. Это одна из возможностей сделать самые выгодные инвестиции. Если купить недвижимость в самом начале строительства, а сразу после сдачи объекта продать, можно сделать прибыль в размере 20-30% от стоимости. Чем выгодны помещения в новостройках
При этом, рассматривая рынок новостроек, не забывайте наводить справки о застройщике. Самое главное удостовериться в его добропорядочности, проверить проектную документацию, правоустанавливающие документы на землю, разрешения на строительство и т.д.
Не забывайте о том, что приобретаемое Вами коммерческое помещение должно быть конкурентоспособным, иначе оно вряд ли будет приносить прибыль. Чтобы убедиться в этом, тщательно изучите конкурентную обстановку. Расчет коэффициент прибыльности объектаЛучше всего выбирать здание небольшого размера, или небольшое помещение, расположенное в крупном и оживленном районе города. Убедитесь также, что поблизости нет места для строительства новых коммерческих площадей, иначе новостройка может серьёзно повлиять на прибыльность Ваших вложений.
Прибыль с одного квадратного метра помещения должна Вас устраивать и быть как минимум привлекательной, при этом, чем меньше будет стоимость того же квадратного метра, тем лучше. Следующее, о чем Вы должны договориться с продавцом – это цена. Изучите аналогичные предложения на рынке, достоинства и недостатки помещения, которое собираетесь приобрести. Вам, как и любому покупателю, выгодно купить как можно дешевле, продавец же будет преследовать свою цель – продать по наиболее выгодной для него цене. Важно прийти к компромиссу, окончательная стоимость должна устраивать обе стороны. Проверка документации коммерческой недвижимостиСледующим шагом необходимо очень внимательно изучить документы на недвижимость. Именно на этом этапе есть шанс попасть в ловушку мошенников и остаться как без денег, так и без имущества.
У него в наличии должны быть все документы, и что немаловажно, они должны быть правильно оформлены. Требуйте предоставления Вам:
После проверки всех документов и подготовки недостающих, можете переходить к заключению договора купли-продажи или аренды помещения с собственником.
Похожие статьи:У вас есть вопрос юридического характера?
Звуковая функция ограничена 200 символами prodatkvartiry.ru Как избежать обмана при покупке нежилого помещенияКак отыскать удачный вариант для вашего бизнеса? Будь то офис, склад, торговая точка или же любое производственное помещение, оно должно соответствовать вашим возможностям и потребностям. Что является ключевым в договоре купли-продажи при приобретении коммерческой недвижимости? На что стоит обратить внимание? Как проверить продавца? Как проверить продавца нежилого помещения? Как проверить нет ли на помещении обременений /или арестов?Для того, чтобы сразу проверить является ли продавец настоящим хозяином данного помещения существует несколько способов: 1) заказ бумажной выписки ЕГРП на помещение — самостоятельно или через юридическую фирму. Достоинства — полная официальность выписки (заверяется печатью и подписью регистратора, выдается в официальном органе, принимается в Банках, судах, иных гос.органах. Недостатки — долгий срок изготовления (от 5 дней). Такие выписки делаем и мы — подробнее по указанной выше ссылке.
3) иные органы — информацией о собственниках помещения, характере собственности и пр. могут поделится с Вами органы милиции, ЖЭК, Управляющей компании…официально/неофициально, платно/бесплатно, верить информации или нет — все индивидуально. Краткое описание процесса покупки недвижимостиПошагово покупка нежилого помещения не отличается от покупки любого другого Объекта недвижимости:
Выбор коммерческой недвижимости
Выбор помещения так же зависит от способа оплаты. Если в ваших планах есть пользование ипотекой или лизингом, то нужно будет учесть основные требования компании или банка. После того, как вы определились с целью приобретения, перед вами будет огромный выбор. Невероятное количество сайтов и агентств предлагают покупку недвижимости. Объявления в электронных и печатных каталогах не гарантируют отличные условия и размещение. Нужно вложить в это дело немало сил и времени, чтобы осмотреть все интересующие варианты. Особенно, если помещение выбирается для себя, оно должно быть максимально комфортным. При заключении сделки о покупке следует быть максимально осторожным. Иногда, все нюансы соглашения может объяснить и рассмотреть только юридическое лицо. Помощником в заключении договора может стать риэлтерская или брокерская компания, которая является посредником между продавцом и покупателем недвижимости. Компании можно доверить проверку документов, заверение их нотариусом, подсчет расходов и оформление контракта и регистрации прав собственности на недвижимость. Правила покупки недвижимости через посредника
1. Оформление заявки на поиск недвижимости. Здесь нужно указать все пожелания в мельчайших подробностях по поводу нежилого помещения. Так как посредник хорошо разбирается в современном рынке недвижимости, он быстро выберет наилучшие варианты. Платить сразу ничего не нужно. Даже аванс никто не вправе от вас требовать. Только после заключения сделки производится оплата услуг. Поэтому, заявку можно подать даже в несколькие компании и выбрать наилучшие предложения. 2. Согласно вашим требованиям и предпочтениям, работники компаний выберут самые удачные варианты и распишут их плюсы и минусы. 3. Специалисты посреднической компании смогут даже провести переговоры с теми, кто продает недвижимость, если того желает покупатель, дабы убедится в их заинтересованности и правдивости. Заключение договора купли-продажиВ договоре обязательной информацией является описание недвижимости, способ расчеты и сроки на их проведение. Прилагается список документов, который объясняет права владения продавца этим объектом недвижимости. Если помещение подлегало перепланировки или расширению, то это должно быть отображено в соответствующих документах. Если объект расположен не при каком-то строении или здании, а отдельно, то нужно потребовать у продавца подтверждающие документы о праве собственности на этот кусочек земли. Прежде чем оформить договор купли-продажи нужно внимательно изучить законность всех документов продавца, в чем хорошим помощником станет риэлтор. Правила проведения сделки на покупку недвижимостиПеред заключением договора, желательно подписать соглашение о том, что обе стороны обязуются соблюдать условия договора купли-продажи. При этом проводится проверка всех предыдущих сделок продавца на счет этого помещения на законность. Если объект покупки зафиксирован арендой площади, то смена собственника не требует заключения нового договора. Покупатель и продавец обсуждают передачу арендных платежей и гарантийного депозита. Если недвижимость заложенная, то на продажу требуется соглашение залогодержателя. Оформление договора купли-продажи:
С момента заключения договора и передачи оплаты покупатель обретает право собственности на недвижимость. yskorim.ru Покупка помещения под офис
Конечно, если есть возможность, то лучше всего иметь свой личный офис, который будет находиться в полноценном распоряжении предпринимателя. Поскольку если один раз вложить денежные средства, то не нужно потом каждый месяц дополнительно вкладывать деньги в оплату аренды и разные подобные сборы. Да и к тому же, как это очень часто случается, арендная плата повышается буквально ежемесячно, что и предоставляет соответствующие неудобства для пользователя. Или же очень часто все складывается так, что предприниматель вынужден срочно покинуть офисное помещение, так как арендодатель решил в одностороннем порядке расторгнуть договор. Нюансов может быть очень много, поэтому покупка собственного помещения под обустройство офиса – это единственное правильное решение. Найти выгодный вариант, можно здесь — budcapital.kiev.ua. Предложений для покупки помещений под обустройства офиса на данный момент предоставляется более чем достаточно, поскольку рынок ориентируется на потребности людей, а они в последнее время стали только возрастать. Посмотрите интересные предложения на специализированном сайте — http://budcapital.kiev.ua/prodaja-ofisnyh-pomescheniy. Для того чтобы справиться с поисками на соответствующем уровне, рекомендуется обратить внимание на специальные агентства, которые предоставляют достаточно большой ассортимент вариантов для своих клиентов, чтобы они могли в зависимости от потребности подобрать лучшее предложение. К тому же гарантируется весьма разумная стоимость, которую можно считать немаловажным преимуществом для тех людей, которые хотят обзавестись собственным офисным помещением и при этом рационально распорядиться всеми денежными средствами. Да и к тому же профессиональная помощь предоставляет возможность легко и просто справиться с любыми поставленными задачами, гарантируя при этом выбор лучшего варианта помещения, обустроенного под поставленные требования заказчика. Как видите, все предельно просто и понятно, самое главное точно соблюдать все советы и рекомендации специалистов. В таком случае, вы гарантированно купите помещение именно в том месте или районе который хотели. __________________________________________________Почитать еще:uef.ru
|
Сегодня один из самых выгодных способов инвестирования – вложение средств в коммерческую недвижимость. Предпринимательская сфера постоянно развивается и появляется огромное число новых компаний и организаций, занимающихся различной деятельностью и практически каждой необходимо помещение, в котором они могли бы осуществлять свою деятельность. При этом, не все фирмы заинтересованы в покупке недвижимости, многие – предпочитают арендовать заветные площади. Именно поэтому коммерческая недвижимость может стать не только источником достойного, но и вполне стабильного, постоянного дохода.
На самом деле, весь процесс состоит всего из нескольких шагов:
Если вы приобретаете помещение под вполне определенный бизнес – ресторан, офис, склад, магазин и т.д. – оно должно соответствовать особенностям именно этой сферы и выбирать его нужно по критериям, которые окажут непосредственное влияние на окупаемость и доходность.
Кроме того, если Вы собираетесь при покупке привлекать ипотечные или лизинговые средства, выбирая недвижимость, придется ориентироваться не только на свои запросы, но и на требования, которые может предъявить помещениям кредитная организация или лизинговая компания.
Будьте готовы потратить много времени на проверку информации, приведенной в этих источниках.
Если Вы хотите в кратчайшие сроки найти подходящий объект и совершить безопасную сделку – обращайтесь к посредникам.
Что касается экономической выгоды – лучше всего приобретать помещения небольшого размера, их, как правило, проще сдать в аренду, а если хватит средств, и Вы можете позволить себе несколько помещений, то и «простоя», если какое-либо из помещений сдать не удастся, не возникнет.
Как альтернативу нередко рассматривают возможность покупки подвальных помещений. Здесь следует не забывать о существующих ограничениях, например, в подвале нельзя оборудовать продуктовый магазин. Офис без естественного освещения – также довольно странное решение. Однако, такие объекты обходятся гораздо дешевле, чем на первых этажах зданий.
Кроме того, важно проверить, а также указать в договоре на основании каких документов продавец владеет недвижимостью.
Первый этап – это подписание предварительного договора, который будет выступать гарантией заключения основного договора и соблюдения всех предусмотренных им условий.
Если, например, помещение, которое Вы приобретаете, арендует третье лицо, и оно заинтересовано в продлении договора аренды, Вам с продавцом необходимо договорить на каких условиях будет осуществляться передача арендных платежей с момента перехода права собственности и уведомить об этом арендатора.
Договор покупки на коммерческое помещение должен быть оформлен в письменной форме, а исполнение обязательств по договору: передача денежных средств и передача коммерческого помещения, должно быть зафиксировано в соответствующем акте.
Один из самых востребованных сегментов рынка недвижимости в нашей стране – коммерческая недвижимость. Тысячи квадратных метров постоянно сдаются в аренду и приобретаются владельцами бизнесов, а инвесторы ищут наиболее выгодные варианты для вложения денежных средств.
Аренда торговых площадей подразумевает наличие большого пешеходного трафика, помещение должно быть в зоне видимости и легкодоступно. Для производственных помещений нередко требуется проходящий рядом железнодорожный путь.
Выбрав помещение, проанализируйте его востребованность на рынке. По статистике, помещения небольшого размера сдаются гораздо проще и быстрее, чем их собратья, которые могут похвастаться очень большими площадями.
Кроме того, даже если Вас не интересует продажа недвижимости, помещения в новом офисном здании сдавать гораздо выгоднее и спрос на них выше. 
Почитайте отзывы, сделайте так, чтобы у Вас сложилось полное впечатление о репутации застройщика, и вы были уверены, что можете ему доверять.
Ну и главное, что необходимо рассчитать – это коэффициент прибыльности объекта. Он рассчитывается на основе стоимости объекта, размеров его площади, и стоимости аренды.
Вы должны самостоятельно, либо с помощью независимого юриста изучить документы продавца на недвижимость, удостовериться в том, что он является законным собственником, имеющим все основания распоряжаться объектом.
2) заказ электронной выписки ЕГРП — у нас Вы можете заказать ОНЛАЙН выписку ЕГРП на интересующее Вас нежилое помещение (ответ приходит в большинстве случаев в течение часа), — аналог печатной, позволяет оперативно узнать будут указаны настоящий владелец, существующие аресты и обременения. Но не пойдет в официальные органы. Правда, некоторые Банки принимают xml-версию. При необходимости, вместе с doc-файлом прикрепим и xml. Пишите н e-mail — 
Самое главное – определится, для чего приобретается недвижимость. Если склад, точка или офис ищется для продвижения собственного бизнеса, тогда учитывается ваши потребности и приоритеты. Если недвижимость нужна для дальнейшей сдачи в аренду, то ваши личностные факторы на это уже не влияют.
Сотрудничество с посредником предполагает следующие действия со стороны покупателя:
Офис – это важное помещение для любой компании, так как он олицетворяет имидж компании, ее солидность и престиж, так как только комфортная обстановка располагает к себе потенциальных клиентов, привлекая их воспользоваться. Да и к тому же требуется комфортная обстановка для проведения деловых встреч, работы штатных сотрудников и общего развития бизнеса.
